香格里拉尚城二期戶型展示.ppt

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2020 1 29 香格里拉尚城二期精品戶型展示圖及項目介紹 綜合銷售部2013年1月1日電話 029 68812823 2020 1 29 香格里拉尚城貴賓熱線 029 68812823 2020 1 29 策劃思考貴賓熱線 029 68812823 了解市場狀況為項目綜合定位提供依據(jù)和方向 結(jié)合市場和定位 為項目塑造獨特價值體系 實現(xiàn)營銷目標(biāo) 制定整體營銷戰(zhàn)略 落實營銷工作 系統(tǒng)部署營銷工作 顛覆式營銷創(chuàng)新 落實它 實現(xiàn)它 2020 1 29 目標(biāo)分解貴賓熱線 029 68812823 54823 56 可售面積 銷售周期12個月 12 10 13 10 毛坯均價4200元 16層以下房源2013年5月前清盤 2013年10月前 實現(xiàn)銷售率100 約23025萬的回款 把控時機(jī) 創(chuàng)造價值制高點如何實現(xiàn) 1 保持銷量與確?；乜?2 提高售價與保證銷售速度 2020 1 29 基礎(chǔ)研究 PART1 市場環(huán)境 PART3 SWOT分析 PART2 項目基本狀況 PART4 項目定位 PART5 項目總體營銷策略 PART6 銷售進(jìn)程規(guī)劃 行動方案 PART7 營銷執(zhí)行 目錄 咨詢熱線 029 68812823 2020 1 29 2011年市場認(rèn)知回顧貴賓熱線 029 68812823 限購類型 新建商品住房和二手住房 而公寓 寫字樓和商鋪不在限購范圍之內(nèi) 限購套數(shù) 本市居民限購2套房 禁購3套以上住房 2套房貸首付最低60 限購令認(rèn)家庭不認(rèn)戶口 已擁有1套住房的西安市戶籍居民家庭 包括夫妻雙方及未成年子女 已擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭 擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭 稅收 對個人購買住房不足 年轉(zhuǎn)手交易的 按其銷售收入全額征收個人住房營業(yè)稅 信貸 對貸款購買第二套住房的居民家庭 首付款比例不低于 貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍 一線城市多家銀行上調(diào)首套房貸利率 建行上調(diào)首套房貸利率1 05倍急需者上浮1 1倍 限購令政策 在2011年的一紙限購令出臺 市場隨即進(jìn)入冰河期 上半年價格并未出現(xiàn)波動 成交量卻大幅萎縮 在金九銀十的旺銷期各大開發(fā)商均推出優(yōu)惠政策以價換量 后市不容樂觀 2012年伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的向好和全國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇 西安房地產(chǎn)市場一路向好 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長加快 銷售市場火爆 量價齊升 2020 1 29 2012年市場整體趨勢預(yù)計熱線 029 68812823 客群預(yù)期調(diào)控政策趨緊的同時 2012年通脹壓力繼續(xù)顯現(xiàn) 投資渠道匱乏以及購房者相對保守的投資理念 使得樓市仍舊是資產(chǎn)保值增值的最佳途徑 預(yù)計限購令政策威力將進(jìn)入微觀時期 陜北投資客戶將有所動作 對樓市注入強(qiáng)心針 市場表現(xiàn)2012年西安整體市場運行以平穩(wěn)的趨勢為主 成交量會有所上升 但難以與09年市場恢復(fù)的行情相并論形成較大突破 同時價格項目周邊市場價格上漲幅度有限 板塊分析城東 城北繼續(xù)爭奪自住型市場的首選位置 城北供應(yīng)量放量增長 地鐵優(yōu)勢顯現(xiàn) 2012年量價將得到釋放提升 繼續(xù)領(lǐng)跑西安樓市的成交量 政策調(diào)整樓市政策調(diào)控進(jìn)入多發(fā)期 部分城市限購令有可能取消 下一步調(diào)控重點將在房產(chǎn)稅 預(yù)售資金監(jiān)管 土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面 2020 1 29 項目分析作者記 029 68812823 城北鳳城十一路 房地產(chǎn)版塊隸屬于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 項目地塊西臨未央路 距新市政府約1500米 東臨大明宮建材市場 與未央大學(xué)城僅距公交一站半路程 2020 1 29 項目區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析熱線 029 68812823 經(jīng)開區(qū)經(jīng)過近年發(fā)展 目前已逐漸成熟 其一次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)達(dá)到很高水平 無論餐飲 購物還是休閑娛樂 檔次均居西安市中高端水平 經(jīng)開區(qū)商業(yè)主要向北 擴(kuò)展 像賽高國際街區(qū)等項目 底商商業(yè)發(fā)展已有一定規(guī)模 以華潤萬家超市 大明宮市場等一批大規(guī)模商業(yè)為支撐 未央路為帶狀分布的商業(yè)格局 主要街道的目前日均客流量超過3萬人次 并且有逐步向北部擴(kuò)展的趨勢 2020 1 29 項目區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析熱線 029 68812823 離項目南向兩站路的海博商業(yè)綜合體已成形 旗艦店之一為蘇寧電器 加上超市 餐飲 購物等業(yè)態(tài)商家的進(jìn)駐 必將提高本項目的商業(yè)元素 并直接帶動公寓的銷售和出租需求 2020 1 29 項目注重外立面格調(diào)的營造 在區(qū)域形成強(qiáng)烈的邊界感 品牌 裝修 經(jīng)濟(jì)實惠 2020 1 29 SO戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢 搶占機(jī)會塑造新的價值體系 制造項目唯一性 建立高端形象 實現(xiàn)價值利潤最大化 項目SWOT分析 推導(dǎo)戰(zhàn)略工具029 68812823 2020 1 29 PART4 項目定位 PART5 項目總體營銷策略 PART6 銷售進(jìn)程規(guī)劃 行動方案 PART7 營銷執(zhí)行 咨詢熱線 029 68812823 2020 1 29 挖掘地段價值 提升項目附加值 與周邊項目形成差異化競爭 通過項目塑造開發(fā)商的市場形象 在合理的情況下 提升項目售價 定位目的 項目定位貴賓熱線 029 68812823 2020 1 29 項目價值挖掘貴賓熱線 029 68812823 1 區(qū)位優(yōu)勢 北接全亞洲最大的火車站 南與市政府咫尺之距 享百億市政配套便利 2 商業(yè)氛圍 海波商業(yè)綜合體即將推出市場 多元素多業(yè)態(tài)的商家經(jīng)營必將對影響該區(qū)域的人流 對周邊物業(yè)帶來正面利好 3 人文景觀 城市運動公園 未央湖旅游公園雙公園匯聚 未央大學(xué)城強(qiáng)力彌補(bǔ)項目的人文要素 提高生活品質(zhì) 4 地鐵物業(yè) 地鐵2號線的順利開通 大大改善對沿線物業(yè)的居住 投資價值 對本項目有著標(biāo)志性和跨越式發(fā)展注入動力 5 現(xiàn)樓發(fā)售 進(jìn)入2013年將會呈現(xiàn)全城獨有的LED炫麗外立面 充分展現(xiàn)地標(biāo)公寓的王者氣勢 提升項目價值 2020 1 29 本項目價值體系 競爭力總結(jié)029 68812823 商業(yè)核心區(qū)價值連接綜合體 區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚 物業(yè)素質(zhì) 稀缺投資型物業(yè) 地標(biāo)公寓 硬件升級換代 引領(lǐng)市場 本項目價值體系核心競爭力 1 3 2 地鐵沿線物業(yè)價值地鐵提升價值 2020 1 29 驛站式居住 辦公 投資功能 項目的戶型面積區(qū)間既有投資產(chǎn)品 也能達(dá)到過渡性居住 項目周邊氛圍 對投資者很有吸引力 項目的物業(yè)素質(zhì) 能滿足辦公客戶的日常需求 1 2 3 項目功能值定位熱線 029 68812823 2020 1 29 尚城 1 香格里拉尚城出自云南地域 方便名字的對外宣傳 并形成統(tǒng)一風(fēng)格 由此案名可以沿用住宅的推廣風(fēng)格 相得益彰 相輔相成 2 該案名引用時下最為流行的案名方式 如全國各地都在復(fù)制的 萬象城 系列 天河城 等案名 此類案名簡潔易記便于傳播 能迅速的在消費者心中形成烙印 并起到潛意識消費的作用 提高項目知名度 案名詮釋 項目商業(yè)定位貴賓熱線 029 68812823 2020 1 29 一個能為精英人士帶來頂級體驗的場所 一個真正能讓未央路時尚起來的符號 一個讓商務(wù)人士社會名流交往聚會的圈子 一個能讓精英人士沉淀氣質(zhì)的場所 一個氣息高貴 但并不缺少趣味性的場所 項目商業(yè)形象定位熱線 029 68812823 2020 1 29 項目形象定位 項目體驗價值的營造029 68812823 形象定位關(guān)鍵詞頂級體驗場所 形象定位具象頂級品牌帶來的體驗 稀缺帶來的體驗 極致細(xì)節(jié)帶來體驗與國際化接軌 成為客戶 時尚傳媒的話題和愿意體驗的場所類似的人群環(huán)境對行為方式的促進(jìn) 讓你懂得怎樣優(yōu)雅起來單純的高貴讓人覺得嬌柔和壓抑娛樂和趣味的體驗讓高貴和經(jīng)典產(chǎn)生持續(xù)的力量 豐富而極致的體驗將是本項目成功經(jīng)營的關(guān)鍵 城市時尚符號 特定人群圈層 氣質(zhì)沉淀的場所 高貴而不乏趣味 2020 1 29 項目業(yè)態(tài)定位貴賓熱線 029 68812823 功能購物餐飲休閑 娛樂藝術(shù)沙龍展覽 展示小型俱樂部等 對應(yīng)業(yè)態(tài) 業(yè)種建議服裝 珠寶 鐘表 紅酒 禮品等西餐廳 快餐 韓日料理酒吧 水療畫廊 音樂沙龍品牌 藝術(shù)品展覽展示廳各類俱樂部聚會場所 單純的業(yè)態(tài)來說 會與周邊的商業(yè)甚至市級購物中心有相同的地方 但不同的是對于商家品牌和業(yè)種的選擇 這里集中的都是頂級商業(yè)品牌 而且在檔次上比較一致 這就是有差異的地方 建議 娛樂休閑 餐飲 購物40 40 20 2020 1 29 營銷戰(zhàn)略1 差異化戰(zhàn)略 營銷戰(zhàn)略2 客戶經(jīng)營戰(zhàn)略 規(guī)避同質(zhì)競爭 開創(chuàng)精裝項目典范 開創(chuàng)新途徑 大力拓展本地潛在客戶 戰(zhàn)略總綱 品牌 差異化 客戶029 68812823 營銷戰(zhàn)略3 產(chǎn)品推廣戰(zhàn)略 住宅 商業(yè)雙軌并行 聯(lián)動推廣 相互帶動 2020 1 29 案場包裝策略 道路指引系統(tǒng)029 68812823 在項目地四至道路上 設(shè)立道路指引系統(tǒng) 指引來訪客戶 指引來訪車輛 創(chuàng)意導(dǎo)示系統(tǒng) 利用樓盤logo創(chuàng)意元素 吸引過路客戶目光 讓人產(chǎn)生過目不忘的效果 異型設(shè)計 吸引注意 未央路 鳳城十路 本案 2020 1 29 售樓部門頭包裝 醒目 大氣 通過售樓部門頭包裝及廣場核心水系景觀 展現(xiàn)項目大氣 品質(zhì) 高檔次 通過休息處 傳達(dá)項目細(xì)致 雅致品質(zhì)形象及多功能表現(xiàn) 通過廣場旗幟 營造現(xiàn)場節(jié)日感 加深來訪客戶對項目的記憶點 案場包裝策略 外圍環(huán)境包裝029 68812823 以臨路區(qū)域為包裝區(qū)域 突出項目地塊邊界 展現(xiàn)項目形象品質(zhì) 指引來訪客戶尋找 圍墻包裝 以未來實際圍墻為紅黃本 打造圍墻樣板的形象 2020 1 29 現(xiàn)場全情展示 跳出片區(qū) 高舉高打 在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值的形象 牽動市場向我 看 靠自身引力令消費者自動吸附 占據(jù)競爭的主導(dǎo) 將市場占有率擴(kuò)到最大 通過現(xiàn)場的完美展示 傳達(dá)項目的高檔形象 如何實現(xiàn)快速銷售同時產(chǎn)生溢價029 68812823 產(chǎn)品優(yōu)化升級 打造智能化社區(qū) 提供星級物管服務(wù) 全面提升產(chǎn)品品質(zhì) 2020 1 29 銷售進(jìn)程規(guī)劃QQ 290543359熱線 029 68812823 12年10月 13年2月 13年4月 13年10月 13年6月 低層房源清盤期 高層房源蓄客期 持續(xù)銷售期 強(qiáng)銷期 階段劃分 推盤節(jié)奏 營銷節(jié)點 營銷目標(biāo) 挖掘舊客戶資源 清理低層余貨 工程進(jìn)度 蓄客期價格拉升 第二次蓄客房源新推 第二次解籌房源加推 尾盤銷售 二次開盤售期 14年1月 14年5月 清盤售期 高層房源開盤 清理16層以下余貨 蓄客期 加推17 18樓層 加推19 20層銷售 推出21 22層銷售 剩余房源集中銷售 毛坯4200元 價格4500元 價格4500元 毛坯4600元 毛坯4600元 毛坯4200元 已封頂及室內(nèi)隔斷 外立面裝飾 公寓外立面完工 群樓外立面裝飾完工 完工交付使用 毛坯房交付使用 2020 1 29 項目銷售進(jìn)程劃分029 68812823 2020 1 29 項目整體銷售計劃029 68812823 整盤銷售周期24個月 從2011年10月開始計算 共推出貨量54950 28 實際銷售面積43829 完成79 76 的銷售率 全周期實現(xiàn)銷售總額為19845 1萬元 毛坯 4400元 2020 1 29 配合重大節(jié)點活動線上形象推廣與小眾活動渠道推廣結(jié)合 推廣策略029 68812823 2020 1 29 公關(guān)活動詳解 招商新聞發(fā)布會029 68812823 活動目的 為項目商業(yè)入市造勢帶動公寓銷售活動內(nèi)容 邀請媒體組織在高端酒店召開新聞發(fā)布會 介紹科立置業(yè)背景 介紹尚城項目開發(fā)理念 宣布尚城項目正式招商 答記者問 2020 1 29 公關(guān)活動詳解 外立面揭幕儀式暨產(chǎn)品推介會 活動目的 廣而告之現(xiàn)場售樓部對外開放信息 展現(xiàn)本項目工程進(jìn)度 通過現(xiàn)場包裝展示 增強(qiáng)客戶對項目感知度 通過產(chǎn)品推介會 全方位加強(qiáng)前期積累客戶對本案的認(rèn)知度及感受度 在開盤前期對客戶進(jìn)行心理上的刺激及壓迫感 增強(qiáng)客戶購買信息 為形象提升做好鋪墊 活動地點 售樓部現(xiàn)場活動內(nèi)容 邀請之前累積意向客戶參加 參觀售樓部現(xiàn)場 由開發(fā)商 建筑設(shè)計單位 景觀規(guī)劃單位 施工單位 物業(yè)公司等對產(chǎn)品的開發(fā)理念 科技應(yīng)用 建筑風(fēng)格 景觀規(guī)劃 工程質(zhì)量物業(yè)服務(wù)等方面做出詳細(xì)闡明 讓客戶在近距離產(chǎn)生直觀感受 2020 1 29 一室戶型展示 2020 1 29 二室戶型展示 2020 1 29 三室戶型展示 2020 1 29 三室立體展示 2020 1 29 謝謝觀賞 咨詢熱線 029 68812823 最終解釋全歸香格里拉尚城銷售部所有