合肥房地產(chǎn)市場的發(fā)展研究畢業(yè)論文

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本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）題目： 合肥房地產(chǎn)市場的發(fā)展研究 系 部 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 學(xué)科門類 經(jīng)濟(jì)學(xué) 專 業(yè) 國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易 學(xué) 號姓 名指導(dǎo)教師年 5 月 17 日合肥房地產(chǎn)市場的發(fā)展研究摘 要在過去的 2011 年中國樓市經(jīng)歷了太多波折，政府相繼出臺了一系列措施救市，意在穩(wěn)定整個國民經(jīng)濟(jì)。文章通過對合肥房地產(chǎn)市場的區(qū)域分布、成交量變化等方面進(jìn)行深入調(diào)研，分析合肥房地產(chǎn)市場存在的一些如空置率過高、建筑質(zhì)量參差不齊、商品房價(jià)格居高不下、房地產(chǎn)中介市場混亂等問題，經(jīng)過調(diào)查分析，嘗試性地提出一些發(fā)展合肥房地產(chǎn)市場的對策建議，力求對我國其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場具有一定的借鑒作用。關(guān)鍵詞：合肥房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)中介 發(fā)展 對策建議ABSTRACTChinese property market has experienced too many twist and turns in the past 2011 ,the government unveiled a series of measures to rescue the market,intended to stabilize the national economy as a whole.This paper made a research on the distribution of the regional real estate market in HeFei,the volume change .By analyzing of the real estate market in HeFei,such as high vacancy rate ,the construction quality is uneven and chaotic real estate intermediary market then try to put forward some measures,the development of the real estate market in HeFei striving to other regions in Chinese real estate market has a certain reference. Keywords: Hefei property market real estate agents developing suggestions目 錄前 言 .1一、合肥房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀調(diào)查 .2（一）合肥房地產(chǎn)市場區(qū)域分布 .2（二）2011 年合肥房地產(chǎn)市場成交量變化及原因 .2二、合肥房地產(chǎn)市場問題分析 .5（一）商品房空置率過高 .5（二） 建筑質(zhì)量參差不齊 5（三） 商品房價(jià)格居高不下 6（四）房地產(chǎn)中介市場混亂 .7三、合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展對策 .9（一）堅(jiān)定執(zhí)行限購令，限制炒房行為以減少商品房空置率 .9（二）加大對保障房的土地供應(yīng)及質(zhì)量監(jiān)管 .9（三）政府方面采取措施，嚴(yán)格控制房價(jià)過快上漲 10（四）房地產(chǎn)中介，政府監(jiān)管與行業(yè)自律雙管齊下 11參考文獻(xiàn) 13致 謝 140 前 言要說當(dāng)下社會的高頻詞匯， “房地產(chǎn)”一定是首屈一指的。房地產(chǎn)對于當(dāng)今社會的發(fā)展具有支柱地位。因此，研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與發(fā)展對整個國民經(jīng)濟(jì)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義和借鑒作用。之所以說房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)起支柱作用，是因?yàn)槭紫?，從房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來看，房地產(chǎn)為整個國民經(jīng)濟(jì)提供基礎(chǔ)性條件，同時(shí)又為人們提供基本的生活資料。其次，從在國民經(jīng)濟(jì)中的比例變化趨勢看，我國房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟(jì)的比重小，同時(shí)我國城市化進(jìn)程迅速推進(jìn)，房地產(chǎn)需求旺盛。再次，從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度來看，發(fā)展房地產(chǎn)能直接帶動土地的開發(fā)，還能促進(jìn)消費(fèi)服務(wù)市場的發(fā)展。最后，從對整個國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)來看，在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的社會財(cái)富，在國民生產(chǎn)總值中所占的比重都已超過了 10%，而在我國的比重只有 3%左右 [1]。本文以合肥房地產(chǎn)市場為出發(fā)點(diǎn)，經(jīng)過各方面調(diào)查分析，提出一些發(fā)展合肥房地產(chǎn)市場的對策，力求對其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有一定的借鑒作用。1 一、合肥房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀調(diào)查（一）合肥房地產(chǎn)市場區(qū)域分布合肥，安徽省省會，國家級皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的核心城市。合肥市轄：包河區(qū)、廬陽區(qū)、瑤海區(qū)、蜀山區(qū)，高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、新站區(qū)、居巢區(qū)、肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣。合肥各區(qū)均存在著風(fēng)格迥異的，樣式不一的樓盤。下表所列合肥樓盤的區(qū)域分布：表 1-1 合肥各區(qū)房地產(chǎn)市場區(qū)域分布從表 1-1?可以看出，合肥市區(qū)的樓盤數(shù)量分布較多，肥東、肥西、長豐、廬江四縣分布較少。新站區(qū)由于開發(fā)時(shí)間短，樓盤數(shù)量相對于其他地區(qū)少。（二）2011 年合肥房地產(chǎn)市場成交量變化及原因在國家新一輪宏觀調(diào)控下，合肥房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)新政的執(zhí)行，顯示了政府整治房地產(chǎn)市場的堅(jiān)強(qiáng)決心，房價(jià)微幅下跌，廣大購房者持觀望態(tài)度，各大樓盤售樓部一片冷清，致使成交量下降，這是正?，F(xiàn)象。合肥房地產(chǎn)市場成交量月度變化呈下降趨勢，區(qū)域成交量分布不平衡，詳情如下：1、月度成交量下降及原因筆者統(tǒng)計(jì) 2011 年合肥市九個區(qū)的房地產(chǎn)成交量。2011 年合肥市共成交商品房 55180? 資料來源：由作者根據(jù)合肥愛房網(wǎng) 2012-2-18 公布資料整理而成區(qū)域名稱 樓盤數(shù)量 典型樓盤廬陽區(qū) 42 恒盛皇家花園、金宏豪庭瑤海區(qū) 43 柏莊春暖花開、中天左岸蜀山區(qū) 43 辰龍紫荊廣場、豐盛華庭包河區(qū) 36 水立坊自在城、萬達(dá)廣場居巢區(qū) 35 碧桂園濱湖城、城市之光肥東縣 22 和順東方花園、東方早城肥西縣 24 建邦皇嘉錦苑、觀瀾天下長豐縣 24 豐大金色假日、北辰天都廬江縣 16 萬家四季城、廬江中心城高新區(qū) 32 藍(lán)鼎海藻灣、好運(yùn)理想城經(jīng)開區(qū) 41 錦繡大地城、百樂門樂府新站區(qū) 23 金?；▓@知寓、銀領(lǐng)時(shí)代2 套。其中，一月份成交 10275 套，占全年成交量的 18.6%；二月份成交 4669 套，三月份成交 8236 套，四月份成交量最少，2184 套，五月份成交 3843 套，六月份成交 3649 套，七月份成交 3406 套，八月份成交 4699 套，九月份成交 4257 套，十月份成交 3775 套，十一月份成交 3188 套，十二月份成交 2999 套。合肥房地產(chǎn)市場月度成交量呈下降趨勢，原因有三：其一，當(dāng)年信貸政策吃緊，部分商業(yè)銀行后期停貸。受國家金融政策的影響，各大商業(yè)銀行大多收緊了住房貸款的貸款額度，貸款難、排隊(duì)等貸款已成為購房者的一種常態(tài)。合肥首套房貸款利率上浮，對剛需購房者影響最大，進(jìn)一步加大了購房者的觀望情緒。其二，信貸政策不穩(wěn)定。合肥地區(qū)首套房貸款利率上調(diào)直接導(dǎo)致了成交量的下降。政務(wù)區(qū)的樓盤首付至少四成。在各大銀行首套房貸款利率實(shí)際操作中都至少上浮 10%，其中對上浮 10%的客戶審批比較嚴(yán)格，需提供真實(shí)詳細(xì)的收入證明、征信無污點(diǎn)等 [2]。其三，2011 年四五月份，部分銀行停止發(fā)放二手房房貸。我國法律規(guī)定：新房貸款的貸款期限最長不超過 30 年，二手房不超過 20 年；貸款額度是房屋評估值的 70%；貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，基準(zhǔn)年利率是 6.14%[3]。房產(chǎn)抵押貸款額度緊張，部分銀行在放貸前還會收取一定比例的手續(xù)費(fèi)，以此來加快放貸速度。隨著政策的深入調(diào)控，房地產(chǎn)市場逐漸下行，銀行為把控風(fēng)險(xiǎn)，減少信貸額度，傾向于收益更高的經(jīng)營性貸款。通過 2010 年國務(wù)院頒布的《國十條》不難理解房地產(chǎn)信貸政策吃緊了。 《國十條》要求執(zhí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定 [4]。合肥市房地產(chǎn)市場月度成交量詳見圖 1-1?：? 資料來源：由作者根據(jù)合房網(wǎng)資訊中心 2011 年日銷售行情整理總結(jié)而成3 圖 1-1 2011 年合肥房地產(chǎn)市場月度成交量2、區(qū)域成交量分布不平衡及原因2011 年合肥房地產(chǎn)市場成交量具體為包河區(qū)、蜀山區(qū)、廬陽區(qū)、瑤海區(qū)分別是 8531套、9375 套、7959 套、8964 套。四區(qū)成交量不相上下，蜀山區(qū)以 9375 套成交量略勝一籌。高新區(qū)房地產(chǎn)成交量最少，僅為 1160 套。政務(wù)區(qū)成交量為 6503 套，經(jīng)開區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)銷量基本持平，均在 4000 套左右。合肥市房地產(chǎn)成交量區(qū)域分布不平衡，原因在于：包河區(qū)、蜀山區(qū)、廬陽區(qū)、瑤海區(qū)開發(fā)時(shí)間早，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，樓盤數(shù)量眾多，且交通便利，有利于房屋的銷售。高新區(qū)內(nèi)多高新技術(shù)企業(yè)，住宅數(shù)量相對于其他區(qū)域偏少。政務(wù)區(qū)則環(huán)境優(yōu)美，又緊鄰政府辦公處，對于公務(wù)員階層的吸引力頗大，節(jié)省了其時(shí)間成本。新站區(qū)鑒于合肥火車站、客運(yùn)總站對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動作用，新建了不少樓盤，且區(qū)內(nèi)又有大型批發(fā)市場——合肥白馬服裝城。濱湖則是未來合肥發(fā)展的方向。眾多房地產(chǎn)開發(fā)商云集，興建一座座寫字樓、普通住宅、購物中心。加上合肥承接皖江城市帶轉(zhuǎn)移，新并入了居巢區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，是以此處樓盤具有極大的升值潛力。早在2003 年開盤時(shí)，房屋均價(jià) 3000 左右，至 2011 年房價(jià)均在 7000 以上，增值率高達(dá) 2 倍。濱湖區(qū)房屋的銷售除了得益于升值潛力外很大程度上靠學(xué)區(qū)的拉動。合肥一中、合肥一六八中學(xué)、合肥師范附小都坐落在該區(qū)。這些都是優(yōu)秀的學(xué)區(qū)，對那些子女年幼的中年購房者具有極大的吸引力。合肥房地產(chǎn)市場成交量區(qū)域分布詳見圖 1-23：圖 1-2 2011 年合肥房地產(chǎn)市場區(qū)域成交量3 資料來源：由作者根據(jù)合房網(wǎng)資訊中心 2011 年日銷售行情整理總結(jié)而成4 二、合肥房地產(chǎn)市場問題分析在國家新一輪的宏觀調(diào)控下，商品房銷售價(jià)格略微下降，加重了廣大購房者的觀望情緒，導(dǎo)致商品房銷售數(shù)量下降，這是正?，F(xiàn)象。然而合肥市房地產(chǎn)市場還存在著一些亟待解決的問題，主要表現(xiàn)在商品房空置率過高、建筑質(zhì)量參差不齊、商品房價(jià)格居高不下、房地產(chǎn)中介市場混亂等方面。（一）商品房空置率過高合肥房地產(chǎn)市場存在的一個普遍現(xiàn)象是房屋空置率過高。該現(xiàn)象在濱湖新區(qū)表現(xiàn)得尤為明顯。據(jù)了解，目前合肥市有 14 萬套的電表讀數(shù)為“0” ，這表示有 14 萬套房子是空著的。不妨做個計(jì)算，合肥市常住人口約 500 萬，其中市區(qū)城鎮(zhèn)人口約 300 萬，以全國通行的 4.2 人/戶計(jì)算，合肥有 71.4 萬戶，每戶有一套房，合 71.4 萬套，空置率接近20%[5]。商品房空置率過高，很大原因是因?yàn)槌捶空?，他們購買了大量的房產(chǎn)，在商品房價(jià)格上漲的時(shí)候，拋售轉(zhuǎn)而獲利。為了降低商品房的空置率，必須抑制炒房現(xiàn)象。因此，要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，政府必須嚴(yán)禁商業(yè)銀行對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款 [6]。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信 [7]。對空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。除了嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸條件外，還可以調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從 2006 年 6 月 1 日起，對購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 5 年(含 5 年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過 5 年(含 5 年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免 [8]。（2）建筑質(zhì)量參差不齊建筑質(zhì)量是廣大購房者關(guān)心的一個重要問題。建筑質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到廣大業(yè)主的生命安全。合肥房地產(chǎn)市場建筑質(zhì)量參差不齊，情況不容樂觀。據(jù)調(diào)查，住宅工程中公用部分質(zhì)量存在的問題較為突出。此外,有的開發(fā)商為片面追求建筑立面美觀、采光和通風(fēng)的效果，將住宅工程中的門窗做得越來越大，造成建筑節(jié)能問題越來越突出，如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一小區(qū)，整個一面墻幾乎就是一塊單層玻璃，平開窗的氣密性很差，單層玻璃的熱傳導(dǎo)速度也很快，在建筑節(jié)能上無法滿足國家相關(guān)要求。針對建筑質(zhì)量參差不齊，可以采取措施規(guī)范建筑施工。首先，住宅工程要建“樣板間” 。鋼筋、水泥、門窗相關(guān)建材，進(jìn)入裝飾安裝前，必須經(jīng)過工程監(jiān)理部門驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格不能投入使用。其次，實(shí)行建材留樣制度。施工單位選用的建筑材料由專5 人封樣留存，以備后期檢查。再次，妥善處理業(yè)主投訴。建設(shè)單位應(yīng)于交房前，在現(xiàn)場設(shè)立質(zhì)量問題受理、處理辦公室，接待來訪業(yè)主，妥善處理業(yè)主的投訴。最后，竣工驗(yàn)收后，依舊要保留質(zhì)量問題受理、處理辦公室，方便住戶隨時(shí)反映諸如房屋開裂、地面隆起等質(zhì)量問題。接到投訴，要在第一時(shí)間安排專人趕到業(yè)主家調(diào)查狀況協(xié)助處理相關(guān)問題，切記相互推脫，致使問題持續(xù)惡化。表 2-14所列是一些常見的建筑質(zhì)量問題： 表 2-1 常見的建筑質(zhì)量問題問題 表現(xiàn)滲、漏（占 70%以上） 屋面、水箱、樓地面、地下室、上下水管道漏水堵、泛（占 20%以上） 上下水管道、衛(wèi)生潔具堵塞、衛(wèi)生間地坪倒泛水殼、裂 墻面、平頂粉刷層、樓地面起殼、墻面地面裂縫砂、滲 樓地面起砂、鋁合金門窗滲水粗、污 鋼木門窗、木隔斷制作粗糙，內(nèi)外墻粉刷粗糙開啟不靈活 鋼門窗開啟不靈活，關(guān)閉不密封，零件脫落電氣安裝問題 安裝粗糙、缺件、凌亂、臟污、裂紋、松動、短路（三）商品房價(jià)格居高不下合肥房地產(chǎn)市場面臨著商品房價(jià)格居高不下的問題。在政府的調(diào)控政策下，部分商品房售價(jià)略微下降，但后期仍有上漲趨勢，從總體看，房價(jià)依舊偏高，普遍高于 6000/平米。商品房銷售價(jià)格走勢如圖 2-15所示：圖 2-1 2011 年合肥部分小區(qū)房價(jià)4 資料來源：合房網(wǎng) 2004-9-2 公布的信息5 資料來源：由作者根據(jù)安居客網(wǎng)站 2011-9-16 公布“小區(qū)房價(jià)” 資料整理總結(jié)而成6 從上圖我們不難發(fā)現(xiàn)：濱湖新區(qū)房價(jià)普遍高于其他區(qū)位，基本在 6600/平米以上。包河區(qū)深圳花園房價(jià)介于 6300 到 6600/平米之間。廬陽區(qū)房價(jià)相對于其他兩區(qū)低些，但每平米售價(jià)也高于 6200 元。商品房價(jià)格居高不下，政府等有關(guān)方面必須加大對房價(jià)的監(jiān)管，堅(jiān)決抑制房價(jià)過快上漲。為進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，2011 年 1 月 26 日，國務(wù)院出臺了“國八條”政策。國八條主要內(nèi)容有：進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府加大保障性安居工程建設(shè)力度。通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源。調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收監(jiān)管。強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。開發(fā)商需確保中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%。合理引導(dǎo)住房需求。在一定時(shí)期內(nèi)根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對已擁有 1 套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗奚鐣ｋU(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?1 套住房。落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。新聞媒體要加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。（四）房地產(chǎn)中介市場混亂房地產(chǎn)中介市場是房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分。房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易達(dá)成為目的而進(jìn)行的一系列經(jīng)紀(jì)活動、委托代理業(yè)務(wù)或價(jià)格評估等。然而，合肥房地產(chǎn)中介市場存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面：1、實(shí)施不正當(dāng)競爭,違規(guī)獲取額外利益有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為了招徠顧客，不遺余力在各大網(wǎng)站注冊最新在售房源。殊不知，有的房源價(jià)格明顯低于市價(jià)，更有甚者，有的房源根本不存在。這些做法能吸引購房者，尤其是傾向于買賣二手房的業(yè)主。各大房地產(chǎn)中介公司爭相在網(wǎng)站上發(fā)布虛假房源、陳舊房源，更加劇了房地產(chǎn)中介行業(yè)的不正當(dāng)競爭，房地產(chǎn)中介秩序混亂不堪。最終，只能是兩敗俱傷，消費(fèi)者的滿意度達(dá)不到，也不利于有關(guān)方面監(jiān)管。目前，合肥房地產(chǎn)市場傭金為 0.8%-1.6%。收費(fèi)與所提供的服務(wù)范圍不相符。各家房地產(chǎn)中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，在 2011 下半年時(shí)，部分商業(yè)銀行停止對二手房的按揭貸款的辦理，二手房市場一片蕭條。不少房地產(chǎn)中介公司，從中介費(fèi)著手，給予中介費(fèi)相應(yīng)折扣，力圖維持經(jīng)營。此外，房產(chǎn)交易除了涉及傭金費(fèi)用外，還包括房屋評估費(fèi)用、契稅等。國家規(guī)定房屋評估費(fèi)用收取的最高標(biāo)準(zhǔn)為 2.5‰?，F(xiàn)階段，合肥不少房地產(chǎn)中介公司都按 4‰收取評估費(fèi)。在中介購買二手房所繳納的評估費(fèi)用，相當(dāng)一部分落入中介手中。合肥市物價(jià)局7 的相關(guān)文件規(guī)定：在二手房評估中，評估費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)為總價(jià)的 1.2‰~2.5‰，由此可見合肥多家房地產(chǎn)中介公司代收的評估費(fèi)是嚴(yán)重超出標(biāo)準(zhǔn)的。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的簽訂和履行，缺乏規(guī)范性在買賣雙方達(dá)成成交意向之后，一般都要簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同以規(guī)范買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。大多數(shù)房地產(chǎn)中介公司在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同之前不會對相關(guān)條款逐條解釋，對有些專業(yè)術(shù)語，業(yè)主也多半是一知半解。這不利于業(yè)主維護(hù)自己的合法權(quán)益。一旦簽字后，就產(chǎn)生法律約束力，業(yè)主也處于被動地位。另一方面，這些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同幾乎都是格式條款，業(yè)主在簽訂時(shí)只有選擇簽或不簽的權(quán)利，沒有選擇相應(yīng)條款的權(quán)利。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同條款欠謹(jǐn)慎，中介公司高度關(guān)注與己有關(guān)的條款，而忽略對買賣協(xié)議達(dá)成或履行起關(guān)鍵作用的條款。這會嚴(yán)重不利于以后合同的履行。此外，合同履行不規(guī)范也是一個問題。房地產(chǎn)中介公司往往在收取中介費(fèi)之后，弱化自己義務(wù)的履行，甚至違規(guī)操作。通常，房地產(chǎn)中介公司在收取整個傭金之后，便會認(rèn)為一項(xiàng)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)結(jié)束了。中介公司沒有完善必要的售后服務(wù)，應(yīng)注重客戶后續(xù)問題的關(guān)注與解決。這樣，才能不斷做大做強(qiáng)自己的業(yè)務(wù)，不斷開發(fā)新客戶維系老客戶。3、其他不規(guī)范行為（1）將不允許交易的房屋違規(guī)代理掛牌出售。國家規(guī)定對于小產(chǎn)權(quán)房禁止上市交易。合肥的方興小區(qū)屬于回遷房，無法辦理房產(chǎn)證。部分房地產(chǎn)中介公司依舊把該區(qū)房源低價(jià)掛牌出售。（2）疏于核查客戶提供的材料是否齊全，為以后埋下隱患。這一點(diǎn)對于房屋租賃業(yè)務(wù)表現(xiàn)的十分明顯。有的人從房主手中租的房子，將其轉(zhuǎn)租給他人從中漁利。該部分人不是房主，提供不了房屋的有效證件，房地產(chǎn)中介公司在實(shí)際操作中不注重審核材料的真?zhèn)渭巴陚?，很容易侵犯了原房主的知情?quán)及其他合法權(quán)益。（3）為買賣雙方躲避法律提供便利。在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中，部分房地產(chǎn)中介公司，就同一房屋簽訂的合同成交價(jià)款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)使得交易當(dāng)事人規(guī)避或減少房屋交易稅費(fèi)。（4）中介公司管理混亂部分中介公司違規(guī)租借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)證書，而實(shí)際經(jīng)辦人卻無相應(yīng)資質(zhì)，易引發(fā)委托人的不信任，拒絕繼續(xù)交易。8 三、合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展對策由以上敘述，我們不難發(fā)現(xiàn)合肥房地產(chǎn)市場存在的一些問題。合肥，作為安徽省省會，國家級皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市，其房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與發(fā)展對于安徽房地產(chǎn)市場具有舉足輕重的作用。因此，必須采取措施發(fā)展合肥市房地產(chǎn)市場，以此來穩(wěn)定合肥地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的騰飛。以下僅從房地產(chǎn)供需方面、房地產(chǎn)中介方面對于合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展提出幾點(diǎn)建議：（一）堅(jiān)定執(zhí)行限購令，限制炒房行為以減少商品房空置率中國人自古就有安居樂業(yè)的生活理想，把住房看成歸宿，有家才能安穩(wěn)。中國的傳統(tǒng)文化更加劇了人們對住房的需求。住房是一種生活必需品。由于房價(jià)虛高，一些人尤其是中低收入者很難買房。房價(jià)居高不下且前幾年有看漲趨勢，一些投資者就把買房作為一種投資。部分外國人和外企員工、公務(wù)員人均數(shù)套房產(chǎn)。炒房者購買住房自己不居住就囤積留待看漲后轉(zhuǎn)手獲利，造成了一些小區(qū)出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象，商品房空置率過高。因此，政府制定了限購令，抑制炒房現(xiàn)象。在 2010 年國務(wù)院四號文件中就提及合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求。包括加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。此外，繼續(xù)實(shí)行差別化住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房和非普通住房、首次購房與非首次購房的政策。不符合規(guī)定條件的購房者，一律不得享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時(shí)，政府相關(guān)部門和新聞媒體要引導(dǎo)居民樹立合理節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。政策制定的初衷就是為了限制炒房客的炒房行為，合理引導(dǎo)居民的住房需求。當(dāng)務(wù)之急就是嚴(yán)格按照政策辦事，不要讓政策僅僅成為一紙空文。（二）加大對保障房的土地供應(yīng)及質(zhì)量監(jiān)管在商品房價(jià)格日益高漲的同時(shí)，許多低收入者買不起房。政府為了緩解這一現(xiàn)狀，關(guān)注中低收入者的住房需求推出了一系列的措施。其中就有加大保障性住房的建設(shè)力度。目前，我國保障性住房主要包括三種：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房。經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。保障的對象為中低收入家庭。廉租房是政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低收入且住房困難的家庭提9 供的社會保障性質(zhì)的住房，主要保障最低收入家庭。兩限房的本質(zhì)屬性是商品房，主要解決的是中等收入階層的住房需求。政府可以在開發(fā)商拿地時(shí)明確要求建一定比例的保障房。否則，不予辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記和商品房預(yù)售許可證，以此來擴(kuò)大保障房的供給?，F(xiàn)階段保障房的土地供應(yīng)有限，質(zhì)量方面問題重重。許多開發(fā)商不愿進(jìn)行保障性住房的建設(shè)，原因是保障性住房建設(shè)的利潤被控制在 3%以下，開發(fā)商從政府手中拿錢相當(dāng)困難 [9]。為了緩解房價(jià)上漲的壓力政府在擴(kuò)大保障性住房土地供應(yīng)的同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)保障性住房的質(zhì)量監(jiān)管，確保質(zhì)量合格。不能讓保障性住房被貼上劣質(zhì)房的標(biāo)簽。2011 年 7 月省住建廳專門下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量安全管理工作的通知》 ，要求保障房工程必須從設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收等多個環(huán)節(jié)嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，要嚴(yán)防開裂、滲漏，以及室內(nèi)裝修等質(zhì)量通病。保障房出現(xiàn)質(zhì)量問題，要用更嚴(yán)格的措施處罰，以形成震懾作用。合肥實(shí)行保障房終身負(fù)責(zé)制，質(zhì)量問題將嚴(yán)格追責(zé)同時(shí)對建筑單位罰款增至 2 倍。（三）政府方面采取措施，嚴(yán)格控制房價(jià)過快上漲1、出讓土地以中小地塊為主，限制住宅建設(shè)面積政府在出讓土地時(shí)應(yīng)當(dāng)以中小地塊為主。中小地塊的土地出讓價(jià)格較低，有利于有實(shí)力的小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地。以往大地塊的出讓耗資數(shù)億，許多小房企迫于資金壓力，無法同上市公司和國有企業(yè)競爭。而這些順利拿地的國有企業(yè)和上市公司肯定會轉(zhuǎn)嫁拿地成本，提高房屋售價(jià)。小房企的加入，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭多元化，在確保房屋質(zhì)量的同時(shí)穩(wěn)定房價(jià)。此外，出讓中小地塊土地減少了流動性風(fēng)險(xiǎn)。需要指出的是，在出讓中小地塊時(shí)容易造成城市布局過于分散化，政府方面需要加強(qiáng)城市規(guī)劃以適應(yīng)城市的發(fā)展。此外，限制大套型房屋的開發(fā)也有重要意義。一方面可以降低單套住房的銷售價(jià)格，使普通家庭能夠買得起房，另一方面可以提高土地的利用效率，節(jié)約出更多的土地用于住房建設(shè)。限制面積的房屋針對的是普通消費(fèi)者，這類市場需求量大。限制住宅建設(shè)面積有利于房地產(chǎn)市場資金迅速回籠，提高資金周轉(zhuǎn)率。中小戶型商品房具有同質(zhì)化、利潤低等特點(diǎn)，有利于抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。 政府出臺了一系列措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，其中“70、90 政策”規(guī)定：自 2006年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。70、90 政策反應(yīng)了政府調(diào)控的方向，明確了新建住房結(jié)構(gòu)比例，重點(diǎn)發(fā)展小戶型商品住宅。 2、建立開發(fā)商快速融資渠道并嚴(yán)格控制開發(fā)周期房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，各個環(huán)節(jié)都離不了資金支持。為了融資，開發(fā)商想盡10 各種辦法。上市房地產(chǎn)公司在股市增發(fā)新股，有的發(fā)行債券。由于股本不能退回，股票只能在股市交易，為開發(fā)商提供了較穩(wěn)定的資金來源。此外，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤豐厚，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不想分紅就尋求借貸。借貸途徑有二：一是向商業(yè)銀行借貸；二是民間借貸。向商業(yè)銀行借貸資金數(shù)額通常較大，且有較為嚴(yán)格的審批程序。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因暫時(shí)拿不到土地使用權(quán)證，無法尋求銀行的資金支持。為了使開發(fā)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，不少房企尋求民間借貸。開發(fā)商在民間高利貸的支持下完成項(xiàng)目開發(fā)，必然把高額的利息支出分?jǐn)偟椒績r(jià)中來，此舉進(jìn)一步推動了房價(jià)飆升。因此，我們必須改變對中小企業(yè)的貸款模式為開發(fā)商提供融資便利。穩(wěn)定房價(jià)的同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大開方便之門，一方面擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)，另一方面抑制民間借貸，維護(hù)了我國金融系統(tǒng)地穩(wěn)定。在我國，有些開發(fā)商從政府手中拿地，不急于開發(fā)，而是囤積起來留待以后開發(fā)，或者干脆不開發(fā)等土地升值。這減少了房屋的有效供給。政府供地后要對土地開發(fā)周期進(jìn)行監(jiān)管，對超過合同約定一年未動工的土地征收土地閑置費(fèi)用，對超過兩年的要無償收回土地使用權(quán)。對雖然按時(shí)動工但開發(fā)面積不足 1\3 或投資不足 1\4 的按閑置土地處理 [10]。促使土地能夠及時(shí)得以利用，控制房價(jià)上漲。（四）房地產(chǎn)中介，政府監(jiān)管與行業(yè)自律雙管齊下1、健全完善相關(guān)法律制度，建立監(jiān)督機(jī)制現(xiàn)行對房地產(chǎn)中介公司監(jiān)管的法律制度有限，國家應(yīng)加大相關(guān)的立法力度，建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制以規(guī)范其業(yè)務(wù)。首先，提高房地產(chǎn)中介的準(zhǔn)入門檻。以前，房地產(chǎn)中介公司的資質(zhì)條件對公司名稱、固定服務(wù)場所及注冊資本沒有特殊要求，現(xiàn)在提高準(zhǔn)入門檻，要求房地產(chǎn)中介公司要有自己的名稱和固定的服務(wù)場所，注冊資本金 30 萬元。同時(shí)規(guī)定專業(yè)技術(shù)人員不少于 3 人[11]。目前，房地產(chǎn)中介行業(yè)對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的學(xué)歷、經(jīng)驗(yàn)要求不高，間接造成了房地產(chǎn)中介公司的服務(wù)質(zhì)量參差不齊。因此，必須提高房地產(chǎn)中介行業(yè)人才的準(zhǔn)入門檻，凡是房地產(chǎn)中介的營銷人員一律得持證上崗。所有營銷人員必須通過全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的考試。其次，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管部門應(yīng)建立房地產(chǎn)中介公司誠信經(jīng)營檔案。對于業(yè)主投訴較多的中介公司要進(jìn)行深入調(diào)查，必要時(shí)約見相關(guān)負(fù)責(zé)人。在調(diào)查取證后，對那些違規(guī)事實(shí)不存在或經(jīng)認(rèn)定違規(guī)行為不成立的，準(zhǔn)予其繼續(xù)經(jīng)營。對于那些認(rèn)定違規(guī)行為成立的要進(jìn)行處罰，情節(jié)較輕的給予警告處分，并計(jì)入該企業(yè)誠信檔案，對違規(guī)經(jīng)紀(jì)人處以 1萬元罰款，取消違規(guī)中介網(wǎng)簽資格并處 3 萬元罰款；情節(jié)特別嚴(yán)重的，吊銷其營業(yè)執(zhí)照，5 年內(nèi)不準(zhǔn)涉足房地產(chǎn)中介行業(yè)甚至終生不得從事房地產(chǎn)中介行業(yè) [12]。對處理結(jié)果不服或有異議的，允許被處理企業(yè)進(jìn)一步向上級主管部門申訴。11 最后，對機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行統(tǒng)一管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)辦理備案，將相關(guān)備案信息向社會公示。2、房地產(chǎn)中介心系業(yè)主，實(shí)行規(guī)范化服務(wù)首先，房地產(chǎn)中介公司應(yīng)樹立“客戶至上”的服務(wù)理念?？蛻羰瞧髽I(yè)的衣食父母，必須注重同客戶的關(guān)系。企業(yè)一切經(jīng)濟(jì)活動的出發(fā)點(diǎn)要以客戶為中心。只有這樣才能不斷開發(fā)新客戶維系老客戶，穩(wěn)定并擴(kuò)大自己的客戶群。其次，明確內(nèi)部崗位，實(shí)行專人服務(wù)。目前，眾多合肥房地產(chǎn)中介公司崗位劃分不明確。從最初的接待客戶到帶客看房，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同全由一人完成。房地產(chǎn)中介公司應(yīng)明確內(nèi)部崗位，接待客戶由專人負(fù)責(zé)，了解客戶需求，并根據(jù)該需求草擬相關(guān)方案，隨后由置業(yè)顧問帶領(lǐng)看房，并幫客戶分析各方案的優(yōu)劣；再由客戶本人拿主意決定是否成交；最后，由法律事務(wù)專員參與簽合同，并解釋相關(guān)條款。這樣，服務(wù)質(zhì)量明顯得到提高，服務(wù)流程也進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化。最后，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同行為，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)明碼標(biāo)價(jià)，提高服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的競爭秩序。3、房地產(chǎn)中介公司聯(lián)合，達(dá)到經(jīng)營規(guī)?；戏视性S多房地產(chǎn)中介公司如滿堂紅房產(chǎn)有限公司、吉大房產(chǎn)、紫東房產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)等等。這些公司的規(guī)模也大小不一，這在一定程度上制約了該行業(yè)的發(fā)展。通過市場化手段合并，擴(kuò)大這些公司的規(guī)模，達(dá)到規(guī)?；?jīng)營，可以提高這部分公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。此外，實(shí)行規(guī)?；?jīng)營，可以組建專業(yè)的營銷團(tuán)隊(duì)、市場調(diào)研團(tuán)隊(duì)等。專業(yè)的營銷團(tuán)隊(duì)，可以針對客戶的不同需求制定不同的營銷方案。市場調(diào)研團(tuán)隊(duì)，深入基層調(diào)研市場需求。公司定期對員工進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)，有助于擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)量。房地產(chǎn)中介市場是房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分，受國家政策法律的影響較大。公司通過培訓(xùn)，員工得以了解最新的法律政策，應(yīng)用于實(shí)際業(yè)務(wù)操作中。同時(shí)公司管理層可以依據(jù)政策法規(guī)的走向制定公司下一步的發(fā)展方向及業(yè)績目標(biāo)。政策的及時(shí)傳達(dá)對房地產(chǎn)中介公司而言就是一個定心丸。任何經(jīng)濟(jì)活動的進(jìn)行都不能逆經(jīng)濟(jì)方向行事。房地產(chǎn)中介市場尤其如此。12 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謝阮應(yīng)國教授工作繁忙仍悉心指導(dǎo)我的論文，并提出若干實(shí)質(zhì)性修改意見。從論文大綱到開題報(bào)告最后是論文正文，教授都認(rèn)真閱讀，仔細(xì)推敲，發(fā)現(xiàn)問題，然后提出修改意見。在為期三個月的論文指導(dǎo)過程中，我深深地被教授那種嚴(yán)謹(jǐn)治學(xué)的作風(fēng)和精益求精的工作態(tài)度所折服，每個字甚至連一個標(biāo)點(diǎn)教授都仔細(xì)推敲。在教授的耐心指導(dǎo)下該論文得以順利完成。在此，謹(jǐn)向阮教授致以誠摯的謝意和崇高的敬意。此外，本文后期經(jīng)中國人民銀行合肥中心支行周浩老師的熱心指導(dǎo)，在此一并致謝。