畢業(yè)論文-商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式比較與優(yōu)化發(fā)展的對(duì)策

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本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）題目：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式比較分析與優(yōu)化發(fā)展的對(duì)策系 部 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 學(xué)科門類 經(jīng)濟(jì)學(xué) 專 業(yè) 經(jīng)濟(jì)學(xué) 學(xué) 號(hào) 姓 名 指導(dǎo)教師 年 5 月 23 日裝訂線商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式比較與優(yōu)化發(fā)展的對(duì)策摘 要商業(yè)地產(chǎn)是近幾年在中國(guó)發(fā)展比較迅速的行業(yè)，由于住宅類房產(chǎn)受到政府宏觀調(diào)控的抑制，商業(yè)地產(chǎn)受到了許多地產(chǎn)商和投資客的親睞，它豐富多樣，囊括了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、家居等全套體驗(yàn)，并兼具長(zhǎng)期收益和保值增值的功能，因此得到較快發(fā)展。而就其運(yùn)營(yíng)模式而言，主要包括產(chǎn)權(quán)出售模式、產(chǎn)權(quán)持有模式和租售并舉模式三種形式。本文通過(guò)對(duì)各模式的概括描述，優(yōu)劣勢(shì)比較分析，得出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中開(kāi)發(fā)商面臨的問(wèn)題和困難，并對(duì)此提出優(yōu)化發(fā)展的路徑，以期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的健康蓬勃發(fā)展貢獻(xiàn)綿薄之力。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 運(yùn)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)管理 對(duì)策 ABSTRACTCommercial real estate has developed rapidly in recent years partially because of the limited development of housing estate. Commercial real estate can come in variety of uses, such as shopping, leisure, entertainment, restaurant, and etc. Besides, investing in commercial real estate proves to be able to profit and increase value in the long run. As for the operation mode, there are three modes which is sale of ownership, equity holding, and a combined mode. This article will firstly briefly introduce and analyze the three modes and their advantages as well as disadvantages. Then, we will discuss the challenges and difficulties development firms in commercial real estate industry meet with nowadays in details. Finally, based on the analysis I will put up forward several suggestions for reference.Keywords: Commercial real estate Operation modes Operational management Strategy目 錄一、商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵與特性 1（一）商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵 .1（二）商業(yè)地產(chǎn)的特性 .1二、商業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)營(yíng)模式 3（一）產(chǎn)權(quán)出售模式 .3（二）產(chǎn)權(quán)持有模式 .3（三）租售并舉模式 .3三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)劣勢(shì)比較及其適用范圍分析 5（一）優(yōu)勢(shì)分析 .5（二）劣勢(shì)分析 .6（三）各運(yùn)營(yíng)模式的適用范圍 .8四、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)化發(fā)展的對(duì)策 9（一）產(chǎn)權(quán)出售模式的優(yōu)化對(duì)策 .9（二）產(chǎn)權(quán)出租模式的優(yōu)化對(duì)策 .9（三）租售并舉模式的優(yōu)化對(duì)策 10結(jié)語(yǔ) .11參考文獻(xiàn) .120一、商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵與特性（一）商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義和狹義之分， “從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等；從狹義上講，是指專用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式 ［1］ 。 ”通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的定義我們可以看出，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是一種綜合性行業(yè)，它將地產(chǎn)、商業(yè)和投資三者融為一體，具有開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和投資三重功能，但其商業(yè)的性質(zhì)又決定了在這三者中運(yùn)營(yíng)的好壞對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的成功與否起到了至關(guān)重要的作用。（二）商業(yè)地產(chǎn)的特性1、投資收益性強(qiáng)相對(duì)于住宅類房地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)具有更好的價(jià)值增值功能。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的利潤(rùn)來(lái)源主要在于建造成本與出售價(jià)格之間的差價(jià)，依賴的是建筑前期各項(xiàng)費(fèi)用的控制，而這一時(shí)期較為短暫，可控性較小，所以盈利空間也有限。而商業(yè)地產(chǎn)的收益來(lái)自租金收入，租金的高低受到地段的繁榮程度、經(jīng)營(yíng)管理模式的選擇、企業(yè)的品牌商譽(yù)和知名度等各種因素的影響，商業(yè)地產(chǎn)的盈利性還來(lái)自物業(yè)價(jià)值的上升，也就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)具有長(zhǎng)期的收益性，在取得租金的同時(shí)仍具有升值潛力。2、經(jīng)營(yíng)方式多樣化不同于住宅類商品房采用單純出售的經(jīng)營(yíng)方式，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)租賃為主，通過(guò)將店鋪出租給商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，獲取收益和價(jià)值補(bǔ)償。同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上也體現(xiàn)了多種多樣的特點(diǎn)，融匯了購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、文化等多種元素，滿足不同消費(fèi)者的各種需求，為顧客帶來(lái)方便、舒心的“一站式體驗(yàn)” 。3、投資風(fēng)險(xiǎn)大高收益總是與高風(fēng)險(xiǎn)成正比，由于商業(yè)地產(chǎn)的回收周期長(zhǎng)，項(xiàng)目在完成后仍需要大量資金對(duì)后期進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，單純的租金收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到資金的需求量，所以，投資商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的要求很高。其次，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格除了受到區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素的影響外，還會(huì)受到在投資回收期內(nèi)的其他因素的影響，例如周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群構(gòu)成乃至政府的政策等。這兩方面構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的主要投資風(fēng)險(xiǎn)。4、經(jīng)營(yíng)管理要求高1商業(yè)地產(chǎn)管理水平的高低是開(kāi)發(fā)商、投資商和業(yè)主能否取得高收益的關(guān)鍵因素，同時(shí)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者還要參與到來(lái)自同一行業(yè)的其他競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)中，面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，所以，其管理團(tuán)隊(duì)需要專業(yè)的管理能力和有效的戰(zhàn)略方針，并將其滲入到項(xiàng)目的前、中、后期的操作中，進(jìn)行合理定位、明確市場(chǎng)需求、選擇正確經(jīng)營(yíng)模式。2二、商業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)營(yíng)模式（一）產(chǎn)權(quán)出售模式產(chǎn)權(quán)出售模式主要指在項(xiàng)目建成后，開(kāi)發(fā)商以小單元出售或整體銷售給投資者及經(jīng)營(yíng)者的方式，來(lái)迅速回籠資金，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的重新投入進(jìn)而得到再開(kāi)發(fā)。這一產(chǎn)權(quán)出售形式由于開(kāi)發(fā)商不涉及到后期的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以失去了得到相應(yīng)長(zhǎng)期回報(bào)的可能。另外，小單元出售的方式也與整體出售存在較大差別，租賃小單元商鋪的承租人或經(jīng)營(yíng)者在與開(kāi)發(fā)商的交易中會(huì)缺少對(duì)商業(yè)管理公司即管理者的考慮，由于缺乏統(tǒng)一的管理，容易導(dǎo)致對(duì)應(yīng)商業(yè)品質(zhì)的下降和盈利能力的降低，因此，經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)增加。SOHO 中國(guó)作為“散售模式”的典型代表，2005 年開(kāi)始全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，并以“散售模式”為特點(diǎn)貫穿企業(yè)發(fā)展至今，其在房產(chǎn)建成后將項(xiàng)目分割出售給商鋪經(jīng)營(yíng)者，在管理上也采取“無(wú)為而治”的管理思路，認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)商家會(huì)進(jìn)行自然淘汰。 “在商業(yè)地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的前些年，曾創(chuàng)造過(guò) 13 億元的單日銷售記錄，SOHO 中國(guó)“散售模式”的成功迅速縮短了其產(chǎn)品的銷售周期，加快資金周轉(zhuǎn)速度，用住宅地產(chǎn)的銷售速度創(chuàng)造了商業(yè)地產(chǎn) 57%的高毛利潤(rùn)率 ［2］ 。 ”（二）產(chǎn)權(quán)持有模式這種模式又可稱為只租不售模式，是指在物業(yè)建成后形成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，通過(guò)招商合作，以租金作為主要收入來(lái)源的運(yùn)作模式，這種模式有利于統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。只租不售模式既可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租招商，也能自行搭建招商隊(duì)伍進(jìn)行招商，它主要有整體租賃和分零租賃兩種，其中整體租賃是開(kāi)發(fā)商將物業(yè)整體出租給一家企業(yè)，由該企業(yè)精心規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商向企業(yè)收取約定的租金，商場(chǎng)的具體經(jīng)營(yíng)與管理有企業(yè)自行負(fù)責(zé)；而分零租賃的規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理都應(yīng)統(tǒng)一運(yùn)作，從而使其潛在運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)規(guī)劃、加大招商力度等合理手段得以規(guī)避。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商以收取租金作為投資回報(bào)，并成立或委托專門的商業(yè)管理公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一管理，通過(guò)招商權(quán)的控制，來(lái)達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)種類以形成自己運(yùn)營(yíng)特色的目標(biāo)。因此，這種模式不僅對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金有較高要求外，還對(duì)開(kāi)發(fā)商自身的商業(yè)運(yùn)營(yíng)以及招商能力帶來(lái)較大考驗(yàn)。這一模式的代表是“上海新天地” ， “它由開(kāi)發(fā)商建設(shè)，建成后將商業(yè)出租，并進(jìn)行統(tǒng)一管理，這使得所有的商業(yè)能以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)商家分別經(jīng)營(yíng)各自產(chǎn)品，充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格 ［3］ 。 ”通過(guò)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)與管理相分離，在一定程度上提高了專業(yè)化水平，成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的成功案例。（三）租售并舉模式此種模式在其開(kāi)發(fā)以前，首先就將主力目標(biāo)商家予以確定，將其作為龍頭，以此吸3引那些中小商家跟隨陸續(xù)進(jìn)駐，形成集群效應(yīng)。也就是說(shuō)，通過(guò)對(duì)于消費(fèi)者心目中商業(yè)巨頭的招商，來(lái)吸引更多的消費(fèi)者，形成穩(wěn)定的人流量，從而帶動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目的發(fā)展和商鋪的人氣。通過(guò)產(chǎn)權(quán)出售和租金收入，開(kāi)發(fā)商獲得雙重利潤(rùn)，典型的運(yùn)作方式則是采用“地產(chǎn)大鱷+零售巨頭”的聯(lián)合模式，借助品牌的號(hào)召效應(yīng)，提高商業(yè)項(xiàng)目的地產(chǎn)價(jià)值，以期獲得商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的良好運(yùn)營(yíng)和長(zhǎng)足發(fā)展。2002 年初，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的旗艦大連萬(wàn)達(dá)與國(guó)際商業(yè)巨頭沃爾瑪?shù)膽?zhàn)略性同盟開(kāi)創(chuàng)了商業(yè)地產(chǎn)的先河。這種在商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)工之前就與跨國(guó)商業(yè)巨頭談判、簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議并建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的模式，也被稱作“訂單模式” 。它是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中一種較新的模式，開(kāi)發(fā)商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中讓零售企業(yè)參與相關(guān)規(guī)劃工作，最終使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算商圈價(jià)值、地段選擇、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等方面做出更科學(xué)、合理的決策。 “訂單模式”作為目前國(guó)內(nèi)比較流行的主流模式也被眾多企業(yè)爭(zhēng)相模仿。4三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)劣勢(shì)比較及其適用范圍分析（一）優(yōu)勢(shì)分析產(chǎn)權(quán)出售模式的優(yōu)勢(shì)在于開(kāi)發(fā)商能夠通過(guò)整體或拆零銷售的方式實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠和套現(xiàn)，取得現(xiàn)金流，在這種模式下，有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往在預(yù)售期就開(kāi)始銷售，從而最大程度地降低了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，并形成快速開(kāi)發(fā)——快速銷售——快速回籠——再次開(kāi)發(fā)的循環(huán)，避免了項(xiàng)目面臨的資金財(cái)務(wù)壓力和后期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成果的不確定，因此，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的能力素質(zhì)要求比較低，準(zhǔn)入門檻也低。運(yùn)用這一模式最成功的代表是以潘石屹為總裁的 SOHO 中國(guó)，潘石屹一直堅(jiān)持在業(yè)內(nèi)被認(rèn)為大忌的散售模式，從早期的 SOHO 現(xiàn)代城、建外 SOHO 到丹棱 SOHO、望京SOHO，SOHO 中國(guó)的項(xiàng)目越賣越快，價(jià)格越賣越高，通過(guò)在核心地段將寫字樓和商業(yè)空間打散銷售，轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌戒N售模式，加快資金周轉(zhuǎn)率，快速回籠資金。在隨后出現(xiàn)的朝外 SOHO、三里屯 SOHO、銀河 SOHO 等項(xiàng)目都在這種模式下屢創(chuàng)銷售佳績(jī)，銷售作為 SOHO中國(guó)的核心部門，創(chuàng)造著大量財(cái)富，SOHO 中國(guó) 2010 年全年銷售 238 億，同比增長(zhǎng)74%，股價(jià)收益率同比增長(zhǎng) 5.6%，印證了這種模式的成功。散售模式的優(yōu)勢(shì)在于一方面對(duì)于早期規(guī)模小、資金實(shí)力弱的 SOHO 中國(guó)來(lái)說(shuō)，有利于加快資金回籠，最大程度提升資金使用效率；另一方面散售給中小商戶，其附帶條件少，且占有較大的定價(jià)權(quán)； 最后， “分散出售的方式也滿足了富裕人群的投資性需求，SOHO 中國(guó)旗下的物業(yè)升值潛力很大，以三里屯 SOHO 為例，2008 年 7 月開(kāi)始預(yù)售的均價(jià)達(dá) 5.59 萬(wàn)元/平方米，即使在金融危機(jī)的席卷下，也曾七次逆市提價(jià)，銷售均價(jià)攀升至 6.24 萬(wàn)元/平方米 1。 ”由此可見(jiàn)，這一模式下帶來(lái)的巨大利潤(rùn)空間。 “一般來(lái)說(shuō)，出售的模式主要應(yīng)用于國(guó)內(nèi)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等類型的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是應(yīng)用較廣的一種運(yùn)營(yíng)模式 [4]?！倍c出售模式相反的只租不售模式，其優(yōu)勢(shì)的地方則在于對(duì)項(xiàng)目建成后的后期經(jīng)營(yíng)權(quán)的控制，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)不僅僅是一個(gè)生產(chǎn)與銷售的過(guò)程，而是通過(guò)對(duì)商業(yè)物業(yè)的持有和運(yùn)作來(lái)實(shí)現(xiàn)增值的過(guò)程。只租不售模式可以在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位和管理過(guò)程中，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)和檔次有較好的控制，作為利潤(rùn)源泉的租金可以長(zhǎng)久、持續(xù)、穩(wěn)定，另外，商業(yè)項(xiàng)目本身作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)，也可以成為一種重要的融資手段抵押或擔(dān)保。上海新天地正是運(yùn)用這樣的模式，成為一個(gè)具有國(guó)際知名度的聚會(huì)場(chǎng)所，并被納入上海旅游景點(diǎn)的清單中。由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將商鋪的產(chǎn)權(quán)分散出售給業(yè)主，而是采用管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離的經(jīng)營(yíng)模式，將項(xiàng)目留在自己的手里統(tǒng)一管理，整體經(jīng)營(yíng)，面對(duì)商戶，只租不售，這種模式可保證和提高管理水平，更可以使商場(chǎng)以一個(gè)統(tǒng)一的形象面對(duì)消費(fèi)1 SOHO 中國(guó)營(yíng)銷模式分析. http://wenku.baidu.com/view/29e8b528ed630b1c59eeb50c.html5者，同時(shí)商場(chǎng)內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。所以，物業(yè)所有者同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，這種模式的優(yōu)勢(shì)在于新天地有足夠的空間和力量來(lái)集中資源，調(diào)整業(yè)態(tài)與風(fēng)格，最大限度凸顯特色，控制街區(qū)未來(lái)的發(fā)展方向。對(duì)于商戶，開(kāi)發(fā)商除收取一定的保底租金外，同時(shí)還享有租戶一定比例的利潤(rùn)分成， “網(wǎng)上有信息指出新天地年租金增長(zhǎng)率超過(guò) 100%，2004 年新天地商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格基本保持在3—4.5 美元/平方米/天，年租金收益約 3 億元 [5]。 ”同時(shí)新天地立足成熟商圈，集聚優(yōu)質(zhì)顧客和人氣，同時(shí)在品牌效應(yīng)的帶動(dòng)下，興建高檔住宅做支撐，提升了周邊房地產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，也獲取了住宅市場(chǎng)帶來(lái)的利潤(rùn)，可見(jiàn)，新天地的成功運(yùn)營(yíng)給開(kāi)發(fā)商和投資者創(chuàng)造了巨大財(cái)富。最后，租售并舉處于產(chǎn)權(quán)出售和產(chǎn)權(quán)持有模式中的過(guò)渡模式，正發(fā)展成為運(yùn)營(yíng)的主流模式。租售并舉通過(guò)與大型商業(yè)巨頭結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，各自發(fā)揮其獨(dú)特的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)，降低了商業(yè)項(xiàng)目的建造成本，也減少了商業(yè)項(xiàng)目建成后各項(xiàng)規(guī)劃、研究、管理費(fèi)用，同時(shí)，商業(yè)企業(yè)積極參與到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，有助于彌補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)運(yùn)作中的人才緊缺、經(jīng)驗(yàn)不足的弱點(diǎn)，有助于精確客觀地進(jìn)行商圈分析、市場(chǎng)地位和業(yè)態(tài)組合，減少浪費(fèi)，以使資源效用最大化。在商業(yè)巨頭穩(wěn)定租金給項(xiàng)目整體穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商可以借助巨頭們的品牌效應(yīng)來(lái)提高商鋪?zhàn)饨?，增?qiáng)對(duì)中小商鋪招商的競(jìng)爭(zhēng)力。這種模式下，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)實(shí)際情況，靈活的進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和運(yùn)作管理。這一模式的典型代表大連萬(wàn)達(dá)采取主體出租或出售，零散商鋪進(jìn)行銷售的方式，將主體物業(yè)出租（售）給商業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，利用主題商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)，更好的開(kāi)展招商，極大地提高了零散售商鋪的價(jià)值，從而迅速地回籠一大批資金。萬(wàn)達(dá)訂單模式的優(yōu)勢(shì)首先在于房地產(chǎn)商在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，就對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行商圈分析，并按業(yè)態(tài)組合方案與符合條件的商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，這種新模式可以減少各種資源的浪費(fèi)，使企業(yè)的資源效用最大化，在對(duì)作出商圈分析、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益和風(fēng)險(xiǎn)控制等方面的決策上可以更科學(xué)、合理。 “萬(wàn)達(dá)與沃爾瑪、歐倍德、大洋百貨等 12 家跨國(guó)連鎖企業(yè)和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展合同，不僅適應(yīng)市場(chǎng)需求，也優(yōu)化了房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開(kāi)拓新利潤(rùn)點(diǎn)。其次，萬(wàn)達(dá)與商業(yè)巨頭聯(lián)合的訂單式開(kāi)發(fā)商模式，解決了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)和缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)專業(yè)人才的問(wèn)題，商業(yè)巨頭的穩(wěn)定租金和擁有的商業(yè)運(yùn)營(yíng)專業(yè)人才提高了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性 [6]。 ”從而有利于項(xiàng)目的長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可觀增長(zhǎng)。（二）劣勢(shì)分析產(chǎn)權(quán)出售模式的最大劣勢(shì)在于一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)前上的徹底分割，項(xiàng)目失去整體性，難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的保值增值，不利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。這類運(yùn)營(yíng)模式深受住宅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思維的慣性影響，以現(xiàn)金流和短期利益為目標(biāo)，缺乏對(duì)商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期的運(yùn)作管理。而且，在這種運(yùn)作模式下，由于前期部分投資客的炒作行為，再加上投資者各自經(jīng)營(yíng)，自身調(diào)節(jié)能力不足，經(jīng)營(yíng)混亂，不利于形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力，6最終導(dǎo)致投資者和經(jīng)營(yíng)者利益都受損的后果。這一模式的不足可以從發(fā)生在 SOHO 中國(guó)建外 SOHO 物業(yè)管理糾紛、SOHO 尚都集體退租事件中體現(xiàn)出來(lái)。 “由于小產(chǎn)權(quán)的分散出售意味著開(kāi)發(fā)商不再是項(xiàng)目所有者，對(duì)項(xiàng)目不能進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合和管理，導(dǎo)致了大部分購(gòu)買商鋪的業(yè)主后期經(jīng)營(yíng)陷入困難，也不可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目統(tǒng)一出租。開(kāi)發(fā)商對(duì)下游產(chǎn)業(yè)鏈的嚴(yán)重透支導(dǎo)致投資者的租金收益受到影響 1。 ”其次，銷售后缺乏統(tǒng)一的資產(chǎn)管理，分散的客戶之間形成相互競(jìng)價(jià)，惡性壓價(jià)，導(dǎo)致租金回報(bào)越來(lái)越低。最后，物業(yè)管理公司只是單純的物業(yè)服務(wù)商，面對(duì)眾多中小業(yè)主，管理難度和成本很高，物業(yè)費(fèi)居高不下，管理質(zhì)量卻很難保證。而對(duì)于產(chǎn)權(quán)持有模式來(lái)說(shuō)，其缺陷在于該種模式下，需要有強(qiáng)大的資金實(shí)力作支撐，這一關(guān)鍵因素決定了項(xiàng)目的成功與否，而從國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都需要大力借助銀行貸款，而產(chǎn)權(quán)持有的回收期一般很長(zhǎng)，在項(xiàng)目初期投入的資金量也會(huì)很大，這勢(shì)必會(huì)造成企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，這是對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力、融資等各方面要求都很高的經(jīng)營(yíng)模式。另外，由于開(kāi)發(fā)商控制經(jīng)營(yíng)權(quán)，能否找到合適優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)以及對(duì)運(yùn)作戰(zhàn)略的選擇和把握都成為項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵要素，只有專業(yè)、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)和正確的戰(zhàn)略實(shí)施才會(huì)增加項(xiàng)目成功的可能性，若經(jīng)營(yíng)不善，有可能會(huì)遭遇商家退鋪、租賃困難、物業(yè)自身價(jià)值下降等問(wèn)題，也就失去了該項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。產(chǎn)權(quán)持有模式因?yàn)橹蛔獠皇?，資金回收期長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目本身的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及商圈的輻射范圍的大小、消費(fèi)群體的等級(jí)，甚至對(duì)該地區(qū)的文化特性有著很高的要求，所以，這一模式的適用范圍有限，具有獨(dú)特性，不具普遍性。上海新天地的成功不僅依靠聘請(qǐng)的國(guó)外高水平設(shè)計(jì)單位，更在于上海本身深厚的歷史感和西方文化的基礎(chǔ)，這種條件對(duì)不同地區(qū)的文化提出了較高要求。另外，持有型的運(yùn)營(yíng)模式對(duì)資金的需求量很大，只有資金實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)才有可能堅(jiān)持下來(lái)。而目前，國(guó)內(nèi)融資渠道單一，使得開(kāi)發(fā)商缺乏資金支撐，面臨資金鏈斷裂的問(wèn)題。數(shù)據(jù)表明， “全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在 70%至 80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例只占到位資金的 33.5%，而大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴程度已經(jīng)超過(guò)了 90%，遠(yuǎn)超過(guò) 50%的風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn) [7]。 ”銀行信貸融資短期化與商業(yè)地產(chǎn)的中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)要求和模式的錯(cuò)位則成為阻礙中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一道屏障。租售并舉模式的劣勢(shì)在于首先“商圈所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，業(yè)態(tài)的變化及設(shè)施的改變都會(huì)導(dǎo)致原先地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)的規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整，則相應(yīng)的原設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合將會(huì)出現(xiàn)變化 [8]。 ”其次，開(kāi)發(fā)商與巨頭的聯(lián)盟伙伴關(guān)系也存在相對(duì)的不穩(wěn)定性，當(dāng)經(jīng)營(yíng)狀況不可預(yù)測(cè)或逐漸惡化時(shí)，在其合作過(guò)程中，聯(lián)盟伙伴很可能會(huì)退出合作或無(wú)法履約，導(dǎo)致關(guān)系改變，并產(chǎn)生一系列嚴(yán)重后果，甚至是整個(gè)項(xiàng)目的失敗。再者，租售并舉模式對(duì)主力店的招商能力要求很高，在項(xiàng)目回收期長(zhǎng)和初期投入資金大的壓力下，也對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力產(chǎn)生較大挑戰(zhàn)。1 SOHO 中國(guó)營(yíng)銷模式分析. http://wenku.baidu.com/view/29e8b528ed630b1c59eeb50c.html7萬(wàn)達(dá)在這種租售并舉的“訂單模式”下，由于需要借助主力商家的號(hào)召力，擴(kuò)大其影響力，形成品牌效應(yīng)，在對(duì)主力店如沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)巨頭上的物業(yè)需求百依百順，這勢(shì)必會(huì)減少對(duì)銷售區(qū)域的考慮和投入，同時(shí)，主力店上低廉租金的損失必然要從銷售的高價(jià)中獲取回報(bào)，就會(huì)出現(xiàn)了主力商家輕裝上陣、生意興隆，而商戶們不堪重負(fù)、慘淡經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象，形成主力店與非主力店之間的矛盾，店鋪之間也往往會(huì)因?yàn)闃I(yè)態(tài)、消費(fèi)人群、商品定位、租金水平相差巨大產(chǎn)生分歧。另外，這種戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系也會(huì)因?yàn)樯倘?jīng)濟(jì)的變化調(diào)整和合作經(jīng)營(yíng)狀況的不可預(yù)測(cè)性面臨分裂的結(jié)果，項(xiàng)目的建設(shè)期一般需要二、三年，后期的運(yùn)營(yíng)也要五年以上，甚至更長(zhǎng)，若在此期間合作伙伴出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，則會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目面臨不可預(yù)測(cè)的影響。（三）各運(yùn)營(yíng)模式的適用范圍純銷售的產(chǎn)權(quán)出售模式由于對(duì)開(kāi)發(fā)商的能力素質(zhì)要求比較低，準(zhǔn)入門檻也相對(duì)偏低，所以，適合資金不是很雄厚、需要在短期內(nèi)收取回報(bào)、以及缺乏對(duì)經(jīng)營(yíng)管理認(rèn)識(shí)的中小開(kāi)發(fā)商，因?yàn)檫@些開(kāi)發(fā)商往往對(duì)資金較敏感。對(duì)于產(chǎn)權(quán)持有的運(yùn)營(yíng)模式，則更適用于以專業(yè)化商業(yè)開(kāi)發(fā)為中心，以商業(yè)價(jià)值最大化或綜合效益最大化為目標(biāo)，采取單獨(dú)開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)期持有的方式，并具備雄厚的資本實(shí)力，以及企業(yè)具有專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)和較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，因此，只有資金實(shí)力雄厚，擁有優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)管理人才的大型房地產(chǎn)企業(yè)或投資企業(yè)才能采用此種模式。而“租售并舉”模式對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求同樣也很高，由于需要借助一些知名主力店形成的在行業(yè)內(nèi)的口碑和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)擴(kuò)大在消費(fèi)者心目中的影響并提高向心力,也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商要擁有大量的品牌客戶資源，所以，房企本身在業(yè)界的品質(zhì)和口碑好壞對(duì)能否與主力目標(biāo)商家達(dá)成協(xié)議也起到重要作用，這類模式的采用便需要滿足更多的要求和條件。8四、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)化發(fā)展的對(duì)策（一）產(chǎn)權(quán)出售模式的優(yōu)化對(duì)策1、建立物業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，發(fā)揮商業(yè)物業(yè)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的作用“商業(yè)物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)行為，它根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同來(lái)界定物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 [9]。 ”服務(wù)內(nèi)容一般包括業(yè)態(tài)規(guī)劃、組合與調(diào)整、招商管理、物業(yè)管理和商戶管理等。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)管理公司要努力提高自身的運(yùn)作水準(zhǔn)，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)與管理，建立統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督的經(jīng)營(yíng)管理理念，引進(jìn)專業(yè)人才和先進(jìn)經(jīng)營(yíng)模式，以適應(yīng)正在快速發(fā)展的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的要求。更重要的是，開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者都必須積極配合商業(yè)物業(yè)的管理，不能為了一部分人的利益而失去了整體長(zhǎng)期利益的不協(xié)調(diào)步伐，為商業(yè)物業(yè)發(fā)揮有效的管理提供途徑和空間。2、優(yōu)化創(chuàng)新建筑設(shè)計(jì)，鎖定對(duì)位目標(biāo)客戶以產(chǎn)權(quán)出售為運(yùn)營(yíng)模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)榉艞壛宋磥?lái)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，其利潤(rùn)來(lái)源于項(xiàng)目本身的銷售業(yè)績(jī)，因此，如何讓產(chǎn)品有別于其他同類的競(jìng)爭(zhēng)者成為其需要解決的問(wèn)題。通過(guò)設(shè)計(jì)出個(gè)性化、出色的建筑實(shí)施方案，使項(xiàng)目具有與眾不同的吸引力和魅力，可以吸引投資者的關(guān)注。另外在開(kāi)發(fā)前期就注重選取地段的商業(yè)繁榮度，與繁華商圈形成呼應(yīng)，定位高層次的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，利用廣告、媒體等宣傳手段，強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)和形象。同時(shí)，要對(duì)投資客戶進(jìn)行嚴(yán)格的細(xì)分，在投資市場(chǎng)上存在很多投資群體，而我們尋找的客戶應(yīng)該資金持有量大、且有長(zhǎng)期投資計(jì)劃的人群，這類客戶可以一下簽下數(shù)額巨大的訂單，他們看重資本的保值和長(zhǎng)期的收益，盡管這類投資收益率可能不高，但他們更看重租金的穩(wěn)定和升值空間。鎖定這樣的目標(biāo)客戶不僅可以創(chuàng)造漂亮的銷售業(yè)績(jī)，對(duì)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)也帶來(lái)了穩(wěn)定的環(huán)境。（二）產(chǎn)權(quán)出租模式的優(yōu)化對(duì)策1、創(chuàng)造穩(wěn)定的金融環(huán)境，實(shí)現(xiàn)多元化融資渠道,降低資金風(fēng)險(xiǎn)政府要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，加快建設(shè)多層次資本市場(chǎng)體系，切實(shí)改善融資結(jié)構(gòu)，發(fā)揮債券、股票、銀行信貸、信托等融資工具的作用，提高實(shí)際可操作性。資金是商業(yè)地產(chǎn)的血液，缺乏長(zhǎng)期資金的支持保證，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大9增加，過(guò)度依賴銀行貸款，不僅承受著巨大的還貸壓力，也增加了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)際較為成熟的是通過(guò)上市或房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）來(lái)獲得融資， “REITs 是指通過(guò)制定信托投資計(jì)劃，信托公司于投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者得資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式 [10]。 ”這種方式一方面可以化解商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，另一方面可以解決商業(yè)地產(chǎn)投資資金不足問(wèn)題。而根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況可以大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化、把保險(xiǎn)資金引入融資市場(chǎng)、吸引國(guó)外資金、鼓勵(lì)發(fā)行公司債券等措施來(lái)拓寬融資渠道。2、理性招商，注重留商養(yǎng)商，實(shí)現(xiàn)共贏招商并不是簽約的品牌越大越好，也不是簽約的條件越高越好。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,他處在特定的環(huán)境中,地段區(qū)位不一樣,他就適合不同的品牌在這個(gè)地方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)發(fā)展。他有不同的消費(fèi)群體,有不同的購(gòu)買水平和消費(fèi)習(xí)慣,甚至一個(gè)大的品牌能否生存的下來(lái),不取決于是否招得進(jìn)來(lái),而在于他是否能適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的要求；同樣，對(duì)于開(kāi)出的招商條件也要考慮到商戶、品牌商是否能接受，招商的過(guò)程其實(shí)就是留商、養(yǎng)商的過(guò)程，只有讓每個(gè)商戶都能有利潤(rùn)可賺，開(kāi)發(fā)商也才能真正獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的收益。相反，如果一味的提高租金水平和招商條件，商戶經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)面臨危機(jī)，在招商門檻太高的影響下，會(huì)導(dǎo)致招商時(shí)間的拖延，從而影響項(xiàng)目的正常開(kāi)業(yè)時(shí)間，因此，互利共贏是招商時(shí)所需遵循的理念。（三）租售并舉模式的優(yōu)化對(duì)策1、進(jìn)行科學(xué)全面的市場(chǎng)定位，降低后期經(jīng)營(yíng)不確定性“商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位必須迎合商圈現(xiàn)有及未來(lái)人口的消費(fèi)能力、需要及期望，商業(yè)地產(chǎn)定位要以項(xiàng)目所在城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為基礎(chǔ)， ，依據(jù)項(xiàng)目主要商圈的人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展特點(diǎn)、商業(yè)市場(chǎng)情況及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，明確項(xiàng)目的檔次或市場(chǎng)端位 [7]。 ”開(kāi)發(fā)商要拓寬思路，多角度定位，將諸如地區(qū)收入水平、購(gòu)買力大小、綜合商場(chǎng)與主題商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、大型超市、百貨等不同業(yè)態(tài)的組合比例等因素考慮進(jìn)去，為以后商場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)作做好基礎(chǔ)。再通過(guò)對(duì)輻射區(qū)內(nèi)商業(yè)供給和需求變化進(jìn)行細(xì)致分析，找到目標(biāo)消費(fèi)群體，掌握該區(qū)域消費(fèi)群體的消費(fèi)偏好和習(xí)慣，針對(duì)他們的需求，因地制宜的制定出差異化的營(yíng)銷方式，適應(yīng)未來(lái)商圈變化的趨勢(shì)，而不會(huì)因商圈一些因素的變動(dòng)而手足無(wú)措，經(jīng)營(yíng)困難。2、合理約束商鋪，大膽引入競(jìng)租制度開(kāi)發(fā)商可以對(duì)“出售的商鋪提供品類規(guī)劃、項(xiàng)目顧問(wèn)等增值服務(wù)，并由管理公司對(duì)其經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行約束，使之朝有利于整體經(jīng)營(yíng)管理的方向進(jìn)行，具體可以通過(guò)與業(yè)主簽訂一份委托管理協(xié)議書，內(nèi)容上包括物業(yè)管理、品類調(diào)整、招商控制、市場(chǎng)推廣等多項(xiàng)10內(nèi)容 [7]。 ”在主力店招商方面，運(yùn)用合理的談判技巧，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，選擇更合適的入駐伙伴，并能帶動(dòng)商鋪經(jīng)營(yíng)朝更合理的方向發(fā)展。結(jié)語(yǔ)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍處于起步階段，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是一種新生事物，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到建設(shè)完成再到后期的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作都缺乏一套完整的理論體系，商業(yè)地產(chǎn)的特性決定了商業(yè)模式的選擇對(duì)項(xiàng)目的成功具有重要意義，不同的運(yùn)營(yíng)模式具有各自的優(yōu)劣勢(shì)，開(kāi)發(fā)商們不得不根據(jù)自己的資金實(shí)力和管理水平進(jìn)行選擇。本文通過(guò) SOHO 中國(guó)、上海新天地和大連萬(wàn)達(dá)三個(gè)具有典型意義的商業(yè)地產(chǎn)代表進(jìn)行不同運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)劣勢(shì)比較分析，以使讀者能夠更加了解商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，并針對(duì)運(yùn)營(yíng)模式的不足點(diǎn)，分別提出各項(xiàng)優(yōu)化發(fā)展的對(duì)策。從總體上來(lái)說(shuō)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了近十年的摸索，正逐步走向成熟化和規(guī)范化，縱觀商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，除了通過(guò)尋求合理的優(yōu)化路徑來(lái)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范化發(fā)展以外，外資的大舉進(jìn)入也會(huì)成為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)朝規(guī)范化發(fā)展的外在原因。商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸凸顯其強(qiáng)大的價(jià)值和商機(jī)，但作為行業(yè)中的決策者，投資要小心謹(jǐn)慎，冷靜、理性，使商業(yè)地產(chǎn)在成熟健康的環(huán)境中發(fā)展壯大。11參考文獻(xiàn)[1] 陳建明.商業(yè)房地產(chǎn)投資融資指南[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2005，1.[2] 杜鵑.大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式研究及應(yīng)用[D].蘇州大學(xué)，2010，17.[3] 陳旭.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式選擇[J].上海房地，2008， （9）：33—34.[4] 楊君才.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的研究[D].蘭州大學(xué)，2011，12.[5] 賴亞妮.城市中心風(fēng)貌區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式研究[D].同濟(jì)大學(xué)，2007，83.[6] 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