2016年福建省房地產(chǎn)估價師《相關知識》：民事法律關系考試試卷WORD版

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2016 年福建省房地產(chǎn)估價師《相關知識》：民事法律關系考試試卷本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分，60 分及格。一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題意） 1、目前，房地產(chǎn)估價機構各資質(zhì)等級相應標準中，一級房地產(chǎn)估價機構注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)為名以上。A：3B：5C：8D：15E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在下的估價結(jié)果具有近似性。A：同一估價原則、同一估價時點B：同一估價目的、同一估價方法C：同一估價目的、同一估價時點D：同一估價原則、同一估價目的E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是（） 。A．了解某宗房地產(chǎn)的出租人權益價值B．了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權等在內(nèi)的企業(yè)價值C．了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化D．了解某宗房地產(chǎn)的應納城鎮(zhèn)土地使用稅額 4、關于抵押權，下列說法不正確的是__。A．房地產(chǎn)抵押除了初次抵押估價，還有再次抵押估價．增加抵押貸款估價等B．處置抵押房地產(chǎn)估價，即債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，依法將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣的，對該房地產(chǎn)的公開市場價值進行的評估，同時給出快速變現(xiàn)值意見及其理由C．房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押D．抵押權可以繼承、轉(zhuǎn)讓5、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為 120㎡，單位建筑面積的重置價格為 600 元／㎡，建筑物殘值率為 5％，年折舊額為 1440 元，用直線法計算該建筑物的成新率是。A：81.00％B：84.00 ％C：84.17 ％D：84.80％E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、土建工程、給排水工程、照明工程估算時，按建筑平方米造價乘以工程量得到單項工程投資，這種估算的方法叫做。A：單元估算法B：單位指標估算法C：工程量近似匡算法D：概算指標估算法E：借款合同 7、REITs 按其不同，可分為權益型 REITs、抵押型 REITs 和混合型 REITs 三種。A：權益類型B：抵押方式C：投資業(yè)務D：信托性質(zhì)E：借款合同 8、城市用地共分為大類。A：5B：10C：46D：73E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用的行為。A：宅基地所有權B：空間利用權C：地役權D：建筑物相鄰關系E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、下列房地產(chǎn)估價相關活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是。A：高層建筑地價分攤B：房地產(chǎn)投資價值評估C：因環(huán)境污染導致的房地產(chǎn)價值減損評估D：城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應根據(jù)，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定． 【2006 年考題】A：估價原則B：估價目的C：估價方法D：估價程序E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、在某商業(yè)臨街深度 30.48m(即 100 英尺)、臨街寬度 20m 的矩形土地，總價為 1 200 萬元．根據(jù)“四三二一法測” ，計算其相鄰臨街深度為 45,72 m(即 150英尺)、臨街寬度 20m 的矩形土地的總價為。A：1204 萬元B：1374 萬元C：1404 萬元D：1536 萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、土建工程計劃利潤的計算基數(shù)是__。A．人工費B．直接工程費C．間接費D．直接工程費+間接費14、某辦公樓是 15 年前在劃撥土地上建設的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為 50 年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用 255 萬元，現(xiàn)時重新購建價格為 350 萬元，經(jīng)濟壽命為 60 年，殘值率為 3％，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為萬元。A：61.84B：78.35C：84.88D：173.17E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為__。A．現(xiàn)金波動值B．現(xiàn)金后期值C．凈現(xiàn)金流量D．現(xiàn)金流量差值 16、某人年初以 3000 萬元購買一間商鋪，年末將該商鋪售出，收回資金 3800萬元，當年通貨膨脹率 5％，該商鋪實際增值額為萬元。A：610．00B：619 ．05C：650 ．00D：761．90E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應選取凈收益作為估價依據(jù)。A：類似房地產(chǎn)的客觀B：類似房地產(chǎn)的實際C：類似房地產(chǎn)的最高D：類似房地產(chǎn)的最低E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、房產(chǎn)稅的課稅對象是。A：房產(chǎn)B：土地增值額C：房產(chǎn)人D：負稅人E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、某建筑安裝工程中，規(guī)費為 300 萬元，企業(yè)管理費為 280 萬元，利潤為300 萬元，該建筑安裝工程間接費為__萬元。A．350B．580C．600D．880 20、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為 50 年，報酬率為 8％的價格為 4000 元／㎡；若該房地產(chǎn)的收益期限為 40 年，報酬率為 6％，則其價格最接近于元／㎡。A：3816B：3899C：4087D：4920E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 21、下列財務報表中，儲存基礎性數(shù)據(jù)的是。A：輔助報表B：資產(chǎn)負債表C：資金來源與運用表D：現(xiàn)金流量表E：借款合同 22、某在建工程規(guī)劃建筑面積為 12400㎡，土地使用期限為 40 年，從開工之日起計算。項目建設期為 2 年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為 60 元/㎡，可出租面積為建筑面積的 65％，正常出相率為 90％，運營費用為有效毛收入的 25％。目前項目已建設 1 年，約完成了總投資的 60％。假設報酬率為 8％，折現(xiàn)率為 14％，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為萬元A：2281.83B：2474.60C：3798.30D：4119.18E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、某類房地產(chǎn) 1994 年至 1998 年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110 元/m2。按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于 1999 年的價格為__元/m2。A．2390B．2410C．2430D．2450 24、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是。A：上升B：下降C：保持相對穩(wěn)定D：先上升后下降E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、在某商業(yè)街，有一塊矩形街角地，其正街路線價(土地單價)為 3 000 元／㎡，旁街路線 價為 2 000 元／ ㎡．其臨正街深度為 22．86 m(即 75 英尺)，臨旁街深度為 15．24 m(即 50 英尺)．根據(jù)下表中的深度價格修正率，另假設旁街影響加價率為 10％，那么該宗地的總價為 ．A：158．35 萬元B：135 ．17 萬元C：123 ．45 萬元D：126．38 萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、對本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額進行調(diào)查，屬于。A：國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查B：技術發(fā)展調(diào)查C：市場需求容量調(diào)查D：競爭情況調(diào)查E：借款合同 2、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為__。A．聯(lián)合代理B．買方代理C．獨家代理D．賣方代理E．雙重代理3、因技術革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于__。A．自然折舊B．物質(zhì)折舊C．功能折舊D．經(jīng)濟折舊 4、下列關于現(xiàn)金流量表，表述正確的是。A：現(xiàn)金流量表分為基本部分和補充資料兩部分B：現(xiàn)金流量表是總括反映企業(yè)在某一會計期間的經(jīng)營成果，提供該期間的收入、費用、成本、利潤或虧損等信息的會計報表C：現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會計期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出情況的報表D：基本部分的現(xiàn)金分為三類，即經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量E：基本部分的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額項目，與補充資料同一項目的金額應該相等5、房地產(chǎn)投資者的債務融資方式有__。A．吸收其他機構投資者資金B(yǎng)．建成房地產(chǎn)抵押貸款C．土地儲備貸款D．增發(fā)新股E．房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款 6、不需任何刺激需求的費用，就可以實現(xiàn)的基本銷售量，又稱__。A．市場潛量B．市場預測量C．市場最低量D．市場最高量 7、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有__等。A．意外破壞的損毀B．市場供給的過量C．建筑設計的缺陷D．人們消費觀念的改變E．周圍環(huán)境條件惡化 8、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造 成建筑物功能折舊的主要原因有等。A：意外破壞的損毀B：市場供給的過量C：建筑設計的缺陷D：人們消費觀念的改變E：周圍環(huán)境條件惡化 9、與市場比較法關系最為密切的房地產(chǎn)價格形成原理是__。A．均衡原理B．預期原理C．競爭原D．替代原理 10、需求量與價格負相關的關系稱為需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有。A：炫耀性物品B：“ 吉芬”物品C：低檔商品D：高檔商品E：急需商品11、獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務的措施可以有__。A．突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求B．提高服務質(zhì)量C．恰當?shù)男麄鱀．低收費E．最大限度壓縮估價作業(yè)期 12、 ”可貸資金利率理論”認為。(2008 年試題)A：可貸資金的需求主要由投資需求，赤字需求和家庭需求三個要素構成B：可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄三個要素構成C：利率不是由可貸資金的供求決定的D：可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E：可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù) 13、影響房地產(chǎn)價格的建筑物實物因素有。A：建筑規(guī)模B：建筑高度C：建筑密度D：外觀E：空間布局14、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有__。A．自然特征，如山地和河流等B．細分市場C．人口密度的大小D．該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E．競爭性項目的區(qū)域 15、下列關于項目資本金的出資方式，表述不正確的是__。A．項目投資資本金可以用貨幣出資B．項目投資資本金也可以用實物出資C．項目投資資本金不可用建設用地使用權作價出資D．項目投資資本金也可以用非專利技術，但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構依照法律、法規(guī)評估其價值，且不得高估或低估 16、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為 STP 營銷，指。A：市場分析B：選擇目標市場C：細分市場D：市場定位E：市場調(diào)查 17、下列稅率屬于比例稅率。A：城鎮(zhèn)土地使用稅B：房產(chǎn)稅C：耕地占用稅D：城市維護建設稅E：營業(yè)稅 18、工程造價控制的主要方法有。A：價值工程B：協(xié)議發(fā)包C：合同管理D：非限額設計E：可行性研究 19、 《土地使用權出讓合同》規(guī)定：土地使用者在簽約時應繳納地價款的一定比例作為定金，并應在日內(nèi)支付全部價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權并不退定金。A：15B：30C：60D：90E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、下列關于房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定的表述，正確的是。A：房地產(chǎn)面積的測算均指水平投影面積的測算B：各類面積的測算，必須獨立測算五次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果C：邊長以米為單位，取至 0．O01m；面積以平方米為單位，取至 0．1D：量距應使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器或工具E：樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離 21、豪華住宅、私立學校、商場用地的土地使用權出讓的法定最高年限，由低至高的順序為__。A．商場、豪華住宅、私立學校B．豪華住宅、商場、私立學校C．私立學校、商場、豪華住宅D．商場、私立學校、豪華住宅 22、 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當以申報的成交價格作為交納稅費的依據(jù)，成交價格明顯低于正常市場價格時，以__作為繳納稅費的依據(jù)。A．市場價格B．評估的價格C．申報價格和市場價格的加權平均D．申報價格和評估的價格的加權平均23、采取隨行就市定價法確定價格的情形有。(2009 年試題)A：開發(fā)商處于市場領導者地位B：開發(fā)商難以估算成本C：開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領導者的物業(yè)質(zhì)量相近D：開發(fā)商打算與同行和平共處E：開發(fā)商具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力 24、廉租住房保障資金的來源有__。A．財政預算資金B(yǎng)．房屋維修資金C．土地出讓凈收益D．住房公積金增值收益E．廉租住房預售資金25、下列關于企業(yè)利潤和收入的表述中，正確的是__。A．企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B．經(jīng)營收入= 銷售收入+ 出租收入C．銷售收入= 土地轉(zhuǎn)讓收入+ 商品房銷售收入+配套設施銷售收入D．可分配利潤=稅后利潤 -未分配利潤