新員工入職培訓物業(yè)管理知識及法律常識.ppt

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物業(yè)管理基礎知識及法律常識,中頤物業(yè)新員工入職培訓材料（五）,目錄,房地產(chǎn)基礎知識物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理的基本概念物業(yè)法規(guī),一、房地產(chǎn)基礎知識,1、房地產(chǎn)定義：房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體—土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間；—建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類；—其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物；,一、房地產(chǎn)基礎知識,1.1實物、權益和區(qū)位：—房地產(chǎn)的實物分為有形的實體、實體的質量以及組合完成的功能三個方面；—權益包括權利、利益和收益，在中國主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間使用權；—區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、人工、社會和景觀等）和配套設施四個方面；,一、房地產(chǎn)基礎知識,1.2房地產(chǎn)的其他名稱不動產(chǎn)：中國物業(yè)：香港RealEstate：英國RealProperty：美國,1.3不同用途的土地使用年限?居住用地：70年?工業(yè)用地：50年?商業(yè)、旅游、娛樂等用地：40年?綜合或其他用地：50年,一、房地產(chǎn)基礎知識,2、紅線面積:規(guī)劃面積、建設用地面積;3、建筑占地面積：建筑首層面積的總和4、容積率：地面總建筑面積/建筑用地面積（地下建筑面積一般不計入）試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的總面積為4000平方米，問容積率為多少？,一、房地產(chǎn)基礎知識,5、建筑覆蓋率（建筑密度）：建筑用地范圍內所有建筑物基底建筑面積和建設用地面積的比率建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積x100%試算覆蓋率：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的基地總面積為600平方米，問建筑密度？,6、綠地率：在建筑用地范圍內各類綠地面積之和與總用地面積的比率（%）。綠地包括:公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（道路綠紅線內的綠地），不包括屋頂、天臺人工綠地.,一、房地產(chǎn)基礎知識,一、房地產(chǎn)基礎知識,7、商品房建筑面積：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。8、套內建筑面積：成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。,9、共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。,一、房地產(chǎn)基礎知識,建筑面積、使用面積和套內建筑面積套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積,一、房地產(chǎn)基礎知識,常規(guī)物業(yè)實用率多層住宅：90-93%小高層及高層住宅：80-88%寫字樓物業(yè):70-75%商鋪物業(yè)：50%左右,一、房地產(chǎn)基礎知識,不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）1平方米=10.764平方英尺1公頃=10000平方米1公頃=15畝1畝=666.67平方米,一、房地產(chǎn)基礎知識,10、房地產(chǎn)開發(fā)程序：房地產(chǎn)綜合開發(fā)從開發(fā)項目策劃開始，中間經(jīng)過土地征用、規(guī)劃設計、拆遷安置、施工準備、工程施工、竣工驗收、房地產(chǎn)營銷及物業(yè)管理，直到項目后評價為止所經(jīng)歷的過程。在這個持續(xù)時間較長的完整過程中，要經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)公司、計劃部門、規(guī)劃部門、施工單位、市政部門、銀行等許多單位和部門的協(xié)調和配合，因此，這個程序是一項非常復雜的過程。,11、竣工驗收：對房地產(chǎn)項目在完工后和交工前所進行的綜合性檢查驗收?？⒐を炇帐墙ㄔO項目全過程的最后一個程序，是全面考核建設工作、檢查設計、工程質量是否符合要求，審查投資使用是否合理的重要環(huán)節(jié)，是投資成果轉入生產(chǎn)或使用的標志。國家規(guī)定所有建設項目，按批準的設計文件所規(guī)定的內容建成，工業(yè)項目經(jīng)過運轉和試生產(chǎn)考核，能夠生產(chǎn)合格產(chǎn)品；非工業(yè)項目符合設計要求，能夠正常使用，都要及時組織驗收。驗收合格后，才能交付使用。,一、房地產(chǎn)基礎知識,12、物業(yè)接管驗收：物業(yè)的接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建沒單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再驗收。,一、房地產(chǎn)基礎知識,一、房地產(chǎn)基礎知識,13、竣工驗收與接管驗收的不同13.1．驗收目的不同竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規(guī)定的要求；接管驗收是為了主體結構安全與滿足使用功能的再驗收。13.2．驗收性質不同竣工驗收是政府行為，接管驗收是企業(yè)行為。13.3．驗收條件不同竣工驗收的首要條件是全部施工完畢，設備已落位；接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且附屬設備己完全正常使用，房屋編號已得到認可。,一、房地產(chǎn)基礎知識,13.4．移交對象不同竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業(yè)的過程；接管驗收是建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程。13.5．驗收階段不同竣工驗收合格后，由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物業(yè)可以交付使用：接管驗收是在竣工驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建設單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物業(yè)正式進入使用階段。,二、物業(yè)管理的起源與發(fā)展,1.世界物業(yè)管理的起源：19世紀60年代，英國奧威婭.希爾（OclvHill）開始了物業(yè)管理的探索。,2、沿海物業(yè)管理的起源:1）物業(yè)管理在香港起源1959年在香港一場大火燒得五萬人無家可歸，公共房屋制度開始引進。2）1970年，香港《多層建筑物條例》實行。物業(yè)管理在香港正式成為一種重要的行業(yè)。,二、物業(yè)管理的起源與發(fā)展,3、我國(大陸)的物業(yè)管理起源:1981年3月，深圳市物業(yè)管理有限公司成立，同年9月，成立東湖麗苑物業(yè)管理處。1996年，行業(yè)內開始采用招標決定物業(yè)小區(qū)的管理公司的選擇。這就是著名的鹿丹村招標。,二、物業(yè)管理的起源與發(fā)展,三、物業(yè)管理的基本概念,1、物業(yè)：指建成并投入使用的各類建筑物及其相關設備、設施和場地。物業(yè)一般由三個部分組成：建筑物:指附著于土地的各種建筑物或構筑物，通常也被視為相對獨立的物業(yè)。配套設備設施相關場地,三、物業(yè)管理的基本概念,2、物業(yè)管理：業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。,3、物業(yè)管理的作用：物業(yè)功能正常發(fā)揮；環(huán)境優(yōu)美、舒適、安全；物業(yè)保值、增值；,三、物業(yè)管理的基本概念,4、物業(yè)的分類：按使用功能可分為：住宅區(qū)物業(yè)、工業(yè)區(qū)物業(yè)寫字樓物業(yè)、商貿樓物業(yè)按層數(shù)劃分：多層（8層以下）小高層（9~18層）高層（19~33層）超高層（34層以上）,三、物業(yè)管理的基本概念,環(huán)境綠化美化,三、物業(yè)管理的基本概念,6、管理服務總收入的主要來源：部分商業(yè)用房租金；公共設施、設備和公共場所的經(jīng)營收入；向業(yè)主收取管理服務費；住宅區(qū)的其他合法收入。,三、物業(yè)管理基本概念,7、管理服務費的基本開支：公共設施、設備和公共場所的日常管理、維修和養(yǎng)護費用；人員工資、福利及辦公費用；聘請的專營公司及其他聘請人員的費用，如聘請電梯公司保養(yǎng)電梯；社區(qū)文化活動費用；公用設施、設備和公共場所的保險費用和法定稅費,三、物業(yè)管理基本概念,8、物業(yè)管理企業(yè)資質：一般分4個等級，為甲、乙、丙、丁9、物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)評比分為：市優(yōu)、省優(yōu)及國優(yōu),三、物業(yè)管理基本概念,四、物業(yè)法規(guī),1、前期物業(yè)管理：是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。國家對前期物業(yè)管理的規(guī)定帶有強制性。（見《物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定。）,2、物業(yè)管理中，是業(yè)主還是物業(yè)管理公司處于主導地位？在物業(yè)管理過程中，業(yè)主是處于主導地位的，以業(yè)主大會為權利核心，由業(yè)主委員會聘請物業(yè)管理公司，并代表全體業(yè)主與其簽訂合同。在明確業(yè)主與物業(yè)公司的權利、義務和責任的同時，由物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托，按照業(yè)主的愿望與要求對物業(yè)實施管理。,四、物業(yè)法規(guī),3、物業(yè)管理公司是否有對住戶罰款的權利？罰款是一種行政處罰的行為，除行政處罰以外，所有的相似情形都不能稱為“罰款”。因為物業(yè)管理公司只是一個企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機關，當然不享有行政處罰權。也不符合受委托組織的條件。所以物業(yè)管理公司是無權罰款的。但是可以在合同中約定違約金，用違約金條款來制約業(yè)主的不當行為。,四、物業(yè)法規(guī),4、物業(yè)管理公司在業(yè)主不繳納物業(yè)管理費的情況下可以對其停水停電嗎？一般情況下，供水合同、供電合同只是自來水公司、供電公司與業(yè)主之間簽訂的合同，物業(yè)管理在上述合同中不存在權利義務關系。不能以其未交納管理費為由，擅自停水、停電。便是當物業(yè)管理公司受到自來水公司、供電公司的明確授權且業(yè)主沒有繳納水電費的前提下，則可以代其行使權利。,四、物業(yè)法規(guī),5、業(yè)主入住時房屋出現(xiàn)質量問題應該由誰負責？如果房屋還在保修期內，應該由開發(fā)商（建設單位）承擔責任，開發(fā)商已委托物業(yè)公司進行維修，但開發(fā)商承擔保修責任后，可以向施工單位追償。如果不在保修期內，且不屬于物業(yè)公司承擔維修責任范圍的，就應當由業(yè)主自己維修。如果屬于公共部位、共用設施，就可以通過業(yè)主大會會議決定動用專項維修資金進行維修。,四、物業(yè)法規(guī),6、在停車場內車輛被損壞，物業(yè)管理公司是否有責任？物業(yè)公司與車主是保管合同關系。如果車輛的損壞是第三人所致，應當由第三人承擔賠償責任，但是當無法查明第三人時，則物業(yè)公司應當承擔賠償責任。這就要求物業(yè)公司盡到充分的注意義務。,四、物業(yè)法規(guī),7、小區(qū)內業(yè)主的人身、財產(chǎn)遭受損害，物業(yè)公司應當承擔賠償責任嗎？國務院《物業(yè)管理條例》第36條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責作?！边@說明物業(yè)公司是否承擔責任不能一概而論，關鍵是看物業(yè)公司是否履行了合同的義務，盡到了管理職責。,四、物業(yè)法規(guī),在此，需要特別說明一下的：保安工作的交接班記錄登記工作，公共區(qū)域的警示牌的懸掛、擺設均是履行合同的重要內容和證據(jù)，不可忽視。,四、物業(yè)法規(guī),8、在什么情況下物業(yè)公司對員工的行為應當承擔相應的法律責任？《民法通則》第43條規(guī)定“第四十三條企業(yè)法人對它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動，承擔民事責任?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第58條規(guī)定：“企業(yè)法人的法定代表人和其他工作人員，以法人名義從事經(jīng)營活動，給他人造成經(jīng)濟損失的，企業(yè)法人應當承擔民事責任，在企業(yè)法人承擔了民事責任后，可以給有過錯的工作人員與內部處分，如有損失，可以向其追償?！笨梢姡绻殕T的職務行為造了他人損失，則物業(yè)管理公司在承擔相應責任后，可以向有過錯的職員追償。,四、物業(yè)法規(guī),第一條：物業(yè)管理公司與業(yè)主是什么關系?,物業(yè)公司是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)。由于房產(chǎn)權屬業(yè)主所有，因而物業(yè)公司通過合同或契約，接受業(yè)主委托，代表業(yè)主并運用經(jīng)濟手段經(jīng)營管理物業(yè)。所以物業(yè)管理公司與業(yè)主之間就是委托合同關系。,第二條：物業(yè)管理中，是業(yè)主還是物業(yè)管理公司處于主導地位？,在物業(yè)管理過程中，業(yè)主是處于主導地位的，以業(yè)主大會為權利核心，由業(yè)主委員會聘請物業(yè)管理公司，并代表全體業(yè)與其簽訂合同。在明確業(yè)主與物業(yè)公司的權利、義務和責任的同時，由物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托，按照業(yè)主的愿望與要求物業(yè)實施管理。,第三條：業(yè)主能否自己管理物業(yè)？業(yè)主可以單獨解除與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理合同嗎？,《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第四條規(guī)定：“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)公司統(tǒng)一實行專業(yè)化管理?！钡谄邨l規(guī)定：“物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應報房地產(chǎn)行政主管部門備案?！彼?，委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理是政府推行的一項小區(qū)管理政策，也是政府為便于小區(qū)管理，有利于保護業(yè)主和生活中的權益而作出的強制性規(guī)定。業(yè)主就不能自己管理物業(yè)。,物業(yè)管理公司未征得業(yè)主委員會的同意，單方面提高服務收費標準的做法是不當?shù)摹Ｎ飿I(yè)管理費是物業(yè)管理合同主要內容之一，物業(yè)公必須與業(yè)主大會協(xié)商，雙方達成一致方可增加物業(yè)管理費。,第四條：物業(yè)公司可以單方面增加管理費么？,從何時開始計收物業(yè)管理費，國家沒有這方面的規(guī)定，但規(guī)定了按照合同約定來執(zhí)行。因此，在售房合同或物業(yè)管理合同中約定了計費時間，就應當執(zhí)行該條款。在沒有合同約定的情況下，從法律的角度來看，物業(yè)管理公司提供服務時，業(yè)主就應當向物業(yè)管理公司支付管理費。在實際操作中，只要認定房屋具備交樓條件或業(yè)主接到的收樓通知書上具有明確的交樓日期就應該開始計收管理費。,第五條：物業(yè)管理公司從何時開始向業(yè)主計收物業(yè)管理費？,物業(yè)管理主要負責公共地方和共用設施的管理，無論業(yè)主是否居住自己的房屋，均不影響物業(yè)公司對公共部位的管理，管理費的收取與其是否居住關系不大。無論業(yè)主是否居住，都按照物業(yè)管理合同收取管理費。,第六條：業(yè)主沒有在已收樓房屋居住，物業(yè)管理公司是否有權對其收取管理費？,第七條：業(yè)主收樓后以房屋存在質量問題而拒絕繳納管理費，可以么？,這主要看該質量問題是否影響業(yè)主的正常居住，如果房屋存在質量問題只是一些很小的問題，比如一個開關線路稍有故障，這完全不影響其正常居住，則不視為逾期交樓，其必須按合司約定交納管理費。在我們《商品房買賣合同》補充協(xié)議上有明確的約定。此外，質量問題是發(fā)展商造成的，與物業(yè)公司無關，業(yè)主無權以質量問題為由拒交管理費。,一般情況下，供水合同、供電合同只是自來水公司、供電公司與業(yè)主之間簽訂的合同，物業(yè)管理在上述合同中不存在權利義務關系。不能以其未交納管理費為由，擅自停水、停電。但是當物業(yè)公司受到自來水公司、供電公司的明確授權且業(yè)主沒有繳納水電費的前提下，則可以代其行使權利。,第八條：物業(yè)管理公司以業(yè)主不繳納物業(yè)管理費為由而停水停電可行么？,如果房屋還在保修期內，應該由開發(fā)商（建設單位）承擔責任，開發(fā)商已委托物業(yè)公司進行維修，但開發(fā)商承擔保修責任后，可以向施工單位追償。如果不在保修期內，且不屬于物業(yè)公司承擔維修責任范圍的，就應當由業(yè)主自己負責維修，如果屬于公共部位、共用設施，就可以通過業(yè)主大會會議決定動用專項維修資金進行維修。,第九條：業(yè)主入住時房屋出現(xiàn)了質量問題應該由誰負責？,物業(yè)公司與車主是保管合同關系。如果車輛的損壞是第三人所致，應當由第三人承擔賠償責任，但是當無法查明第三人時，則物業(yè)公司應當承擔賠償責任。這就要求物業(yè)公司盡到充分的注意義務。,第十條：在停車場內車輛被損壞，物業(yè)管理公司是否有責任？,第十一條：小區(qū)內業(yè)主的人身、財產(chǎn)遭受損害，物業(yè)公司應當承擔賠償責任嗎？,國務院《物業(yè)管理條例》第36條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)管理服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！边@說明物業(yè)公司是否承擔責任不能一概而論，關鍵是看物業(yè)公司是否履行了合同義務。在物業(yè)公司無故意或重大過失可以免責。在此，需要特別說明一下的：保安工作的交接班記錄登記工作，園區(qū)/樓道簽到工作，公共區(qū)域的警示牌的懸掛、擺設均是履行合同的重要內容和證據(jù)，不可忽視。,,第十二條：樓頂水泥脫落傷人，物業(yè)公司應不應該負責？,物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，專門對物業(yè)公共部位進行管理，具有管理職能，也負有管理的義務。民法通則第126條規(guī)定：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能證明自己沒有過錯的除外。”樓頂水泥屬于公共部位，如果物業(yè)公司沒有盡到管理責任，則必須承擔責任，因此，如果物業(yè)管理公司能證明盡到了管理責任，完全履行了物業(yè)管理合同義務，應當認定物業(yè)管理公司沒有過錯，不應當承擔責任，反之，則應當承擔責任。,第十三條：何時可以破門而入進行管理措施？由誰來承擔破門而入造成的損失？,物業(yè)管理公司管理的任務之一就是保證管理區(qū)域內的人身、財產(chǎn)的安全。當出現(xiàn)緊急情況時，如果保護的利益大于所造成的損失，就可以采取緊急避險的行為。如果業(yè)主房屋內出現(xiàn)危及業(yè)主及其他人員的人身、財產(chǎn)緊急情況時，物業(yè)管理公司可以采取破門而入的辦法。但是行為必須符合緊急避險的條件。所謂緊急避險就是為了使第三人或者本人的人身或者財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實際存在的危險而不得已采取加害于他人人身或者財產(chǎn)的損害行為。破門而入造成的損失應當由引起險情的人或受益人（多指業(yè)主）承擔。,第十四條：物業(yè)公司應承擔民事責任的情形有多少種？,整體上來說有兩種民事責任：一、違約責任：1）不按時檢查房屋及共用設施、設備；2）對房屋及共用設施設備修繕不及時；3）修繕未達到國家規(guī)定的標準；4）不及時治理危害公共安全的設施設備，不及時更新共用設施設備；5）不及時清理垃圾；6)在小區(qū)濫設廣告,濫行張貼,影響小區(qū)外觀;,一、違約責任：7）損壞共用設施及設備；8）擅自將物業(yè)管理費挪作他用；9）亂搭亂建，改變房屋和共用設施設備的用途；10）擅自擴大收費范圍，提高收費標準；11）不履行保安職責；12）不勸阻、制止業(yè)主和其他人的違法及違反小區(qū)管理規(guī)則的行為，造成損失；13）其他違約行為。,二、侵權行為：1）侵占物業(yè)管理費用，公共設施及設備；2）對管理公共設施造成損害；3）未經(jīng)業(yè)主委員會同意，占用物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房；4）在修繕、拆毀、挪動建筑物及設施等物業(yè)管理行為中致人損害；5）強迫業(yè)主接受不必要的物業(yè)管理服務；6）其他侵權行為。,,謝謝??！,