豪宅會(huì)所經(jīng)營模式專題研究

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本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：經(jīng)營問題成為顧慮的焦點(diǎn)： ?廈門會(huì)所 100%虧損； ?廣州會(huì)所約 90%虧損； ?深圳會(huì)所約 84%虧損； ?北京會(huì)所約 60%虧損； ?香港會(huì)所約 20%虧損 顧問公司：缺乏經(jīng)營意識(shí)，按會(huì)所檔次窮舉會(huì)所功能，開發(fā)商自行取舍： ?功能設(shè)臵無經(jīng)營意識(shí)； ?功能設(shè)臵只考慮高檔，但少考慮可落實(shí)性； ?對(duì)金鑰匙等專業(yè)公司篤信； ?…… 國內(nèi)豪宅會(huì)所的現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?會(huì)所的定位、功能、經(jīng)營模式十分模糊 大部分會(huì)所在設(shè)計(jì)之初完全是迫于無奈，許多項(xiàng)目在入住以后，開發(fā)商還拿不出會(huì)所的運(yùn)營方案；會(huì)所僅僅成了一種擺設(shè)而已 ?銷售期與實(shí)際使用期的客戶需求不一致 功能設(shè)臵期 銷售期 ?功能配臵上滿足了客戶需求，但并沒有在使用習(xí)慣上滿足客戶需求 出現(xiàn)需求與使用差異說明某些科目的設(shè)臵存在欠缺，從而抑制了業(yè)主使用 。 ?設(shè)計(jì)欠缺，場(chǎng)地小、通風(fēng)換氣條件差、設(shè)備不合理等； ?規(guī)劃布局不合理，沒有注意連帶活動(dòng)之間關(guān)系； ?兒童活動(dòng)場(chǎng)地沒有成人休息座椅； ?咖啡、閱覽、桌球等混在一起 雅頌居：會(huì)所做中餐油煙噪音污染大，多次投訴仍無人處理，無業(yè)主業(yè)委會(huì) 失敗會(huì)所特征 香蜜湖 1號(hào)，客戶買房前對(duì)會(huì)所較為關(guān)心，但真正入住后少有人問津 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ？如何讓開發(fā)商與會(huì)所熱戀？ 國貿(mào)堅(jiān)持不建會(huì)所，熊總稱“我可以給會(huì)所貼 3年錢，但 3年后呢？ 我們安排國貿(mào)考察北京、深圳一線城市豪宅，但國內(nèi)會(huì)所成功寥寥，對(duì)國貿(mào)影響不大 我們系統(tǒng)研究國內(nèi)豪宅會(huì)所 4大模式，與國貿(mào)最終確定會(huì)所類型，國貿(mào)同意 2008年 1月 2008年 2月 2007年 12月 物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào) 終稿匯報(bào) 規(guī)劃設(shè)計(jì)討論會(huì) 進(jìn)而安排國貿(mào)考察香港貝沙灣、淺水灣、陽明山莊等豪宅，考察后，國貿(mào)當(dāng)即同意建會(huì)所 國貿(mào)天域會(huì)所的一波三折 ?堅(jiān)持會(huì)所的重要性； ?動(dòng)用公司資源； ?用案例說話 如何推動(dòng)開發(fā)商 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （成功運(yùn)營）？ 面對(duì)開發(fā)商如何運(yùn)營的疑慮，我們不明白 對(duì)會(huì)所我們不專業(yè)，去訪談專業(yè)物業(yè)公司，考察成功案例 總結(jié)成功會(huì)所的規(guī)律，找準(zhǔn)我們會(huì)所所處的位臵 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 國內(nèi)豪宅會(huì)所成功經(jīng)營 4大模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ， 2層為茶室， 3層以上為酒樓，五星級(jí)裝修，對(duì)外經(jīng)營，其中 雖然常住業(yè)主不多，但茶室生意不錯(cuò) 。萬科接手之前，其酒店多接待杭鋼內(nèi)部客戶，對(duì)內(nèi) 200多的價(jià)格，對(duì)外 1000多元的價(jià)格 成都金林半島 03～ 04年，金林半島以 時(shí)成都市面豪宅均價(jià) 金林半島會(huì)所體量3000平方米，前期投入大，香港團(tuán)隊(duì)全面打造，定位較亂，做成了小而全的會(huì)所，經(jīng)營情況不理想，后來香 港合作單位建議 會(huì)所功能聚焦，以服務(wù)女人為主 ，引進(jìn)法國高端品牌 酒屋、雪茄坊。 2～ 3層 紅酒屋雪茄坊很少有人消費(fèi)。經(jīng)營場(chǎng)所對(duì)外開放，但采用辦卡的形式設(shè)臵門檻，最高白金卡年費(fèi) 10萬 后海天驕華庭 會(huì)所引進(jìn)深圳羅伯特管家顧問有限公司 ，為業(yè)主提供專享服務(wù)，如按照業(yè)主需求為業(yè)主家庭穿燕尾服為業(yè)主提供機(jī)場(chǎng)接送等，但客戶業(yè)務(wù)量較少，每月最多 2 瑜伽房對(duì)外開放，成功運(yùn)營 金地香蜜山 會(huì)所以運(yùn)動(dòng)為主題，包括瑜珈、游泳、健身等 ，對(duì)外開放，另還引進(jìn)華潤超市。 提供美容、形象顧問，由物業(yè)公司聯(lián)絡(luò)。 招商海月 會(huì)所外包， 2層整層包給李云迪老師，設(shè)鋼琴中心 ，招商收取租金、管理費(fèi)，業(yè)主反響較好。 會(huì)所設(shè)麻將房，既可以娛樂，又不影響家里人休息，較受業(yè)主歡迎，非?；鸨?，每晚贏利 1000元，后來物業(yè)更換為自動(dòng)麻將，由此可以看出業(yè)主對(duì)傳統(tǒng)休閑項(xiàng)目還是比較青睞 ； 此外，會(huì)所還設(shè)舞蹈室，開寒假、暑假班，經(jīng)營情況良好 萬科金域藍(lán)灣 會(huì)所美容、 由思妍麗包會(huì)所 1～ 2層，定期交租金 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 。 。 —— 棕櫚泉 13,000 平米五星 級(jí)豪華俱樂部式會(huì) 所 項(xiàng)目區(qū)位 北京外三環(huán)朝陽公園南側(cè)，北臨亞洲最大的城市公園－朝陽公園及郡王府公園，南近風(fēng)景秀麗的紅領(lǐng)巾公園 項(xiàng)目參數(shù) 占地近 7萬平方米，總建筑面積 32萬平方米的，有 11棟31～ 33層板式塔樓，約 1100戶 物管費(fèi)用 平方米 〃 月 項(xiàng)目均價(jià) 35000元 /平方米（最終市價(jià)） 13000平方米超五星級(jí)豪華會(huì)所 會(huì)所功能檔次定位 —— 棕櫚泉國際會(huì)所定位為集餐飲與健身為一體的 高級(jí)私人俱樂部 會(huì)所對(duì)外經(jīng)營 —— 許多國內(nèi)外知名企業(yè)家和各界精英都欣然加入棕櫚泉國際俱樂部，并將其作為宴請(qǐng)賓朋、商務(wù)酬酢的最佳選擇。 入會(huì)方式 —— 面對(duì)社會(huì)高層個(gè)人、公司，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力為門檻，棕櫚泉國際公寓業(yè)主可享受相應(yīng)折扣， 個(gè)人入會(huì)費(fèi)00。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 集中于高規(guī)格的健身保健和餐飲會(huì)議 ?俱樂部有 七個(gè)不同大小的貴賓廳房及會(huì)議室 以及一個(gè)擁有 全部先進(jìn)設(shè)備的宴會(huì)廳 —— 俱樂部可承接從兩個(gè)人到多至 200人的活動(dòng)。 ?正宗的港式粵菜由香港名廚 施輝 先生主理，搜羅世界美食西餐及東南亞特色佳肴 ?55 米長， 700多平方米的全天候陽光天然溫泉游泳池 ?全套美國名牌健身器材 裝備精良的器械房，健身操室，乒乓球，臺(tái)球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，會(huì)員活動(dòng)室。 ?3,000 平方米的溫泉水療纖體美容 ?紅酒雪茄吧 ?大堂吧臺(tái) —— 提供私人健身教練及保健顧問服務(wù) —— 提供宴會(huì)訂制和私房菜上門服務(wù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，俱樂部會(huì)員制獨(dú)立經(jīng)營，特色收費(fèi)類項(xiàng)目為盈利主體 專業(yè)機(jī)構(gòu)管理 —— 棕櫚泉國際俱樂部由香港裕匯國際集團(tuán)管理。香港裕匯國際集團(tuán)是中國最大的，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的以開發(fā)和管理高檔房地產(chǎn)、寫字樓以及俱樂部的國際集團(tuán)之一。 俱樂部式經(jīng)營 —— 擴(kuò)大社會(huì)高端客戶群體，提供最佳的私人化服務(wù)和社交聯(lián)誼環(huán)境。 收費(fèi)項(xiàng)目 特色活動(dòng) 年費(fèi) ?會(huì)員入會(huì)需繳納一定數(shù)量年費(fèi)作為 進(jìn)入性門檻 ，同時(shí)享受部分免費(fèi)項(xiàng)目和折扣優(yōu)惠 ?日常重點(diǎn)特色活動(dòng)以收費(fèi)的形式經(jīng)營，為 主要盈利方式 ?定期舉辦特色活動(dòng)，并通知會(huì)員自行選擇， 免費(fèi)或收費(fèi)活動(dòng)均有，階段性增加消費(fèi)頻次 經(jīng)營方式 —— 獨(dú)立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用 基礎(chǔ)類收入 主體類收入 刺激類收入 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 。 —— 廣州珠江帝景（酒店） 項(xiàng)目區(qū)位 廣州海珠區(qū)，廣州大道以東新領(lǐng)事館東側(cè) 項(xiàng)目參數(shù) 占地 65萬平方米，總建筑面積 87萬 平方米的大社區(qū) 物管費(fèi)用 平方米月 項(xiàng)目均價(jià) 25000元 /平方米 投資逾 2億、占地超 3萬 平方米 的超大型酒店式會(huì)所 功能檔次定位 —— 廣州首個(gè)超大型酒店式豪華會(huì)所 獨(dú)立酒店式經(jīng)營 —— 完全酒店式經(jīng)營，提供國際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù) 管理方式 —— 由合生國際酒店管理有限公司管理 ，完全獨(dú)立酒店式經(jīng)營 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，會(huì)所運(yùn)營依托酒店 合生國際酒店管理（集團(tuán)）有限公司旗下管理 客房及配套設(shè)施 100間 /套豪華客房，均擁有獨(dú)立陽臺(tái)、豪華衛(wèi)生間和全知智能化的房間控制系統(tǒng) 餐飲 中西式餐飲、商旅吧、富豪會(huì)雪茄紅酒吧，歐陸式閑雅情調(diào)及特色商務(wù)套餐、為商務(wù)洽淡、會(huì)議聚餐的客人提供２４小時(shí)送餐服務(wù) 會(huì)議 能容納近 230人的多功能會(huì)議中心，擁有先進(jìn)的智能化會(huì)議系統(tǒng)，以相配合你的各種需要 康樂中心 大型 施齊全的康樂中心、大型的室內(nèi)恒溫泳池、國際標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)多功能球場(chǎng)、羽毛球館、壁球館、乒乓球館、桌球館和棋牌室 其他 開放式商務(wù)中心、名店廊、精品店、書店、花店、禮賓車隊(duì)、室內(nèi)過百車位停車場(chǎng)、衣物洗燙、美容美發(fā)、旅游配備票務(wù)等一應(yīng)俱全 ?依托海珠區(qū)使館附近成熟的商務(wù)環(huán)境，酒店經(jīng)營良好 ?業(yè)主只享有康體方面的優(yōu)惠 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 。 —— 海月花園 7000平方米社區(qū)會(huì)所 項(xiàng)目區(qū)位 南山區(qū)蛇口后海大道東側(cè) 項(xiàng)目參數(shù) 占地 方米，總建筑面積 方米的大社區(qū) 物管費(fèi)用 平方米月 項(xiàng)目均價(jià) 4800平方米（ 2004年） 7000平方米社區(qū)會(huì)所 —— 深圳成功經(jīng)營典范 功能檔次定位 —— 高檔社區(qū)會(huì)所 半封閉式經(jīng)營 —— 服務(wù)社區(qū)，針對(duì)海月業(yè)主開放，業(yè)主可攜友同往，外來人員不能自行進(jìn)入。 管理方式 —— 部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，內(nèi)容逐漸聚焦 健身房、舞蹈教室、桑拿、保健室、兒童閱覽室、西餐廳、棋牌室，室外泳池。 健身房、室內(nèi)籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)地等運(yùn)動(dòng)類為主，項(xiàng)目最多，面積較大。 以恒溫泳池為主，直徑 25深 加棋牌室，全部更換為自動(dòng)麻將桌。 一期會(huì)所設(shè)施 二期會(huì)所設(shè)施 二期會(huì)所設(shè)施 一期會(huì)所大而全， 經(jīng)營不十分成功 二期集中于體育設(shè)施，為 業(yè)主喜好項(xiàng)目 三期增加業(yè)主需求旺盛的 棋牌室 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 外包為主，結(jié)合自營 ，深入挖掘居民日常需求 外包 經(jīng)營策略靈活 自營 ?音樂教室 —— 2層整層包給李云迪的老師但昭義，設(shè)鋼琴中心，招商收取租金、管理費(fèi)， 業(yè)主反響較好 。 ?其它課程班 —— 舞蹈室，開寒假、暑假班， 經(jīng)營情況良好 ?麻將房 —— 生意非?；鸨?，每晚盈利 1000元 ，后來物業(yè)增加房間，并更換為自動(dòng)麻將，既可以娛樂，又不影響家里人休息，較受業(yè)主歡迎； ?健身房 —— 如設(shè)臵羽毛球、籃球場(chǎng)等深圳人喜愛的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目， 使用頻率高 主要 盈利項(xiàng)目 針對(duì)少年兒童教育需求 針對(duì)成人文化娛樂需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 香港陽明山莊會(huì)所，香港時(shí)間最早，功能最全的頂級(jí)豪宅會(huì)所 功能檔次定位 —— 高檔社區(qū)會(huì)所，香港最早、功能最全的豪宅會(huì)所 半封閉式經(jīng)營 —— 服務(wù)社區(qū)，針對(duì)陽明山莊業(yè)主開放，業(yè)主可攜友同往，外來人員不能自行進(jìn)入。 管理方式 —— 部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營 接待處 健身中心 兒童游樂室 室外泳池 羅馬恒溫泳池 蘭花游泳池 茶館 大堂酒吧 中餐廳 卡拉 西餐廳 野外燒烤 婚宴廳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 、超市、停車場(chǎng)入口 室外泳池 網(wǎng)球場(chǎng) 蘭花泳池 滑板場(chǎng) 溜冰場(chǎng) 戶外游樂場(chǎng) 小型足球場(chǎng) 籃球場(chǎng) 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 保安部（ 24小時(shí)） 物業(yè)管理處 洗衣店 柏基國際幼稚園 陽明山莊會(huì)所分室內(nèi)、室外部分，充分利用空間，將各種功能做到極致 陽明山莊會(huì)所外部功能設(shè)臵 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （適合 4～ 10歲） 兒童游樂室（適合 0～ 4歲） 桑拿室 羅馬泳池 蒸汽浴室 美式壁球室及小型羽毛球場(chǎng) 桑拿室 乒乓球室 舞蹈室 太陽燈照射床 品味廊 漩渦水流浴池 桑拿室 接待處及健怡坊 漩渦水流浴池 綠洲游泳池 兒童戲水池 陽明山莊會(huì)所內(nèi)部功能設(shè)臵 陽明山莊會(huì)所除滿足日常運(yùn)動(dòng)需求外，會(huì)所功能多為女主人和小朋友（分年齡段）設(shè)臵 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，會(huì)所業(yè)主分?jǐn)偝杀?，享受部分免費(fèi)服務(wù)；部分采取會(huì)員制對(duì)外經(jīng)營 香港樓盤會(huì)所多以“開發(fā)商自辦” 和“會(huì)員制”經(jīng)營最為普遍。前者多為“豪宅”，即通過業(yè)主分?jǐn)偝杀鞠硎懿糠置赓M(fèi)服務(wù)的只對(duì)內(nèi)開放；第二種“會(huì)員制”的特點(diǎn)是，外包給有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)營和管理，以會(huì)員制消費(fèi)的形式對(duì)外經(jīng)營。 ?內(nèi)部會(huì)所業(yè)主分?jǐn)偝杀荆硎懿糠置赓M(fèi)服務(wù)（案例：陽明山莊） 和黃的博藝會(huì)、深海灣游船會(huì)、西貢高爾夫球會(huì)、山頂會(huì)館等費(fèi)用主要由別墅社區(qū)業(yè)主分?jǐn)偅?jīng)營起來比較輕松。從名稱上看，這些會(huì)所有著自己的明顯特色，不僅提供高水平的服務(wù)和享受， 重要的是提供一個(gè)高層人士互相交流的平臺(tái)和氛圍?！斑@才是別墅會(huì)所的本質(zhì)功能?！?如 香港的陽明山莊，針對(duì)高級(jí)人士互相交流的愿望，推出的早上網(wǎng)球咖啡服務(wù)，會(huì)員一起晨練，然后一起邊喝咖啡邊交流，業(yè)主自然愿意分?jǐn)傎M(fèi)用。 ?對(duì)外經(jīng)營的會(huì)所（案例：柏景灣） 在建立之前都經(jīng)過了嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)需求來確定內(nèi)容和規(guī)模，而且會(huì)所經(jīng)常主動(dòng)組織活動(dòng)，這在內(nèi)地的會(huì)所均較為少用。同時(shí)， 對(duì)外經(jīng)營的別墅會(huì)所的經(jīng)營內(nèi)容主要是針對(duì)使用頻率高、消費(fèi)力強(qiáng)的別墅男主人的配偶和子女 。比如香港一別墅會(huì)所便引進(jìn)了針對(duì)女士的泰國高級(jí)水療、按摩、美容服務(wù)，需要提前 7天預(yù)定，從來不缺消費(fèi)； 柏景灣 針對(duì)兒童的游泳班給父母介紹國外先進(jìn)的育兒知識(shí)，口碑極佳，參加者常年需要排隊(duì)。 柏景灣 陽明山莊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 。 —— 金林半島 3000平方米 頂級(jí)會(huì)所 項(xiàng)目區(qū)位 青羊區(qū)浣花溪風(fēng)景區(qū)半草堂路萬樹園側(cè) 項(xiàng)目參數(shù) 占地面積 93338平方米 ，建筑面積 80000平方米 ， 299戶 物管費(fèi)用 3元 /平方米月 項(xiàng)目均價(jià) 18000元 /平方米（別墅） 半島會(huì) —— 3000平方米 成都頂級(jí)純別墅社區(qū)會(huì)所 功能檔次定位 —— 高檔別墅社區(qū)會(huì)所匹配成都最貴樓盤 半封閉式經(jīng)營 —— 經(jīng)營場(chǎng)所對(duì)外開放，但采用辦卡的形式設(shè)臵門檻，最高白金卡年費(fèi) 10萬； 管理方式 —— 與物管完全獨(dú)立分開經(jīng)營管理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，同時(shí)提升項(xiàng)目的整體檔次和盈利能力 前期定位較亂，做成小而全的會(huì)所，投入巨大但經(jīng)營情況不理想 調(diào)整 調(diào)整后會(huì)所功能聚焦 —— 以服務(wù)女人為主，引進(jìn)法國高端品牌 2～ 3層作為 受女性客戶歡迎 —— 紅酒屋、雪茄坊等會(huì)所特別項(xiàng)目由于成都整體客戶層次問題很少有人消費(fèi) —— 其它常規(guī)項(xiàng)目如咖啡吧等受到 利能力提高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，資源整合花小錢辦大事 會(huì)所舉辦的特色主題活動(dòng)（如紅酒品鑒、論壇等）業(yè)主反響不大，僅有加拿大卡通電影節(jié)收到小朋友們的歡迎，相對(duì)成功 。 物業(yè)組織的中秋晚會(huì)等常規(guī)活動(dòng)反而受到業(yè)主歡迎，基本做到每月有活動(dòng)。 特色活動(dòng)效果不佳 常規(guī)活動(dòng)客戶認(rèn)可 都衣食住行、吃喝玩樂的頂級(jí)資源均整合入會(huì)員外部權(quán)益，憑會(huì)員卡優(yōu)惠， 開發(fā)商還可以從中分成得利 。 外部資源整合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ： 60941268 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?俱樂部式經(jīng)營 ?獨(dú)立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用 ?年費(fèi) 作為進(jìn)入性門檻，同時(shí)享受部分免費(fèi)項(xiàng)目 ?重點(diǎn)項(xiàng)目 為主要盈利點(diǎn) ?定期舉辦 特色活動(dòng) ，階段性增加消費(fèi)頻次 ?城市圈層文化成熟 ，甚至有獨(dú)立俱樂部形式出現(xiàn)， 上流社會(huì)有聚集活動(dòng)的傾向 ?具有特殊資源的項(xiàng)目 ，如高爾夫等 北京棕櫚泉國際公寓 酒店式的開放經(jīng)營模式 大型酒店式豪華會(huì)所，提供國際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù) 完全酒店式經(jīng)營 ，對(duì)管理方提出較高要求 酒店由專業(yè)公司獨(dú)立經(jīng)營，會(huì)所運(yùn)營依托酒店 ?項(xiàng)目所在地適于休閑度假或商務(wù)中心區(qū)，有酒店需求 ； ?企業(yè)集團(tuán)有實(shí)力和能力運(yùn)作 廣州珠江帝景 大而專的封閉經(jīng)營模式 大型高檔社區(qū)會(huì)所 ?半封閉式運(yùn)營 ?部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營 外包為主，結(jié)合自營，基本對(duì)內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求 社區(qū)規(guī)模大 ，自有常住人口多，客戶基數(shù)大，基本對(duì)內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求 深圳海月花園 香港陽明山莊 小而精的半封閉經(jīng)營模式 以集中滿足核心群體需求為主的小型高檔社區(qū)會(huì)所 ?半封閉式運(yùn)營 ?與物管完全獨(dú)立分開經(jīng)營管理 外包為主，結(jié)合自營 經(jīng)營場(chǎng)所對(duì)外開放，但采用辦卡的形式設(shè)臵門檻 適應(yīng)性強(qiáng) ，一般豪宅均可采用，體現(xiàn)檔次的同時(shí)，降低運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn) 成都金林半島 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，按城市層級(jí)、開發(fā)商實(shí)力、樓盤檔次選擇適當(dāng)模式 具體項(xiàng)目選擇適當(dāng)模式： ?城市層級(jí)； ?開發(fā)商實(shí)力； ?樓盤檔次 大而專的封閉經(jīng)營模式、小而精的半封閉經(jīng)營模式是豪宅會(huì)所選擇最多的兩大模式，其中后者適應(yīng)性更強(qiáng)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豪宅會(huì)所成功運(yùn)營的共同因素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、品牌運(yùn)營商、會(huì)所管理方三贏 將會(huì)所部分功能費(fèi)用適當(dāng)加入物管費(fèi)中，以保證部分免費(fèi)項(xiàng)目，并對(duì)付費(fèi)項(xiàng)目起到連帶推動(dòng)作用 多種收費(fèi)模式 品牌嫁接 功能設(shè)臵 消費(fèi)者需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ：女主人和小朋友 針對(duì)小孩的消費(fèi)項(xiàng)目 為 小孩花錢是當(dāng)今家庭的最大支出 ?香港柏景灣： 針對(duì)兒童的游泳班給父母介紹國外先進(jìn)的育兒知識(shí)，口碑極佳，參加者常年需要排隊(duì) 針對(duì)女人的消費(fèi)項(xiàng)目 女人有閑，重保養(yǎng)，經(jīng)常性支出巨大 ?成都金林半島 ：針對(duì)女人的法國主題 貿(mào)天域會(huì)所女主人和小朋友功能設(shè)臵 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，品牌嫁接是會(huì)所經(jīng)營的重要趨勢(shì) 國內(nèi)樓盤會(huì)所品牌嫁接： ?萬科北方樓盤 ：健身較多包給 一兆韋德健身中心 ； ?萬科金域藍(lán)灣 ：會(huì)所美容、妍麗 ； ?華僑城 ：整合 丹桂軒 等小眾餐飲品牌 ?星河丹堤： 引入 中航健身會(huì) ?招商海月 ： 2層整層包給李云迪的老師但昭義 ，設(shè)名人鋼琴中心 ?北京棕櫚泉： 整體由 香港酒店投資管理集團(tuán) 經(jīng)營 附件附目前國內(nèi)典型的品牌運(yùn)營商名單 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，開發(fā)商、品牌運(yùn)營商、會(huì)所管理方實(shí)現(xiàn)三贏 ?會(huì)所各功能體量設(shè)臵，由專業(yè)公司提前介入確定 開發(fā)商 品牌運(yùn)營商 會(huì)所管理方 ?收租金 ?或直接參與分成 ?與開發(fā)商獨(dú)立開，單獨(dú)承擔(dān)責(zé)任和盈虧 ?部分設(shè)施招商 ?或整體打包托管 ?會(huì)所管理方為物業(yè)公司還是酒店？ ?充分挖掘自身及區(qū)域資源，與會(huì)所實(shí)現(xiàn)互補(bǔ) 國貿(mào)天域生活手冊(cè) 三贏需注意的 3個(gè)問題： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，控制物管費(fèi)用，減少攤?cè)氲臅?huì)所年費(fèi)，降低客戶抗性 收費(fèi)形式 收費(fèi)內(nèi)容 會(huì)員及業(yè)主權(quán)益 收費(fèi)方 年費(fèi) 以入會(huì)的方式收取固定費(fèi)用，對(duì)外設(shè)臵門檻 業(yè)主可以降低或免除年費(fèi)，部分年費(fèi)以消費(fèi)形式返還，部分享受免費(fèi) 會(huì)所經(jīng)營單位 特殊項(xiàng)目收費(fèi) 如健身保健等特殊項(xiàng)目的單獨(dú)收費(fèi) 業(yè)主（會(huì)員）分級(jí)享受折扣 外包方為主，少數(shù)自營項(xiàng)目 活動(dòng)收費(fèi) 按照活動(dòng)的內(nèi)容制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 可自行選擇參加或不參加 外包單獨(dú)收費(fèi)，自營常規(guī)活動(dòng)免費(fèi) 外部收益提成 會(huì)員指定消費(fèi)，與外部資源協(xié)商提成 享受打折及訂制服務(wù)優(yōu)惠 會(huì)所經(jīng)營單位 會(huì)所經(jīng)營多重收費(fèi)結(jié)合，避免一項(xiàng)獨(dú)大，刺激會(huì)員消費(fèi) 主體類收入 基礎(chǔ)類收入 刺激類收入 拓展類收入 控制物管費(fèi)用，減少攤?cè)氲臅?huì)所年費(fèi)，降低客戶抗性 全國典型豪宅物管費(fèi)用 廈門豪宅物管費(fèi)用 北京棕櫚泉 平方米月 建發(fā)愛琴海 6元 /平方米月 招商海月花園 平方米月 五緣灣 1號(hào) 平方米月，無會(huì)所 成都金林半島 3元 /平方米月 東方高爾夫 平方米月 深圳萬科金域藍(lán)灣 平方米月 海峽國際社區(qū) 公寓 所單獨(dú)收費(fèi) 廣州 云頂至尊 預(yù)計(jì) 4元 /平方米月 ?內(nèi)地豪宅客戶群體也對(duì)物管費(fèi)敏感 ，如愛琴海 6元 /平方米月客戶抗性極大 ?香港將會(huì)所費(fèi)用嫁接到物管費(fèi)的做法在內(nèi)地不適用，香港有法律保障 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，免費(fèi)與付費(fèi)項(xiàng)目相結(jié)合，帶動(dòng)其它經(jīng)營項(xiàng)目的消費(fèi) 咖啡吧 健身功能 恒溫泳池 帶動(dòng) 帶動(dòng) 伽館 健身房 恒溫泳池免費(fèi)開放，對(duì)其他付費(fèi)項(xiàng)目起到帶動(dòng)作用 將會(huì)所部分功能費(fèi)用適當(dāng)加入物管費(fèi)中，實(shí)現(xiàn)部分免費(fèi)項(xiàng)目： ?保證會(huì)所檔次； ?吸引客戶消費(fèi)付費(fèi)項(xiàng)目，并起到連帶經(jīng)營作用 頂級(jí)藝術(shù)館免費(fèi)保證會(huì)所高檔次 免 費(fèi) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 …… ?會(huì)所設(shè)臵不單是豪宅的錦上添花，而是有力支撐豪宅高價(jià)值和高價(jià)格的必備設(shè)施； ?豪宅因地域、文化、項(xiàng)目不同，因 “ 豪 ” 的程度各不相同，故會(huì)所設(shè)臵首要考慮的，不是不切實(shí)際的 “ 豪 ” 的功能堆砌，也不單是市調(diào)時(shí)客戶的喜好和向往，而是 站在開發(fā)商的角度，考慮的是會(huì)所功能設(shè)臵后能否運(yùn)營的問題，是按開發(fā)商實(shí)力確定會(huì)所功能的可落地性 ； ?一旦確定后，在與開發(fā)商就會(huì)所方面較量的過程中，該堅(jiān)持就得堅(jiān)持，并動(dòng)用公司一切資源說服開發(fā)商，否則一再折中后的會(huì)所將是一塊四不像的雞肋。 ?此外，在國貿(mào)天域物業(yè)發(fā)展建議階段，我們沒有沿用一貫物業(yè)發(fā)展建議的套路，而是將 片區(qū)管家 作為會(huì)所業(yè)主享有的權(quán)益，形成 5大專屬服務(wù)體系。 經(jīng)營會(huì)所，就像烹飪一道好菜，要為你的食客負(fù)責(zé)，好看只是一時(shí)的功效，它的味道、營養(yǎng)都要夠格，才能最終贏得稱道。如何將會(huì)所經(jīng)營從無味雞肋變?yōu)橄憷彪u翅，炒、炸、燜、煮、溜、煎 …… 方法不拘，只要用心，就可為你的業(yè)主烹飪出一道好菜，贏得長期的功效！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 附件：外包商推薦 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ： 0755例 ：小型品牌市場(chǎng)咖啡吧 參與 香蜜湖 1號(hào)、萬科 17英里 等 健身俱樂部 深圳中航健身會(huì) 聯(lián)系人：陳先生 13113652268 案例 ： 經(jīng)驗(yàn)豐富 ， 中信紅樹灣、泰寧花園、碧海云天、安柏麗晶 等樓盤設(shè)有會(huì)所，且在喜來登酒店、中心城市廣場(chǎng)設(shè)有會(huì)所 上海一兆韋德健身俱樂部 聯(lián)系電話： 021紹 ： 實(shí)力雄厚 ，創(chuàng)建于美國， 具有 66年健身經(jīng)驗(yàn)的上市公司 ， 1999年進(jìn)入中國，已與全國多個(gè)樓盤合作 廣州力美健健身俱樂部 聯(lián)系電話： 020紹 ：在上海、廣州、深圳、東莞、重慶設(shè)有分店 上海麗池投資管理有限公司 聯(lián)系電話： 021紹 ： 2003年注冊(cè)，前身為福建廈門麗晶娛樂有限公司，現(xiàn)在廈門、湖州、上海有項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ： 0755小姐 案例 ：國際品牌， 與萬科有緊密合作，如深圳金域藍(lán)灣、金色家園 等，擅長項(xiàng)目水療， 容，足療等，關(guān)注女人需求 皇室裁縫 戴維森 聯(lián)系電話： +44 (0) 207 434 3016 簡(jiǎn)介 ：創(chuàng)立于 1803年著名薩維爾街 38號(hào)的戴維森 ( 司代表了這條街西服定制的頂級(jí)水平。公司在 1900年開始，就已經(jīng)為所有的英國、西班牙、丹麥、希臘、葡萄牙等 的國王和皇家王室成員手工縫制西服，所以公司到至今已 "皇室裁縫 "為聞名。 伊頓公學(xué) 伊頓公學(xué) 聯(lián)系電話： +44 (0) 207 434 3016 簡(jiǎn)介 ：伊頓公學(xué)是英國首屈一指的名校，就讀伊頓，是每個(gè)英國人向往的最高榮譽(yù)。暑期英語研修班，不僅使用的是伊頓公學(xué)一流的校舍設(shè)施，而且研修計(jì)劃也是由伊頓公學(xué)的有關(guān)專家親自設(shè)計(jì)和參與。 是一個(gè)既能學(xué)習(xí)英語，又能了解英國歷史、文化的暑期研修班。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ! 謝謝 地產(chǎn)策劃群： 60941268