房地產(chǎn)合作開發(fā)合同協(xié)議書--新聞中心.doc

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______________________________________________________________________________________________________________ 房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書 （修改稿） 訂立本協(xié)議當(dāng)事人： 甲方： （以下簡稱甲方） 乙方：? 海南中鐵房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司（以下簡稱乙方） 第一章、總則 1.1 甲方已獲得了位于三亞市迎賓大道 號土地使用權(quán)（詳見三亞市國土資源局頒發(fā)的《國有土地使用權(quán)證》地號： ）。 1.2 甲方經(jīng)上級主管公司門批準(zhǔn)：同意以上述地塊作為出資，乙方以資金作為出資，合作開發(fā)【三亞國際新聞中心】房地產(chǎn)項目；同意授權(quán)乙方成立項目公司以甲方的名義開發(fā)【三亞國際新聞中心】房地產(chǎn)項目；同意將甲方持有的項目公司股權(quán)質(zhì)押給乙方。 1.3項目公司是本協(xié)議項下合作項目（以下簡稱合作項目）的最高權(quán)力機構(gòu)，由其全權(quán)負(fù)責(zé)合作項目的開發(fā)、決策和管理。項目公司下設(shè)各部門具體負(fù)責(zé)合作項目實施。 1.4工程前期的報批、對規(guī)劃設(shè)計單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、通過媒體推介合作項目、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項由項目公司統(tǒng)一管理。 1.5本項目開發(fā)后雙方分得房屋的銷售由項目公司委托銷售代理公司統(tǒng)一銷售。 1.6 合作項目設(shè)立獨立的財務(wù)帳戶，費用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一撥付。 1.7 根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人實際分得房屋的確權(quán)建筑面積分?jǐn)偤献黜椖夸N售所發(fā)生的相關(guān)稅費。 第二章、項目概況： 2.1項目座落地點 ； 2.2項目名稱“ ”； 2.3項目用地四至： 見土地證 ； 2.4項目用地面積? m2（約 畝）； 2.5項目規(guī)劃用地性質(zhì)：現(xiàn)為劃撥待改為城鎮(zhèn)住宅混合用地用地； 2.6項目土地使用年限：70年； 2.7項目建設(shè)技術(shù)指標(biāo)： 容積率：≥3.5 建筑密度：≥20% 綠化率：≥45% 總建筑面積：100,000 m2， 以三亞市建設(shè)局頒發(fā)的《建設(shè)項目規(guī)劃許可證》載明面積為準(zhǔn)； 2.8項目建設(shè)內(nèi)容：（以三亞市建設(shè)局頒發(fā)的《建設(shè)項目規(guī)劃許可證》載明面積為準(zhǔn)） 2.9項目現(xiàn)狀：土地已完成六通一平，具備開工條件。 第三章、機構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工 3.1 為便于合作項目的開發(fā)、建設(shè)、管理，由本協(xié)議當(dāng)事人派員共同設(shè)立“三亞 房地產(chǎn)投資有限公司”（以下簡稱項目公司），項目公司全權(quán)負(fù)責(zé)合作項目的開發(fā)和管理，是合作項目的最高權(quán)力機構(gòu)。項目公司下設(shè)綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財務(wù)部、工程予決算部等部門。 3.2項目公司法人代表由乙方委派人員出任，項目公司設(shè)總經(jīng)理1人由乙方派任,副總經(jīng)理2人由雙方各派1人，其他各部門人員向社會公開招聘。 項目公司的職責(zé)： 全權(quán)負(fù)責(zé)和決定合作項目的一切事宜。 項目公司的議事規(guī)則： 項目公司實行工作例會制度，決定合作項目所涉一切事宜。項目公司召開會議時，由專職人員負(fù)責(zé)記錄，參加會議人員對會議記錄無異議時應(yīng)在會議記錄上簽名。會議記錄由專職記錄人員負(fù)責(zé)保管。專職記錄人員由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商后確定。項目公司例會由項目公司總經(jīng)理主持，總經(jīng)理因故不能參加的，由總副經(jīng)理主持?？偨?jīng)理的職責(zé)：組織和協(xié)調(diào)項目公司的日常工作，主持項目公司的例會?？偢苯?jīng)理的職責(zé)：副經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理的工作。 第四章、投資 4.1 合作項目開發(fā)所需的各項投資： 4.1.1本項目用地的《國有土地使用權(quán)證》出證前（含辦證）所需的所有稅費由甲方負(fù)責(zé)出資。包括土地取得所需的征地費、土地出讓金等各項稅費。 4.1.2本項目的開發(fā)建設(shè)及配套所需的所有費用由乙方負(fù)責(zé)出資，包括本項目的規(guī)劃、設(shè)計、報建、施工。以及項目公司及下設(shè)各部門專職人員的工資、辦公費用、招待費用、辦公家具和配備車輛等等所發(fā)生的全部費用。 4.2 售樓處的建造費用和售樓處經(jīng)理的工資，在分房方案確定前，由乙方預(yù)支，分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅课菘⒐y繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。 4.3 項目公司下設(shè)各部實行費用包干，超資不補，節(jié)余作為獎勵由各公司自行支配。各公司下設(shè)各公司的具體費用數(shù)額，屆時由項目公司確定 4.4本協(xié)議當(dāng)事人派員到項目公司及下設(shè)各部工作的專職人員的福利、保險、工傷費用等，均由派出方負(fù)擔(dān)。 4.5除銷售公司經(jīng)理外，其他銷售人員的工資、福利、保險以及在銷售工程中發(fā)生的全部費用均由派出方負(fù)擔(dān)。 4.6本協(xié)議項下合作項目的貸款利息按房屋分配比例比例予以分?jǐn)偂? 第五章、會計財務(wù)制度 5.1 合作項目所涉的會計、稅務(wù)各自進(jìn)帳，分別處理。 5.2 合作項目所需資金實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。為便于資金的管理，其資金設(shè)立獨立帳戶，該帳戶須預(yù)留不少于兩方法定代表人的印鑒。資金的支出由項目公司書面決定后，由財務(wù)公司實施。 5.3 主管會計和出納應(yīng)由不同本協(xié)議當(dāng)事人分別委派擔(dān)任，本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)隨時派員審閱、了解費用支出情況。 5.4 財務(wù)公司應(yīng)定期以書面的方式公布費用支出情況。 5.5 通過銀行貸款解決合作項目建設(shè)資金的，不論以本協(xié)議當(dāng)事人任何一方的名義申請貸款，本協(xié)議其他當(dāng)事人應(yīng)為此提供有效擔(dān)保。 第六章 房屋的分配 本項目建成并通過竣工驗收后， 甲方分得所建房屋中的70%，乙方分得所建房屋中的 30%。 施工圖通過審批后，由項目公司確定分房方案。協(xié)商不成的，由項目公司根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人繳納竟買保證金的比例，將房屋劃分為若干份，通過抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕抓閹一方接收本協(xié)議其他當(dāng)事人抓閹分配后剩余的房屋。 第七章、工程前期： 7.1 合作項目的工程前期工作由項目公司統(tǒng)一管理和決策，工程前期公司具體負(fù)責(zé)經(jīng)辦,本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)予以積極協(xié)助。 7.2 工程前期公司的報批工作包括但不限于下列事項： 1、報批建設(shè)項目的立項和可行性研究報告 2、建設(shè)項目的市場調(diào)研，確定開發(fā)項目的整體方案； 3、規(guī)劃設(shè)計單位招（邀）標(biāo)，簽訂《規(guī)劃設(shè)計合同》； 4、規(guī)劃方案設(shè)計和規(guī)劃方案的報批； 5、申請《建設(shè)項目詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計條件》； 6、建筑設(shè)計單位招（邀）標(biāo)，簽訂《建筑設(shè)計合同》； 7、方案設(shè)計和施工圖的審批； 8、申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 9、施工單位招標(biāo)，簽訂《建設(shè)工程施工合同》； 10、監(jiān)理單位招標(biāo)（或確定監(jiān)理單位），簽訂《工程監(jiān)理合同》； 11、委托質(zhì)檢工作； 12、申辦開工計劃和《施工許可證》； 13、辦理規(guī)劃驗線，開發(fā)項目開工。 7.3 辦理上述事項向有關(guān)公司門繳納的相關(guān)費，乙方應(yīng)在繳納費用的3日前支付給財務(wù)部。 第八章、工程營造 8.1 合作項目工程施工單位的選擇，由項目公司通過招標(biāo)或其他法定方式確定。本協(xié)議的任何一方不得參加合作項目工程的招標(biāo)和施工。 8.2 合作項目工程的監(jiān)理單位的選擇，由項目公司通過招標(biāo)或其他法定方式確定。 8.3 《建設(shè)工程施工合同》應(yīng)具備下列條款： 1、工程總價款采用“包死價”和工程設(shè)計變更據(jù)實結(jié)算的決算方式： 2、工程材料由施工單位總包，未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致，任何一方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。 8.4 工程款的撥付日期由項目公司決定，由財務(wù)公司統(tǒng)一支付。屆時由工程公司按工程進(jìn)度提出工程款撥付計劃，待項目公司批準(zhǔn)后，由財務(wù)公司執(zhí)行。 第九章、 房屋銷售、稅費的繳納： 9.1 根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人分得的房屋由項目公司委托房屋銷售代理公司統(tǒng)一銷售。收取的購房款進(jìn)合作項目設(shè)立的獨立帳戶。 9.2售樓處房屋建設(shè)費用、營銷費用、購置辦公家具費用按分得的房屋的面積分?jǐn)偂４こ炭⒐y繪后，按確權(quán)的建筑面積據(jù)實決算。 本條約定的售樓處房屋建設(shè)費用是指建設(shè)售樓處發(fā)生的土建和安裝費用。 本條約定的營銷費用是指為銷售房屋委托房屋銷售代理公司銷售和通過媒體進(jìn)行廣告宣傳所發(fā)生的費用。 9.3項目開發(fā)過程中各項費用及稅費由本協(xié)議當(dāng)事人按照房產(chǎn)分配比例依照國家規(guī)定繳納。 第十章、施工期限、竣工驗收和竣工材料的報批： 10.1項目公司應(yīng)在 3年內(nèi)完成本合同規(guī)定的房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程任務(wù)（包括完成道路、圍墻、環(huán)境綠化），并交付使用。如受天氣、政策等不可抗力或甲方行為影響，導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)受阻，經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人共同書面簽字同意后，其建設(shè)期可以順延。 10.12工程的竣工驗收工作,由項目公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織,其他各公司予以積極配合。 第十一章、工程保修： 11.1 房屋交付后,其保修單位的確定由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商的方式確定。協(xié)商不成的，由出價最低的一方承擔(dān)，或由本協(xié)議當(dāng)事人共同委托第三人承擔(dān)。 11.2 房屋的保修金按工程結(jié)算值的3%計算，每方按實際分得的房屋面積予以分?jǐn)?。除工程出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題時，保修單位不得再要求追加保修費用。 11.3 保修合同由本協(xié)議當(dāng)事人共同與保修單位簽訂。 11.4 工程保修金在工程保修合同簽訂時一次付清。 11.5 保修期限內(nèi)，如因保修單位的原因造成業(yè)主損失的，由保修單位承擔(dān)賠償責(zé)任。如一方承擔(dān)了責(zé)任，其有權(quán)向保修單位予以追償。 第十二章 物業(yè)管理 12.1 房屋交付后,實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。 12.2 物業(yè)管理單位的確定，由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。協(xié)商不成的，本協(xié)議當(dāng)事人共同委托其他的物業(yè)管理單位，并與之簽訂物業(yè)管理合同。 第十三章 本協(xié)議的變更和終止 13.1 經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,可以變更或終止本協(xié)議。 13.2未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人的一致同意，任何一方不得將本協(xié)議項下的項目向他人轉(zhuǎn)讓。 13.3 本項目開發(fā)銷售完畢，本協(xié)議自動終止。 13.4 因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的，本協(xié)議自動終止。 第十四章、違約責(zé)任 14.1合同生效后，任何一方均不得單方終止合同，及其他形式的違約行為。否則依照《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)規(guī)定處理，并賠償守約方 萬元違約金及相關(guān)損失，守約方對于違約方享有要求解除合同或要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利。 14.2項目公司應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)任務(wù)，并交付使用，如因乙方原因造成停工時間超過兩個月，甲方有權(quán)終止合同，并享有與他方繼續(xù)進(jìn)行合作開發(fā)的權(quán)利。 14.3在施工期間，如出現(xiàn)工程質(zhì)量問題或施工人員發(fā)生傷亡事故，則由乙方承擔(dān)全公司經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。 14.4施工期間，如因甲方的原因?qū)е路ㄔ翰榉饣蚱渌蛩卦斐赏９?，不能在五個工作日內(nèi)解決復(fù)工視為甲方違約，乙方有權(quán)解除合同并申請對項目進(jìn)行拍賣過戶事宜，拍賣所得款項優(yōu)先償還乙方所投入的所有資金并賠償乙方就此項目應(yīng)獲收益和已投資公司分因查封而造成的損失。甲方放棄所有抗辯權(quán)并無條件配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)。 14.5財務(wù)人員未經(jīng)項目公司同意擅自支付費用的，由派出單位按實際支付費用的 倍承擔(dān)違約責(zé)任。 第十五章、合同管理 15.1 合作項目所涉的合同，實行洽談權(quán)、審查權(quán)和批準(zhǔn)權(quán)相對獨立、互相制約的原則。為保證合作項目的依法、規(guī)范開發(fā)，由本協(xié)議當(dāng)事人共同聘請法律顧問。 15.2 合同的洽談根據(jù)合同所涉內(nèi)容，由項目公司牽頭，所涉各部派員參加。根據(jù)洽談的內(nèi)容由參加人員起草合同要點或草擬合同。合同的審查均由本合作項目聘請的法律顧問負(fù)責(zé)。合同的批準(zhǔn)權(quán)由項目公司行使。 15.3 本項目所涉合同一律采用書面形式簽訂，嚴(yán)禁口頭合同和非正式的書面協(xié)議。杜絕合同履行在先，簽訂在后的現(xiàn)象發(fā)生。 15.4 洽談部門在合同簽訂前，應(yīng)審查對方當(dāng)事人的有效的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、資信狀況；驗明對方當(dāng)事人是否具有簽訂合同的主體資格；審查代理人是否具有代理權(quán)、是否超越代理權(quán)限和代理期限及其真實性；審查對方使用印鑒是否合法與真實有效。在實施前述行為時，必要時應(yīng)請求法律顧問予以協(xié)助。 15.5 洽談部門負(fù)責(zé)收集、記錄、整理、保管與合同有關(guān)的協(xié)議、 往來函件等。 15.6 合同履行過程中發(fā)生的糾紛，各部應(yīng)及時上報項目公司，所涉部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)及時組織本部門的人員及時分析查明原因，提出解決辦法。必要時應(yīng)咨詢法律顧問，共同提出解決辦法，及時與對方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，根據(jù)合同的規(guī)定，在規(guī)定的時效內(nèi)向仲裁公司門申請仲裁或向人民法院提起訴訟。 15.7 各類合同統(tǒng)一由綜合部專人負(fù)責(zé)管理,綜合部應(yīng)對收集、整理各類合同進(jìn)行歸檔管理。 15.8 項目設(shè)計合同、工程監(jiān)理合同、建設(shè)工程施工合同以及與前述合同有關(guān)的補充協(xié)議、會議機要、信函、電報、電傳、電話記錄、簽證、索賠報告、合同臺帳等資料均是合作的主要原始資料，應(yīng)定期按項目、合同分類建立詳細(xì)的臺帳，及時歸擋保存。 第十六章、適用法律及爭議解決 16.1本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中國法律的保護(hù)和管轄。 16.2在履行本合同過程中所發(fā)生的爭議，雙方本著友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向三亞市仲裁委員會提請仲裁。 第十七章、其他約定事項 17.1 合作項目完成后，項目公司及下設(shè)各部的辦公家具、辦公車輛和其他用品由項目公司協(xié)商一致處理。協(xié)商不成的，通過變賣的方式處理，變賣所得的資金按房屋分配比例分配。 17.2 本協(xié)議未盡事宜由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致解決。 17.3 本協(xié)議簽訂后,未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,任何一方不得擅自變更或解除本協(xié)議。 17.4 履行本協(xié)議過程中的有關(guān)補充協(xié)議、會議記錄等材料均作為本協(xié)議的組成公司分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。 17.5 本協(xié)議書自本協(xié)議當(dāng)事人簽字蓋章后生效。 17.6 本協(xié)議書一式 份，其中正本 份、副本 份。正本本協(xié)議當(dāng)事人各方各執(zhí) 份，副本各方各執(zhí) 份。每份協(xié)議書均具有同等法律效力。 甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）： 法定代表人（簽字）： 法定代表人（簽字）： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 2010年 月 日 2010年 月 日 于三亞 -可編輯修改-