5會展中心物業(yè)管理方案.doc

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______________________________________________________________________________________________________________ 會展中心 物業(yè)管理方案 管理目的 1. 保持和提高物業(yè)的完好程度。通過對會展中心整體物業(yè)的管理與養(yǎng)護和對全體工作人員的管理與服務(wù)，以防止使用不當，損壞物業(yè)。 2. 為會展中心全體人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境。 3. 通過對會展中心實施社會化、專業(yè)化、一體化的管理，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，維護開發(fā)區(qū)進出口公司權(quán)益，使物業(yè)保值增值。 4. 通過良好的物業(yè)管理和服務(wù)，幫助會展中心樹立良好的社會形象。 委托管理原則 根據(jù)國家及省市有關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、政策及物業(yè)管理委托合同，本著“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。 委托管理方式 1. 相成物業(yè)在管理合同期內(nèi)對會展中心負責制定年度管理目標。在經(jīng)濟上實行獨立核算自負盈虧，盡快實現(xiàn)會展中心辦公優(yōu)化與美化，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、與環(huán)境效益的同步發(fā)展。 2. 委托管理有效年限：5年（暫定） 委托管理內(nèi)容 1. 會展中心房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機房等）的維修、養(yǎng)護與管理。 2. 會展中心房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。 3. 會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、棚、停車場等）的維修、養(yǎng)護與管理。 4. 會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護與管理。 5. 公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生（各辦公室內(nèi)衛(wèi)生自行打掃），垃圾的收集清運。 6. 交通、車輛行駛和停泊管理。 7. 配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視保安工作。 8. 物業(yè)及物業(yè)檔案、資料。 總體目標與分項目標 l 總體目標 在管理合同期內(nèi)把會展中心管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的高檔辦公寫字樓。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項管理考核標準，在會展中心達到硬件指標后，承諾：會展中心所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗收交付使用后嚴格按照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準》對會展中心的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目進行維護、修繕和管理；兩年內(nèi)達到湖南省或國家級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標準，并獲得有效證書。 l 分項指標 1. 房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上，其中發(fā)電機發(fā)電率和消防水泵供水率達到100%； 2. 無重大火災(zāi)、刑事和交通事故； 3. 辦公樓內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化國家級達標率100%； 4. 辦公樓本體零修、急修及時率：99%以上； 5. 違章發(fā)生率1%以下，處理率：100%； 6. 管理人員專業(yè)培訓合格率：100%； 7. 會展中心全體人員對中心的物業(yè)管理滿意率95%以上，投訴處理率100%。 實現(xiàn)目標的保證措施 一、管理體制和人員配備 1. 管理架構(gòu) 我公司擬設(shè)會展中心物業(yè)管理處作為公司的外派機構(gòu)，全面負責會展中心的日常管理運作，統(tǒng)管整個會展中心內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂管理目標經(jīng)濟指標責任合同，管理處按綜合一體化管理，設(shè)房管部、機電維修隊、護衛(wèi)隊、清潔綠化隊。管理處設(shè)監(jiān)控中心，實行24小時值班。 2. 人員配備 按公司ISO9002質(zhì)量標準和會展中心綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，科學、合理設(shè)置機構(gòu)人員，力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標的承諾和公司制定的管理目標，本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬設(shè)各類人員24人。 主任1人 副主任1人 房管部 管理員2人 資料、倉管1人 清潔綠化4人 護衛(wèi)隊9人 機電維修6人 3. 骨干人員的素質(zhì)要求 分類 崗位 職 責 現(xiàn)具備條件（擬招條件） 備 注 管 理 處 主任 全面負責會展中心物業(yè)管理工作 本科文化，機電專業(yè)，具4年以上大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗，協(xié)調(diào)管理能力強，精通ISO9002質(zhì)量體系。 管理處正副主任由公司內(nèi)部委派。 副主任 協(xié)助主任管理機電，維修，消防，車輛管理，治安，房管，綠化，清潔，社區(qū)文化七大服務(wù)項目。 本科文化，具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉七大服務(wù)項目操作流程及檢驗標準，實踐經(jīng)驗豐富，熟悉ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系 房 管 部 管理員 負責房管工作手冊規(guī)定的工作內(nèi)容，協(xié)助主任做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)各項工作。 大專學歷，土建或民建專業(yè)，具有3年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合管理，協(xié)調(diào)能力和質(zhì)術(shù)專業(yè)能力均較強。 主管房管員、會計、出納、社區(qū)文化、機電工程技術(shù)員、保安隊長、綠化隊長由公司從其它管理處調(diào)配。 資料員 負責管理公司發(fā)放的質(zhì)量管理體系文件和大樓技術(shù)檔案資料，業(yè)主檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員。 檔案專業(yè)，大專學歷，擅長質(zhì)術(shù)資料的分類，整理，管理。 倉管員 專職負責倉庫管理工作，負責物品分類，擬定物品采購計劃。 正派、廉潔、具多年倉庫管理經(jīng)驗。 機 電 部 水電、電子、空調(diào)、土建、電梯 負責會展中心供配電，電子監(jiān)控，公用天線，電梯，消防等設(shè)備的正常運行和養(yǎng)護。 助理工程師以上職稱，熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯等的管理運作。 普通操作層員工、部分保安、車管、技工、清潔、綠化人員通過招聘，經(jīng)考核、崗前培訓、在崗培訓、合格者予以錄用。 調(diào)度員 負責報警，監(jiān)控中心的值班和處理各類信息，讓調(diào)控中心起到管理“樞紐”作用。 初級以上技術(shù)職稱，工科電子專業(yè)，懂ISO9002運作。 護 衛(wèi) 隊 正副隊長 全面負責會展中心的治安和車輛管理工作。 高中文化，退轉(zhuǎn)業(yè)軍人，黨員，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，具4年大廈治安隊管理經(jīng)驗。 車輛管理員 負責小區(qū)車輛、車場管理工作。 熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運用。 清 潔 綠 化 隊 隊長 負責會展中心清潔、綠化維護、整治工作。 技工、園藝專業(yè)、從事多年綠化養(yǎng)護和管理工作經(jīng)驗 4. 管理處職責 1) 負責對會展中心實施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導與監(jiān)督。 2) 貫徹執(zhí)行公司制定的 ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系標準，按標準要求實施管理。 3) 完成與公司簽定的年度管理目標和經(jīng)濟指標。 4) 合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。 5) 定期對房屋公共配套設(shè)施進行維修養(yǎng)護。 6) 負責擬訂會展中心月工作計劃。 7) 負責周檢工作，并作好記錄，接受××高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司和本公司物業(yè)部的監(jiān)督指導。 8) 負責會展中心的安全、防火工作。 9) 協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。 二、竣工驗收與移交接管 由××實業(yè)發(fā)展有限公司派員參與甲方同乙方之間的驗收移交，提前介入物業(yè)的前期各項準備與籌建工作。維護甲方利益，以物業(yè)管理角度出發(fā)，從會展中心的驗收交接至順利進駐，我方將全程提供專業(yè)的技術(shù)服務(wù)。 三、會展中心的日常管理運作 原則：全面推行××公司通過國際質(zhì)量認證機構(gòu)認證的ISO9002質(zhì)量管理體系。會展中心內(nèi)日常機電運行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化，設(shè)施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO9002規(guī)范運作范疇，嚴格執(zhí)行《機電設(shè)備管理工作手冊》、《保安工作手冊》、《車輛管理工作手冊》、《大廈清潔工作手冊》、《綠化工作手冊》，注意每一個服務(wù)項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。 四、對會展中心擬采取的主要管理措施 1. 系統(tǒng)培訓。為確保會展中心管理早日走上正軌，實現(xiàn)我們對會展中心管理目標的承諾，公司將嚴格按照ISO9002質(zhì)量體系文件的培訓規(guī)定，科學系統(tǒng)的對會展中心管理處所有管理人員進行全面培訓，確保管理人員100%持證上崗，全員年培訓率達100%，合格率100%。 1) 培訓師資。由相成物業(yè)公司策劃部負責組織辦公室、物業(yè)管理部分批集中培訓。授課教師由公司內(nèi)部具有相當資格和具有豐富經(jīng)驗的技術(shù)人員、管理人員擔任，根據(jù)實際工作需要，另聘請專業(yè)人士授課。 2) 培訓經(jīng)費。第一年按人均300元/年標準從管理服務(wù)費中支出；正常年份按5%的標準從管理服務(wù)費中支出。 3) 培訓規(guī)定。培訓統(tǒng)一由公司策劃部組織考勤，考勤記錄列入年終考核內(nèi)容，占綜合考評成績的20%。 4) 培訓獎懲。筆試、實操考試中前三名者，分別給予獎勵；新上崗員工未經(jīng)培訓或培訓成績不合格的，不予錄用；筆試和實操考試中成績不合格者給予一次補考機會，再不通過則給予解聘；參加外送培訓成績不合格者，將由本人自費再次培訓，原培訓所占的工作日作為曠工處理。 5) 培訓計劃。崗前培訓計劃和常規(guī)培訓計劃。 2. 從接管開始在會展中心內(nèi)全面推行ISO9002質(zhì)量體系實施管理，在半年內(nèi)建立運行體系并達到認證的條件。 3. 安全防范。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合，以確保隨時處于安全狀態(tài)。 1) 加強制度落實 A、 根據(jù)會展中心所處地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，責任承包。 B、 要求護衛(wèi)員嚴格按照公司ISO9002物業(yè)管理體系文件《保安工作手冊》規(guī)范運作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對照護衛(wèi)員日常行為，嚴格執(zhí)行。由護衛(wèi)隊長負責護衛(wèi)員的日檢，確保護衛(wèi)員隊伍的素質(zhì)和服務(wù)水準。 C、 專業(yè)負責調(diào)控中心，確保24小時全方位監(jiān)控。 D、 加強崗位管理。保安擬定設(shè)固定崗、流動哨和巡邏隊，整個大樓區(qū)域24小時全方位檢查，明確責任區(qū)，劃分責任人。 E、 堅持查崗制度。護衛(wèi)隊長、房管員、管理處主任、公司物業(yè)管理部按公司ISO9002程序文件規(guī)定和頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報，漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。 F、 加強大樓內(nèi)流動人員及外來人員的管理和防范，建立流動人員檔案，并定期核查。 G、 落實安全責任制，明確責任人。公司與管理處、管理處與護護衛(wèi)隊長簽訂治安目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領(lǐng)導又是防火責任人，全體護衛(wèi)隊員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊隊員。 H、 加強車輛管理。車輛管理是物業(yè)管理中治管理和重要組成部分，內(nèi)部車輛管理要一車一號，固定車號。外來車輛須遵守保安人員指揮，按序停放，并發(fā)放臨時出入卡。 4. 清潔衛(wèi)生。為維護會展中心物業(yè)良好的硬件設(shè)施，尤其是搞好大樓內(nèi)部設(shè)施的保養(yǎng)，擬購置進口電動清掃機、刨光機、打蠟機各一臺，從先進的設(shè)備著手，并外送培訓操作人員，從而達到最佳的維護、保養(yǎng)。 5. 溝通與會展中心工作人員之間的聯(lián)系，多渠道開展宣傳活動。 編制《會展中心用戶手冊》，詳細介紹長沙相成物業(yè)管理有限公司的服務(wù)宗旨，企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務(wù)項目，物業(yè)管理各項法規(guī)、中心工作人員須遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有：相成物業(yè)介紹、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、入住事宜、保潔規(guī)定及措施、保安措施；水、電的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、娛樂場所管理規(guī)定上、防火須知、噪音限制、泊車服務(wù)、常用電話號碼以及處罰規(guī)定等。《手冊》一人一冊并簽字領(lǐng)取。 6. 開展豐富多彩的公益和活動。 在物業(yè)管理過程中，通過開展藍球賽，乒球等各類體育比賽，加強物業(yè)公司工作人員與會展中心全體工作人員的友好合作關(guān)系，樹立“物業(yè)公司是業(yè)主的朋友”的工作氛圍。 7. 從管理會展中心前期開始即導入VI企業(yè)形象識別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的VI標識、標牌系列，包括：會展中心的平面圖、公共設(shè)施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等，塑造會展中心高尚、文明的文化氛圍。ISO9002的規(guī)范運作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好物業(yè)管理效應(yīng)必將提高會展中心的知名度和美譽度。 管理用房和管理經(jīng)費來源 1. 管理用房及管理處商業(yè)用房 根據(jù)國家及省市物業(yè)管理有關(guān)政策、法規(guī)，會展中心需提供管理用房  平方米、員工宿舍 平方米、商用房 平方米，并應(yīng)具備基本辦公及居住條件。 2. 管理經(jīng)費來源 會展中心管理收費遵循二個原則： A、 按照國家及湖南物業(yè)管理行業(yè)收費指導標準收??； B、 按照管理費“收支平衡、略有節(jié)余”原則收??； 1） 管理服務(wù)費 經(jīng)雙方友好協(xié)商，會展中心每年向長沙相成物業(yè)管理有限公司一次性支付物業(yè)管理服務(wù)費40萬元。 2） 按照《湖南省住宅小區(qū)（大廈）物業(yè)管理辦法》規(guī)定，在會展中心大樓交付使用的同時，按照相應(yīng)的比例及法規(guī)政策的規(guī)定設(shè)立維修基金，以保障會展中心物業(yè)的配套設(shè)施的更新及重大維護費用。 3） 按照有關(guān)規(guī)定，建立房屋本體維修基金。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行省級物業(yè)管+-理主管部門指導標準。 4） 外來車輛保管費，車輛場地使用費。 5） 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費用。 增收節(jié)支措施 1. 增設(shè)一些工作人員歡迎的便民有償服務(wù)項目，以彌補管理經(jīng)費的不足。 2. 有效經(jīng)營管理處商業(yè)用房，經(jīng)營所得用于補充管理費。 3. 根據(jù)”精干、高效“原則，推行ISO9002國際標準規(guī)范管理。在保證ISO9002人力、財力、物力資源的同時選拔一專多能型管理人才，精簡人員，提高工作效益。 4. 抓好大樓的綜合管理，加強巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，盡量減少維修費用支出，從而降低管理成本。 管理中需要明確和解決問題 1. 移交管理前的水、電費問題 大樓在整體移交接管之前，按照政府規(guī)定，水電需要移交給供水、供電公司，移交工作及費用由貴公司負責，我公司協(xié)助辦理。 2. 開辦費問題 如貴公司委托我公司管理，前期投入較大，我們建議：籌建管理處所需要費用，以雙主共同承擔為原則，具體雙方可詳議。 -可編輯修改-