擔保公司房地產抵押貸款風險管理.doc

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擔保公司房地產抵押貸款風險管理 　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　 ［摘要］房地產抵押貸款是指房地產所有人將其房地產作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行借貸的形式。隨著經濟的發(fā)展，房地產抵押業(yè)務逐年增多，它有效地解決了中小企業(yè)發(fā)展過程中常見的融資難問題，同時也在新的領域拓展了金融業(yè)務，為正在興起的擔保行業(yè)帶來了重大的發(fā)展契機。但是在房地產抵押過程中存在不少問題，作為新生的擔保公司如何認識和防范、化解這些問題和風險、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內容。 ［關鍵詞］房地產　 擔保公司　抵押貸款　風險 近年來，全省中小企業(yè)發(fā)展勢頭強勁，已成為支撐我省經濟發(fā)展的重要組成部分。但長期以來，中小企業(yè)所獲得的金融資源與其在國民經濟和社會發(fā)展中的地位極不相稱，嚴重制約了中小企業(yè)的發(fā)展壯大。正是適應時代的要求，為滿足市場需求，河南的擔保公司如雨后春筍般的成立了，在金融機構和借款人之間起了一座擔保的橋梁。對于擔保公司來說,房產抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢，綜合分析風險相對較小，擔保效力強等特性。因此，作為擔保方式的房地產抵押也是金融機構等債權人所選用的重要方式之一。但是，由于房產抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強，內容較復雜，除存在一般性的風險如信用風險、市場風險、操作風險外，還存在著制度風險，如抵押物評估風險、貸款額度審批風險和強制處分風險， 下面對各種風險逐一進行分析。 一、房產抵押貸款存在的風險 （一）抵押登記權的風險 1、“一物多押”的風險。《擔保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a抵押給多個出借人后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現(xiàn)。 2、土地使用權的風險。擔保公，辦理房產抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。 3、登記期限的風險。辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔保公司將無法處置抵押房產。 （二）租賃權對抗抵押權的風險 1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔保公司也很難處理抵押房產。 2、租金收入難以獲得。借款人與擔保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，擔保公司將很難獲得租金收入用于還貸。 3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，擔保公司有權處置抵押房產用來歸還貸款。當擔保公司拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權，將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。 （三）土地性質引發(fā)的風險 1、土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。擔保公司辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。 2、處置費用。對于出讓土地性質的房產交易，由于房地產開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費；屬于劃撥用地性質的房屋土地，處置房產時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。擔保公司辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的性質，將可能增加處置抵押房產的費用。 （四）土地用途變更的風險 出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權，擔保公司將無法處置抵押房產。 （五）在建工程抵押的風險 1、建設工程價款優(yōu)先權。最高人民法院在《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》中規(guī)定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應依照《合同法》第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權的優(yōu)先受償權，這不利于擔保公司處置抵押房產用于歸還貸款?！　　　　　　　　　? 2、稅收優(yōu)先權?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務機關征稅款，稅收優(yōu)先于無擔保債權，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優(yōu)先于擔保物權這種私權力。 （六）以單位房改房設定抵押。 有的單位已進行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產權轉移的房產作抵押。這種房產權表面反映是單位所有，但實際所有權已發(fā)生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據(jù)我國房改的有關政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進入市場交易，所售房價款，除去擔保稅費和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產權設定擔保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產還作了內部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉讓和出售給他人，如本人調離單位，該房產由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產，個人雖有產權證，但不具有完全的所有權，沒有處分權。 （七）共有財產抵押的風險 根據(jù)《擔保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，如果擔保公司沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。 （八）抵押房產評估價格的風險 目前，評估機構管理不規(guī)范，在房產評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當擔保公司拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。 （九）房產處置執(zhí)行難 《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔保公司也無權處置抵押物。 二、防范房地產抵押貸款風險的對策 （一）要辦好抵押登記 擔保公司辦理房產抵押登記前，要調查清楚抵押的房產是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔保公司要經常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，擔保公司應盡量要求借款人將房產和土地使用權一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔保應有充足的時間處置抵押房產。 （二）深入調查，防止“先租后抵” 擔保公司辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。 （三）注意土地的性質和使用期限 擔保公司辦理抵押貸款前，要調查清楚房產所占用土地的性質，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質的房屋土地，擔保公司應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。 （四）加強貸后檢查，防止土地用途變更 擔保公司辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔保公司也應在貸款發(fā)放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時采取有效措施。 （五）共有財產抵押要求所有財產共有人簽字 擔保公司在辦理房產抵押貸款時，應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產，要真正掌握究竟有多少個財產共有人？財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款？只有經財產共有人全部同意，擔保公司才可以給予辦理，同時還應要求所有財產共有人共同簽字。 （六）擔保公司應有自己的房產評估“專家” 為準確獲得抵押房產的評估價格，擔保公司應主動培養(yǎng)自己的房產評估“專家”，這一職責可由風險評估人員承擔，對抵押房產作出公正、公平的估價。雖然擔保公司無權決定評估機構對抵押房產所作的估價，但可以根據(jù)自己的實際評估價格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動權。 （七）調查清楚借款人的房產數(shù)量 擔保公司發(fā)放房產抵押貸款時，應詳細調查清楚借款人的實際房產數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔保公司應確保在處分借款人的房產時，不會產生法律糾紛。 （八）重視借款人第一還款來源 擔保公司發(fā)放房產抵押貸款時，要重視第一還款來源；不僅要對借款人進行擔保分析，而且要對借款人及反擔保人進行財務分析、現(xiàn)金流量分析和非財務分析，對借款人經常開展貸后檢查，動態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產抵押貸款的質量，有效防范房產抵押貸款風險。 （九）更要重視控制道德風險 以上八個方面其實都是從技術上闡釋房地產抵押貸款風險管理方法的，但筆者從長期的工作實踐中體會到，僅僅從技術上來控制風險，是遠遠不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔保公司的風險管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據(jù)自己的社會閱歷對其的品質做出大概的判斷，不放過任何細節(jié)，這就需要風險管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對房產抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。 三、抵押貸款注意事項 　 （一）在提供的婚姻關系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。 　 （二）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予經營管理的房地產抵押的，應符合國有資產管理的有關規(guī)定。 　 （三）以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外； 　 （四）以已出租的房地產抵押的，抵押人應將租賃情況告知抵押權人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。 　 （五）一旦發(fā)現(xiàn)已抵押的房地產發(fā)生毀損、滅失等價值減少等情況時，可要求抵押人增加抵押物或提供相應的擔保。　 注：下列房地產不得用作抵押： １、權屬有爭議的房地產； ２、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產； ３、文物保護的建筑物和有紀念意義的建筑物； ４、已依法公告拆遷的房地產； ５、被依法查封的房地產； ６、集體所有的土地。 參考文獻: [1] 中國人民銀行金融研究局，《中國中小企業(yè)金融制度調查報告》[R]，《金融時報》.2004-6-22　　 [2] 殷紅,張衛(wèi)東:房地產金融,首都經濟貿易大學出版社,2005:179-180 [3] 陳釗:住房抵押貸款理論與實踐,復旦大學出版社,2006:126-127 [4] 王洪衛(wèi),張學文:房地產金融政策風險及其防范對策,中國房地產金融,2007(1):21-23 [5] 王震勤,王維才,李秋妍:中國個人住房抵押貸款風險防范機制分析,北京科技大學學報,2007(1):56-59