房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識百問百答.doc

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鄭開森林半島購房百問征答 工程： 1. 問項目各期的承建單位和監(jiān)理單位是哪家？都各具備什么樣的資質(zhì)？成功開發(fā)過哪些項目？ 答： 各期項目施工單位、監(jiān)理單位一覽表 分期 施工單位 監(jiān)理單位 一、二期 1-1#、1-2#、2#---11# 河南建西建筑工程有限公司 開封中立工程建設(shè)監(jiān)理有限公司 一、二期 12# 河南建西建筑工程有限公司 鄭州市豫通市政公用工程監(jiān)理有限公司 一、二期 13#-15# 開封市國順建筑工程有限公司 開封市天宏建筑工程監(jiān)理有限公司 一、二期 16#---30# 開封市國順建筑工程有限公司 開封市天宏建筑工程監(jiān)理有限公司 一、二期 31# 開封市國順建筑工程有限公司 鄭州市豫通市政公用工程監(jiān)理有限公司 三期 河南建西建筑工程有限公司？（32？33？是河南建西建筑工程有限公司？34、35、36也是嗎？） 開封中立工程建設(shè)監(jiān)理有限公司 四、五期 中國建筑第七工程局有限公司 開封中立工程建設(shè)監(jiān)理有限公司 六、七期 開封市國順建筑工程有限公司 開封中立工程建設(shè)監(jiān)理有限公司 八期 河南建西建筑工程有限公司？（是否改為中國建筑第七工程局有限公司？ 開封中立工程建設(shè)監(jiān)理有限公司 九期 中國建筑第七工程局有限公司 開封中立工程建設(shè)監(jiān)理有限公司 三、八期施工單位是河南建西建筑工程有限公司，施工資質(zhì)為《房屋建筑工程施工總承包一級》；四、五、九期施工單位是中國建筑第七工程局有限公司施工， 施工資質(zhì)為《房屋建筑工程施工總承包特級》；六、七期施工單位是開封國順建筑工程有限公司，施工資質(zhì)為《房屋建筑工程施工總承包二級》；監(jiān)理單位是開封中立工程建設(shè)監(jiān)理有限公司，監(jiān)理資質(zhì)為乙級。 2. 問針對出現(xiàn)的頂層防水問題是如何處理和解決？使用的防水材料？防水技術(shù)？建筑材質(zhì)及頂 層瓦片的類型？ 答：屋面防水施工時，加強施工過程控制，嚴格把控材料質(zhì)量，不合格的材料嚴謹使用在工程上，嚴格監(jiān)理驗收程序，防水層施工完成后做淋水或閉水試驗，屋面工程整體完成后再做二次淋水或閉水試驗，保證施工質(zhì)量，確保合格產(chǎn)品。防水材料：4厚SBS卷材，采用熱熔技術(shù)滿鋪；頂層瓦片類型為中瑞彩瓦 3. 問小高層的入戶花園面積具體贈送的是多少？客戶后期如何封閉？交房標準？ 答：以現(xiàn)場樣板為準。---此問題匯同預(yù)算部張婭軍經(jīng)理統(tǒng)一口徑（預(yù)算部補充：半島4、5期的小高層如41、42、43號樓入戶花園圖紙上設(shè)計不封閉，按半面積計入銷售面積，另一半面積為贈送。如41號樓D1戶型贈送的另一半面積為6.7平方米。） 4. 問房屋內(nèi)預(yù)留幾條電話線？分別在什么位置？可否申請更多電話線？ 答：兩對電話線分別設(shè)置在客廳和主臥，一條數(shù)據(jù)線、電視天線分別引至客廳和主臥?，F(xiàn)網(wǎng)通已提供光纖入戶，業(yè)主可根據(jù)業(yè)務(wù)需要向網(wǎng)通公司申請開通電話線路。 5. 問樓板厚度和墻體厚度尺寸？ 答：客廳板厚根據(jù)開間尺寸有100、120、130板厚，臥室基本上都是100的板厚；墻體厚度，鋼筋混凝土墻外墻為200，內(nèi)墻有180、160。磚混結(jié)構(gòu)墻為240。室內(nèi)填充墻為240、200、120、160、180、100。 6. 問入戶門和內(nèi)門各寬多少？ 答：入戶門寬度為1200或1000，室內(nèi)門寬度為900或1000。視產(chǎn)品類型不同，交付標準不同：如別墅、高層。具體情況建議銷售部組織識圖學(xué)習(xí)，技術(shù)部、工程部指導(dǎo)。 7. 問多層和小高層戶型的衣帽間位置是否能打掉？ 答：屬承重墻不可以拆除，非承重墻、后筑墻可以拆除（磚混結(jié)構(gòu)均不可拆除），拆除前，客戶需書面提交申請，報銷售確認簽字、工程、技術(shù)、物業(yè)批準后，自理費用。拆前需通知物業(yè)公司進行確認。 8. 問目前未取得預(yù)售許可證的房屋大概在什么時間完工？具備交房的計劃時間？ 答：以新調(diào)整計劃為準。銷售部提供明源各主專項計劃的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。 技術(shù)： 1. 小區(qū)的消防系統(tǒng)設(shè)置在哪里？消防措施怎樣給客戶解釋？ 答：小區(qū)的消防系統(tǒng)設(shè)置在消防監(jiān)控室，小區(qū)設(shè)置有暗裝消防栓系統(tǒng)，地下室設(shè)置自動噴淋滅火系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。 2. 加壓泵設(shè)在哪個地方？對住戶是否有影響？是否還會占用客戶的儲藏室面積？ 答：設(shè)置在地下室水泵機房，已采取避震消音處理，不會對客戶產(chǎn)生影響。不會占用儲藏室。 3. 有無臨時發(fā)電系統(tǒng)？ 答：暫無、根據(jù)開發(fā)進度后期可能設(shè)置。 4. 各期的綠化率是多少？ 答：不小于30% 5. 各期的容積率是多少？ 答：綜合容積率2.0 6. 各期的樓間距是多少？ 答：各棟之間樓間距受建筑高度、日照等因素影響，間距各有不同，請參見規(guī)劃總平面圖。按類型提供區(qū)間。請補充完善 7. 各期的物業(yè)類型公攤各是多少？得房率有多大？ 答：戶型不同，公攤及得房率均不一樣。高層一般在80%左右，多層一般在85%左右。 8. 各項建材標準品牌是什么？如電梯、單元門、外立面、窗材等。 答：電梯：品牌電梯，電子對講單元門，外墻涂料飾面，窗為斷橋鋁合金窗。 9. 各單元入戶門廳及樓梯間如何處理？ 是否鋪設(shè)面磚？ 答：入戶門廳是指：1層入口處的公共空間，是連接樓電梯間與室外的空間。 樓梯間是指：是連接樓層上下的通道，包括休息平臺、轉(zhuǎn)向平臺、樓體踏步。 公共單元門廳統(tǒng)一裝修；鋪地磚。我部樂意為銷售部人員現(xiàn)場指點上述位置。 10.地?zé)崴谛^(qū)幾號樓處？井深多少米？出水溫度多少？A2地塊和BC地塊是否只有一個地?zé)崴?？如不是請指出具體位置？ 答：在1-1#處，井深1400多米，出水溫度約50多度，A2地塊沒有地?zé)崴珺C地塊有一個地?zé)崴?。請補充完整 11.瀾溪谷地塊中別墅十合院與五合院之間的現(xiàn)場設(shè)計與沙盤不符，院落部分到底是如何做？ 答; 沙盤僅作為模型展示，以現(xiàn)場為準。提請公司會議明確 12.十合院與五合院別墅的間距很窄，是否影響將來的采光？對房屋私密性有無影響？ 答：日照與間距均滿足國家規(guī)范要求。 13.BC地塊的地下儲藏室全部沒有窗戶，采光和通風(fēng)的問題怎樣解決？ 答：不考慮采光通風(fēng)。 14.小區(qū)內(nèi)的景觀水系，是否是死水？如何保證水質(zhì)清澈？水系有多深？ 答：景觀水系為機械循環(huán)水，水深最深處40~50公分?？蓳Q水 15.框剪結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)的抗震級別分別是多少？ 答：兩者只是結(jié)構(gòu)形式不同，與抗震級別無關(guān)?；卮鹦柰晟疲皇呛艽_切 16.高層的用鋼量在整個開封市都是首屈一指，請相關(guān)部門提供詳細的介紹，利于日后對客戶的引導(dǎo)講解。（鋼筋含量指數(shù)與高層工程質(zhì)量的優(yōu)勢？） 答：不明白提問題的意圖。 -----轉(zhuǎn)請預(yù)算部張婭軍經(jīng)理舉例回復(fù)：我們的4、5期42#樓單方建筑面積鋼筋含量達到61公斤，混凝土含量為0.45m3 。其余高層的鋼筋含量也在60公斤/m2 左右，混凝土含量在0.45m3/m2左右.而開封本地的小高層鋼筋含量一般為45公斤/m2,有的甚至還達不到,鄭州市區(qū)高層的單方建筑面積鋼筋含量也就在50公斤到55公斤之間.我們半島高層樓房的鋼筋混凝土單方指標已經(jīng)達到了北京地區(qū)的標準.而北京地區(qū)卻是地震的高發(fā)區(qū)(唐山和北京就屬于同一地震帶).所以說在結(jié)構(gòu)這一塊,住在我們的高層里面是安全的放心的. 17.一期地上停車棚的頂棚非常小，如果后期的頂棚也這樣，下雨天電動車充電會漏水嗎？ 答：室外公共車棚不預(yù)留充電電源；為小區(qū)整體美觀，不建議業(yè)主私拉電線。 18.地下車庫、儲藏室及合院別墅的下沉式庭院的排水如何處理？是否都依靠機械排水？水泵是否需要業(yè)主自己出錢？儲藏室是否有防潮層？ 答：采用機械排水。集水坑水面達到警界水位，水泵自啟動，向主管網(wǎng)排水，水泵業(yè)主自理，公建設(shè)施，我方承擔(dān)；客戶庭院需求及費用自理；機械排水；有防潮層。 19.本小區(qū)電路是否是雙路電？ 答：暫時不是，等配市政配套開閉所建成后可供雙路電。待明確（原銷講說辭是用雙回路電） 20.BC地塊一樓贈送的庭院面積有多大？ 答：各有不同，參見圖紙。具體可咨詢我部。（對接人的聯(lián)系---周浩） 21.頂層復(fù)式的室內(nèi)樓梯交房時是否做好？ 答：做好了。 22.頂層復(fù)式贈送面積中如衛(wèi)生間是否安裝管道？是否有暖氣？贈送面積是否開門？ 答：贈送面積中衛(wèi)生間水管預(yù)留，贈送面積中沒有暖氣設(shè)計，預(yù)算部張婭軍經(jīng)理回復(fù)：半島6、7、8、9期多層頂層復(fù)式贈送面積不開門。 23.BC地塊的多層洋房戶型有些地方與樣板間不一樣，比如說客廳有一個小的像儲藏室一樣的，是做什么用的，還有臥室的飄窗也不一樣？（臥室飄窗處有一臺階？客廳處有一個小儲藏室是做什么用的？可否不要？）請補充完善 答：？請具體指出。 24.頂層復(fù)式的得房率是多少？ 答：戶型不同，相關(guān)得房率也不一樣。 25.頂層復(fù)式的防水處理是怎樣施工的？ 答：屋面按國家規(guī)范要求做二級防水且做保溫。 26.BC地塊頂層是否有老虎窗？ 答：部分房間有。工地已基本完工，我部可協(xié)同銷售部現(xiàn)場踏看。 27.電梯內(nèi)是否安裝有急救有線電話？電梯品牌？ 答：電梯具有三方通話輔助功能。電梯品牌招標確定。 28.三期高層地樁的深度與密度？待回復(fù) 成本、預(yù)算： 1. 飄窗面積如何計算？可否舉例解釋？ 答：（1）飄窗凈高超2.2米包括2.2米計銷售面積，否則不計；（2）如飄窗下窗臺高度大于0.3米，即使飄窗凈高超出2.2米也不計銷售面積。例如：4、5期41號樓中D1戶型飄窗凈高大于2.2米，且窗下窗臺高度為0.3米，此飄窗面積計入銷售面積。 2. 6、7期洋房頂層復(fù)式的銷售面積是怎樣計算的？ 答：頂層銷售面積由頂層面積和閣樓面積組成，頂層面積是預(yù)界定面積，閣樓部分不開門房間面積贈送，開門房間面積暫按全面積計入，最終按面積界定中心實測面積為準。（閣樓處結(jié)構(gòu)復(fù)雜，按圖紙計算誤差可能較大，界定中心不進行預(yù)界定，閣樓銷售面積以實際測量面積為準。且高度大于2.2米處計銷售面積。） 3. 高層、多層在分攤面積上的差異主要在哪幾方面？ 答：高層和多層的計算標準和分攤原則是一樣的，高層的公共部分比多層多，即高層的分攤面積比多層的大。例如高層中的電梯前廳、配電間、水暖間、風(fēng)井、信報間等公共部分多層住宅中一般沒有。 開發(fā)： 1. 公園什么時候動工？何時能建成？提請公司會議明確 答：因公園征地工作暫無進展，何時動工及建成須項目主項計劃確定后答復(fù)。 2. 五星級喜來登酒店什么時候動工？何時能建成？對小區(qū)業(yè)主有無特殊優(yōu)惠？ 答：何時動工及建成須項目主項計劃確定后答復(fù)。 3. 商業(yè)綜合體的寫字樓什么時候動工？大概有多少層？ 答：何時動工及建成須項目主項計劃確定后答復(fù)。 4. 小區(qū)幼兒園什么時候動工？何時能建成？ 答：因目前規(guī)劃方案未出具，無法確定動工時間。 5. 客戶怎樣辦理房產(chǎn)證？ 答：由于開發(fā)部未辦理過客戶個人的房產(chǎn)證手續(xù)，通過了解僅供參考：要件需要備過案的商品房銷售合同、商品房購買發(fā)票、契稅完稅票據(jù)、房主身份證、戶口本、土地分割證等。如按揭客戶請咨詢公司按揭專員。 6.. 小區(qū)總戶數(shù)有多少？ 答：因十期至十二期規(guī)劃方案尚未確定，小區(qū)總戶數(shù)無法準確統(tǒng)計。 7. 開發(fā)商的資質(zhì)是？ 答：建業(yè)大宏公司是二級資質(zhì)，建業(yè)森林半島公司是暫定資質(zhì)。 8. 沙盤上A2地塊32號樓前面的那個小房子到底建的什么？請技術(shù)部回復(fù)確認 答：原規(guī)劃為生態(tài)實驗樓，但是否按原規(guī)劃實施需技術(shù)部確認。 9. 目前未取得預(yù)售許可證的房屋大概在什么時間取證？ 答：請參照明源平臺主專項計劃的取證時間。 法律： 1. 關(guān)于2010年6、7月銷售活動中降價補差的承諾，能否寫到購房合同的附加條款中，或者有相關(guān)書面承諾做依托？ 答: 根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》笫十六條關(guān)于“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同”之強制性規(guī)定和本公司經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準的《商品房買賣合同補充協(xié)議》笫 15條關(guān)于“買賣雙方要約內(nèi)容應(yīng)以本合同簽訂文字為準；口頭承諾，一律無效”之管理辦法，本公司所有每－時期, 不同樓宇的銷售辦法（或稱政策）規(guī)定，均應(yīng)以書面形式明確寫在商品房買賣合同相關(guān)條款附加空格內(nèi)，做為買賣雙方對此已達成合議的依據(jù)，否則本公司一律不予承認；以后因此與客戶發(fā)生爭議之責(zé)任，也應(yīng)由口頭承諾者自負。 凡需新增合同內(nèi)容的，依公司《商品房廣告發(fā)布及銷售合同簽約程序法律風(fēng)險防范規(guī)定》第二條笫(四) 項之規(guī)定，應(yīng)由銷售部提出，經(jīng)法律顧問把關(guān)后，召集相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)開專題會或經(jīng)總經(jīng)理辦公會確認后執(zhí)行。撰寫此類臨時新增合同內(nèi)容時，應(yīng)特別注意把起止執(zhí)行時間，具體執(zhí)行樓盤寫清楚，以免客戶對以后銷售或其他樓盤的銷售產(chǎn)生誤解。 對客戶提出的非原則性修改合同意見，應(yīng)經(jīng)銷售部經(jīng)理和法律顧問共同商榷后，由法律顧問將修改內(nèi)容寫入合同，并在修改處簽字和客戶加蓋指印后生效；對客戶提出的重大或原則性修改意見，應(yīng)經(jīng)銷售部經(jīng)理報請總經(jīng)理批準后, 由法律顧問將修改內(nèi)容寫入合同，并在修改處簽字和客戶加蓋指印后生效。凡不按上述規(guī)定操作，擅自篡改合同內(nèi)容者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即予嚴肅處罰；直至除名或追究法律責(zé)任。 2. 如果房子在5年內(nèi)過戶，要交哪些相關(guān)費用？ 答: 商品房購后再賣，即為二手房交易。 二手房交易中買賣雙方都需承擔(dān)不同的稅費。根據(jù)2010年9月國家發(fā)布稅費新政規(guī)定， 買賣一套二手房應(yīng)繳稅費如下(本數(shù)據(jù)僅供參考，具體繳費辦法以當(dāng)?shù)禺?dāng)時政府規(guī)定為準): （－）二手經(jīng)適房交易(國家規(guī)定經(jīng)適房購后滿5年才能上市) 賣方需繳納的稅費： 1.土地出讓金：一般為原經(jīng)適房購房款的8%。 2.個人所得稅：轉(zhuǎn)讓5年以上（含5年）且是家庭唯一生活用房的，免征個人所得稅；轉(zhuǎn)讓5年以上（含5年）并非家庭唯一生活用房的，按成交價的2%繳納個人所得稅；轉(zhuǎn)讓未滿5年的房屋，無論是否是家庭唯一生活用房的，均需按成交價的2%繳納個人所得稅。 3.營業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓5年以上（含5年）普通住房，免征營業(yè)稅，非普通住房，按照其銷售收入減去購房款后的差額征收5.65%營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓不足5年的普通住房，按照其銷售收入減去購房款后的差額征收5.65%營業(yè)稅，非普通住房，按成交價全額征收5.65%的營業(yè)稅。 　　 4.交易費：按3元/平方米繳納。 買方需繳納的稅費： 1.契稅：購買面積在90平方米以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住 房的，按房屋成交價的1%征收契稅；購買面積在90平方米以上的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按房屋成交價的1.5%征收契稅；購買面積在144平方米以上的非普通住房，不論是否屬于家庭唯一住房，均按成交價的3%征收契稅；對購買普通住房，但家庭還擁有多套住房的購房家庭，同樣按成交價的3%征收契稅。 2.登記費：80元 3.交易費：按3元/平方米繳交。 （二）二手商品房交易 賣方需繳納的稅費： 　　1.個人所得稅：轉(zhuǎn)讓滿5年（含5年），且是家庭唯一生活用房，并在1年內(nèi)不再購房的，免征個人所得稅；轉(zhuǎn)讓個人住房，無論是普通住宅還是非普通住宅，不論年限，均按成交價2%征收個人所得稅。 2.營業(yè)稅：個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，按照成交價全額征收5.65%營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購房款后的差額征收5.65%營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 3.交易費：按3元/平方米繳交。 買方需繳納的稅費： 　　1.契稅：購買面積在90平方米以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按房屋成交價1%征收契稅；購買面積在90平方米以上的普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，按房屋成交價的1.5%征收契稅；購買面積在144平方米以上的非普通住房，不論是否屬于家庭唯一住房的，均按成交價的3%征收契稅；對購買普通住房，但家庭還擁有多套住房的購房家庭，則同樣按成交價的3%征收契稅。 2.登記費：80元。 3.交易費：按3元/平方米繳交。 （三）二手房改房交易 賣方需繳納的稅費： 個人所得稅、營業(yè)稅、交易費與商品房交易相同。 買方需繳納的稅費： 1.契稅：與商品房交易相同。 2.登記費：40元 3.交易費：與商品房交易相同。 （四）二手寫字樓辦公房營業(yè)用(門面)房交易 賣方需繳納的稅費： 1.個人所得稅：按照其銷售收入減去購房款后的差額征收20%個人所得稅。 2.營業(yè)稅：按照其銷售收入減去購房價款后的差額征收5.65%營業(yè)稅。 3.土地增值稅：按成交價的2%征收土地增值稅。 4.交易費：寫字樓、辦公房按18元/平方米繳交；商業(yè)用房（門面）按24元/平方米繳交。 買方需繳納的稅費： 1.契稅：按成交價的3%征收契稅。 2.登記費：按550元/套繳交。 3.交易費：寫字樓、辦公用房按18元/平方米繳交；商業(yè)用房（門面）按24元/平方米繳交。 　　 3. 合院別墅負一層的車庫為贈送，為何附件四補充協(xié)議中要加上車位另行購買？ 答: 合院別墅負一層車庫為贈送, 是出售合院別墅及其－家－戶相聯(lián)車庫的特殊情況, 并己寫入合同相關(guān)條款中?！渡唐贩抠I賣合同附件四補充協(xié)議》中的內(nèi)容，是對全體客戶而言都應(yīng)遵守的共同約定；因此附件四補充協(xié)議中“業(yè)主如需使用車庫、車位、儲物間等，應(yīng)另行向開發(fā)商購買”－句，對合院別墅業(yè)主來說，是指除贈送的車庫以外，又需其他車位、車庫的情況。故“應(yīng)另行向開發(fā)商購買”。 4. 高層的地下停車場是否是人防通道？建成停車位是否違法？ 答: 首先應(yīng)指出，人防工程和人防通道是兩個法律概念，人防工程是指屬于人防的全部工程，而人防通道僅是人防工程用于通行的極少一部分，故不應(yīng)將人防通道和人防工程混為一談，或錯誤的將人防工程統(tǒng)稱為人防通道。 根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條關(guān)于“國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”之法律規(guī)定，開發(fā)商做為本小區(qū)人防工程的投資者，依法擁有本小區(qū)人防工程的使用權(quán)和管理權(quán)。故開發(fā)商在保持人防工程人防效能不變的前提下，將人防工程建成停車位并有償轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)，都是合法并應(yīng)受到各級司法、行政機關(guān)保護的行為。當(dāng)然，本公司也不會蠢到在人防通道上建車位，否則, 人車怎么出入呀？！ 客服： 1. 客戶服務(wù)的主要工作內(nèi)容包括那些？ 答：1、擁有一站式服務(wù)模式，不論客戶有何種需求；只要撥打客戶服務(wù)熱線0378-7777772，我們的客戶服務(wù)代表將會給您提供專業(yè)的咨詢和解答； 2、負責(zé)組織進行客戶資料的匯總和登記，對客戶進行分類管理； 3、負責(zé)組織定期對成交客戶、投訴客戶進行回訪，傳遞公司及項目的相關(guān)信息同時調(diào)查客戶的滿意忠誠度； 4、負責(zé)策劃并開展客戶關(guān)懷活動、客戶聯(lián)誼活動，提升客戶滿意度； 5、負責(zé)開展“老帶新”活動的籌備、兌現(xiàn)工作； 6、負責(zé)拓展聯(lián)盟商家，增加對客戶的增值服務(wù)； 7、負責(zé)接待客戶投訴并妥善處理，并對投訴內(nèi)容及原因分析歸類，定期匯總上報； 8、負責(zé)定期組織開展客戶滿意度調(diào)查，出具滿意度調(diào)查分析報告，及時分析調(diào)查結(jié)果并制訂改進建議； 2. A2地塊三期32、33號樓是否可以提前裝修？ 答：32、33號樓合同約定交房日期為2012年11月30日，在2012年上半年業(yè)主可以申請?zhí)崆把b修，需業(yè)主提交業(yè)主提前入住申請書，待公司相關(guān)部門負責(zé)人簽批后，由客服部專人協(xié)助業(yè)主辦理相關(guān)提前入住手續(xù)； 物業(yè)： 1、物業(yè)管理都提供哪些服務(wù)？ 答： l 物業(yè)公用部位的維修、養(yǎng)護和管理； l 物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理； l 物業(yè)公用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水主管道的疏通； l 公共綠化的養(yǎng)護和管理； l 車輛道路管理； l 公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理； l 裝飾裝修管理服務(wù)； l 物業(yè)檔案資料管理。 2、業(yè)主選擇更換物業(yè)公司的條件是什么？ 答：經(jīng)業(yè)主大會投票，占專有面積50%以上和超過全體業(yè)主人數(shù)50%的業(yè)主投票既可以決定是否更換物業(yè)公司。 3、小區(qū)智能及安防系統(tǒng)如何設(shè)置？ 答：小區(qū)智能化及安防系統(tǒng)根據(jù)項目規(guī)劃設(shè)計設(shè)置。 4、小區(qū)各大門是否使用IC卡出入？ 答：小區(qū)各大門口車輛使用IC卡進行出入管理。 5、小區(qū)內(nèi)有無供電動車、自行車的停放具體位置？怎么充電？ 答：小區(qū)內(nèi)建有多個公共非機動車棚，免費停放，在目前交房區(qū)域內(nèi)已建4個停車棚； 現(xiàn)無法充電，后期規(guī)劃需技術(shù)部回復(fù)。 6、小區(qū)內(nèi)地上有無臨時停車位？是否收費？ 答：小區(qū)規(guī)劃并無臨時停車位，前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)無臨時停車收費項目。 7、地下停車場每月是否收取管理費用？標準是多少？ 答：地下停車場物業(yè)費按車位收取，每車位18元/月 8、不同物業(yè)類型的管理費用收費標準是什么？包含什么樣的服務(wù)？ 答：多層0.6元/月/平方米 多層（電梯）0.8元/月/平方米 小高層1.16元/月/平方米 高層1.38元/月/平方米 別墅：1.58元/月/平方米 9、房屋的保修年限是多長時間？ 答：房屋的保修依據(jù)物業(yè)類型和保修內(nèi)容不相同。具體報修年限在《房屋質(zhì)量保證書》中體現(xiàn)。 例：多層地基基礎(chǔ)與主題結(jié)構(gòu)為房屋設(shè)計使用年限；屋面防水5年，外墻面滲漏5年 10、房屋后期漏雨，業(yè)主是找物業(yè)還是開發(fā)商？ 答：物業(yè)和開發(fā)商都是為業(yè)主服務(wù)的，房屋出現(xiàn)問題可以直接找開發(fā)商，也可以向物業(yè)公司反應(yīng)，由物業(yè)公司向開發(fā)商提出維修要求。 11、一個管家負責(zé)多少戶？目前的人員配置是否能跟上服務(wù)？ 答：管家負責(zé)的房屋數(shù)量取決與物業(yè)類型，別墅、高層、多層等物業(yè)類型不同，管理房屋戶數(shù)不同。一般為50——500戶，目前人員配置可以滿足服務(wù)要求。 12、門面營業(yè)房是否讓做餐飲，可有什么依據(jù)？ 答：商業(yè)用房的經(jīng)營項目由森林半島整體規(guī)劃決定。同時經(jīng)營餐飲的店鋪是需要經(jīng)工商部門、環(huán)保部門、相鄰業(yè)主同意才可以進行經(jīng)營的。 13、暖氣、天然氣、地?zé)崴裁磿r候開通？ 答：暖氣、天然氣、地?zé)崴鶠榕瘹夤?、燃氣供公司、地?zé)崴窘?jīng)營管理，物業(yè)公司與其無隸屬關(guān)系，無法對其進行要求，開發(fā)商、物業(yè)公司會協(xié)助業(yè)主協(xié)調(diào)開通。業(yè)主是最終使用人，業(yè)主向相關(guān)單位進行反映也會有助于早日開通。 14、物業(yè)是否提供單獨的家政服務(wù)？ 答：物業(yè)公司有特約服務(wù)項目，其中包括家政服務(wù)。 15、物業(yè)維修速度慢，不及時，能否規(guī)定維修時間期限。 答：物業(yè)公司負責(zé)維修的為小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備、場所。對于維修項目、種類、內(nèi)容均有時限要求。業(yè)主專有部分的維修在保修期內(nèi)的由建筑商承擔(dān)，保修期外的由業(yè)主自己維修。 16、小區(qū)是否允許安裝防盜窗？高層能不能裝外制防盜窗？ 答：允許防盜窗安裝，條件為：1、防盜網(wǎng)內(nèi)裝；2、顏色與樓體外觀感、型材一致。 紅色字體標注的須進一步完善確定。