星河錦城可研報(bào)告.doc

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第一章 項(xiàng)目背景 一、項(xiàng)目概述 2004年，寧夏新家源集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限有限公司（以下簡稱“新家源房地產(chǎn)公司”）通過競賣的方式，獲得位于寧夏吳忠市西二環(huán)與裕民西街交匯處約500畝地塊一宗。2004年下半年，該公司對本地塊內(nèi)的單位和居民進(jìn)行拆遷安置，目前已完成地質(zhì)勘察 及“三通一平”并開工建設(shè)拆遷居民安置樓，主體工程于2004年底封頂。為確保開發(fā)順利、銷售順暢，新家源房地產(chǎn)公司組織專業(yè)人員和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行市場調(diào)研和前期策劃，并委托進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 該項(xiàng)目位于吳忠市規(guī)劃的新區(qū)內(nèi)，具體四至為：東接規(guī)劃路，西靠西二環(huán)，南臨裕民西街，北臨開元大道。該項(xiàng)目緊靠高速公路，周邊市政設(shè)施齊全，已建成路網(wǎng)系統(tǒng)，交通十分便捷。且位于吳忠市規(guī)劃新區(qū)，未來行政中心，區(qū)域發(fā)展前景良好，發(fā)展?jié)摿^大。 該項(xiàng)目總占地面積500畝（約34萬平方米），除退紅線、道路、綠地、廣場外，實(shí)際建設(shè)用地為300畝（約20.01萬平方米）。規(guī)劃總建筑面積為26.38萬平方米，容積率為1.43。綠地率為42%，規(guī)劃戶數(shù)2400戶，預(yù)計(jì)總?cè)丝?000-8000人。 二、影響房地產(chǎn)行業(yè)的主要變化 （一）土地供應(yīng)政策變化推進(jìn)地價的進(jìn)一步上漲。目前，我國加強(qiáng)土地，尤其是耕地的管理，實(shí)行了全球最嚴(yán)格的土地保護(hù)政策，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地的供應(yīng)，并進(jìn)一步規(guī)范土地交易市場，嚴(yán)格界定有償使用與無償劃撥的供地范圍，限制協(xié)議轉(zhuǎn)讓，全面落實(shí)經(jīng)營性土地的“招標(biāo)拍賣掛牌”出讓制度。這些減少土地供應(yīng)措施的實(shí)施，推動了土地價格迅速上升。當(dāng)然，迅速上升的地價也促進(jìn)了市場主體---房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。 （二）小康社會的建設(shè)，保證了房地產(chǎn)需求的穩(wěn)定增長。人居住宅面積是小康社會的一個主要指標(biāo)。為改善居民的住宅條件，國家加大中低價位普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度，限制非住宅和大戶型住房的建設(shè)。 （三）城市化進(jìn)程加快和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，使房地產(chǎn)繼續(xù)保持較旺的需求。一方面，我國加快城市化建設(shè)，城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模較往年不斷擴(kuò)大，居民安置和城市新增人口購房需求旺盛；另一方面，人們隨著收入水平的提高，希望改善住宅條件，購置較大面積、更合理戶型、更全面功能住宅的需求增長。 （四）信貸緊縮政策直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，出于對資金效益和風(fēng)險防范的考慮，銀行更愿意支持實(shí)力較強(qiáng)、業(yè)績較好、開發(fā)資質(zhì)較高、信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。另一方面，銀行加息政策及提高個人住房貸款按揭成數(shù)等也抑制了部分購房需求。 總體來看，2005年我國房地產(chǎn)需求增長迅速將低于2004年，住房價格漲幅呈小幅回落態(tài)勢。 三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 （一）寧夏及銀川市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述 寧夏位于中國西部，黃河中上游地區(qū)。東鄰陜西省，西部與北部接內(nèi)蒙古自治區(qū)，南部與甘肅省相連，總面積為5.18萬平方公里。全區(qū)總?cè)丝?63.22萬人，其中回族195.04萬人。人口出生率為16.55%。近年來，寧夏經(jīng)濟(jì)保持了快速增長：2004年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值460.3億元，按可比價格較上年增長11%，增幅位居西部省區(qū)前列，經(jīng)濟(jì)增長速度已連續(xù)六年高于全國平均水平。2002年末，寧夏的總體競爭力在全國、西部分別處于第15-16位和第6位。 銀川市是寧夏首府所在，市轄三區(qū)兩縣一市，是寧夏政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。由于其獨(dú)特的地理位置和歷史影響，寧夏提出“大銀川”戰(zhàn)略，爭取將銀川市建設(shè)成為輻射周邊省市的區(qū)域中心城市。 （二）吳忠市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述 吳忠市位于寧夏中部，東鄰陜西定邊縣，西北和東北與內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗、鄂托克前期接壤，西南和東南與甘肅靖遠(yuǎn)縣、環(huán)縣毗鄰，北連永寧、陶樂兩縣，南接海原、固原兩縣，地理位置優(yōu)越，自古以來是南北通商要地，商賈云集。該市面積33994平方公里，約占自治區(qū)總面積的52%。 近年來，吳忠經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。2004年，全市完成生產(chǎn)總值完成36.96億元，增長10.5％；地方財(cái)政收入完成0.96億元，可比增長14％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3774元，增長12.1％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6668元，增長8.8％。 城鄉(xiāng)基本建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，促進(jìn)了吳忠市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。2004年，全社會固定資產(chǎn)投資完成19億元，較上年增長28.4％。全市共安排城市建設(shè)項(xiàng)目186個，總投資21.63億元。吳忠市投資2.8億元啟動了市區(qū)新生北街片區(qū)改造等22個項(xiàng)目，開工建設(shè)了濱河大道硬化綠化等工程。與此同時，啟動建設(shè)了吳忠世紀(jì)嘉園等18個住宅小區(qū)，總施工面積達(dá)100萬平方米。 為保證發(fā)展后勁，吳忠市不斷加大對外開放和招商引資力度加大。組織開展了義烏商貿(mào)城與浙江客商對接招商，營造商業(yè)集散地氛圍。在第八屆中國東西部合作與投資貿(mào)易洽談會上簽定10個項(xiàng)目，協(xié)議投資6.8億元。與山東新汶礦業(yè)集團(tuán)等一些大企業(yè)簽訂了投資合作協(xié)議。寧夏天成公司10萬噸硅鐵、米來生物公司5萬噸谷氨酸等55個引資項(xiàng)目開工建設(shè)。全市引進(jìn)項(xiàng)目167個，協(xié)議投資37.6億元，實(shí)際完成投資3.85億元。 四、項(xiàng)目建設(shè)的必要性。 （一）吳忠市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。目前，吳忠市的城市面貌、建筑風(fēng)格過于沉重，缺乏現(xiàn)代感，與吳忠市日新月異變化不相符合。本項(xiàng)目力求將現(xiàn)代感與生態(tài)氣息相結(jié)合，突破吳忠市常見的行列式、兵營式布局模式，采用了獨(dú)特的景觀帶規(guī)劃形式。充分考慮到吳忠市的居住特點(diǎn)，采用了合理的戶型設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)大面積采光，充分照顧到吳忠市的地域特點(diǎn)。合理的空間布局提高了房屋使用率，建筑外立面采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，給人以新穎、簡潔、大方、動感、明快的感覺，力求代表吳忠市的新形象，成為吳忠標(biāo)志性、現(xiàn)代化、符合現(xiàn)代人居條件的大型大眾精品住宅小區(qū)。 （二）滿足城鄉(xiāng)居民物質(zhì)消費(fèi)的需求。隨著吳忠市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入也呈現(xiàn)大幅度的上漲。2004年，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較上年大幅增長。收入的增加，促進(jìn)了消費(fèi)能力的擴(kuò)張，尤其是住房消費(fèi)的增長，需求較為旺盛。據(jù)調(diào)查，吳忠市潛在的消費(fèi)者中，有接近兩成的人已經(jīng)購買了商品房，近三成購買了福利房，至少45%的潛在消費(fèi)者尚未購買商品住宅，另有15%的人租房住。因此，吳忠市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿^大，預(yù)計(jì)在未來至少二至三年內(nèi)保持良好的上升態(tài)勢。 （三）滿足人們改善居住條件的需要。通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，住宅面積超過80平方米的不到20%，45%的家庭現(xiàn)有住宅面積在60-80平方米之間，不足60平方米的約有38%。現(xiàn)有住房戶型不合理，56%為兩居室，只有22%的為三居室，而且廳、衛(wèi)功能不齊全或不完善。這說明，吳忠市居民的居住條件較差，人們迫切希望改善原有居住條件，購置或計(jì)劃購置較大面積的住宅。據(jù)初步調(diào)查，有16.9%的消費(fèi)者希望購買75平方米的住宅，有35%的消費(fèi)者希望購買80-100平方米的住宅，有45%的消費(fèi)者希望購買105-130平方米的住宅，有12%的消費(fèi)者希望購買130平方米的住宅。在戶型選擇上，大多選擇三室二廳二衛(wèi)或三室二廳一衛(wèi)的戶型。該項(xiàng)目立足吳忠市居民需求的調(diào)查結(jié)果，廣泛征求意見，充分考慮吳忠當(dāng)?shù)貐^(qū)域特點(diǎn)，為吳忠市民推出精典戶型。 （四）企業(yè)發(fā)展的需要。新家源房地產(chǎn)公司的前身是吳忠市利通區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)公司，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級開發(fā)資質(zhì)。公司現(xiàn)注冊資本金2800萬元，總資產(chǎn)達(dá)4276萬元。該公司自成立以來，累計(jì)開發(fā)建設(shè)各類房屋16萬平方米，其中朝陽小區(qū)一期2.2萬平方米,朝陽小區(qū)二期2.4萬平方米,古城巷2.1萬平方米,西苑小區(qū)2.3萬平方米,塔寺小區(qū)7萬平方米,現(xiàn)已銷售15.1萬平方米,實(shí)現(xiàn)銷售收入1400多萬元,實(shí)現(xiàn)利稅320多萬元,為吳忠的城市建設(shè)、危房改造，改變城市面貌，改善居民的居住條件，繁榮地方經(jīng)濟(jì)做出了一定的貢獻(xiàn)。但隨著市場競爭的加劇，尤其是土地政策的變化和資質(zhì)年檢工作的加強(qiáng)，為使企業(yè)競爭實(shí)力進(jìn)一步充實(shí)，迫切需要提升品牌競爭能力。為此，新家源房地產(chǎn)公司決定精心打造本項(xiàng)目，成為企業(yè)的形象工程、金字招牌。 第二章 新家源項(xiàng)目一期基本情況 一、 一期主要技術(shù)指標(biāo)。 新家源項(xiàng)目一期總占地面積60畝（約40000平方米），其中：建設(shè)用地37.5畝（約25000平方米），附屬設(shè)施用地22.5畝（約15000平方米，含綠化、退紅線、主題廣場等用地）。規(guī)劃建筑面積36427平方米，容積率為0.83。綠地率為42%。在一期總建筑面積中，住宅建筑面積為33055平方米，有6種戶型：A戶型有80套共7568平方米 (每套86平方米) ，H戶型20套共3410平方米 (每套155平方米) ，F(xiàn)戶型20套共2794平方米 (每套127平方米) ，G戶型25套3245平方米 (每套147.5平方米) ，E戶型100套共12705平方米 (每套110.5平方米) ，O戶型30套共3333平方米（每套105平方米）；商業(yè)用房3372平方米。 二、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容。 一期共建設(shè)總層高為五層的多層住宅樓9幢，全部為磚混結(jié)構(gòu)，均為一梯兩戶。其中：沿裕民西街建1#樓（8個單元A戶型）；沿規(guī)劃路自南往北依次為2#樓（3個單元E戶型）、4#樓（2個單元F戶型）、6#樓（2個單元G戶型）、8#樓（3個單元E戶型）；沿西二環(huán)自南往北依次為3#樓（2個單元A戶型）、5#樓（2個單元E戶型）、7#樓（2個單元O戶型）、9#樓（2個單元E戶型）。商業(yè)用房在小區(qū)中央。平面規(guī)劃見下表： 新家源項(xiàng)目一期規(guī)劃總平面圖 北 綠地 開 元 大 道 2單元E戶型9#樓 3單元E戶型 8#樓 2單元O戶型7#樓 2單元G戶型 6#樓 2單元E戶型5#樓 西 規(guī) 2單元F戶型 4#樓 二 商業(yè) 劃 主題廣場 3單元E戶型 2#樓 2單元H戶型 3樓 環(huán) 用房 路 8單元A戶型1#樓 裕 民 西 街 三、項(xiàng)目合法性批復(fù)。 1、新家源房地產(chǎn)公司具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，具備相應(yīng)開發(fā)能力； 2、通過競標(biāo)形式取得出讓土地使用權(quán)，簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》； 3、取得了吳忠市利通區(qū)發(fā)展計(jì)劃局《利通區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員局關(guān)于古城農(nóng)民莊點(diǎn)連片改造工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)》（吳利計(jì)發(fā)[2003]122號）； 4、取得了《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》（吳選2003第0066號）； 5、取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（編號：YD2003072） 6、取得了《吳忠市預(yù)發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（編號：GH2003066）； 7、取得了《建筑工程施工許可證》（編號：642101200407303201）； 四、項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度。一期計(jì)劃于2005年3月底開工建設(shè)，計(jì)劃于2005年10月竣工。 第三章 投資概算和籌資計(jì)劃 一、投資概算 新家源項(xiàng)目一期總投資為5201.74萬元，項(xiàng)目投資概算匯總表及項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用測算明細(xì)詳見下表： 新家源項(xiàng)目一期投資概數(shù)匯總表 序號 費(fèi)用名稱 總價（萬元） 一 土地綜合費(fèi)用 942.6 二 前期工程費(fèi) 405.91 三 建筑安裝工程費(fèi) 2323.6 四 公共配套設(shè)施費(fèi) 578.57 五 財(cái)務(wù)費(fèi)用 217.35 六 管理費(fèi)用 65.56 七 銷售費(fèi)用 143.79 八 不可預(yù)見費(fèi) 212.53 九 稅金 311.83 項(xiàng)目總成本 5201.74 說明：1、本費(fèi)用分項(xiàng)名稱見明細(xì)表 2、本表所列數(shù)據(jù)依據(jù)有關(guān)規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及價格因素測算。 項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用測算明細(xì)表 　 費(fèi)用名稱 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 單價 總價 （萬元） 一 土地綜合費(fèi)用 　 942.6 土地成本（含出讓金） 土地面積（畝） 60畝 15.71萬元/畝 942.6 二 前期工程款 建筑面積 36427平方米 110元/平方米 405.91 1 市政公用設(shè)施配套費(fèi) 建筑面積 36427平方米 50元/平方米 182.14 2 消費(fèi)設(shè)施配套費(fèi) 建筑面積 36427平方米 3元/平方米 10.93 3 天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi) 建筑面積 36427平方米 22元/平方米 80.14 4 抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi) 建筑面積 36427平方米 1元/平方米 3.64 5 定額編制管理費(fèi) 建安費(fèi)用 2323.6萬元 0.13% 3.02 6 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安費(fèi)用 2323.6萬元 0.15% 3.49 7 勞保統(tǒng)籌基金 建安費(fèi)用 2323.6萬元 3.55% 82.48 8 散裝水泥保證金 建筑面積 36427平方米 5元/平方米 18.21 9 新型材料費(fèi)用 建筑面積 36427平方米 6元/平方米 21.86 三 建筑安裝工程費(fèi) 　 2323.6 1 建筑工程費(fèi)用 建筑面積 36427平方米 600元/平方米 2185.62 2 監(jiān)理費(fèi) 建安費(fèi)用 2185.62萬元 0.8% 17.48 3 質(zhì)檢費(fèi) 建安費(fèi)用 2185.62萬元 3.5% 76.50 4 有線電視入網(wǎng)費(fèi) 　戶數(shù) 275戶 300元/戶 8.25 5 天然氣工程費(fèi) 戶數(shù) 275戶 1300元/戶 35.75 四 公共配套設(shè)施費(fèi) 　 578.57 1 暖增容費(fèi) 建筑面積 36427平方米 17元/平方米 61.93 2 配電設(shè)施費(fèi) 建筑面積 36427平方米 10元/平方米 36.43 3 小區(qū)室外景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑面積 36427平方米 3元/平方米 10.93 4 小區(qū)景觀道路 綠化施工費(fèi) 建筑面積 36427平方米 30元/平方米 109.28 5 休閑廣場及會所 360 五 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 217.35 　 建設(shè)期利息 貸款額 3000萬元 7.245%*1年 217.35 六 管理費(fèi)用 　 65.56 管理費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi) 2185.62 3% 65.56 七 銷售費(fèi)用 　 143.79 　 銷售費(fèi)用 銷售收入 4792.98 3% 143.79 八 不可預(yù)見費(fèi) 一至四項(xiàng) 4250.68 5% 212.53 九 稅金 　 311.83 營業(yè)稅及附加 按銷售額 5669.7 5.5% 311.83 項(xiàng)目總成本 5201. 二、項(xiàng)目資金籌集計(jì)劃 項(xiàng)目資金來源分別為： 1、自籌2201.74萬元，占比42.33%。這部分資金主要是企業(yè)自有資金。目前已完成投資1500萬元,主要用于征地、拆遷、補(bǔ)償及前期費(fèi)用。 2、申請銀行貸款3000萬元，占比57.67%。 第四章 市場分析 一、寧夏地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)分析 近十年來，銀川地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)始終保持著快速、穩(wěn)定的發(fā)展，已經(jīng)成為銀川市經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，銀川市商品房開發(fā)建設(shè)投資和銷售同步增長，2004年，全市累計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)商品房建設(shè)投資67.19億元，比2003年增加16.28，增長32%，但增幅與去年同期相比下降32.9個百分點(diǎn)。其中：住宅投資完成41.82億元，增長20.3%；辦公樓投資完成3.7億元，增長71%；商業(yè)營業(yè)房投資完成16.92億元，增長74.7%；其他用房投資完成4.75億元，增長10.8%。在房地產(chǎn)開發(fā)快速增長的同時，銷售市場日益活躍，個人投資買房成為住房消費(fèi)的主體。2004年全市商品房實(shí)際銷售面積308.21萬平方米，同比增長32.6%，比去年同期增幅少54.5個百分點(diǎn)，增勢回落。 1996年至2003年銀川市商品房投資銷售情況表 指標(biāo)名稱 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 開發(fā)企業(yè)數(shù)量（個） 58 77 101 113 122 118 182 195 商品房投資額（億元） 3.35 3.51 7.58 7.76 12.35 17.32 23.03 38.22 投資增長率（%） 5 116 2.4 59.1 40.2 33 66 銷售面積（萬平方米） 83.1 86 170.30 住房 銷售面積（萬平方米） 23.91 25.85 39.6 61.58 76.80 66.2 70.65 135.9 增長率（%） 8.1 53.1 56 24.7 -14 6.7 92.4 銷售額（億元） 2.72 2.99 4.60 7.79 8.8 10.07 13.24 23.48 增長率（%） 9.9 53.8 69.3 13 14.4 32.3 77.3 辦公房 銷售面積（萬平方米） 0.45 0.54 1.21 1.73 1.53 4.9 3.78 7.08 增長率（%） 20 124 43 -12 220 -22.9 87.3 銷售額（億元） 0.07 0.08 0.17 0.23 2.27 1.01 1.14 1.94 增長率（%） 14.3 112 35 887 -56 12.8 70.2 營業(yè)房 銷售面積（萬平方米） 1.88 4.46 3.15 4.80 5.75 11.34 11.15 25.62 增長率（%） 137 -29 52.3 20 99 -1.7 129.8 銷售額（億元） 0.38 0.94 0.92 1.30 1.99 4.44 4.30 10.72 增長率（%） 147 -2.2 41 53 123 -3.2 149.3 二、吳忠市房地產(chǎn)市場分析 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。近兩年吳忠市經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)規(guī)模過大，銷售對象不加控制，導(dǎo)致2004年待銷售樓盤面積最多的一年，超過30萬平方米。既減少了政府的稅費(fèi)收入，也不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。隨著吳忠市新城市的實(shí)施，吳忠市房地產(chǎn)開發(fā)的范圍開始擴(kuò)大，開發(fā)量急劇擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)數(shù)個占地?cái)?shù)百畝的大中型樓盤，市場競爭劇烈，容易導(dǎo)致價格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)。 2、市場購買力趨于平緩。2002年的金花園小區(qū)的搶購風(fēng)潮使吳忠市居民房產(chǎn)購買力得到空前釋放，造成2003、2004年地產(chǎn)銷售的持續(xù)疲軟。與銀川市投資性消費(fèi)理念較旺盛相比，吳忠市相對屬于儲蓄性消費(fèi)，購買力的形成需要一定的時間培養(yǎng)。 3、商品房價格起伏較大。吳忠市房地產(chǎn)價格，在2002年以前，大多處于1000元以下，甚至低于或接近成本價，與吳忠經(jīng)濟(jì)大市的地位不符。2003年，隨著一些功能較全、設(shè)計(jì)新穎、結(jié)構(gòu)合理的新房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市，房地產(chǎn)價格大多在1200元左右，甚至達(dá)到1500元。從實(shí)際購買情況來看，房屋空置面積增長，房屋銷售價格表象偏高，消費(fèi)者購買力未有效形成。 4、地產(chǎn)開發(fā)隨著城市擴(kuò)大而不斷擴(kuò)張。吳忠市新區(qū)建設(shè)于2003年啟動，將建設(shè)成為寧夏第二大城市。城市的擴(kuò)張給吳忠市房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大影響：一方面，規(guī)模擴(kuò)張使城市人口、消費(fèi)水平有較大幅度的增長，但另一方面，吳忠市流動人口占比相對較高，能否轉(zhuǎn)化為定居居民存在一定的變數(shù)。同時，周邊城鎮(zhèn)居民的涌入也是一個重要的需求來源。這些因素將深深影響吳忠市未來房地產(chǎn)發(fā)展的格局。 5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)層次低、營銷手段單一。目前，吳忠市所開發(fā)的住宅以多層住宅為主，規(guī)劃設(shè)計(jì)相互抄襲，規(guī)劃布局呆板，且對市場缺乏調(diào)查，傳播渠道單一，銷售氣氛營造能力差，未形成有品牌競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目。 三、新家源項(xiàng)目開發(fā)與銷售策略 結(jié)合寧夏房地產(chǎn)實(shí)際及吳忠市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析，我公司進(jìn)行充分的調(diào)研，了解客戶需求，并研究規(guī)劃布局、總體設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、銷售策略等細(xì)節(jié)，力圖達(dá)到預(yù)期的銷售效果。 （一）開發(fā)進(jìn)度安排。現(xiàn)階段（即一期）采用銀川市民生花園營銷模式，著重做好主題廣場、售樓部、綠化等小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，僅開發(fā)小規(guī)模商品房，以適當(dāng)價格銷售，實(shí)行保本微利甚至少量虧損的銷售策略，充分營造銷售氣氛，實(shí)現(xiàn)一期的順利銷售。在當(dāng)前吳忠市開發(fā)量巨大、市場疲軟的情況下，采取小體量滾動開發(fā)，有計(jì)劃、以銷定建地進(jìn)行后期開發(fā)，掌握開發(fā)與銷售的主動權(quán)。 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)。改變目前吳忠市千篇一律的建筑風(fēng)格，融入?yún)侵沂幸了固m風(fēng)格，以享受生活為目標(biāo)，以功能齊全、戶型合理、多戶型設(shè)計(jì)等特色滿足消費(fèi)者的各種需求。 （三）準(zhǔn)確進(jìn)行市場定位。在現(xiàn)階段，價格是決定銷售進(jìn)度的關(guān)鍵因素。計(jì)劃利用本項(xiàng)目多期開發(fā)的優(yōu)勢，實(shí)行低開高走、靈活機(jī)動的價格策略，以比市場同類項(xiàng)目低一點(diǎn)的價格入市場。 （四）有計(jì)劃開展項(xiàng)目推廣。針對吳忠市城市規(guī)模小、傳播渠道少，口碑效應(yīng)強(qiáng)的特點(diǎn)，采取短時間、大規(guī)模的推廣方式，以各種活動推出樓盤，營銷造勢，爭取在短時間內(nèi)形成吳忠市人人知道項(xiàng)目認(rèn)購、開盤、優(yōu)惠、交房等一系列重要推廣節(jié)點(diǎn)。 第五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 一、項(xiàng)目銷售收入測算 項(xiàng)目一期可銷售面積為36427m2，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入5669.7萬元，包括： 1、可銷售住宅面積33055平方米，按每平方米1500元/平方米計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入4958.25萬元； 2、可銷售營業(yè)用房3372平方米，按每平方米2600元/平方米計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入876.72萬元； 二、項(xiàng)目效益分析 經(jīng)測算，“新家源”項(xiàng)目一期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 1、稅前利潤=銷售收入-總成本=5669.7-5201.74=467.96萬元； 2、稅后利潤=稅前利潤*67%=313.53萬元 3、投資利潤率（稅前）=467.96/5201.74*100%=8.99% 投資利潤率（稅后）=313.53/5201.74*100%=6.03% 三、貸款償還期 該筆貸款償還期2年，其中：第一年為建設(shè)期，第二年為銷售期。 四、項(xiàng)目保本點(diǎn)分析 該項(xiàng)目綜合總成本為5488.56萬元，其中：固定成本為1241.18萬元，變動成本（含銷售稅金）為4247.39萬元。 BEP=固定成本/(銷售收入-可變成本)100% =1241.18/(5669.7-4247.39)100%=87% 即當(dāng)銷售收入達(dá)到4932.64萬元(銷售收入5669.7萬元87%)時即可保本。 五、敏感性分析 經(jīng)敏感性分析，該項(xiàng)目對原材料價格上漲和銷售收入下降較為敏感。當(dāng)原材料價格上漲5%時，內(nèi)部收益率降為9.22%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值降低到51萬元；當(dāng)銷售收入下降5%時，內(nèi)部收益率降為5.78%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值降低到-75.82萬元。具體分析詳見下表： 敏感性分析表 單位：萬元 第六章 綜合評價 綜上所述，雖然吳忠市房地產(chǎn)市場雖存在一定的不確定性和持續(xù)疲軟，但主要是由于市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾，缺乏設(shè)計(jì)創(chuàng)新，戶型設(shè)計(jì)單一且功能不全，不能滿足消費(fèi)者需求。只要在開發(fā)過程中注意細(xì)節(jié)，加強(qiáng)營銷活動的策劃，利用多期開發(fā)優(yōu)勢，采用低開高走的價格策略，充分運(yùn)用民生花園模式，著重小區(qū)景觀及物業(yè)設(shè)計(jì)，一定會取得預(yù)期設(shè)想，創(chuàng)造吳忠市真正的精品小區(qū)、品牌小區(qū)，成為吳忠市城鄉(xiāng)居民置業(yè)的首選。 二OO五年三月