房地產(chǎn)法桉例分析研究摘選.doc

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長(zhǎng)治市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)管理委員會(huì)訴長(zhǎng)治市郊區(qū)土地管理局等追償土地出讓金糾紛案 收藏本站 ┊ 政策法規(guī) ┊ 理論研究 ┊ 合同參考 ┊ 名詞解釋 ┊ 問題咨詢 判例題目 長(zhǎng)治市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)管理委員會(huì)訴長(zhǎng)治市郊區(qū)土地管理局等追償土地出讓金糾紛案 【 審理法院 】【 頒發(fā)文號(hào) 】【審結(jié) 日期 】 作者: 摘自《人民法院案例與評(píng)注》民事五卷 長(zhǎng)治市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)管理委員會(huì)訴長(zhǎng)治市郊區(qū)土地管理局等追償土地出讓金糾紛案 焦點(diǎn)問題： 如何認(rèn)定土地使用權(quán)出讓方的主體資格?開發(fā)區(qū)的管理委員會(huì)是否能成為土地使用權(quán)出讓方? 判案要旨： 開發(fā)區(qū)管委會(huì)是人民政府的派出機(jī)構(gòu)，有對(duì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地實(shí)行統(tǒng)征、劃撥、出讓的權(quán)利。開發(fā)區(qū)管委會(huì)與他人簽訂土地出讓合同，合同主體適格，內(nèi)容不違反法律，依法應(yīng)認(rèn)定其效力。 中華人民共和國(guó)最高人民法院民事判決書 (2000)民終字第8l號(hào) 上訴人(原審第三人)：長(zhǎng)治市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)管理委員會(huì)。住所地：山西省長(zhǎng)治市文衛(wèi)巷2號(hào)。 法定代表人：杜晉峰，主任。 委托代理人：郭忠堂，該管理委員會(huì)副主任。 委托代理人：張樹勤，山西雙師律師事務(wù)所律師。 被上訴人(原審原告)：長(zhǎng)治市郊區(qū)土地管理局。住所地：山西省長(zhǎng)治市城西路。 法定代表人：劉明偉，局長(zhǎng)。 委托代理人：江暉，北京天勤律師事務(wù)所律師。， 原審被告：長(zhǎng)治市國(guó)家稅務(wù)局高新技術(shù)開發(fā)區(qū)分局。住所地：山西省長(zhǎng)治市城北街55號(hào)。 法定代表人：范中信，局長(zhǎng)。 委托代理人：陳芳，山西省長(zhǎng)興律師事務(wù)所律師。 上訴人長(zhǎng)治市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)區(qū)管委會(huì))為與被上訴人長(zhǎng)治市郊區(qū)土地局(以下簡(jiǎn)稱郊區(qū)土地局)、原審被告長(zhǎng)治市國(guó)家稅務(wù)局高新技術(shù)開發(fā)區(qū)分局(以下簡(jiǎn)稱稅務(wù)分局)追償土地出讓金糾紛一案，不服山西省高級(jí)人民法院(2,000)晉民一初字第15號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。開發(fā)區(qū)管委會(huì)的委托代理人郭忠堂、張樹勤，郊區(qū)土地局的委托代理人江暉，稅務(wù)分局的法定代表人范中信及其委托代理人陳芳到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 經(jīng)審理查明：1993年5月12日，開發(fā)區(qū)管委會(huì)與長(zhǎng)治市郊區(qū)大辛莊鄉(xiāng)小化家莊村委會(huì)簽訂《征用土地協(xié)議書》，約定由開發(fā)區(qū)管委會(huì)分期征用該村土地，第一期先征用97．5畝，其中修筑北環(huán)中路用地37．5畝、行政辦公區(qū)和工業(yè)園區(qū)用地60畝。同年6月，雙方又簽訂一份《征用土地協(xié)議書》，細(xì)化了前述合同，大辛莊鄉(xiāng)政府及郊區(qū)土地局在該合同上蓋章。1994年3月至1995年6月，開發(fā)區(qū)管委會(huì)向小化家莊村支付土地補(bǔ)償費(fèi)174571 3元、支付大辛莊鄉(xiāng)政府土地開發(fā)費(fèi)203500元、支付郊區(qū)土地局管理費(fèi)358490元、支付耕地占用稅122327元。 1994年12月10日，開發(fā)區(qū)管委會(huì)和稅務(wù)分局為甲、乙雙方簽訂《用地協(xié)議書》，約定：甲方將開發(fā)區(qū)24465平方米的土地出讓給乙方，總額3668526元人民幣。長(zhǎng)治市國(guó)家稅務(wù)局代稅務(wù)分局于1994年12月26 1日至1995年11月6日分4次向開發(fā)區(qū)管委會(huì)支付出讓金403．48萬元。1997年1月23日，長(zhǎng)治市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃局向長(zhǎng)治市國(guó)家稅務(wù)局頒發(fā)了《國(guó)有土地使用證》。 1994年12月14日，郊區(qū)土地局和稅務(wù)分局為甲、乙雙方，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，約定甲方將開發(fā)區(qū)24465平方米土地出讓給乙方(該合同出讓的土地與開發(fā)區(qū)管委會(huì)和稅務(wù)分局用地協(xié)議出讓的土地系同一塊土地)，總額3668526元。合同經(jīng)雙方簽字后7日內(nèi)，乙方繳付出讓金總額的10％，作為履行合同的定金；簽訂合同后60日內(nèi)，支付完全部出讓金，逾期30日未全部支付甲方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求乙方賠償因違約造成的損失；如乙方未按時(shí)支付出 讓金，從滯納之日起，每日按應(yīng)繳納費(fèi)用的0．3％繳納滯納金。 1995年3月26日、5月25日，長(zhǎng)治市人民政府根據(jù)郊區(qū)政府的兩次請(qǐng)示，以長(zhǎng)政征土字(1995)第28號(hào)、38號(hào)兩次下發(fā)《關(guān)于長(zhǎng)治市郊區(qū)政府統(tǒng)征土地并出讓給高新開發(fā)區(qū)稅務(wù)分局的批復(fù)》，其中載明：稅務(wù)分局申請(qǐng)征用小化家莊村旱地19．2畝、17．5畝，同意你區(qū)政府意見，如數(shù)出讓給該單位；待用地單位按規(guī)定交納耕地占用稅、基本農(nóng)田建設(shè)基金和轉(zhuǎn)戶農(nóng)民糧差、副食補(bǔ)助費(fèi)后，組織用地雙方辦理征地補(bǔ)償、出讓和劃撥土地等事宜。1999年9月27日，郊區(qū)土地局向稅務(wù)分局發(fā)出《關(guān)于追繳土地出讓金的通知》，該通知由長(zhǎng)治市國(guó)家稅務(wù)局辦公室主任翟凝楚簽收。1999年10月，郊區(qū)土地局提起訴訟，狀告稅務(wù)分局，請(qǐng)求判令稅務(wù)分局支付所欠土地出讓金2087567元，并按合同約定按日0．3％支付滯納金。一審法院根據(jù)稅務(wù)分局的請(qǐng)求，依法追加開發(fā)區(qū)管委會(huì)為第三人參加訴訟。 另查明：1992年7月22日，長(zhǎng)治市委、市政府發(fā)出《關(guān)于長(zhǎng)治高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)的十項(xiàng)優(yōu)惠政策(試行)》，即(1992)40號(hào)文。該文第六條規(guī)定 “開發(fā)區(qū)設(shè)立土地管理辦事機(jī)構(gòu)，開發(fā)區(qū)國(guó)有土地出讓金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、使用費(fèi)歸本區(qū)使用，用以發(fā)展開發(fā)區(qū)建設(shè)?！蓖?1月19日，山西省人民政府發(fā)文，批準(zhǔn)設(shè)立長(zhǎng)治經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。1993年10月25日，山西省人民政府以晉政征土字 (1993)第183號(hào)批復(fù)致長(zhǎng)治市人民政府：(1)同意長(zhǎng)治市人民政府統(tǒng)征長(zhǎng)治市城、郊兩區(qū)土地577．18畝，出讓時(shí)按有關(guān)規(guī)定辦理土地出讓報(bào)批手續(xù)。(2)同意你市核定的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，土地管理費(fèi)按3％收取。(3)長(zhǎng)治市人民政府按規(guī)定繳納耕地占用稅和轉(zhuǎn)戶農(nóng)民糧差、副食補(bǔ)助費(fèi)和基本農(nóng)田建設(shè)基金等各項(xiàng)費(fèi)用后，由城、郊區(qū)人民政府組織雙方單位辦理征用土地的補(bǔ)償、劃撥等有關(guān)事宜。1996年6月28日，山西省人民政府政發(fā)(1996)85號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加快我省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)和發(fā)展若干規(guī)定》中明確規(guī)定：開發(fā)區(qū)管委會(huì)按批準(zhǔn)的總體規(guī)劃對(duì)起步區(qū)內(nèi)的土地依法實(shí)行分批統(tǒng)征并負(fù)責(zé)辦理區(qū)內(nèi)的土地劃撥、土地使用權(quán)出租，實(shí)施對(duì)土地的監(jiān)督檢查；代表地市人民政府簽訂土地使用權(quán)出讓合同，辦理國(guó)有土地使用權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓、抵押登記手續(xù)，并報(bào)地市土地管理部門備案；代表地市人民政府發(fā)放地市統(tǒng)一編號(hào)的《國(guó)有土地使用證》。1999年5月，開發(fā)區(qū)成立山西省土地管理局長(zhǎng)治高新技術(shù)開發(fā)區(qū)直屬分局，負(fù)責(zé)土地管理方面的工作。在此之前，根據(jù)長(zhǎng)治市土地局與開發(fā)區(qū)管委會(huì)長(zhǎng)高發(fā)(1992)7號(hào)《關(guān)于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)區(qū)起步區(qū)土地予征的報(bào)告》，開發(fā)區(qū)土地管理方面的工作，由長(zhǎng)治市土地管理局抽調(diào)管理人員在開發(fā)區(qū)設(shè)立的土地管理機(jī)構(gòu)全權(quán)處理。1996年10月前后，稅務(wù)分局在訟爭(zhēng)土地上的辦公樓建成。 本院二審期間，長(zhǎng)治市人民政府于2000年11月27日來函，就本案提出如下意見：(1)根據(jù)國(guó)家土地管理局1993年4月1日對(duì)山西省土地管理局《關(guān)于省轄市人民政府所在地的城、郊區(qū)人民政府是否可以批準(zhǔn)和組織國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作的請(qǐng)示》的復(fù)函中“國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)。其中，‘市、縣人民政府’，所指‘市’，包括全國(guó)各級(jí)市；所指‘縣’，不包括市轄區(qū)”的意見，我市郊區(qū)不具備出讓土地的權(quán)力。 (2)長(zhǎng)治市委、市政府1992年7月22日長(zhǎng)發(fā)(1992)40號(hào)文第六條規(guī)定的“開發(fā)區(qū)設(shè)立土地管理辦事機(jī)構(gòu)，開發(fā)區(qū)國(guó)有土地出讓金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、使用費(fèi)歸本區(qū)使用，用于發(fā)展開發(fā)區(qū)建設(shè)”，繼續(xù)有效。 一審法院審理認(rèn)為：雙方爭(zhēng)執(zhí)的是郊區(qū)土地局與稅務(wù)分局簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同》是否有效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 “土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂”的規(guī)定，郊區(qū)土地局具備簽訂國(guó)有土地出讓合同主體資格，且該合同所簽宗地經(jīng)上級(jí)政府批準(zhǔn)，稅務(wù)分局已建成大樓，并由開發(fā)區(qū)管委會(huì)代繳郊區(qū)土地局部分出讓金，故該合同合法有效。開發(fā)區(qū)管委會(huì)不具備簽訂土地出讓合同的主體資格，與稅務(wù)分局簽訂的用地協(xié)議違反了有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。長(zhǎng)治市委、市政府的十項(xiàng)優(yōu)惠政策與有關(guān)土地出讓的國(guó)家法律、國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)相違背，稅務(wù)分局據(jù)此交付開發(fā)區(qū)管委會(huì)土地出讓金的行為是一個(gè)無效的民事行為，稅務(wù)分局交開發(fā)區(qū)管委會(huì)403．48萬元土地出讓金，開發(fā)區(qū)管委會(huì)依法支付小化村土地補(bǔ)償費(fèi)、土地管理費(fèi)、稅金后，尚有1804769元土地出讓金，應(yīng)予返還具有代國(guó)家行使土地出讓金收繳職能的郊區(qū)土地局。郊區(qū)土地局主張開發(fā)區(qū)管委會(huì)未履行部分應(yīng)按約定支付逾期付款違約金，每日按應(yīng)繳費(fèi)用0．3％支付滯納金的約定雖未超出《財(cái)政部關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有權(quán)出讓收入管理暫行實(shí)施辦法》第三條規(guī)定的數(shù)額，但是基于稅務(wù)分局交開發(fā)區(qū)管委會(huì)土地出讓金是依據(jù)長(zhǎng)治市委、市政府的十項(xiàng)優(yōu)惠政策，且郊區(qū)土地局也明知有該文件，故郊區(qū)土地局請(qǐng)求按日0．3％支付滯納金的主張不予支持，應(yīng)按法律規(guī)定支付。稅務(wù)分局與開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為共同行為人依法應(yīng)承擔(dān)連帶民事責(zé)任。稅務(wù)分局答辯提出，該案已超 過訴訟時(shí)效，參照《最高人民法院關(guān)于超過訴訟時(shí)效期間借款人在催款通知單上簽字或蓋章的法律效力的批復(fù)》的規(guī)定，長(zhǎng)治市國(guó)家稅務(wù)局在郊區(qū)土地局給其《關(guān)于追繳土地出讓金的通知書》的送達(dá)回證上簽收，應(yīng)視為稅務(wù)分局對(duì)原債務(wù)的重新確認(rèn)，該債權(quán)債務(wù)應(yīng)受法律的保護(hù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則第一百零六條第一款、第一百一十一條、第一百一十六條、第一百三十條之規(guī)定，判決：一、開發(fā)區(qū)管委會(huì)在判決生效后十日內(nèi)返還郊區(qū)土地局土地出讓金1804769元，并支付其逾期付款違約金(從1995年3月15日起依1804769元的每日萬分之四計(jì)算至執(zhí)行之日止)。二、稅務(wù)分局對(duì)上述第一項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任。案件受理費(fèi)72115元由郊區(qū)土地局負(fù)擔(dān)15000元，稅務(wù)分局負(fù)擔(dān)22000元，開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)擔(dān)35115元。 開發(fā)區(qū)管委會(huì)不服一審判決，向本院提起上訴稱：開發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)開發(fā)區(qū)內(nèi)土地實(shí)施統(tǒng)征，向稅務(wù)分局出讓的行為符合規(guī)定，并已履行完畢。郊區(qū)土地局未統(tǒng)征該宗地，無出讓主體資格，其與稅務(wù)分局簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書》屬無效合同。 郊區(qū)土地局答辯稱：郊區(qū)土地局是根據(jù)長(zhǎng)治市人民政府的批文與稅務(wù)分局簽訂出讓合同的，開發(fā)區(qū)管委會(huì)向郊區(qū)土地局支付土地管理費(fèi)等358490元，說明開發(fā)區(qū)管委會(huì)知道只有郊區(qū)土地局才有爭(zhēng)議宗地的出讓權(quán)。開發(fā)區(qū)管委會(huì)不是土地管理部門，無土地出讓權(quán)，其與稅務(wù)分局簽訂的出讓合同是無效的，其收取土地出讓金的行為屬無效民事行為。 稅務(wù)分局訴稱：稅務(wù)分局申請(qǐng)征用的土地屬開發(fā)區(qū)管委會(huì)統(tǒng)征范圍，稅務(wù)分局與開發(fā)區(qū)管委會(huì)簽訂《用地協(xié)議書》，將400萬元土地出讓金如數(shù)交付開發(fā)區(qū)管委會(huì)，并由管委會(huì)核發(fā)《國(guó)有土地使用證》，直到辦公大樓建成，期間未與郊區(qū)土地局發(fā)生關(guān)系。稅務(wù)分局與郊區(qū)土地局的出讓合同，是開發(fā)區(qū)管委會(huì)土地管理部門讓稅務(wù)分局先在固定格式的空白合同上蓋章，再到郊區(qū)土地局蓋章。因此，該合同的內(nèi)容并非稅務(wù)分局的真實(shí)意思表示，應(yīng)屬無效合同。郊區(qū)土地局的訴訟請(qǐng)求已經(jīng)超過訴訟時(shí)效。長(zhǎng)治市國(guó)家稅務(wù)局并非本案的訴訟主體，一審判決認(rèn)定長(zhǎng)治市國(guó)家稅務(wù)局辦公室主任在郊區(qū)土地局《關(guān)于追繳土地出讓金的通知》的送達(dá)回證上簽收，視為稅務(wù)分局對(duì)原債務(wù)的重新確認(rèn)，判令稅務(wù)分局“對(duì)返還郊區(qū)土地局土地出讓金承擔(dān)連帶責(zé)任”缺乏法律依據(jù)。 本院認(rèn)為：開發(fā)區(qū)管委會(huì)是長(zhǎng)治市人民政府的派出機(jī)構(gòu)，根據(jù)山西省人民政府和長(zhǎng)治市人民政府的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)區(qū)管委會(huì)有對(duì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地實(shí)行統(tǒng)征、劃撥、出讓的權(quán)力。開發(fā)區(qū)管委會(huì)與稅務(wù)分局簽訂土地出讓合同，合同主體適格，內(nèi)容不違反法律，且已完全履行，一審判決認(rèn)定“開發(fā)區(qū)管委會(huì)不具備簽訂土地出讓合同的主體資格，與稅務(wù)分局簽訂的土地出讓合同違反了有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為無效合同”不當(dāng)。長(zhǎng)治市政府的兩次批復(fù)只是表明同意將訟爭(zhēng)土地出讓給稅務(wù)分局，并未明確授權(quán)郊區(qū)土地局辦理土地出讓手續(xù)，郊區(qū)土地局主張其與稅務(wù)分局簽訂的土地出讓合同已經(jīng)長(zhǎng)治市人民政府批準(zhǔn)，證據(jù)不足。本院二審期間，長(zhǎng)治市人民政府依據(jù)國(guó)家土地管理局的復(fù)函，致函本院明確表示“郊區(qū)人民政府不具備出讓土地的權(quán)利”。因此，郊區(qū)土地局與稅務(wù)分局簽訂的土地出讓合同應(yīng)為無效合同，郊區(qū)土地局據(jù)此向稅務(wù)分局追償土地出讓金的請(qǐng)求不予支持。一審判決開發(fā)區(qū)管委會(huì)向郊區(qū)土地局返還土地出讓金，且支付違約金，并判令稅務(wù)分局承擔(dān)連帶責(zé)任沒有法律依據(jù)。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下： 一、撤銷山西省高級(jí)人民法院(2000)晉民一初字第15號(hào)民事判決； 二、駁回郊區(qū)土地局的訴訟請(qǐng)求。 一審、二審案件受理費(fèi)各72115元，由郊區(qū)土地局負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決。 審判長(zhǎng) 劉竹梅 審判員 張 章 審判員 于曉白 二O O一年九月三日 書記員 宋春雨 【法律依據(jù)】 1《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(1994．年7月5日) 第十四條 土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。 土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。 2《國(guó)家土地管理局(關(guān)于省轄市人民政府所在地的城、郊區(qū)人民政府是否可以批準(zhǔn)和組織國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作的請(qǐng)示)的復(fù)函》(1993年4月1日) 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)。其中， “市、縣人民政府”，所指“市”，包括全國(guó)各級(jí)市；所指“縣”，不包括市轄區(qū)。 3《中華人民共和國(guó)民法通則》(1986年4月12日) 第一百零六條第一款 公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 第一百一十一條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 第一百一十六條 當(dāng)事人一方由于上級(jí)機(jī)關(guān)的原因，不能履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向另一方賠償損失或者采取其他補(bǔ)救措施，再由上級(jí)機(jī)關(guān)對(duì)它因此受到的損失負(fù)責(zé)處理。 第一百三十條 二人以上共同侵權(quán)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 4《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(2005年6月18日) 第二條 開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。 本解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效 浙ICP備05044035號(hào) ┊ 關(guān)于本站 ┊ 違法和不良信息舉報(bào)中心 ?董某訴物業(yè)管理公司和建筑單位噪聲擾民案 收藏本站 ┊ 政策法規(guī) ┊ 理論研究 ┊ 合同參考 ┊ 名詞解釋 ┊ 問題咨詢 判例題目 董某訴物業(yè)管理公司和建筑單位噪聲擾民案 【 審理法院 】【 頒發(fā)文號(hào) 】【審結(jié) 日期 】 作者: 摘自《環(huán)境與資源保護(hù)法案例》一書(環(huán)境民事案) 董某訴物業(yè)管理公司和建筑單位噪聲擾民案 [案情介紹] 原告董某是華北電力物資總公司職工。1998年4月30日，她入住豐臺(tái)區(qū)馬某小區(qū)。入住后，她發(fā)現(xiàn)生活用水泵房建在她家居住的樓下，水泵產(chǎn)生的噪音嚴(yán)了其正常生活。經(jīng)多次與有關(guān)部門交涉，未能解決。于是董某便把物業(yè)管理公司和兩家建筑單位告上法庭，要求他們立即停止侵害、排除妨礙，并鑒于噪聲無法排除要求調(diào)整住房。同時(shí)，要求被告賠償由于噪聲污染給她造成的經(jīng)濟(jì)損失十六萬余元。 法院經(jīng)審理查明，1996年5月，北京市小型動(dòng)力機(jī)械廠與華北電力公司訂聯(lián)建住宅樓協(xié)議，在豐臺(tái)區(qū)馬家堡路某地建住宅樓，1998年4月，電力公司將其所分到的一套樓房分給董某。2001年9月，機(jī)械廠取得2號(hào)樓房屋所有權(quán)證。董某居住的房屋地下設(shè)有水泵，水泵工作時(shí)發(fā)出聲響。經(jīng)環(huán)保部門監(jiān)測(cè)噪聲超標(biāo)排放。 法院認(rèn)為，設(shè)在該樓地下的水泵屬雙方共同使用，因水泵產(chǎn)生的噪聲擾民責(zé)任理應(yīng)由雙方共同承擔(dān)，噪聲治理任務(wù)亦應(yīng)由雙方完成。物業(yè)公司系管理人不承擔(dān)責(zé)任。法院對(duì)董某提出的賠償經(jīng)濟(jì)損失之請(qǐng)求，可酌情予以考慮。 [案件結(jié)果] 北京市豐臺(tái)區(qū)法院判決原告董某獲賠經(jīng)濟(jì)損失5 000元。同時(shí)判決北京市小型動(dòng)力機(jī)械廠、華北電力物資總公司于判決生效后60日內(nèi)完成對(duì)地下水泵噪聲治理任務(wù)，逾期則按每日100元賠償原告董某的經(jīng)濟(jì)損失。 [基礎(chǔ)知識(shí)] 這是一起因水泵噪音擾民引起的環(huán)境污染損害賠償案，涉及對(duì)環(huán)境噪聲污染的認(rèn)定。環(huán)境噪聲的污染是能量污染，具有感覺性、局部性、分散性、瞬時(shí)性的特點(diǎn)。環(huán)境是否受到噪聲污染必須進(jìn)行全面的考察。我國(guó)《噪聲污染防治法》第2條第2款對(duì)此有所規(guī)定。 本案還涉及共同侵權(quán)的問題。共同侵權(quán)行為也叫共同過錯(cuò)，而在環(huán)境污染的民事責(zé)任中，現(xiàn)代各國(guó)大都實(shí)行無過錯(cuò)責(zé)任(即無過失責(zé)任)，我國(guó)也不例外。此外就是責(zé)任承擔(dān)方式的問題，即違反民事義務(wù)的人承擔(dān)民事責(zé)任的形式，《民法通則》第134條規(guī)定了承擔(dān)民事責(zé)任的10種方式，在環(huán)境法中最主要的責(zé)任承擔(dān)方式就是排除妨害和賠償損失。 [爭(zhēng)點(diǎn)與評(píng)析] 在本案中首先要解決的本案是否屬于噪聲污染的問題，只有造成污染才談到損失賠償?shù)膯栴}，另外爭(zhēng)議較多的是三個(gè)被告是否都對(duì)原告造成侵害，尤其是物業(yè)公司對(duì)此是否有注意義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。最后就是應(yīng)該讓有責(zé)任的被告承擔(dān)何種民事責(zé)任。 1．環(huán)境噪聲污染的問題 《環(huán)境噪聲污染防治法》第2條第2款規(guī)定，本法所稱噪聲污染，是指所產(chǎn)生的環(huán)境噪聲超過國(guó)家規(guī)定的環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)，并干擾他人正常生活、工作和學(xué)習(xí)的現(xiàn)象。由此得出，產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染必須具備兩個(gè)條件，一是所排放的環(huán)境噪聲必須超過國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，二是超過國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境噪聲必須干擾他人正常生活、工作和學(xué)習(xí)。本案經(jīng)環(huán)保部門監(jiān)測(cè)噪聲排放超標(biāo)，且該水泵位于原告居住的樓下，工作時(shí)產(chǎn)生的巨大噪聲嚴(yán)重影響了原告的正常生活，因七可以認(rèn)定為噪聲污染，原告合法權(quán)益受到損害并有權(quán)提出補(bǔ)救要求。 在實(shí)際中，該條規(guī)定存在理論和實(shí)踐脫節(jié)以及法律規(guī)定之間的沖突問題：在環(huán)境法的理論中，環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是判定環(huán)境是否被污染的稚‘標(biāo)準(zhǔn)，而該法卻把污染物排放標(biāo)準(zhǔn)作為判斷是否污染的前提。環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)與一定時(shí)期國(guó)家的經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件有關(guān)，但環(huán)境噪聲本身對(duì)人體的影響不會(huì)因經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件的變化而變化。在實(shí)踐中，有時(shí)超過了污染物的排放標(biāo)準(zhǔn)卻并沒有影響到周圍的環(huán)境質(zhì)量，沒形成噪聲污染；而有些達(dá)到污染物排放標(biāo)準(zhǔn)的卻往往造成了實(shí)際污染，致使受到侵害的公民維權(quán)于法無據(jù)，不利于社會(huì)秩序的穩(wěn)定。此外我國(guó)已經(jīng)制定了聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)行聲環(huán)境影響評(píng)價(jià)的規(guī)定，從保障人體健康的目的出發(fā)，也不應(yīng)該再以排放標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定污染的根據(jù)。好在本案較好認(rèn)定污染的存在，否則對(duì)公民權(quán)利的保護(hù)就會(huì)造成阻礙。 2．共同侵權(quán)的問題 原告將物業(yè)管理公司和兩家建筑單位都告上法庭，認(rèn)為三者共同侵害了她的合法權(quán)益。共同侵權(quán)行為也叫共同過錯(cuò)、共同致人損害，指兩個(gè)或兩個(gè)以上的行為人，基于共同的故意或過失致他人損害。（2）其特征是： (1)共同侵權(quán)行為的主體是數(shù)人，即兩個(gè)或兩個(gè)以上的人(包括自然人和法人)，若僅為一個(gè)人則構(gòu)成單獨(dú)侵權(quán)不構(gòu)成共同侵權(quán)，本案的被告是物業(yè)管理公司和兩家建筑單位，姑且先不論他們是否確實(shí)共同實(shí)施了侵權(quán)行為，在數(shù)量上已符合了共同侵權(quán)的主體要件。 (2)數(shù)個(gè)行為人之間具有共同的過錯(cuò)，也就是說行為人具有共同致人損害的故意或過失。共同的過錯(cuò)是共同承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ)，如果沒有共同的過錯(cuò)，各個(gè)行為人的行為不能連成一個(gè)整體，則應(yīng)各自承擔(dān)單獨(dú)的責(zé)任而不負(fù)連帶責(zé)任。這是傳統(tǒng)的共同侵權(quán)理論，強(qiáng)調(diào)的是共同侵權(quán)行為人在主觀上有“意思聯(lián)系”，即共同侵權(quán)人在主觀上有共同的故意或過失。這一理論基礎(chǔ)是過錯(cuò)責(zé)任原則，由于共同故意或過失對(duì)受害人造成的損害更嚴(yán)重，所以要求共同侵權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任，但環(huán)境污染屬于人類公害，造成的環(huán)境污染的原因又是多方面的，且其主觀上的過失又很難判斷，如果實(shí)行過錯(cuò)責(zé)任原則違背了民法公平理念。19世紀(jì)末，隨著民法理念由個(gè)人本位轉(zhuǎn)向社會(huì)本位，民法中的歸責(zé)原則也由一般的民事責(zé)任的過錯(cuò)(過失)原則轉(zhuǎn)向特殊民事侵權(quán)的無過錯(cuò)責(zé)任原則。所謂無過失責(zé)任原則，是指行為人對(duì)他人造成損害，不論行為人有無過失，均應(yīng)對(duì)已造成的損害承擔(dān)民事賠償責(zé)任。在我國(guó)，環(huán)境污染屬于民法上的特殊侵權(quán)范疇，應(yīng)適用無過錯(cuò)原則的規(guī)定，《民法通則》第124條和《環(huán)境保護(hù)法》的第41條也明確了環(huán)境污染民事責(zé)任的無過錯(cuò)原則。 環(huán)境法中的無過錯(cuò)原則并不要求行為人有共同過失，只要各行為人的行為合起來產(chǎn)生損害后果即可。本案有三家被告，我們分別來看。首先是北京市小型動(dòng)力機(jī)械廠，其安裝的水泵是本案噪聲的直接來源，其明知上面是居民生活區(qū)還對(duì)水泵產(chǎn)生的噪聲未進(jìn)行有效的控制和管理，因而使原告受到噪聲污染損害。其次是原告所在的單位華北電力物資總公司，其雖然與噪聲的生成沒有直接的關(guān)系，但其給職工安排住所卻不注意住宅區(qū)的環(huán)境影響，沒有充分考慮到居民住宅區(qū)的環(huán)境噪聲因素，明知工廠有可能產(chǎn)生噪聲還與其簽訂聯(lián)建住宅樓協(xié)議，并把其所分到的一套樓房分給原告，致使工廠的噪聲影響到原告的正常生活，作為買賣房屋的受益者其先前行為也是損害的發(fā)生原因之一。最后是物業(yè)公司，即本案的爭(zhēng)議所在，物業(yè)公司是否對(duì)周圍噪聲的產(chǎn)生存在注意義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2003年9月1日開始施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第35條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。并在第36條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 本案發(fā)生在2001年，該條例還沒頒發(fā)所以不能適用。根據(jù)法諺“物件等同于人的手臂的延長(zhǎng)”，物件致人損害等同于物件的所有者或者管理者實(shí)施了某種行為致人損害。筆者以為，因?yàn)樗檬怯晌飿I(yè)公司管理的物件，物業(yè)公司對(duì)水泵造成他人的損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，至于物業(yè)公司在承擔(dān)責(zé)任后是否有權(quán)要求侵權(quán)的業(yè)主補(bǔ)償，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同而定，這種約定不具備對(duì)抗第三人的效力。而法院只是認(rèn)為物業(yè)公司的管理行為不是原告損害發(fā)生的原因便判決其不承擔(dān)責(zé)任，在考慮上是有所欠缺的。 (3)行為的共同性，即數(shù)人的行為相互聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)統(tǒng)一的致人損害的原因。共同致害行為既可能是共同的作為也可能是共同的不作為，無論如何，數(shù)個(gè)行為人的行為都是統(tǒng)一的不可分割的致人損害的行為。本案中兩家建筑公司簽訂聯(lián)建協(xié)議，將居民樓和工廠建在一起，致使原告的正常生活受到工廠噪聲的嚴(yán)重干擾，雖然華北電力物資總公司不是污染的始作俑者，但二者的行為合起來仍然構(gòu)成了致害行為。至于物業(yè)公司的管理行為，法院認(rèn)為不是致害行為，但若物業(yè)服務(wù)合同中相關(guān)規(guī)定要求其實(shí)行一定的行為維護(hù)業(yè)主居住環(huán)境的安靜i則其不作為的行為也是原告遭受噪聲污染損害的原因，他們合起來構(gòu)成了致害行為。 (4)數(shù)個(gè)行為人的行為與損害結(jié)果之間具有因果關(guān)系。在數(shù)個(gè)行為人的行為中，各人的行為可能對(duì)損害結(jié)果所起的作用是不相同的，但都是損害發(fā)生的原因。本案中的三家被告華北電力物資總公司和北京市小型動(dòng)力機(jī)械廠的簽約行為，物業(yè)公司的噪聲污染行為，都與原告損害的發(fā)生有著直接或間接的因果關(guān)系。 (5)既然構(gòu)成共同侵權(quán)就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，《民法通則》第130條規(guī)定“二人以上共同侵權(quán)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！钡?7條規(guī)定：“享有連帶權(quán)利的每個(gè)債權(quán)人，都有權(quán)要求債務(wù)人履行義務(wù)；負(fù)有連帶義務(wù)的每個(gè)債務(wù)人，都負(fù)有清償全部債務(wù)的義務(wù)?！杯h(huán)境污染損害往往不是由某一個(gè)個(gè)人或法人造成的，侵權(quán)的主體往往是很多個(gè)，每個(gè)主體對(duì)造成的污染后果所起的作用并不相同，但我國(guó)環(huán)境保護(hù)的幾部法律對(duì)環(huán)境污染損害的共同責(zé)任問題并無規(guī)定，在實(shí)踐中往往都根據(jù)民法中共同侵權(quán)理論，判決多個(gè)侵權(quán)行為人對(duì)受害人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。筆者認(rèn)為這種處理結(jié)果雖然對(duì)保護(hù)受害人的利益是有利的，但對(duì)于侵權(quán)人則是不公平的，有違民法所追求的公平合理的基本原則。 3．責(zé)任承擔(dān)的方式問題 造成環(huán)境噪聲污染危害的民事責(zé)任形式，一是排除危害，二是賠償損失。（3）本案原告提出被告立即停止侵害、排除妨礙，并鑒于噪聲無法排除，要求調(diào)整住房，同時(shí)，要求被告賠償由于噪聲污染給她造成的經(jīng)濟(jì)損失16萬余元。在侵權(quán)行為法中，恢復(fù)原狀是最原始的目的，使得權(quán)利恢復(fù)到?jīng)]有受到侵害前的狀態(tài)，但適用此種責(zé)任形式必須具備兩個(gè)條件：第一，需有恢復(fù)的可能，即實(shí)際上要可能且經(jīng)濟(jì)上較合理，第二，須有修復(fù)的必要，如果已經(jīng)無法修復(fù)或雖可修復(fù)但已無必要，則不適用。由于實(shí)踐中往往不能實(shí)現(xiàn)恢復(fù)原狀的目的，便引入損害賠償，從負(fù)面的角度救濟(jì)受侵害的權(quán)利，這也是侵權(quán)民事責(zé)任的基本形式。這兩種責(zé)任形式可以單獨(dú)適用也可以合并適用。根據(jù)環(huán)境噪聲污染的特點(diǎn)可以采取一些隔聲或消聲的措施排除噪聲污染的危害，因此法院判決沒有支持原告調(diào)房的主張而是讓有責(zé)任的被告在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成噪聲治理的任務(wù)。然而，盡管噪聲污染可以治理或避免，但其已經(jīng)造成的損害卻不會(huì)因噪聲的消失而消失，這就需要對(duì)受害人予以財(cái)產(chǎn)上的賠償。 本案的原告提出16萬余元的經(jīng)濟(jì)損失賠償，但由于依據(jù)不足，法院只支持了5 000元，若治理任務(wù)逾期則按一天100元賠償給原告，對(duì)原告損失進(jìn)行一種填補(bǔ)，并督促被告積極履行治理責(zé)任。這種逾期履行以天數(shù)計(jì)算損失額的方式在環(huán)境損害賠償中頗為新鮮，其形式類似于民法中的違約責(zé)任，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失，即約定的義務(wù)若在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有完成，違約方應(yīng)向另一方支付一定數(shù)額的違約金。環(huán)境污染屬于一種特殊侵權(quán)行為，在這里法院大膽引入了違約責(zé)任的方式，對(duì)原告的利益缺損進(jìn)行有效的補(bǔ)償，并能起到促使排污單位自覺履行治理義務(wù)的作用，這種方式值得借鑒，但要注意在確定逾期賠償額度時(shí)要有理有據(jù)。 4．結(jié)論 綜上所述，本案中的兩家建筑公司、物業(yè)公司構(gòu)成共同侵權(quán)行為，因此要承擔(dān)連帶責(zé)任，原告可以向三方或任何一方或兩方被告提出履行判決的要求，任一被告都有義務(wù)清償。被告物業(yè)公司和其他兩個(gè)被告作為共同侵權(quán)行為人承擔(dān)連帶責(zé)任。法院對(duì)本案的判決值得商榷。 ① 案情來源于中國(guó)法院網(wǎng)，2003年8月22日。 （2）參見王利明、楊立新：《中國(guó)侵權(quán)行為法》，107頁(yè)，北京，法律出版社，1998。 （3）參見王燦發(fā)，《環(huán)境法學(xué)教程》，226頁(yè)，北京，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997 浙ICP備05044035號(hào) ┊ 關(guān)于本站 ┊ 違法和不良信息舉報(bào)中心 ?房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)不得作為典當(dāng)物 收藏本站 ┊ 政策法規(guī) ┊ 理論研究 ┊ 合同參考 ┊ 名詞解釋 ┊ 問題咨詢 判例題目 房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)不得作為典當(dāng)物 【 審理法院 】【 頒發(fā)文號(hào) 】【審結(jié) 日期 】 作者: 摘自《土地與房產(chǎn)管理法案例解析》一書2005.1 房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)不得作為典當(dāng)物 [案情介紹] 原告蔣x x經(jīng)人介紹將坐落于深圳市X X鎮(zhèn)的私有房屋出典給X X典當(dāng)商行。典價(jià)為五萬元，估價(jià)為十五萬元，典期為六個(gè)月。雙方簽訂當(dāng)票一張，當(dāng)票注意事項(xiàng)規(guī)定“超過期限未來本典當(dāng)商行辦理手續(xù)，所當(dāng)物品歸本典當(dāng)商行所有”。同時(shí)又簽訂典當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議，規(guī)定“典當(dāng)成交后，先扣2個(gè)月利息，每月利息為1750元。如不按時(shí)交息，利息加倍，如需續(xù)當(dāng)，先交回本金和利息，贖回后，重新辦理典當(dāng)手續(xù)”。隨后，原告到公證處辦理了公證手續(xù)。按照補(bǔ)充協(xié)議， X X典當(dāng)商行先扣了2個(gè)月利息，付給原告46500元項(xiàng)款，后原告又交納了兩個(gè)月利息，現(xiàn)欠2個(gè)月利息。1989年3月17日典期屆滿，原告未辦理回贖。次日x X典當(dāng)商行通知原告當(dāng)物已變成絕賣，原告要求回贖，X X典當(dāng)商行不允，并告訴原告只能用15萬元回贖，而后雙方多次協(xié)商也未能解決，原告便開始要價(jià)30多萬元出賣該房。4月19日， X X典當(dāng)商行雇傭保安人員接管了出典房屋，又于同年5月18日登報(bào)公告拍賣該房。為此，原告起訴到x X區(qū)人民法院要求回贖出典房屋。 [法律分析] 一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)票注意事項(xiàng)中規(guī)定的“典期屆滿不辦理續(xù)當(dāng)手續(xù)，所當(dāng)物品歸被告人所有”這一規(guī)定是指一般物品，作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋是不符合房屋典當(dāng)有關(guān)法律規(guī)定的，也是顯失公平的。當(dāng)票上未寫“絕賣”字樣，所以原告要求回贖房屋，典期雖然屆滿，但未超過10年，應(yīng)準(zhǔn)予回贖。故法院判決：準(zhǔn)予原告回贖房屋，原告應(yīng)支付被告本金5萬元，2個(gè)月利息3500元，加罰2個(gè)月利息3500元，共計(jì)57000元。 一審法院判決后，被告x x典當(dāng)商行不服，以要求原告給付5萬元典金，3個(gè)月共計(jì)9000元保管費(fèi)，以及按7％計(jì)算月息加罰息(每月支付數(shù)額為3500元)為由提起上訴。 二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，此案一審將案由定為“房屋典當(dāng)糾紛”不妥，應(yīng)改為“抵押貸款糾紛”。因?yàn)榇税傅姆申P(guān)系表面上是房屋典當(dāng)關(guān)系，實(shí)質(zhì)上應(yīng)認(rèn)定為房屋抵押貸款關(guān)系，且由于雙方未到房地產(chǎn)主管部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，據(jù)此認(rèn)定抵因X X典當(dāng)商行所從事的房地產(chǎn)“典當(dāng)”而引起的糾紛，是改革開放后出現(xiàn)的一種新情況。針對(duì)這種情況，現(xiàn)行政策和法律尚無明確而具體的規(guī)定，但有一點(diǎn)在司法實(shí)踐中是明確的，即：目前典當(dāng)商行所從事的典當(dāng)業(yè)，如果是以房地產(chǎn)作為抵押的；盡管當(dāng)票上寫的是房屋典當(dāng)，但其實(shí)質(zhì)是以房屋抵押貸款，不按房屋典當(dāng)處理，而應(yīng)按抵押貸款的有關(guān)規(guī)定處理，若未依法辦理抵押登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定抵押無效，作普通的債權(quán)債務(wù)處理，結(jié)合案件具體情況，合情合理的解決。 另外，本案中，對(duì)X x典當(dāng)商行先扣利息的做法，不應(yīng)予以支持。二審人民法院的處理是較恰當(dāng)?shù)?。需指出的是，本案發(fā)生多年之后，關(guān)于房地產(chǎn)出典問題，全國(guó)性法律仍未有明確的規(guī)定。1993年11月7日實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)典當(dāng)規(guī)定》第八條第(一)項(xiàng)規(guī)定：房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)不得作為典當(dāng)物。可見， 目前深圳是不允許房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)摹? 浙ICP備05044035號(hào) ┊ 關(guān)于本站 ┊ 違法和不良信息舉報(bào)中心 ?房管局未嚴(yán)格審查，法院判決登記無效 收藏本站 ┊ 政策法規(guī) ┊ 理論研究 ┊ 合同參考 ┊ 名詞解釋 ┊ 問題咨詢 判例題目 房管局未嚴(yán)格審查，法院判決登記無效 【 審理法院 】【 頒發(fā)文號(hào) 】【審結(jié) 日期 】 作者: 摘自《土地與房產(chǎn)管理法案例解析》一書2005.1 房管局未嚴(yán)格審查，法院判決登記無效 [案情介紹] 河南南陽市宛城區(qū)白河鎮(zhèn)農(nóng)民萬X在對(duì)南陽市房產(chǎn)管理局的行政訴訟中獲得勝訴，南陽市房產(chǎn)管理局所辦理的房產(chǎn)抵押權(quán)被人民法院判決撤銷。 萬x原在宛城區(qū)白河鎮(zhèn)擁有住房一處，已在南陽市房產(chǎn)管理局辦理了房屋所有權(quán)證，該證一直由其母親負(fù)責(zé)保管。后劉X(系萬X同村村民)從萬x母親處取走房產(chǎn)證，隨即以該房產(chǎn)證為抵押與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行宛城區(qū)支行訂立了一份最高額抵押擔(dān)保合同。(注：最高額抵押是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保)后中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行宛城區(qū)支行與劉x到南陽市房產(chǎn)管理局進(jìn)行了房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，又將房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告連同借款合同及以萬x名義書寫的委托書等遞交給南陽市房產(chǎn)管理局，辦理了房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。 萬X得知上述情況后，以南陽市房產(chǎn)管理局為被告向宛城區(qū)法院提起行政訴訟。一審?fù)徠陂g，當(dāng)南陽市房產(chǎn)管理局的訴訟代理人出具了署有萬x簽名的借款合同和委托書時(shí)，萬x當(dāng)庭予以否認(rèn)，宛城區(qū)法院決定將該簽名進(jìn)行司法鑒定，證實(shí)借款合同、委托書上的簽名非萬X本人簽寫。宛城區(qū)經(jīng)過公開開庭審理認(rèn)為，被告南陽市房產(chǎn)管理局在辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，未嚴(yán)格審查，造成事實(shí)不清，侵犯了原告萬X的合法權(quán)益，判決撤銷南陽市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)抵押權(quán)證。宛城區(qū)農(nóng)行不服，上訴于南陽市中級(jí)人民法院。南陽中院經(jīng)二審作出終審判決，駁回上訴，維持原判。 [法律分析] 我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》及《擔(dān)保法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理抵押登記。具體到本案，南陽市房產(chǎn)管理局便是依據(jù)上述法律規(guī)定而頒發(fā)的房地產(chǎn)抵押權(quán)證，究其實(shí)質(zhì)，這種登記行為也屬于具體行政行為的范疇，而各級(jí)人民政府及其工作部門在行使行政管理職權(quán)時(shí)所作出的具體行為，應(yīng)當(dāng)做到事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，程序合法，內(nèi)容適當(dāng)。南陽市房產(chǎn)管理局在辦理房產(chǎn)抵押登記的過程中，既未對(duì)申請(qǐng)人出具的委托書進(jìn)行真?zhèn)螌徍?，也未?duì)作為抵押物的房產(chǎn)核保，更未與抵押物的所有權(quán)人萬X調(diào)查核實(shí)，造成事實(shí)不清，明顯不當(dāng)。人民法院依法予以撤銷理由充分，符合法律規(guī)定。本案的處理一方面反映出房產(chǎn)管理行政機(jī)關(guān)的登記審批工作亟待改進(jìn)，另一方面也提醒廣大市民對(duì)自己重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)憑證，如房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等要妥善保管，以避免不必要的糾紛。 浙ICP備05044035號(hào) ┊ 關(guān)于本站 ┊ 違法和不良信息舉報(bào)中心 ?購(gòu)房訂金是否應(yīng)當(dāng)退還 收藏本站 ┊ 政策法規(guī) ┊ 理論研究 ┊ 合同參考 ┊ 名詞解釋 ┊ 問題咨詢 判例題目 購(gòu)房訂金是否應(yīng)當(dāng)退還 【 審理法院 】【 頒發(fā)文號(hào) 】【審結(jié) 日期 】 作者: 摘自《土地與房產(chǎn)管理法案例解析》一書2005.1 購(gòu)房訂金是否應(yīng)當(dāng)退還 [案情介紹] 北京李女士對(duì)一商住樓產(chǎn)生興趣，與投資建設(shè)方——某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽署了《預(yù)訂房產(chǎn)證明單》(以下簡(jiǎn)稱《證明單》)，預(yù)訂房屋一套，并按約定交納了1萬元訂金?！蹲C明單》規(guī)定預(yù)訂購(gòu)房者在一定期限內(nèi)辦理簽約，逾期視為放棄訂購(gòu)權(quán)，訂金不予退還。后來雙方在簽約條款問題上分歧較大，李女士決定放棄購(gòu)房，要求退還訂金，但房地產(chǎn)開發(fā)公司以有約在先為由，拒絕退還。李女士遂將房地產(chǎn)開發(fā)公司告上法庭。 庭審中，雙方的委托律師就《證明單》是否為購(gòu)房合同之事展開激烈辯論。原告方認(rèn)為，《證明單》只是購(gòu)房意向，但對(duì)方律師則表示《證明單》就是合同，這是房地產(chǎn)銷售的通行慣例。李女士放棄購(gòu)房顯系單方違約；故無權(quán)要求返還訂金。 北京市一中院審理認(rèn)為，該訂金認(rèn)定為李女士欲購(gòu)房屋的預(yù)付款。雙方未達(dá)成購(gòu)房契約系由于對(duì)契約條款分歧大。在未達(dá)成購(gòu)房契約的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)公司扣留李女士的購(gòu)房預(yù)付款，無事實(shí)和法律依據(jù)。日前對(duì)該案作出終審裁決：房地產(chǎn)開發(fā)公司全額退還李女士1萬元訂金，并負(fù)擔(dān)兩審案件受理費(fèi)。 [法律分析] 本案的關(guān)鍵在于《預(yù)訂房產(chǎn)證明單》是否就能視為房產(chǎn)買賣合同?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定： “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式?！笨梢?，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)是一種要式合同，只有在具備了完備的形式以后才成立。而且，如果正如被告所說《證明單》就是購(gòu)房合同，那么，雙方為什么還要在“購(gòu)房合同”中規(guī)定要在一定期限內(nèi)辦理簽約呢?當(dāng)然最后也就不應(yīng)當(dāng)會(huì)出現(xiàn)因?yàn)殡p方就簽約條款分歧較大而最終沒有達(dá)成房屋買賣合同的問題了。所以，原、被告雙方就預(yù)訂房屋所簽訂的《證明單》只能視為是雙方達(dá)成的購(gòu)房意向，而非購(gòu)房合同。既然購(gòu)房合同尚未成立，當(dāng)然就談不上違約及將1萬元訂金作為違約金的問題。 其次，也不存在訂金就是定金的問題。訂金與定金是有著本質(zhì)的區(qū)別的。定金是擔(dān)保的一種，只能作為主合同的從合同而存在。本案中由于作為主合同的購(gòu)房合同尚未成立，所以，也就不存在定金的問題。所以，本案原、被告雙方在《證明單》中約定的1萬元訂金只可能是原告方支付的欲購(gòu)房屋的預(yù)付款。 浙ICP備05044035號(hào) ┊ 關(guān)于本站 ┊ 違法和不良信息舉報(bào)中心 ??？诩苇偲髽I(yè)開發(fā)公司與海南英才實(shí)業(yè)投資公司房屋預(yù)售合同糾紛案 收藏本站 ┊ 政策法規(guī) ┊ 理論研究 ┊ 合同參考 ┊ 名詞解釋 ┊ 問題咨詢 判例題目 海口嘉瓊企業(yè)開發(fā)公司與海南英才實(shí)業(yè)投資公司房屋預(yù)售合同糾紛案 【 審理法院 】【 頒發(fā)文號(hào) 】【審結(jié) 日期 】 作者: 摘自《人民法院案例與評(píng)注》民事五卷 ?？诩苇偲髽I(yè)開發(fā)公司與海南英才實(shí)業(yè)投資公司房屋預(yù)售合同糾紛案 焦點(diǎn)問題: 海南積壓閑置用地權(quán)益糾紛，應(yīng)如何處理? 裁判要旨: 根據(jù)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)由海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行制定的《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》中確定的處理宏觀調(diào)控時(shí)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)遺留問題的政策規(guī)定，因政府收回項(xiàng)目閑置用地，有關(guān)土地權(quán)益人可以申請(qǐng)對(duì)該土地權(quán)屬進(jìn)行確權(quán)。 【案情】 上訴人(原審原告)：?？诩苇偲髽I(yè)開發(fā)公司。 被上訴人(原審被告)：海南英才實(shí)業(yè)投資公司。 1993年4月15日，?？诩苇偲髽I(yè)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱嘉瓊公司)與海南英才實(shí)業(yè)投資公司(以下簡(jiǎn)稱英才公司)簽訂《宏威商業(yè)大廈售房合同書》約定，英才公司將宏威商業(yè)大廈預(yù)售給嘉瓊公司，面積33863．24平方米，房?jī)r(jià)每平方米人民幣5000元，總價(jià)款1．693162億元。面積包括車?yán)?、門廊、門廳、電梯大堂、電梯機(jī)房、樓梯及疏散通道、變配電房、發(fā)電機(jī)房、水池、物業(yè)管理用房等，最終以海南省?？谑蟹慨a(chǎn)管理局核定結(jié)果為準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。付款方法為，簽訂合同時(shí)按總價(jià)款支付定金5％，簽訂合同1個(gè)月內(nèi)支付10％，簽訂合同兩個(gè)月內(nèi)支付10％，工程施工至正負(fù)零時(shí)7日內(nèi)支付10％，裙房封頂7日內(nèi)支付10％，主體結(jié)構(gòu)施工至第lO層時(shí)7日內(nèi)支付lO％，主體結(jié)構(gòu)施工至第10層時(shí)7日內(nèi)支付10％，主體結(jié)構(gòu)封頂后7日內(nèi)付15％，外墻裝修完畢支付10％，主體結(jié)構(gòu)封頂后7日內(nèi)付15％，外墻裝修完畢支付l0％，竣工后7日內(nèi)付20％，如無自然災(zāi)害等不可抗力影響，英才公司應(yīng)于1994年12月31日前將房屋交付使用。在英才公司為嘉瓊公司辦理房產(chǎn)證前，若嘉瓊公司將房產(chǎn)全部或部分轉(zhuǎn)讓第三方，英才公司應(yīng)負(fù)責(zé)按原售房合同更換買方名稱，以后若第三方再行轉(zhuǎn)讓，英才公司應(yīng)予協(xié)助。嘉瓊公司或嘉瓊公司指定單位要求成為房屋承銷商，英才公司應(yīng)盡快提供發(fā)展商授權(quán)委托書。合同簽訂后，英才公司如不按合同規(guī)定的期限移交房屋，則每逾期1天，按已付房款的0．．5％o支付違約金，若嘉瓊公司不按合同支付定金，則本合同自行失效，若不能按合同規(guī)定的時(shí)間及數(shù)額支付各期房款，則每逾期1天按應(yīng)付房款額的0．5％o支付滯納金，若逾期30天仍未按合同規(guī)定支付購(gòu)房款，則視為中途毀約，中途毀約則按嘉瓊公司所付房款及定金作為違約罰款數(shù)額，以補(bǔ)償守約方的直接間接經(jīng)濟(jì)損失，英才公司收回房屋，本合同失效。 合同簽訂后，嘉瓊公司于1993年4月13日付款400萬元，4月15日付款446．5810萬元，5月13日付款580萬元，5月15日付款10萬元，5月18日付款26067元，6月2日付款250萬元，6月17日付款200萬元，7月7日付款100萬元，7月14日付款200萬元，8月11日付款90萬元，8月24日付款110萬元。9月25日付款30萬元，10月13日付款20萬元，11月2日付款10萬元，1994年1月12日付款10萬元，總計(jì)付款2459．1877萬元。英才公司亦將其與海南宏威房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱宏威公司)簽訂的《承包建設(shè)經(jīng)營(yíng)宏威商業(yè)大廈項(xiàng)目合同書》、宏威公司給英才公司的《售房委托書》及英才公司給嘉瓊公司的《售房委托書》各一份，以及宏威大廈《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程施工任務(wù)通知書》復(fù)印件各一份交給嘉瓊公司。1993年7月27日，英才公司致函嘉瓊公司要求其履行合同依約付款。1994年2月1日，英才公司再次致函嘉瓊公司要求采取措施解決違約造成的問題，否則將依約收回宏威大廈，并將已付房款作為違約罰款，以補(bǔ)償其經(jīng)濟(jì)損失。 宏威商業(yè)大廈項(xiàng)目位于海南省?？谑泻５閸u人民大道西側(cè)，原由宏威公司開發(fā)。1993年3月10日，宏威公司與英才公司簽訂《承包建設(shè)經(jīng)營(yíng)宏威商業(yè)大廈項(xiàng)目合同書》約定，雙方共同建設(shè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)宏威商業(yè)大廈項(xiàng)目，宏威公司負(fù)責(zé)運(yùn)作項(xiàng)目的前半部分并負(fù)責(zé)土地的購(gòu)置、轉(zhuǎn)讓交易和報(bào)建等費(fèi)用，英才公司承包建設(shè)經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目的后半部分并負(fù)責(zé)施工、銷售廣告、銷售過戶契稅等費(fèi)用。雙方確定宏威公司的包干管理費(fèi)、利潤(rùn)和前期投資費(fèi)總計(jì)為人民幣3719．85萬元，由英才公司分四次支付，簽約當(dāng)天、同年4月10日、7月13日英才公司分三次各付款lll5．955萬元給宏威公司，總計(jì)付款人民幣3347．865萬元，尚余10％待房產(chǎn)證辦妥后再付。英才公司承接宏威大廈項(xiàng)目后，于1993年4月開始試樁工程，之后，完成了大廈的樁基工程、降水工程、護(hù)坡工程及部分坑基開挖工程。后因資金不到位，英才公司于1994年底停工至今。 英才公司用于宏威大廈樁基工程投資523．046775萬元，支付違約賠償金237萬元，支付試樁費(fèi)、工地供水安裝、工地電費(fèi)及變壓器搬遷、消防保證金、降水護(hù)坡工程、因施工為?？诤Ｊ路ㄔ壕C合樓糾偏及賠償?shù)荣M(fèi)用188．5萬元。由于不能按期償還投資借款，英才公司向中國(guó)人民銀行梁平縣支行(以下簡(jiǎn)稱梁平縣支行)、中國(guó)人民銀行開縣縣支行(以下簡(jiǎn)稱開縣縣支行)、重慶市萬州區(qū)長(zhǎng)城實(shí)業(yè)總公司(以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)城公司)支付借款利息370萬元。英才公司在與嘉瓊公司簽訂《宏威商業(yè)大廈售房合同書》時(shí)，未領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》，在一審訴訟期間亦未取得商品房預(yù)售許可證。 根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的海南省處置房地產(chǎn)遺留問題的規(guī)定精神，英才公司、嘉瓊公司分別于2000年2月、8月向海南省海口市國(guó)土海洋資源局申請(qǐng)對(duì)宏威大廈項(xiàng)目土地進(jìn)行確權(quán)。經(jīng)海南省?？谑袊?guó)土海洋資源局申請(qǐng)對(duì)宏威大廈項(xiàng)目土地進(jìn)行確權(quán)。經(jīng)海南省?？谑袊?guó)土海洋資源局協(xié)調(diào)，2001年4月26日，嘉瓊公司、英才公司、梁平縣支行、開縣縣支行、長(zhǎng)城公司經(jīng)協(xié)商簽訂《協(xié)議書》，內(nèi)容為：幾方一致同意將宏威商業(yè)大廈土地進(jìn)行確權(quán)，核發(fā)換地權(quán)益證書，具體比例為，嘉瓊公司占四分之二、梁平縣支行和開縣縣支行占四分之一，長(zhǎng)城公司占四分之一。本協(xié)議經(jīng)四方蓋章或授權(quán)代表簽字后生效。同日，各方在該《協(xié)議書》上蓋章或授權(quán)代表簽字。 2000年12月15日，嘉瓊公司以英才公司無故單方停工造成其巨大經(jīng)濟(jì)損失，請(qǐng)求判令英才公司返還2459萬余元購(gòu)房款、支付違約金、賠償損失等為由，訴至海南省高級(jí)人民法院。 【審判】 【一】一審情況 一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致簽訂的合同，其形式要件和實(shí)質(zhì)要件不違反法律規(guī)定，訴訟中雙方亦均主張其行為有效，因此，雙方當(dāng)事人所簽合同應(yīng)認(rèn)定有效。履行合同中，嘉瓊公司未依約履行付款義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)依合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。嘉瓊公司違約客觀上直接影響了宏威大廈項(xiàng)目的建設(shè)及當(dāng)事人所投資金的回收和效益，其對(duì)此造成的損失負(fù)有責(zé)任，故嘉瓊公司提出的訴訟主張無理，其請(qǐng)求不予支持。申請(qǐng)確權(quán)是海南省經(jīng)中央批準(zhǔn)制定的處理宏觀調(diào)控時(shí)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)遺留問題的政策。英才公司、嘉瓊公司、梁平縣支行、開縣縣支行、長(zhǎng)城公司簽訂的有關(guān)宏威商業(yè)大廈項(xiàng)目土地確權(quán)的協(xié)議。系其約定處分自己權(quán)利的行為，當(dāng)事人為此簽訂合同后，應(yīng)信守約定，履行義務(wù)。據(jù)此判決：駁回嘉瓊公司的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)人民幣十三萬零三百三十四元，由嘉瓊公司負(fù)擔(dān)。 【二】二審情況 嘉瓊公司不服海南省高級(jí)人民法院(2000)瓊民初字第1號(hào)民事判決，向最高人民法院提起上訴稱，一審判決適用法律錯(cuò)誤，認(rèn)定事實(shí)有誤，訴訟程序違法，請(qǐng)求撤銷一審判決、認(rèn)定雙方所簽售房合同書無效并判令英才公司返還2495萬余元購(gòu)房款和利息以及承擔(dān)訴訟費(fèi)用。主要事實(shí)和理由是：(1)1993年3月10日英才公司和宏威公司簽訂《承包建設(shè)經(jīng)營(yíng)宏威商業(yè)大廈項(xiàng)目合同書》時(shí)，均沒有取得預(yù)售商品房資格，英才公司作為該項(xiàng)目的工程承包人，在既沒有取得土地使用權(quán)，也沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下，與嘉瓊公司簽訂《宏威商業(yè)大廈預(yù)售合同書》并收取預(yù)售款，在一審期間既不施工也不補(bǔ)辦預(yù)售證明，根據(jù)有關(guān)司法解釋的規(guī)定，該合同應(yīng)認(rèn)定為無效；(2)承建該項(xiàng)目工程是英才公司單方義務(wù)，一審判決認(rèn)定英才公司中途停工系嘉瓊公司未按約付款所致，與事實(shí)不符，英才公司并未將嘉瓊公司已付的2459萬余元購(gòu)房款全部用于該項(xiàng)目建設(shè)，只完成了部分樁基工程；(3)一審判決認(rèn)定英才公司支付給宏威公司、?？诤Ｊ路ㄔ骸⒘浩娇h支行、開縣支行、長(zhǎng)城公司的款項(xiàng)均未查清，部分白條不足為證；(4)2001年4月26日嘉瓊公司與英才公司、梁平縣支行、開縣縣支行、長(zhǎng)城公司簽訂的尚未生效的《協(xié)議書》，未經(jīng)法庭質(zhì)證，違背民事訴訟法的規(guī)定。 英才公司答辯稱：(1)雙方簽訂《宏威商業(yè)大廈售房合同書》的意思表示真實(shí)，《房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》均是自1995年1月1日開始施行，本案所涉合同簽訂于1993年4月，故一審判決認(rèn)定合同有效是正確的；(2)英才公司對(duì)宏威大廈項(xiàng)目的投資情況有合同、判決、支票存根及收據(jù)證明，按照合同約定，嘉瓊公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；(3)一審期間，根據(jù)海南省經(jīng)中央批準(zhǔn)制定的處理宏觀調(diào)控時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)遺留問題的政策精神，在海南省海口市國(guó)土海洋資源局協(xié)調(diào)下，于2001年4月26日英才公司與嘉瓊公司、梁平縣支行、開縣縣支行、長(zhǎng)城公司就宏威商業(yè)大廈土地確權(quán)及核發(fā)換地權(quán)益證書問題共同簽訂了《協(xié)議書》，雙方就履行《宏威商業(yè)大廈合同書》的糾紛已經(jīng)解決。故一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，訴訟程序合法，請(qǐng)求二審法院依法駁回上訴，維持原判。 最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)由海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行制定的《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》中確定的處理宏觀調(diào)控時(shí)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)遺留問題的政策規(guī)定，因政府收回項(xiàng)目閑置用地，有關(guān)土地權(quán)益人可以申請(qǐng)對(duì)該土地權(quán)屬進(jìn)行確權(quán)。英才公司和嘉瓊公司分別于20