城市房地產(chǎn)交易及管理制度.ppt

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第七章房地產(chǎn)交易法律制度 第一節(jié)商品房預(yù)售制度 一 商品房預(yù)售的概念和特征 一 概念 二 商品房預(yù)售的特征 1 商品房預(yù)售合同的標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋 2 商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性 3 商品房預(yù)售是法律關(guān)系比較復(fù)雜的一種交易行為 4 商品房預(yù)售是履行周期長(zhǎng) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的一種交易行為 二 商品房預(yù)售的條件和程序 一 商品房預(yù)售的條件商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件 1 已交付全部土地使用權(quán)出讓金 取得土地使用權(quán)證書(shū) 2 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 3 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算 投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 4 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記 取得商品房預(yù)售許可證 二 商品房預(yù)售的一般程序和要求 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)并辦理 商品房預(yù)售許可證 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同 3 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在與承購(gòu)人簽訂預(yù)售合同之日起30日內(nèi) 將該預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng) 必須用于有關(guān)的工程建設(shè) 5 預(yù)售的商品房按期交付使用后 承購(gòu)人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)賃證到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù) 三 商品房預(yù)售合同 一 預(yù)售人的義務(wù)1 將預(yù)售款用于建設(shè)預(yù)售商品房的義務(wù) 2 交付預(yù)售房屋并轉(zhuǎn)移預(yù)售房屋所有權(quán)的義務(wù) 3 瑕疵擔(dān)保義務(wù) 4 不得擅自變更預(yù)售房屋的設(shè)計(jì) 5 保修義務(wù) 6 交納 代收房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的義務(wù) 二 預(yù)購(gòu)人的義務(wù)1 支付合同價(jià)金的義務(wù) 2 交納有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)的義務(wù) 三 商品房預(yù)售合同條款 1 預(yù)售人預(yù)售行為的合法依據(jù) 主要應(yīng)有以下內(nèi)容 1 土地合法性依據(jù) 預(yù)售人以何種方式取得土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓合同編號(hào)或土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件編號(hào)及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件編號(hào) 土地使用權(quán)證的編號(hào) 土地編號(hào) 面積 規(guī)劃用途 使用年限 2 工程合法性依據(jù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào) 建設(shè)工程施工許可證編號(hào) 3 預(yù)售合法性依據(jù) 預(yù)售許可證編號(hào) 2 預(yù)售商品房的位置 特征 3 預(yù)售商品房的面積 4 房屋的單價(jià)及總價(jià) 5 付款方式和期限 6 建筑主要結(jié)構(gòu) 主要建筑材料及其品牌 規(guī)格 7 房屋裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 8 開(kāi)工及完工期限 9 建筑設(shè)計(jì)變更的處理 10 房屋的交付 11 房屋產(chǎn)權(quán)登記 12 保修期限和范圍 13 物業(yè)管理 14 稅費(fèi)的負(fù)擔(dān) 15 違約責(zé)任 16 爭(zhēng)議的解決 17 合同成立生效的要件及合同的登記備案 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 案例分析 陳某于2008年4月與光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份商品住宅預(yù)售合同 雙方約定 陳某預(yù)購(gòu)光明公司開(kāi)發(fā)的某小區(qū)A座一套面積為100平方住宅 單價(jià)為6000元 平方 共60萬(wàn)元 2008年11月前交房 之后陳某即支付了預(yù)售款10萬(wàn)元 2008年10月25日交房時(shí) 光明公司聲稱該房面積實(shí)際為110平方 已經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門測(cè)定 要求陳某補(bǔ)交6萬(wàn)元差價(jià)款 陳某不同意 雙方發(fā)生糾紛 遂訴至法院 問(wèn) 一 該房的面積誤差比絕對(duì)值是多少 為什么 二 陳某是否有權(quán)退房 為什么 三 若陳某決定不退房 本案應(yīng)如何處理 四 商品房預(yù)售合同登記 房地產(chǎn)管理法 第44條規(guī)定 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案 商品房預(yù)售登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種 性質(zhì)屬于預(yù)告登記 或稱預(yù)登記 預(yù)售合同一經(jīng)預(yù)告登記 預(yù)購(gòu)人便取得了對(duì)抗第三人的效力 出賣人如果將該房屋出賣給第三人 由于受讓人的預(yù)告登記在先 該第三人不能通過(guò)登記取得所有權(quán) 出賣人若將該房屋設(shè)立抵押 由于受讓人的預(yù)告登記在先 抵押合同不能對(duì)抗受讓人 五 商品房預(yù)售各方權(quán)益的保護(hù) 一 預(yù)購(gòu)方的權(quán)益 二 開(kāi)發(fā)商的權(quán)益 三 銀行或其他債權(quán)人的權(quán)益 第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度 一 概念 1 概念2 房地產(chǎn)交易的對(duì)象是房產(chǎn)和地產(chǎn) 二 房地產(chǎn)交易的原則 一 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)利主體同一原則 二 接受國(guó)家價(jià)格管理原則 三 遵守出讓合同的原則 三 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 一 概念 所謂其他合法方式 主要包括下列行為 1 以房地產(chǎn)作價(jià)入股 與他人成立企業(yè)法人 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的 2一方提供土地使用權(quán) 另一方或者多方提供資金 合資 合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn) 而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的 3 因企業(yè)被收購(gòu) 兼并或合并 房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的 4 以房地產(chǎn)抵債的 5 法律 法規(guī)規(guī)定的其他情形 二 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū) 當(dāng)事人的合法證明 轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng) 并申報(bào)成交價(jià)格 3 房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查 并在15日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù) 4房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格 并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估 5 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi) 6 房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過(guò)戶單 三 轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容 1 雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱 住所 2 房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱和編號(hào) 3 房地產(chǎn)座落位置 面積 四至界限 4 土地宗地號(hào) 土地使用權(quán)取得的方式和年限 5 房地產(chǎn)的途徑和使用性質(zhì) 6 成交價(jià)格及支付方式 7 房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間 8 違約責(zé)任 9 雙方約定的其他事項(xiàng) 四 轉(zhuǎn)讓條件 1 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件2 以劃拔方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 五 禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 城市房地產(chǎn)管理法 第37條的規(guī)定 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 1 以出讓方式取得土地使用權(quán)的 未滿足法律對(duì)其轉(zhuǎn)讓條件的要求的 2 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定 決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 3 依法收回土地使用權(quán)的 4 共有房地產(chǎn) 未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的的 5 權(quán)屬有爭(zhēng)議的 6 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的 7 法律 行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 五 房地產(chǎn)抵押 1 房地產(chǎn)抵押的概念2 房地產(chǎn)抵押合同3 辦理房地產(chǎn)抵押的有關(guān)程序和要求 4 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后 土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn) 需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí) 可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣 但對(duì)拍賣新增房屋所得 抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償 六 房屋租賃 一 概念 二 房屋租賃的基本規(guī)定 1 房屋租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同 2 對(duì)住宅用房的租賃與非住宅用房的租賃區(qū)別對(duì)待 3 保障國(guó)家對(duì)于國(guó)有土地的收益權(quán) 三 房屋租賃合同 一般來(lái)說(shuō) 房屋租賃合同應(yīng)包括以下主要條款 1 雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱及住所 2 標(biāo)的 房屋租賃合同的標(biāo)的就是出租的房屋 3 租賃用途 出租房屋的用途是由房屋的性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)需要確定的 4 租金及交付方式 租金是承租人為獲得房屋使用權(quán)而向出租人支付的價(jià)款 5 租賃期限 6 房屋修繕責(zé)任 7 轉(zhuǎn)租的約定 8 違約責(zé)任 9 其他雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的事項(xiàng)