江蘇物業(yè)管理?xiàng)l例[2013版]

江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例（2000年12月24日江蘇省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議通過根據(jù)2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議關(guān)于修改江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例的決定修正2012年11月29日江蘇省第一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議修訂）第一章總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的 合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境， 促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)， 根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例 等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維 護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的 設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生 和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第三條 縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落 實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)；建立和完善專業(yè)化、 社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制， 鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法， 提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管 理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社 區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助 和配合。第四條 縣級(jí)以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者 房產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理行政主管部門）負(fù)責(zé) 本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府其他有關(guān)部門，按照各自職責(zé)， 負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。第五條縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部 門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng) 費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。對(duì)在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績(jī)或者獲得省級(jí)以上物業(yè) 管理榮譽(yù)稱號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè) 管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī) 范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培 訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。第二章物業(yè)管理區(qū)域第七條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理 為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、 業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng) 當(dāng)聽取物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門對(duì) 物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅 線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定 物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一 個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可 以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第八條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè) 管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部 門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明 示。已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管 理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征 求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。第九條 縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立 物業(yè)管理區(qū)域檔案。物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、 四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主 要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利，自覺履 行法定和約定的義務(wù)。第十一條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主 大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。第十二條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表 大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。第十三條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大 會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）會(huì)議：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面 積達(dá)到百分之五十以上的；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超 過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在 地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求，報(bào)送下列籌備首 次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；（三）業(yè)主名冊(cè)；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料。第十五條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開 聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次 業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。第十六條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街 道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等派員 組成?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 組織業(yè)主推薦產(chǎn)生?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng) 當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事 處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的， 由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。第十七條首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì) 工作規(guī)則草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上 的投票權(quán)數(shù)；（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選 舉辦法；（五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召 開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知 全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備 組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大 會(huì)會(huì)議。第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定 召開。經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)?數(shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè) 主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第十九條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日 前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí) 告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì) 會(huì)議記錄，并妥善保存。第二十條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主 委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面 委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。第二一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè) 主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組 織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、 破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù) 費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管 理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員；擔(dān)任 業(yè)主委員會(huì)委員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定 的規(guī)則予以罷免。業(yè)主委員會(huì)由五至一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三 至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議 事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中 推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差 額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且 得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主 委員會(huì)候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候 補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主 委員會(huì)委員總數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員 會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十 日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行 政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書；（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單；（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。第二十三條依法成立的業(yè)主委員會(huì)，以其選舉產(chǎn)生之 日為成立日期。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)審議通過之 日起生效。第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職 責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理 無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的， 縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或 者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦 事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè) 主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。第二十五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由 全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收 益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)?。?jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ) 貼由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān) 督。第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān) 主管部門，與社區(qū)居（村）民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì)管理工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配 合社區(qū)居（村）民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū) 居（村）民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。社區(qū)居 （村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)書 面告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)。第二十七條不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立 條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的， 可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 社區(qū)居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代 表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主 大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。第二十八條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單 元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議；（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造；（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時(shí)不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè) 主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物 業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。第二十九條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立物 業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機(jī) 構(gòu)，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)。第三十條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立由社 區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù) 企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。第四章前期物業(yè)管理第三十一條新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管 理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽 訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員 會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服 務(wù)合同終止。第三十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的 方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方 米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門 批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企 業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)， 用于購(gòu)買物業(yè)辦 公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企 業(yè)使用。第三十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時(shí)簽訂前期 物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。第三十四條 前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房 屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建 設(shè)單位承擔(dān)。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。第三十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償 移交。其中，用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配 置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至 四十平方米配置。集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè) 服務(wù)費(fèi)不足。配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房、物業(yè)服 務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的具體標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。第三十六條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由 建設(shè)單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對(duì)集中安排在 住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房 設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于 全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng) 當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請(qǐng)登記。物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。第三十七條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、 供氣、供熱等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口 以外的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技 術(shù)規(guī)范。建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供 氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加；在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單 位負(fù)責(zé)管理。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更 新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)，但二次供水設(shè)施 的費(fèi)用承擔(dān)，按照江蘇省城鄉(xiāng)供水管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定執(zhí) 行。本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備， 業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng) 當(dāng)接收。具體實(shí)施辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、二次供水、燃?xì)庹{(diào) 壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。第三十八條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè) 服務(wù)手冊(cè)，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理 住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。第三十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和房屋 買賣合同的約定，交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功 能完備、配套齊全的物業(yè)。新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格， 取得規(guī)劃、公安、消防、 環(huán)境保護(hù)、民防等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照 明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成， 供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立的經(jīng)檢定合格的計(jì)量表 具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、 社區(qū)服務(wù)以及人民防空等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容 器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用 部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí) 信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的原則?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè) 移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖， 配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料;（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移 交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日 內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政 主管部門辦理備案手續(xù)：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；（二）臨時(shí)管理規(guī)約；（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（四）建設(shè)單位移交資料清單；（五）查驗(yàn)記錄；（六）交接記錄；（七）其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況，在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文 件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合 同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè) 服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè) 主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè) 承接查驗(yàn)檔案，或者向業(yè)主委員會(huì)移交。第五章物業(yè)服務(wù)第四十三條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法 人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定 取得職業(yè)資格證書。第四十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè) 服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日 內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理 行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的 全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他 有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn) 行維修和養(yǎng)護(hù)。第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指 派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更 換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中 關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義 務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到 損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告，并協(xié)助 做好救助工作。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的， 由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。第四十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第四十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì) 和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定， 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí) 行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定；非普通住宅和非住宅、滿足 部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物 業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由 當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管 理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo) 準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，制定物業(yè)服務(wù)等級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。價(jià)格行 政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的 基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合 同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約第五十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制 等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收 費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金 的收支建立臺(tái)賬，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。第五一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實(shí)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r 如實(shí)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限最長(zhǎng)不得超過一年。第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共 用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價(jià)、 金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè) 主分?jǐn)偂]有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占 建筑物總面積的比例分?jǐn)偂I(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備 產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供 熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示 的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè) 施的能源損耗和損失。 最終用戶是指接受供水、 供電、供氣、 供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得 向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng) 單位收取報(bào)酬。第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國(guó)家和省有關(guān)現(xiàn)代服 務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類費(fèi) 用，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè) 服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格 的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委 員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服 務(wù)企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物 業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所 在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同 期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。第五十六條業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解 聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物 業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng) 當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除 外。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè) 服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物 業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn) 下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：（一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦 費(fèi)購(gòu)買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；（二）移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料；（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、 維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘 決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合 同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期 間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面 告知另一方當(dāng)事人和物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行 政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第五十七條 物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政 主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服 務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè) 所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限 期撤出，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。第五十八條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服 務(wù)企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同、投訴處理和日常檢查 等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，并向 社會(huì)公開。第五十九條 單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或 者業(yè)主大會(huì)決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府）的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理。業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；（三）聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他 有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng) 護(hù)。第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)第六十條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng) 當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定，不 得損害公共利益和他人合法權(quán)益。第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建 筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。平時(shí)開發(fā)利用人民防空工程設(shè)施，不得影響其戰(zhàn)時(shí)防空 效能和應(yīng)急避難功能。第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車 位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要， 其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定 。建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈(zèng) 的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示 擬出售車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、 車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求購(gòu)買車位、車庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù) 時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè) 車位或者車庫(kù)。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出 租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、 車庫(kù)的，建設(shè)單位不得只售不租。 擬出租車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫(kù)業(yè)主 的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定給未購(gòu)買或者 未受贈(zèng)車位、車庫(kù)的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個(gè)車位或者 車庫(kù)。在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要 后還有多余車位、車庫(kù)的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的 使用人，但租賃期限不得超過六個(gè)月。第六十三條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于 停放汽車的車位、車庫(kù)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè) 主委員會(huì)決定使用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、 停放車輛，不得占用、堵塞、 封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛 和行人的正常通行。第六十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、 共用車庫(kù)、道路、 場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè) 主委員會(huì)決定交納汽車停放費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取汽車停放費(fèi)。汽車停放費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理 行政主管部門制定并公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)汽車停放費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè) 主大會(huì)報(bào)告。業(yè)主對(duì)汽車停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另 行簽訂保管服務(wù)合同。第六十五條 業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道 路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約 定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的 百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼 物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng) 地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣 告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè) 主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公 示。利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的， 還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè) 主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒 有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工 程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停 車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三 年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的汽車停放費(fèi)、租 金，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管 理和停車管理的必要支出，有剩余費(fèi)用的按照本條例第六十 五條第一款規(guī)定使用。管理辦法和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省價(jià)格行 政主管部門會(huì)同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定并公 布。第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；（二）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或 者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（五）存放易燃、易爆、居I毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重 等違反安全規(guī)定的物品；（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采 光、通風(fēng)；（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；（九）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無序停放車輛；（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；（十一） 擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、 刻畫；（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng) 當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān) 主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理；業(yè)主、物業(yè)使 用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向 人民法院提起訴訟。第六十八條 城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī) 劃等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治 安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法 行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系 人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。第六十九條住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等 進(jìn)行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分 占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的 業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等 法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。第七十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)住宅裝飾裝修的，應(yīng) 當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝 修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng) 持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝 修服務(wù)協(xié)議。變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè) 計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案 和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理 批準(zhǔn)手續(xù)。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè) 服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝 修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或 者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。第七十一條 在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單 位負(fù)責(zé)保修。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任 由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有 的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。第七十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限 和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù) 企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。第七十三條 物業(yè)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨 礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng) 當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相 關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用 人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn) 損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。第七十四條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的 業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)，將 首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。在國(guó)家 規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位先行交存住 宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于國(guó)家規(guī)定的 保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和 改造，不得挪作他用。第七十五條 住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設(shè)施 設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；其更新和改造按照相關(guān)法 律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔(dān)，政府可以給予補(bǔ)貼。本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單 位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例 交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。 該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管 理。第七十六條發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立 即對(duì)住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新 和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企 業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住 宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：（一）屋面防水損壞造成滲漏的；（二）電梯故障危及人身安全的；（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障 礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；（六）危及房屋安全的其他情形。應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計(jì)并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè) 主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄?；?中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列 支。第七十七條住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金 額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主 大會(huì)的決定，續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提 供已足額交存住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。第七十八條業(yè)主委員會(huì)可以向住宅專項(xiàng)維修資金代 管部門提出申請(qǐng)，將不低于住宅專項(xiàng)維修資金百分之八十的 款項(xiàng)轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，住宅專項(xiàng)維修資金代管部 門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)予以辦理。利息計(jì)入 相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬。住宅專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)將住宅專項(xiàng)維修資金 保值增值情況向業(yè)主公開，業(yè)主有權(quán)查詢本人的住宅專項(xiàng)維 修資金結(jié)存情況。住宅專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修資金的使用 計(jì)劃和本條第一款、第二款的規(guī)定，履行維修資金保值增值 的責(zé)任。具體辦法由省物業(yè)管理行政主管部門、省財(cái)政行政 主管部門自本條例施行之日起一年內(nèi)制定。第七十九條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小 區(qū)，設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改 造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。舊住宅 小區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府確定。舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防 范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金， 由政府負(fù)責(zé)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承 擔(dān)。第八十條 舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè) 主同意，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比 例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)收益 作為舊住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督 使用。第七章法律責(zé)任第八十一條違反本條例第三十七條規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營(yíng) 單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的，由縣（市、區(qū)） 物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，造成業(yè)主損失的，應(yīng) 當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第八十二條違反本條例第四十條第一款規(guī)定，物業(yè)服 務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進(jìn)行查驗(yàn)的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行 政主管部門責(zé)令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。第八十三條違反本條例第四十一條第二款規(guī)定，物業(yè) 服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位 置公告的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期 改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。第八十四條 違反本條例第四十八條第一款規(guī)定，業(yè) 主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期 不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。第八十五條違反本條例第五十一條第一款、第二款規(guī) 定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi) 容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng) 設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r或者公示失實(shí)信息 的，由縣（市、區(qū)）價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期 不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。第八十六條違反本條例第五十三條第二款規(guī)定，物業(yè) 服務(wù)企業(yè)在接受委托代收有關(guān)費(fèi)用時(shí)向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的，由縣（市、區(qū)）價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改 正，并退還已收取的費(fèi)用。第八十七條 有下列行為之一的，由縣（市、區(qū)）物業(yè) 管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元 以上二十萬元以下罰款，并可以提請(qǐng)頒發(fā)資質(zhì)證書的部門依 法降低其資質(zhì)等級(jí)直至吊銷資質(zhì)證書：（一）違反本條例第五十六條第一款規(guī)定，被解聘的物 業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，或者除物業(yè)服務(wù)合同 另有約定外，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè) 管理區(qū)域前的期間內(nèi)不維持正常的物業(yè)管理秩序的；（二）違反本條例第五十七條第二款規(guī)定，被解聘的物 業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的。第八十八條違反本條例第六十二條第三款、第四款規(guī) 定，建設(shè)單位將未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)不優(yōu)先出租 給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫(kù)出租給本物業(yè)管理 區(qū)域外使用人的租賃期限超過六個(gè)月的，由縣（市、區(qū)）物 業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期不 改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。違反本條例第六十二條第三款規(guī)定，建設(shè)單位對(duì)業(yè)主要 求承租的車位、車庫(kù)只售不租的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理 行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上 五十萬元以下罰款。第八十九條違反本條例第六十六條第二款規(guī)定，將平 時(shí)用作停車位的人民防空工程不向全體業(yè)主開放、出租停車 位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈(zèng)的，由縣級(jí) 以上民防行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期 不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。第九十條違反本條例第六十七條第一款規(guī)定，給他人 造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；違反行政管理規(guī)定的，由 縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)劃、建設(shè)、房管、城管、公安、環(huán) 保等有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)依法查處。第九十一條 縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理行政主 管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關(guān)主管部 門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯 罪的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第八章附則第九十二條本條例所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法 律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅 內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括 住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻 面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋 買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有 的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、 監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng) 性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋 等。本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì) 算；尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算； 尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算； 建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部 分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交 付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照 一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。第九十三條 本條例自2013年5月1日起施行。