物業(yè)百問百答.doc

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譽景名居客戶服務中心物業(yè)服務百問百答 一、收費及服務 1、 物業(yè)管理相關(guān)的收費標準？有何依據(jù)？ 答：普通住宅的物業(yè)管理費綜合服務費標準，由市物價部分會同市物業(yè)管理主管部門制定，高標準住宅的物業(yè)綜合服務費標準，由物業(yè)公司與業(yè)委會協(xié)商確定，向當?shù)胤抗懿块T備案（或管理費計收根據(jù)物業(yè)所在地物價主管部門核定價為準）。 根據(jù)《關(guān)于公布東莞市住宅物業(yè)管理服務收費政府指導價的通知（東價〔2004〕136號）》、《轉(zhuǎn)發(fā)省物價局關(guān)于加強物業(yè)服務收費管理有關(guān)問題的通知（東價〔2007〕20號）》、《印發(fā)<東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務收費管理實施細則>的通知(東價（〔2010〕52號）》、《關(guān)于規(guī)范我市機動車停放保管服務收費管理的通知（東價〔2010〕34號）》等文件精神，譽景名居物業(yè)管理相關(guān)的收費標準以下： 1）管理費的收費標準以銷售（建筑）面積2.2元/平方*月；（根據(jù)《東莞市住宅物業(yè)服務收費政府指導價》，本小區(qū)按照《東莞市住宅物業(yè)管理服務等級標準》執(zhí)行三級服務標準的物業(yè)服務。管理費自交付使用之日起開始計付管理費，以《收樓通知書》上注明的具體時間為準） 2）住宅水費：2.395元/立方米（即1.645元/立方米（含排污費）＋0.75元/立方米（垃圾處理費）。若有調(diào)整按最新標準執(zhí)行；未抄表到戶時由管理處代收） 3）住宅電費：0.61元/度（若有調(diào)整按最新標準執(zhí)行） 4）車位停車費：月租350元/月 5）車位服務費：50元/月（照明、維護、車場清潔衛(wèi)生等費用） 6）車位臨時收費：首1小時（含）為免費，超1小時以上6（含）小時以內(nèi)為5元，滿6小時以上的每2個小時1元； 7）裝修保證金：高層、多層住宅（帶電梯）： 3000 元/戶；商鋪：100㎡（含）以下 3000 元/戶；100㎡以上 8000 元/戶。 8）裝修垃圾清運費：按國家規(guī)定收費標準：一次裝修4元/平方，二次裝修2元/平方； 9）裝修施工出入證押金30元，工本費10元，延期工本費5元； 2、 物業(yè)服務管理費由哪些組成部分？ 答：根據(jù)印發(fā)《東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務收費管理實施細則》的通知(東價〔2010〕52號)的《東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務收費管理實施細則》第十四條、物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分： （1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； （2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護保養(yǎng)費用； （3）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； （4）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； （5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； （6）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用； （7）辦公費用； （8）物業(yè)服務企業(yè)管理費分攤； （9）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費用（不含二次供水加壓電費）； （10）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （11）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 3、管理處提供哪些有償服務或無償服務？ 答：為了更好更便捷地為業(yè)主提供服務，小區(qū)將制作《便民服務手冊》，有關(guān)收費項目和收費標準已列明清楚，若有不明之處歡迎來電咨詢。 4、收樓時為何要預交三個月的管理費？ 答：目的是為了確保物業(yè)公司各項工作的順利營運，保證為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，預防業(yè)主長時間外出，而無法及時交納費用而影響物業(yè)公司的正常運行，故入伙時業(yè)主須一次性交納三個月的物業(yè)管理費（也稱新項目的啟動資金） 5、為什么要收取維修資金？收費依據(jù)是什么？怎樣收費？ 答：1）目的： 為了更好地維護本小區(qū)的物業(yè)，確保小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后能夠得到有效與及時地修繕和更新、改造，并獲得相應的資金保障；因此業(yè)主應按照相關(guān)規(guī)定交納專項維修資金，以使物業(yè)能夠達到增值、保值及延長物業(yè)使用壽命目的。 2）收費依據(jù)： A、根據(jù)中華人民共和國主席令第六十二號《物權(quán)法》第六章第七十六條、七十九條對專項維修資金籌集及使用的明確規(guī)定執(zhí)行； B、根據(jù)國務院2003年9月1日起執(zhí)行的《物業(yè)管理條例》第二章七條四款之規(guī)定：業(yè)主應按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金，第五十四條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； C、根據(jù)建設(shè)部、財政部發(fā)布由2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第十二條規(guī)定：商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶；第十三條規(guī)定：未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。 3）收費標準： 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定以住宅買賣雙方簽訂《商品房買賣合同》約定中的建筑面積40元/㎡、非住宅建筑面積50元/㎡收取首期專項維修資金。 4）資金收取方式：業(yè)主收樓時到指定托管銀行（東莞銀行）進行繳存。 5）資金使用：住宅專項維修資金的使用將遵循方便快捷、公開透明，受益人和負擔人相一致的原則，在住宅共用部位、共用設(shè)施保修期滿后開始使用，當對全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，將有物業(yè)管理公司提出住房維修資金使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會通過后實施，對部分業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新改造的，有物業(yè)管理企業(yè)提出住房專項維修資金使用計劃，經(jīng)專有部分占建筑面積及人數(shù)2/3以上的業(yè)主通過后方可實施。 6）管理與監(jiān)督：住房專項維修資金的管理將實行統(tǒng)一繳存、委托銀行辦理專用資金賬戶、專戶存儲、按棟設(shè)帳、分戶核算、專款專用、所有人決策、定期公布、接受政府及業(yè)主監(jiān)督的管理原則，業(yè)主繳存的住房專項維修資金屬于全體業(yè)主所有，嚴禁挪作他用。 7）法律責任：違反《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》及《住房專項維修資金管理方法》相關(guān)規(guī)定，侵占、挪用住房專項維修資金的，將接受東莞市人民政府財政部門及房地產(chǎn)主管部門的依法處理。 6、物業(yè)管理費是否包括公共水電費分攤？ 答：根據(jù)印發(fā)《東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務收費管理實施細則》的通知(東價〔2010〕52號)的《東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務收費管理實施細則》“第十四條物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：（九）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費用（不含二次供水加壓電費）”，故物業(yè)管理費已包括公共水電費的分推，公共水電費分推是指：園區(qū)的道路路燈、樓道照明，二次供水加壓，變壓器變損（小區(qū)公用變壓器至住戶），水泵、電梯等運行產(chǎn)生使用的電費。 7、小區(qū)物業(yè)管理費從何時計收？ 答：根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，物業(yè)管理費的收取時間以開發(fā)商收樓通知書約定時間開始計收費用。 未經(jīng)綜合驗收的房屋不能交付使用，業(yè)主如果在明知該房屋未經(jīng)驗收即入住的，因該房屋質(zhì)量方面出現(xiàn)問題而給業(yè)主自己造成損失的，業(yè)主也應承擔相應的責任。但作為物業(yè)管理費來說，必須是在該房屋合法交付使用后才能收取。 按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十和二十一條規(guī)定，物業(yè)竣工后綜合驗收前屬于前期管理，前期管理費用由建設(shè)單位負責。未經(jīng)綜合驗收合格的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應當繼續(xù)承擔物業(yè)管理費用。 根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》（1998年頒布，現(xiàn)行）第二十條規(guī)定：“物業(yè)竣工后綜合驗收前的前期管理及其費用由建設(shè)單位負責，建設(shè)單位應當依照有關(guān)規(guī)定簽訂前期管理守則，并在售房時予以明示?！钡诙粭l規(guī)定：“建設(shè)單位必須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合驗收合格的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應當繼續(xù)承擔物業(yè)管理服務費用。” 8、對于售買或贈送的私家花園如何收取管理費？ 答：管理費的計收是按購房合同約定的建筑面積計算，對于贈送的私家花園，將根據(jù)雙方簽署的合同約定（最終以房產(chǎn)證標示之建筑面積計算）。私家花園不另外計收管理費，但如果業(yè)主要求物業(yè)公司對其花園提供服務的，將按有償服務形式另外收費。 9、房屋的免費保修年限？ 答：詳見《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容。 二、配套設(shè)施設(shè)備 1、室內(nèi)有哪些配套設(shè)施？ 答：1）配套：水表、電表、天燃氣表、強電箱、弱電箱、電話接口、寬帶接口、光纖到戶。 2）智能系統(tǒng)：可視對講、緊急按鈕、燃氣感應器、家庭安全報警 2、如何申請開通可視對講？是否收取開通費？保修期限？ 答：業(yè)主在裝修驗收合格之后，向管理處提出開通申請，由管理處負責登記、預約上門免費開通，保修期限為一年。 3、 如何開通天燃氣？怎樣收費？燃氣表的使用年限？ 答：由于天燃氣直接由東莞市新奧燃氣公司提供各項服務，故各項服務工作開直接致電燃氣熱線：95158咨詢、辦理業(yè)務。 4、 如何開通水電？水電表的保質(zhì)年限？入住后水電表壞了更換是否收費？ 答：1）①開通水：業(yè)主收樓后可以親臨或致電客戶服務中心辦理開通手續(xù)。 ②開通電：小區(qū)業(yè)主申請用電均需到供電公司窗口申請（為了方便客戶，客戶服務中心即可辦理代收資料報送工作），業(yè)主攜帶的資料包括身份證原件及復印件、產(chǎn)權(quán)證明文件（購房合同書、房產(chǎn)證或物業(yè)公司證明）及提供農(nóng)村商業(yè)銀行（農(nóng)村信用社）、工商銀行或建設(shè)銀行卡（儲蓄卡）、開戶人身份證原件及復印件，供電公司收到申請后三個工作日內(nèi)將派人前來安裝電表，不去申請則不予安裝。 2）水電表的保質(zhì)年限為1年。 3）入住后水電表壞了在保修期內(nèi)免費更換，在保修期外收費更換或業(yè)主自行購買更換。 5、電話、寬帶、有線電視如何開通？ 答：電話、寬帶、有線電視由業(yè)主自行申報開通。 6、 水、電、天然氣起止碼如何起計？ 答：交房時物業(yè)公司、開發(fā)商、業(yè)主三方到屋內(nèi)對房屋及各類設(shè)施、設(shè)備進行驗收時會當面抄錄水、電、燃氣的起碼，并交業(yè)主簽字認可。 7、 小區(qū)內(nèi)提供哪些娛樂設(shè)施和場所？ 答：為給小區(qū)業(yè)主提供舒適、舒心、健康的生活環(huán)境，配套有游泳池、棋牌室、咖啡廳、兒童游樂場、等。 三、管理服務 1、物業(yè)管理提供哪些服務？ 答：1）工程管理：主要是對物業(yè)及配套設(shè)備、設(shè)施的管理（包括供水、供電、供氣、通訊、照明、排水、排污、排氣以及其他公用休閑設(shè)施等）的維修、養(yǎng)護、管理，確保這些設(shè)備設(shè)施處于良好的運行狀態(tài)。 2）秩序維護：通過門衛(wèi)、巡邏、電視監(jiān)控等為防盜、放破壞、防意外災害事故以及防止其他違法行為而開展的一系列秩序維護工作，從而排除各種干擾，解除用戶的后顧之憂。協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進行安全防范。 3）消防安全：物業(yè)管理企業(yè)的每一個員工都成為義務消防員。通過貫徹“預防為主，防消結(jié)合”原則，認真做好消防日常管理、消防設(shè)備管理、消防演習和防火知識宣傳及火警應急處理等，達到預防火災發(fā)生、對火災隱患進行整改、最大限度地減少損失、確保業(yè)主和住戶的安全為目的。 4）環(huán)境衛(wèi)生：保潔員定時收集和清運垃圾廢物，經(jīng)常打掃衛(wèi)生、清洗地面等，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共地方和公用設(shè)施衛(wèi)生、整潔。 5）園藝綠化：主要包括道路綠化、公共地方綠化、公共設(shè)施綠化等，通過對花草樹木的設(shè)計、培植與養(yǎng)護，為住戶提供清新怡人、樹綠花香的生活環(huán)境。 6）車輛管理：統(tǒng)一物業(yè)區(qū)域的車輛停放，保持轄區(qū)內(nèi)的道路、過道等通暢，確保用戶車輛安全、避免損壞。 7）社區(qū)文化建設(shè)：定期舉辦社區(qū)文化活動主要是為了小區(qū)業(yè)主的文化生活，加強業(yè)主與公司、業(yè)主與業(yè)主之間的聯(lián)絡、營造和諧、健康的社區(qū)氛圍。往后的管理工作容易取得業(yè)主對管理工作的理解和支持。同時亦可鞏固光大地產(chǎn)的品牌形象，為以后開發(fā)打下堅實基礎(chǔ)。 8）其他服務：物業(yè)裝飾、裝修的管理服務；物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案的保管。 四、業(yè)主收樓答疑？ 1、誰是真正的業(yè)主？業(yè)主和住戶的區(qū)別在哪里？ 答：《物業(yè)管理條例》第六條明確指出，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。即只有擁有物業(yè)的所有權(quán)的人（房屋的產(chǎn)權(quán)擁有者）才是真正的業(yè)主，而租戶包括業(yè)主的親友均不能稱為業(yè)主。 住戶是指該房的居住人或使用人稱為住戶，住戶對房屋只有居住權(quán)，無權(quán)售賣。 2、如何辦理收樓手續(xù)？需攜帶什么資料？ 答：業(yè)主至收到《物業(yè)交付使用通知書》起，以《收樓通知書》上的收樓時間為準，攜帶業(yè)主身份證原件及復件、兩張一寸彩色照片、收樓通知書到物業(yè)客戶中心辦理收樓手續(xù)。 3、如果業(yè)主本人沒有時間，可否委托家人收樓？需怎樣辦理？ 答：以購房合同登記的名字為準，若業(yè)主本人沒有時間安排收樓而委托家人或別人時，按照相關(guān)法律規(guī)定需出示業(yè)主委托書（或委托公證書）、委托人身份證原件及復印件、受委托人身份證原件及復印件、收樓通知書及業(yè)主一寸彩照兩張即可辦理收樓手續(xù)。 4、業(yè)主名有幾個的，是否只需其中一位親臨辦理即可？ 答：若商品房買賣合同里有注明幾個業(yè)主名的，其中一個業(yè)主來辦理收樓手續(xù)的也可以。 5、能否出示“五證二書”，能不能復印一份帶走？ 答：所謂“五證”是指：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》；《東莞市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證書》。 “二書”是指：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》 “五證”不可以帶走，“二書”可以帶走。 6、管理處的上班時間是多少，電話？下班后還可以收樓嗎？ 答：管理處工作時間： 1）客戶服務中心電話：22883390、22883391 ； 上班時間：早上8：00------21：00 下班后電話將轉(zhuǎn)線至監(jiān)控中心。 2）監(jiān)控中心服務電話：22883390、22883391 （21：00-----凌晨8：00）為業(yè)主提供24小時服務。 3）若因業(yè)主工作繁忙白天沒有時間來收樓，要求下班后來收樓的，需提前進行預約，管理處將安排相關(guān)工作人員進行加班等候業(yè)主前來收樓，為確保業(yè)主收樓流程暢通有效，建議業(yè)主最好按管理處的上班時間來辦理相關(guān)手續(xù)。 7、房屋的建筑面積和套內(nèi)面積以什么為標準？如何得出？ 答：最終以房產(chǎn)管理部門測繪的測量為準，按《房屋買賣（預售）合同》中約定處理。 8、如果實際面積與購房合同所登記的銷售面積有偏差如何處理？ 答：對此問題，房地產(chǎn)公司始終依照政府有關(guān)管理規(guī)定及預售契約的有關(guān)約定，按照《廣東省商品房買賣合同》細則執(zhí)行；商品房交付使用后，合同約定計價面積與產(chǎn)權(quán)登記面積為準；產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定計價面積發(fā)生差異（含誤差、下同），雙方可按以下原則處理： 1）差異值為+0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的,買賣雙方不作任何補償； 2）差異值為+0.6%以上（不含本數(shù)）至+3%以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補； 3）差異值超過+3%以上（不含本數(shù)）的，買受人可選擇多退少補或退回所購商品房。 面積差異百分比= 產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定計價面積 X100 合同約定計價面積 最終以測繪的測量為準，按《房屋買賣（預售）合同》中約定處理 9、房屋這么多的質(zhì)量問題（如：空鼓、裂縫）是否可以不交管理費？ 答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費用是違反物業(yè)服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應當與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。房屋質(zhì)量問題是由開發(fā)商造成的，不屬于物業(yè)管理公司負責的范疇，因物業(yè)管理與房屋買賣是兩種不同的獨立的法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人，業(yè)戶一般不應該因開發(fā)商的問題而拒絕交付物業(yè)管理費。業(yè)戶只要實際接收了物業(yè)，在擁有該物業(yè)的過程中已享受了服務，就有繳交管理費的義務，對于房屋質(zhì)量缺陷，業(yè)戶可另行與開發(fā)商協(xié)商維修。 10、因室內(nèi)遺、漏工程問題可否因此不收樓？ 答：任何一件產(chǎn)品的設(shè)計者和生產(chǎn)者都將力求完美，我們每一套房子也一樣，在交房前已通過政府相關(guān)部門的檢查、驗收，對部分業(yè)主在收樓中發(fā)現(xiàn)室內(nèi)遺、漏工程以及入住后出現(xiàn)的工程和設(shè)備設(shè)施（國家相關(guān)法律保修期內(nèi)）問題，已要求相關(guān)施工單位成立維修小組處理。同時業(yè)主也可將上述問題匯總在《客戶收樓書》中，開發(fā)公司將按照國家規(guī)定的保修期進行保修。 11、收樓后房屋的質(zhì)量問題如何維修？ 答：對于業(yè)主收樓時所發(fā)現(xiàn)的房屋工程質(zhì)量問題，管理處將進行記錄在案，并要求相關(guān)施工單位或成立維修小組按保修期進行保修處理。 12、地面/內(nèi)墻面為什么有裂紋？ 答：建筑材料的熱脹冷縮、粉刷層與墻體兩種材料粘合不好產(chǎn)生裂紋。這種小裂紋不會影響入住、使用、裝修。業(yè)主在裝修時可以解決。 13、保修期以及因其他原因未約定時間收樓，物管費如何計算？ 答：以交房約定的房屋交付使用日期起算或者提前收房的時間為準。 14、室內(nèi)為什么不敷設(shè)線路？ 答：購房合同中約定為毛坯房，室內(nèi)管線的敷設(shè)由業(yè)主裝修自行負責。 15、如何辦理出入智能卡（如：業(yè)主、住戶證）？需要什么資料？一戶可免費辦理幾張智能卡？ 答：按照《東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務收費管理實施細則》的通知（東價{2010}52號）中第二十一條規(guī)定：物業(yè)小區(qū)實行出入證管理的，應當為業(yè)主免費提供每戶不少于3張出入證（其中有車位的不少于1張車輛出入卡），業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞等需要重新辦證的，物業(yè)服務企業(yè)可按制作成本收取工本費；景湖時代城業(yè)主需辦證智能出入證的，需攜帶本人身份證（戶口本、駕駛證、臺灣同胞證、港澳證）有效證件原件或復印件、一寸彩照兩張到客戶服務中心辦理辦證手續(xù)，辦理住戶證件時必須同業(yè)主本人確認同意后方可辦理。 16、為什么業(yè)主登記時要張貼照片 答：為了我們?nèi)w工作人員能夠更快的認識和熟悉業(yè)主。 17、可否不填寫業(yè)主家庭情況登記表？ 答：希望各位業(yè)主能夠配合我們的工作盡量詳細填寫，特別是常住人口的情況、業(yè)主聯(lián)系電話包括緊急聯(lián)系電話，目的就是為了更好的服務業(yè)主，了解業(yè)主，出現(xiàn)緊急情況及時通知業(yè)主，社區(qū)活動等緊急通知也能夠以最快速度傳遞給業(yè)主。 18、門禁IC卡如何使用？如不慎丟失怎么辦？損壞怎么辦？操作權(quán)限如何？ 答：門禁IC卡是業(yè)主進出小區(qū)的通行證和電子鑰匙，嚴禁轉(zhuǎn)借，請勿污損、扭轉(zhuǎn)、接近磁體或強磁區(qū)域，請注意保管。若遺失IC卡須盡快向管理處掛失，物業(yè)管理員會及時取消該卡的功能。IC卡若損壞或無法使用，需另行補辦，交納押金20元/張，損失或遺失押金不退，IC卡僅供本單元業(yè)主使用，不通用，各單元的業(yè)主職能用作進入自住單元，不能進出其他單元。有車業(yè)主在交納停車費后可以和車場管理系統(tǒng)通用。 19、小區(qū)的詳細地址？郵編多少？ 答：東莞市常平鎮(zhèn)環(huán)城路袁山貝路段譽景名居 523560 20、學生就讀問題如何解決？有哪些分配學校？是否有學生接送服務？ 答： 3）本小區(qū)不提供學生接送服務，可以協(xié)助聯(lián)系其他業(yè)主們由業(yè)主自行組織學生接送服務。 21、申請辦理房產(chǎn)證如何辦理？ 答：以律師的答復為準。 五、裝修服務答疑 1、業(yè)主能否自建裝修？ 答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修需具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位和公司提供設(shè)計方案和圖紙、營業(yè)執(zhí)照等，由所在的物業(yè)服務管理企業(yè)批復同意施工后方可進行室內(nèi)裝修，若業(yè)主要求自行室內(nèi)裝飾裝修的，由業(yè)主自行承擔相關(guān)的一切責任。 2、裝修申請如何辦理，需要什么資料？一定要業(yè)主本人親臨嗎？ 答：業(yè)主提供：業(yè)主本人身份證或復印件、《裝修申請書》、裝修平面圖及裝修材料說明，并簽訂《裝修承諾書》；若受業(yè)主委托的需提供：業(yè)主本人身份證原件及復印件、業(yè)主委托書、受委托人身份證原件及復印件、《裝修申請書》、裝修平面圖及裝修材料說明，并代簽訂《裝修承諾書》。 裝修單位提供：1）營業(yè)執(zhí)照副本及資質(zhì)證書復印件（需加蓋紅色公章）、法人代表委托書（加蓋紅色公章）； 2）施工人員身份證（或暫住證）、電工證（IC卡式）復印件； 3）施工圖紙（包括：平面圖、墻體改動圖、電路圖、給排水布置圖、電路系統(tǒng)圖、用電負荷表、天花圖、防水施工方案，比例1：100） 4）裝修施工人員相片2張/人； 5）《家居裝修合同》復印件。 3、裝修審批需多少時間？ 答：管理處自收到合格完整的裝修申請書、圖紙等資料起三個工作日內(nèi)進行批復。 4、裝修手續(xù)如何辦理？ 答：最終以管理處經(jīng)理批復為準，由物業(yè)客服中心客服助理負責通知業(yè)主或裝修負責人攜帶資金到客服前臺辦理裝修入場手續(xù)，待業(yè)主或裝修負責人親臨客服中心后，由客服助理負責填寫《裝修施工許可證》及《裝修施工人員出入證》，然后再讓業(yè)主或裝修負責人到財務交納裝修保證金（3000元）和裝修垃圾清運費（建筑面積4元/㎡），方可辦理裝修入場。 5、裝修時為何要交保證金和垃圾費，以何為依據(jù)？ 答：根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)省物價局關(guān)于加強物業(yè)服務收費管理有關(guān)問題的通知》東價〔2007〕20號“七、業(yè)主對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修的，物業(yè)管理企業(yè)可按如下規(guī)定收取相關(guān)裝修管理費用： 1）、裝修垃圾清運費。裝修產(chǎn)生的垃圾（余泥）由業(yè)主或使用人自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運費用由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)裝修的具體情況，按房屋建筑面積不超過4元/平方米的標準協(xié)商確定。 2）、證件工本費。物業(yè)管理企業(yè)對裝修工人出入實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過30元/證的標準收取押金，證件完好退回的應如數(shù)退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費。 3）、裝修保證金（押金）。在業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人進行房屋裝修時，物業(yè)管理企業(yè)可向業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。裝修保證金（押金）標準由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位在裝修協(xié)議中約定，但住宅物業(yè)的裝修保證金標準不得超過8000元。 裝修保證金（押金）用于裝修對物業(yè)公共部位損壞的修復。裝修未對公共部位造成損壞的，物業(yè)管理企業(yè)應在裝修驗收合格后3個月內(nèi)退還裝修保證金（押金）。 　　物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位計算裝修損壞賠付標準時，應出示修復的工（料）價單。 4）、除上述費用外，物業(yè)管理企業(yè)不得強制收取與裝修管理相關(guān)的其他任何費用。 6、裝修垃圾費可不可以不交，由自行清理？ 答：若業(yè)主不愿交納裝修垃圾清運費的，由業(yè)主自行清理裝修垃圾，并用麻布袋裝好再安排裝修搬運工直接搬運上車，需注意的是業(yè)主自行清理裝修垃圾的，不可將自家的裝修垃圾堆放在公共、公用或指定的裝修垃圾堆放點進行存放。 7、裝修時一定要做防白蟻嗎？可不可以自己做？ 答：因為裝修中大量使用木檔、木地板、護墻板凳各種木制品，為白蟻的棲息和繁殖提供了廣闊和豐富的食物來源，而氣候變暖和白蟻生活學性的變化，使白蟻對環(huán)境的適應能力大大增強，致使各類房屋裝修后的白蟻危害頻頻發(fā)生。 1） 根據(jù)《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》（中華人民共和國建設(shè)部令第130號） 第二條 本規(guī)定適用于白蟻危害地區(qū)城市房屋的白蟻防治管理。 本規(guī)定所稱的城市房屋白蟻防治管理，是指對新建、改建、擴建、裝飾裝修等房屋的白蟻預防和對原有房屋的白蟻檢查與滅治的管理。 　　凡白蟻危害地區(qū)的新建、改建、擴建、裝飾裝修的房屋必須實施白蟻預防處理。 第十四條　原有房屋和超過白蟻預防包治期限的房屋發(fā)生蟻害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理單位應當委托白蟻防治單位進行滅治。 房屋所有人、使用人以及房屋管理單位應當配合白蟻防治單位進行白蟻的檢查和滅治工作。 第二十條 房屋所有人、使用人或者房屋管理單位違反本規(guī)定第十四條規(guī)定的，房屋所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，可以對責任人處以1000元的罰款。 2）根據(jù)《東莞市房屋白蟻防治管理辦法》 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)房屋的白蟻防治管理。 　　本辦法所稱的房屋白蟻防治管理，是指對新建、改建、擴建、裝飾裝修等房屋的白蟻預防和對原有房屋的白蟻檢查與滅治的管理。 第九條 新建、擴建、改建、裝飾裝修的房屋，必須實施白蟻預防處理，建設(shè)單位應將白蟻預防工程列入基建項目內(nèi)容，并將白蟻預防費用列入工程概預算。 第十五條 原有房屋和超過白蟻預防包治期限的房屋發(fā)生蟻害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理單位應當委托具有白蟻防治資質(zhì)的單位進行滅治。 　　房屋所有人、使用人以及房屋管理單位應當配合白蟻防治單位進行白蟻的檢查和滅治工作。 第二十二條 房屋所有人、使用人或者房屋管理單位違反本辦法第十五條規(guī)定的，市房產(chǎn)行政主管部門可以對責任人處以1000元以上1萬元以下的罰款。 根據(jù)上述相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在房屋裝修時，請專業(yè)的防治機構(gòu)進行白蟻預防處理。 8、裝修保證金和工卡押金何是可以退還？ 答：業(yè)主室內(nèi)裝修完畢時，須向管理處提出房屋室內(nèi)裝修竣工驗收，以驗收合格即日起5天內(nèi)可退還《裝修施工人員出入證》押金，90個工作日之內(nèi)方可退還裝修保證金。 9、正常裝修施工時間是多少？可以加班施工嗎？ 答：按照譽景名居的裝修管理規(guī)定裝修施工時間為： 1）平日（周一至周五）上午8：30——12：00，下午14：00——18：00，若有大噪音施工的上午需推遲開工時間至9：00； 2）雙休日及節(jié)假日不允許有大噪音施工，若趕工在無噪音施工的前提下，需到客服中心辦理申請加班手續(xù)，且上午施工時間為9：00。 3）按照市建委、市規(guī)委、市國土房管局《關(guān)于加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定(試行)》每日12時至14時，18時至次日8時，不得從事敲、鑿、刨、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修活動。 10、如何辦理裝修加班申請？ 答：需由業(yè)主本人或裝修負責人攜帶業(yè)主證或裝修負責人工卡到客服中心辦理，且須提前一天申請辦理裝修加班手續(xù)，方可進行加班裝修，且屬于無聲操作尚可。若業(yè)主或裝修負責人未經(jīng)申請直接加班裝修且有噪音影響它人引起投訴的，管理處將給予勸告，若屢次勸告不改且不補辦手續(xù)者，管理處將進行停水停電處理，并將裝修施工人員逐出小區(qū)。 11、裝修施工期間的物品放行如何辦理及確認？ 答：裝修施工期間的物品材料放行：需業(yè)主本人或裝修負責人親臨客服中心辦理，若業(yè)主本人沒時間或不在現(xiàn)場的，客服中心將去電同業(yè)主本人確認裝修材料及物品的放行，在確認無誤的情況下客服中心方可開據(jù)物品放行條給予放行；若未經(jīng)業(yè)主同意或聯(lián)系不上業(yè)主本人的，禁止放行任何物品及材料； 裝修施工期間工具的放行：需由裝修負責人攜帶證件親臨客服中心辦理。 12、裝修期間何種情況為違規(guī)？ 答：1）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； 2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間； 3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； 4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施。降低節(jié)能效果； 5）未經(jīng)批準，不得搭建建筑物、構(gòu)建物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃氣管道和設(shè)施。 13、裝修現(xiàn)場有疑問的需找哪一位咨詢和處理？ 答：業(yè)主在進行房屋裝修時如有不明之處或疑問歡迎來電咨詢客戶服務中心，客戶服務中心將進行逐一回答或派請負責區(qū)域的物管員或水電工到現(xiàn)場進行解答及處理。 14、裝修入場手續(xù)如何辦理？有無具體要求？ 答：業(yè)主或裝修負責人到客服中心辦理《裝修施工許可證》、《裝修施工人員出入證》，并交納相關(guān)的費用之后，進行裝修進場，但進場裝修前需進行水電交接，并安裝漏電開關(guān)等。 15、客戶裝修不登記備案是否不予以放行？ 答：1）根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三章第十三條：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)申報登記。 2）從冶安角度，管理處有義務對進出的人員做好登記手續(xù)。 16、裝修材料如何進出？車輛限高多少？ 答：由于地庫限高2．1米，為了維護好地庫停車場的環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護工作，故所有裝修材料送裝修通道停放于路邊后用手推車轉(zhuǎn)運進入地庫。 17、裝修垃圾的堆放點在何處？ 答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應當按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。 景湖時代城一期的裝修垃圾的堆放點統(tǒng)一暫定在3號樓2單元的負一層地庫（靠負一層電梯廳出入口的側(cè)旁） 18、如何辦理裝修延期？延期時間是多少？ 答：由業(yè)主本人或裝修負責人攜帶過期的《裝修施工許可證》原件及《裝修施工人員出入證》到客服中心辦理裝修延期手續(xù)，需交納《裝修施工人員出入證》延期工本費10元/個；延期時間為：延期最長不超過兩個月。 19、當裝修完畢時，如何辦理裝修驗收手續(xù)？ 答：1）房屋裝修完畢后應及時通知管理處進行驗收，并領(lǐng)取《裝修竣工驗收申請表》，由業(yè)主、裝修負責人、物管員、工程維修部進行現(xiàn)場驗收；房屋驗收應由業(yè)主本人或其委托人與我方、裝修商三方到場驗收，我方會站在業(yè)主立場盡量為業(yè)主查找問題，但我司無權(quán)代業(yè)主驗收。 2）驗收時出現(xiàn)有違章項目，如損壞結(jié)構(gòu)，加封陽臺，破壞外墻，安裝防盜網(wǎng)，曬衣架安裝不合規(guī)定，安裝空調(diào)不按規(guī)定，衛(wèi)生間、廚房出現(xiàn)滲、漏、堵等，責令整改，拒不整改者，管理處不予驗收，并按有關(guān)規(guī)定上報主管部門依法解決。 20、是否配有裝修鑰匙？ 答：房屋交樓時已移交入戶門鑰匙，沒有配有裝修鑰匙，業(yè)主可以自行配裝修鑰匙（自裝的防盜門配有裝修鑰匙） 21、裝修期間臨時工人如何辦理出入手續(xù)，可否不用辦理裝修人員出入證？ 答：對于裝修期間的臨時施工人員，只需出入施工一兩天者，可攜帶本人身份證由裝修負責人到客服中心免費開據(jù)《臨時施工人員放行條》，無須辦理《裝修施工人員出入證》和繳費，但如若有安全類的事故發(fā)生將由業(yè)主或裝修負責人自行負責。 22、裝修時的防水試驗是否要通知管理處驗收？ 答：對廚房、洗手間、煙道等部位施工時應注意防水處理。如因施工原因破壞防水層造成樓板滲漏水，由裝修單位負責修復并承擔一切費用。管理處會站在業(yè)主立場盡量為業(yè)主查找問題，但我司無權(quán)代業(yè)主驗收。 23、因個人愛好和節(jié)能，公共部位、天面能否安裝衛(wèi)星接收裝置、太陽能熱水器等？ 答：除非合同另有約定，房屋的公共頂層的所有權(quán)、使用權(quán)屬于本棟樓的全體業(yè)主，因房屋的頂層有隔熱層、消防設(shè)施、避雷設(shè)施等，所以不允許安裝。 復式露臺雖屬私有部位，但安裝衛(wèi)星接收裝置需申請經(jīng)有關(guān)部門同意后方可安裝，其經(jīng)后所造成的一切事故或責任均由使用人承擔。如：安裝不牢固脫落傷人等。 因為安裝太陽能熱水器會破壞樓宇外立面的美觀度，其次會導致屋頂保溫層破裂，使屋頂滲水，再則要考慮避雷安全，所以不同意安裝太陽能熱水器。 24、為了防盜，能不能將陽臺和窗戶安裝防盜網(wǎng)？ 答：根據(jù)《東莞市建筑立面管理暫行辦法》第十條規(guī)定：所有建筑物不得外設(shè)防盜網(wǎng)；需要內(nèi)設(shè)防盜網(wǎng)的，陽臺防盜網(wǎng)不得超出建筑物外邊線，門窗防盜網(wǎng)應設(shè)在玻璃線以內(nèi)，且應采用堅固、耐用、防銹材料，保證外型美觀，并在防盜網(wǎng)上設(shè)置符合消防使用的安全門；要統(tǒng)一施工，工程竣工時與主體建筑一并驗收交付使用。況且，加裝防盜網(wǎng)、遮陽棚將會影響房屋的外觀統(tǒng)一，也不符合消防安全的管理。 25、不給安裝防盜網(wǎng)，家里被盜是不是由物業(yè)管理來負責承擔？ 答：物業(yè)管理只是就物業(yè)對公共區(qū)域進行安全防護，并未與業(yè)主簽定保管合同，所以： ①、保安不等于保管員，物業(yè)管理公司也不等于保險公司； ②、偷盜是社會性質(zhì)的問題，應由國家、保安、業(yè)主自己共同防護； ③、保安的職責是配合公安機關(guān)發(fā)現(xiàn)問題，及時上報，保護現(xiàn)場，提供證據(jù)； ④、物業(yè)管理公司有義務協(xié)助報案、取證、向保險公司索賠。 26、入戶門可不可以安裝防盜門？ 答：為了對房屋外觀統(tǒng)一管理，讓業(yè)主的物業(yè)增值、保值，也為了考慮業(yè)主自身和財產(chǎn)的安全，業(yè)主各戶可以安裝防盜門，但必須按照物業(yè)管理所規(guī)定的統(tǒng)一尺寸和顏色。 27、我家要將書房改為廚房怎么申請？ 答：按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：不可將沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房等，所以不能進行更改。 28、室內(nèi)房間飄窗護欄能不能拆除？ 答：室內(nèi)房間的飄窗護欄是考慮業(yè)主的自身安全而安裝的，建議業(yè)主不要拆除；若業(yè)主強烈要求拆除的，需簽署一份有關(guān)的承諾書，因拆除飄窗護欄而造成的安全事故由業(yè)主自行承擔。 29、可否改變住房用途？比如辦公用？ 答：住房不能作辦公用，因為《物業(yè)管理條列》明確規(guī)定不得改變房屋使用用途，《物權(quán)法》第77條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 30、空中花園能否封閉起來？有何具體要求？ 答：空中花園不可以封閉，空中花園只可以種植簡單的小植物裝飾，不可以搭建、修建任何構(gòu)建物。 31、能不能安裝雨蓬？ 答：根據(jù)《東莞市建筑立面管理暫行辦法》第十四條規(guī)定：建筑物的屋面和裙樓的平臺上不準安裝鐵罩等構(gòu)架，不得擅自搭建任何建（構(gòu)）筑物。加裝遮雨（陽）棚將會影響房屋的外觀統(tǒng)一，故本小區(qū)不允許安裝雨蓬。 32、裝修時破壞電梯或公共設(shè)施或自家煙道管怎么辦？ 答：1）電梯是業(yè)主的共有共用財產(chǎn)，裝修施工運送材料而破壞電梯的，需照價賠償； 2）排煙管道是屬于公共所用，裝修施工時破壞煙管道必須自行進行恢復、修繕。 33、裝修時用料及新建墻體的用質(zhì)要求？ 答：1）裝修材料須盡量采用防火材料、環(huán)保材料； 2）凡經(jīng)改動的墻體、加建墻，必須使用輕質(zhì)材料； 3）裝修用沙、石、磚等裝飾材料袋裝后方可進入物業(yè)單位； 4）若裝修材料在搬運過程中損壞公共設(shè)施，裝修單位需在指定時間內(nèi)修復，同時需承擔一定數(shù) 額違約金； 5）裝修材料運載時間為上午9：00~11：00，下午15：00~17：00，其它時間不得進入。 34、安裝空調(diào)有何要求？是用鐵架還是不銹綱架？ 答：空調(diào)機應按管理處統(tǒng)一規(guī)劃的位置安裝，不得破壞樓宇結(jié)構(gòu)，穿壞墻體，并注意以下事項： 1）多層或高層住戶如安裝冷氣機請利用特備的冷氣機位，任何住戶在考慮、安裝冷氣機時，先向物業(yè)服務中心提出申請，須按照物業(yè)服務中心指定的統(tǒng)一位置安裝，即冷氣機室外機須安裝于物業(yè)服務中心指定的外墻空調(diào)位內(nèi)。 2）各冷氣機預留位置設(shè)有引水管孔，冷氣機冷凝水管必須接到引水管孔中，避免對其他單元造成不便或影響。如有需要，冷氣機冷凝水管亦可室內(nèi)走管，引致室內(nèi)排水管位置排放。 3）安裝空調(diào)需重新開孔的請先通知物業(yè)服務中心；在開孔過程中，如遇有鋼筋，請離開重鉆， 并做好安全防護。 4）冷氣機室外機不得安裝樓宇公共外墻位置。如因特殊情況需將冷氣機室外機懸空安裝于陽臺的，須安裝于物業(yè)服務中心指定的陽臺欄桿扶手以內(nèi)位置。冷氣機室外機的承托架、膨脹螺栓必須使用不銹鋼材料，以免生銹影響外墻外觀； 5）在外墻敷設(shè)的空調(diào)銅管，須套PVC膠管，彎接處加裝彎頭且PVC膠管需貼在墻面并噴上與外墻一樣顏色的油漆。 35、外墻磚的材料管理處是否有，怎樣收費？ 答：外墻磚的材料管理處有貨提供，具體收費按照財務處提供的價格表為準。 六、入住答疑 1、每個月何時出繳費單，繳費單出來后是發(fā)放到業(yè)主家還是信箱？ 答：業(yè)主入住后，管理處財務處將在每月15號前出繳費通知單，客戶服務中心將繳費通知單派發(fā)到每一戶業(yè)主的信報箱內(nèi)，也就是業(yè)主可以在每月15---20號親臨管理處財務進行繳費，上月的費用當月繳清。 2、銀行劃賬需要辦理什么手續(xù)和資料？哪家銀行？ 答：（1）本小區(qū)的銀行劃賬是東莞市農(nóng)村信用社。 （2）銀行劃賬需要辦理手續(xù)和資料有：業(yè)主攜帶本人身份證、銀行活期存折本、購房合同前來管理處財務室簽訂《扣帳劃款授權(quán)委托書》。 3、小區(qū)有沒有定期消殺？ 答：小區(qū)委托專業(yè)消殺公司進行每周一次的定期消殺工作，特殊情況（如節(jié)日前）另外安排消殺工作。 4、小區(qū)的景觀水池多久清洗一次？ 答：小區(qū)的景觀水池每月清洗一次，平時利用消毒劑、打撈樹葉垃圾等進行維護工作。 5、小區(qū)是不是每層公共的樓道都配放一個垃圾桶？ 答：為了維護和保持樓道的居住環(huán)境，避免樓道的異味污染，故小區(qū)的每層公共的樓道不配放垃圾桶，統(tǒng)一在每單元的一層大堂外門口位置、負一層電梯廳出口位置各配置一個垃圾桶集中收集、處理垃圾。 6、小區(qū)的每棟公共樓道清潔是怎樣安排的，一天幾次？ 答：小區(qū)的每棟公共樓道清潔一般情況是上午進行拖地清潔工作、下午進行抹擦清潔工作。 7、每天清早保潔員何時收運生活垃圾，會不會同業(yè)主的上班時間相沖突（電梯）？ 答：為了避免與業(yè)主的上班時間相沖突（電梯），每天清早保潔員控制在8:30以后收運生活垃圾。 8、我家住的樓層高，如果沒電，電梯停運了怎么辦？ 答：本小區(qū)的電梯在停電的情況下設(shè)立卻換發(fā)電機進行發(fā)電工作，保證電梯的正常運行。 9、陽臺可不可以放置花盆類的物品？ 答：為了避免受刮風、臺風天氣等高空墜物的意外事故發(fā)生，特提醒業(yè)戶不要在陽臺放置花盆類或其他的物品。 10、小區(qū)可以養(yǎng)寵物的嗎？為何有這么多的小狗到亂竄，如果咬到小朋友怎么辦？ 答：目前國家政策未有明文規(guī)定不能飼養(yǎng)寵物，但對飼養(yǎng)寵物有相對的約束如： （1） 禁止養(yǎng)大型犬和烈性犬，小型寵物犬必須辦理養(yǎng)犬證及檢疫證，必須拴養(yǎng)或圈養(yǎng)，遛狗時應專人看護。 （2） 飼養(yǎng)小型犬，應遵守社會公德及小區(qū)管理規(guī)定，外出遛狗必須有人陪護并隨手清理犬類的大小便，外出時間較長時，須妥善安置。 （3） 狗咬人或嚇人的情況，養(yǎng)狗的主人應主動向受害者道歉，積極協(xié)助打狂犬疫苗及隨后診治，協(xié)商給受害者以適當?shù)难a償，并承擔由此帶來的一切責任。 11、樓上總高空拋物怎么辦？ 答：根據(jù)《東莞市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》內(nèi)容規(guī)定：亂倒生活廢棄物的，從高空、建（構(gòu)）筑物向外擲物、潑水的，隨意拋棄死禽畜的，按每次（頭）處以１００元以上２００元以下的罰款。高空拋物造成人身傷害的，視情節(jié)輕重，依法追究責任；高空拋物導致他人傷害，如不能舉證當事人賠償，則損失賠償由整棟業(yè)主共同承擔。 12、鄰居家太吵了，影響我家休息怎么協(xié)調(diào)？ 答：若有鄰居影響您的正常作息，請致電客戶服務中心，我們會安排工作人員上門與對方進行協(xié)調(diào)工作。 13、業(yè)主不住本小區(qū)，準備出租，為了方便是不是可以將鑰匙托管在管理處？ 答：業(yè)主欲出租房屋的，可以到管理處辦理鑰匙托管手續(xù)： 1）業(yè)主需提供身份證或業(yè)主證并帶上需托管的鑰匙，簽署《托管鑰匙委托書》和《托管鑰匙登記表》，物業(yè)客服中心將給《托管鑰匙委托書》的紅聯(lián)單據(jù)給業(yè)主做為鄰取或回收鑰匙的憑證。 2）業(yè)主回收鑰匙時必須親自攜帶《托管鑰匙委托書》紅聯(lián)到客服中心鄰取鑰匙，并在回收欄簽署名字； 3）物業(yè)客服中心只承擔保管鑰匙責任，不承擔業(yè)主家財產(chǎn)及家居安全，若有房地產(chǎn)中介借用鑰匙看房，需由業(yè)主本人來電知會和確定，并按規(guī)定的借用時間內(nèi)退還。若限時不還者，管理處將按看房規(guī)定對房地產(chǎn)中介進行處罰，或業(yè)主來電告知原由。 14、如何辦理出租手續(xù)？ 答：業(yè)主的房屋出租需業(yè)主主動帶領(lǐng)租戶一起攜帶資料到客服中心辦理出租手續(xù)： 業(yè)主提供：業(yè)主身份證或業(yè)主證，抄表結(jié)算至當天的費用，并簽署《業(yè)主委托書》； 租戶提供：租戶本人身份證、《租賃合同》、兩張一寸彩照，并簽署《租戶承諾書》，辦理智能出入證。 15、如何租戶不及時交納相關(guān)費用和租金該怎么處理？ 答：租戶應按簽訂的《租賃合同》中約定，定時繳納物業(yè)相關(guān)的費用和房屋租金，若租戶不及時或?qū)掖卟焕U，主業(yè)可以按合同的約定收取相應的違約金，也可以委托管理處進行停水停電甚至按合同的約定回收該房屋。 16、租戶潛逃，所欠的相關(guān)費用由誰來支付？ 答：根據(jù)《東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務收費管理實施細則》的通知（東價{2010}52號中第十七條規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。所以若租戶所欠費用由業(yè)主來支付。 17、業(yè)主或租戶的物品放行怎樣申請？ 答：1）業(yè)主的物品放行：需業(yè)主攜帶本人的身份證或業(yè)主證到客服中心開據(jù)《物品放行條》即可； 2）住戶/保姆的物品放行：需由業(yè)主本人帶領(lǐng)或致電物業(yè)客服中心確認后，方可開據(jù)《物品放行條》； 3）租戶的物品放行：若租戶退租放行物品的，需抄表結(jié)清管理處的相關(guān)費用，并已取得業(yè)主同意放行的，客服中心已同業(yè)主本人確認無誤后方可開據(jù)《物品放行條》放行，由護衛(wèi)服務部跟進。 18、管理處有沒有每個月向租戶催繳費用？ 答：根據(jù)《東莞市物價局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務收費管理實施細則》的通知（東價{2010}52號中第十七條規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 物業(yè)管理服務費按月收取，各業(yè)主需在每月繳交當月物業(yè)服務費。每月10號前管理處財務會向業(yè)主信報箱派發(fā)費用清單，業(yè)主可直接前往物業(yè)服務中心財務交納，現(xiàn)金繳付為每月 30 號前，銀行轉(zhuǎn)賬為每月 15 號前。對逾期未繳者，物業(yè)管理公司有權(quán)按日息3‰收取違約金及催繳手續(xù)費用，甚至可代表全體業(yè)主采取有效的手段和適當?shù)姆尚袆舆M行追繳，追繳所產(chǎn)生的費用由該欠費業(yè)主承擔。 業(yè)主與租戶在出租房屋約定好交納物業(yè)服務費用，管理處每月派發(fā)費用清單通過信報箱或上門進行派發(fā)，催繳單會通過信報箱或上門、致電、郵遞等進行催繳工作，派單和催繳工作我們管理處按相關(guān)規(guī)定直接向業(yè)主進行。 19、小區(qū)多久組織一次社區(qū)活動？ 答：小區(qū)從2011年起定期組織開展社區(qū)活動，一年不少于4次。 20、我家的水壓不穩(wěn)定怎么處理？ 答：水壓不穩(wěn)定有多種原因，需安排工程維修部人員到現(xiàn)場查看才能確定處理的方案。 21、墻體滲水、裂縫怎么處理？ 答：產(chǎn)生此質(zhì)量問題的原因有很多，需安排物管員前往該單元查看現(xiàn)場，待查找出原因后再進行逐步跟進和處理，若房屋質(zhì)量問題在保期內(nèi)的，管理處應聯(lián)系建設(shè)單位進行保修處理。 22、樓上衛(wèi)生間滲水下來怎么處理？ 答：根據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理》規(guī)定，若因一方使用原因而侵害他方權(quán)益的，應停止侵害，并賠償由此而造成的損失。所以樓上衛(wèi)生間裝修時因防水未處理好而導致滲水到樓下影響他人生活的，樓上有責任負責修繕，并賠償樓下造成的損失。 23、如果業(yè)主無人在家，發(fā)生緊急情況（如：爆水管、火災）怎么辦？ 答：當業(yè)主無人在家卻出現(xiàn)爆水管時，管理處將第一時間安排關(guān)閉水閘，阻止水繼續(xù)漫流，然后由客服中心致電通知業(yè)主及家人及時回家處理；如遇火災的情況，由于業(yè)主不在家門已被上鎖，在無法進入的情況下只能報火警，并及時通知業(yè)主及家人回家處理，所以業(yè)主必須要在管理處登記至少一個有效的手機號碼，以便緊急時聯(lián)系。 24、如何辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)？ 答：1）原產(chǎn)權(quán)人辦理手續(xù)流程: a、 原產(chǎn)權(quán)人提供本人身份證、業(yè)主證以及原收樓資料。 b、客戶助理確認原產(chǎn)權(quán)人身份，安排電工抄表。 c、收費員收取原產(chǎn)權(quán)人相關(guān)費用。 d、客戶助理收回業(yè)主證及原收樓資料。 e、客戶助理辦理原產(chǎn)權(quán)人的物料放行事項。 2) 現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人辦理手續(xù)流程： a、現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人提供本人身份證、一寸照片1張、房產(chǎn)證原件及《房產(chǎn)交易公告書》。 b、客戶助理審核資料，與現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人辦理入伙手續(xù). c、客戶助理為現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人辦理業(yè)主證。 25、新業(yè)主未辦更名手續(xù)可以對該房屋進行裝修嗎？ 答：新業(yè)主在未辦理房屋房產(chǎn)轉(zhuǎn)移時，不能直接對該房屋進行裝修，需取得原產(chǎn)權(quán)人的同意并出示原產(chǎn)權(quán)人的委托書時方可進行裝修。 26、新業(yè)主未辦更名手續(xù)可以直接進行出租或轉(zhuǎn)賣行為嗎？ 答：新業(yè)主未辦理房屋房產(chǎn)轉(zhuǎn)移或未取得房產(chǎn)證時，不可直接對該房屋進行出租或轉(zhuǎn)賣，因為該房屋的產(chǎn)權(quán)還不屬于新業(yè)主，在新業(yè)主取得房產(chǎn)證并辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移后才能有出租或轉(zhuǎn)售的權(quán)力。 27、如果舊業(yè)主無法聯(lián)系上或發(fā)生死亡的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移該如何辦理？ 答：若經(jīng)調(diào)查舊業(yè)主確實已死亡的，新業(yè)主可出示《購房合同》或《房產(chǎn)證》及身份證可直接到客服部辦理過戶更名手續(xù)。 28、空置房是否要交物業(yè)管理費？ 答：產(chǎn)權(quán)人長期不住的房屋或開發(fā)商未售出的空置房，均應交納物業(yè)管理費。理由如下：物業(yè)管理公司提供的服務是一種公共性服務，即公共區(qū)域的保潔、保安、綠化、房屋及小區(qū)公共設(shè)施的維護、小區(qū)日常管理等。這種公共性服務具有非排他性和非競爭性的特點，即一個小區(qū)不會因為某一個人或幾個人不在此居住，管理成本就會減少。 29、房子沒住物業(yè)管理費要不要交？ 答：既然房屋已經(jīng)交付，無論業(yè)主是否實際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費也理應交納，因為無論業(yè)主是否實際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務均已提供如保安、保潔等。 30、不交納物業(yè)管理費用的承擔什么法律責任？ 答：業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。