第五章房地產市場與市場分析

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1、第五章 房地產市場與市場分析 第一節(jié) 房地產市場概述 1、簡述影響房地產市場轉變的社會經濟力量？ 答：影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括： （1）金融業(yè)的發(fā)展。 （2）信息、通信技術水平的提高。 （3）生產和工作方式的轉變。 （4）人文環(huán)境的變化。 （5）自然環(huán)境的變化。 （6）政治制度的變遷。 第二節(jié) 房地產市場的供求關系 1、簡述影響房地產市場的需求因素？ 答：（1）價格 需求曲線是一條具有負斜率的向右下方傾斜的曲線，如下圖所示。如果其他條件不變，某種商品或服務的價格下降時，其需求數(shù)量就會上升，反之價格上升需求就會下降，及對某種商品或服

2、務的需求數(shù)量與該商品或服務的價格呈逆相關關系。 P 0 Q Q1 D D1 某類物業(yè)的單位價格 單位時間需求數(shù)量 （2）收入變化 一般來說，收入增加會導致對大多數(shù)商品需求的增加，從而導致曲線向右平移。 （3）其他商品價格的變化。 （4）對未來的預期。 （5）政府政策的變化。 2、簡述影響房地產市場的供給因數(shù)？ 答：（1）價格 價格與供給數(shù)量之間也存在著一定的相關關系，由于價格上升或下降會導致供給數(shù)量的增加或減少，所以供給曲線是一條右上方傾斜的一條曲線。因此，供給的基本法則為：當其他條件不變時，較高的商品價格會使可供銷售的商品數(shù)

3、量增加，較低的商品價格會是可供銷售的商品數(shù)量減少。供給數(shù)量與價格的關系正好和需求與價格的關系相反，為正相關關系。 P 0 Q Q1 Q2 S S1 S2 新建住宅供應量 每套住宅價格 （2）房地產開發(fā)成本 （3）政府政策的變化 （4）對未來的預期 第三節(jié) 房地產市場結構與市場指標 1、簡述房地產市場的結構？ 答：從宏觀上說，房地產結構包括總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構和投資結構。 （1）總量結構： 從房地產市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結構關系，考察房地產供求之間的總量差距。 （2）區(qū)域結構： 分

4、析在全國不同地區(qū)之間，房地產市場發(fā)育情況的差異和特點，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。 （3）產品結構： 從經濟發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產市場中住宅、寫字樓和商業(yè)房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關系，分析其產品結構布局的合理程度。 （4）供求結構： 針對某一物業(yè)類型，分析其市場內部不同檔次物業(yè)的供求關系；并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。 （5）投資結構： 根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調關系。 2、簡述房地產市場的細分？

5、答：從認識和把握房地產宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式、目標市場等標準對房地產市場進行劃分。 （1）按地域細分 房地產的不可移動性、表明其手地區(qū)性需求的依賴性程度很大，這決定了房地產市場是地區(qū)市場。按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。按地域細分最常見的是按城市劃分。對于比較大的城市，常常還要按照城市內的某一具體區(qū)域劃分。市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也越小。 （2）按房地產的用途細分 按房地產的用途，可以分為居住物業(yè)市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、

6、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等）、工業(yè)物業(yè)市場（標準工業(yè)廠房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場）、特殊物業(yè)市場、土地市場等。 （3）按存量增量細分 通常將房地產市場分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場（土地出讓市場）和二級土地市場（土地轉讓市場），將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場和二手房市場）。 （4）按交易形式細分 按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，房

7、地產交易包括房地產買賣、租賃和抵押。其中，土地交易實質是土地使用權的交易；新建成的房地產交易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場。 （5）按目標市場細分 通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標準或價格水平，細分為抵擋、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場。 3簡述房地產市場的指標包括哪幾種類型？ 答：反應和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。 4、簡述房地產市場的供給指標？ 答：房地產市場的供給指標包括以下幾方面： （1）存量 指報告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑物面積或套數(shù)；在數(shù)值上， 報告期存量＝上期存量＋

8、報告期新竣工量－報告期滅失量。 （２）新竣工量 指報告期內新竣工房屋的數(shù)量。 （３）滅失量 指房屋存量在報告期內由于各種原因（損毀、拆遷等）滅失掉的部分。 （４）空置量 是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉等不可銷售或出租的房屋面積。 （５）空置率 指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。 （６）可供租售量 是指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒╀N售量＝上期可供租售數(shù)量－上期吸納量＋

9、本期新竣工量 （７）房屋施工面積 是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期以停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建援建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑面積應填各層建筑面積之和。 （８）房屋新開工面積 是指在報告期內新開工建設的房屋面積。 （９）平均建設周期 是指某種類型的房地產項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。報告期平均建設周期＝房屋施工面積／新竣工面積 （１０）竣工房屋價值 是指在報告期內竣工房屋的建造價值?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設計和預算規(guī)定的內容計算，同時一般按結算價格計算。

10、 ５、房地產市場的需求指標？ 答：（1）國內生產總值（ＧDP）： （2）人口數(shù) （3）城市家庭人口 （4）就業(yè)人口數(shù)量 （5）就業(yè)分布 （6）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 是指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員占城鎮(zhèn)中應就業(yè)人員總數(shù)的比例。 （7）城市家庭可支配收入 指居民家庭可以用來自由支配的收入，是家庭總收入扣除應納稅款、社會保障費以及記賬補貼后的收入。 （8）城鎮(zhèn)家庭總支出 （9）房屋空間使用數(shù)量 指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。 （10）商品零售價格指數(shù) 是指反映一定時期內城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。商品零售物價的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響

11、居民購買力和市場供求的平衡，影響到消費與積累的比例關系。 （11）城市居民消費價格指數(shù) 是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。 6、簡述房地產市場的交易指標？ 答：（1）銷售量 指報告期內銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。 （2）出租量 指報告期內出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。 （3）吸納量 指報告期內銷售和出租房屋的數(shù)量之和。 （4）吸納率 指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例，有季度吸納率、年吸納率等。 （5）吸納周期 指按報告期內的吸納速度（單位時間內吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所

12、需花費的時間。吸納周期＝可供租售量／吸納量，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。吸納周期又稱銷售周期。 （6）預售面積 指報告期末仍未交付使用，但以簽訂預售合同的商品房屋面積。 （7）房地產價格指數(shù) 是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。理想的價格指數(shù)，應該是基于同質物業(yè)的價格指數(shù)我國目前的各類房地產價格指數(shù)，通?；谄骄鶅r格。 （8）房地產價格 指報告期房地產市場中的價格水平，用不同類型房屋中位數(shù)價格表示。 （９）房地產租金 指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋中的中位數(shù)表示。 第四節(jié) 房地產市

13、場的特定和功能 1、簡述房地產市場的特性？ 答：房地產市場具有一系列區(qū)別于一般市場的基本特征。 （１）市場供給的特點 ①市場供給缺乏彈性； ②市場供給具有非同質性； ③市場供給具有高度的壟斷性。 （2）市場需求的特點 ①廣泛性； ②多樣性； ③購房開支巨大。 （3）市場交易的特點 ①交易是房地產產權的流轉及其在界定； ②通常需要經過復雜和嚴密的法律程序； ③耗費時間比較長，交易費用通常也比較多； ④通常需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務。 （4）市場幾個的特點 ①房地產價格與其所處的地理位置關系極大； ②房地產價格總體呈向上波動的趨勢； ③現(xiàn)實價格

14、是在長期考慮下而個別形成的，不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。 2、簡述房地產市場的功能？ 答：房地產的功能可以分為以下幾方面： （1）配置存量房地產資源和利益； （2）顯示房地產市場需求變化； （3）指導供給以適應需求的變化； （4）指導政府制定科學的土地供給計劃； （5）引導需求適應供給條件的變化。 通常情況下房地產需要一年以上的時間才能完成供求平衡的調節(jié)過程。 3、簡述政府干預房地產市場的手段？ 答：政府干預房地產市場的政策有： （1）土地供應政策 政府是唯一的土地供給者，土地供應政策的核心，是土地供應計劃。 （2）金融政策 政府干預房地產市場的手段中，金

15、融政策是對供需雙方進行影響和控制。 （3）住房政策 目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經濟適用住房和市場價商品住宅。 （4）城市規(guī)劃 （5）地價政策 （6）稅收政策 （7）租金和價格控制 政府調控住房價格的目的：一是避免住房價格泡沫的形成，二是要保證中低收入家庭住房需求能夠得到適當?shù)臐M足。 第五節(jié) 物業(yè)經營管理計劃 1、簡述制定物業(yè)管理計劃的基本原則是什么？ 答:制定物業(yè)管理計劃的進本原則是： 第一，物業(yè)管理師必須參加和主持； 第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與； 第三，實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定 2、

16、簡述物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式？ 答：物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。 （1）年度計劃是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術層次的計劃； （2）中短期計劃則介于戰(zhàn)術層次和策略層次之間，通常以物業(yè)服務企業(yè)與企業(yè)簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期，通常為3~5年； （3）長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。 3、編制物業(yè)經營管理計劃的基礎工作內容主要有哪些？ 答：編制物業(yè)經營管理計劃的基礎工作內容包括： （1）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析 （2）房地產市場分析 1）評價居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括： ①市政公用和公共建筑配套設施完備的程度； ②環(huán)

17、境因素； ③公共交通便捷程度； ④居住人口與收入； ⑤社區(qū)文化氛圍即人身與財產安全狀況。 2）商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣主要取決于： ①周圍人口密度； ②交通、通信的方便程度； ③居民的購買力水平和消費習慣。 3）寫字樓區(qū)位物業(yè)的優(yōu)劣主要取決于： ①與其他商業(yè)設施接近的程度； ②周圍土地利用的情況和環(huán)境； ③易接近性。 （3）鄰里分析 （4）物業(yè)現(xiàn)狀分析 （5）明確業(yè)主目標 明確業(yè)主目標，是制定物業(yè)管理計劃的前提。 4、簡述物業(yè)經營管理計劃的主要內容？ 答：物業(yè)管理計劃的主要內容包括以下方面： （1）建筑物管理計劃 （2）租賃計劃 （3）財務收支計劃 （4

18、）物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃 第五章 房地產市場與市場分析 第一節(jié) 房地產市場概述 1、簡述影響房地產市場轉變的社會經濟力量？ 第二節(jié) 房地產市場的供求關系 1、簡述影響房地產市場的需求因素？ 2、簡述影響房地產市場的供給因數(shù)？ 第三節(jié) 房地產市場結構與市場指標 1、簡述房地產市場的結構？ 2、簡述房地產市場的細分？ 3簡述房地產市場的指標包括哪幾種類型？ 4、簡述房地產市場的供給指標？ ５、房地產市場的需求指標？ 6、簡述房地產市場的交易指標？ 第四節(jié) 房地產市場的特定和功能 1、簡述房地產市場的特性？ 2、簡述房地產市場的功能？ 3、簡述政府干預房地產市場的手段？ 第五節(jié) 物業(yè)經營管理計劃 1、簡述制定物業(yè)管理計劃的基本原則是什么？ 2、簡述物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式？ 3、編制物業(yè)經營管理計劃的基礎工作內容主要有哪些？ 4、簡述物業(yè)經營管理計劃的主要內容？