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1、房地產(chǎn)動搖對經(jīng)濟(jì)增長的影響
摘要：自1998年以來，我國的房地產(chǎn)市場可謂是生機(jī)勃勃，一片繁榮，并且房價(jià)還居高不下，上漲的速度還很大。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，顯示經(jīng)濟(jì)是否景氣的先行指數(shù)就是房價(jià)，如果一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)不景氣，那么這個(gè)國家的房價(jià)就會首先呈現(xiàn)出跌落的現(xiàn)象。在世界上的大多數(shù)國家受到金融海嘯的沖擊的情況下，我國的經(jīng)濟(jì)也受到了一定的沖擊，這一點(diǎn)體現(xiàn)在了我國一線城市的房地產(chǎn)市場上，出現(xiàn)了房價(jià)上漲的幅度回落的現(xiàn)象。本文從消費(fèi)、金融以及就業(yè)等幾方面來探討和分析房地產(chǎn)動搖對我國經(jīng)濟(jì)增長的影響。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 經(jīng)濟(jì)增長 影響
1引言
自1998年以來，隨著我國取消住房實(shí)物分配制度的步伐，
2、[1]隨著相應(yīng)按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場化得到了推行，因此，我國房地產(chǎn)市場迎來了繁榮發(fā)展的時(shí)期，一舉成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。相應(yīng)的數(shù)據(jù)就是在2000年時(shí)全年就完成了約4900億元的投資，在2011年達(dá)到了歷史上的最大值，全年共完成了61740億元的投資，相比2000年增長了大約12倍，每年平均增長27.5%，和同期的固定資產(chǎn)的平均增長速度相比，其相對要快近2個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)時(shí)全國GDP的年均增速是9.96%，這些數(shù)據(jù)都說明了房地產(chǎn)投資成為了經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。
所有的事物都存在一定的規(guī)律，當(dāng)然房地產(chǎn)市場也不例外。根據(jù)國際統(tǒng)計(jì)，在世界上的所有國家都普遍存在著房地產(chǎn)市場的周期起落規(guī)律，這也包括我
3、國。根據(jù)我國對房地產(chǎn)進(jìn)行投資的變化情況，從改革開放算起，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)周期：1978至1991年是第一個(gè)周期，在這個(gè)周期內(nèi)中國房地產(chǎn)事業(yè)經(jīng)歷了從無到有，逐漸得到發(fā)展；1992年至1997年是第二個(gè)周期，這個(gè)周期是房地產(chǎn)市場過熱和調(diào)整的階段；1998年至今是第三個(gè)周期，也可以說是進(jìn)入新一輪的房地產(chǎn)周期，在這個(gè)周期內(nèi)，國家進(jìn)行了住房制度的改革，各商業(yè)銀行也開設(shè)了相應(yīng)的住房抵押及貸款業(yè)務(wù)，這些對于房地產(chǎn)業(yè)來說都是有利條件，在這些條件的推動下，其呈現(xiàn)出了繁榮發(fā)展的景象。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場存在周期性的波動，所以在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，要注意避免房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的產(chǎn)生，尤其是產(chǎn)生泡沫，這些都會影響我
4、國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長。從我國房地產(chǎn)的發(fā)展周期和發(fā)展歷程來看，在第二周期就曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)過熱甚至有些地方出現(xiàn)了泡沫的現(xiàn)象，這對于下一輪的房地產(chǎn)周期來說應(yīng)該引以為鑒。所以，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場的周期波動，對于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說是及其必要和重要的。
2房地產(chǎn)的動搖通過三個(gè)途徑影響經(jīng)濟(jì)的增長
GDP是指全國的經(jīng)濟(jì)增長水平的，在以往的GDP增長中，其中大約11%的增長來自房地產(chǎn)市場。從整體來看，房地產(chǎn)業(yè)不同于其他行業(yè)，具有自身的獨(dú)特性，它關(guān)系到很多產(chǎn)業(yè)，并且房地產(chǎn)市場對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的影響恐怕會遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超出人們的想象，不管是在我們實(shí)際的消費(fèi)中，還是在我們的預(yù)測消費(fèi)中，它所帶來的負(fù)面影響是不容忽視的。
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5、.1通過消費(fèi)水平產(chǎn)生影響
房地產(chǎn)市場主要通過以下兩個(gè)效應(yīng)來影響消費(fèi)，這兩個(gè)效應(yīng)分別是分配效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)，下面就具體介紹一下這兩個(gè)效應(yīng)。
（1） 分配效應(yīng)。在這新一輪的房地產(chǎn)周期中，一些對實(shí)物資產(chǎn)以及金融資產(chǎn)進(jìn)行保有的機(jī)構(gòu)，在它們個(gè)別經(jīng)濟(jì)主體、經(jīng)濟(jì)部門之間引起了相當(dāng)大的變化，截止到2007年的年末，各商業(yè)銀行全部貸款的18.2%均為房地產(chǎn)的貸款，在個(gè)別地區(qū)和城市，這個(gè)比例甚至?xí)哌_(dá)30%以上。房價(jià)的上漲取決于兩個(gè)方面，一個(gè)來自于家庭的凈財(cái)富，其借款的能力和支出的水平推動著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是個(gè)別地區(qū)財(cái)政收入的30%甚至50%以上都來自于房地產(chǎn)市場。另一個(gè)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)牽涉到了很多行業(yè)，建筑、建
6、材、家具、裝修等等行業(yè)都通過房地產(chǎn)的投資獲得了自身的迅速發(fā)展，也因此創(chuàng)造和很多與房地產(chǎn)有關(guān)的就業(yè)機(jī)會和崗位，進(jìn)而推動了人民的收入和消費(fèi)水平得到了上升。因此，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫一旦出現(xiàn)破裂，就會使得房地產(chǎn)和其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭減弱，還會引起家庭降低對住宅的投資以及放低對耐用消費(fèi)品的支出，進(jìn)而使得國家的宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到影響。
（2） 財(cái)富效應(yīng)。在2007年統(tǒng)計(jì)的福布斯富豪榜上，37.6%的富豪是依靠房地產(chǎn)，即199位中就有75位將房地產(chǎn)作為其的主營產(chǎn)業(yè)。對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，其額度上漲幅度很大，造成泡沫也在增大，使得家庭和企業(yè)的支出都增加，這也造成財(cái)政稅收和支出增加，有效地刺激了需求，但這個(gè)刺激是
7、過度的，這也使得經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出一片生機(jī)勃勃的景象。這種繁榮麻痹了金融部門，影響了金融部門對未來經(jīng)濟(jì)的預(yù)測，使得預(yù)測更為樂觀，于是便采取了積極借貸以資金更好地融通的措施，這些造成了實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融形成了一種近似螺旋的關(guān)系，相互促進(jìn)，相互推動，很快推向了頂峰，使得泡沫經(jīng)濟(jì)很快地形成。
2.2通過投資和就業(yè)產(chǎn)生影響
投資會隨著房地產(chǎn)價(jià)格的波動而變化，上漲的房地產(chǎn)價(jià)格就會使一些私人的住宅投資受到刺激而增加其在此的投資，從而有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加大了相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)需求，增加了很多就業(yè)機(jī)會，從而使得經(jīng)濟(jì)的增長速度和人們的收入水平明顯得到提高。
根據(jù)我國的相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)目前將近400萬個(gè)直
8、接就業(yè)機(jī)會來源于房地產(chǎn)業(yè)，這其中涵蓋了在進(jìn)行房地產(chǎn)運(yùn)作過程從一開始到最后銷售所需要的人員，比如在規(guī)劃時(shí)所需的規(guī)劃人員和設(shè)計(jì)人員、在建設(shè)時(shí)所需要的建筑工人、[2]建筑材料的提供商和運(yùn)輸人員、房地產(chǎn)的銷售者等等，這也能幫助大學(xué)生就業(yè)，有效地緩解社會壓力，也可以為農(nóng)民工帶來機(jī)會，增加他們的收入，改善他們的生活。目前，我國的農(nóng)民工數(shù)額巨大，已經(jīng)達(dá)到了1.5億，這些農(nóng)民工的一半人員通過各種方式為房地產(chǎn)業(yè)做貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)的動搖，特別是在我國的一些大城市，這種波動會使得工作崗位的數(shù)量大幅度地減少。由于房地產(chǎn)行業(yè)與很多行業(yè)相關(guān)聯(lián)，所以它的動搖就會影響到相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的降溫，使得新房的購買量快速下降，
9、同時(shí)減少了對現(xiàn)房的裝修，還使得對家用電器及其設(shè)備的購買量下降，降低了耐用消費(fèi)品的支出。并且建筑行業(yè)屬于勞動密集程度較高的行業(yè)，相同的資本所吸引的勞動力的比較多，所以形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫一旦破裂，就會使大量的農(nóng)民工失業(yè)，可能還會使部分在職員工下崗，對社會的穩(wěn)定不利。
2.3通過金融產(chǎn)生影響
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，房地產(chǎn)價(jià)格下降的趨勢是必然的。我們通過經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)原理，可以得知世界上的產(chǎn)品的價(jià)格都會遵循一個(gè)先上升再下降（或者先下降再上升）的過程，也就是任何一種產(chǎn)品的價(jià)格不會是永久地持續(xù)地上漲，這個(gè)道理同樣適用于房地產(chǎn)業(yè)。在一個(gè)時(shí)間段內(nèi)，資產(chǎn)的收益=資產(chǎn)的利用收益+資產(chǎn)的預(yù)期收益。通過這個(gè)公式，我們可以
10、得到，當(dāng)我們對房產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期上漲時(shí)，那么公式右邊資產(chǎn)的價(jià)格就會出現(xiàn)持續(xù)的上漲，但是在實(shí)際中，可能由于某種原因，使得對資產(chǎn)的預(yù)期下降甚至是負(fù)值，這樣就會使呈現(xiàn)上漲的資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象。
在房地產(chǎn)的交易過程中，會存在這么一種情況，那就是賣方使用自己所有的資產(chǎn)進(jìn)行投資，而買方使用的是自己所擁有的現(xiàn)金，實(shí)際上這種情況是一種零和游戲，即一方投機(jī)的收益來自于另一方投機(jī)的損失，這樣計(jì)算兩者的凈損失為零。這種房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)對于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來說，產(chǎn)生的影響是中性的。若在這種交易中參與信用度，也就是在交易中啟用來自銀行的借貸資金，在這種情形下，這種交易就會給銀行帶來極其惡劣的影響。
房地產(chǎn)市場中，房價(jià)的過
11、度上漲，增加了貨幣的流動性。虛擬資產(chǎn)的隱含收益率隨著其名義價(jià)值的升高而逐漸上升，然而貨幣的收益相對來說就比較低，但貨幣的流動性卻呈現(xiàn)出偏好還有所上升的情形，也就是說利率在一個(gè)短期內(nèi)不發(fā)生變化時(shí)，居民和社會機(jī)構(gòu)都愿意將更多的現(xiàn)金持在自己的手中，這樣就使得M0的增長相對來說就太快。與此同時(shí)，儲蓄的機(jī)會成本隨著過快上漲的房價(jià)而加大，于是替代效應(yīng)就出現(xiàn)在了貨幣和資產(chǎn)之間，使得M2的增長回落。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫也會影響信貸。自1998年以來，各項(xiàng)有利房地產(chǎn)政策的實(shí)施，使得個(gè)人住房抵押貸款成為推動房地產(chǎn)迅速發(fā)展的重要力量，也成為各銀行開展和擴(kuò)大住房信貸規(guī)模的重要手段。然而，通過對近幾年房地產(chǎn)信貸的統(tǒng)計(jì)，
12、發(fā)現(xiàn)其增長的速度過快。
膨脹的房地產(chǎn)價(jià)格，使得金融體系信貸的規(guī)模進(jìn)一步得到快速擴(kuò)張，從而將貸款的資產(chǎn)逐漸地向房地產(chǎn)業(yè)集中，這種局面更大了暴露了銀行等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
盡管在現(xiàn)在為止，各銀行的優(yōu)勢資產(chǎn)還是針對房地產(chǎn)進(jìn)行的貸款，特別是個(gè)人的住房貸款。但與此同時(shí)，有一點(diǎn)是不容我們忽視的，那就是個(gè)人購房不僅僅只是為了滿足自住的需求，還有很多是為了滿足投資的需求。根據(jù)國家建設(shè)部進(jìn)行的一次調(diào)查，我們進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)計(jì)算，發(fā)現(xiàn)在購房中，存在著28.4%的購房者會在短期內(nèi)將房子轉(zhuǎn)出，23.8%的購房者是將房子用來出租，然而剩下的卻是將房子空著以待漲價(jià)收益。人們對未來收入的預(yù)期和對其他經(jīng)濟(jì)來源的預(yù)期都會
13、影響投資的需求，因此說投資需求的風(fēng)險(xiǎn)比較大。
除此之外，相關(guān)的研究還表明，基本上所有銀行的破產(chǎn)都是源于房地產(chǎn)市場泡沫的破裂，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)威脅著金融經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，尤其是如果一個(gè)國家的金融體系自身比較脆弱時(shí)，或者是對金融體系沒有進(jìn)行審慎地監(jiān)管時(shí)，那么這樣情形下，房地產(chǎn)的泡沫破裂帶來的危害就會更大。所以，金融信貸機(jī)構(gòu)應(yīng)該保持審慎，防止發(fā)生金融資產(chǎn)質(zhì)量惡化的現(xiàn)象。
3結(jié)論
通過以上的分析，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的動搖對于經(jīng)濟(jì)的增長會有很大的影響。因此，我們應(yīng)該將房地產(chǎn)業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)有效地化解，維護(hù)金融體系的穩(wěn)定，使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)增長，于是，我們應(yīng)該從兩方面做起：一是保障性住房建設(shè)的規(guī)模進(jìn)一步加大：二是找出銀行業(yè)自身存在的問題，并采取有力的措施進(jìn)行解決。若這兩方面能夠做好，房地產(chǎn)的動搖幅度就會減小，風(fēng)險(xiǎn)性就會降低，國家的經(jīng)濟(jì)就會獲得持續(xù)增長。
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房地產(chǎn)動搖對經(jīng)濟(jì)增長的影響 經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)
