X華地產(chǎn)公司肥城泰肥一級(jí)路旁項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與營(yíng)銷策劃方案(PPT 138頁(yè))

《X華地產(chǎn)公司肥城泰肥一級(jí)路旁項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與營(yíng)銷策劃方案(PPT 138頁(yè))》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《X華地產(chǎn)公司肥城泰肥一級(jí)路旁項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與營(yíng)銷策劃方案(PPT 138頁(yè))（130頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王肥城泰肥一級(jí)路旁項(xiàng)目肥城泰肥一級(jí)路旁項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案（初步溝通案稿）（初步溝通案稿）肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王【引子引子】通過(guò)對(duì)本案所屬宗地的實(shí)地的考察，結(jié)合項(xiàng)目所屬城通過(guò)對(duì)本案所屬宗地的實(shí)地的考察，結(jié)合項(xiàng)目所屬城市、區(qū)域、地段、商業(yè)發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等外在因市、區(qū)域、地段、商業(yè)發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等外在因素的分析，我們認(rèn)為本案可以建設(shè)成為覆蓋一定區(qū)域素的分析，我們認(rèn)為本案可以建設(shè)成為覆蓋一定區(qū)域的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。具備諸多優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)的好項(xiàng)目具備諸多優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)的好項(xiàng)目

2、即，本案具備成為即，本案具備成為“第五代專業(yè)市場(chǎng)第五代專業(yè)市場(chǎng)”的基的基礎(chǔ)礎(chǔ)肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王項(xiàng)目的項(xiàng)目的三大主要目標(biāo)三大主要目標(biāo)全力銷售全力銷售以銷售為主要目標(biāo)，迅速回籠資金，其次要考慮后續(xù)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題降低風(fēng)險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn) 實(shí)施穩(wěn)健操作實(shí)施穩(wěn)健操作在流動(dòng)性、收益性和安全性上，安全性列首位，項(xiàng)目必須低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)健操作積累經(jīng)驗(yàn)積累經(jīng)驗(yàn) 儲(chǔ)備資源儲(chǔ)備資源通過(guò)本案成功運(yùn)作，積累專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展積累經(jīng)驗(yàn)，儲(chǔ)備資源肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目發(fā)展方向總體原則總體原則產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)本案做成什么樣的市場(chǎng)？怎樣做好這個(gè)項(xiàng)目？

3、項(xiàng)目的總體原則是什么？做什么樣的產(chǎn)品？什么樣的產(chǎn)品更適合銷售，適合經(jīng)營(yíng)？項(xiàng)目利益最大化項(xiàng)目利益最大化項(xiàng)目的三個(gè)核心問(wèn)題項(xiàng)目的三個(gè)核心問(wèn)題肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王總體原則：營(yíng)銷領(lǐng)航總體原則：營(yíng)銷領(lǐng)航 經(jīng)營(yíng)跟進(jìn)經(jīng)營(yíng)跟進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目發(fā)展方向確定什么樣的市場(chǎng)定位，才能最大限度的樹(shù)立市場(chǎng)形象。獲得相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)認(rèn)同感。解決之道：解決之道：通過(guò)對(duì)泰安區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研。研究魯中經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展方向和規(guī)模，狀況。對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行訪談，了解他們對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目在項(xiàng)目宗地開(kāi)發(fā)可行性的看法。項(xiàng)目應(yīng)該打造什么樣的產(chǎn)品？才能獲得投資者和經(jīng)營(yíng)者的信心，實(shí)現(xiàn)快速的

4、產(chǎn)權(quán)銷售。解決之道：解決之道：通過(guò)對(duì)泰安區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，研究魯中經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品組合。探索最適合本案的產(chǎn)品形式和組合。對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行訪談，征求對(duì)與本案開(kāi)發(fā)的總體看法，了解他們對(duì)這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和形式的看法和看法產(chǎn)生的原因，并研究項(xiàng)目做旺與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必然的關(guān)聯(lián)性。項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王我們圍繞目標(biāo)，帶著核心問(wèn)題進(jìn)行以下思考我們圍繞目標(biāo)，帶著核心問(wèn)題進(jìn)行以下思考市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研No.1 市場(chǎng)環(huán)境如何？有哪些機(jī)會(huì)點(diǎn)？市場(chǎng)環(huán)境如何？有哪些機(jī)會(huì)點(diǎn)？項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位No.2 本案的價(jià)值在哪？我們的客群是誰(shuí)？我們優(yōu)勢(shì)在哪？

5、本案的價(jià)值在哪？我們的客群是誰(shuí)？我們優(yōu)勢(shì)在哪？總體營(yíng)銷策略總體營(yíng)銷策略No.3 制定怎樣的策略才能實(shí)現(xiàn)旺銷？實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？制定怎樣的策略才能實(shí)現(xiàn)旺銷？實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣No.4 項(xiàng)目包裝、推廣如何做到行之有效？搶占市場(chǎng)有利位置？項(xiàng)目包裝、推廣如何做到行之有效？搶占市場(chǎng)有利位置？銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行No.5 項(xiàng)目如何執(zhí)行銷售？如何落實(shí)銷售？項(xiàng)目如何執(zhí)行銷售？如何落實(shí)銷售？肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王思思 維維 導(dǎo)導(dǎo) 圖圖市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位總體營(yíng)銷策略總體營(yíng)銷策略營(yíng)營(yíng) 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行宏觀分析宏觀分析泰安概述泰

6、安概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述有效客群概述有效客群概述宏觀分析宏觀分析肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀情況分析年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀情況分析房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，政策調(diào)整頻出房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，政策調(diào)整頻出1、源自去年下半年投資高增長(zhǎng)，到2010年第二季度開(kāi)始集中爆發(fā)。2、銷售增加：需求持續(xù)釋放，市場(chǎng)銷售勢(shì)頭迅猛。3、價(jià)格上漲：同比漲幅持續(xù)高位運(yùn)行，環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)。4、資金來(lái)源充足：國(guó)內(nèi)貸款及個(gè)人按揭貸款持續(xù)增長(zhǎng)。導(dǎo)致存款準(zhǔn)備金率及利率做出調(diào)整。5、供給回升：新開(kāi)工面積全國(guó)持續(xù)增長(zhǎng)。6、國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)走高。多種因素

7、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)多種因素促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)1、寬松的貨幣政策是主要原因。2、通脹預(yù)期是間接誘惑。3、消費(fèi)結(jié)構(gòu)經(jīng)歷金融危機(jī)后周期性改變到來(lái)是重要基礎(chǔ)。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)建議本案在產(chǎn)品規(guī)劃方面要做大前衛(wèi)超前至少建議本案在產(chǎn)品規(guī)劃方面要做大前衛(wèi)超前至少20年年近幾年來(lái)，因商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)較高的利潤(rùn)回報(bào)的作用，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商紛紛投入巨資進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2009年下半年以來(lái)，以萬(wàn)達(dá)為首的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始崛起，加之2010年4月之后，差異化信貸政策的落實(shí)，更是給商業(yè)地產(chǎn)投資注入強(qiáng)心劑，二季度萬(wàn)達(dá)一舉取代萬(wàn)科成為中

8、國(guó)房地產(chǎn)銷售的王者，標(biāo)志著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正式駛?cè)肟燔嚨馈Ｉ虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展的四個(gè)階段：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的四個(gè)階段：第一階段是上世紀(jì)90年代市場(chǎng)上大部分商業(yè)都是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)臨建商鋪。第二階段上世紀(jì)90年代中后期商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)以商廈的形式在城市中心區(qū)域誕生。第三階段本世紀(jì)第一個(gè)五年各大城市建設(shè)的商業(yè)街和步行街第四階段2005年之后以購(gòu)物中心機(jī)器Shopping Mall和專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)和開(kāi)發(fā)為標(biāo)志。在這一階段，開(kāi)發(fā)水平在商鋪規(guī)劃、內(nèi)部格局、營(yíng)銷理念、經(jīng)營(yíng)管理等方面都有了極大的進(jìn)步。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題建議本案在經(jīng)營(yíng)時(shí)引入專業(yè)的經(jīng)營(yíng)

9、公司或成立專業(yè)的建議本案在經(jīng)營(yíng)時(shí)引入專業(yè)的經(jīng)營(yíng)公司或成立專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)公司目前，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，所暴露的問(wèn)題也越來(lái)越多，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，很多商業(yè)項(xiàng)目的前期炒作和營(yíng)銷水平很高，招商和銷售很順暢，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)回報(bào)、口碑和贊譽(yù)，也為項(xiàng)目建立了良好的口碑，形成了高調(diào)開(kāi)業(yè)的好局面，但后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理漸漸陷入困境，致使整個(gè)項(xiàng)目最終以失敗告終。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王思思 維維 導(dǎo)導(dǎo) 圖圖市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位總體營(yíng)銷策略總體營(yíng)銷策略營(yíng)營(yíng) 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行宏觀分析宏觀分析泰安概述泰安概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述

10、泰安商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述有效客群概述有效客群概述泰安概述泰安概述肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王城市概況城市概況歷史文化名城，旅游開(kāi)放城。典型三線城市，城市化進(jìn)程。歷史文化名城，旅游開(kāi)放城。典型三線城市，城市化進(jìn)程。以旅游帶動(dòng)三產(chǎn)全面發(fā)展，以第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)第一、二產(chǎn)業(yè)以旅游帶動(dòng)三產(chǎn)全面發(fā)展，以第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)第一、二產(chǎn)業(yè)泰安市位于山東省中部，地處東經(jīng)11602至11759、北緯3538至3628之間，東西長(zhǎng)約176.6公里，南北寬約93.5公里。泰安市本數(shù)據(jù)來(lái)源于百度地圖，最終結(jié)果以百度地圖數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。泰安市屬魯中經(jīng)濟(jì)區(qū)。北以泰山與濟(jì)南為界，南與濟(jì)寧市相

11、連，東與萊蕪和臨沂地區(qū)毗鄰，西隔黃河與聊城市相望。處于山東省東部大開(kāi)放和西部大開(kāi)放的結(jié)合部，利于東拓西進(jìn)，開(kāi)展經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作與聯(lián)合。泰安是中國(guó)山東省中部一座著名的文化旅游城市，境內(nèi)的泰山是國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，1982年被國(guó)務(wù)院列為第一批對(duì)外開(kāi)放旅游城市。泰安市轄泰山區(qū)、岱岳區(qū)兩區(qū)、寧陽(yáng)、東平兩縣，代省管轄新泰、肥城兩市。共計(jì)100個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、辦事處），其中鄉(xiāng)20個(gè)，鎮(zhèn)70個(gè)，辦事處10個(gè)。 面積7761平方千米，城市化進(jìn)程較慢，是一個(gè)典型的三線城市。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王下轄兩區(qū)、兩市、兩縣，屬魯中經(jīng)濟(jì)區(qū)，是重要經(jīng)濟(jì)圈濟(jì)南下轄兩區(qū)、兩市、兩縣，屬魯中經(jīng)濟(jì)區(qū)，是重要

12、經(jīng)濟(jì)圈濟(jì)南都市群重點(diǎn)發(fā)展城市之一。都市群重點(diǎn)發(fā)展城市之一。泰城為市機(jī)關(guān)駐地，位于泰山腳下。城依山而建，山城一體，北距省會(huì)濟(jì)南市66.8公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里，是山東省“一山、一水、一圣人”旅游熱線的中點(diǎn)，旅游資源得天獨(dú)厚。“一山”指泰山，已被聯(lián)合國(guó)列為“世界自然文化遺產(chǎn)”，被中外名人譽(yù)為“東方歷史文化寶庫(kù)”。北依山東省會(huì)濟(jì)南,南臨儒家文化創(chuàng)始人孔子故里曲阜，東連瓷都淄博，西瀕黃河，接壤地區(qū)：濟(jì)南、聊城、濟(jì)寧、臨沂、萊蕪、淄博。城市概況城市概況肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王泰安特產(chǎn)以泰山石、花崗巖、木魚(yú)石、石膏、女兒茶、肥桃、泰安特產(chǎn)以泰山石、花崗巖、木魚(yú)

13、石、石膏、女兒茶、肥桃、壽桃、桃木工藝品等，但缺乏規(guī)范的經(jīng)營(yíng)貿(mào)易場(chǎng)所。壽桃、桃木工藝品等，但缺乏規(guī)范的經(jīng)營(yíng)貿(mào)易場(chǎng)所。城市概況城市概況肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展20092009年年GDPGDP總量總量17001700億，比上年增億，比上年增13%13%，位居山東第十，人均，位居山東第十，人均3137531375元購(gòu)買力旺盛。房地產(chǎn)發(fā)展正處于高速上升期。元購(gòu)買力旺盛。房地產(chǎn)發(fā)展正處于高速上升期。2009年，泰安市預(yù)計(jì)全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1700億元左右，比上年增長(zhǎng)13左右；完成地方財(cái)政收入91.4億元，增長(zhǎng)19.7，其中各項(xiàng)稅收占財(cái)政收入的比重達(dá)到79.9

14、，提高3.2個(gè)百分點(diǎn)；金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存、貸款余額分別達(dá)到1213.2億元和769.6億元，比年初增長(zhǎng)24.5和27.2；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到17700元、農(nóng)民人均純收入達(dá)到6620元，分別增長(zhǎng)10和9左右。人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 小于小于4%4% 4-5%4-5% 5-8%5-8% 大于大于8%8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了一水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。800-400

15、0美元美元4000-8000美元美元8000-20000美元美元0-800美元美元啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王城市規(guī)劃城市規(guī)劃泰安整體規(guī)劃市域城鎮(zhèn)體系形成泰安整體規(guī)劃市域城鎮(zhèn)體系形成“一心、兩軸、五組團(tuán)一心、兩軸、五組團(tuán)”的的市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。肥城為省能源基地之一，中國(guó)肥桃之鄉(xiāng)市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。肥城為省能源基地之一，中國(guó)肥桃之鄉(xiāng)“兩軸”：京滬發(fā)展軸、肥城泰安新泰發(fā)展軸。 “五組團(tuán)”：新泰新汶、肥城石橫、東平州城、寧陽(yáng)、磁窯華豐五處城鎮(zhèn)組團(tuán)。 城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)及市縣職能分工： 新泰：山東省能源基地之一，魯中地區(qū)重要的工

16、業(yè)基地； 肥城：山東省能源基地之一，中國(guó)肥桃之鄉(xiāng)； 東平：東平湖綜合開(kāi)發(fā)旅游服務(wù)基地； 寧陽(yáng)：新興能源產(chǎn)業(yè)基地。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王借助肥城借助肥城“一心二軸，兩翼四片一心二軸，兩翼四片”的發(fā)展規(guī)劃，與泰安主城的發(fā)展規(guī)劃，與泰安主城發(fā)展相結(jié)合，借助泰肥一級(jí)路實(shí)現(xiàn)本案飛躍。發(fā)展相結(jié)合，借助泰肥一級(jí)路實(shí)現(xiàn)本案飛躍?！耙恍摹敝刚麄€(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的主中心，由配套完善、景觀豐富、形象突出的服務(wù)于工業(yè)與居住區(qū)的各類公共設(shè)施組成，工業(yè)區(qū)的標(biāo)志性建筑為開(kāi)發(fā)區(qū)行政辦公大樓?！岸S”指沿礦務(wù)局大街與康匯大街帶狀布置的商業(yè)、公共設(shè)施用地?！皟梢怼敝赣玫刂械亩€(gè)居住片區(qū)，分別布

17、置在開(kāi)發(fā)區(qū)的東西兩側(cè)，對(duì)集聚開(kāi)發(fā)區(qū)的人氣、方便居民生活非常有利?！八钠敝敢?guī)劃區(qū)內(nèi)根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同形成的四個(gè)工業(yè)片區(qū)。分別指西部綜合工業(yè)片區(qū)、北部的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、南部的食品紡織及裝備制造產(chǎn)業(yè)片區(qū)、東北部的精細(xì)化工及相關(guān)產(chǎn)業(yè)片區(qū)。城市規(guī)劃城市規(guī)劃肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王城市輻射城市輻射以肥城為中心，以肥城為中心，20公里半徑內(nèi)輻射泰安主城區(qū)、長(zhǎng)清、平陰、公里半徑內(nèi)輻射泰安主城區(qū)、長(zhǎng)清、平陰、東平、寧陽(yáng)四個(gè)區(qū)域近東平、寧陽(yáng)四個(gè)區(qū)域近1200平方米公里平方米公里肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王小小 結(jié)結(jié)No.1 No.1 從宏觀條件分析。

18、房地產(chǎn)歷次調(diào)控均與商業(yè)沒(méi)有直接關(guān)系。從這一層面分析，本案的實(shí)施以商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)帶動(dòng)整體開(kāi)發(fā)具備條件基礎(chǔ)。No.2 No.2 從城市發(fā)展以及區(qū)域規(guī)劃來(lái)看，本案占據(jù)泰安市整體發(fā)展的重要交接點(diǎn)上，肥城泰安新泰發(fā)展軸線與京滬發(fā)展軸線交匯，與肥城-石橫片區(qū)融合，為本案的實(shí)施形成了良好的交通、人脈資源支持。No.4 No.4 從區(qū)域覆蓋面分析，方圓20公里內(nèi)可形成以肥城市為中心，泰安、長(zhǎng)清、平陰、東平、寧陽(yáng)為五點(diǎn)環(huán)繞的1200平方公里覆蓋面，為本案的運(yùn)作提供較為可行的折射范圍。No.3 No.3 從貢獻(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地方發(fā)展的方面分析，泰安560萬(wàn)人口以及眾多特產(chǎn)產(chǎn)品需要一處對(duì)接外面的舞臺(tái)。因此，本案從歷史

19、意義與時(shí)代發(fā)展兩個(gè)層面具有極高的現(xiàn)實(shí)意義。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王思思 維維 導(dǎo)導(dǎo) 圖圖市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位總體營(yíng)銷策略總體營(yíng)銷策略營(yíng)營(yíng) 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行宏觀分析宏觀分析泰安概述泰安概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述有效客群概述有效客群概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述泰安商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述周邊商業(yè)地產(chǎn)概述有效客群概述有效客群概述肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王城市化進(jìn)程推進(jìn)，初步形成了以綜合體商業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)地城市化進(jìn)程推進(jìn)，初步形成了以綜合體商業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)地

20、產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，同時(shí)大型專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始登上歷史舞臺(tái)。產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，同時(shí)大型專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始登上歷史舞臺(tái)。商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)目前，在泰安主城區(qū)（泰山區(qū)、岱岳區(qū)）初步形成了比較有代表性的大型商業(yè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目基本作為城市配套或區(qū)域發(fā)展規(guī)劃需要而形成，具有一定的城市配套使用型使用功能。以寶龍城市廣場(chǎng)、銀座城市廣場(chǎng)、名嘉廣場(chǎng)為代表的城市綜合體是代表項(xiàng)目。而以興源商貿(mào)中心，泰安光彩大市場(chǎng)為代表的純商貿(mào)型項(xiàng)目代表著具有現(xiàn)代屬性的商貿(mào)類專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始登上歷史舞臺(tái)。但是，由于其自身規(guī)劃、開(kāi)發(fā)超前意識(shí)不夠，這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)基本處于較初級(jí)的商貿(mào)項(xiàng)目。難以達(dá)到高速發(fā)展的市場(chǎng)需求和擴(kuò)大其覆蓋面。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切

21、脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王周邊市場(chǎng)初步崛起了較先進(jìn)的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，且形成了一定周邊市場(chǎng)初步崛起了較先進(jìn)的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，且形成了一定的市場(chǎng)口碑。的市場(chǎng)口碑。商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王客群概述客群概述通過(guò)訪談與項(xiàng)目實(shí)地的考察，我司根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，簡(jiǎn)要對(duì)客群進(jìn)行描述，如下：n本項(xiàng)目的地理位置相對(duì)比較好，但也有反對(duì)的聲音；n項(xiàng)目的總體規(guī)模、汽車站與良好的展示面是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，如何利用優(yōu)勢(shì)去弱化區(qū)位抗性問(wèn)題是關(guān)鍵；n倉(cāng)儲(chǔ)與價(jià)格也是商戶較為關(guān)心的問(wèn)題，這也是本項(xiàng)目所要處理好的；n項(xiàng)目體量過(guò)大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)；n在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的態(tài)勢(shì)下，我項(xiàng)目若從中突圍，需要更多的亮點(diǎn)，以吸引市

22、場(chǎng)關(guān)注。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王較看重項(xiàng)目周邊環(huán)境較注重投資風(fēng)險(xiǎn)，看重開(kāi)發(fā)商實(shí)力看好片區(qū)整體升值潛力對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的整體規(guī)劃非常認(rèn)同1.1. 引進(jìn)品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，進(jìn)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一推廣；引進(jìn)品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，進(jìn)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一推廣；2.2. 提前確定重大經(jīng)營(yíng)管理措施，增強(qiáng)商家及投資者信心；提前確定重大經(jīng)營(yíng)管理措施，增強(qiáng)商家及投資者信心；3.3. 在正式認(rèn)籌或解籌之前，確定主力商家，以增強(qiáng)投資客戶信心在正式認(rèn)籌或解籌之前，確定主力商家，以增強(qiáng)投資客戶信心4.4. 對(duì)項(xiàng)目投資前景進(jìn)行充分剖析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目投資前景進(jìn)行充分剖析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目5

23、 5年后、年后、1010年后的租金水平；年后的租金水平；5.5. 尋找可參考商業(yè)項(xiàng)目，分析其租金增長(zhǎng)速度，讓投資者看到預(yù)期將來(lái)；尋找可參考商業(yè)項(xiàng)目，分析其租金增長(zhǎng)速度，讓投資者看到預(yù)期將來(lái)；6.6. 進(jìn)行返租銷售，降低投資門檻；進(jìn)行返租銷售，降低投資門檻；根據(jù)其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)情況以及我公司對(duì)此類項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，提出以下發(fā)展根據(jù)其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)情況以及我公司對(duì)此類項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，提出以下發(fā)展性建議：性建議：客群概述客群概述肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王思思 維維 導(dǎo)導(dǎo) 圖圖市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位總體營(yíng)銷策略總體營(yíng)銷策略營(yíng)營(yíng) 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售

24、執(zhí)執(zhí) 行行SWOTSWOT分析分析賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位發(fā)展建議（簡(jiǎn)）發(fā)展建議（簡(jiǎn)）客戶定位客戶定位SWOTSWOT分析分析發(fā)展判定發(fā)展判定肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王說(shuō)說(shuō) 明明通過(guò)前面的市場(chǎng)分析，本報(bào)告以下部分將建立較為理想的條件下提出本案的定位以及營(yíng)銷。在項(xiàng)目規(guī)劃我公司暫未獲悉的情況下，僅從同類產(chǎn)品操作，經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上提出此類項(xiàng)目操作的流程與規(guī)劃。另外，獲悉貴公司或?qū)⒁肓x烏小商品城或其他商貿(mào)運(yùn)行機(jī)構(gòu)，因此，本報(bào)告以下部分的撰寫，也立足于假設(shè)引入的前提下進(jìn)行的。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王不利不利有利有利STRENGTHSTRE

25、NGTH優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)WEAKNESSWEAKNESS劣勢(shì)劣勢(shì)OPPORTUNITY機(jī)會(huì)THREATTHREAT威脅威脅交互分析交互分析市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境內(nèi)在特質(zhì)內(nèi)在特質(zhì)克服劣勢(shì)，克服劣勢(shì)，把握機(jī)會(huì)！把握機(jī)會(huì)！SWOTSWOT分析分析肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王項(xiàng)目具有的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目具有的優(yōu)勢(shì)Strengths大規(guī)模大規(guī)模 （700畝占地綜合商貿(mào)總站 ）大規(guī)劃大設(shè)計(jì)大規(guī)劃大設(shè)計(jì) （連廊、扶梯、雙首層等創(chuàng)新） 大大扶持大政策扶持大政策 （重點(diǎn)工程 / 民生工程 / 優(yōu)惠） 大配套大倉(cāng)儲(chǔ)大配套大倉(cāng)儲(chǔ) （物流、客運(yùn)站、酒店、餐飲娛樂(lè)等） 大大“錢錢”景景 （ 經(jīng)營(yíng)前景與投資“錢”景）

26、 大交通大交通 （泰肥交通要塞，門戶地位）大大服務(wù)大品牌服務(wù)大品牌 （6個(gè)統(tǒng)一管理等；義烏小商品集團(tuán)） 大區(qū)位大大區(qū)位大輻射輻射 （輻射1200萬(wàn)平方公里商業(yè)人氣）肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王項(xiàng)目面臨的劣勢(shì)項(xiàng)目面臨的劣勢(shì)Weaknesses地塊限制，商業(yè)價(jià)值有所制約地塊限制，商業(yè)價(jià)值有所制約縣城市場(chǎng)，輻射能力有限縣城市場(chǎng)，輻射能力有限心理距離偏遠(yuǎn)心理距離偏遠(yuǎn)商鋪經(jīng)營(yíng)者對(duì)新市場(chǎng)持觀望心態(tài)商鋪經(jīng)營(yíng)者對(duì)新市場(chǎng)持觀望心態(tài)肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王項(xiàng)目擁有的機(jī)遇項(xiàng)目擁有的機(jī)遇Opportunities區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品匱乏，存在市場(chǎng)空白，給項(xiàng)目帶來(lái)區(qū)

27、域內(nèi)同類產(chǎn)品匱乏，存在市場(chǎng)空白，給項(xiàng)目帶來(lái)相當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)。相當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)。 由于市場(chǎng)的傳統(tǒng)和特殊性，集中專業(yè)市場(chǎng)空白，由于市場(chǎng)的傳統(tǒng)和特殊性，集中專業(yè)市場(chǎng)空白，為有渴望自有物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)需求的自營(yíng)客戶和投為有渴望自有物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)需求的自營(yíng)客戶和投資客戶帶來(lái)一定的機(jī)會(huì)。資客戶帶來(lái)一定的機(jī)會(huì)。 行業(yè)前景樂(lè)觀，市場(chǎng)需求促進(jìn)行業(yè)發(fā)展行業(yè)前景樂(lè)觀，市場(chǎng)需求促進(jìn)行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)回升熱，必然全面帶動(dòng)新一輪的房地房地產(chǎn)行業(yè)回升熱，必然全面帶動(dòng)新一輪的房地產(chǎn)投資。產(chǎn)投資。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王項(xiàng)目面臨的威脅項(xiàng)目面臨的威脅Threats地區(qū)的經(jīng)營(yíng)方式觀念受限，產(chǎn)品要引導(dǎo)地區(qū)的經(jīng)營(yíng)方式觀念

28、受限，產(chǎn)品要引導(dǎo)市場(chǎng)上各種經(jīng)營(yíng)形式主要以街鋪為主，受傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)觀念影響?，F(xiàn)有店面租金低廉，影響項(xiàng)目投資回報(bào)?，F(xiàn)有店面租金低廉，影響項(xiàng)目投資回報(bào)。根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，類市場(chǎng)的租金大多不高，這對(duì)我項(xiàng)目后續(xù)的價(jià)格定位和投資回報(bào)宣傳必然帶來(lái)一定的影響。周邊專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的威脅周邊專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的威脅同類型項(xiàng)目外拓150公里即有諸多同類項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目后期發(fā)展有一定影響。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王思思 維維 導(dǎo)導(dǎo) 圖圖市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位總體營(yíng)銷策略總體營(yíng)銷策略營(yíng)營(yíng) 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行SWOTSWOT分析分析賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位

29、發(fā)展建議（簡(jiǎn)）發(fā)展建議（簡(jiǎn)）客戶定位客戶定位發(fā)展判定發(fā)展判定發(fā)展判定發(fā)展判定肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目而言，如何一開(kāi)始即樹(shù)立項(xiàng)目的市場(chǎng)的影響力，首先需要得到經(jīng)營(yíng)者的認(rèn)可。即：招商前置即：招商前置在項(xiàng)目啟動(dòng)之前，招商工作已經(jīng)展開(kāi)，就業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)劃分已經(jīng)做好充足的市場(chǎng)準(zhǔn)備。因本報(bào)告為項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷報(bào)告，所以，招商部分不作為本報(bào)告的重點(diǎn)進(jìn)行闡述。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王發(fā)展判定發(fā)展判定發(fā)展小商品批發(fā)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)判定發(fā)展小商品批發(fā)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)判定1、泰安市現(xiàn)有的小商品市場(chǎng)并不多，而且，普遍檔次較低。2、小商品是人們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｓ玫奈?/p>

30、品，需求量將會(huì)隨著人們生活水平的提高而增加，質(zhì)量要求也會(huì)越來(lái)越高。3、目前，來(lái)賓市只有一些零散的小商品售賣店鋪，并沒(méi)有形成很強(qiáng)的成行成市的態(tài)勢(shì)，更沒(méi)有專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)。針對(duì)泰安市當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需要，小商品批發(fā)市場(chǎng)是很有發(fā)展針對(duì)泰安市當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需要，小商品批發(fā)市場(chǎng)是很有發(fā)展前景的。因此，小商品市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)是相對(duì)可行的。前景的。因此，小商品市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)是相對(duì)可行的。泰安市現(xiàn)有小商品市場(chǎng)：A、光彩大市場(chǎng) 岱岳區(qū)泰山大街光彩路B、四海商城小商品批發(fā)零售市場(chǎng) 泰安市財(cái)源大街附近C、義務(wù)小商品賣場(chǎng) 泰安市財(cái)源大街附近肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王發(fā)展判定發(fā)展判定發(fā)展建材專業(yè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)判

31、定發(fā)展建材專業(yè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)判定 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，居民住宅的不斷增加，人們生活水平的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，建材的需求量越來(lái)越大；但是，目前，泰安市以精品裝飾城、紅星美凱龍、東亞家居為代表的高中低端市場(chǎng)齊備，建材市場(chǎng)基本飽和。 但是，目前市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)泰山石、石膏研發(fā)批發(fā)的賣場(chǎng)幾乎為0。對(duì)于建設(shè)全國(guó)總部級(jí)泰山石、石膏加工、批發(fā)基地具有較為客觀的價(jià)值所在。同類型市場(chǎng)較多，以精品城、紅星美凱龍、居然之家為代表同類型市場(chǎng)較多，以精品城、紅星美凱龍、居然之家為代表的高中低端市場(chǎng)齊備。但以泰山石、石膏著名的泰安缺乏總的高中低端市場(chǎng)齊備。但以泰山石、石膏著名的泰安缺乏總部級(jí)泰山石、石膏研發(fā)、批發(fā)

32、基地部級(jí)泰山石、石膏研發(fā)、批發(fā)基地泰安市現(xiàn)有建材市場(chǎng)：A、泰安精品裝飾城 B、泰安紅星美凱龍C、泰安居然之家D、泰安東亞家居肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王發(fā)展判定發(fā)展判定發(fā)展家具專業(yè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)判定發(fā)展家具專業(yè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)判定 泰安市還沒(méi)出現(xiàn)家具專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，只是存在與家居賣場(chǎng)之內(nèi)。隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降奶岣?，人們?duì)居家的一切要求也將會(huì)更高。 中、高端消費(fèi)者都喜歡到外地購(gòu)買挑選高檔家具，根據(jù)泰安當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平與購(gòu)買力，不可能支撐得起一個(gè)高檔的大型專業(yè)家具城。因此，從泰安未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與速度以及消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，家具專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景并不明顯。 但是，泰山本土工藝品卻門

33、類齊全。泰山木雕、桃木制品等等對(duì)外經(jīng)銷存在市場(chǎng)空白。沒(méi)有專業(yè)家具批發(fā)市場(chǎng)，但根據(jù)消費(fèi)情況，不可能單獨(dú)支撐沒(méi)有專業(yè)家具批發(fā)市場(chǎng)，但根據(jù)消費(fèi)情況，不可能單獨(dú)支撐起一個(gè)專業(yè)家具市場(chǎng)。但泰安旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于工藝品的起一個(gè)專業(yè)家具市場(chǎng)。但泰安旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于工藝品的綜合批發(fā)尚存在市場(chǎng)空白綜合批發(fā)尚存在市場(chǎng)空白泰安市現(xiàn)有家具市場(chǎng)：A、泰安精品裝飾城 B、泰安紅星美凱龍C、泰安居然之家D、泰安東亞家居肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王發(fā)展判定發(fā)展判定發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)判定發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)判定1泰安市是山東農(nóng)業(yè)強(qiáng)市之一，當(dāng)?shù)厝艘话愣伎梢宰越o自足，也有不少是自產(chǎn)自銷的

34、，對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品的需求相對(duì)少。2農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)的形象較差、檔次較低，很容易會(huì)影響到整個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的形象，同時(shí)，將會(huì)加大整個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的清潔管理難度。3農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)的租金不高，資金回收相對(duì)較難。4泰安市的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)空間并沒(méi)有充分挖掘出來(lái)，還是處于培育期，而且，在一定的期間內(nèi)還不能形成有效的市場(chǎng)?；谝陨纤狞c(diǎn)的考慮，因此，我們建議本項(xiàng)目不用考慮農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)的租金不高，資金回收相對(duì)較難，建議不農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)的租金不高，資金回收相對(duì)較難，建議不考慮?？紤]。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王發(fā)展判定發(fā)展判定發(fā)展汽配專業(yè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)判定發(fā)展汽配

35、專業(yè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)判定 隨著交通工具數(shù)量的不斷增多與升級(jí)，原有的汽配零散商店已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場(chǎng)的需要。原有的汽配零售商店規(guī)模較小，機(jī)動(dòng)車的零配件種類不多，檔次也不高，種類齊全的汽配專業(yè)市場(chǎng)是未來(lái)汽配市場(chǎng)發(fā)展的必然，因此，集汽配件零售、修理、保養(yǎng)等于一體的專業(yè)市場(chǎng)將會(huì)成為來(lái)賓汽配市場(chǎng)的寵兒。隨著交通工具數(shù)量的不斷增多與升級(jí)，原有的汽配零散商店隨著交通工具數(shù)量的不斷增多與升級(jí)，原有的汽配零散商店已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場(chǎng)的需要，集汽配件零售、修理、保養(yǎng)等已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場(chǎng)的需要，集汽配件零售、修理、保養(yǎng)等于一體的專業(yè)市場(chǎng)將會(huì)成為來(lái)賓汽配市場(chǎng)的寵兒。于一體的專業(yè)市場(chǎng)將會(huì)成為來(lái)賓汽配市場(chǎng)的寵兒。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目

36、發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王結(jié)結(jié) 論論 根據(jù)以上的分析結(jié)果表明，泰安市的專業(yè)市場(chǎng)還屬于一塊未被開(kāi)發(fā)的處女地，泰安市的專業(yè)市場(chǎng)還是處于很原始的市場(chǎng)狀況。原有零散的專業(yè)商店規(guī)模較小，缺乏管理，沒(méi)有形成一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，不能很好地吸引周邊各縣鎮(zhèn)的顧客前來(lái)來(lái)賓市進(jìn)行批發(fā)或購(gòu)買。 目前，泰安市零散的、小規(guī)模的店鋪已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需要了，逐漸被專業(yè)化、集約化、規(guī)?；膶I(yè)市場(chǎng)所代替，集批發(fā)、零售及配套服務(wù)于一體的、具有一定規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)將是市場(chǎng)發(fā)展的必然。 根據(jù)市場(chǎng)的迫切需、及專業(yè)市場(chǎng)的特性及開(kāi)發(fā)的可行根據(jù)市場(chǎng)的迫切需、及專業(yè)市場(chǎng)的特性及開(kāi)發(fā)的可行性，我們建議只開(kāi)發(fā)泰山石材、石膏專業(yè)市場(chǎng)、小商

37、品專性，我們建議只開(kāi)發(fā)泰山石材、石膏專業(yè)市場(chǎng)、小商品專業(yè)市場(chǎng)、汽配專業(yè)市場(chǎng)、工藝品展銷專業(yè)市場(chǎng)。業(yè)市場(chǎng)、汽配專業(yè)市場(chǎng)、工藝品展銷專業(yè)市場(chǎng)。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王思思 維維 導(dǎo)導(dǎo) 圖圖市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位總體營(yíng)銷策略總體營(yíng)銷策略營(yíng)營(yíng) 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行SWOTSWOT分析分析賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位發(fā)展建議（簡(jiǎn)）發(fā)展建議（簡(jiǎn)）客戶定位客戶定位發(fā)展判定發(fā)展判定賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位發(fā)展建議（簡(jiǎn)）發(fā)展建議（簡(jiǎn)）客戶定位客戶定位肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王1、大輻射大輻射 經(jīng)濟(jì)強(qiáng)

38、縣領(lǐng)銜泰山地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣領(lǐng)銜泰山地區(qū)商業(yè)2、大市場(chǎng)大市場(chǎng) 呼喚大型專業(yè)市場(chǎng)呼喚大型專業(yè)市場(chǎng)3、大扶持大扶持 重點(diǎn)工程重點(diǎn)工程 未來(lái)發(fā)展前景光明未來(lái)發(fā)展前景光明4、大配套大配套 倉(cāng)儲(chǔ)、物流、客運(yùn)站等配套倉(cāng)儲(chǔ)、物流、客運(yùn)站等配套 城市新核心城市新核心5、大交通大交通 城市門戶城市門戶 財(cái)貫八方財(cái)貫八方6、大規(guī)模大規(guī)模 700畝綜合性商貿(mào)之都畝綜合性商貿(mào)之都7、大規(guī)劃大設(shè)計(jì)大規(guī)劃大設(shè)計(jì) 建筑，一切以建筑，一切以“商商”為先為先8、大服務(wù)大服務(wù) 6 6個(gè)統(tǒng)一管理，義烏小商品，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手經(jīng)個(gè)統(tǒng)一管理，義烏小商品，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手經(jīng)營(yíng)有保障營(yíng)有保障 做旺硬道理做旺硬道理9、大大“錢錢”景景 綜合商貿(mào)行業(yè)享受經(jīng)濟(jì)、

39、房地產(chǎn)快速發(fā)展碩果綜合商貿(mào)行業(yè)享受經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)快速發(fā)展碩果 投資價(jià)值投資價(jià)值賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王站在項(xiàng)目角度：我們是誰(shuí)？我們?cè)趺幢憩F(xiàn)和闡釋我們自己？站在項(xiàng)目角度：我們是誰(shuí)？我們?cè)趺幢憩F(xiàn)和闡釋我們自己？項(xiàng)目定位就是如何向外界推廣本項(xiàng)目項(xiàng)目定位就是如何向外界推廣本項(xiàng)目肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王整體商業(yè)環(huán)境整體商業(yè)環(huán)境政策規(guī)劃及市場(chǎng)需要分析政策規(guī)劃及市場(chǎng)需要分析市場(chǎng)調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研分析.思路出發(fā)點(diǎn)思路出發(fā)點(diǎn)項(xiàng)目具體定位項(xiàng)目具體定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功與否，至關(guān)重要。我司認(rèn)為本項(xiàng)目定位對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的

40、成功與否，至關(guān)重要。我司認(rèn)為本項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，應(yīng)從以下因素考量：項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，應(yīng)從以下因素考量：定位思路定位思路肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王在對(duì)泰安在對(duì)泰安- -肥城商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研分析的基礎(chǔ)之上，綜合各方面的肥城商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研分析的基礎(chǔ)之上，綜合各方面的因素，我司認(rèn)為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：因素，我司認(rèn)為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：泰西地區(qū)泰西地區(qū)綜合性綜合性商貿(mào)綜合體商貿(mào)綜合體市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王專業(yè)市場(chǎng)的換代選擇專業(yè)市場(chǎng)的換代選擇管理好，市場(chǎng)面大管理好，市場(chǎng)面大不夠檔次和規(guī)模不夠檔次和規(guī)模環(huán)境差，臟散亂環(huán)境差

41、，臟散亂集貿(mào)市場(chǎng)租鋪集貿(mào)市場(chǎng)租鋪專業(yè)市場(chǎng)批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)批發(fā)街邊店面零售街邊店面零售市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王案名建議案名建議泰西國(guó)際商貿(mào)城泰西國(guó)際商貿(mào)城泰山國(guó)際商貿(mào)城泰山國(guó)際商貿(mào)城此案名具有較強(qiáng)的地域?qū)傩?，而且能夠非常明確的傳遞項(xiàng)目位置，并間接傳遞此項(xiàng)目地處泰安西部發(fā)展帶上。此為首推案名。借助泰山之名作為本案的案名，一定程度上提升本案形象。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王發(fā)展建議（定位）發(fā)展建議（定位）注釋：此業(yè)態(tài)為建議性參考，后期實(shí)施進(jìn)一步確認(rèn)項(xiàng)目總體按照四部分開(kāi)發(fā)：項(xiàng)目總體按照四部分開(kāi)發(fā)：1、義烏小商品城，含肥城車站及小商

42、品批發(fā)展示中心，共計(jì)面積約15萬(wàn)平米（藍(lán)色區(qū)域）。配套住宅產(chǎn)品5萬(wàn)平方米。2、義烏小商品城二期（2中綠色區(qū)域），泰山國(guó)際石膏展示交易中心一區(qū)（2中灰色區(qū)域）和泰西國(guó)際展覽中心（2中紅色區(qū)域）。3、泰西國(guó)際工藝品城及配套中高端住住宅產(chǎn)品。4、泰西國(guó)際商貿(mào)城及中高端住宅產(chǎn)品。 注明：在本案項(xiàng)目整體規(guī)劃不明的前提下，暫不做詳細(xì)的業(yè)態(tài)劃分定位。發(fā)展建議（簡(jiǎn)）發(fā)展建議（簡(jiǎn)）肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王規(guī)劃設(shè)計(jì)參考規(guī)劃設(shè)計(jì)參考發(fā)展建議（簡(jiǎn)）發(fā)展建議（簡(jiǎn)）肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王配套參考配套參考發(fā)展建議（簡(jiǎn)）發(fā)展建議（簡(jiǎn)）肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略

43、及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王運(yùn)營(yíng)招商配套運(yùn)營(yíng)招商配套發(fā)展建議（簡(jiǎn)）發(fā)展建議（簡(jiǎn)）肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王誰(shuí)是我們的客戶誰(shuí)是我們的客戶? ?根據(jù)以上對(duì)目標(biāo)客戶群的分析，并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際素質(zhì)和定位考慮，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶如下：本市行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶周邊縣市行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶/企業(yè)主 個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)小老板政府機(jī)關(guān)人員或有積蓄的公務(wù)員其他投資客 投資型客戶投資型客戶自營(yíng)型客戶自營(yíng)型客戶 機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國(guó)企中高層管理者 民營(yíng)、私企老板、個(gè)體戶 高級(jí)白領(lǐng) 離退休人員 其他客戶（周邊縣市投資者或商家） 縣區(qū)已有的代理商經(jīng)營(yíng)商 準(zhǔn)備涉足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功人士 周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)資金雄厚的半經(jīng)

44、營(yíng)商客戶定位客戶定位肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王通過(guò)我司的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位、具體的業(yè)態(tài)定位等因素綜合考慮我項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體主要有兩大類投資客戶與自營(yíng)客戶。投資客戶投資客戶n具有較強(qiáng)的投資能力；n資金雄厚，投資意識(shí)強(qiáng)；n注重產(chǎn)品升值空間，追求利益回報(bào)；n多為二次以及二次以上置業(yè)者。自營(yíng)客戶自營(yíng)客戶n注重項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍；n對(duì)地段、交通、規(guī)模、市場(chǎng)成熟度有一定的要求；n偏好于良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；n商業(yè)配套設(shè)施要求較高。核心目標(biāo)客戶群核心目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群體分析目標(biāo)客戶群體分析核心目標(biāo)客戶群核心目標(biāo)客戶群客戶定位客戶定位肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷

45、 執(zhí)行為王思思 維維 導(dǎo)導(dǎo) 圖圖市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位總體營(yíng)銷策略總體營(yíng)銷策略營(yíng)營(yíng) 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏總體策略總體策略營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王說(shuō)說(shuō) 明明在整體宗地開(kāi)發(fā)規(guī)劃不詳?shù)那疤嵯拢緢?bào)告以下部分將重點(diǎn)圍繞宗地一期地塊展開(kāi)延續(xù)，一期參數(shù)預(yù)估值：占地：150畝位于宗地的西側(cè)。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王以上節(jié)點(diǎn)及推盤時(shí)間為暫時(shí)初定，具體推盤節(jié)奏及時(shí)間將根據(jù)工程進(jìn)度和項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。2011年年4月月23-24日盛大開(kāi)盤日盛大開(kāi)盤(解籌解籌)

46、2011年年01月月10日開(kāi)始推廣日開(kāi)始推廣2010年年12月月10日正式接受登記日正式接受登記2011年年2月月20日公開(kāi)認(rèn)籌日公開(kāi)認(rèn)籌我司就項(xiàng)目各項(xiàng)準(zhǔn)備工作所需要的時(shí)間進(jìn)行了初步預(yù)算。綜合考慮后，特初步提交以下開(kāi)盤前準(zhǔn)備工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)，供貴司參考：銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王營(yíng)銷戰(zhàn)役怎么打？營(yíng)銷戰(zhàn)役怎么打？引引 導(dǎo)導(dǎo)塑塑 造造演演 繹繹泰安首家產(chǎn)權(quán)式專業(yè)市場(chǎng)泰安首家產(chǎn)權(quán)式專業(yè)市場(chǎng)喚起人們的期待喚起人們的期待和關(guān)注和關(guān)注產(chǎn)生排它性產(chǎn)生排它性具發(fā)展前景和極佳的投資具發(fā)展前景和極佳的投資價(jià)值價(jià)值經(jīng)營(yíng)和投資價(jià)值經(jīng)營(yíng)和投資價(jià)值的體現(xiàn)的體現(xiàn)強(qiáng)調(diào)投資價(jià)值，得強(qiáng)調(diào)

47、投資價(jià)值，得到認(rèn)同到認(rèn)同以數(shù)據(jù)和場(chǎng)景演繹市場(chǎng)的以數(shù)據(jù)和場(chǎng)景演繹市場(chǎng)的成功成功呈現(xiàn)市場(chǎng)追捧現(xiàn)象，呈現(xiàn)市場(chǎng)追捧現(xiàn)象，塑造品牌塑造品牌用成功引爆羊用成功引爆羊群效應(yīng)群效應(yīng)認(rèn)籌解籌解籌開(kāi)盤，再認(rèn)籌解籌解籌再開(kāi)盤(重復(fù)解籌策略)戰(zhàn)役設(shè)計(jì)思路：充分做好形象導(dǎo)入期、制造多個(gè)持續(xù)熱銷期銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王泰西地區(qū)-國(guó)際-商貿(mào)-綜合體樹(shù)立項(xiàng)目良好市場(chǎng)形象，提升產(chǎn)品附加值；有效傳達(dá)項(xiàng)目信息，吸引市場(chǎng)廣泛關(guān)注；促進(jìn)項(xiàng)目良好銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較高的回報(bào)收益率；以項(xiàng)目為依托，為發(fā)展商延續(xù)良好品牌形象。前期以吸引自營(yíng)客進(jìn)駐為主，通過(guò)策略引導(dǎo)，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈認(rèn)同感。對(duì)投資客戶

48、采用5年年8%的返租，24%沖總價(jià)，降低門檻，刺激客戶投資。借助媒體效用，演繹市場(chǎng)品牌感召魅力，發(fā)揮羊群效應(yīng)，成功引爆項(xiàng)目銷售。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的使命項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的使命項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的總體思路項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的總體思路總體策略總體策略肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王策略一：自營(yíng)客優(yōu)先原則策略一：自營(yíng)客優(yōu)先原則目目 的的 最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性及商業(yè)市場(chǎng)的形成依依 據(jù)據(jù)專業(yè)市場(chǎng)自營(yíng)客越多，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)有很好的促進(jìn)作用。因此在營(yíng)銷過(guò)程中，我司建議通過(guò)各種營(yíng)銷手段吸引自營(yíng)客戶的進(jìn)駐。范范 圍圍主要是目前具備一定經(jīng)營(yíng)能力的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶，一期產(chǎn)品主

49、要面向小商品經(jīng)營(yíng)。方方 式式n在認(rèn)籌之前，向各大市場(chǎng)派發(fā)海報(bào)，將項(xiàng)目信息第一時(shí)間傳達(dá)給自營(yíng)客戶，形成第一波宣傳攻勢(shì)；n項(xiàng)目在前期推廣主要針對(duì)自營(yíng)客戶展開(kāi)；核心關(guān)鍵核心關(guān)鍵從自營(yíng)客角度出發(fā)，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，解答他們所關(guān)注的問(wèn)題，宣傳引導(dǎo)。策略二：走出去，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷策略二：走出去，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷目目 的的通過(guò)有組織性的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)控，進(jìn)行類似于“地毯式”的搜索，挖掘任何存在購(gòu)買可能性的客戶，甚至將達(dá)到“掘地三尺”的程度。如此操作，以積極主動(dòng)的進(jìn)攻態(tài)勢(shì)，徹底改變坐等的固有銷售模式。范范 圍圍l現(xiàn)有購(gòu)物中心及商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)者；l各類專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者；l大小型企業(yè)的決策層；l市場(chǎng)的投資者；l各級(jí)政府官員；l

50、出入高檔消費(fèi)場(chǎng)所的客戶（通過(guò)定點(diǎn)派發(fā)或設(shè)資料架）；l定期巡回展示會(huì)（各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)與縣市）。方方 式式n銷售員主動(dòng)走出去，深入各大市場(chǎng)，海報(bào)派發(fā)；n與客戶面對(duì)面交流，改變傳統(tǒng)的在銷售中心坐等客戶上門的營(yíng)銷方式；n主動(dòng)和客戶聯(lián)系，形成點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的直銷網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)項(xiàng)目招商與銷售；核心關(guān)鍵核心關(guān)鍵全面闡述項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、市場(chǎng)潛力及經(jīng)營(yíng)前景。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王目目 的的針對(duì)投資客戶的投資疑問(wèn)，消除其顧慮；依依 據(jù)據(jù)此舉主要面對(duì)投資客戶。由于項(xiàng)目存在一定時(shí)間的培育期，因此在前幾年給予一定的投資回報(bào)以吸引投資客戶，打消其投資疑慮。方方 式式前3年返租24%一次性返還直接沖抵總款，后兩年

51、施行逐年返，每年8%，5年收益權(quán)補(bǔ)貼后兩年，降低投資門檻；核心關(guān)鍵核心關(guān)鍵借助各種宣傳渠道，結(jié)合項(xiàng)目定位，利誘投資客戶銷售形式：返租銷售與直接銷售相結(jié)合返租5年，3年24一次性返，沖總價(jià)，剩余兩年每年返，大大降低投資門檻。策略三：對(duì)自營(yíng)客戶策略三：對(duì)自營(yíng)客戶3 3年免稅年免稅，對(duì)投資，對(duì)投資5 5年包租，年年包租，年8%8%返租收益法返租收益法主動(dòng)出擊，聯(lián)絡(luò)鎮(zhèn)長(zhǎng)、村長(zhǎng)（給予成交每套1000元的利益），借助村長(zhǎng)影響力，拉動(dòng)村民購(gòu)鋪；形式一：由鎮(zhèn)長(zhǎng)、村長(zhǎng)自行組織聯(lián)絡(luò)；形式二：由鎮(zhèn)長(zhǎng)、村長(zhǎng)牽頭組織村民，我方做集中演示、接待、推介。策略四：聯(lián)絡(luò)鎮(zhèn)長(zhǎng)、村長(zhǎng)直銷法策略四：聯(lián)絡(luò)鎮(zhèn)長(zhǎng)、村長(zhǎng)直銷法肥城泰肥一級(jí)路

52、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王思思 維維 導(dǎo)導(dǎo) 圖圖市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位總體營(yíng)銷策略總體營(yíng)銷策略營(yíng)營(yíng) 銷銷 推推 廣廣銷銷 售售 執(zhí)執(zhí) 行行形象定位形象定位銷售賣點(diǎn)銷售賣點(diǎn)推廣研判推廣研判銷售賣點(diǎn)銷售賣點(diǎn)推廣形象推廣形象推廣研判推廣研判廣告策略廣告策略廣告策略廣告策略渠道執(zhí)行節(jié)點(diǎn)渠道執(zhí)行節(jié)點(diǎn)渠道執(zhí)行節(jié)點(diǎn)渠道執(zhí)行節(jié)點(diǎn)肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王【項(xiàng)目整體案名項(xiàng)目整體案名】泰西國(guó)際商貿(mào)城泰西國(guó)際商貿(mào)城【項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位】泰西國(guó)際商貿(mào)綜合體【項(xiàng)目推廣主題項(xiàng)目推廣主題】泰西第一商貿(mào)口岸 肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行

53、為王產(chǎn)品線產(chǎn)品線u 超長(zhǎng)臨街店面，展示面非常好 ； u 6米層高，買一送一；u 創(chuàng)新連廊設(shè)計(jì)，人流不斷檔，層層都是一樓；u 充足的停車位，不再為停車而煩惱；服務(wù)線服務(wù)線u科學(xué)合理的業(yè)態(tài)定位；u著名商管公司進(jìn)駐，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；營(yíng)銷線營(yíng)銷線u 5年年8%的穩(wěn)定回報(bào)；u 超低首付門檻，租鋪？不如買鋪！泰西國(guó)際商貿(mào)城核心賣點(diǎn)泰西國(guó)際商貿(mào)城核心賣點(diǎn)肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王 項(xiàng)目80萬(wàn)平米的超大規(guī)模； 政府重點(diǎn)支持的項(xiàng)目，義烏小商品城無(wú)縫承接； 交通便利、物流優(yōu)越、配套完善； 超長(zhǎng)的臨街店鋪，展示面非常好，品牌商家必爭(zhēng)之地； 困守舊市場(chǎng)，還是殺入新市場(chǎng)？是生存還是發(fā)展？ 租

54、鋪?不如買鋪! 新市場(chǎng)，產(chǎn)品互補(bǔ)，資源共享，新商機(jī) ； 泰西國(guó)際商貿(mào)城引來(lái)知名商業(yè)管理公司的強(qiáng)力加盟，保證市場(chǎng)未來(lái)經(jīng)營(yíng)。對(duì)自營(yíng)客戶說(shuō)什么？對(duì)自營(yíng)客戶說(shuō)什么？ 超大規(guī)模、重點(diǎn)扶持項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)有保障超大規(guī)模、重點(diǎn)扶持項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)有保障 除了股票、保險(xiǎn)我們還能投資什么?“投資，從誰(shuí)下手”? 體現(xiàn)投資者的遠(yuǎn)見(jiàn)，看準(zhǔn)溫州商貿(mào)城引領(lǐng)未來(lái)，共榮共贏。 5年年8%高回報(bào)； 升值潛力大，租金節(jié)節(jié)攀升； 低門檻、低總價(jià)、低首付、全民投資創(chuàng)富總動(dòng)員； 24%一次性返還，沖抵總價(jià)，門檻低； 一鋪養(yǎng)三代； 面積小，投入少，小本大贏； 對(duì)投資客戶說(shuō)什么？對(duì)投資客戶說(shuō)什么？ 升值潛力大、回報(bào)高、低風(fēng)險(xiǎn)升值潛力大、回報(bào)高、低風(fēng)險(xiǎn)

55、肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王u 政府規(guī)劃發(fā)展及重點(diǎn)扶持政府規(guī)劃發(fā)展及重點(diǎn)扶持u 交通物流優(yōu)勢(shì)交通物流優(yōu)勢(shì)u 政府要發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)政府要發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)u 項(xiàng)目規(guī)模與定位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模與定位優(yōu)勢(shì)u 項(xiàng)目配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目配套優(yōu)勢(shì)u 經(jīng)營(yíng)前景與投資經(jīng)營(yíng)前景與投資“錢錢”景景u 營(yíng)銷推廣優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷推廣優(yōu)勢(shì) 如何突出項(xiàng)目?jī)r(jià)值？如何提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？如何突出項(xiàng)目?jī)r(jià)值？如何提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？ 我們需要做的不僅僅是提煉，還需要更多的賦予！我們需要做的不僅僅是提煉，還需要更多的賦予！肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王從目標(biāo)客戶的核心關(guān)注點(diǎn)分析從目標(biāo)客戶的核心關(guān)注點(diǎn)分析重視

56、投資回報(bào)率重視投資回報(bào)率加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)公司權(quán)威性的展現(xiàn)，突出擔(dān)保公司的作用，規(guī)避消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)。重視投資的安全性重視投資的安全性產(chǎn)品后期加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)要求，以實(shí)在具體的利益打動(dòng)消費(fèi)者多次置業(yè)，理性十足多次置業(yè)，理性十足突出項(xiàng)目8%的投資回報(bào)率，以及8%回報(bào)的保障是如何體現(xiàn)的。重視產(chǎn)品流動(dòng)性重視產(chǎn)品流動(dòng)性突出產(chǎn)品可自營(yíng),可投資的特性。廣告策略廣告策略肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王我們對(duì)目標(biāo)客群的需求概括：在保證安全的前提下,實(shí)現(xiàn)貨幣增值，追求利潤(rùn)最大化.關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞: : 高收益高收益 低風(fēng)險(xiǎn)低風(fēng)險(xiǎn) 投資穩(wěn)健投資穩(wěn)健肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)

57、行為王現(xiàn)在，我們針對(duì)現(xiàn)在，我們針對(duì)專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資人做一次感性洞察。專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資人做一次感性洞察。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王“投資房子好是好，但又太麻煩了，每月要收租，而且并不一定可以投資房子好是好，但又太麻煩了，每月要收租，而且并不一定可以租到長(zhǎng)期的租戶，最好有一個(gè)專門負(fù)責(zé)管理的公司，長(zhǎng)期托付給他們租到長(zhǎng)期的租戶，最好有一個(gè)專門負(fù)責(zé)管理的公司，長(zhǎng)期托付給他們管理，每一年等著分紅就行了，有穩(wěn)定的高收益，省心、省力、穩(wěn)當(dāng)管理，每一年等著分紅就行了，有穩(wěn)定的高收益，省心、省力、穩(wěn)當(dāng)當(dāng)賺錢；當(dāng)賺錢；會(huì)賺錢的會(huì)賺錢的“房子房子”肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃

58、案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王 “我是一個(gè)專業(yè)的投資者，我投資物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)就是升值大，關(guān)鍵我是一個(gè)專業(yè)的投資者，我投資物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)就是升值大，關(guān)鍵是要回報(bào)高、要快、要早，主要看三、五年后這里的增值空間，好轉(zhuǎn)是要回報(bào)高、要快、要早，主要看三、五年后這里的增值空間，好轉(zhuǎn)讓，好出租，別的考慮不多讓，好出租，別的考慮不多”讓錢生讓錢生“錢錢”肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王房屋房屋“銀行銀行” “手里有空閑資金，遇上金融危機(jī)就沒(méi)轍了，不知道投哪兒；股票吧，手里有空閑資金，遇上金融危機(jī)就沒(méi)轍了，不知道投哪兒；股票吧，上竄下跳，心里慌，存銀行、買保險(xiǎn)吧，收益又不高，想再找一種風(fēng)險(xiǎn)上竄下跳，心里慌

59、，存銀行、買保險(xiǎn)吧，收益又不高，想再找一種風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)股票小的，但收益卻比存款高的投資項(xiàng)目，最少要跑贏通貨膨脹的相對(duì)股票小的，但收益卻比存款高的投資項(xiàng)目，最少要跑贏通貨膨脹的速度。速度?！狈食翘┓室患?jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王讓錢更賺“錢”，讓房子“賺錢”，讓閑錢不在“閑”，讓資產(chǎn)升值，一切都因?yàn)椤耙惶桩a(chǎn)權(quán)式酒店”，而變得高效、安全、穩(wěn)定，因?yàn)槟鞘峭顿Y人理財(cái)、賺錢的一種方式、方法和途徑投資人理財(cái)、賺錢的一種方式、方法和途徑。專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)“賺錢術(shù)賺錢術(shù)”核心概念核心概念肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王快猛短用最短的時(shí)間、最快的速度、最集中猛烈的攻勢(shì)傳遞最

60、有效的產(chǎn)品信息。搶占先機(jī)、出奇制勝、多級(jí)連動(dòng)、分期推盤搶占先機(jī)、出奇制勝、多級(jí)連動(dòng)、分期推盤物業(yè)類型具有一定稀缺性,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空白。營(yíng)銷費(fèi)用不高,不可能做大規(guī)模推廣。項(xiàng)目目標(biāo)客群中有相當(dāng)部分的異地客戶。項(xiàng)目回款壓力比較大,需要快速行動(dòng)。肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王推廣務(wù)虛三部曲推廣務(wù)虛三部曲強(qiáng)勢(shì)引爆期強(qiáng)勢(shì)引爆期利益溝通期利益溝通期項(xiàng)目認(rèn)定期項(xiàng)目認(rèn)定期事件營(yíng)銷造勢(shì)事件營(yíng)銷造勢(shì)引爆項(xiàng)目形象引爆項(xiàng)目形象建立溝通渠道建立溝通渠道基于產(chǎn)品利益的情感溝通基于產(chǎn)品利益的情感溝通將項(xiàng)目形象逐步向深度和廣度釋放將項(xiàng)目形象逐步向深度和廣度釋放推出產(chǎn)品差異，引領(lǐng)投資標(biāo)準(zhǔn)推出產(chǎn)品差異，引領(lǐng)投

61、資標(biāo)準(zhǔn)訴求客戶圈層訴求客戶圈層多渠道溝通多渠道溝通提升項(xiàng)目形象提升項(xiàng)目形象以緊密契合的傳播攻勢(shì)取得轟動(dòng)的市場(chǎng)效應(yīng)實(shí)現(xiàn)銷售PR活動(dòng)打頭小眾傳播為主通過(guò)借力造勢(shì)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)的精耕實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的客戶跟蹤對(duì)于目標(biāo)受眾的信息接受而言，沒(méi)有階段概念，不同階段，不同的銷售主張和訴求側(cè)重，將銷售實(shí)現(xiàn)的可能性最大化，時(shí)刻都是熱銷期！推廣研判推廣研判肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王主題：招募老板（房東）活動(dòng)招募老板（房東）活動(dòng)活動(dòng)目的：1）以事件營(yíng)銷為切點(diǎn)，強(qiáng)力引爆市場(chǎng)的關(guān)注度，搶占市場(chǎng)至高點(diǎn)。 2）迎合項(xiàng)目目標(biāo)客群的需求，盡量縮短項(xiàng)目的導(dǎo)入時(shí)間，以最有效的方式在市場(chǎng)中傳播項(xiàng)目投

62、資價(jià)值?；顒?dòng)方式：以“招募老板（房東）”活動(dòng)為新聞點(diǎn)引發(fā)社會(huì)討論，傳播“泰西國(guó)際商貿(mào)城會(huì)賺錢的房子”的項(xiàng)目特點(diǎn)。時(shí) 間： 2010年12月-2011.2月媒體配合：泰山晨刊、泰安日?qǐng)?bào)、交通文藝臺(tái)媒體配合：泰山晨刊、泰安日?qǐng)?bào)、交通文藝臺(tái)第一步：事件制造，市場(chǎng)聚焦第一步：事件制造，市場(chǎng)聚焦肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王硬廣規(guī)劃內(nèi)容：內(nèi)容：想當(dāng)房東嗎？想當(dāng)房東嗎？ 想輕松度過(guò)金融危機(jī)嗎？想輕松度過(guò)金融危機(jī)嗎？ 想有間屬于自己的賺錢金鋪嗎？想有間屬于自己的賺錢金鋪嗎？ 想穩(wěn)當(dāng)當(dāng)賺錢嗎？想穩(wěn)當(dāng)當(dāng)賺錢嗎？泰西國(guó)際商貿(mào)城，現(xiàn)高薪招募房東（老板）泰西國(guó)際商貿(mào)城，現(xiàn)高薪招募房東（老板）

63、我們有優(yōu)越的區(qū)位條件 我們有第五臺(tái)專業(yè)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)配置我們80萬(wàn)平米專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)金鋪 我們有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)我們有每年8%的高額回報(bào) 我們?nèi)f事具備，只欠房東（老板）泰西國(guó)際商貿(mào)城 泰安第一商貿(mào)門戶會(huì)賺錢的房子。莫失良機(jī)。 主標(biāo)：主標(biāo)：招募招募房東房東肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王主題：招聘房東（老板）活動(dòng)系列炒作主題：招聘房東（老板）活動(dòng)系列炒作目的：目的：制造話題，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，借助于大眾的關(guān)注取得較高的知名度。用較小的營(yíng)銷費(fèi)用理想的營(yíng)銷效果。形式形式：軟性新聞媒體：泰安晨刊、泰安日?qǐng)?bào)、媒體：泰安晨刊、泰安日?qǐng)?bào)、home0538home0538、交通臺(tái)、交通臺(tái)新聞炒

64、作主題：泰西國(guó)際商貿(mào)城，招募房東（老板）新聞炒作主題：泰西國(guó)際商貿(mào)城，招募房東（老板）軟文主題：輕松做老板，賺錢很簡(jiǎn)單。軟文主題：輕松做老板，賺錢很簡(jiǎn)單。 萬(wàn)事具備，只缺房東（老板）。萬(wàn)事具備，只缺房東（老板）。 泰西國(guó)際商貿(mào)城，為您資產(chǎn)保值增值著想！泰西國(guó)際商貿(mào)城，為您資產(chǎn)保值增值著想！ 新聞報(bào)道跟進(jìn)肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王主題：主題：房屋銀行房屋銀行目的：目的：針對(duì)項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)的投資特點(diǎn)進(jìn)行銷售物料的設(shè)計(jì)和調(diào)整,統(tǒng)一項(xiàng)目氣質(zhì)，表現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn),吸引目標(biāo)客群.形式形式：投資手冊(cè)投資手冊(cè)包裝成存折的形式，別具一格，非常新穎包裝成存折的形式，別具一格，非常新穎其他：其

65、他：銷售說(shuō)辭調(diào)整,售樓處包裝微調(diào)禮品：建議贈(zèng)送精美的計(jì)算器調(diào)整亮點(diǎn)：依據(jù)消費(fèi)者的心理需求特征，以將投資手冊(cè)設(shè)計(jì)為銀行存折的形式。在滿足調(diào)整亮點(diǎn)：依據(jù)消費(fèi)者的心理需求特征，以將投資手冊(cè)設(shè)計(jì)為銀行存折的形式。在滿足消費(fèi)者的同時(shí)凸現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)，并且樣式新穎，利用傳播。消費(fèi)者的同時(shí)凸現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)，并且樣式新穎，利用傳播。銷售物料投資分析手冊(cè)肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王主題：主題：房屋銀行房屋銀行目的：目的：利用DM單對(duì)本地及異地目標(biāo)客戶進(jìn)行“地毯式”覆蓋，使意向的客戶收到DM單二次以上，迅速掃清周邊客戶，建立有效客戶數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)象：對(duì)象：泰安主要商圈高檔寫字樓；專業(yè)市場(chǎng)、高檔美容

66、院、健身房、銀行、三星級(jí)以上賓館大堂，中產(chǎn)聚集區(qū). 形式與方向：結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，以銀行支票的形式設(shè)計(jì)DM單葉，既突出項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，同時(shí)利于傳播，符合消費(fèi)者的心理需求特征。銷售物料DM單肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王多 快穩(wěn) 省豐厚回報(bào)，更多收益。十年長(zhǎng)效，快速增值。返租經(jīng)營(yíng)，省時(shí)省心。實(shí)力擔(dān)保，穩(wěn)中獲利。泰西國(guó)際商貿(mào)城，泰西國(guó)際商貿(mào)城， 8%8%的年回報(bào)率、專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司、擔(dān)保公司擔(dān)保，的年回報(bào)率、專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司、擔(dān)保公司擔(dān)保，莫失良機(jī)。莫失良機(jī)。BOSSBOSS專線：專線：88888888888888銷售物料DM單肥城泰肥一級(jí)路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及營(yíng)銷策劃案切脈營(yíng)銷 執(zhí)行為王目的：成本低，可以擴(kuò)大覆蓋區(qū)域；準(zhǔn)確釋放項(xiàng)目形象信息。投放建議：針對(duì)月消費(fèi)在300-700元的移動(dòng)活聯(lián)通用戶，短信投放節(jié)點(diǎn)為“周四、周五”，周末相對(duì)集中來(lái)人看房。短信不要一次性投放，投放當(dāng)天分時(shí)段分批次發(fā)送；避免同時(shí)發(fā)送出現(xiàn)電話占線問(wèn)題，減弱投放效果。內(nèi)容規(guī)劃：突出項(xiàng)目高收益，低風(fēng)險(xiǎn)的主要買點(diǎn)，進(jìn)行推廣。區(qū)域：泰安及下面縣城補(bǔ)充：可以針對(duì)項(xiàng)目前期的意向進(jìn)行重新傳播，以強(qiáng)化他們的購(gòu)買欲望。媒介