玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項目可行性研究報告

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1、玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項目 玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項目 可行性研究報告 第一章 總論 錯誤！未定義書簽 1.1項目背景 錯誤!未定義書簽＜ 1.2研究依據(jù)與范圍 錯誤!未定義書簽＜ 1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 錯誤!未定義書簽＜ 第二章 項目背景及建設(shè)必要性 錯誤！未定義書簽 2.1項目的提出背景 .錯誤!未定義書簽＜ 2.2項目的必要性 錯誤!未定義書簽＜ 第三章企業(yè)與工藝介紹 錯誤！未定義書簽 3.1企業(yè)簡介 錯誤!未定義書簽＜ 3.2生產(chǎn)工藝 錯誤!未定義書簽＜ 第四章 場址選擇與主體工程建設(shè).……錯誤！未定義書簽 4.1建設(shè)條件

2、 錯誤!未定義書簽＜ 4.2場址選擇 錯誤!未定義書簽＜ 4.3總體布局 錯誤!未定義書簽＜ 4.4主體工程建設(shè) 錯誤!未定義書簽＜ 4.5給排水設(shè)計方案 錯誤!未定義書簽＜ 4.6消防設(shè)計方案 錯誤!未定義書簽＜ 4.7電氣設(shè)施設(shè)計方案 錯誤!未定義書簽＜ 4.8清潔設(shè)施設(shè)計方案 錯誤!未定義書簽＜ 第五章工程節(jié)能 錯誤！未定義書簽 5.1設(shè)計依據(jù) 錯誤!未定義書簽＜ 5.2設(shè)計原則 錯誤!未定義書簽＜ 5.3能耗分析 錯誤!未定義書簽＜ 5.4節(jié)能方案 錯誤!未定義書簽＜ 第六章環(huán)境影響評價 錯誤！未定義書簽 6.1環(huán)境影響評價依據(jù) 錯

3、誤！未定義書簽＜ 6.2施工期間污染的防治 錯誤！未定義書簽＜ 6.3項目運營期間污染的防治 錯誤！未定義書簽＜ 6.4環(huán)境影響預(yù)測 錯誤!未定義書簽＜ 第七章勞動安全與衛(wèi)生 錯誤！未定義書簽 7.1勞動安全內(nèi)容與原則 錯誤！未定義書簽＜ 7.2設(shè)計依據(jù) 錯誤!未定義書簽＜ 7.3職業(yè)安全 錯誤!未定義書簽＜ 7.4衛(wèi)生 錯誤!未定義書簽＜ 第八章 項目實施進(jìn)度與人力資源配置 錯誤！未定義書簽 8.1項目實施進(jìn)度 錯誤!未定義書簽＜ 8.2生產(chǎn)組織與人員培訓(xùn) 錯誤！未定義書簽＜ 第九章 項目管理與招投標(biāo) 錯誤！未定義書簽 9.1項目管理 錯誤!未定

4、義書簽＜ 9.2項目招投標(biāo) 錯誤!未定義書簽＜ 第十二章市場營銷計劃 錯誤！未定義書簽 9.1賣點”分析 錯誤!未定義書簽＜ 9.2營銷策略 錯誤!未定義書簽＜ 10.1經(jīng)營風(fēng)險分析 錯誤!未定義書簽＜ 10.2管理風(fēng)險分析 錯誤!未定義書簽＜ 10.3財務(wù)風(fēng)險分析 錯誤!未定義書簽＜ 10.4政策風(fēng)險分析 錯誤!未定義書簽＜ 第十一章 投資估算與資金籌措 錯誤！未定義書簽 11.1編制依據(jù) 錯誤!未定義書簽＜ 11.2工程投資估算 錯誤!未定義書簽＜ 11.3資金來源 錯誤!未定義書簽＜ 第十二章財務(wù)分析 錯誤！未定義書簽 12.1論述 錯誤!未

5、定義書簽＜ 12.2流動資金 錯誤!未定義書簽＜ 12.3投資使用計劃 錯誤!未定義書簽＜ 12.4處理成本估算 錯誤!未定義書簽＜ 12.5財務(wù)盈利能力分析 錯誤！未定義書簽＜ 12.6清償能力分析 錯誤!未定義書簽＜ 12.7不確定性分析 錯誤!未定義書簽＜ 12.8財務(wù)評價結(jié)論 錯誤!未定義書簽＜ 第十三章結(jié)論與建議 錯誤！未定義書簽 13.1結(jié)論 錯誤!未定義書簽＜ 13.2建議 錯誤!未定義書簽＜ 4 玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項目 第一章總論 、項目基本情況 （一） 項目名稱：玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項目 （二） 項

6、目業(yè)主：重慶中孚投資有限公司 （三） 項目地址：重慶市渝北區(qū)玉峰山鎮(zhèn)龍門村 10社 （四） 項目性質(zhì)：新建 （五） 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項目擬租賃土地652畝（其中林地450畝、耕地180畝、農(nóng)民 宅基地22畝），其建設(shè)主要內(nèi)容為鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè) 園及農(nóng)民新村的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下： 1、 鄉(xiāng)村俱樂部：用地面積 3000平方米，主要用于游客餐飲、娛 樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游 手工藝品展示和交易。 2、 互助農(nóng)莊：用地面積9000平方米（其中新建7000平方米，維 修改造2000平方米），主要用于出租給熱衷于休閑度假和田園生活的

7、 城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。 3、 生態(tài)農(nóng)業(yè)園：用地面積 5000平方米，以本杜植物群落和新引 入植物中的展示為主題，打造特色植物風(fēng)情園，種植具有地域風(fēng)情的 植物，突出和顯示了風(fēng)情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價值。 4、 農(nóng)民新村：用地4674平方米，利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng) 民集中安置的區(qū)域。 （六） 項目工期： 項目建設(shè)期擬定為3年，即2009年1月至2011年12月。 （七） 項目總投資及資金籌措 1、 項目總投資為5300萬元，其中建設(shè)投資4438萬元，土地租金 562萬元，流動資金300萬元。 2、 資金籌措： 項目資金全部由業(yè)主自籌。 二、項目由來

8、 本項目積極響應(yīng)黨和國家對三農(nóng)問題的關(guān)注和號召，嚴(yán)格按照十 七屆三中全會的政策指引和精神解讀，合理利用農(nóng)村自然資源，森林 資源，農(nóng)副產(chǎn)品資源，勞動力資源以及農(nóng)村荒地、林地基礎(chǔ)資源，并 充分發(fā)揮本團(tuán)隊在過去十幾年來積累的技術(shù)研發(fā)手段，開發(fā)組織管理 手段和市場運作能力，建立起新的商業(yè)運作模式一一集“休閑互助農(nóng) 莊、鄉(xiāng)村俱樂部，農(nóng)業(yè)生態(tài)園和農(nóng)民新村”于一體的創(chuàng)新型開發(fā)模式。 該模式從根本上保障和解決了農(nóng)民的終身利益：提高和改善了農(nóng)民的 居住條件，充分利用農(nóng)村剩余勞動力資源，提供工作機(jī)會，保障農(nóng)民 長期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，讓農(nóng)民的生活有所依托，得到社會的保障；同 時，該模式為政府減輕了社會就業(yè)壓力，為地方

9、政府長期穩(wěn)定的稅收 做出積極的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)；保證了農(nóng)民，政府等多方利益。在更大的程度 上發(fā)揮了土地的經(jīng)濟(jì)價值，改善并優(yōu)化了農(nóng)村自然資源配置，保護(hù)林 地、耕地的使用性質(zhì)和規(guī)模，對農(nóng)村集體建設(shè)用地實現(xiàn)集約有效利用 該模式實現(xiàn)了農(nóng)民，政府和企業(yè)的利益的統(tǒng)一，使三者相互相承，和 諧共生。該模式在實現(xiàn)二贏的基礎(chǔ)上，為農(nóng)村生態(tài)環(huán)境保護(hù)，農(nóng)村資 源利用和社會效益等方面提供了可持續(xù)發(fā)展的模式，在創(chuàng)造社會主義 和諧社會這條路上，積極探索和實踐出一個可持續(xù)發(fā)展道路的方向。 三、相關(guān)政策 1、 《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》。 2、 《渝北區(qū)土地利用總體規(guī)劃》。 3、 《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決

10、定》。 4、 《四山管制規(guī)劃》。 5、 《重慶市渝北區(qū)人民政府關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促 進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。 6、 渝府發(fā)〔2008〕45號關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項的通 知。 四、政策依據(jù) 2008年10月19日，黨中央發(fā)布了《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革 發(fā)展若干重大問題的決定》。其原文如下： 1、加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營 權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包出租、互換、 轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模 經(jīng)營。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變 土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)

11、益。 2. 可以允許農(nóng)民以5種形式流轉(zhuǎn)土地承包權(quán)，它們是：A.轉(zhuǎn)包， 就是指承包方將部分或全部土承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng) 濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。 B.出租，是指承包方將部分或 全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他們從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。 C.互 換，是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟(jì) 組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。D.轉(zhuǎn)讓， 是在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，由第三者代替自己的發(fā)包人履行承 包合同的行為。E.股份合作，是指承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土 承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，入股組成股份公司或合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 經(jīng)營。 3

12、. 現(xiàn)有土地承包關(guān)系長久不變。文件指出，要穩(wěn)定和完善農(nóng)村基 本經(jīng)營制度，以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是 適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特點的農(nóng)村基本經(jīng)營制度， 是黨的農(nóng)村政策的基石，必須毫不動搖地堅持。賦予農(nóng)民更加充分而 有保障的土承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變。 4. 允許農(nóng)民開發(fā)經(jīng)營集體土地。文件中提到，在土地利用規(guī)劃確 定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土建設(shè)非公益性項目 允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。文件 指出，依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價同原則及時足額給農(nóng)村 集體組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償，解決好被征地農(nóng)民

13、就業(yè)，住房和社會保障。 逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建 設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場，以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地 使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。 五、建設(shè)原則 1、 以《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》、《四山管制規(guī)劃》為指導(dǎo)，明確 規(guī)劃片區(qū)功能定位及發(fā)展方向。 2、 將玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社作為一個完整的空間，從功能、空間、 景觀及建筑形態(tài)方面進(jìn)行整體設(shè)計、開發(fā)控制和引導(dǎo)。突出規(guī)劃的綜 合協(xié)調(diào)作用，統(tǒng)籌考慮區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的均衡發(fā)展；一、二、 三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展；實現(xiàn)區(qū)內(nèi)土地和各項資源的優(yōu)化配置，使玉峰山鎮(zhèn) 龍門村10社在有機(jī)、合理、統(tǒng)一的原則

14、下進(jìn)行有序的發(fā)展建設(shè)。 3、 策劃應(yīng)能滿足玉峰山鎮(zhèn)龍門村 10社不斷發(fā)展壯大所需要的空 間構(gòu)架，遠(yuǎn)近期相結(jié)合，保留林業(yè)、農(nóng)業(yè)用地，合理開發(fā)宅基地，并 不斷完善城市功能，使城市健康有序的發(fā)展。 4、 策劃應(yīng)充分利用該地區(qū)的人文、自然景觀、不破壞自然及生態(tài) 環(huán)境，嚴(yán)格控制農(nóng)民宅基地，保證占用耕地與開發(fā)復(fù)墾相平衡，創(chuàng)造 既具有地方文化特色又與現(xiàn)代功能有機(jī)結(jié)合的新城鎮(zhèn)。 5、 策劃要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，從用地劃分、功能分區(qū)和道路 結(jié)構(gòu)等方面，為近遠(yuǎn)期建設(shè)提供方便，有利于鎮(zhèn)區(qū)整體規(guī)劃，分片實 施，項目啟動，滾動發(fā)展的模式。 六、結(jié)論 本項目經(jīng)濟(jì)、環(huán)境及社會效益良好，在不改變土地性質(zhì)和用途的

15、 基礎(chǔ)上，最大程度的提咼了土地質(zhì)量，增加了農(nóng)民年收入，為重慶市 民休閑娛樂提供了場所，并且改善了當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境狀況，是可行的。 七、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表1-1 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 名 稱 單 位 數(shù)據(jù) 備注 1 總規(guī)劃面積 畝 682 1.1 林地 畝 450 1.2 耕地 畝 180 1.3 宅基地 畝 22 2 總用地面積 畝 35 2.1 農(nóng)民宅基地 畝 22 22 林地 畝 13 按林地面積3% 3 項目總投資 萬元 5300 企業(yè)自有資金 3.1 — 其中：建設(shè)投資 萬

16、元 4438 3.2 建設(shè)期利息 萬元 0 3.3 土地租金 萬元 562 3.3 流動資金 萬元 300 4 資金籌措 萬元 5300 4.1 其中：企業(yè)自籌 萬元 5300 企業(yè)自有資金 4.2 銀行借款 萬元 0 5 設(shè)計生產(chǎn)能力 6 年銷售收入 萬元 4200 正常年份 7 總成本費用 萬元 991 正常年份 8 所得稅 萬元 787 正常年份 9 年凈利潤 萬元 2361 正常年份 10 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % 38.40 11 所得

17、稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 10219 12 所得稅前投資回收期 年 4.87 含建設(shè)期 13 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 31.25 14 所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 6882  15 所得稅后投資回收期 年 5.39 含建設(shè)期 16 總投資收益率 % 66.43 正常年份 17 項目資本金凈利潤率 % 44.95 正常年份 18 盈虧平衡點（BEP） % 22.76% 40 第二章項目支撐體系 政策支撐 本項目參照的政策及有關(guān)法律法規(guī)有以下幾個： 1、 《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》。 2、 《渝

18、北區(qū)土地利用總體規(guī)劃》。 3、 《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》。 4、 《四山管制規(guī)劃》。 5、 《重慶市渝北區(qū)人民政府關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促 進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。 6、 渝府發(fā)〔2008〕45號關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項的通 知。 項目依據(jù)《渝北區(qū)土地利用總體規(guī)劃》、《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》 和《四山管制規(guī)劃》及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，采取土地整理、宅基地置換、農(nóng)村 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)等方式使用農(nóng)民集體所有的土地，發(fā)展休閑、托 老、旅游、度假等項目，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。在 項目的設(shè)計、施工、銷售過程中也將嚴(yán)守國家、重慶市的各項政策規(guī) ^定O

19、 根據(jù)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中 可以看出，本次決定主要強(qiáng)調(diào)了以下 6點： 1、新形勢下推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的重大意義 本點指出，目前農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)仍然薄弱，最需要加強(qiáng)；農(nóng)村發(fā)展仍然 滯后，最需要扶持；農(nóng)民增加收入仍然困難，最需要加快。我們必須 居安思危、加倍努力，不斷鞏固和發(fā)展農(nóng)村好形勢。 2、 推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的指導(dǎo)思想、目標(biāo)任務(wù)、重大原則 本點通過5個必須，指出了目前農(nóng)村改革發(fā)展的指導(dǎo)思想與目標(biāo)' 統(tǒng)籌工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)，加快建立健全以工促農(nóng)、以 城帶鄉(xiāng)長效機(jī)制，調(diào)整國民收入分配格局，鞏固和完善強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策。 3、 大力推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)

20、農(nóng)村制度建設(shè) 農(nóng)村宅基地和村莊整理所節(jié)約的土地，首先要復(fù)墾為耕地，調(diào)劑 為建設(shè)用地的必須符合土地利用規(guī)劃、納入年度建設(shè)用地計劃，并優(yōu) 先滿足集體建設(shè)用地。 4、 積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力 按照建設(shè)生態(tài)文明的要求，發(fā)展節(jié)約型農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng) 業(yè)，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)。繼續(xù)推進(jìn)林業(yè)重點工程建設(shè)，延長天然林保 護(hù)工程實施期限，完善政策、鞏固退耕還林成果，開展植樹造林，提 高森林覆蓋率。 5、 加快發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村社會全面進(jìn)步 社會主義文化建設(shè)是社會主義新農(nóng)村建設(shè)的重要內(nèi)容和重要保 證。堅持用社會主義先進(jìn)文化占領(lǐng)農(nóng)村陣地，滿足農(nóng)民日益增長的精 神文化需求，提高農(nóng)民思

21、想道德素質(zhì)。 6、 加強(qiáng)和改善黨的領(lǐng)導(dǎo)，為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供堅強(qiáng)政治保證 實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，最艱巨最繁重的任務(wù)在農(nóng)村，最 廣泛最深厚的基礎(chǔ)也在農(nóng)村。銳意改革，加快發(fā)展，在推進(jìn)中國特色 社會主義偉大事業(yè)進(jìn)程中努力開創(chuàng)農(nóng)村工作新局面！ 本項目的建設(shè)，正是響應(yīng)了推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展的號召。項目建成 后，通過土地整治，不但能夠提高當(dāng)?shù)氐耐恋刭|(zhì)量；而且農(nóng)民通過租 借宅基地并入股的形式，每年可以得到分紅，從而提高自身收入；本 項目的建設(shè)過程中及項目建成后可以提供大量的工作崗位，解決了農(nóng) 民的就業(yè)問題。 綜上所述，本項目的建設(shè)具有可靠的政策支撐，是可行的。 二、環(huán)境支撐 "

22、渝北第一峰"的玉峰山，"峰含玉潤，蔚然深繡"，山上尚存光緒 年間用條石修砌3000余米的古長城、天城寨、永佛寺，與之相關(guān)的遺 址有凈瓶仙境、蓮花池、楊柳潭。 玉峰山旁的牛心山因貌似牛心而得名，山上除保留古城遺址外， 山下已鉆出汩汩的溫泉，正待開發(fā)。 玉峰山公園內(nèi)有來自原始山東省谷凈水的楓葉湖、玉泉湖、龍膽 湖，因水純凈甘甜，當(dāng)?shù)厝思坝慰统Ｖ苯尤∮茫穹迳饺c的豆花， 更是一絕。 盛夏，這里遠(yuǎn)離塵囂、炎熱，由于玉峰山相對海拔高、加之森林 植被好，林濤送來的習(xí)習(xí)涼風(fēng)，清爽宜人。 冬日，白雪壓彎了松枝，圍在火爐旁烤羊肉、品嘗玉峰山蘿卜燉 豬蹄更是浪漫溫馨！玉

23、峰山有寶貴的森林植被、美好的自然景觀、豐 富的人文景觀，是一塊”養(yǎng)在深閨無人識”的旅游寶地。 玉峰山已向游客開放玉峰山森林公園海拔 270-848.8米，國家森林 覆蓋面積蓄18000畝，是目前重慶近郊覆蓋面積最大、植被保護(hù)最好 的森林公園，其森林植被屬亞熱帶溫性常綠闊葉林帶。森林植物種類 326種，野生中草藥、野菜近200種。叢林中虎豹雖已絕跡，但仍有野 兔、松鼠、錦雞、杜鵑等多種野生動物出沒，年平均氣溫 17度，常年 氣溫比市區(qū)氣溫低約5度。 玉峰山有滿山的蒼翠，高聳的山梁，縱橫的溝壑，古樸的農(nóng)舍， 美麗的田園，繚繞的云霧，清澈的山泉，清新的空氣等都市稀缺旅游 資源，山上山下尤如隔世

24、，好一個自給自足的農(nóng)耕文明時的“世外桃 園”在這幾十平方公里的山坳、峰谷、森林、田野中，依山就勢地建 造旅游度假村、鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊等休閑娛樂設(shè)施，其價值是十 分巨大的。 三、運營與管理支撐 （一）項目運作 1、 “綱舉”： 就是在項目設(shè)計之前，要盡快占領(lǐng)該項目行政與技術(shù)的至高點， 也就是說要得到與本項目相關(guān)的最高行政與技術(shù)部門的支持、指導(dǎo)與 幫助。 2、 “目張”: 就是在相關(guān)行政與技術(shù)部門的認(rèn)同、支持、指導(dǎo)與幫助下，找到 項目的建筑設(shè)計、施工單位、園林保護(hù)、拆遷安置方面的專家。在找 到各類單位與專家后，依據(jù)先設(shè)計，后施工，再管理的原則，編制項 目開發(fā)的進(jìn)度表，嚴(yán)格按進(jìn)度表實

25、施。 （二）項目管理 1、建設(shè)期管理 為了實現(xiàn)項目預(yù)期的質(zhì)量、工期、投資等目標(biāo)，業(yè)主應(yīng)成立項目 管理的組織機(jī)構(gòu)。由該項目組織機(jī)構(gòu)對項目進(jìn)行管理。項目組織機(jī)構(gòu) 應(yīng)根據(jù)項目總目標(biāo)制定各分項目標(biāo)、各階段目標(biāo)。要建立適當(dāng)?shù)穆毼?體系，明確職權(quán)范圍，對各職位的主要任務(wù)應(yīng)有明確的規(guī)定。還應(yīng)明 確與其他部門人員的工作關(guān)系，以便于相互協(xié)調(diào)。 （1） 為了更好實現(xiàn)項目預(yù)期目標(biāo)，建議業(yè)主委托監(jiān)理單位對項目 的質(zhì)量、進(jìn)度、投資等進(jìn)行控制。業(yè)主可將精力主要放在總目標(biāo)的控 制，項目各分項、分階段工作的銜接協(xié)調(diào)，項目的外部協(xié)調(diào)等。 （2） 工程項目從籌劃、選擇、評估、決策、設(shè)計、施工到竣工驗 收、投入生產(chǎn)或交付

26、使用的整個建設(shè)工程中，必須遵循先后工作次序。 建設(shè)期的各個階段可以進(jìn)行合理交叉，但不能任意顛倒次序。應(yīng)嚴(yán)格 執(zhí)行工程建設(shè)有關(guān)法規(guī)、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)。 （3） 業(yè)主單位應(yīng)高度重視合同管理。建設(shè)合同是業(yè)主和項目實施 各主體之間明確權(quán)利、責(zé)任關(guān)系的具有法律效力的協(xié)議文件，也是應(yīng) 用市場經(jīng)濟(jì)體制、組織項目實施的基本手段。從某種意義上講，項目 的實施過程就是建設(shè)工程合同訂立和履行的過程。一切合同所賦予的 責(zé)任、權(quán)利履行到位之日，也就是建設(shè)工程項目實施完成之時。 （4） 組織協(xié)調(diào)是實現(xiàn)項目目標(biāo)必不可少的方法和手段。在項目實 施過程中，業(yè)主需要處理和協(xié)調(diào)眾多復(fù)雜的業(yè)務(wù)組織關(guān)系，主要內(nèi)容 包括： 1） 外部環(huán)

27、境協(xié)調(diào)，包括：與政府管理部門之間的協(xié)調(diào)，資源供應(yīng) 方面的協(xié)調(diào)，生產(chǎn)要素的協(xié)調(diào)，項目周邊環(huán)境方面的協(xié)調(diào)等。 2） 與參建單位之間的協(xié)調(diào)。 3） 業(yè)主單位內(nèi)部各部門、各層次之間的協(xié)調(diào)。 （5） 為了保證項目目標(biāo)的實現(xiàn)，在項目實施應(yīng)采用動態(tài)控制的方 法，階段性地檢查實際值與目標(biāo)值的差異，采取措施糾正偏差，制定 新的計劃目標(biāo)值使項目的實施結(jié)果逐步向最終目標(biāo)逼近。工程項目目 標(biāo)控制就是在項目前期籌劃、勘察設(shè)計、施工、竣工交付等各個階段 采用規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)等手段，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面采 取措施，確保項目總目標(biāo)的順利實現(xiàn)。 （6） 要保證建設(shè)項目的投資效益，必須對項目風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)管理,

28、其目的是通過風(fēng)險分析減少項目的不確定性，以便決策更加科學(xué)，以 及在項目實施階段保證目標(biāo)控制的順利進(jìn)行，更好地實現(xiàn)項目質(zhì)量、 進(jìn)度和投資目標(biāo)。 （7） 在工程建設(shè)中應(yīng)強(qiáng)化環(huán)保意識，切實有效地把環(huán)境保護(hù)和克 服損害自然環(huán)境、破壞生態(tài)平衡、污染空氣和水質(zhì)、擾動甚至破壞地 下管網(wǎng)等現(xiàn)象的發(fā)生，作為項目管理的重要任務(wù)之一。在項目實施階 段，做到主體工程與環(huán)保措施工程同步設(shè)計、同步施工、同步投入運 行。在工程承發(fā)包中，必須把依法做好環(huán)保工作列為重要的合同條件 加以落實，并在方案審查和施工過程中，始終把落實環(huán)保措施、克服 建設(shè)公害作為重要內(nèi)容予以密切注視。 2、運營期管理 項目建成后，運營期間各種事

29、物由項目開發(fā)企業(yè)來統(tǒng)一管理。 （1） 運營期管理的利與弊。 利積極性高，效益好。 弊：管理復(fù)雜，難以規(guī)范。 （2） 運營期管理部門設(shè)置： 行政事物部：含行政事物與人力資源的招聘與培訓(xùn)工作。 綜合管理部：含景點管理、園林維護(hù)、清潔衛(wèi)生、森林保安工作。 工程維修部：含景區(qū)內(nèi)所有工程的維修與養(yǎng)護(hù)工作。 租賃部：含項目運營區(qū)內(nèi)所有農(nóng)莊、客房、餐飲、商店的租賃管理 工作。 財務(wù)部：含公司所有財務(wù)工作。 四、其他支撐 1、資源豐富 玉峰山鎮(zhèn)幅員面積48.56平方公里，林地面積為35000畝，耕地面 積9500畝，總蓄水量74萬立方。生態(tài)休閑旅游資源豐富，玉峰山森 林公園是目前重慶近

30、郊覆蓋面積最大、植被最好的森林公園之一，山 上尚存光緒年間用條石修徹的3000米的古長城、古城門（天城寨）和 歷史悠久的永伏寺、寶神洞等人文景觀。礦產(chǎn)資源以石灰?guī)r、煤、粉 沙巖為主，是重慶主城區(qū)建筑石料的主要供應(yīng)地。 2、 基礎(chǔ)設(shè)施 玉峰山鎮(zhèn)水、電、氣以及通訊設(shè)施完備，場鎮(zhèn)規(guī)劃面積 0.6平方公 里，建城區(qū)面積0.4平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完善， 關(guān)興、玉峰（旱土）、 天堡三個場鎮(zhèn)及玉峰村分別建有自來水廠各 1座，農(nóng)電網(wǎng)絡(luò)遍布全鎮(zhèn)， 有變壓器30臺，送變電線路190公里，鎮(zhèn)境內(nèi)有西南氣田主管臥渝線、 臥兩線通過，有天然氣氣閥室一個，閉路電視覆蓋全鎮(zhèn)，有用戶 2790 戶，通信網(wǎng)絡(luò)健全，有程控電

31、話 1500門，移動、聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)基本覆蓋全 鎮(zhèn)，寬帶網(wǎng)絡(luò)接通全鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)公路通車?yán)锍?8公里，基本實現(xiàn)社社通， 其中319國道橫貫鎮(zhèn)區(qū)東西，旱白公路與新桂連接渝長高速路和五桂 路渝鄰高速，已動工修建的重慶市外環(huán)路從境內(nèi)高筍村接口橫穿全鎮(zhèn)。 3、 交通情況 從項目周邊交通布局看，渝鄰高速、渝碚高速和渝懷鐵路分布于 項目區(qū)域周邊，重慶江北國際機(jī)場距項目僅 17公里，受限于項目區(qū)域 與周邊道路連接道路建設(shè)的滯后和 319國道道路路況差的現(xiàn)狀，目前 僅有從江北區(qū)魚嘴至旱土村的風(fēng)景區(qū)道路一一峽峰路路況較好，極大 的制約了項目地塊的可達(dá)性。 第三章項目建設(shè)地點 、項目建設(shè)地概況 （一）地理位置 玉

32、峰山鎮(zhèn)位于渝北區(qū)東部銅鑼峽背斜山脈中部，地理坐標(biāo)介于東 經(jīng) 106° 43’ 52〃 -----106 ° 47’ 54〃；北緯 29° 42’ 53〃 -----29 ° 49’ 18〃之間，鎮(zhèn)幅員面積48.56平方公里，林地面積為35000畝，耕地面 積9500畝，人口 14132人。東與龍興、石船鎮(zhèn)相連；南與江北區(qū)接壤； 西與石坪鎮(zhèn)雙鳳橋街道、王家鎮(zhèn)接界；北與古路鎮(zhèn)相鄰，距區(qū)政府駐 地17公里、距市政府駐地25公里。規(guī)劃區(qū)位于重慶市渝北區(qū)玉峰山 鎮(zhèn)龍門村10社。 （二）歷史沿革 玉峰山鎮(zhèn)系原關(guān)興鄉(xiāng)發(fā)展而來，民國 18年（1929年）建關(guān)

33、興鄉(xiāng)， 是當(dāng)時重慶市5區(qū)3鎮(zhèn)62鄉(xiāng)之一，民國29年（1940年）與旱土合并 建關(guān)興鄉(xiāng)，民國30年（1941年）復(fù)置關(guān)興鄉(xiāng)，新中國成立后仍為關(guān)興 鄉(xiāng)，隸屬于江北縣石船區(qū)公所管轄；1958年改為關(guān)興人民公社，1984 年復(fù)建鄉(xiāng)；1994年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，與旱土鄉(xiāng)合并，保留關(guān)興鄉(xiāng)，隸屬 于重慶市江北縣管轄；2001年撤鄉(xiāng)建關(guān)興鎮(zhèn)，2002年更名為玉峰山鎮(zhèn)， 2003年將原天堡寨3個村及石坪鎮(zhèn)1個村劃入玉峰山鎮(zhèn)管轄至今。 （三）自然條件 玉峰山鎮(zhèn)處于川東平行嶺谷銅鑼峽山脈的鐵山坪上，地貌呈壟崗 狀，山體雄厚，屬山嶺深丘地帶，總體地勢呈“西北高、東南低”， 海拔在450 800米之間；土壤屬紫色土和黃

34、壤兩大類灰棕紫泥土； 屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫 17C,日照1341.1小時，降水量 1099.8毫米，無霜期319天。 （四）經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 全鎮(zhèn)主要以建材業(yè)和生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主?，F(xiàn)有生態(tài)休閑旅游 企業(yè)17家；工礦企業(yè)58家，其中農(nóng)業(yè)科技企業(yè) 2家。2006年實現(xiàn)地 區(qū)生產(chǎn)總值14260萬元，同比增長32.4%;農(nóng)民人均純收入達(dá)3800元， 同比增長8.8%; —、二、三產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)生產(chǎn)總值比為：15:53:32。2005 年，鎮(zhèn)地方財政收入完成450萬元，同比增長30%。 二、項目環(huán)境分析 （一） 項目環(huán)境現(xiàn)狀 玉峰山鐵山坪板塊——以森林為主要休閑旅游資源 玉峰山森林公園和

35、鐵山坪森林公園為板塊主要的休閑旅游景區(qū)， 該板塊有森林、溫泉、宗教寺廟等休閑旅游資源，其中森林是該板塊 最強(qiáng)勢的資源，并有“天然氧吧”之稱，是重慶典型的綠色生態(tài)工程， 是重慶市自駕游的主要線路，景區(qū)對外開放時間比較短，加上政府對 原生態(tài)森林的保護(hù)政策，景區(qū)原生態(tài)是最大的休閑旅游資源，交通市 政設(shè)施逐漸完善，景區(qū)內(nèi)正從農(nóng)家樂轉(zhuǎn)向酒店等高檔度假中心的打造， 為市民養(yǎng)生休閑度假提供更好的配套，交通道路的實施將使板塊成為 重慶最具資源和潛力郊區(qū)休閑旅游度假勝地。 景區(qū)資源： 作為重慶市首次開發(fā)的市級森林公園，1.8萬畝的森林覆蓋面積, 有著上百種野生動植物，特別是森林新鮮的空氣是都市人們最向往的，

36、 最理想的養(yǎng)生之處。 農(nóng)家樂和度假山莊： 目前玉峰山和鐵山坪上有近百家農(nóng)家樂和度假山莊作為人們休閑 度假的主要配套，但由于檔次較低，配套設(shè)施及服務(wù)相對較差，因此 近年也開始修建高檔生態(tài)酒店，有完善的配套設(shè)施，如玉峰山生態(tài)園。 （二） 項目區(qū)域分析 1、項目區(qū)域資源分析 （1）區(qū)域位置分析 玉峰山鎮(zhèn)位于重慶銅鑼峽背斜山脈中部，重慶市渝北區(qū)東部，距 渝北區(qū)行政中心兩路鎮(zhèn)和江北國際機(jī)場約 16公里（約10公里的山地 道路），重慶觀音橋城市副中心25公里（約10公里的山地道路）；在 城市功能規(guī)劃中，項目地塊規(guī)劃定位為城市綠肺一一玉峰山森林公園， 屬于重慶城市化邊緣地帶； 從重慶城市主要沿

37、南北向發(fā)展軸線分析，項目區(qū)域正處于城市發(fā) 展軸線上，但受銅鑼峽山脈的隔斷，項目區(qū)域城市化進(jìn)程在短期內(nèi)將 不能實現(xiàn)，在項目開發(fā)后期可考慮城市化對項目房地產(chǎn)開發(fā)的促進(jìn)作 用。 項目所在區(qū)域，玉峰山鎮(zhèn)幅員面積48.56平方公里，區(qū)域北臨統(tǒng)景 風(fēng)景區(qū)，東靠渝北復(fù)盛鎮(zhèn)、龍興鎮(zhèn)和石船鎮(zhèn)，西面是渝北行政中心兩 路鎮(zhèn)、北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，重慶江北國際機(jī)場，南面緊鄰重慶江北 區(qū)寸灘港和鐵山坪風(fēng)景區(qū)；由于玉峰山與鐵山坪山系相連，鐵山坪風(fēng) 景區(qū)在對外宣傳的度假山莊和休閑旅游地產(chǎn)項目，大部分物業(yè)位于玉 峰山鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，這對項目借助鐵山坪風(fēng)景區(qū)休閑旅游資源進(jìn)行整體開 發(fā)，有較大的益處。 從項目四至分析，項目西面和南面

38、均為重慶主城區(qū)主要的城市組 團(tuán)，其城市發(fā)展成熟，尤其是北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)及寸灘港片區(qū)，已 成為重慶富人居住區(qū)和主要的重慶 GDP增長源之一，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 將帶動玉峰山片區(qū)的發(fā)展進(jìn)度。 （2）項目地塊內(nèi)部交通狀況 項目地塊內(nèi)部交通組織主要依靠 319國道和從江北區(qū)魚嘴至旱土 村的風(fēng)景區(qū)道路一一峽峰路；319國道受超重車的碾壓，道路交通狀況 較差，如玉峰山采石場不進(jìn)行整治，該道路在未來的使用率低；峽峰 路路況較好，是目前區(qū)域內(nèi)最好的交通道路，且開通了 812路公交線 路，通行較為便捷； （3） 區(qū)域人口分析 玉峰山鎮(zhèn)轄區(qū)人口 14132人，多為農(nóng)業(yè)人口，其外來人口多為采 礦業(yè)工人及

39、相關(guān)人群，人群經(jīng)濟(jì)購買能力不高，不是本項目發(fā)展的主 要消費群體； （4） 區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域產(chǎn)業(yè)主要以建材業(yè)（采石場）和生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主，現(xiàn) 有生態(tài)休閑旅游企業(yè)17家，工礦企業(yè)58家。其中，生態(tài)企業(yè)多為普 通的農(nóng)家樂或小型度假山莊，集中在玉峰村鐵山坪風(fēng)景區(qū)內(nèi)，但規(guī)模 相對較小，缺乏鮮明的休閑特色；工礦企業(yè)則分布于 319國道為軸線 的峽谷平地內(nèi)部，對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)資源、交通條件均有較大的破壞； （5） 項目地塊資源評價 受區(qū)域位置、地形地勢和城市交通的影響，項目所在區(qū)域城市化 進(jìn)程較為緩慢，大規(guī)模的城市化建設(shè)對本項目區(qū)域而言還具有相對較 長的周期； 根據(jù)《重慶市“四山”地區(qū)開發(fā)建

40、設(shè)管制規(guī)定》條例，重慶周邊 山體土地資源將受到嚴(yán)格的保護(hù)， 在距離市區(qū)23公里的半徑內(nèi)，47平 方公里的山水資源將是極度稀缺和唯一的，因此，在本項目開發(fā)中， 結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進(jìn)行山水休閑旅游地產(chǎn)開發(fā)，與其它休閑旅游地產(chǎn)在規(guī) 模、經(jīng)營主題和交通距離上形成差異化競爭； 結(jié)合區(qū)域景觀資源分布狀況（玉峰山鎮(zhèn)一一鐵山坪片區(qū)資源優(yōu)勢 最為明顯，在區(qū)域內(nèi)知名度最高，借勢發(fā)展），同時考慮到項目區(qū)域采 礦產(chǎn)業(yè)將對生態(tài)環(huán)境和交通環(huán)境有較大的損壞，在本項目休閑旅游地 產(chǎn)開發(fā)中，先開發(fā)玉峰、旱土、高筍區(qū)域，將石壁和關(guān)興片區(qū)作為儲 備控制用地。 就玉峰山整體休閑旅游資源評價而言，可以概括為幾句話：占地 區(qū)域很廣；地理

41、位置較佳；交通進(jìn)入較優(yōu)；休閑旅游資源較好！ 第四章 運作主體和模式 一、 設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 （一） 遵循觀光旅游與森林工程的內(nèi)在功能聯(lián)系：即利用自然或 人工營造的環(huán)境空間，向游客提供逗留的場所，提供體驗交流的場所， 提供農(nóng)產(chǎn)品交易的場所。 （二） 堅持可持續(xù)發(fā)展觀念，以保持生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點，保持自 然環(huán)境每一自然元素完整性，突出生態(tài)、環(huán)保及綠化的特征，實現(xiàn)經(jīng) 濟(jì)、社會、生態(tài)效益三者完美統(tǒng)一。 （三） 考慮到玉峰山鎮(zhèn)的歷史與人文環(huán)境，建筑形象追求穩(wěn)重、 純凈，與項目所處環(huán)境有機(jī)結(jié)合。力求做到功能完備、形象新穎、個 性鮮明、文化內(nèi)涵深蘊，展現(xiàn)新的風(fēng)姿。 二、 項目建設(shè)規(guī)模 該項目建

42、設(shè)規(guī)模如下： 1、 項目宅基地共涉及農(nóng)房的農(nóng)戶有 22戶，共占地22畝、耕地180 畝、林地450畝。 2、 主要建設(shè)內(nèi)容： ① 土地整治。 ② 修建鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園。 ③ 修建農(nóng)民新村。 ④ 修建其他配套公共設(shè)施 3、農(nóng)民的安置工作。 三、運作模式 （一） 總平面布置 本項目主要是以森林工程和生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)為主線，充分利用周邊 的自然、人文景觀展開布局。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場址地形特征 及內(nèi)容特點，空間主題結(jié)構(gòu)分為五個區(qū)域，主要有鄉(xiāng)村俱樂部、互助 農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、原生態(tài)森林保護(hù)區(qū)及農(nóng)民新村。 （二） 功能分區(qū) 1、 鄉(xiāng)村俱樂部：以森林公園和農(nóng)業(yè)園配套

43、，用于游客餐飲、娛樂、 住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工 藝品展示和交易。有別于普通的自由市場的傳統(tǒng)的交易中心，本俱樂 部的建造突出了 精品、休閑、風(fēng)情感”等特色。通過打造精品，創(chuàng)造服 務(wù)的高附加值。 利用農(nóng)民宅基地設(shè)立一個集多中心為一身的功能機(jī)構(gòu)。它包括接 待中心、游客集散中心、服務(wù)中心、餐飲與娛樂中心、旅游特色產(chǎn)品 交易中心等等。它的出現(xiàn)使農(nóng)村和農(nóng)副用地以單純的農(nóng)民居住及農(nóng)副 業(yè)生產(chǎn)活動向鄉(xiāng)村生活結(jié)合休閑旅渡假的復(fù)合功能轉(zhuǎn)化，鄉(xiāng)村俱樂部 是這種功能復(fù)合轉(zhuǎn)化的中心杻帶和重要載體。 2、 互助農(nóng)莊：通過翻新和整修原有農(nóng)舍或重建危舊農(nóng)舍，并利用 農(nóng)舍周圍耕地、林

44、地形成一對一配置，建成新型農(nóng)莊，以集體土地流 轉(zhuǎn)的方式形成開發(fā)成果，出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居 民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。同時使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民以鄉(xiāng)村生活 向?qū)?，耕作生產(chǎn)教練或代工民工的的身份參與該農(nóng)莊的工作，與城鎮(zhèn) 居民形成合同關(guān)系，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民獲得可持續(xù)的收入，城鎮(zhèn)居民花錢享受 田園、森林生活，這樣的農(nóng)莊成為名符其實的互助休閑農(nóng)莊。 3、 生態(tài)農(nóng)業(yè)園：以本社植物群落和新引入植物中的展示為主題， 打造特色植物風(fēng)情園，種植具有地域風(fēng)情的植物，突出和顯示了風(fēng)情 特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價值。 4、 原生態(tài)森林保護(hù)區(qū)：本區(qū)域為玉峰山森林的一部分，利用原生 態(tài)的森林保護(hù)區(qū)為游客和居民提

45、供觀賞、休閑和娛樂的場所。 5、 農(nóng)民新村：利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng)民集中安置，并科學(xué) 專業(yè)地集約配置建筑結(jié)構(gòu)和水電氣的設(shè)備資源，修建花園洋房供農(nóng)民 居住。這樣不僅一次性解決農(nóng)民的安居問題，而且由于科學(xué)專業(yè)的設(shè) 計和建設(shè)，而且其住房用材、構(gòu)造、彩光和節(jié)能條件，其住房的給水、 排水、污水處理條件，以及照明、電訊條件都生步達(dá)到與城市居民比 肩的水平。與此同時，其原有的自然景觀，植被水土繼續(xù)得到保持， 其抗震、防災(zāi)防火和生態(tài)環(huán)境措施則遠(yuǎn)勝從前。 （三）土地利用規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)用地主要分為公共設(shè)施用地、居住及娛樂用地、道路廣場 用地、、耕地、原生態(tài)林地等四大類。 1、公共設(shè)施用地 公共設(shè)施用地

46、包括行政辦公用地、商業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等。 2、居住及娛樂用地 該區(qū)主要包括鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、農(nóng)民新村及生態(tài)農(nóng)業(yè)園。 本區(qū)域的規(guī)劃主要是根據(jù)規(guī)劃及設(shè)計方案的需要，利用宅基地和林地 面積的3%進(jìn)行建設(shè)。 3、 耕地 該區(qū)為農(nóng)民原有耕地。 4、 原生態(tài)林地 本區(qū)域利用項目原有的林地，不需要進(jìn)行太大的調(diào)整，只對林地 與其他區(qū)域結(jié)合處稍作調(diào)整即可。 5、 道路廣場用地 該區(qū)域主要是進(jìn)行道路及廣場的修建。 （四） 綠地系統(tǒng)規(guī)劃 1、 綠地指標(biāo) 規(guī)劃綠化總占地約630畝，其中林地約為450畝，耕地180畝, 綠化覆蓋率大于95%。 2、 規(guī)劃以本項目周圍的林地、農(nóng)田作為規(guī)劃的

47、綠色環(huán)境背景，通 過沿道路的綠化，將大環(huán)境背景與主體工程聯(lián)系起來，形成了點、線、 面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。 3、 該區(qū)林地面積大是構(gòu)成該區(qū)特色的積極因素，又要保護(hù)好原生 態(tài)林地，避免破壞，于是規(guī)劃該區(qū)建筑中低層搭配，建筑與高大的喬 木、矮小的灌木有機(jī)的配置，造就了多層次具有人情味的景觀。 （五） 空間設(shè)計 1、商業(yè)空間：商業(yè)空間是該區(qū)的重要功能空間之一，也是該區(qū)最 具活力的地區(qū)，整個商業(yè)區(qū)的主要組成部份為鄉(xiāng)村俱樂部和生態(tài)農(nóng)業(yè) 園，以廣場、農(nóng)田、森林和道路作為兩部分的中介空間，使室兩部分 過度和交融。 2、居住空間：該區(qū)主要由互助農(nóng)莊和農(nóng)民新村組成。分為一般農(nóng) 莊、休閑農(nóng)莊、舊住宅區(qū)、農(nóng)

48、民新居住區(qū)。一般農(nóng)莊采用院落式布置 方式，分別形成各自的組團(tuán)中心綠地。休閑農(nóng)莊區(qū)建于原生態(tài)林地中， 交通便利、環(huán)境優(yōu)美、寧靜。農(nóng)莊米用智能化設(shè)計，為來此休閑旅游 觀光的人提供先進(jìn)、舒適的居住空間。 (六) 建筑形態(tài)設(shè)計 1、 建筑形態(tài)設(shè)計 (1) 區(qū)中的建筑造型設(shè)計簡潔、格調(diào)平和、寧靜、富于想象并與 生態(tài)景觀良好地結(jié)合在一起。建筑形態(tài)強(qiáng)調(diào)一種生活的態(tài)勢，由生動、 簡練的幾何形體和線條構(gòu)成。 (2) 區(qū)中標(biāo)志性建筑力求洗練，追求現(xiàn)代感，其它公建采用加法， 體形豐富、活潑。 (3) 建筑高度與尺度 互助農(nóng)莊2~3層，一般住宅1~3層，鄉(xiāng)村俱樂部主體部分可達(dá)4~5 層，以豐富空間輪廓線。

49、 2、 建筑材料與色彩 (1) 建筑材料：使用已經(jīng)成熟的新型材料，體現(xiàn)了節(jié)約能源、美 觀耐用的原則，外觀材料一般采用以不反光的磚石面材、不反光的玻 璃、塑板。 （2）建筑色彩：區(qū)內(nèi)建筑主要和周圍環(huán)境的色彩相搭配，清新淡 雅中煥發(fā)出勃勃生機(jī)。 （七）地塊開發(fā)強(qiáng)度及控制規(guī)劃 1、 開發(fā)強(qiáng)度 區(qū)內(nèi)建筑總用地面積約35畝（宅基地22畝、林地3%13畝），耕 地保持180畝，綠地率大于95%，區(qū)內(nèi)可容納上千人居住。 2、 地塊控制規(guī)劃 規(guī)劃地塊控制要素包括兩部分：功能控制要素和形體環(huán)境控制要 素，功能控制主要分為土地利用和開發(fā)強(qiáng)度、道路交通及豎向交通， 涉及的要素主要有：用地性質(zhì)、

50、用地面積、容積率、建筑覆蓋率、綠 化率、林地面積、耕地面積、建筑限高、居住人口、配建停車位及公 共配套設(shè)施，其中前7項為規(guī)定性指標(biāo)，后4項為指導(dǎo)性指標(biāo)。 第五章用地情況 本項目擬租賃土地652畝（其中林地450畝、耕地180畝、農(nóng)民 宅基地22畝），其建設(shè)主要內(nèi)容為鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè) 園及農(nóng)民新村的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下： 1、 鄉(xiāng)村俱樂部：用地面積 3000平方米，主要用于游客餐飲、娛 樂、住宿以及精致農(nóng)業(yè)產(chǎn)品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游 手工藝品展示和交易。 2、 互助農(nóng)莊：用地面積9000平方米（其中新建7000平方米，維 修改造2000平方米），主要用于出

51、租給熱衷于休閑度假和田園生活的 城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經(jīng)營。 3、 生態(tài)農(nóng)業(yè)園：用地面積 5000平方米，以本杜植物群落和新引 入植物中的展示為主題，打造特色植物風(fēng)情園，種植具有地域風(fēng)情的 植物，突出和顯示了風(fēng)情特色元素，挖掘農(nóng)業(yè)旅游的價值。 4、 農(nóng)民新村：用地4674平方米，利用農(nóng)民原有宅基地用地將農(nóng) 民集中安置的區(qū)域。 第六章建設(shè)內(nèi)容 、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) （一）給排水工程 1、 設(shè)計范圍與依據(jù) （1） 設(shè)計范圍：紅線范圍內(nèi)工程給水、排水及消防。 （2） 設(shè)計原則 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GBJ15-88）（ 1997版）； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16

52、-87）（ 2001版）； 《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GBJ13-86）； 《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GBJ14-87）； 《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749-85）； 其它有關(guān)部門資料。 2、 給水系統(tǒng) （1） 水源 采用市政供水。 （2） 用水量及要求 本項目年工作日為365天。 ◎水量 考慮到節(jié)水的原則和本項目建設(shè)期較短的因素，一次性預(yù)測水量 預(yù)測指標(biāo)如下： 游客一一按40升/人日計算 客房一一按80升/人日計算 公建一一按居民用水量15%計算 其他（含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見水量 一一上述水量20% 計算 用水要求 水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 水溫：&l

53、t; 202 水壓：> 0.3MPA （3）管網(wǎng)設(shè)計 ©網(wǎng)布置 本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保 證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。 城市干管為DN300毫米，給水管布置于道路右側(cè)（標(biāo)準(zhǔn)橫斷面）。 管網(wǎng)上按規(guī)范設(shè)置閥門、排氣閥和泄水閥。 （2管材及接口 室外管道：DN>50毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。 室內(nèi)管道：DNV50毫米，采用PPR管，熱熔焊接。 ©閥門設(shè)置及防腐 閥門設(shè)置：DN>65毫米，采用閘閥：DNC65毫米，采用截止閘。 管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時，采用普通級石油瀝青防

54、腐層結(jié)構(gòu)防 腐，管道露置時，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。 3、排水工程 （1） 系統(tǒng)的劃分 本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污 分流排放方式。 污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污 水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。 （2） 污水量統(tǒng)計 污水排放總量按用水的80%考慮，排放量0.44萬立方米/天。 （3） 管道設(shè)施 采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形 素土基礎(chǔ)，地基較差時，采用混凝土帶形基礎(chǔ)。在充分利用現(xiàn)有的市 政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。 （二）供電設(shè)計 1、 設(shè)計依據(jù)、規(guī)范 （1） 《民

55、用照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-92）； （2） 《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB50058-94）； （3） 《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（GB50054-95）； （4） 其它有關(guān)資料。 2、 設(shè)計范圍 本次設(shè)計范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以及生 產(chǎn)用電設(shè)計。 3、 供電要求及負(fù)荷等級 除消防負(fù)荷、火災(zāi)報警為二類負(fù)荷外，其余均為三類負(fù)荷。 4、供電方式 供電由變配電站通過高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進(jìn)線方式采 用高壓電纜架空敷設(shè)，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供 380/220V電源, 供動力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。 根據(jù)項目的用電容量，配備 40

56、0kVA變壓器三臺。分別配置于 A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜 ZZ-VV 經(jīng)穿線管暗敷。整個配電系統(tǒng)采用樹干式和放射式相結(jié)合的方式。 所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊 接地電阻要求小于8歐。變壓器中性點直接接地，接地電阻小于 4歐。 低壓進(jìn)戶零線要求作重復(fù)接地，接地電阻小于 10歐。 （三）道路 1、 路線平、縱面線形設(shè)計 路線平、縱面線形設(shè)計是旅游公路設(shè)計的龍頭和主線。路線平、 縱面線形設(shè)計不但要與沿線地形、地質(zhì)、相適應(yīng)和協(xié)調(diào)，盡量降低工 程造價，減少對沿線道路、水系和自然植被的不利影響，而且要充分 滿足駕乘

57、人員的心理和視覺要求，減少和消除人為的景觀障礙。同時， 路線要為旅游創(chuàng)造有利的可供利用的地形條件和自然環(huán)境。 2、 路基、路面設(shè)計 （1）路面設(shè)計原則 ① 滿足公路路面必須滿足的安全性、 耐久性、舒適性及美觀的特 點； J \\、‘ ② 因地制宜、合理取材、技術(shù)可行、施工方便、美觀適應(yīng)、利于 養(yǎng)護(hù)、保護(hù)環(huán)境、使用壽命長。 （2） 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：瀝青路面以雙輪組單軸載 100KN為標(biāo)準(zhǔn)軸載。 （3） 路面設(shè)計 面層：瀝青混凝土面層，設(shè)計彎沉為 32.5（ 0.01毫米）。基層：水 泥穩(wěn)定碎石（5%）基層具有強(qiáng)度高，穩(wěn)定性好，可增加路面面層的整 體強(qiáng)度，且沿線石料豐富，

58、故本路推薦采用水泥穩(wěn)定碎石基層。 底基層：根據(jù)公路沿線自然條件和就地取材的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn) 有公路底基層的類型，推薦采用水泥穩(wěn)定砂礫底基層。 3、防護(hù)及排水設(shè)計 （1） 邊坡防護(hù)，包括路堤邊坡和路塹邊坡，加強(qiáng)了路塹邊坡的景 觀設(shè)計。 （2） 邊溝設(shè)計，考慮明溝、暗溝和盲溝等多種排水方式和不同的 外形和尺寸。 （3） 路面排水，包括路面水、下滲水部分，路面排水分漫流和截 流兩種方式。加強(qiáng)路面下滲水的排水設(shè)計。 （4） 土路肩結(jié)合綠化，設(shè)計為植草防護(hù)。土路肩高度略低于路面， 便于路面水排除。 （5） 邊坡防護(hù)以植物防護(hù)和柔性防護(hù)為主。 對于挖方路段，特別 是石質(zhì)挖方路段，考慮采用草

59、坪液力噴播技術(shù)、 TBS或SNS柔性防護(hù) 技術(shù)，減少硬質(zhì)防護(hù)的范圍和面積。同時，采用攀藤植物和懸垂植物 予以綠化和覆蓋。 4、 道路景觀設(shè)計 按照觀光農(nóng)莊整體開發(fā)規(guī)劃以 安全、環(huán)保、舒適、和諧”為理念； 從景觀設(shè)計入手，對線形、結(jié)構(gòu)物、環(huán)境進(jìn)行全面統(tǒng)籌的總體設(shè)計， 為行車創(chuàng)造舒適的條件，使道路與自然、人文環(huán)境相和諧，營造 車在 路上走，人在畫中游”的公路交通環(huán)境景觀。 5、 附屬工程 （1） 人行道建設(shè)方案 人行道建設(shè)在靠公路兩側(cè)，連接主干道處采用人行道寬 5米的設(shè) 計，其余路段為1.5米寬的設(shè)計。用混凝土花磚鋪設(shè)。在人行道靠南溫 泉一側(cè)配套建設(shè)護(hù)欄和燈飾工程，護(hù)欄采用混凝土柱

60、墩中間焊接鐵藝 裝飾欄桿，燈飾采用水泥桿上安裝防爆式裝飾燈具。 （2） 道路標(biāo)志、標(biāo)線 根據(jù)《道路交通標(biāo)志標(biāo)線》（GB5768-86），道路沿線應(yīng)設(shè)置警告、 指示、禁令、導(dǎo)向、路名牌等標(biāo)志牌，交通標(biāo)志的設(shè)置力求位置適當(dāng)、 準(zhǔn)確、完整、醒目、美觀；路面應(yīng)設(shè)置道路中線、車道分界線、車道 邊緣線、人行橫道線和導(dǎo)向箭頭等交通標(biāo)線。 （3） 道路照明 本工程道路全長約2公里，按照《城市道路照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，路燈 采用單桿雙叉型燈桿，沿人行道布置，間距 30米，燈桿高12米，臂 長2.0米，燈桿全部采用一次成型熱鍍鋅鋼材，外觀噴塑處理。道路照 明全部選用高壓鈉燈，目前這種燈具節(jié)能效果好，發(fā)光效率高

61、。 、項目建設(shè)工程 （一） 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 1、 水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范 （GB/T16453.1?16453.6?1996）; 2、 灌溉與排水工程設(shè)計規(guī)范（GB50288-1999）; 3、 《土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（TD/T1012?2000）; 4、 《土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程》（TD/T1013?2000）; 5、 《灌溉與排水工程設(shè)計規(guī)范》（GB/50288?99）。 6、 國家及當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行設(shè)計規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 7、 生產(chǎn)工藝相關(guān)專業(yè)要求。 （二） 建設(shè)內(nèi)容 1、土地整理 土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進(jìn) 行整治： 一是將大多

62、數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和 人行便道路基使用。 二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設(shè)梯地，使之成為保水、保 肥、保墑的“三保土”。共修建?？?000米，高1.5—2.5米，下底寬 60厘米，上寬30厘米，預(yù)留泄水孔3X 5厘米，其弧度隨山勢而變。 三是進(jìn)行土壤改良，耕作層土壤厚度 0.5米以上，挖寬1米，深 0.8米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 0.5米以下 的，采用挖穴改土。 2、休閑住宿區(qū)域 休閑住宿區(qū)包括鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)園以提供游客 娛樂、休息、用餐為主要目的。 第七章資金來源及建設(shè)進(jìn)度 一、 投資估算范圍 投資估算范圍為

63、項目從籌建至竣工驗收并達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力時， 按設(shè)計規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培 育、配套設(shè)施工程、花卉果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)林地修整 和公用設(shè)備及器具購置、安裝工程、工程建設(shè)其他費、預(yù)備費等工程 所需的全部費用。 二、 投資估算依據(jù) （一） 國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評 價方法與參數(shù)》（第三版）； （二） 項目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期； （三） 工程量根據(jù)方案設(shè)計估算； （四） 設(shè)備價格：主要設(shè)備通過廠家詢價，小型及通用設(shè)備采用 市場價（價格為到廠價）； （五） 材料價格：材料價格采用市場價格，不足部分采用

64、2007 年《湖南省工程造價信息》公布的指導(dǎo)價格（價格為到廠價或預(yù)算價）； （六） 相關(guān)費用按國家及湖南省有關(guān)規(guī)定計算； （七） 業(yè)主提供的相關(guān)資料。 三、計算期 計算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期，根據(jù)項目實施計劃建設(shè)期確定 為3年（2009年1月至2011年12月），運營期按承包合同第一輪承包 期至2025年，則項目計算期為2009年至2025年。 四、項目投資 （一） 土地租金： 本項目共租地652畝，其中林地450畝，耕地180,宅基地22畝， 租金支付方式如下： 林地：450畝，租用年限70年，按80元/年畝租用，合計252萬 丿元。 耕地：180畝，租用年限為到202

65、5年第二輪土地承包時（17年）， 租金按當(dāng)年糧食價格x糧食數(shù)量（約1000斤/畝）計算，合計約為288 萬元。 宅基地：22畝，租金約1萬元/畝，合計22萬元，并且按農(nóng)民入 股的形式，每年分紅。 土地租金合計562萬元。 （二） 建設(shè)投資 項目建設(shè)投資約為4353萬元，采取整體規(guī)劃、分期投資、分步建 設(shè)的建設(shè)模式。其中工程費用 3505萬元，公用設(shè)備購置費400萬元， 設(shè)備安裝工程費50萬元，工程建設(shè)其他費用200萬元，工程基本預(yù)備 費198萬元。 1、 工程費用 主要包括鄉(xiāng)村俱樂部和互助農(nóng)莊等的建設(shè)工程、道路工程、配套設(shè) 施工程、花卉果樹種植、原生態(tài)林地修整工程，其均根據(jù)近期同類

66、工程 的造價資料進(jìn)行測算。 2、 公用設(shè)備及安裝工程 （1） 設(shè)備原價 按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價進(jìn)行測算。 （2） 設(shè)備運雜費、安裝費 由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測算。 3、 工程前期費用 工程前期費用主要包括青苗費和復(fù)墾費。 青苗費按1430元/畝計算，復(fù)墾費按1萬元/畝計算，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計 要求，本項目需復(fù)墾的土地面積約為 3畝。 4、 其他費用 根據(jù)國家和地區(qū)相關(guān)政策規(guī)定計取。 5、 預(yù)備費 ⑴基本預(yù)備費 按工程費用的5%計取。 ⑵價差預(yù)備費 根據(jù)原國家計委頒發(fā)的計投資（1999） 1340號文的規(guī)定，和物價 變化趨勢、項目特點，本項目漲價預(yù)備費計算指數(shù)按零考慮，不計列。 建設(shè)投資估算詳見財務(wù)分析輔助報表-1。 （二） 建設(shè)期借款利息 本項目全部資金均由業(yè)主自籌，故建設(shè)期利息為 0萬元。 （三） 流動資金 流動資金估算采用分項詳細(xì)估算法。 估算得項目滿負(fù)荷生產(chǎn)年份需流動資金 104萬元，各年流動資金 根據(jù)該年生產(chǎn)負(fù)荷估算。流動資金的 30%為鋪底流動資金，由業(yè)主自 籌（資金來源為業(yè)主自有資金），項目鋪底流動資金為31萬元。 流動資金估算詳見財務(wù)分析輔助報表-2。 （四） 項目總投資 項目總投資由土地租金、建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金構(gòu)成。 經(jīng)上述計