基于銀行信貸下合肥市房地產(chǎn)泡沫治理探析畢業(yè)論文

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本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）題目:基于銀行信貸下合肥市房地產(chǎn)泡沫治理探析 系 部 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 學(xué)科門(mén)類(lèi) 經(jīng)濟(jì)學(xué) 專(zhuān) 業(yè) 經(jīng)濟(jì)學(xué) 學(xué) 號(hào)姓 名指導(dǎo)教師年 5 月 20 號(hào)裝訂線基于銀行信貸下合肥市房地產(chǎn)泡沫治理探析摘 要自從中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，并逐漸產(chǎn)生泡沫。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的管理，在中國(guó)一直是缺乏經(jīng)驗(yàn)的。90 年代初期和 2003 年以后先后出現(xiàn)的兩次房地產(chǎn)泡沫，都證明了政府能在房地產(chǎn)業(yè)中采取措施和手段是非常有限和不足的。要想治理房地產(chǎn)泡沫，就必須要尋找房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源，并從根本上解決房地產(chǎn)泡沫。通過(guò)對(duì)銀行信貸的了解，以及其與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系的認(rèn)知，也就是以合肥市為例來(lái)證明二者之間的關(guān)系，我們可以從銀行信貸這方面上來(lái)采取一些行之有效的手段—銀行監(jiān)管的方法—來(lái)防治房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。關(guān)鍵詞:銀行信貸 房地產(chǎn)泡沫 治理 銀行監(jiān)管ABSTRACTSince China's reform and open policy, our country from the real estate industry, and gradually produce bubble. The management of real estate industry in China has been the lack of experience. In the early 90s and in 2003 ,the two successively appeared real estate bubble have proved the government taking measures and means which is very limited and the insufficiency in the real estate industry. To control the real estate bubble, it is necessary to find the root causes of the real estate bubble and ultimately solve real estate bubble. Through the understanding of bank credit, and its relationship with the real estate bubble of cognition, and an example of hefei to prove the relationship between them, we can use the bank credit to take some effective method, the method of bank supervision of the prevention, and control the beginning of real estate bubble.Keywords: Bank credit Real estate bubble Governance Banking supervision目 錄一、合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景 1二、合肥市銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系 .2（一）房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸的關(guān)系分析 .2（二）合肥市實(shí)證分析 .4三、合理控制合肥 市房地產(chǎn)泡沫的建議 .5（一） 加強(qiáng)銀行資本監(jiān)管 5（二）對(duì)商業(yè)銀行資產(chǎn)組合的限制 .5（三）良好金融制度和創(chuàng)新體系的建立 6（ 四）取消住房預(yù)售制度 6（五）合理控制信用的擴(kuò)張 .7參考文獻(xiàn) 80一、合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景近年來(lái)，隨著我國(guó)住房制度改革的推進(jìn)和住房商品化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)之一得到高速發(fā)展，居民住房條件得到很大改善。尤其在 2003 年，國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文件中提出， “房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) [1]。 ”自此以后，國(guó)內(nèi)一線城市的房?jī)r(jià)就不斷創(chuàng)出新高，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民收入水平的承受能力，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了明顯的泡沫化傾向。在這一階段中，除了 2008 年受到金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的調(diào)整外，房?jī)r(jià)一直處于高價(jià)位階段，而且房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)總體保持不變。數(shù)據(jù)顯示，1999 年全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為 2053 元/ 平方米，而到 2008 年全國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)上升到了 4115 元/ 平方米。全國(guó)性的數(shù)據(jù)還不能說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格上漲的程度，尤其不能體現(xiàn)局部地區(qū)和城市的房?jī)r(jià)泡沫問(wèn)題。在一線城市如北京、上海和深圳，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度更大。這三個(gè)城市 1999 年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格分別 5647 元/ 平方米、3422 元/ 平方米和 5660 元/ 平方米，而到了 2008 年就已經(jīng)分別上漲到 12651 元/ 平方米, 8854 元/平方米和 13783 元/ 平方米 ???。與全國(guó)大部分城市相似，近年來(lái)合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也尤為的迅速，不僅使城鎮(zhèn)居民居住條件得到很大的改善，也使房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的比重持續(xù)上升。2010 年《合肥市統(tǒng)計(jì)年鑒》提供的數(shù)據(jù)顯示，2010 年合肥市房地產(chǎn)投資達(dá) 819.03 億元，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積 1004.91 萬(wàn)平方米，人居住房面積 32.05 平方米。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，合肥市房地產(chǎn)價(jià)格上升較快，住房均價(jià)從 2004 年的不足 3000 元/平方米上升到 2010 年的 5904元/平方米。住房?jī)r(jià)格的大幅上升引起了社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心和憂慮。因此，我們將以合肥市為例來(lái)對(duì)房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸之間的關(guān)系進(jìn)行探析，并以此來(lái)尋找一些方法和途徑來(lái)防治房地產(chǎn)泡沫。1二、合肥市銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系（一）房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸的關(guān)系分析房地產(chǎn)業(yè)在得到政府政策的大力支持下，各級(jí)政府部門(mén)以及銀行等對(duì)房地產(chǎn)的各種投入逐步加大，而銀行尤其最甚。具體表現(xiàn)為：（1）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的增長(zhǎng)逐年上升；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速明顯高于同期整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款的增長(zhǎng)速度；（3）個(gè)人住房貸款的總額和增長(zhǎng)率均高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；（4）長(zhǎng)期低利率政策為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展的契機(jī)。因此銀行的支持為房地產(chǎn)泡沫起著推動(dòng)的作用。1、銀行信貸提高消費(fèi)者的消費(fèi)能力從居民的家庭收入水平和購(gòu)買(mǎi)能力來(lái)看，對(duì)于一般居民家庭來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)商品房是很難一次性支付全部款項(xiàng)。因此，發(fā)展住房按揭貸款業(yè)務(wù)可以平衡一個(gè)家庭的收入和支出來(lái)實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房的需要，還能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但銀行信貸所帶來(lái)的影響并不總是積極的。雖然大部分家庭因住房信貸而提前享受到買(mǎi)房子的好處，但是在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)期，很多家庭的收入水平實(shí)際上已經(jīng)無(wú)法追上高房?jī)r(jià)所帶來(lái)的負(fù)債水平，但是按揭貸款首付比例和其他優(yōu)惠政策的存在，致使這些家庭買(mǎi)房子只需要籌集購(gòu)房的首付款。這導(dǎo)致的后果是，許多想購(gòu)買(mǎi)房子居住的家庭在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高的情況下還是愿意將多年的積蓄拿出來(lái)買(mǎi)房。當(dāng)這種行為開(kāi)始大眾化時(shí)，不僅提升了房地產(chǎn)的有效需求，而且還導(dǎo)致了本市房?jī)r(jià)的大幅上漲。又由于城市化速度的加快，許多人認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，而這導(dǎo)致了更多的家庭利用銀行信貸去買(mǎi)已處于嚴(yán)重泡沫的商品房，并將房?jī)r(jià)推向更高水平。合肥市的居民家庭收入和購(gòu)買(mǎi)力水平在中部六省會(huì)城市中，僅僅只排到第四位，相對(duì)于沿海城市，購(gòu)買(mǎi)力水平和家庭收入是比較低的。在物價(jià)水平瘋狂上漲的這幾年，合肥市大部分家庭因信貸買(mǎi)房而承受的負(fù)債水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于那些沒(méi)有用按揭貸款買(mǎi)房的家庭了。又由于中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施以及對(duì)皖江城市帶的未來(lái)規(guī)劃，加速了合肥市城市化速度，很多家庭盲目的認(rèn)識(shí)到合肥房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，于是利用更多的具有優(yōu)惠政策的銀行信貸去買(mǎi)合肥市的商品房，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的過(guò)猛增長(zhǎng)。2、銀行信貸導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)盛行在任何市場(chǎng)上，我們都能發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫都與那些投機(jī)行為相伴隨。而投機(jī)行為與銀行信貸的結(jié)合更加速了泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)上也是一種投機(jī)性泡沫，房地產(chǎn)本身的特殊性也無(wú)法使之改變。許多人都會(huì)引用土地和房地產(chǎn)的固有稀缺性這一特征來(lái)為房?jī)r(jià)無(wú)限上漲解釋?zhuān)@不僅不能合理的解釋?zhuān)曳績(jī)r(jià)上漲的預(yù)期還是房地產(chǎn)投機(jī)盛行的原因之一。由于任何房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展都會(huì)經(jīng)歷房?jī)r(jià)高速上漲的階段，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)處在這個(gè)階段中，就會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的投機(jī)性購(gòu)房行為，而這些投機(jī)性購(gòu)房者在借助了大量的銀行信貸后，利用較低的比例的首付款來(lái)購(gòu)買(mǎi)高價(jià)格的房子，并趁機(jī)來(lái)獲2得較高的經(jīng)濟(jì)收益，因而這種投機(jī)行為就更加助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲。當(dāng)然，合肥市也避免不了這種情況的發(fā)生。由于近幾年國(guó)家對(duì)中部省份的支持與投資，合肥市遇到了新的機(jī)遇，并得到大量資金的投資與建設(shè)。許多公司和工廠不斷的在合肥建廠和建設(shè)投資項(xiàng)目，這些項(xiàng)目和工廠所需要的土地和大量勞動(dòng)力涌入合肥市所帶來(lái)的不斷增加的房屋居住量促使了合肥市房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)大量的利潤(rùn)空間。許多投機(jī)購(gòu)房者開(kāi)始向銀行借助貸款，不斷以較低的首付貸款來(lái)買(mǎi)房，并趁機(jī)抬高價(jià)格來(lái)賣(mài)出自己所買(mǎi)出的房子，借此來(lái)獲得差價(jià)，為自己謀取暴利。因此，合肥市的房?jī)r(jià)也被人炒的非常高。例如，自 2005 年中部崛起的計(jì)劃開(kāi)始實(shí)施直到 2011 年，合肥的平均房?jī)r(jià)由 3000元/平方米左右一直漲到 6000 元/平方米左右，在短短的幾年內(nèi)，上漲了 2 倍，不得不說(shuō)很大一部分的原因是投機(jī)行為所造成的。3、銀行信貸刺激房地產(chǎn)投資非理性增長(zhǎng)房地產(chǎn)行業(yè)與金融部門(mén)之間具有密不可分的關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)金融部門(mén)信貸資金的支持，因此房地產(chǎn)行業(yè)的投資過(guò)快增長(zhǎng)也得到了銀行信貸資金的有力支持。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)是對(duì)資金的需求量大，而投資房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)很難具備如此規(guī)模的資金量，銀行信貸資金就成為房地產(chǎn)部門(mén)投資的重要來(lái)源。向陽(yáng)、夏成彬分析了房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理，他們認(rèn)為房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)是資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，投資回收期長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言獨(dú)立承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金勢(shì)必難以完成，因此就需要金融業(yè)參與到其中。在需求旺盛的形勢(shì)下，金融業(yè)尤其是銀行業(yè)會(huì)擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金投放，從而形成資金與房?jī)r(jià)的相互支撐，加速了房地產(chǎn)泡沫的膨脹過(guò)程 [3]。因此，在合肥市政府開(kāi)發(fā)政策所帶來(lái)的便利下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以充分運(yùn)用銀行信貸進(jìn)行融資并加大對(duì)房地產(chǎn)的投資規(guī)模。這種現(xiàn)象在商品房預(yù)售制度的政策中體現(xiàn)的更為明顯，這也是刺激合肥市房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的重要因素之一。在商品房預(yù)售制度下，很多的開(kāi)發(fā)商只要使用極少的自有資金并加上部分的銀行資金就能使合肥市房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作起來(lái)，還能在房屋建設(shè)初期就能收回銷(xiāo)售房屋的資金，并為下一項(xiàng)目的發(fā)展提供了必要的資金。在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所使用的資金除了少部分的自有資金外，其余的主要都是合肥市銀行貸款，這些貸款有的是直接從銀行獲得，有的則購(gòu)房者從銀行獲得按揭貸款交給開(kāi)發(fā)商，間接的使銀行的資金流入開(kāi)發(fā)商。根據(jù)人行合肥中心支行提供的數(shù)據(jù)，合肥市房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款的比重持續(xù)上升，由 2001 年的 5.4%上升到 2005 年末的 16.4%。2005 年全市個(gè)人住房貸款余額比 2004 年同期增長(zhǎng) 77%[4]，合肥市房產(chǎn)局公布的《2006 年合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資報(bào)告》顯示，2006 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中銀行貸款同比增長(zhǎng) 51.6%，居民個(gè)人住房按揭貸款 44.37 億元，同比增長(zhǎng) 68.5%。由此可以看出，正是由于合肥市銀行信貸提供了許多便利，合肥市房地產(chǎn)業(yè)才能夠迅速發(fā)展，而銀行信貸的推動(dòng)也使合肥市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的趨勢(shì)，成為形成合肥市房地產(chǎn)泡沫的重要推手。其實(shí)治理房地產(chǎn)泡沫有很多方法和手段，但由于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫形成之間的3關(guān)系非常密切，因此通過(guò)銀行監(jiān)管這個(gè)方法能有效地治理房地產(chǎn)泡沫。在眾多學(xué)者的研究中，很少的研究者會(huì)直接的把將銀行監(jiān)管與房地產(chǎn)泡沫的治理聯(lián)系起來(lái)，而是將更多的研究方向集中于信貸擴(kuò)張對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的推動(dòng)作用。實(shí)際上，銀行監(jiān)管是銀行信貸擴(kuò)張行為的最有力的約束工具。只有通過(guò)銀行監(jiān)管的約束，才能更有效的控制銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投放和更好的治理房地產(chǎn)泡沫。所以，從銀行監(jiān)管的角度來(lái)研究房地產(chǎn)泡沫的治理方法和對(duì)策就具有一定的理論和實(shí)踐意義。鑒于以上銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的理論分析，以及銀行監(jiān)管是銀行信貸最有力的約束手段，我們可以給予銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格存在著一定聯(lián)系的假設(shè)，并以合肥市房地產(chǎn)為例，來(lái)驗(yàn)證這個(gè)假設(shè)的成立。證明假設(shè)成立后再根據(jù)銀行監(jiān)管的基本內(nèi)容以及其他的方法來(lái)共同防治房地產(chǎn)泡沫。（二）合肥市實(shí)證分析從實(shí)證情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與銀行信貸之間存在著非常緊密的聯(lián)系。下圖是表示 2004 年到 2010 年間我國(guó)房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)價(jià)格之間關(guān)系的圖表，從圖表中可以明顯看出，在此期間，我國(guó)銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間確實(shí)存在著很緊密的聯(lián)系表 1 2004 年至 2010 年房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)價(jià)格2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010房地產(chǎn)貸款 267427 281510 673390 1044587 1246267 1476141 1712266房地產(chǎn)價(jià)格 0.2491 0.3015 0.3131 0.3326 0.3592 0.4228 0.5904數(shù)據(jù)來(lái)源：2004 年-2010 年安徽統(tǒng)計(jì)年鑒通過(guò)數(shù)學(xué)歸納的方法來(lái)對(duì)合肥市銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步的研究和分析，以發(fā)現(xiàn)兩者之間具有的更深層的關(guān)系，并對(duì)上面所提到的假設(shè)進(jìn)行檢驗(yàn)。考慮城市化水平等一系列因素的影響，我們選取的變量主要是房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)貸款，選取房地產(chǎn)價(jià)格作為被解釋變量，房地產(chǎn)貸款作為解釋變量。由此通過(guò)對(duì)上表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算和歸納，我們可以得出房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)貸款之間的關(guān)系式如下：Y=X/256+α其中，y 代表房地產(chǎn)價(jià)格，x 代表房地產(chǎn)貸款，α 代表城市化水平等其他因素。年萬(wàn) 元4三、合理控制合肥市房地產(chǎn)泡沫的建議（一）加強(qiáng)銀行資本監(jiān)管銀行監(jiān)管中最為基本的一項(xiàng)內(nèi)容是資本監(jiān)管，通常稱為資本充足率要求。這也是銀行監(jiān)管領(lǐng)域中最廣泛采用的措施，其監(jiān)管效果也比較理想。其實(shí)，資本充足率就是要求銀行的資本數(shù)量必須達(dá)到監(jiān)管部門(mén)所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)要求，而且這個(gè)資本數(shù)量必須能夠保證銀行的正常營(yíng)業(yè)和維持銀行的充分信譽(yù)。監(jiān)管資本是銀行資本其中的一種概念。由于銀行與一般企業(yè)顯著的區(qū)別就在于銀行是高杠桿經(jīng)營(yíng)，自有資金在全部資產(chǎn)中所占的比例很小，因此，銀行資本不僅可以滿足銀行正常經(jīng)營(yíng)對(duì)長(zhǎng)期資金的需求，限制銀行業(yè)務(wù)的過(guò)度擴(kuò)張以及承擔(dān)過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)，還可以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行的信心，維持銀行業(yè)的穩(wěn)定。資本充足率要求主要體現(xiàn)為最低資本充足率的具體規(guī)定，這是銀行監(jiān)管領(lǐng)域多年以來(lái)的重要監(jiān)管工具和監(jiān)管支柱。通過(guò)對(duì)資本監(jiān)管政策進(jìn)行微小的調(diào)整就能更好的應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫，考夫曼非常支持這種方法，他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間銀行倒閉和銀行失敗的最主要原因就是銀行的高杠桿經(jīng)營(yíng)，因此他建議提高銀行監(jiān)管中的最低資本充足率能夠?qū)⑴菽c銀行和實(shí)體經(jīng)濟(jì)隔離開(kāi)來(lái)，而這種做法相對(duì)來(lái)說(shuō)成本更低、更有效率。他關(guān)于增加額外的監(jiān)管資本能夠提高效率和降低成本的觀點(diǎn)實(shí)際上是建立在受到嚴(yán)格監(jiān)管的銀行能夠保持更低的資本充足率的主張之上的。由于有政府的隱性擔(dān)保和存款保險(xiǎn)制度，受到監(jiān)管的銀行傾斜于保持盡量低的資本充足水平。他還建議采用更廣泛的早期結(jié)構(gòu)性干預(yù)政策作為這種戰(zhàn)略的基本要素。故合肥市政府應(yīng)聯(lián)合市里眾多銀行共同制定相應(yīng)的監(jiān)管政策，并采取考夫曼所說(shuō)的早期結(jié)構(gòu)性干預(yù)政策來(lái)防治房地產(chǎn)泡沫。（二）對(duì)商業(yè)銀行資產(chǎn)組合的限制資產(chǎn)組合限制實(shí)際上既是一個(gè)銀行監(jiān)管工具，也是一個(gè)貨幣政策工具，但無(wú)論它作為哪種工具，其在控制和治理房地產(chǎn)泡沫方面都有很明顯的效果。Herring 和 Wachler研究表明，銀行信貸會(huì)大量投向房地產(chǎn)業(yè)的主要原因就是房地產(chǎn)業(yè)存在高收益的預(yù)期。在房地產(chǎn)泡沫期間，由于房?jī)r(jià)在不斷上漲，銀行所擁有的以房地產(chǎn)為主的抵押品的價(jià)值上升會(huì)導(dǎo)致銀行的資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)下降，因此，銀行向房地產(chǎn)業(yè)貸款的積極性會(huì)提高。作為銀行監(jiān)管工具來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)組合限制是指銀行監(jiān)管當(dāng)局對(duì)商業(yè)銀行的資產(chǎn)投資方向作出規(guī)定，明確商業(yè)銀行的資產(chǎn)在國(guó)債、流動(dòng)資金、保險(xiǎn)、證券等金融資產(chǎn)中的投資范圍和投資比例，并且對(duì)銀行的信貸資產(chǎn)的投向比例及范圍做出規(guī)定，其目的是通過(guò)限制商業(yè)銀行的資產(chǎn)運(yùn)用從而控制其風(fēng)險(xiǎn)的放大 [5]。為了限制房地產(chǎn)泡沫，施瓦茨建議，監(jiān)管應(yīng)特別關(guān)注銀行資產(chǎn)組合的組成，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)給予金融機(jī)構(gòu)足夠的激勵(lì)以使他們能夠?qū)⒋婵畋ｋU(xiǎn)費(fèi)與基準(zhǔn)資產(chǎn)組合聯(lián)系起來(lái)進(jìn)行自我監(jiān)管。在自我監(jiān)管中，每一類(lèi)抵押貸款的權(quán)5重是由監(jiān)管機(jī)構(gòu)給出的。所以，合肥市政府應(yīng)采取施瓦茨的建議，并結(jié)合當(dāng)市的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行一定的改動(dòng)。在銀行自我監(jiān)管下，與政府監(jiān)管部門(mén)和社會(huì)的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)一起對(duì)商業(yè)資產(chǎn)組合進(jìn)行有程度的限制，減小商業(yè)銀行的不合理的資產(chǎn)運(yùn)用所帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。（三）良好金融制度和創(chuàng)新體系的建立易憲容總結(jié)了房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，他認(rèn)為，由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房?jī)r(jià)走勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)的繁榮程度都是由信用擴(kuò)張的程度決定的，即信貸的收縮與擴(kuò)張是房?jī)r(jià)波動(dòng)于房地產(chǎn)泡沫形成的關(guān)鍵，因此，只有確定了信用擴(kuò)張的合理邊界，才能為貨幣政策提供合理的政策目標(biāo)，以更好的控制房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展。他首先論述了信貸擴(kuò)張的不確定性對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)價(jià)格的影響。因?yàn)榻鹑诮灰椎膶?shí)質(zhì)是跨時(shí)空的信用擴(kuò)張過(guò)程，信用則是通過(guò)信貸關(guān)系對(duì)財(cái)富進(jìn)行重新配置，所以信貸擴(kuò)張的過(guò)程不僅與貨幣政策數(shù)量和價(jià)格工具有關(guān)，更重要的是信貸擴(kuò)張的過(guò)程還受到貨幣制度安排的影響。由于金融制度具有不完全性、效應(yīng)的滯后性等特點(diǎn)，金融制度安排的不足會(huì)成為房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的制度性根源 [6]。而在金融創(chuàng)新上，廖國(guó)民在系統(tǒng)考察美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)展過(guò)程的基礎(chǔ)上，提出了一個(gè)分析美國(guó)金融危機(jī)的邏輯。在他的分析中，監(jiān)管松弛和由其導(dǎo)致的過(guò)度創(chuàng)新被認(rèn)為是引發(fā)資產(chǎn)泡沫的主要原因。由于存在高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)、高外部性和傳染性等特征，金融業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)生和風(fēng)險(xiǎn)非理性強(qiáng)化的特征，但是信奉自由市場(chǎng)的美國(guó)監(jiān)管層卻一直堅(jiān)持政府干預(yù)的最小化，使金融監(jiān)管過(guò)度松弛。美國(guó)的金融監(jiān)管體系在幾十年中一直沒(méi)有進(jìn)行過(guò)調(diào)整，在次貸危機(jī)中暴露出的監(jiān)管體系的缺陷有：存在多頭監(jiān)管且協(xié)調(diào)不夠、監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)不一從而存在監(jiān)管套利、監(jiān)管過(guò)于依賴僵化的規(guī)則等。在監(jiān)管體系存在明顯缺陷的情況下，過(guò)度金融創(chuàng)新制造了資產(chǎn)價(jià)格泡沫，最終使金融危機(jī)的發(fā)生不可避免 [7]。因此，要建立良好的金融制度和創(chuàng)新體系也是防備房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)的手段之一。通過(guò)合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況，制定相應(yīng)適合本市金融機(jī)構(gòu)發(fā)展的金融制度，并且要隨著市場(chǎng)發(fā)展的變化而變化，并吸取次貸危機(jī)的教訓(xùn)，彌補(bǔ)監(jiān)管體系的缺陷。在發(fā)展金融制度的同時(shí)，也要不斷的改善本市的金融體系，防止金融創(chuàng)新所帶來(lái)的負(fù)面影響。（四）取消住房預(yù)售制度在研究者易憲容看來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因就是存在住房預(yù)售制度。他認(rèn)為，住房預(yù)售制度的根本缺陷在于，整個(gè)住房預(yù)售制度的特點(diǎn)是使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙邊參與者處于非常不平等的地位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用這一制度可以無(wú)限使用銀行信貸資源且不承擔(dān)其中的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)住房預(yù)售制度轉(zhuǎn)移給銀行，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以肆意抬高房?jī)r(jià)，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)只能接受而沒(méi)有其他的選擇 [8]。住房預(yù)售制度之所以有這些缺陷是因?yàn)槲覈?guó)的住房預(yù)售制度與西方某些國(guó)家的住房預(yù)售制度不同，在我國(guó)的住房預(yù)售制度中，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)對(duì)合同雙方來(lái)說(shuō)是不對(duì)等的，它是一種單邊的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制 [9]。因此，在廢除住房預(yù)售制度之前，合肥市政府科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行政府土地供應(yīng)6計(jì)劃，這樣以減少大量住房的興建，首先，政府應(yīng)根據(jù)土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀需求制定土地供應(yīng)計(jì)劃，而不是根據(jù)城市擴(kuò)張的需要、甚至是政府短期內(nèi)財(cái)政收入的需要大量賣(mài)地；其次，既然制定了土地供應(yīng)計(jì)劃就應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，不能因?yàn)殚L(zhǎng)官意志或者政府短期利益的需要將計(jì)劃變成一紙空文。經(jīng)過(guò)科學(xué)分析，按照市場(chǎng)客觀供求規(guī)律，并遵守當(dāng)?shù)刭Y源條件所指定的土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)法律化 [10]。再采取雙向風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制，這樣會(huì)在很大的程度上可以削減投機(jī)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上所占的比例，并對(duì)房地產(chǎn)泡沫的防治產(chǎn)生有效地作用。（五）合理控制信用的擴(kuò)張易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的供給和需求是由信用擴(kuò)張程度來(lái)決定的，確定信用擴(kuò)張的合理界限是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮程度和價(jià)格水平的重要因素。由于金融市場(chǎng)具有不完全競(jìng)爭(zhēng)和信息不充分的特點(diǎn)，信用擴(kuò)張的合理界限需要通過(guò)完善的金融制度來(lái)實(shí)現(xiàn)和保證，但是任何制度都是不完全的且容易滲透行為主體的利益關(guān)系，這使得金融體制和制度上的問(wèn)題成為信用擴(kuò)張的根源從而影響資產(chǎn)價(jià)格。他認(rèn)為，從既有的文獻(xiàn)中可以看出，世界上所有的國(guó)家，不論其具體的制度安排如何，房地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)之間都具有十分緊密的聯(lián)系，因此，信用擴(kuò)張過(guò)度既是房地產(chǎn)泡沫的根源，也是現(xiàn)代金融危機(jī)的根源 [11]。所以，合肥市的監(jiān)管部門(mén)和一些金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)要在銀行信用擴(kuò)張上加大監(jiān)督，鼓勵(lì)和支持信用好的開(kāi)發(fā)商合理和健康運(yùn)用銀行信用擴(kuò)張來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，減少并嚴(yán)厲的打擊和懲罰那些利用信用擴(kuò)張進(jìn)行投機(jī)和炒作房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)商，以防止信用的擴(kuò)張出現(xiàn)失控。通過(guò)對(duì)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的探討和深入了解，以及以合肥市為實(shí)例來(lái)了解二者之間的關(guān)系，可以知道房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生很大一部分原因是由銀行信貸導(dǎo)致的。銀行信貸通過(guò)刺激房地產(chǎn)投資的非理性增長(zhǎng)、增加投機(jī)購(gòu)房者數(shù)量以及提高消費(fèi)者的消費(fèi)能力來(lái)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，又合肥市這個(gè)例子讓我們知道銀行信貸引起高房?jī)r(jià)，并由此讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫，并對(duì)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展起到了阻礙的作用。通過(guò)銀行監(jiān)管等一系列行之有效地措施和手段來(lái)從源頭上防治房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，并使其合理的引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展。7參考文獻(xiàn)[1] 李洋.國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知[J].北京：財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào),2003，(4):11-14.[2] 吳樹(shù)暢，曾道榮.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行軌跡及驅(qū)動(dòng)因素[J].北京：財(cái)經(jīng)科學(xué)，2010，(2):26-28.[3] 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