終稿北京市住房?jī)r(jià)格形勢(shì)分析與政策建議

我市住房?jī)r(jià)格形勢(shì)分析與應(yīng)對(duì)措施（討論稿 2006年5月28日）一、我市住房?jī)r(jià)格變動(dòng)基本情況（一）1998年以來(lái)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)基本情況1998年我市住房制度改革基本完成了從實(shí)物分配到貨幣化分配的轉(zhuǎn)型，自此開(kāi)始，北京住房平均價(jià)格總體上趨于上漲，截至目前總體漲幅約為50%。其中，1998-2001年屬于微幅上漲，2002-2003房?jī)r(jià)略有下跌，2004年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅提升，近兩年年度增幅接近20%。圖1：2001年以來(lái)我市住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率變動(dòng)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：2001-2004數(shù)據(jù)來(lái)自相應(yīng)年度北京市統(tǒng)計(jì)年鑒，2005年數(shù)據(jù)來(lái)自市建委）（二）今年一季度住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況根據(jù)市建委提供數(shù)據(jù)，今年一季度我市商品住宅期房預(yù)售平均價(jià)格達(dá)到6885元/平方米，同比上漲14.8%，全市存量房買賣均價(jià)4593元/平方米，同比增長(zhǎng)9.7% 根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年一季度全市現(xiàn)房銷售均價(jià)達(dá)到6764元/平方米，同比上漲29.8%，全市普通住宅價(jià)格指數(shù)為108.9，漲幅分別比上年同期和上季度提高0.9個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際并對(duì)數(shù)據(jù)來(lái)源渠道的分析，大多數(shù)人士認(rèn)為市建委發(fā)布的數(shù)據(jù)實(shí)效性更強(qiáng)。二、對(duì)我市住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況的主要評(píng)判（一）我市房?jī)r(jià)上漲是趨勢(shì)，存在繼續(xù)上漲的空間作出這一判斷，主要基于以下方面的考慮：一是從全球城市的發(fā)展定位來(lái)看，我市房?jī)r(jià)存在繼續(xù)上漲空間。與主要全球城市相比，我市房?jī)r(jià)還處于較低水平。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和北京城市功能的完善，北京作為全球城市的地位將更為突出，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)全球的態(tài)勢(shì)也正在形成，住房?jī)r(jià)格將會(huì)逐步與其他全球城市接軌。表1：北京市與其他全球城市中心住房?jī)r(jià)格比較城市市中心價(jià)格北京2500usd上海3000usd東京6000usd香港4500usd莫斯科 6000usd倫敦6000usd紐約10000usd（注：北京、上海為2006年數(shù)據(jù)，香港特別行政區(qū)和國(guó)外城市為2005年數(shù)據(jù)）二是我市居民人均可支配收入持續(xù)提高，為我市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲提供支撐。1999年以來(lái)，除1999、2002年外，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長(zhǎng)幅度均超過(guò)11（圖2），從未來(lái)走勢(shì)看，我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭較好，人均可支配收入存在快速、連續(xù)上漲的趨勢(shì)，居民對(duì)住房面積和住房質(zhì)量的要求將不斷提高，支撐我市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。圖2：1999年以來(lái)我市人均可支配收入變動(dòng)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：相應(yīng)年度北京市統(tǒng)計(jì)年鑒）三是我市“人多地少”的矛盾已經(jīng)較為突出，而隨著我國(guó)快速城市化進(jìn)程的推進(jìn)，這一矛盾將進(jìn)一步加劇，為住宅價(jià)格上漲提供了客觀基礎(chǔ)。按照年均一個(gè)百分點(diǎn)的城市化增長(zhǎng)速率，我國(guó)平均每年將新增2000多萬(wàn)城鎮(zhèn)人口，到2020年，我國(guó)將再有3億人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，在此過(guò)程之中，北京面臨人口規(guī)模進(jìn)一步膨脹的壓力十五期間，我市平均每年凈增加人口為35萬(wàn)左右。，人多地少的矛盾將更為突出，客觀上決定了房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。（二）2004年以來(lái)我市住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快1.不能籠統(tǒng)的認(rèn)為“房?jī)r(jià)只要是市場(chǎng)形成的，就是合理的”對(duì)于如何衡量房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)是否過(guò)快，目前學(xué)術(shù)界和業(yè)界存在爭(zhēng)議。其中，比較代表性的一種觀點(diǎn)認(rèn)為判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的唯一標(biāo)準(zhǔn)是市場(chǎng)供需情況，合理的價(jià)格水平應(yīng)由市場(chǎng)供需均衡決定，如果市場(chǎng)供需兩旺，則不存在價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快之說(shuō)。該觀點(diǎn)看似合理，但經(jīng)不住仔細(xì)推敲。與普通商品相比，房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、耐久性、供給彈性低等特征，具有增值、保值功能，因此在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和資金流動(dòng)性充裕的情況下，房地產(chǎn)作為投機(jī)、投資品的地位將會(huì)大幅提升，會(huì)吸引大量資金進(jìn)入市場(chǎng)，而這種效應(yīng)又通過(guò)消費(fèi)者的非理性預(yù)期不斷放大，最終促使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲、形成泡沫。在此過(guò)程之中，消費(fèi)者的參與行為具有相當(dāng)程度的非理性成分，市場(chǎng)上釋放出的需求也包含了大量的投資、投機(jī)因素，因此，不能單純的根據(jù)市場(chǎng)供需情況來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否合理。從日本等地房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)也可以看出，在1985-1990年日本房地產(chǎn)價(jià)格急劇上漲、泡沫加速擴(kuò)大的時(shí)期，市場(chǎng)同樣出現(xiàn)供需兩旺的情形，即使價(jià)格再高也有人進(jìn)入市場(chǎng)，但1991年之后日本房地產(chǎn)泡沫的破滅證明了這種供需兩旺是市場(chǎng)非理性行為催生的結(jié)果。2. 2004年以來(lái)我市住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快雖然我市房?jī)r(jià)趨于上漲是合理的、并且存在繼續(xù)上漲的空間，但2004年以來(lái)我市住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，存在引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。我們作出此判斷，是在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征并綜合我市具體情況和發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出的。具體而言，主要有以下幾個(gè)方面的考慮：（1）從市場(chǎng)需求的構(gòu)成來(lái)看，如果市場(chǎng)需求中投機(jī)、投資因素較大，則可以認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲具有一定程度的不合理成分目前難以準(zhǔn)確測(cè)算出我市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中的投機(jī)、投資因素比重，但有關(guān)專家和市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士估算，這一比重大致在15左右。另外，數(shù)據(jù)顯示目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)外來(lái)需求上升趨勢(shì)明顯，特別是在中高檔、高檔住宅市場(chǎng)這一現(xiàn)象更為突出，今年一季度，均價(jià)在10000-15000元和15000元以上的高檔商品住宅中，外省市個(gè)人和港澳臺(tái)、外國(guó)人購(gòu)買比重分別高達(dá)43.6%和51.6%。外來(lái)需求增多雖然與我市房地產(chǎn)市場(chǎng)從全國(guó)性市場(chǎng)邁向全球性市場(chǎng)的趨勢(shì)相一致，但其中也在一定程度上反應(yīng)出投資意愿的增強(qiáng)。此外，根據(jù)全球最大的物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)公司之一世邦魏理仕提供的資料，今年一季度投入我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有境外資金中，約有50%投資在北京，約43%投在上海，從一定程度上印證了當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資、投機(jī)需求比重的上升。（2）目前我市房?jī)r(jià)收入比偏高、且房?jī)r(jià)增幅明顯高于同期人均可支配收入增幅，居民購(gòu)房壓力明顯加大雖然房?jī)r(jià)收入比受各個(gè)國(guó)家（或城市）的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居住習(xí)俗、居住水平、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等諸多因素影響，難以明確的確定一個(gè)合理區(qū)間，也不能簡(jiǎn)單的進(jìn)行橫向比較。但是，考慮到房地產(chǎn)業(yè)不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，更需要發(fā)揮滿足居民基本住房需求的重要功能，因此，能否有效滿足居民基本住房需求顯然應(yīng)當(dāng)作為判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康、房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的重要標(biāo)準(zhǔn)，從這個(gè)角度來(lái)看，住房與居民收入之比又是衡量當(dāng)前我市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是否過(guò)快的非常重要的硬性指標(biāo)。據(jù)測(cè)算，目前我市單套住房?jī)r(jià)格 以預(yù)售均價(jià)為價(jià)格指標(biāo)。與家庭年收入之比已經(jīng)達(dá)到15:1，也就是說(shuō)按照當(dāng)前的平均房?jī)r(jià)和平均收入水平，平均人口規(guī)模為2.7人的家庭在不進(jìn)行其他任何消費(fèi)的條件下，需要花費(fèi)15年的家庭總收入才能購(gòu)買一套建筑面積100平方米這個(gè)數(shù)據(jù)一定程度上也反應(yīng)了北京市居民購(gòu)房的超前消費(fèi)（主要是面積消費(fèi)，據(jù)全球人類居住報(bào)告1996，人均收入低于5000美元的國(guó)家和地區(qū)的城市，大多數(shù)人均住房面積小于10平方米。）（目前我市新建商品住宅單套平均面積118平方米）的住房，若考慮居民的其他消費(fèi)支出、并按住房之外的消費(fèi)支出占總消費(fèi)支出50% 按照美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，住房支出占總消費(fèi)支出比重超過(guò)30%即定義為住房高成本負(fù)擔(dān)家庭，1991年美國(guó)共有28%的家庭被界定為高成本負(fù)擔(dān)家庭。計(jì)算，則意味著平均意義上一個(gè)家庭需要花費(fèi)30年的積累才能購(gòu)買一套自有住房，因此，從是否有效滿足居民基本住房需求的角度來(lái)看，我市房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)偏高。此外，從國(guó)際比較來(lái)看，目前東京、香港、倫敦等城市此比例分別為5:1、8:1、6:1，美國(guó)主要城市房?jī)r(jià)與家庭年收入之比在5-8:1之間，均低于我市水平。雖然我市房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)中對(duì)收入進(jìn)行了偏緊測(cè)算，對(duì)居住面積和交易單價(jià)進(jìn)行了偏大估算 收入的偏緊測(cè)算主要是尚未考慮灰色收入，居住面積和交易單價(jià)測(cè)算偏高主要是因?yàn)槲沂袦y(cè)算數(shù)據(jù)為平均價(jià)格，西方城市多為中位數(shù)價(jià)格，在存在收入分配差異（基尼系數(shù)）的前提下平均數(shù)一般大于中位數(shù)；同時(shí)，西方城市交易數(shù)據(jù)主要為二手房交易，我市主要為期房數(shù)據(jù)，在一定程度上造成我市房?jī)r(jià)收入比的偏大估算。，我市房?jī)r(jià)收入比合理區(qū)間理應(yīng)有所提升，有相當(dāng)部分學(xué)者認(rèn)為，這一數(shù)據(jù)的合理區(qū)間大致為812：1。盡管如此，如果考慮銷售面積計(jì)算方式、住房質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、土地產(chǎn)權(quán)等方面的差別，我市房?jī)r(jià)收入比與其他全球城市之間仍存在很大差距。在我市房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)偏高的條件下，為了更好的滿足居民基本住房需求，住宅價(jià)格合理漲幅應(yīng)低于、至多等于同期的人均可支配收入漲幅，逐步降低居民的購(gòu)房壓力。但數(shù)據(jù)顯示，2005年和今年一季度，2005年北京商品住宅期房預(yù)售平均價(jià)格漲幅超過(guò)城市居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)8個(gè)百分點(diǎn)，居民購(gòu)房壓力進(jìn)一步提升。因此，綜合當(dāng)前我市房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)偏高并且房?jī)r(jià)增幅明顯高于同期人均可支配收入增幅的情況，我們判斷當(dāng)前我市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。（3）房?jī)r(jià)與租價(jià)比偏高，表明我市房?jī)r(jià)處于較高區(qū)位雖然住房購(gòu)買價(jià)格上漲一定程度上會(huì)導(dǎo)致租房?jī)r(jià)格上升，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲通常會(huì)將部分合理住房需求擠向房屋租賃市場(chǎng)從而提高租房?jī)r(jià)格，但一般來(lái)說(shuō)，相對(duì)于購(gòu)房?jī)r(jià)格而言，租房?jī)r(jià)格受短期投機(jī)因素影響較小，因此房?jī)r(jià)與租價(jià)比一定程度上能夠反映住房?jī)r(jià)格偏離其實(shí)際價(jià)值有多大 需要說(shuō)明的是，衡量售租比市場(chǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)源必須統(tǒng)一既為可出售又可出租的房屋。新房必須經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的裝修等時(shí)間流程之后才可以進(jìn)入租房市場(chǎng)，因此，不能直接使用新房預(yù)售價(jià)格（尚未建設(shè)完畢，無(wú)法出租）和現(xiàn)時(shí)出租市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行直接比對(duì)，必須進(jìn)行一定的修正。本報(bào)告的修正手段系，對(duì)2005年2季度數(shù)據(jù)采取2004年預(yù)售價(jià)格和2005年二季度出租價(jià)格進(jìn)行比對(duì)。按我市2004年商品住宅平均預(yù)售價(jià)格5642元/平方米、二居室住房平均租價(jià)1577元（建委公布的2005年2季度數(shù)據(jù)）計(jì)算，則2004年新房的購(gòu)房?jī)r(jià)格與租價(jià)之比為286:1，在考慮二手住房交易價(jià)格普遍低于一手房?jī)r(jià)格的條件下（二手房?jī)r(jià)格相當(dāng)于一手房?jī)r(jià)的85左右），2004年全市新房房?jī)r(jià)售租比可以修正為243：1。為了獲取連續(xù)的數(shù)據(jù)，我們分別計(jì)算芙蓉里、知春里等18個(gè)居民小區(qū)（其中除通州區(qū)一個(gè)以外，其余均位于中心城區(qū)）2005年5月的相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示6個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)租金比比例在300:1以上，18個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)租價(jià)比的算術(shù)平均值為286:1。據(jù)此，可以判斷，目前我市房?jī)r(jià)租價(jià)比較高、且最近1年提高幅度較快，說(shuō)明我市房?jī)r(jià)處于較高水平。與此同時(shí)，居民預(yù)期也在不斷提高，根據(jù)我們的測(cè)算，北京住房全市長(zhǎng)期升值預(yù)期 長(zhǎng)期上漲預(yù)期是指住房所有者根據(jù)市場(chǎng)信息作出的對(duì)未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)住房?jī)r(jià)格上漲的判斷，這一數(shù)據(jù)是在考慮住房折舊前提下的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)越逼近于利率，說(shuō)明市場(chǎng)中的泡沫成分越大。的平均水平已達(dá)2.63年，在較低利率水平的前提下，存在一定泡沫隱患。（4）其他相關(guān)指標(biāo)也印證了近期我市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快一是從空置住房面積來(lái)看，截至今年3月底，我市空置一年以上的商品住宅面積為353萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)26.7萬(wàn)平方米，一定程度上反映了當(dāng)前市場(chǎng)的供需失衡。有專家認(rèn)為，如果考慮投資、投機(jī)性購(gòu)房后空置的住宅，我市住宅的實(shí)際空置面積將會(huì)更高。二是從國(guó)外房地產(chǎn)泡沫形成和發(fā)展的實(shí)踐來(lái)看，接近20%的年均漲幅存在引發(fā)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。日本1984-1991年間的房地產(chǎn)泡沫形成之快在全球范圍內(nèi)也不多見(jiàn)，但即使是在此期間，日本東京都內(nèi)公寓每平米平均價(jià)格年均漲幅也僅為17.3%。就美國(guó)而言，包括美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘在內(nèi)的多數(shù)人士認(rèn)為目前美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快、泡沫風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)相當(dāng)大，即使如此，美國(guó)近5年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的平均漲幅也僅為8.4%。因此，從這一角度來(lái)看，一定程度上印證了我市房?jī)r(jià)連續(xù)兩年接近20%的漲幅存在引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。三、近期我市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的主要原因（一）需求旺盛，投資、投機(jī)性需求成分增加1.本市居民自住需求上升本市居民自住需求主要包括三個(gè)部分。一是新增人口住房需求：按照2005年1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，2005年底北京家庭戶數(shù)比2000年增加了113.2萬(wàn)戶，平均每年增加22.6萬(wàn)戶，形成了龐大的潛在購(gòu)房市場(chǎng)。二是現(xiàn)有居民住房改善需求：目前我市人均可支配收入上漲較快，一定程度上增加了增加住房面積、舊房換新房的需求。三是城市建設(shè)拆遷需求：隨著奧運(yùn)會(huì)建設(shè)的全面推進(jìn)、“城中村”改造的快速實(shí)施，由拆遷引致的被動(dòng)需求較大。今年全市計(jì)劃拆遷12.3萬(wàn)戶，預(yù)計(jì)約8萬(wàn)戶需要從市場(chǎng)購(gòu)買住房，導(dǎo)致住宅被動(dòng)需求約640萬(wàn)平方米。2.投資、投機(jī)性購(gòu)房需求成分上升受人民幣升值預(yù)期、全球范圍內(nèi)流動(dòng)資金過(guò)剩、奧運(yùn)前期效應(yīng)等因素影響，近期境外資金進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)明顯，其中相當(dāng)比重的資金流入我市房地產(chǎn)市場(chǎng)，如新加坡嘉德置地一家企業(yè)2005年以來(lái)對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資已超過(guò)30億元 目前，該企業(yè)主要投資領(lǐng)域?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)。；與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題也相當(dāng)突出，大量過(guò)剩資金需要尋找投資渠道，增加了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機(jī)性需求，今年一季度我市高檔商品住宅中外地需求上升就在一定程度上印證了這一點(diǎn)。此外，在房地產(chǎn)升值預(yù)期下，部分本地居民也加入投資、投機(jī)性購(gòu)房行列，進(jìn)一步催高了房?jī)r(jià)。有關(guān)專家和市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士估算，目前我市投資、投機(jī)性購(gòu)房需求比重大致在15左右，一定程度上支撐了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。（二）供給偏緊受宏觀調(diào)控政策、土地供應(yīng)制度改革以及分部分開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積已供土地等因素的影響，2005年我市商品住宅供給趨緊，必然反映到價(jià)格變化上。2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)量為1267公頃、不到2004年的14，土地開(kāi)發(fā)投資下降47，完成土地開(kāi)發(fā)面積下降50.4，商品住宅新開(kāi)工面積比上年減少224萬(wàn)平方米，今年一季度商品住宅竣工面積僅為199.7萬(wàn)平方米、下降了36%，導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)格漲幅的提高。（三）供給結(jié)構(gòu)不合理一是中低價(jià)商品房供給不足，今年1季度，全市新增批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅中，5000元以下商品住宅比重僅為29.9%,比2005年有下降；5000-8000元占38.2%；8000元以上比重高達(dá)31.9%。二是今年以來(lái)，國(guó)土資源部和建設(shè)部加大對(duì)別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的限制力度，一定程度上將部分高檔市場(chǎng)的需求擠向中檔市場(chǎng)，催高了普通住房?jī)r(jià)格。三是二手房市場(chǎng)發(fā)育不完善，居民購(gòu)買二手房途徑有限，潛在供給總量偏低，導(dǎo)致一手商品住房?jī)r(jià)格難以為二級(jí)市場(chǎng)緩沖。從數(shù)據(jù)反饋來(lái)看，截至2005年底，北京二手房交易量與一手房交易量之比為1：4.5，而同期上海在2004年二手房交易量就幾乎與一手房持平，香港二手房與一手房交易量之比達(dá)到4：1。住房二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)育直接影響到最終房市價(jià)格。（四）土地和建筑成本上升受國(guó)際原材料價(jià)格上漲、國(guó)內(nèi)需求增大以及標(biāo)準(zhǔn)提升等因素影響，近期水泥、鋼材等建筑材料價(jià)格逐步提高。此外，受土地供應(yīng)制度改革等因素影響，近期土地價(jià)格上漲幅度較大，以2005年招拍掛出讓的48宗土地為例，平均樓面地價(jià)達(dá)到2681元/平方米，相比2003年漲幅達(dá)45。如2005年2月清河毛紡廠地塊拍賣價(jià)，華潤(rùn)以25.65億元價(jià)格取得土地，樓面地價(jià)達(dá)到3800元/平方米。（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制一定程度上被扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣信息不對(duì)稱、不透明，有利于開(kāi)發(fā)商占據(jù)信息有利地位人為誘導(dǎo)需求，扭曲價(jià)格形成機(jī)制，形成不真實(shí)的價(jià)格信號(hào)，從而誤導(dǎo)消費(fèi)者非理性購(gòu)房，助長(zhǎng)了部分樓盤住房?jī)r(jià)格的上漲。如利用2-3套低開(kāi)盤價(jià)，形成價(jià)格大幅上漲的虛假現(xiàn)象；在未取得商品房預(yù)售許可證前，擅自預(yù)約、預(yù)訂或預(yù)售；偽造合同，盜用他人名義簽訂合同等利用合同從事違法行為；違反商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，以及進(jìn)行價(jià)格欺詐；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)直接從事房屋買賣；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或賣家相互串通，操縱市場(chǎng)價(jià)格等。此外，部分媒體過(guò)于渲染房地產(chǎn)價(jià)格的高漲形勢(shì)，發(fā)出誤導(dǎo)信息，刺激了部分消費(fèi)者的非理性購(gòu)房。（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)管理舉措有待完善受部分中介部門和投機(jī)炒作者影響，我市出臺(tái)的部分管理舉措（如購(gòu)房不滿兩年轉(zhuǎn)讓繳納5.5%營(yíng)業(yè)稅等）導(dǎo)致的住房交易成本被最終被轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，進(jìn)一步催高了交易價(jià)格。此外，目前管理本身目前主要指向交易環(huán)節(jié)、供給環(huán)節(jié)，對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的最大的需求環(huán)節(jié)、預(yù)期環(huán)節(jié)較少考量，說(shuō)明我市房地產(chǎn)管理工作有待進(jìn)一步完善。四、應(yīng)對(duì)措施住房不是純粹的市場(chǎng)調(diào)節(jié)商品，具有一定的公共物品屬性和社會(huì)保障性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與否直接關(guān)系到居民的生活水平以及社會(huì)和諧。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)還增加了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的不確定性，存在引發(fā)銀行危機(jī)、金融危機(jī)的可能，不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展，特別是受全球資金流動(dòng)性充裕、人民幣存在繼續(xù)升值的可能以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于銀行貸款依賴程度較高等因素影響，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)存在加大的可能。因此，需要進(jìn)一步加大政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、著眼當(dāng)前，逐步完善住房供應(yīng)體系和保障體系，培育多層次的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，建立有效的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制和宏觀管理機(jī)制，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。具體到當(dāng)前我市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)采取有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，加大住宅供給力度、打擊投機(jī)性需求、嚴(yán)格市場(chǎng)監(jiān)管，平抑房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)快的勢(shì)頭。具體而言：一是增大經(jīng)濟(jì)適用住房和中小戶型商品住宅的供給，可以考慮在土地招拍掛過(guò)程中增加經(jīng)濟(jì)適用房或中小戶型商品住宅建設(shè)的比例要求。二是適當(dāng)放開(kāi)別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，使高端需求歸位。隨著我市產(chǎn)業(yè)定位高端化，我市高收入人群數(shù)量和收入水平都將繼續(xù)上漲，對(duì)別墅等高檔住宅的需求會(huì)增加，如果繼續(xù)限制別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，勢(shì)必將更多高端需求擠向中端或中高端市場(chǎng)。就當(dāng)前階段而言，適當(dāng)放開(kāi)別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，有利于促使高端需求歸位，使中端、中高端住宅價(jià)格回落。三是積極引導(dǎo)居民住房消費(fèi)小型化，對(duì)單套面積過(guò)大的住宅進(jìn)行交易限制，如對(duì)單套住房面積超過(guò)160平方米以上的，按照20平方米的累進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高契稅稅率。在物業(yè)稅推行后，地方物業(yè)稅管理辦法中可以明確單套面積160平方米以上的物業(yè)稅稅率從高計(jì)收。四是積極發(fā)揮稅收等政策的導(dǎo)向作用，抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求。進(jìn)一步提高短期持有住房的增殖稅和交易稅比例，抑制炒作行為。研究制定抑制居民購(gòu)買兩套以上住房的措施，從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一般將家庭擁有的第三套及以上住房視為奢侈品，征用高額消費(fèi)稅（部分地區(qū)物業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)提高），我市人多地少，應(yīng)對(duì)家庭擁有的第二套以上住房采取限制性措施，設(shè)置和套數(shù)相關(guān)的逐層嚴(yán)緊的相關(guān)政策，包括針對(duì)居民第二套以上住房設(shè)置更為嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)、首付標(biāo)準(zhǔn)、契稅標(biāo)準(zhǔn)、交易消費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)境外資金投機(jī)需求加大的趨勢(shì)，可出臺(tái)針對(duì)國(guó)外人購(gòu)房的限制性措施。五是嚴(yán)格市場(chǎng)監(jiān)管，遏制開(kāi)發(fā)商違規(guī)銷售行為。加大對(duì)全市商品住宅在售房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度，嚴(yán)格查處內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、虛擬交易、代客包租、虛報(bào)價(jià)格、哄抬房?jī)r(jià)、期房轉(zhuǎn)讓、囤積銷售等違規(guī)銷售行為，一經(jīng)查實(shí)，進(jìn)行嚴(yán)格處罰。六是加快軌道交通建設(shè)、切實(shí)發(fā)揮新城經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。在交通擁堵、費(fèi)用高的前提下，我市居民選擇中心城區(qū)居住是理性選擇，因此，舒解中心城區(qū)住房需求壓力的有效途徑之一是構(gòu)建敏捷、高效、低使用成本的交通體系，發(fā)揮新城經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。其中，輕軌交通應(yīng)當(dāng)作為近年建設(shè)的重點(diǎn)。軌道交通為先導(dǎo)的模式不但能夠大幅度減低出行時(shí)間，而且在經(jīng)濟(jì)上對(duì)政府也具有可行性：目前，我市沿輕軌站點(diǎn)的商品房?jī)r(jià)高出不沿站點(diǎn)的商品房約2025%，說(shuō)明交通條件對(duì)居民住房選擇的影響甚大，也為建設(shè)成本納入土地出讓價(jià)格留有空間（輕軌站點(diǎn)周邊土地出讓價(jià)格可提高15%-20%）。例如八通線全長(zhǎng)18.964 km，總投資34 億元人民幣，綜合成本平均每公里1.8億元。 考慮物價(jià)上漲因素，現(xiàn)輕軌建設(shè)費(fèi)用每公里約2億元。在可受輕軌直接影響用地范圍內(nèi)（站點(diǎn)半徑600米800米），如容積率按照2計(jì)算，輕軌建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)傇诳砷_(kāi)發(fā)用地內(nèi)的樓面地價(jià)為100元/平方米。即使可開(kāi)發(fā)用地面積只有一半，樓面面積分?jǐn)傒p軌建設(shè)費(fèi)用也只有200元/平方米。如果將該費(fèi)用與沿線的商業(yè)和辦公開(kāi)發(fā)按照售價(jià)比例分?jǐn)?，住宅承?dān)的費(fèi)用更低。因此完全可以通過(guò)來(lái)軌道交通加速構(gòu)筑新的居住空間，舒解中心城區(qū)壓力，降低中低檔商品房?jī)r(jià)格。七是加強(qiáng)輿論宣傳，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)。建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布窗口，準(zhǔn)確、及時(shí)發(fā)布信息，清除市場(chǎng)噪聲影響。積極引導(dǎo)媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀、理性報(bào)道。15 / 15文檔可自由編輯打印