終稿北京市住房價格形勢分析與政策建議

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1、我市住房價格形勢分析與應對措施 （討論稿 2006年5月28日） 一、我市住房價格變動基本情況 （一）1998年以來住房價格變動基本情況 1998年我市住房制度改革基本完成了從實物分配到貨幣化分配的轉型，自此開始，北京住房平均價格總體上趨于上漲，截至目前總體漲幅約為50%。其中，1998-2001年屬于微幅上漲，2002-2003房價略有下跌，2004年以來房價漲幅提升，近兩年年度增幅接近20%。 圖1：2001年以來我市住房價格增長率變動情況 （數(shù)據(jù)來源：2001-2004數(shù)據(jù)來自相應年度《北京市統(tǒng)計年鑒》，2005年數(shù)據(jù)來自市建委） （二）今年一季度住房價格變動情況

2、 根據(jù)市建委提供數(shù)據(jù)，今年一季度我市商品住宅期房預售平均價格達到6885元/平方米，同比上漲14.8%，全市存量房買賣均價4593元/平方米，同比增長9.7% 根據(jù)市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年一季度全市現(xiàn)房銷售均價達到6764元/平方米，同比上漲29.8%，全市普通住宅價格指數(shù)為108.9，漲幅分別比上年同期和上季度提高0.9個和0.1個百分點，結合市場實際并對數(shù)據(jù)來源渠道的分析，大多數(shù)人士認為市建委發(fā)布的數(shù)據(jù)實效性更強。 。 二、對我市住房價格變動情況的主要評判 （一）我市房價上漲是趨勢，存在繼續(xù)上漲的空間 作出這一判斷，主要基于以下方面的考慮： 一是從全球城市的發(fā)展定位來看，我市房價存在

3、繼續(xù)上漲空間。與主要全球城市相比，我市房價還處于較低水平。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和北京城市功能的完善，北京作為全球城市的地位將更為突出，北京房地產市場服務全球的態(tài)勢也正在形成，住房價格將會逐步與其他全球城市接軌。 表1：北京市與其他全球城市中心住房價格比較 城市 市中心價格 北京 2500usd 上海 3000usd 東京 6000usd 香港 4500usd 莫斯科 6000usd 倫敦 6000usd 紐約 10000usd （注：北京、上海為2006年數(shù)據(jù)，香港特別行政區(qū)和國外城市為2005年數(shù)據(jù)） 二是我市居民人均可支配收入持續(xù)提高，為我市房價持續(xù)上

4、漲提供支撐。1999年以來，除1999、2002年外，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長幅度均超過11％（圖2），從未來走勢看，我市經(jīng)濟增長勢頭較好，人均可支配收入存在快速、連續(xù)上漲的趨勢，居民對住房面積和住房質量的要求將不斷提高，支撐我市房價的持續(xù)上漲。 圖2：1999年以來我市人均可支配收入變動情況（數(shù)據(jù)來源：相應年度《北京市統(tǒng)計年鑒》） 三是我市“人多地少”的矛盾已經(jīng)較為突出，而隨著我國快速城市化進程的推進，這一矛盾將進一步加劇，為住宅價格上漲提供了客觀基礎。按照年均一個百分點的城市化增長速率，我國平均每年將新增2000多萬城鎮(zhèn)人口，到2020年，我國將再有3億人口進入城鎮(zhèn)，在此過

5、程之中，北京面臨人口規(guī)模進一步膨脹的壓力十五期間，我市平均每年凈增加人口為35萬左右。 ，人多地少的矛盾將更為突出，客觀上決定了房價繼續(xù)上漲的趨勢。 （二）2004年以來我市住房價格增長過快 1.不能籠統(tǒng)的認為“房價只要是市場形成的，就是合理的” 對于如何衡量房地產價格增長是否過快，目前學術界和業(yè)界存在爭議。其中，比較代表性的一種觀點認為判斷房地產價格是否合理的唯一標準是市場供需情況，合理的價格水平應由市場供需均衡決定，如果市場供需兩旺，則不存在價格增長過快之說。該觀點看似合理，但經(jīng)不住仔細推敲。與普通商品相比，房地產具有不可移動性、耐久性、供給彈性低等特征，具有增值、保值功能，因此在

6、經(jīng)濟持續(xù)增長和資金流動性充裕的情況下，房地產作為投機、投資品的地位將會大幅提升，會吸引大量資金進入市場，而這種效應又通過消費者的非理性預期不斷放大，最終促使房地產價格不斷上漲、形成泡沫。在此過程之中，消費者的參與行為具有相當程度的非理性成分，市場上釋放出的需求也包含了大量的投資、投機因素，因此，不能單純的根據(jù)市場供需情況來判斷房地產市場價格是否合理。從日本等地房地產市場的經(jīng)驗也可以看出，在1985-1990年日本房地產價格急劇上漲、泡沫加速擴大的時期，市場同樣出現(xiàn)供需兩旺的情形，即使價格再高也有人進入市場，但1991年之后日本房地產泡沫的破滅證明了這種供需兩旺是市場非理性行為催生的結果。 2

7、. 2004年以來我市住房價格增長過快 雖然我市房價趨于上漲是合理的、并且存在繼續(xù)上漲的空間，但2004年以來我市住房價格增長過快，存在引發(fā)房地產泡沫的風險。我們作出此判斷，是在分析房地產市場的特征并綜合我市具體情況和發(fā)達國家的經(jīng)驗的基礎上提出的。具體而言，主要有以下幾個方面的考慮： （1）從市場需求的構成來看，如果市場需求中投機、投資因素較大，則可以認為房價上漲具有一定程度的不合理成分 目前難以準確測算出我市房地產市場需求中的投機、投資因素比重，但有關專家和市場業(yè)內人士估算，這一比重大致在15％左右。另外，數(shù)據(jù)顯示目前我市房地產市場外來需求上升趨勢明顯，特別是在中高檔、高檔住宅市場這一

8、現(xiàn)象更為突出，今年一季度，均價在10000-15000元和15000元以上的高檔商品住宅中，外省市個人和港澳臺、外國人購買比重分別高達43.6%和51.6%。外來需求增多雖然與我市房地產市場從全國性市場邁向全球性市場的趨勢相一致，但其中也在一定程度上反應出投資意愿的增強。 此外，根據(jù)全球最大的物業(yè)顧問服務公司之一世邦魏理仕提供的資料，今年一季度投入我國內地房地產市場的所有境外資金中，約有50%投資在北京，約43%投在上海，從一定程度上印證了當前我市房地產市場中投資、投機需求比重的上升。 （2）目前我市房價收入比偏高、且房價增幅明顯高于同期人均可支配收入增幅，居民購房壓力明顯加大 雖然房價

9、收入比受各個國家（或城市）的經(jīng)濟實力、消費結構、居住習俗、居住水平、物業(yè)標準等諸多因素影響，難以明確的確定一個合理區(qū)間，也不能簡單的進行橫向比較。但是，考慮到房地產業(yè)不僅是國民經(jīng)濟的重要支柱產業(yè)之一，更需要發(fā)揮滿足居民基本住房需求的重要功能，因此，能否有效滿足居民基本住房需求顯然應當作為判斷房地產市場是否健康、房地產價格是否合理的重要標準，從這個角度來看，住房與居民收入之比又是衡量當前我市房價增長是否過快的非常重要的硬性指標。 據(jù)測算，目前我市單套住房價格 以預售均價為價格指標。 與家庭年收入之比已經(jīng)達到15:1，也就是說按照當前的平均房價和平均收入水平，平均人口規(guī)模為2.7人的家庭在不進

10、行其他任何消費的條件下，需要花費15年的家庭總收入才能購買一套建筑面積100平方米這個數(shù)據(jù)一定程度上也反應了北京市居民購房的超前消費（主要是面積消費，據(jù)《全球人類居住報告1996》，人均收入低于5000美元的國家和地區(qū)的城市，大多數(shù)人均住房面積小于10平方米。） （目前我市新建商品住宅單套平均面積118平方米）的住房，若考慮居民的其他消費支出、并按住房之外的消費支出占總消費支出50% 按照美國標準，住房支出占總消費支出比重超過30%即定義為住房高成本負擔家庭，1991年美國共有28%的家庭被界定為高成本負擔家庭。 計算，則意味著平均意義上一個家庭需要花費30年的積累才能購買一套自有住房，因

11、此，從是否有效滿足居民基本住房需求的角度來看，我市房價收入比已經(jīng)偏高。此外，從國際比較來看，目前東京、香港、倫敦等城市此比例分別為5:1、8:1、6:1，美國主要城市房價與家庭年收入之比在5-8:1之間，均低于我市水平。雖然我市房價收入比數(shù)據(jù)中對收入進行了偏緊測算，對居住面積和交易單價進行了偏大估算 收入的偏緊測算主要是尚未考慮灰色收入，居住面積和交易單價測算偏高主要是因為我市測算數(shù)據(jù)為平均價格，西方城市多為中位數(shù)價格，在存在收入分配差異（基尼系數(shù)）的前提下平均數(shù)一般大于中位數(shù)；同時，西方城市交易數(shù)據(jù)主要為二手房交易，我市主要為期房數(shù)據(jù)，在一定程度上造成我市房價收入比的偏大估算。 ，我市房價

12、收入比合理區(qū)間理應有所提升，有相當部分學者認為，這一數(shù)據(jù)的合理區(qū)間大致為8－12：1。盡管如此，如果考慮銷售面積計算方式、住房質量、裝修標準、土地產權等方面的差別，我市房價收入比與其他全球城市之間仍存在很大差距。 在我市房價收入比已經(jīng)偏高的條件下，為了更好的滿足居民基本住房需求，住宅價格合理漲幅應低于、至多等于同期的人均可支配收入漲幅，逐步降低居民的購房壓力。但數(shù)據(jù)顯示，2005年和今年一季度，2005年北京商品住宅期房預售平均價格漲幅超過城市居民人均可支配收入實際增長8個百分點，居民購房壓力進一步提升。 因此，綜合當前我市房價收入比已經(jīng)偏高并且房價增幅明顯高于同期人均可支配收入增幅的情況

13、，我們判斷當前我市房價上漲過快。 （3）房價與租價比偏高，表明我市房價處于較高區(qū)位 雖然住房購買價格上漲一定程度上會導致租房價格上升，因為房價上漲通常會將部分合理住房需求擠向房屋租賃市場從而提高租房價格，但一般來說，相對于購房價格而言，租房價格受短期投機因素影響較小，因此房價與租價比一定程度上能夠反映住房價格偏離其實際價值有多大 需要說明的是，衡量售租比市場的數(shù)據(jù)來源必須統(tǒng)一既為可出售又可出租的房屋。新房必須經(jīng)過一段時間的裝修等時間流程之后才可以進入租房市場，因此，不能直接使用新房預售價格（尚未建設完畢，無法出租）和現(xiàn)時出租市場價格進行直接比對，必須進行一定的修正。本報告的修正手段系，對2

14、005年2季度數(shù)據(jù)采取2004年預售價格和2005年二季度出租價格進行比對。 。 按我市2004年商品住宅平均預售價格5642元/平方米、二居室住房平均租價1577元（建委公布的2005年2季度數(shù)據(jù)）計算，則2004年新房的購房價格與租價之比為286:1，在考慮二手住房交易價格普遍低于一手房價格的條件下（二手房價格相當于一手房價的85％左右），2004年全市新房房價售租比可以修正為243：1。 為了獲取連續(xù)的數(shù)據(jù)，我們分別計算芙蓉里、知春里等18個居民小區(qū)（其中除通州區(qū)一個以外，其余均位于中心城區(qū)）2005年5月的相關數(shù)據(jù)，結果顯示6個小區(qū)房價租金比比例在300:1以上，18個小區(qū)房價租

15、價比的算術平均值為286:1。據(jù)此，可以判斷，目前我市房價租價比較高、且最近1年提高幅度較快，說明我市房價處于較高水平。 與此同時，居民預期也在不斷提高，根據(jù)我們的測算，北京住房全市長期升值預期 長期上漲預期是指住房所有者根據(jù)市場信息作出的對未來相當長時期內住房價格上漲的判斷，這一數(shù)據(jù)是在考慮住房折舊前提下的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)越逼近于利率，說明市場中的泡沫成分越大。 的平均水平已達2.63％年，在較低利率水平的前提下，存在一定泡沫隱患。 （4）其他相關指標也印證了近期我市房價上漲過快 一是從空置住房面積來看，截至今年3月底，我市空置一年以上的商品住宅面積為353萬平方米，比上年同期增長26.7

16、萬平方米，一定程度上反映了當前市場的供需失衡。有專家認為，如果考慮投資、投機性購房后空置的住宅，我市住宅的實際空置面積將會更高。 二是從國外房地產泡沫形成和發(fā)展的實踐來看，接近20%的年均漲幅存在引發(fā)泡沫的風險。日本1984-1991年間的房地產泡沫形成之快在全球范圍內也不多見，但即使是在此期間，日本東京都內公寓每平米平均價格年均漲幅也僅為17.3%。就美國而言，包括美聯(lián)儲前主席格林斯潘在內的多數(shù)人士認為目前美國房地產價格上漲過快、泡沫風險已經(jīng)相當大，即使如此，美國近5年來房地產價格的平均漲幅也僅為8.4%。因此，從這一角度來看，一定程度上印證了我市房價連續(xù)兩年接近20%的漲幅存在引發(fā)房地產

17、泡沫的風險。 三、近期我市住房價格上漲過快的主要原因 （一）需求旺盛，投資、投機性需求成分增加 1.本市居民自住需求上升 本市居民自住需求主要包括三個部分。 一是新增人口住房需求：按照2005年1%人口抽樣調查數(shù)據(jù)，2005年底北京家庭戶數(shù)比2000年增加了113.2萬戶，平均每年增加22.6萬戶，形成了龐大的潛在購房市場。 二是現(xiàn)有居民住房改善需求：目前我市人均可支配收入上漲較快，一定程度上增加了增加住房面積、舊房換新房的需求。 三是城市建設拆遷需求：隨著奧運會建設的全面推進、“城中村”改造的快速實施，由拆遷引致的被動需求較大。今年全市計劃拆遷12.3萬戶，預計約8萬戶需要從市

18、場購買住房，導致住宅被動需求約640萬平方米。 2.投資、投機性購房需求成分上升 受人民幣升值預期、全球范圍內流動資金過剩、奧運前期效應等因素影響，近期境外資金進入我國房地產市場的趨勢明顯，其中相當比重的資金流入我市房地產市場，如新加坡嘉德置地一家企業(yè)2005年以來對我市房地產市場投資已超過30億元 目前，該企業(yè)主要投資領域為商業(yè)物業(yè)。 ；與此同時，國內資金流動性過剩問題也相當突出，大量過剩資金需要尋找投資渠道，增加了我市房地產市場的投資、投機性需求，今年一季度我市高檔商品住宅中外地需求上升就在一定程度上印證了這一點。此外，在房地產升值預期下，部分本地居民也加入投資、投機性購房行列，進一

19、步催高了房價。有關專家和市場業(yè)內人士估算，目前我市投資、投機性購房需求比重大致在15％左右，一定程度上支撐了房價的過快上漲。 （二）供給偏緊 受宏觀調控政策、土地供應制度改革以及分部分開發(fā)企業(yè)囤積已供土地等因素的影響，2005年我市商品住宅供給趨緊，必然反映到價格變化上。2005年房地產開發(fā)土地供應量為1267公頃、不到2004年的1／4，土地開發(fā)投資下降47％，完成土地開發(fā)面積下降50.4％，商品住宅新開工面積比上年減少224萬平方米，今年一季度商品住宅竣工面積僅為199.7萬平方米、下降了36%，導致了住房價格漲幅的提高。 （三）供給結構不合理 一是中低價商品房供給不足，今年1季度

20、，全市新增批準預售商品住宅中，5000元以下商品住宅比重僅為29.9%,比2005年有下降；5000-8000元占38.2%；8000元以上比重高達31.9%。 二是今年以來，國土資源部和建設部加大對別墅項目開發(fā)的限制力度，一定程度上將部分高檔市場的需求擠向中檔市場，催高了普通住房價格。 三是二手房市場發(fā)育不完善，居民購買二手房途徑有限，潛在供給總量偏低，導致一手商品住房價格難以為二級市場緩沖。從數(shù)據(jù)反饋來看，截至2005年底，北京二手房交易量與一手房交易量之比為1：4.5，而同期上海在2004年二手房交易量就幾乎與一手房持平，香港二手房與一手房交易量之比達到4：1。住房二級市場不發(fā)育直接

21、影響到最終房市價格。 （四）土地和建筑成本上升 受國際原材料價格上漲、國內需求增大以及標準提升等因素影響，近期水泥、鋼材等建筑材料價格逐步提高。此外，受土地供應制度改革等因素影響，近期土地價格上漲幅度較大，以2005年招拍掛出讓的48宗土地為例，平均樓面地價達到2681元/平方米，相比2003年漲幅達45％。如2005年2月清河毛紡廠地塊拍賣價，華潤以25.65億元價格取得土地，樓面地價達到3800元/平方米。 （五）房地產市場價格形成機制一定程度上被扭曲 房地產市場買賣信息不對稱、不透明，有利于開發(fā)商占據(jù)信息有利地位人為誘導需求，扭曲價格形成機制，形成不真實的價格信號，從而誤導消費者

22、非理性購房，助長了部分樓盤住房價格的上漲。如利用2-3套低開盤價，形成價格大幅上漲的虛假現(xiàn)象；在未取得商品房預售許可證前，擅自預約、預訂或預售；偽造合同，盜用他人名義簽訂合同等利用合同從事違法行為；違反商品房銷售明碼標價規(guī)定，以及進行價格欺詐；房地產中介機構直接從事房屋買賣；房地產中介機構與房地產開發(fā)企業(yè)或賣家相互串通，操縱市場價格等。 此外，部分媒體過于渲染房地產價格的高漲形勢，發(fā)出誤導信息，刺激了部分消費者的非理性購房。 （六）房地產市場管理舉措有待完善 受部分中介部門和投機炒作者影響，我市出臺的部分管理舉措（如購房不滿兩年轉讓繳納5.5%營業(yè)稅等）導致的住房交易成本被最終被轉嫁到消

23、費者頭上，進一步催高了交易價格。此外，目前管理本身目前主要指向交易環(huán)節(jié)、供給環(huán)節(jié)，對影響房地產價格的最大的需求環(huán)節(jié)、預期環(huán)節(jié)較少考量，說明我市房地產管理工作有待進一步完善。 四、應對措施 住房不是純粹的市場調節(jié)商品，具有一定的公共物品屬性和社會保障性，房地產市場的健康與否直接關系到居民的生活水平以及社會和諧。此外，房地產市場的泡沫風險還增加了經(jīng)濟運行的不確定性，存在引發(fā)銀行危機、金融危機的可能，不利于經(jīng)濟的平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展，特別是受全球資金流動性充裕、人民幣存在繼續(xù)升值的可能以及房地產業(yè)對于銀行貸款依賴程度較高等因素影響，當前房地產市場泡沫風險存在加大的可能。因此，需要進一步加大政府對房地

24、產市場的調控力度，立足長遠、著眼當前，逐步完善住房供應體系和保障體系，培育多層次的市場結構，建立有效的市場監(jiān)測預警機制和宏觀管理機制，確保房地產市場的健康發(fā)展。 具體到當前我市住房價格上漲過快的問題，應及時采取有針對性的應對措施，加大住宅供給力度、打擊投機性需求、嚴格市場監(jiān)管，平抑房地產價格漲幅過快的勢頭。具體而言： 一是增大經(jīng)濟適用住房和中小戶型商品住宅的供給，可以考慮在土地招拍掛過程中增加經(jīng)濟適用房或中小戶型商品住宅建設的比例要求。 二是適當放開別墅項目開發(fā)，使高端需求歸位。隨著我市產業(yè)定位高端化，我市高收入人群數(shù)量和收入水平都將繼續(xù)上漲，對別墅等高檔住宅的需求會增加，如果繼續(xù)限制別

25、墅項目開發(fā)，勢必將更多高端需求擠向中端或中高端市場。就當前階段而言，適當放開別墅項目開發(fā)，有利于促使高端需求歸位，使中端、中高端住宅價格回落。 三是積極引導居民住房消費小型化，對單套面積過大的住宅進行交易限制，如對單套住房面積超過160平方米以上的，按照20平方米的累進標準，進一步提高契稅稅率。在物業(yè)稅推行后，地方物業(yè)稅管理辦法中可以明確單套面積160平方米以上的物業(yè)稅稅率從高計收。 四是積極發(fā)揮稅收等政策的導向作用，抑制投資、投機性購房需求。進一步提高短期持有住房的增殖稅和交易稅比例，抑制炒作行為。研究制定抑制居民購買兩套以上住房的措施，從美國等發(fā)達國家經(jīng)驗來看，一般將家庭擁有的第三套及

26、以上住房視為奢侈品，征用高額消費稅（部分地區(qū)物業(yè)稅標準同時提高），我市人多地少，應對家庭擁有的第二套以上住房采取限制性措施，設置和套數(shù)相關的逐層嚴緊的相關政策，包括針對居民第二套以上住房設置更為嚴格的貸款標準、首付標準、契稅標準、交易消費稅標準和物業(yè)稅標準。針對境外資金投機需求加大的趨勢，可出臺針對國外人購房的限制性措施。 五是嚴格市場監(jiān)管，遏制開發(fā)商違規(guī)銷售行為。加大對全市商品住宅在售房地產企業(yè)的監(jiān)管力度，嚴格查處內部認購、虛擬交易、代客包租、虛報價格、哄抬房價、期房轉讓、囤積銷售等違規(guī)銷售行為，一經(jīng)查實，進行嚴格處罰。 六是加快軌道交通建設、切實發(fā)揮新城經(jīng)濟效應。在交通擁堵、費用高的前

27、提下，我市居民選擇中心城區(qū)居住是理性選擇，因此，舒解中心城區(qū)住房需求壓力的有效途徑之一是構建敏捷、高效、低使用成本的交通體系，發(fā)揮新城經(jīng)濟效應。其中，輕軌交通應當作為近年建設的重點。軌道交通為先導的模式不但能夠大幅度減低出行時間，而且在經(jīng)濟上對政府也具有可行性：目前，我市沿輕軌站點的商品房價高出不沿站點的商品房約20~25%，說明交通條件對居民住房選擇的影響甚大，也為建設成本納入土地出讓價格留有空間（輕軌站點周邊土地出讓價格可提高15%-20%）。例如八通線全長18.964 km，總投資34 億元人民幣，綜合成本平均每公里1.8億元。 考慮物價上漲因素，現(xiàn)輕軌建設費用每公里約2億元。 在可受輕軌直接影響用地范圍內（站點半徑600米－800米），如容積率按照2計算，輕軌建設費用分攤在可開發(fā)用地內的樓面地價為100元/平方米。即使可開發(fā)用地面積只有一半，樓面面積分攤輕軌建設費用也只有200元/平方米。如果將該費用與沿線的商業(yè)和辦公開發(fā)按照售價比例分攤，住宅承擔的費用更低。因此完全可以通過來軌道交通加速構筑新的居住空間，舒解中心城區(qū)壓力，降低中低檔商品房價格。 七是加強輿論宣傳，引導居民理性消費。建立統(tǒng)一的房地產市場信息發(fā)布窗口，準確、及時發(fā)布信息，清除市場噪聲影響。積極引導媒體對房地產市場的客觀、理性報道。 15 / 15文檔可自由編輯打印