[房地產(chǎn)]瀘州綠地商城策劃報(bào)告(doc 114頁(yè))

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1、 前 言 瀘州綠地商城位于瀘州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)“水井溝商圈”，從產(chǎn)品本身所處地理位置來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是受到投資者或經(jīng)營(yíng)戶追捧的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。但從項(xiàng)目開(kāi)盤以來(lái)卻并未出現(xiàn)火暴的銷售場(chǎng)面，而本承諾客戶的2002年6月的開(kāi)業(yè)時(shí)間也一拖再拖，在已購(gòu)房客戶中造成了一定的負(fù)面影響。究其原因，有項(xiàng)目本身規(guī)劃設(shè)計(jì)的問(wèn)題，也有不結(jié)合當(dāng)?shù)?、?dāng)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及商業(yè)發(fā)展規(guī)律盲目立項(xiàng)的問(wèn)題。要想從根本上解決項(xiàng)目當(dāng)前的銷售困難，必須對(duì)整個(gè)瀘州市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)狀況；商業(yè)物業(yè)銷售模式；商圈構(gòu)成；未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)等多方面進(jìn)行詳實(shí)而細(xì)致的研究以便能在銷售環(huán)節(jié)重新提出可操作的方案而引起市場(chǎng)目標(biāo)客戶的關(guān)注。 XX物業(yè)顧問(wèn)有

2、限公司受邀成為綠地商城項(xiàng)目的銷售代理，在開(kāi)始正式銷售前，將從專業(yè)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究并得出一系列的解決方案，本報(bào)告就是基于這樣的前提而產(chǎn)生的。 整個(gè)報(bào)告分四部分，從市場(chǎng)研究到商業(yè)定位及規(guī)劃、營(yíng)銷及推廣思路最后到營(yíng)銷推廣執(zhí)行細(xì)則，各章節(jié)雖各自獨(dú)立，但主題卻都緊緊圍繞綠地商城的銷售問(wèn)題，力求得出最有效的方法幫助項(xiàng)目完成剩余面積的銷售。 瀘 州 綠 地 商 城 策劃報(bào)告 第 一 部 分 市 場(chǎng) 研 究 報(bào) 告 第一部分：市場(chǎng)研究報(bào)告 第二部分：商

3、業(yè)定位及規(guī)劃建議 第三部分：營(yíng)銷及推廣策略 第四部分：營(yíng)銷及推廣執(zhí)行細(xì)則 前 言 隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的結(jié)束，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的極大繁榮，市場(chǎng)研究已經(jīng)成為各行各業(yè)一種非常普遍的經(jīng)濟(jì)行為，但不同的行業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)研究時(shí)所采用的方法和對(duì)象卻有著根本的區(qū)別。 綠地商城是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但由于其是純粹的商業(yè)物業(yè)，則調(diào)查對(duì)象不僅涵蓋了未來(lái)的目標(biāo)客戶，同時(shí)消費(fèi)行為的調(diào)查也是非常必要的。在此次市場(chǎng)研究過(guò)程中，為真實(shí)反映目標(biāo)客戶的投資心態(tài)；幫助項(xiàng)目進(jìn)行正確的商場(chǎng)定位，我們一共設(shè)計(jì)了三部分共10個(gè)主題的調(diào)查，分別是背景資料調(diào)查（幫助正確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目大環(huán)境）；商業(yè)發(fā)展現(xiàn)

4、狀及趨勢(shì)調(diào)查（幫助商場(chǎng)進(jìn)行符合市場(chǎng)的規(guī)劃和定位）；商業(yè)物業(yè)調(diào)查（正視市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，打造差異化策略）。 在本次市場(chǎng)研究過(guò)程中，主要手段有：政府渠道（背景資料部分）；走訪式；問(wèn)卷式；資料查閱。而問(wèn)卷調(diào)查主要采用入戶和攔截兩種方式。通過(guò)各種調(diào)查手段的結(jié)合，此次市場(chǎng)研究基本反映了瀘州市場(chǎng)真實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。 第一章：相關(guān)背景資料調(diào)查 第一節(jié)：瀘州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查 一、 瀘州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況 兩千多年歷史鑄成的瀘州，位于祖國(guó)錦繡天府之南，轄三區(qū)四縣，總面積12242.95平方公里 ，人口461.45萬(wàn),是聞名遐邇的國(guó)家歷史文化名城

5、、全國(guó)雙擁模范城、國(guó)家衛(wèi)生城市。市區(qū)為長(zhǎng)江與沱江所環(huán)繞，是四川出海的南通道和長(zhǎng)江上游的重要港口，市區(qū)人口38多萬(wàn)。 2001年瀘州基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況列表如下： 表1-1-1：瀘州基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 具體值 增長(zhǎng)率 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 177.9億元 7．1％ 第一產(chǎn)業(yè)增加值 46.04億元 第二產(chǎn)業(yè)增加值 68.1億元 6．3％ 第三產(chǎn)業(yè)增加值 63.4億元 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 59億元 9．8％ 財(cái)政收入 14.8億元 6．1％ 城市居民人均可支配收入 6565元 9．8％ 農(nóng)民人均純收入 2268元 4．3％ 1、江陽(yáng)區(qū) 6

6、49平方公里，轄個(gè)鎮(zhèn)，6個(gè)鄉(xiāng)，4個(gè)街道辦事處，現(xiàn)有人口約42萬(wàn)人。2000年，全區(qū)GDP14.92億元，增長(zhǎng)率為9.7%。社會(huì)消費(fèi)零售總額10.3億元，增長(zhǎng)5.5%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款金額33.6億元，增長(zhǎng)26.8%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率分別為11.99%，20.8%，4.5%。 2、 龍馬潭區(qū) 340.8平方公里，轄7個(gè)鎮(zhèn)，2個(gè)鄉(xiāng)，4個(gè)街道辦事處。現(xiàn)有人口31萬(wàn)余人。2000年全區(qū)GDP為11.4億元，比上年增長(zhǎng)10%，社會(huì)零售消費(fèi)品總額5.6億元，增長(zhǎng)12%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率分別為4.1%，10.9%，12.5%。 3、 納溪區(qū) 1150.6平方公里，轄9個(gè)鎮(zhèn)，4個(gè)鄉(xiāng)，1

7、個(gè)街道辦事處，現(xiàn)有人口約47萬(wàn)余人，2000年全區(qū)GDP15.59億元，比上年增長(zhǎng)8.6%，工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)率9%，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)率為6.8%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)增長(zhǎng)率為17.94%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.97億元，比上年增長(zhǎng)10.9%。 4、 瀘縣 1513平方公里，轄29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)?，F(xiàn)有人口約103萬(wàn)余人，2000年，全縣完成GDP33.7億元，比上年增長(zhǎng)7.3%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率分別為3.6%5.7%10.1%。 5、 合江縣 2422平方公里，轄29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。現(xiàn)有人口約8.4萬(wàn)余人，2000年，全縣GDP25.33億元，比上年增長(zhǎng)8.1%,第一、二、三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率分別為3.5%、9.7%、1

8、1.6%,社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.89億元,增長(zhǎng)率為9%。 6、 敘永縣 全縣幅員面積2977平方公里,轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),現(xiàn)有人口約65萬(wàn)人,200年,全縣GDP13.65億元,增長(zhǎng)率為4.7%。 7、 古藺縣 3182平方公里,轄29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),現(xiàn)有人口74萬(wàn)余人,職工年平均資6784元。2000年,GDP14億元,增長(zhǎng)率7.5%。 二、瀘州的主要支柱產(chǎn)業(yè)基本情況 　　瀘州是一個(gè)以化工、機(jī)械、釀酒為龍頭，輕重工業(yè)并舉的綜合性工業(yè)城市，工業(yè)在這個(gè)城市中起著舉足輕重的地位和作用。 １、 發(fā)達(dá)的化學(xué)工業(yè) 化學(xué)工業(yè)是瀘州最大的最有前景的支柱產(chǎn)業(yè)，尤以天然氣化工聞名遐邇。瀘州是化工部確定的全國(guó)1

9、6個(gè)大化工基地之一，也是化工部規(guī)劃發(fā)展的全國(guó)大中小城市14個(gè)精細(xì)化工基地之一?，F(xiàn)化工產(chǎn)業(yè)占四川的15％，重慶劃出后占25％。 瀘天化集團(tuán)公司是目前中國(guó)最大的尿素生產(chǎn)廠和油脂化工基地，擁有全國(guó)最大的合成氨、尿素、脂肪酸和脂肪胺裝置, 年產(chǎn)合成氨90萬(wàn)噸、尿素124萬(wàn)噸, 是全國(guó)16個(gè)化工基地之一，是中國(guó)500家大型企業(yè)和500家經(jīng)濟(jì)效益最佳工業(yè)企業(yè)之一。 ２、 發(fā)達(dá)的工程機(jī)械制造業(yè) 瀘州是全國(guó)九大工程機(jī)械生產(chǎn)基地之一，是全國(guó)大中型全液壓汽車起重機(jī)、挖掘機(jī)制造中心。 現(xiàn)已組成了以長(zhǎng)江起重機(jī)廠、長(zhǎng)江挖掘機(jī)廠、長(zhǎng)江液壓件廠為骨干的四川長(zhǎng)江工程機(jī)械集團(tuán)公司，集團(tuán)公司已形成國(guó)家級(jí)工程機(jī)械主機(jī)、基礎(chǔ)

10、件和維修配套成龍的生產(chǎn)體系。 ３、 發(fā)達(dá)的釀酒工業(yè) 瀘州釀酒工業(yè)歷史悠久，以盛產(chǎn)國(guó)家名酒“瀘州老窖酒”和“古藺郎酒”馳名中外，是國(guó)家名優(yōu)酒生產(chǎn)基地，舉世聞名的酒城。現(xiàn)已發(fā)展成為以瀘州老窖股份有限公司、古藺郎酒廠為骨干體系的國(guó)家級(jí)、省級(jí)飲料酒釀造業(yè)綜合體系，是全國(guó)同時(shí)擁有兩個(gè)國(guó)家名酒的三個(gè)地區(qū)之一。 第二節(jié)：瀘州市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃綜述 瀘州市城市規(guī)劃發(fā)展主要將圍繞建設(shè)大城市的目標(biāo)，按照建設(shè)現(xiàn)代化大城市的要求，突出山水園林特色，加強(qiáng)城市建設(shè)與管理，提高城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)水平，走城市可持續(xù)發(fā)展道路。 城市遠(yuǎn)期規(guī)劃(20

11、20年)為四川商貿(mào)大城市,建成區(qū)為62.28平方公里,市區(qū)集聚人口70萬(wàn)人。城市整體布局結(jié)構(gòu)形態(tài)為有機(jī)疏散,分片集中的環(huán)形組團(tuán)結(jié)構(gòu),總體布局設(shè)置中心半島和小市片區(qū)一個(gè)聯(lián)合市級(jí)中心,沙灣、安富二個(gè)片區(qū)和若干組團(tuán)。 目前瀘州市城市的主要發(fā)展規(guī)劃主要有以下幾點(diǎn)： 1、市中心以舊城改造為主，水井溝一帶定位于瀘州市中心商業(yè)區(qū)，濱江路為休閑、餐飲一條街 目前，以實(shí)施迎暉路水井溝市府路小市杜家街等舊城改造和濱江路環(huán)境綜合整治工作。 2、新區(qū)建設(shè)以城北新區(qū)、城西新區(qū)和西部化工城建設(shè)為主，城北新區(qū)將建設(shè)成為新的居住和商貿(mào)集散中心，西部化工城將成為瀘州市新的工業(yè)中心 目前，城北新區(qū)規(guī)劃面積10平方公里,

12、已全面啟動(dòng)城北新區(qū)龍馬大道江陽(yáng)西路北延線納溪河?xùn)|新區(qū)藍(lán)田重灣小區(qū)等新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)；開(kāi)展江陽(yáng)西路西延線主干道電纜下地等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作。并且，瀘州市政府已在城北新區(qū)設(shè)立了瀘州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，提出了“加快江陽(yáng)西路北延線龍馬大道納溪河?xùn)|新區(qū)建設(shè)，全面拓展城北新區(qū)，建成6公里城市道路，年底形成規(guī)模?！钡臎Q策。 西部化工城總體規(guī)劃已經(jīng)完成，于去年 10月19日在成都通過(guò)專家評(píng)審?；こ前础币怀撬膮^(qū)” 的總體思路進(jìn)行規(guī)劃，即四川西部化工城，以瀘天化公司為主的納溪化工園區(qū)，以省級(jí)瀘州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為主的龍馬潭化工園區(qū)，以瀘化廠為主的高壩化工園區(qū)和以天華公司為主的合江化工園區(qū)。 3、交通規(guī)劃設(shè)施

13、瀘州目前已形成發(fā)達(dá)的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)和通訊網(wǎng)絡(luò)，對(duì)外交通、通訊極其便捷。 陸地交通：321國(guó)道縱貫全境 ，并有大納（貴州大方至瀘州納溪）公路溝通，是四川最便捷的出海南通道。隆納（隆昌到納溪）高速公路已建成并與成渝高速公路相連接。 空中交通：瀘州至北京、上海、廣州、海口、昆明 、貴陽(yáng)等地的直達(dá)航班已開(kāi)通。 水域交通：瀘州港已成為四川長(zhǎng)江上游常年通行1000噸級(jí)船舶的港口和四川省的長(zhǎng)江第一大港。瀘州港集裝箱多用途碼頭是年吞吐量5萬(wàn)標(biāo)箱的直立式綜合性碼頭。 通訊網(wǎng)絡(luò)：通訊網(wǎng)絡(luò)先進(jìn)高效--已建成國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)上規(guī)模最大、信息最齊全的酒類專業(yè)網(wǎng)— —中國(guó)酒類信息網(wǎng)、中國(guó)西部農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)信息網(wǎng)、中

14、國(guó)西部化工城信息網(wǎng)。 第三節(jié)：瀘州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)概述 一、 瀘州市房地產(chǎn)發(fā)展歷程 1998年以前：瀘州市房地產(chǎn)住宅以福利建房為主,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中在市區(qū)周圍一帶,規(guī)模較小。 1999年：隨著國(guó)家福利分房政策的取消,貨幣分房政策的實(shí)行及金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的介入(按揭),瀘州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始轉(zhuǎn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅速增長(zhǎng),市場(chǎng)供需兩旺. 2001年：瀘州市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9．3億元，增長(zhǎng)53．2％，竣工面積達(dá)87．9萬(wàn)平方米，銷售面積53萬(wàn)方,實(shí)現(xiàn)商品房銷售4.7億元。隨著消費(fèi)者的日益理性和消費(fèi)力較大釋放,市場(chǎng)已步入買方市場(chǎng)階段 二、 瀘州

15、市住宅市場(chǎng)綜述 通過(guò)對(duì)瀘州市住宅市場(chǎng)的基本調(diào)查，瀘州市住宅市場(chǎng)目前存在以下特征和趨勢(shì)： １、 住宅業(yè)開(kāi)發(fā)主要向郊區(qū)發(fā)展，其中以城北新區(qū)和大山坪為主，集中了天立花園、華錦園、東洲、柏香林、佳樂(lè)花園等中高檔花園住宅。 ２、 大中型樓盤的開(kāi)發(fā)已開(kāi)始作為市場(chǎng)的主流，小區(qū)的開(kāi)發(fā)開(kāi)始注重環(huán)境、戶型、及整體規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面，產(chǎn)品已具有較高質(zhì)素。 ３、 郊區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格主要在1000元/平方米——1800元/平方米之間，市區(qū)新建項(xiàng)目的價(jià)格在1300——1800元/平方米，說(shuō)明相比較其他二線城市，瀘州市居民已具有較高的消費(fèi)力水平。 ４、 消費(fèi)者購(gòu)房開(kāi)始趨向理性化，表現(xiàn)為一方面開(kāi)始注重開(kāi)發(fā)商的品牌實(shí)力及物業(yè)

16、品質(zhì)，另一方面已經(jīng)具備一定的法律常識(shí)，懂得利用法律常識(shí)維護(hù)自己。 三、瀘州市商業(yè)物業(yè)綜述 瀘州市目前在售的商業(yè)物業(yè)總量在40萬(wàn)方左右，商業(yè)物業(yè)的分布主要集中在市中心水井溝商圈、大山坪商圈及城北新區(qū)一帶。 水井溝商圈的商業(yè)物業(yè)主要以大型商場(chǎng)為主。目前，在水井溝一帶聚集了升琦發(fā)、瀘州商業(yè)大世界、水晶廣場(chǎng)、酒城購(gòu)物中心、瀘州商業(yè)步行街（滕王閣）、龍城大廈等一大批地段位置優(yōu)越的大型商場(chǎng)。商業(yè)面積在20萬(wàn)方左右，商場(chǎng)定位基本以大型綜合性商場(chǎng)為主。 大山坪商圈的商業(yè)物業(yè)主要以商住樓的形式出現(xiàn)，底層商場(chǎng)既可作整體商場(chǎng)，又可靈活分割為臨街門面。目前，在售主要有佳樂(lè)雅典園和福華大廈，市場(chǎng)總供給量大約

17、在2萬(wàn)方左右。 城北新區(qū)作為瀘州市新的商貿(mào)集散中心，商業(yè)物業(yè)主要以大型的集貿(mào)、專業(yè)市場(chǎng)形式出現(xiàn)。目前，正在建設(shè)或在售的有科維商城、三九燈飾城（剛開(kāi)業(yè)）、利民回龍灣綜合市場(chǎng)等。 瀘州市商業(yè)物業(yè)較大的供給量必然導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)也必然從地段、價(jià)格的硬件競(jìng)爭(zhēng)向商場(chǎng)規(guī)劃、商場(chǎng)個(gè)性、商業(yè)及物業(yè)管理等軟件競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展。 本章相關(guān)結(jié)論 l 瀘州市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。瀘州市居民已具有較高的消費(fèi)能力和較 強(qiáng)的消費(fèi)欲望 l 瀘州市的工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)以化工、機(jī)械、釀酒為主，主要大中型企業(yè)有瀘天化集團(tuán)、四川長(zhǎng)江工程機(jī)械集團(tuán)公司、瀘州老窖股份有限公司等 l 瀘州市的商業(yè)格局已形成市中心以

18、大型綜合性商場(chǎng)為主，城鎮(zhèn)中心以集貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)為主，并存共榮的局面 l 瀘州市的城市規(guī)劃主要以圍繞大城市為目標(biāo)，以市中心為主城區(qū)，以組團(tuán)式向外擴(kuò)展。城市新區(qū)建設(shè)以城北新區(qū)、西部化工城等為主 l 瀘州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)速度較快. l 商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將不再僅僅是地段和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)物業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將是包涵商場(chǎng)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合定位及招商執(zhí)行等在內(nèi)的項(xiàng)目資源的整合力。 第二章：瀘州市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查 第一節(jié)：瀘州市商業(yè)分布情況及特點(diǎn) 瀘州市位于四川省南部沱江與長(zhǎng)江的匯合處，改革開(kāi)放以來(lái)，城市建設(shè)快速

19、發(fā)展，城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，人民的生活水平以及生活質(zhì)量也在逐年提升。城市的零售商業(yè)也隨之而產(chǎn)生了日新月異的變化。但是相對(duì)于國(guó)內(nèi)同等城市的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，瀘州市整體商業(yè)的發(fā)展水平仍處在起步階段。發(fā)展的速度相對(duì)緩慢。就目前而言，瀘州市商業(yè)主要集中分布于沱江商業(yè)城、水井溝商業(yè)區(qū)、白招牌商業(yè)區(qū)三個(gè)區(qū)域內(nèi)。 1、 沱江商業(yè)城區(qū)域 沱江商業(yè)城區(qū)域以公交鞋城為中心。它東起雙井溝、西至沱二橋、南起沱一橋、北至龍南路，商業(yè)輻射面積可至整個(gè)小市。是政府大力扶持的大型商業(yè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。商業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)種涉及農(nóng)副產(chǎn)品、建材、鞋類、五交化、日用百貨、燈飾、化纖、服裝、床上用品等。商品的經(jīng)營(yíng)方式以批

20、發(fā)為主零售為輔相結(jié)合，商業(yè)城由十家商場(chǎng)組成；主要針對(duì)的消費(fèi)者以瀘州周邊城鄉(xiāng)大眾消費(fèi)者為主；經(jīng)營(yíng)檔次中低檔。整個(gè)商城的業(yè)種、業(yè)態(tài)組合比較混亂；雖然商品品種齊全，價(jià)格低廉，但商品的品質(zhì)不高，大多數(shù)以個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)者居多，毫無(wú)品牌可言。從外部購(gòu)物環(huán)境來(lái)看，街道狹窄、臟亂，車流、人流穿行其中，整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃不完善；從商業(yè)區(qū)商場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境來(lái)看，室內(nèi)裝修落后，燈光昏暗，硬件設(shè)施陳舊，服務(wù)意識(shí)淡漠，商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理水平仍然停留在九十年代初期，甚至存在沒(méi)有統(tǒng)一管理模式的商場(chǎng)。嚴(yán)格來(lái)講，整個(gè)商業(yè)區(qū)只能算是一個(gè)傳統(tǒng)的綜合批發(fā)市場(chǎng)，而不能稱之為商圈。 2、 水井溝商業(yè)區(qū) 水井溝商業(yè)區(qū)東起珠子街、西至蘇

21、公路、南起治平路、北至江陽(yáng)北路，是本市商業(yè)中心區(qū)域。區(qū)域內(nèi)由摩爾百貨、匯通百貨和街邊專業(yè)店、專賣店為主要商業(yè)形態(tài)構(gòu)成元素。經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要涉及日用百貨、服裝、化妝品、眼鏡、通訊器材、大小家電、飾品、食品、鮮花、藥品、餐飲等。該區(qū)域是瀘州傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，是市民主要的購(gòu)物區(qū)域，集中了較多的國(guó)內(nèi)外中檔品牌，加之國(guó)際快餐巨頭—肯德雞、麥當(dāng)勞和德克士的入駐，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人流很旺盛，整體消費(fèi)力以中高檔為主。但是，該商圈現(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合尚未成熟，存在著商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)施陳舊，缺乏個(gè)性特色商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，且區(qū)域內(nèi)無(wú)明顯的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重復(fù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重等問(wèn)題，所以，引進(jìn)先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)是該商圈內(nèi)業(yè)態(tài)組合合理和商業(yè)良性發(fā)展

22、的趨勢(shì)所在。 3、 白招牌商業(yè)區(qū) 白招牌商業(yè)區(qū)區(qū)域東起江陽(yáng)北路、西至龍泉橋、南起慈善路、北至興窿街，以道路兩邊店鋪為主要商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式構(gòu)成，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店、專賣店、超市等，商品品種較豐富，主要針對(duì)中低檔消費(fèi)群體，購(gòu)物氛圍比較濃厚。但從商業(yè)區(qū)整體上看，店鋪數(shù)量較少，單鋪營(yíng)業(yè)面積不大，不具備規(guī)模性。特色商業(yè)街的形成上還有待一定時(shí)間的培育。同時(shí)，由于該區(qū)域內(nèi)分布大量的居民社區(qū)，具有大量潛在的消費(fèi)群體，因此，該商業(yè)區(qū)商業(yè)存在較大的發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿Α? 相關(guān)結(jié)論： l 瀘州市零售商業(yè)發(fā)展還停留在目前國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的初級(jí)階段 一方面城市的商業(yè)發(fā)展隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，取得了長(zhǎng)足

23、的進(jìn)步，有了現(xiàn)有商業(yè)的繁榮景象；另一方面，瀘州市的規(guī)模和市場(chǎng)容量有限，以及現(xiàn)有商業(yè)運(yùn)作者經(jīng)營(yíng)理念滯后，也為整個(gè)瀘州商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)很大的局限性 l 城市商業(yè)中心規(guī)劃缺乏系統(tǒng)化和科學(xué)化 l 幾個(gè)商業(yè)繁榮區(qū)特色不明顯 水井溝的品牌還不足以滿足城市高收入層的消費(fèi)；沱江商業(yè)城的統(tǒng)一管理有待加強(qiáng)；白招牌的專賣店品種太單調(diào) l 缺乏綜合型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 到目前為止，購(gòu)物中心這種先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)還沒(méi)有在瀘州出現(xiàn) l 缺乏城市零售商業(yè)的“領(lǐng)航者” 無(wú)論匯通還是摩爾，都只是傳統(tǒng)百貨的業(yè)態(tài)，在商品組合和購(gòu)物環(huán)境以及品牌品質(zhì)上都不足以引導(dǎo)消費(fèi) 第二節(jié)：瀘州市零售業(yè)態(tài)個(gè)案調(diào)

24、查 1、摩爾商場(chǎng) 表1-2-1 地 址 位于江陽(yáng)北路緊臨郵電大樓(地處市中心繁華地段，人流量和購(gòu)買力強(qiáng) 營(yíng)業(yè)面積 1.25萬(wàn)平方米 性 質(zhì) 私營(yíng) 市場(chǎng)定位 以經(jīng)營(yíng)高、中檔商品為主，但市場(chǎng)定位不明確。在定位上求全求大，反而使整個(gè)賣場(chǎng)顯得業(yè)種組合混亂、樓層規(guī)劃不合理，商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)檔次和形象受到一定的影響 商場(chǎng)規(guī)劃 LG： 餐飲、超市、通信、滋補(bǔ)品、煙酒、工藝品、眼鏡、小家電、照相器材、音響制品 1F： 床上用品、化妝品、男鞋、女鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、內(nèi)衣、女雜、男雜、家飾品、皮具、鐘表、金銀珠寶、太陽(yáng)鏡 2F： IT產(chǎn)品、文具、玩具、童裝、少女裝、少淑女裝、休閑裝、男裝、

25、太陽(yáng)鏡、男雜、女雜 經(jīng)營(yíng)狀況 摩爾商場(chǎng)地處商業(yè)中心地帶，又是本地唯一的一家規(guī)模最大、商品最豐富，促銷活動(dòng)最活躍的大型百貨公司，購(gòu)物環(huán)境寬敞明亮，商場(chǎng)設(shè)施有：停車場(chǎng)、皮鞋美容、母嬰室、寄物臺(tái)、免費(fèi)兒童天地、禮品包裝、雙向扶梯共四部，中央空調(diào)等。但自開(kāi)業(yè)以來(lái)在規(guī)劃上一直調(diào)整不到位，品牌商戶組合混亂，樓層經(jīng)營(yíng)主題不鮮明，商品陳列缺乏專業(yè)性,從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)淡薄。但在商場(chǎng)推廣方面規(guī)劃較好，配套服務(wù)設(shè)施完善，使商場(chǎng)在本地消費(fèi)者心目中已具有一定地位，如果加強(qiáng)對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃和業(yè)種組合的調(diào)整，符合行業(yè)和市場(chǎng)的要求并建立完善的管理體系，將會(huì)爭(zhēng)取到更多的市場(chǎng)份額。 2、匯通百貨 表1-2-2 地

26、 址 江陽(yáng)北路與蘇公路的交匯處(地處市中心繁華地段，人流量和購(gòu)買力強(qiáng) 營(yíng)業(yè)面積 6400平方米 性 質(zhì) 股份公司 市場(chǎng)定位 以經(jīng)營(yíng)中檔產(chǎn)品為主，市場(chǎng)定位明確。在商品定位上以大眾商品為主，目前正進(jìn)行“傳統(tǒng)百貨+流行百貨”相結(jié)合的調(diào)整，因此吸引了部分著名國(guó)內(nèi)中檔品牌進(jìn)駐，在商品組合上面也開(kāi)始追求專業(yè)化，使得整個(gè)商場(chǎng)在市民心目中有很高的信譽(yù)度；但由于其專業(yè)性和經(jīng)營(yíng)理念的欠缺，在商場(chǎng)整體規(guī)劃調(diào)整方面還有待提高 商場(chǎng)規(guī)劃 LG： 超市、餐飲、煙酒茶 1F： 化妝品、女雜、鐘表、男鞋、女鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、工藝品、金銀珠寶、小家電、眼鏡、照相器材 2F： 少女裝、少淑女裝、休閑裝

27、、童裝 3F： 男裝、內(nèi)衣、床上用品、女雜、男雜、童裝、針織 4F： 家電、箱包、廚具、兒童用品、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器材、樂(lè)器、文具、 經(jīng)營(yíng)狀況 傳統(tǒng)百貨零售形態(tài)，商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境簡(jiǎn)潔明亮，主要設(shè)施有：寄物臺(tái)、禮品包裝、雙向扶梯共八部，中央空調(diào)等。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式主要采取聯(lián)營(yíng)為主的經(jīng)營(yíng)方式。在經(jīng)營(yíng)管理上實(shí)行了統(tǒng)一商場(chǎng)形象、并進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)人員和貨品進(jìn)行統(tǒng)一的管理。建立了較完善的管理制度，并將制度落實(shí)到實(shí)處，以制度管人；保持了良好的廠商合作關(guān)系，在商圈中有較好的口碑。匯通百貨自開(kāi)業(yè)十年來(lái)順應(yīng)瀘州商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)自身形象很好的維護(hù)，在市民心目中樹(shù)立了較好品牌形象。但是,隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，如果

28、不在其經(jīng)營(yíng)理念和規(guī)劃上有所調(diào)整，順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，最終也將會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。 第三節(jié)：瀘州零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 21世紀(jì)的零售業(yè)仍將是最主要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)主流。零售業(yè)的發(fā)展水平不僅體現(xiàn)出一個(gè)城市商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，也代表了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展?fàn)顩r。五年前，瀘州的零售業(yè)可以說(shuō)還相當(dāng)?shù)穆浜螅儇浌竞蛯Ｙu店、專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)少之又少。消費(fèi)者需要購(gòu)買適合自己消費(fèi)品都只能遠(yuǎn)赴成都、重慶等大城市。其零售商業(yè)市場(chǎng)的落后可見(jiàn)一斑。隨著近年來(lái)瀘州市經(jīng)濟(jì)和零售商業(yè)的發(fā)展，這一現(xiàn)象已經(jīng)得到較大的改觀，市區(qū)內(nèi)初步形成沱江商業(yè)城、水井溝、白招牌三大商業(yè)區(qū)。國(guó)際和國(guó)內(nèi)的一些著名零售品牌也紛紛進(jìn)駐瀘州中心商

29、業(yè)區(qū)，各區(qū)域正逐步形成自身的商業(yè)特色，吸引不同階層和消費(fèi)力的消費(fèi)群體。 從城市整體的商業(yè)發(fā)展水平來(lái)看，瀘州商業(yè)的發(fā)展目前還停留在國(guó)內(nèi)90年代初期。從城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)來(lái)看，近年來(lái)城市商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)大多但是都在無(wú)專業(yè)商業(yè)規(guī)劃的前提下進(jìn)行開(kāi)發(fā)，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的后期運(yùn)作沒(méi)有提前規(guī)劃，造成整個(gè)城市商業(yè)規(guī)劃不合理，業(yè)態(tài)格局單一，從而造成大量商鋪空置，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重；從現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)來(lái)看，雖然現(xiàn)有商場(chǎng)數(shù)量較多，但卻沒(méi)有出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)特別突出的商場(chǎng)，也沒(méi)有一家商場(chǎng)能在市場(chǎng)上引領(lǐng)城市零售發(fā)展的方向，帶動(dòng)城市的流行消費(fèi)，大多數(shù)的商場(chǎng)還停留在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的層面上。這種現(xiàn)象已嚴(yán)重制約了瀘州的商業(yè)發(fā)展，也影響了整體城

30、市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；從瀘州目前零售商業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，現(xiàn)有的零售業(yè)態(tài)組合存在較多不合理性，商場(chǎng)內(nèi)的購(gòu)物環(huán)境、商場(chǎng)形象、樓層分布、商業(yè)設(shè)施、商品結(jié)構(gòu)等方面都非常落后，如果繼續(xù)維持現(xiàn)有的商業(yè)格局，一方面將是無(wú)法滿足消費(fèi)者的日益提高的消費(fèi)需求，另一方面也對(duì)城市零售商業(yè)發(fā)展毫無(wú)積極推動(dòng)促進(jìn)作用；從商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)展來(lái)看，百貨商場(chǎng)中的摩爾百貨和匯通百貨經(jīng)營(yíng)定位為中檔偏高的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，周邊專賣店就完全針對(duì)于中低檔消費(fèi)群，超市中只有匯通和摩爾超市經(jīng)營(yíng)情況良好，專業(yè)主題店只涉及了眼鏡、通訊、服裝幾個(gè)行業(yè)，品牌和數(shù)量方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)有消費(fèi)者的需求，專賣店更是只有少有的幾個(gè)中檔品牌入駐，所以從目前商業(yè)的數(shù)量、層次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)

31、境來(lái)說(shuō)與目前城市消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的購(gòu)物需求相差甚遠(yuǎn)。所以瀘州商業(yè)面臨的形勢(shì)是必須進(jìn)行新型商業(yè)業(yè)態(tài)的增加和現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種的調(diào)整； 根據(jù)對(duì)瀘州市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)格局的調(diào)查，結(jié)合國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市商業(yè)發(fā)展過(guò)程來(lái)看，瀘州零售商業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)： 1、城鎮(zhèn)型鄉(xiāng)村商圈將高速成長(zhǎng)，成為不可忽視的主要消費(fèi)市場(chǎng) 在以往經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的過(guò)程中，都市鄉(xiāng)村的商業(yè)都會(huì)朝兩極化發(fā)展，都市區(qū)的生活水準(zhǔn)較高，鄉(xiāng)村成長(zhǎng)則較緩慢，因此，一般只有都會(huì)商圈的形成，而基本上無(wú)城鎮(zhèn)可形成主要商圈的可能。20世紀(jì)80年代后的快速轉(zhuǎn)變中，上海、廣州、北京、重慶等以外的次級(jí)城市消費(fèi)力量已明顯成長(zhǎng)至不可忽視的地步，大型零售業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)往

32、次級(jí)都會(huì)區(qū)發(fā)展，由于周邊商圈的成熟，使城市中原來(lái)核心商圈的地位開(kāi)始受到威脅和動(dòng)搖。就匯通、摩爾而言幾乎占據(jù)了整個(gè)瀘州商業(yè)中心市場(chǎng)，匯通正以瀘州商業(yè)老大的地位，以百貨公司和超市的形式向周邊區(qū)縣快速發(fā)展，預(yù)料今后此一趨向更加明顯，提供城郊和鄉(xiāng)村住家消費(fèi)為主的城鎮(zhèn)商圈將明顯成型且高速成長(zhǎng)。 2、都會(huì)商圈將由以往線(主要街道)的發(fā)展，改朝面的擴(kuò)散 商圈巷道內(nèi)的住宅區(qū)將遭侵蝕，都會(huì)區(qū)內(nèi)的高房?jī)r(jià)、高房租，將使商圈內(nèi)的住家難以負(fù)荷而遷出。同樣地，主要街道的店租也將迫使小型零售業(yè)者面臨成本不堪負(fù)荷的危機(jī)，不得不改往商圈巷道內(nèi)住宅區(qū)發(fā)展。并藉由獨(dú)特性、個(gè)性化的高品質(zhì)消費(fèi)訴求，吸引街道人潮或特定主顧轉(zhuǎn)入巷道。

33、從目前瀘州各主要商圈紛紛規(guī)劃和修建商業(yè)步行街這一勢(shì)頭，我們已經(jīng)看到這種發(fā)展趨勢(shì)。 3、超級(jí)都會(huì)區(qū)將發(fā)展出偏遠(yuǎn)的副都市，而創(chuàng)造出新的大型商圈 大型都會(huì)區(qū)日益嚴(yán)重的高房?jī)r(jià)、交通問(wèn)題、停車問(wèn)題、空氣污染、噪音與現(xiàn)代人日益注重的生活品質(zhì)正好背道而馳。迫使都會(huì)區(qū)上班族改以通勤方式，朝都會(huì)干道偏遠(yuǎn)地方末端發(fā)展，使這些地方成為大型住宅都會(huì)，而成為之副都市。副都市與都會(huì)區(qū)的交通轉(zhuǎn)接樞紐，將形成新的大型商圈。目前瀘州市政府主要圍繞水井溝、白招牌一帶打造商業(yè)核心區(qū)，從商業(yè)價(jià)值來(lái)看此地段具有“成都春熙路”、“重慶解放碑"的同等意義，類似這樣的新城規(guī)劃在回龍灣和大山坪也在規(guī)劃和籌建。相信再過(guò)幾年，瀘州商圈將會(huì)出

34、現(xiàn)更多的新網(wǎng)點(diǎn)。 相關(guān)結(jié)論： l 隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，商圈形態(tài)將加速變化：沱江商業(yè)城將 是政府全力打造的以批發(fā)為主的中低檔消費(fèi)中心;水井溝商圈將是集現(xiàn)代零售業(yè)和高檔次服務(wù)業(yè)為主的“城市中心商業(yè)區(qū)”；白招牌商圈將形成瀘州市“商業(yè)店鋪一條街”，以經(jīng)營(yíng)流行時(shí)尚的中低檔商品為主。 l 整體城市的商業(yè)格局將出現(xiàn)較大的改觀，新興的零售業(yè)態(tài)將紛紛入 駐，商圈的構(gòu)成將更加趨于合理化，消費(fèi)者的選擇面將不斷增大。 第三章：瀘州市消費(fèi)力調(diào)查分析 一、 媒體情況調(diào)查 表1-3-1（問(wèn)卷反饋） 1、 請(qǐng)問(wèn)您比較相信下列哪一種媒體上的廣告宣傳？（復(fù)選，限選3項(xiàng)）

35、 報(bào)紙 電視 廣播 雜志 售點(diǎn) 傳單 夾報(bào) 戶外 數(shù)量 246 291 38 93 79 38 9 127 比例 26.71% 31.6% 4.13% 10.1% 8.58% 4.12% 0.98% 13.78% 結(jié)論：電視、報(bào)紙是人們最信任的媒體宣傳工具，它的比例超過(guò)了50%以上 2、 請(qǐng)問(wèn)您通常通過(guò)什么渠道了解房地產(chǎn)信息呢？（復(fù)選，限選3項(xiàng)） 報(bào)紙 電視 戶外廣告 朋友 介紹 房交 會(huì) 交易 中心 實(shí)地 考察 DM 數(shù)量 194 164 110 192 56 72 109 36 比例

36、 20.79% 17.58% 11.79% 20.58% 6% 7.72% 11.68% 3.86% 3、 請(qǐng)問(wèn)您經(jīng)常閱讀的報(bào)紙是下列那些？（復(fù)選，限選2項(xiàng)） 成都 商報(bào) 華西 都市報(bào) 成都 晚報(bào) 蜀報(bào) 體壇 周報(bào) 瀘州 晚報(bào) 其它 數(shù)量 76 194 41 1 27 194 14 比例 13.89% 35.47% 7.5% .0.18% 4.94% 35.47% 2.56% 結(jié)論：華西都市報(bào)、瀘州晚報(bào)是人們閱讀時(shí)的首選，它的總比例超過(guò)71%以上 4、 請(qǐng)問(wèn)您喜歡閱讀下列那類報(bào)紙版面？（復(fù)選，限選3項(xiàng)

37、） 新聞版 文化娛樂(lè) 生活版 廣告 財(cái)經(jīng)信息 體育版 其它 數(shù)量 267 194 211 62 77 111 13 比例 28.56% 20.75% 22.57% 6.63% 8.24% 11.87% 1.39% 結(jié)論：了解時(shí)事動(dòng)態(tài)、關(guān)心生活是市民閱讀報(bào)紙首選，人們的精神生活水平的追求已經(jīng)有了很大層面的提高 5、 請(qǐng)問(wèn)您在本地經(jīng)常收看的電視臺(tái)有那些？（復(fù)選，限選2項(xiàng)） 中央 電視臺(tái) 四川 電視臺(tái) 成都 電視臺(tái) 瀘州 電視臺(tái) 瀘天化有線臺(tái) 成都 有線臺(tái) 其它 數(shù)量 264 123 10 164 7

38、 37 25 比例 41.91% 19.52% 1.59% 26.03% 1.11% 5.87% 3.97% 結(jié)論：中央電視臺(tái)是市民喜愛(ài)的電視臺(tái)，其次是瀘州電視臺(tái)。 6、 請(qǐng)問(wèn)您最喜歡收聽(tīng)的廣播電臺(tái)是 有 無(wú) 數(shù)量 10 314 比例 3.09% 96.91% 結(jié)論：隨著社會(huì)的發(fā)展，新型的媒介的興起，使得廣播電臺(tái)已逐漸被人們所遺忘； 二、 消費(fèi)行為調(diào)查 表1-3-2（問(wèn)卷反饋） 7、 您多長(zhǎng)時(shí)間購(gòu)物一次 每天 每周 半月 一月 一季度 半年 不一定 隨意 數(shù)量 44 60 12 16 6 25

39、 54 107 比例 13.58% 18.52% 3.7% 4.94% 1.85% 7.72% 16.67% 33.02% 結(jié)論：無(wú)固定的消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)行為和意識(shí)還比較不成熟，這對(duì)于城市的商業(yè)發(fā)展會(huì)帶來(lái)一定的制約性； 8、 您喜歡在何種場(chǎng)所購(gòu)物 傳統(tǒng) 百貨 流行 百貨 購(gòu)物 中心 專業(yè) 商場(chǎng) 專賣店 超市 私人店鋪 批發(fā)市場(chǎng) 數(shù)量 54 61 106 34 43 91 17 21 比例 12.65% 14.29% 24.82% 7.96% 10.07% 21.31% 3.98% 4.92% 結(jié)論：市民

40、對(duì)新型的零售業(yè)態(tài)接受程度較好，在未來(lái)的零售市場(chǎng)上，將是購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)和百貨商場(chǎng)占主導(dǎo)地位，傳統(tǒng)的百貨公司將逐漸走向衰落； 9、 您認(rèn)為瀘州市還應(yīng)增加那種類型的購(gòu)物場(chǎng)所 傳統(tǒng)百貨 流行 百貨 購(gòu)物 中心 專業(yè) 商場(chǎng) 超級(jí) 市場(chǎng) 專賣店 私人店鋪 批發(fā)市場(chǎng) 數(shù)量 3 58 135 52 43 85 1 16 比例 0.76% 14.76% 34.35% 13.23% 10.94% 21.63% 0.25% 4.08% 結(jié)論：市民對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)格局的改變持歡迎的態(tài)度，預(yù)示著城市的商業(yè)發(fā)展的無(wú)限潛力和空間，同時(shí)，也看出大型購(gòu)物中

41、心的建設(shè)和啟動(dòng)已成為城市零售業(yè)勢(shì)在必行的一發(fā)展趨勢(shì)； 10、 每月用于購(gòu)買日常消費(fèi)品（如服裝、皮具、生活耐用品等）的費(fèi)用是多少 300元以下 300—500元 500—800元 800—1000元 1000—2000元 2000元以上 數(shù)量 68 98 86 53 18 1 比例 20.99% 30.25% 26.54% 16.36% 5.56% 0.30% 結(jié)論：人們對(duì)商品的品牌和品質(zhì)的注重慢慢提高，追求高消費(fèi)的群體正在形成； 11、 您可以自由支配的資金主要用于 存款 股票/債券 購(gòu)物/ 娛樂(lè) 文化 消費(fèi) 收藏品 房

42、產(chǎn)/ 汽車 其它 數(shù)量 124 26 147 35 5 10 39 比例 32.12% 6.74% 38.08% 9.07% 1.3% 2.59% 10.1% 結(jié)論：人們?cè)跐M足基本物質(zhì)生活的同時(shí)，開(kāi)始追求精神生活上的享受，這無(wú)疑對(duì)于城市的零售商業(yè)的良性發(fā)展起到強(qiáng)大的推動(dòng)作用； 12、 您平時(shí)的休閑娛樂(lè)方式是什么 唱歌 跳舞 旅游 看書 其它 購(gòu)物 運(yùn)動(dòng)/健身 網(wǎng)絡(luò) 游戲 數(shù)量 36 12 46 100 98 121 42 13 3 比例 7.64% 2.55% 9.77% 21.23% 20.81%

43、 25.69% 8.92% 2.76% 0.63% 結(jié)論：人們?cè)跐M足物質(zhì)需求的同時(shí)，已經(jīng)開(kāi)始追求多層面的精神生活，購(gòu)物亦是人們休閑娛樂(lè)的首選方式。 三、 被調(diào)查者基本情況 表1-3-3（問(wèn)卷反饋） 13、 請(qǐng)問(wèn)您的年齡是多少 25歲以下 25—40歲 41—50歲 51—60歲 61歲以上 數(shù)量 61 189 50 23 1 比例 18.83% 58.33% 15.43% 7.1% 0.31% 結(jié)論：年輕人正逐漸成為城市商業(yè)的主體消費(fèi)群，城市零售商業(yè)的發(fā)展也將不可忽視這一消費(fèi)群。 14、 您最高學(xué)歷是 高中或以下 大

44、專 本科 碩士或以上 數(shù)量 217 184 20 3 比例 51.18% 43.4% 4.72% 0.70% 結(jié)論：城市市民文化素質(zhì)正逐漸提高，對(duì)外界的新生事物的接受和認(rèn)知程度也隨之而提高，這對(duì)于新興的零售業(yè)態(tài)的進(jìn)入和發(fā)展將是一大幸事。 15、 請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是什么 公務(wù)員 技術(shù)/研究 自由職業(yè) 服務(wù)行業(yè) 一般職員 管理 人員 高層 管理 無(wú)業(yè) 教育者 私營(yíng) 業(yè)主 其它 數(shù)量 13 19 21 37 37 15 74 13 7 72 16 比例 4.01% 5.86% 6.48% 11.42% 11.

45、42% 4.63% 22.84% 4.01% 2.16% 22.22% 4.94% 結(jié)論：從事企業(yè)管理層和私營(yíng)業(yè)主的消費(fèi)群體已經(jīng)逐漸居多，城市的穩(wěn)定收入的消費(fèi)群將是零售商業(yè)的主體對(duì)象。 16、 您的家庭月收入是（元） 1000以下 1000/1999 2000/2999 3000/3999 4000/4999 5000/5999 6000/6999 7000/ 7999 8000以上 拒答 數(shù)量 29 87 89 46 20 7 2 4 40 比例 8.95% 26.8% 27.4% 14.2% 6.17% 2.1

46、6% 0.62% 1.23% 12.35% 結(jié)論：整體城市家庭收入已呈明顯上升趨勢(shì)，高消費(fèi)家庭比例越來(lái)越大，為未來(lái)城市商業(yè)的多元化發(fā)展提供了良好的生存基礎(chǔ)。 相關(guān)結(jié)論： l 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，瀘州市民的消費(fèi)行為習(xí)慣已趨于消費(fèi)內(nèi)容多元化、需求層次復(fù)雜化、購(gòu)買行為理性化，購(gòu)物除了滿足生活需要外，更多是為了滿足心理需要 l 相對(duì)于其他城市，瀘州市民在消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)習(xí)慣方面都屬于一個(gè)比較傳統(tǒng)的城市，在引導(dǎo)消費(fèi)的層面上還有更多的潛力可挖 l 購(gòu)物中心成為人們最容易接受的商業(yè)形態(tài) l 瀘州市民的休閑娛樂(lè)方式相對(duì)單調(diào)，選擇“看書”的占了最大比例，側(cè)面說(shuō)明瀘州市的休閑娛樂(lè)設(shè)施不豐富，健

47、康的休閑方式很少 l 此次調(diào)查對(duì)象以企業(yè)管理人員和私營(yíng)業(yè)主比例最大，他們將是未來(lái)的主要消費(fèi)生力軍，注重他們的消費(fèi)習(xí)慣將幫助到項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行更準(zhǔn)確的規(guī)劃和定位 第四章 瀘州市商業(yè)物業(yè)調(diào)查 第一節(jié)：在售/待售商業(yè)物業(yè)調(diào)查 一、瀘州市主要在售商業(yè)物業(yè)調(diào)查表： 表1-4-1 名稱 區(qū)域 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 售價(jià)范圍 萬(wàn)元/㎡ 經(jīng)營(yíng)定位 升琦發(fā) 水井溝 2．8 0.7-2.5 綜合性商場(chǎng) 瀘州商業(yè)大世界 水井溝 3．6 0.8-2.5 綜合性商場(chǎng) 水晶廣場(chǎng) 水井溝 1.2 0．29-1．8 綜合性商場(chǎng) 酒城購(gòu)物中心

48、 水井溝 3 1.7-3．2 綜合性商場(chǎng) 瀘州商業(yè)步行街 水井溝 2.3 0．4-2．5 獨(dú)立門面 白金玉大廈 水井溝 0．1 2-4 獨(dú)立門面 大什字商廈 水井溝 1．2 0．4-0．6 3-4（門面） 綜合性商場(chǎng) 科維商城 城北新區(qū) 10.2 0.2-1.2 綜合批發(fā)市場(chǎng) 三九燈飾市場(chǎng) 城北新區(qū) 1.5 0.3-1 燈飾專業(yè)市場(chǎng) 長(zhǎng)江商城 城北新區(qū) 1.2 1-2 糖酒專業(yè)市場(chǎng) 回籠灣利民綜合市場(chǎng) 城北新區(qū) 4 1-2 集貿(mào)市場(chǎng) 佳樂(lè)雅典園 大山坪 1．2 0．5-1 未定 富華大廈 大山坪 0．

49、5 超市 二、瀘州市商業(yè)物業(yè)綜述 瀘州市目前商業(yè)主要分布在水井溝、城北新區(qū)、大山坪一帶。 水井溝作為瀘州市的傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)中心，區(qū)域輻射力度較大。目前市場(chǎng)供給量也相當(dāng)大，在20萬(wàn)方左右，主要以大型商場(chǎng)、商業(yè)門面為主。大型商場(chǎng)已營(yíng)業(yè)的有匯通百貨、摩爾購(gòu)物中心、成商王達(dá)商場(chǎng)等；在售在建的有升琦發(fā)、瀘州商業(yè)大世界、水晶廣場(chǎng)、酒城購(gòu)物中心、瀘州商業(yè)步行街、大什字商廈等，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已相當(dāng)激烈。在售物業(yè)售價(jià)范圍在0.3-4萬(wàn)/㎡左右。 城北新區(qū)和大山坪一帶是瀘州市的商業(yè)副中心，目前新建和在售物業(yè)主要以大型專業(yè)市場(chǎng)和集貿(mào)市場(chǎng)為主，市場(chǎng)的供給量在20萬(wàn)方左右，供給物業(yè)市場(chǎng)定位的的差異化

50、和專業(yè)性較為明顯。售價(jià)范圍在0.2-2萬(wàn)/㎡左右。 第二節(jié)：瀘州市民商鋪投資渠道調(diào)查 商鋪投資渠道共設(shè)計(jì)問(wèn)卷324份，采取入戶和街坊兩種方式，其中150份問(wèn)卷消費(fèi)者有購(gòu)買商業(yè)鋪面的打算，本次統(tǒng)計(jì)主要針對(duì)150份有效問(wèn)卷展開(kāi)，結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析如下： 表1-4-2（問(wèn)卷反饋） 1、 消費(fèi)者最看好瀘州市商圈的鋪面為：水井溝商圈。 分析：水井溝商圈作為瀘州市傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)中心，仍是大部分消費(fèi)者投資的第一選擇。 2、 目前已購(gòu)買商業(yè)鋪面的人數(shù)為少數(shù)部分人，大部分人有購(gòu)買商業(yè)鋪面打算的消費(fèi)者還沒(méi)有購(gòu)買鋪面。 分析：購(gòu)買商鋪的消費(fèi)

51、者基本上屬初次置業(yè)，市場(chǎng)引導(dǎo)的難度將相對(duì)較易。 3、 已購(gòu)買商業(yè)鋪面的那部分人中，鋪面用途主要以自營(yíng)為主。 分析：瀘州目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商家經(jīng)營(yíng)狀況較好，欲想介入商貿(mào)的群體較大。 4、 已購(gòu)買商業(yè)鋪面的那部分消費(fèi)者，對(duì)商業(yè)鋪面的不滿意主要表現(xiàn)為：面積太小、通風(fēng)采光、周邊環(huán)境不好三大因素。 分析：目前瀘州市的商業(yè)鋪面正在營(yíng)業(yè)的除了匯通百貨、摩爾購(gòu)物中心、成商王達(dá)商場(chǎng)等以外，大部分商業(yè)鋪面以臨街門面、新建市場(chǎng)為主。舊的臨街門面容易存在面積太小、通風(fēng)采光不好等原因，新建市場(chǎng)一般存在周邊環(huán)境不好等因素。 5、 消費(fèi)者購(gòu)買商業(yè)鋪面考慮的首要因素是：地理位置。

52、6、 消費(fèi)者購(gòu)買商業(yè)鋪面對(duì)營(yíng)業(yè)面積的需求：主要在10-50㎡之間。 7、 消費(fèi)者購(gòu)買商鋪愿投入資金：主要在10-40萬(wàn)之間。 8、 消費(fèi)者購(gòu)買商業(yè)鋪面會(huì)選擇的付款方式：以按揭為主。 分析：按揭可以讓消費(fèi)者以租養(yǎng)鋪，降低投資成本和運(yùn)營(yíng)成本。 9、 消費(fèi)者需要銀行按揭的成數(shù)：五成十年為主。 分析：五成十年是目前瀘州市最高的按揭成數(shù)和年限，消費(fèi)者傾向于五成十年主要有兩個(gè)原因：一是投資者可以以租養(yǎng)鋪，降低投資成本和風(fēng)險(xiǎn)；二是自營(yíng)者可以避免一次性投入較大，降低資金運(yùn)作壓力。 10、 消費(fèi)者對(duì)商業(yè)鋪面配套服務(wù)的主要需求是：自動(dòng)扶梯、統(tǒng)一物管、公共

53、衛(wèi)生間、兒童娛樂(lè)四方面。 消費(fèi)者對(duì)商業(yè)鋪面配套服務(wù)持無(wú)所謂的是：觀景咖啡廳、地下車庫(kù)、庫(kù)房。 消費(fèi)者不需要的商業(yè)鋪面配套服務(wù)主要是：地下車庫(kù)、庫(kù)房。 分析：消費(fèi)者對(duì)商業(yè)鋪面的配套服務(wù)的需求主要是以較為實(shí)用的基本配套為主；觀景咖啡廳、地下車庫(kù)、庫(kù)房等針對(duì)性較強(qiáng)的配套總體需求較低，但實(shí)際作用仍較強(qiáng)。 11、 消費(fèi)者能承受的物業(yè)管理費(fèi)用：主要在6元/月*㎡以下。 12、 消費(fèi)者認(rèn)為白塔附近的商場(chǎng)商鋪價(jià)格（使用面積）主要在：平街層2.5萬(wàn)以下；二層1萬(wàn)以下；三層5000元以下。 13、 在白塔附近的黃金地段，消費(fèi)者對(duì)門面的主要認(rèn)同價(jià)格（使用面積

54、）為：35000元/㎡以下。 相關(guān)結(jié)論： l 投資地段傾向于中心商業(yè)地段，商鋪地段位置的重要性在市民腦中有根生地固的印象 l 買商鋪投資還不是一種認(rèn)同率較高的方式 l 投資能力相對(duì)較低，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的敏感性相對(duì)較強(qiáng)。 l 對(duì)商場(chǎng)整體認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)商場(chǎng)的專業(yè)配套要求不高。 第三節(jié)、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 一、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析 1、 瀘州商業(yè)大世界 表1-4-3 開(kāi)發(fā)商 瀘州市江陽(yáng)區(qū)比比利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 策劃代理公司 四川蜀龍工程建設(shè)管理咨詢有限公司 項(xiàng)目地址 迎暉路大什字（一面臨白塔） 建筑面積 3.6萬(wàn) 公攤率 38

55、% 工程進(jìn)度 地上6層左右 付款方式 50萬(wàn)以下，一次性付款；50萬(wàn)以上，按揭（五成十年） 交房時(shí)間 2002年底 樓層層數(shù) 8層（地下一層，地上七層） 銷售價(jià)格 1F：0.6-2.6萬(wàn)，均價(jià)：1.4萬(wàn)；/2F：0.6-2.6萬(wàn)，均價(jià)：1.2萬(wàn) 銷售率 銷售較差，約在20-30%左右 商場(chǎng)定位 綜合性大商場(chǎng) 業(yè)態(tài)組合 -2層：停車場(chǎng)；/-1層，超市（普爾斯馬特）； 1F：黃金、珠寶、日化、裝飾品等；/2F：女裝、男裝、童裝； 3F：鞋類、家電 配套設(shè)施 中央空調(diào)、貨梯一部、扶梯、觀光電梯兩部 交房標(biāo)準(zhǔn) 浮膠漆內(nèi)墻、花崗石地面、輕鋼龍骨礦棉板吊頂 策

56、劃銷售方式 返租銷售方式，8%的回報(bào)率。引進(jìn)大型商家，“中心店+精品店” 優(yōu)劣分析 地段較好，兩面臨街，一面臨白塔廣場(chǎng)； 商場(chǎng)自身設(shè)計(jì)較好，內(nèi)設(shè)中庭，出口較多； 銷售方式采取返租方式，投資回報(bào)率8%； 價(jià)格較高，是其銷售的主要抗性。 2、 酒城購(gòu)物中心 表1-4-4 開(kāi)發(fā)商 四川王達(dá)集團(tuán) 策劃代理公司 暫時(shí)無(wú) 項(xiàng)目地址 江陽(yáng)路水井溝 建筑面積 3萬(wàn)平方米 公攤率 門面零公攤 樓層層數(shù) 26層 工程進(jìn)度 17層 付款方式 一次性、分期、按揭（五成十年） 交房時(shí)間 2003年元旦前 銷售價(jià)格 門面，1.7-3.2萬(wàn)/㎡；商場(chǎng)暫時(shí)不售

57、 銷售率 門面臨街面只留2個(gè)，背街面基本未售 商場(chǎng)定位 綜合性商場(chǎng) 業(yè)態(tài)組合 -1F：生活超市； 1F：商場(chǎng)以化妝品、金銀、飾品。 2F：服裝、精品名店、高檔皮具。 3F：男裝、童裝、兒童用品、電器、西式快餐 4F：家私、針織用品、床上用品、文體辦公用品 配套設(shè)施 中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、垂直電梯、紅外線監(jiān)控 交房標(biāo)準(zhǔn) 入口大理石地磚、地面磚、墻面浮膠漆 策劃銷售方式 前期以常規(guī)方式銷售 優(yōu)劣分析 面臨主要街道為規(guī)劃中的步行街，臨街門面臨街一面銷售良好，背街一面滯銷； 工程目前已基本停工，形象較差； 商場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合較為常規(guī) 3、 大什字商廈 表1-4-

58、5 開(kāi)發(fā)商 四川省佳樂(lè)企業(yè)集團(tuán) 策劃代理公司 無(wú) 建筑面積 1.2萬(wàn)方 公攤率 門面15%，商場(chǎng)35% 樓層層數(shù) 12層 工程進(jìn)度 地上一層 付款方式 一次性付款、按揭（五成十年） 交房時(shí)間 2003年2月 銷售價(jià)格 門面2.5萬(wàn)—4萬(wàn)，均價(jià)3萬(wàn)； 商場(chǎng)二層6千，三層以上4千 銷售率 門面已售20%，商場(chǎng)已售三層 商場(chǎng)定位 以中高檔品牌餐飲和時(shí)尚娛樂(lè)為主題的“酒城餐飲娛樂(lè)大世界” 業(yè)態(tài)組合 -1F：迪吧、網(wǎng)吧、桑拿等； 1F：臨街門面； 2-5F：品牌中餐、餐飲； 6-10F：辦公或商務(wù)賓館； 11-12F：茶樓、歌坊。 配套設(shè)施

59、觀光電梯 交房標(biāo)準(zhǔn) 交房標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)墻、頂棚、地面以水泥沙漿找平 策劃銷售方式 常規(guī)銷售、招大型商家。 優(yōu)劣分析 商場(chǎng)定位走差異化路線，避開(kāi)和周圍升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界競(jìng)爭(zhēng)； 位置相對(duì)升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界等較差，但價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯； 開(kāi)發(fā)商有一定的品牌號(hào)召力。 4、 瀘州商業(yè)步行街 表1-4-6 開(kāi)發(fā)商 廈門滕王閣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 策劃代理公司 成都漫天堂房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司 項(xiàng)目地址 江陽(yáng)區(qū)市府路 建筑面積 商場(chǎng)面積2.3萬(wàn)方（600個(gè)門面） 公攤率 一層15%，二層35%。 樓層層數(shù) 商業(yè)二層 工程進(jìn)度 4層左右 付款方式 一次性付款、按揭

60、（五成十年） 交房時(shí)間 2003年6月 銷售價(jià)格 一F：1.3—2.3萬(wàn)，均價(jià)1.8萬(wàn)； 二F：均價(jià)6000元。 銷售率 一層約60% 商場(chǎng)定位 精品名店城 業(yè)態(tài)組合 相當(dāng)全面，有區(qū)域規(guī)定。 配套設(shè)施 自動(dòng)扶梯 策劃銷售方式 常規(guī)銷售，推廣包裝較好 優(yōu)劣分析 1、 規(guī)模較大，整個(gè)步行街有較大的氣勢(shì)； 2、 地段較好，臨江陽(yáng)路和慈善路兩大主干道。 3、 整體價(jià)格較低，具有較大的吸引力。 5、 三九燈飾廣場(chǎng) 表1-4-7 開(kāi)發(fā)商 瀘州市福源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 策劃代理公司 無(wú) 建筑面積 1.5萬(wàn)方 公攤率 26.47% 樓

61、層層數(shù) 三層 工程進(jìn)度 7月6日已正式營(yíng)業(yè) 付款方式 一次性付款，按揭（五成十年） 交房時(shí)間 已交房 銷售價(jià)格 門面：0.8-1萬(wàn)； 一F：4-6千，均價(jià)5千 二F：均價(jià)2.7千 銷售率 門面：只留下兩個(gè)；商場(chǎng)銷售約30%-40% 商場(chǎng)定位 燈飾專業(yè)市場(chǎng) 業(yè)態(tài)組合 負(fù)1F、1F、2F為燈飾專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)；3F為布藝專業(yè)市場(chǎng)。 配套設(shè)施 樓梯 交房標(biāo)準(zhǔn) 樓梯、過(guò)道地面裝修 策劃銷售方式 采取投資戶（所有權(quán)）、經(jīng)營(yíng)戶（使用權(quán)）分離的方式，銷售鋪位劃分較小，租賃鋪位根據(jù)客戶需要?jiǎng)澐郑? 返租銷售方式，返租率8%，年限3—6年。 優(yōu)劣分析 地段位置一般，

62、商場(chǎng)定位明確，總價(jià)控制較低 二、成功案例分析 1、 升琦發(fā)(2001年成功個(gè)案 表1-4-8 開(kāi)發(fā)商 瀘州升琦發(fā)物業(yè)有限公司 策劃代理公司 重慶宏佳房地產(chǎn)交易有限公司 建筑面積 2.8萬(wàn) 公攤率 46.8% 樓層層數(shù) 6層 工程進(jìn)度 一層 付款方式 一次性付款、按揭（五成十年） 交房時(shí)間 無(wú) 銷售價(jià)格 1F：0.7-2.5萬(wàn)，均價(jià)：1.5萬(wàn)；/2F：均價(jià)-1.2萬(wàn)。 銷售情況 開(kāi)盤第一個(gè)月銷售1100萬(wàn)，以后由于預(yù)售許可證的原因退房較多。 商場(chǎng)定位 綜合性大商場(chǎng)（中心店+精品店形式） 業(yè)態(tài)組合 -2F：車庫(kù)、貨物倉(cāng)庫(kù)/-1F：大

63、型生活超市、游戲中心、迪吧； 1F：化妝品、黃金玉器、珠寶、飾品、工藝美術(shù)、糖酒、名牌服裝、通訊產(chǎn)品； 2F：精品女裝、男女休閑服、運(yùn)動(dòng)裝、童裝、兒童玩具； 3F：精品男裝、男女皮鞋、箱包、皮具用品其他鞋類； 4F：家用電器、電腦產(chǎn)品、辦公用品、音像制品等； 5F：特色美食、大型餐飲 配套設(shè)施 中央空調(diào)、9部自動(dòng)扶梯 成功點(diǎn)分析 1、 抓住了市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)供給較少，投資消費(fèi)需求較旺的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 2、 項(xiàng)目的包裝和推廣比較超前和切合市場(chǎng)。 2、 水晶廣場(chǎng)（2002年成功案例） 表1-4-9 開(kāi)發(fā)商 瀘州順通實(shí)業(yè)有限公司 策劃代理公司 井上房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司

64、 建筑面積 1.2萬(wàn)方 公攤率 -1F：35%；1F：30%；2F：29% 樓層層數(shù) 12層 工程進(jìn)度 二層 付款方式 一次性、分期、按揭（五成十年） 交房時(shí)間 2003年5月 銷售價(jià)格 -1F：1萬(wàn)左右，1F：一萬(wàn)，2F：5千 銷售情況 基本售完 商場(chǎng)定位 綜合購(gòu)物商場(chǎng) 業(yè)態(tài)組合 -1F：兒童天地和超市； 1F：麗人世界（女性用品和飾品）； 2F：燈飾家具。 配套設(shè)施 中央空調(diào)、4臺(tái)自動(dòng)扶梯、自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警。 成功點(diǎn)分析 抓住同類物業(yè)價(jià)格較高的特征，項(xiàng)目整體定價(jià)較低，突出價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 在商業(yè)物業(yè)供給過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，采取返租

65、形式，樹(shù)立和保 障了消費(fèi)者投資信心和利益，再結(jié)合商場(chǎng)的價(jià)格和地段，突出了商場(chǎng)的投 資價(jià)值。 營(yíng)銷推廣和包裝突出了項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，抓住了消費(fèi)者投資心理。 三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手特征共性分析 1、 從商場(chǎng)所處地段環(huán)境而言，各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界、水晶廣場(chǎng)、酒城購(gòu)物中心等均處于瀘州商業(yè)核心地段，各項(xiàng)目先天條件優(yōu)越。 2、 從商場(chǎng)硬件和設(shè)計(jì)而言，各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的品質(zhì)已達(dá)到較高的水準(zhǔn)，商場(chǎng)的專業(yè)配套設(shè)施和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)都不存在特別缺陷。 3、 就價(jià)格而言，目前各商場(chǎng)定價(jià)偏高，使價(jià)格上揚(yáng)空間不大，一定程度上脫離消費(fèi)者投資承受能力。 4、 就商場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合而言，各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在較

66、大的雷同性，商場(chǎng)定位基本上以綜合性商場(chǎng)為主，業(yè)態(tài)組合走“泛而全”的道路，這在一定程度上加大了競(jìng)爭(zhēng)的壓力和激烈。 5、 就營(yíng)銷方式而言，瀘洲商業(yè)大世界和水晶廣場(chǎng)采取了返租的形式，其他商場(chǎng)以常規(guī)方式銷售。 6、 就招商而言，是目前各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在的共同問(wèn)題，也已成為決定一個(gè)商場(chǎng)銷售的關(guān)鍵之一。 7、 分析在售商場(chǎng)成功案例，一個(gè)商場(chǎng)的成功銷售主要取決于： A、 把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)； B、 產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)突出； C、 獨(dú)特銷售方式、良好的市場(chǎng)推廣、包裝。 本章相關(guān)結(jié)論： l 目前市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題是消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)的投資經(jīng)營(yíng)信心問(wèn)題。消費(fèi)者的投資經(jīng)營(yíng)信心不足可以分為以下兩點(diǎn)：一是對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)信心不足；二是工程形象均較差，對(duì)開(kāi)發(fā)商信心不足。 l 水井溝商圈目前商場(chǎng)市場(chǎng)供給較大，價(jià)格較高，脫離一定市場(chǎng)需求，同時(shí)，工程形象普遍較差，商場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合差異化較小，加大了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈度和無(wú)序性。 l 瀘州市市民的投資能力相對(duì)較低，比較看重商場(chǎng)地段，對(duì)價(jià)格的敏感度較大，對(duì)短期的預(yù)期收益較為看重。 l 本商場(chǎng)和主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本上在同一起跑線上，解決本商場(chǎng)營(yíng)銷的關(guān)鍵將主要是把握以