CPA《稅法》輔導(dǎo)教材（新）第08章土地增值稅法

《CPA《稅法》輔導(dǎo)教材（新）第08章土地增值稅法》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《CPA《稅法》輔導(dǎo)教材（新）第08章土地增值稅法（17頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、2009年度注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材（新制度） 中國注冊會計師協(xié)會 編 《稅法》第八章 土地增值稅法（經(jīng)濟科學(xué)出版社） 第八章 土地增值稅法 土地增值稅法是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范?，F(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1993年12月13日國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）。 第一節(jié) 土地增值稅基本原理 一、土地增值稅概念 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。

2、 土地屬于不動產(chǎn)，對土地課稅是一種古老的稅收形式，也是當代各國普遍征收的一種財產(chǎn)稅。有些國家和地區(qū)將土地單列出來征收，如土地稅、地價稅、農(nóng)地稅、未開發(fā)土地稅、荒地稅、城市土地稅、土地登記稅、土地轉(zhuǎn)讓稅、土地增值稅、土地租金稅、土地發(fā)展稅，等等。有些國家和地區(qū)鑒于土地與地面的房屋、建筑物及其他附著物的密不可分性，對土地征稅往往未予單獨列名，而統(tǒng)稱為房地產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅等。 對土地征稅，不論是單列稅種，還是未單列稅種，也不論其冠以何種名稱，依據(jù)征稅的稅基不同，大致可以分為兩大類：一類是財產(chǎn)性質(zhì)的土地稅，以土地的數(shù)量或價值為稅基，或?qū)嵭袕牧坑嫸悾虿扇膬r計稅，前者如我國封建社會時期的田賦、

3、地畝稅等，后者如地價稅等。這種土地稅的歷史悠久，屬于原始的直接稅或財產(chǎn)稅。另一類是收益性質(zhì)的土地稅，它實質(zhì)上是對土地收益或地租的征稅。 1949年中華人民共和國成立以來，我國對土地、房屋等不動產(chǎn)的征稅制度比較薄弱，先后開征過的稅種如契稅、城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，但這些稅種都不屬于對土地增值額或土地收益額的征稅。1993年12月13日國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，從1994年1月1日起開征土地增值稅。1995年1月27日財政部又頒布《土地增值稅暫行條例實施細則》，進一步細化了土地增值稅征收管理辦法。 二、我國土地增值稅的特點 （一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

4、增值額為計稅依據(jù) 增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，減除稅法規(guī)定準予扣除的項目金額后的余額。土地增值稅的增值額與增值稅的增值額有所不同，土地增值稅的增值額以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與會計核算中計算會計利潤的方法基本相似。增值稅的增值額只扣除與其銷售額直接相關(guān)的進貨成本價格。 （二）征稅面比較廣 凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅以外的，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納土地增值稅的義務(wù)

5、。 （三）實行超率累進稅率 土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認，按照累進原則設(shè)計，實行分級計稅。增值率是以收入總額扣除相關(guān)項目金額后的余額再除以扣除項目合計金額，增值率高的，稅率高、多納稅；增值率低的，稅率低、少納稅。 （四）實行按次征收 土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。 三、土地增值稅的作用 （一）增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控 改革開放前，我國土地管理制度一直采取行政劃撥方式，不允許進行土地買賣，既沒有地產(chǎn)交易行為，也不存在地產(chǎn)交易市場。實踐證明，這種土地管理制度不利

6、于提高土地資源的使用效益。改革開放后，對土地使用管理制度逐步實行了改革，打破了無償使用，不準買賣的老規(guī)定，確立了有償使用，允許轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的政策和制度。新的土地使用政策和管理制度的實施，從根本上促進了我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展。這對于合理配置土地資源，提高土地使用效益，增加政府財政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都產(chǎn)生了積極作用。 但是，由于有關(guān)土地管理的各項制度還有待完善，對土地及房地產(chǎn)市場的管理也有待改進，我國在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題。主要是：搞房地產(chǎn)開發(fā)過熱，一度炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為盛行，房地產(chǎn)價格上漲過猛，投入房地產(chǎn)的資金

7、規(guī)模過大，國家土地資源浪費較嚴重，國有土地資源收益流失過多，也影響和危害了國民經(jīng)濟的健康協(xié)調(diào)發(fā)展，而且也造成了社會分配不公。 在這種情況下，我國決定借鑒世界上一些國家和地區(qū)的有益做法，開征土地增值稅，利用稅收杠桿對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營和房地產(chǎn)市場進行適當調(diào)控，以保護房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，控制投資規(guī)模，促進土地資源的合理利用，調(diào)節(jié)部分單位和個人通過炒買炒賣房地產(chǎn)取得的高額收入。 （二）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為 土地收益主要來源于土地的增值。一是自然增值，即由于土地資源是有限的，而隨著經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，生產(chǎn)和生活建設(shè)用地擴大，土地資源相對發(fā)生緊缺，導(dǎo)致土地價格上升。這

8、是土地增值的主要因素。二是投資增值，即投入資金開發(fā)建造，把“生地”變?yōu)椤笆斓亍保ǔ蛇m用于各種生產(chǎn)、生活，商業(yè)用設(shè)施，形成土地增值。土地資源屬國家所有，國家為土地的完整而不受侵犯投入了巨額資金，國家應(yīng)參與土地增值收益分配．并取得較大份額。同時對房地產(chǎn)開發(fā)者投資、開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)取得的合理收益，應(yīng)當予以保護，使其能夠得到一定的回報，以促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。然而有些地區(qū)盲目開發(fā)并競相壓低國家土地批租價格，給炒買炒賣者留下了空間，致使國家土地增值收益流失嚴重，極大地損害了國家利益。統(tǒng)一對土地增值收益征稅，有利于堵住這方面的漏洞，減少國家土地資源增值收益的流失，遏制投機者牟取暴利的行為，保護房地產(chǎn)正當開

9、發(fā)者的合法權(quán)益，維護國家整體利益。 （三）增加國家財政收入為經(jīng)濟建設(shè)積累資金 1993年年底以前，我國涉及房地產(chǎn)交易市場的稅費，主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅、土地增值費等。1994年1月1日起對土地增值收益征收土地增值稅，增加了國家財政收入的新財源。分稅制財政體制實施后，土地增值稅收入屬于地方政府的財政收入，為地方政府積累經(jīng)濟建設(shè)資金起到了積極的作用。 第二節(jié) 納稅義務(wù)人 土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。 概

10、括起來，《土地增值稅暫行條例》對納稅人的規(guī)定主要有以下四個特點： 第一，不論法人與自然人。即不論是企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體及其他組織，還是個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。 第二，不論經(jīng)濟性質(zhì)。即不論是全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、個體經(jīng)營者，還是聯(lián)營企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。 第三，不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人。根據(jù)1993年12月29日第八屆全國人大第五次常務(wù)委員會通過的《全國人大常委會關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的決定》和《國務(wù)院關(guān)于外商投資企

11、業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》，以及國稅發(fā)[1994]123號《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)及外籍個人適用稅種問題的通知》等的規(guī)定，土地增值稅適用于涉外企業(yè)和個人。因此，不論是內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè)、外國駐華機構(gòu)，也不論是中國公民、港澳臺同胞、海外華僑，還是外國公民，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。 第四，不論部門。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機關(guān)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。 第三節(jié) 征稅范圍 一、征稅范圍 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括

12、： （一）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 這里所說的“國有土地”，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。 （二）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓 這里所說的“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。這里所說的“附著物”，是指附著于土地上的不能移動或一經(jīng)移動即遭損壞的物品。 二、征稅范圍的界定 準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。在實際工作中，我們可以通過以下幾條標準來判定： （一）土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅 這里，轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之一。

13、 根據(jù)《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。對于上述法律規(guī)定屬于國家所有的土地，其土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時，按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。而農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及國家其他有關(guān)規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國家征用以后變?yōu)閲宜袝r，才能進行轉(zhuǎn)讓。故集體土地的自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門來

14、處理。對于目前違法將集體土地轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的情況，應(yīng)在有關(guān)部門處理、補辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲宜兄?，再納入土地增值稅的征稅范圍。 （二）土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅 這里，土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之二。 這里有兩層含義： 1．土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，屬于土地買賣的一級市場。土地使用權(quán)出讓的出讓方是國家，國

15、家憑借土地的所有權(quán)向土地使用者收取土地的租金。出讓的目的是實行國有土地的有償使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，因此，土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。而國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與，它屬于土地買賣的二級市場。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其地上的建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，屬于土地增值稅的征稅范圍。 2．土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。是否發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬（指土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）的變更，是確定是否納入征稅范圍的一個標準，凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地

16、產(chǎn)的出租），不征收土地增值稅。 （三）土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅 這里，是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之三。 土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓但未取得收入的行為。如房地產(chǎn)的繼承，盡管房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生了變更，但權(quán)屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。 需要強調(diào)的是，無論是單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍，應(yīng)對之征收土地增值稅。 三、若干具體情況的判定 根據(jù)以上三條判定標準我們就可對以下若干具體情況是否屬于土地增值稅的征稅范圍進行判定： （一）以出售

17、方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的 這種情況因其同時符合上述三個標準，所以屬于土地增值稅的征稅范圍。這里又分為三種情況： 1．出售國有土地使用權(quán)的。這種情況是指土地使用者通過出讓方式，向政府繳納了土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對土地進行通水、通電、通路和平整地面等土地開發(fā)，不進行房產(chǎn)開發(fā)，即所謂“將生地變熟地”，然后直接將空地出售出去。這屬于國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。 2．取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造然后出售的。這種情況即是一般所說的房地產(chǎn)開發(fā)。雖然這種行為通常被稱作賣房，但按照國家有關(guān)房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，賣房的同時，土地使用權(quán)也

18、隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，所以應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。 3．存量房地產(chǎn)的買賣。這種情況是指已經(jīng)建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人。這種行為按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當?shù)接嘘P(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)；原土地使用權(quán)屬于無償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門補交土地出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。 （二）以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 這種情況因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng)的收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，所以不能將其納入土地增值稅的征稅范

19、圍。這里又可分為兩種情況： 1．房地產(chǎn)的繼承。房地產(chǎn)的繼承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。這種行為雖然發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人（即被繼承人）并沒有因為權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，這種房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。 2．房地產(chǎn)的贈與。房地產(chǎn)的贈與是指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將自己所擁有的房地產(chǎn)無償?shù)亟唤o其他人的民事法律行為。但這里的“贈與”僅指以下情況： （1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)

20、人的。 （2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。 房地產(chǎn)的贈與雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)的所有人并沒有因為權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，房地產(chǎn)的贈與不屬于土地增值稅的征稅范圍。 （三）房地產(chǎn)的出租 房地產(chǎn)的出租是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房

21、產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。 （四）房地產(chǎn)的抵押 房地產(chǎn)的抵押是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人仍能對房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權(quán)利，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人雖然在抵押期間取得了一定的抵押貸款，但實際上這些貸款在抵押期滿后是要連本帶利償還給債權(quán)人的

22、。因此，對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。 （五）房地產(chǎn)的交換 這種情況是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進行交換的行為。由于這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，它屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。 （六）以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)

23、營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 （七）合作建房 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 （八）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)， 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 （九）房地產(chǎn)的代建房行為 這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征

24、稅范圍。 （十）房地產(chǎn)的重新評估 這主要是指國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而使其升值的情況。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。 第四節(jié) 稅率 土地增值稅實行四級超率累進稅率： （一）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。 （二）增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。 （三）增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。 （四）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。 上

25、述所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。超率累進稅率見表8—1。 表8一l 土地增值稅四級超率累進稅率表 級數(shù) 增值額與扣除項目金額的比率 稅率（％） 速算扣除系數(shù)（％） 1 不超過50％的部分 30 0 2 超過50％至100％的部分 40 5 3 超過100％至200％的部分 50 15 4 超過200％的部分 60 35 第五節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項目 一、應(yīng)稅收入的確定 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓

26、房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 （一）貨幣收入 貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。這些類型的收入其實質(zhì)都是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價款。貨幣收入一般比較容易確定。 （二）實物收入 實物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。實物收入的價值不太容易確定，一般要對這些實物形態(tài)的財產(chǎn)進行估價。 （三）其他收入 其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或

27、具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。這種類型的收入比較少見，其價值需要進行專門的評估。 二、扣除項目的確定 計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅（這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。因此，要計算增值額，首先必須確定扣除項目。稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括如下幾項： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容： 1．納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。如果是以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方

28、式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。 2．納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。這是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。 1．土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用

29、稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 2．前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 3．建筑安裝工程費。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 4．基礎(chǔ)設(shè)施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 5．公共配套設(shè)施費。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 6．開發(fā)間接費用。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

30、 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用 房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)會計制度的規(guī)定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《實施細則》的標準進行扣除。 《實施細則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計算的金額

31、之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 上述規(guī)定的具體含義是： 1．納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5％以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）。 2．納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用

32、為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10％以內(nèi)。 此外，財政部、國家稅務(wù)總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 需要明確的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅

33、（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的5‰（貼花）允許在此扣除。 （五）其他扣除項目 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。在此，應(yīng)特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。這樣規(guī)定，目的是為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為，保護正常開發(fā)投資者的積極性。 （六）舊房及建筑物的評估價格 舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。 重置成本價的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及

34、人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。成新度折扣率的含義是：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。例如，一幢房屋已使用近10年，建造時的造價為1 000萬元，按轉(zhuǎn)讓時的建材及人工費用計算，建同樣的新房需花費4 000萬元，該房有六成新，則該房的評估價格為：4 00060％=2 400（萬元）。 此外，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。

35、 第六節(jié) 應(yīng)納稅額的計算 一、增值額的確定 土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。 增值額是土地增值稅的本質(zhì)所在。由于計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率大小按相適用的稅率累進計算征收的，增值額與扣除項目金額的比率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多，因此，準確核算增值額是很重要的。當然，準確核算增值額，還需要有準確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額和扣除項目的金額。在實際房地產(chǎn)交易活動中，有些納稅人由于不能準確提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格或扣除項目金額，致使增值額不準確，直接影響應(yīng)納稅額的計算和繳納。因此，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估

36、價格計算征收：（1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（2）提供扣除項目金額不實的；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。 這里所說的“房地產(chǎn)評估價格”，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。 這里所說的“隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格”，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。 這里所說的“提供扣除項目金額不實的”，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。 這里所說的“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的”，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交

37、易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。 隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 二、應(yīng)納稅額的計算方法 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是： 應(yīng)納稅額＝∑（每級距的增

38、值額適用稅率） 但在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計算。即：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額＝增值額30% （二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100% 土地增值稅稅額＝增值額40%-扣除項目金額5% （三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200% 土地增值稅稅額＝增值額50%-扣除項目金額15% （四）增值額超過扣除項目金額200% 土地增值稅稅額＝增值額60%-扣除項目金額35% 公式中的5%、15%、35%分

39、別為二、三、四級的速算扣除系數(shù)。 下面，我們舉一個簡單例子并用兩種計算方法來具體說明： 【例8—1】某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項目金額為100萬元，請計算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。 第一種方法（按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的方法計算）： 第一步，先計算增值額。 增值額為：400-100=300（萬元） 第二步，再計算增值額與扣除項目金額之比。 增值額與扣除項目金額之比為：300100=300％ 由此可見，增值額超過扣除項目金額200％，分別適用30％、40％、50％和60％四檔稅率。 第三步，分別計算各級次土地增值稅稅額。 （1）增值額未超過扣除項目金

40、額50％的部分，適用30％的稅率。 這部分增值額為：10050％=50（萬元） 這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額為：5030％=15（萬元） （2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，適用40％的稅率。 這部分增值額為：100（100％-50％）=50（萬元） 這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額為：5040％=20（萬元） （3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，適用50％的稅率。 這部分的增值額為：100（200％-100％）=100（萬元） 這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額為：10050％=50（萬元） （4）增值

41、額超過扣除項目金額200％的部分，適用60％的稅率。 這部分的增值額為：300-（100200％）=100（萬元） 這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額為：10060％=60（萬元） 第四步，將各級的稅額相加，得出總稅額。 土地增值稅稅額為：15+20+50+60=145（萬元） 第二種方法（按《實施細則》規(guī)定的速算扣除法計算）： 第一步，先計算增值額。 增值額為：400-100＝300（萬元） 第二步，再計算增值額與扣除項目金額之比。 增值額與扣除項目金額之比為：300100=300％ 由此可見，增值額超過扣除項目金額200％，其適用的簡便計算公式為： 土地增值稅稅額=增

42、值額60％－扣除項目金額35％ 第三步，計算土地增值稅稅額。 土地增值稅稅額為：30060％-10035％=145（萬元） 不難看出，兩種計算方法所得出的結(jié)果是一樣的。 第七節(jié) 稅收優(yōu)惠 一、建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。 這里所說的“普通標準住宅”，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限，2005年5月31日以前由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。2005年6月1日起，普通標準住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)

43、建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。 對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。 二、國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

44、 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 這里所說的“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。 三、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 第八節(jié) 征收管理 一、土地增值稅的征收管理 2002

45、年7月10日，《國家稅務(wù)總局關(guān)于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅函[2002]615號）指出：“土地增值稅自開征以來，經(jīng)各級地方稅務(wù)局共同努力，在加強征收管理和組織收入方面做了大量的工作，并且取得了一定成效。但由于房地產(chǎn)開發(fā)與轉(zhuǎn)讓周期較長，造成土地增值稅征管難度大，某些地區(qū)對土地增值稅征收管理產(chǎn)生了畏難情緒，還有一些地區(qū)誤信土地增值稅要停征，而放松了征管工作，造成了應(yīng)收稅款的流失?！? 為保證稅收任務(wù)的完成，對認真做好土地增值稅的征收管理工作，規(guī)定如下： （一）要進一步完善土地增值稅的征收管理制度和操作規(guī)程，建立健全土地增值稅的納稅申報制度、房地產(chǎn)評估規(guī)程、委托代征辦法等。 （

46、二）對在1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策已到期，應(yīng)按規(guī)定恢復(fù)征稅。 （三）針對當前房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范，房地產(chǎn)投資商的投資回報趨于正常情況，各地要進一步完善土地增值稅的預(yù)征辦法，預(yù)征率的確定要科學(xué)、合理。對已經(jīng)實行預(yù)征辦法的地區(qū)，可根據(jù)實際情況，適當調(diào)減預(yù)征率。 （四）要繼續(xù)加強與房地產(chǎn)有關(guān)部門的配合，嚴格按照財政部、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知》（財稅字[1995]61號）、國家稅務(wù)總局和國家土地管理局《關(guān)于土地增值稅若干征管問題的

47、通知》（國稅發(fā)[1996]4號）、國家稅務(wù)總局和建設(shè)部《關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[1996]48號）等聯(lián)合發(fā)文的要求，加強部門之間的配合和協(xié)作，共同搞好土地增值稅的征收管理。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 自2007年2月1日起，各省稅務(wù)機關(guān)可按以下規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進行清算。各省稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)以下規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。 （一）土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 （

48、二）土地增值稅的清算條件 1．符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算： （1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 2．符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： （1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 （

49、三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認： （1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； （2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 （四）土地增值稅的扣除項目 1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算

50、時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及《實施細則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。 3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與

51、清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理： （1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； （2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； （3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。 4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 5．屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積

52、的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 （五）土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 符合上述第（二）條第1項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)；符合上述第（二）條第2項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： 1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； 2．項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料； 3．主管稅務(wù)機關(guān)要求

53、報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。 （六）土地增值稅清算項目的審核鑒證 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。 稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 （七）土地增值稅的核定征收 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按

54、不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅； 1．依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 2．擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 3．雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； 4．符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； 5．申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。 （八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

55、 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積 三、納稅地點 土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。 這里所說的“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。 在實際工作中，納稅地點的確定又可分為以下兩種情況： （一）納稅人是法人的。當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

56、 （二）納稅人是自然人的。當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 四、納稅申報 土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。 此外，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例

57、實施細則》關(guān)于“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入……可以預(yù)征土地增值稅……具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定”的規(guī)定，對于納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，凡當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；凡當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。 1995年5月17日，國家稅務(wù)總局制定并下發(fā)了《土地增值稅納稅申報表》。此表包括適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的《土地增值稅項目登記表》（見表8—2）和《土地增值稅納稅申報表（一）》（見表8—3），及適用于非從事房地產(chǎn)

58、開發(fā)納稅人的《土地增值稅納稅申報表（二）》（見表8—4）。國家稅務(wù)總局同時規(guī)定，納稅人必須按照稅法的有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)如實申報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入、扣除項目金額以及應(yīng)納土地增值稅稅額，并按期繳納稅款。 表8—2 土地增值稅項目登記表 （從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人適用） 填表日期： 年 月 日 金額單位：元（列至角分） 納稅人識別號： 面積單位：平方米

59、 納稅人名稱 稅款所屬時期 項目名稱 項目地址 行業(yè) 登記注冊類型 主管部門 開戶銀行 銀行賬號 地址 郵政編碼 電話 土地使用權(quán)受讓（行政劃撥）合同號 受讓（行政劃撥）時間 建設(shè)項目起訖時間 總預(yù)算成本 單位預(yù)算成本 項目詳細坐落地點 開發(fā)土地總面積 開發(fā)建筑總面積 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同名稱 轉(zhuǎn)讓土地面積（按次填寫） 轉(zhuǎn)讓建筑面積（按次填寫） 轉(zhuǎn)讓合同簽訂日期（按次填寫） 第1次 第2次 …… 納稅人 （簽章） 法定代

60、表人 （公章） 經(jīng)辦人員 （代理申辦人） （簽章） 備 注 （以下部分由主管稅務(wù)機關(guān)負責(zé)填寫） 稅務(wù)機關(guān)受理登記日期 稅務(wù)機關(guān)受理登記意見： 主管稅務(wù)人員簽字 主管稅務(wù)機關(guān)（公章） 表8—3 土地增值稅納稅申報表（一） （從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人適用） 填表日期： 年 月 日 納稅人識別號： 金額單位：元（列至

61、角分） 納稅人名稱 稅款所屬時間 項 目 行次 金 額 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額1=2+3 1 其 中 貨幣收入 2 實物收入及其他收入 3 二、扣除項目金額合計4=5+6+13+16+20 4 1．取得土地使用權(quán)所支付的金額 5 2．房地產(chǎn)開發(fā)成本6=7+8+9+10+11+12 6 其 中 土地征用及拆遷補償費 7 前期工程費 8 建筑安裝工程費 9 基礎(chǔ)設(shè)施費 10 公共配套設(shè)施費 11 開發(fā)間接費用 12 3．房地產(chǎn)開發(fā)費用13=14+15 13 其

62、 中 利息支出 14 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 15 4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等16=17+18+19 16 其 中 營業(yè)稅 17 城市維護建設(shè)稅 18 教育費附加 19 5．財政部規(guī)定的其他扣除項目 20 三、增值額21=1-4 21 四、增值額與扣除項目金額之比（%）22=214 22 五、適用稅率（%） 23 六、速算扣除系數(shù)（%） 24 七、應(yīng)繳土地增值稅稅額25=2123-424 25 八、已繳土地增值稅稅額 26 九、應(yīng)補（退）土地增值稅稅額27=25-26 27 如

63、納稅人填報，由納稅人填寫以下各欄 如委托代理人填報，由代理人填寫以下各欄 備注 會計主管 （簽章） 納稅人 （公章） 代理人名稱 代理人 （公章） 代理人地址 經(jīng)辦人姓名 電話 （以下由稅務(wù)機關(guān)填寫） 收到申報表日期 接收人 表8—4 土地增值稅納稅申報表（二） （非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用） 填表日期： 年 月 日 納稅人識別號：

64、 金額單位：元（列至角分） 納稅人名稱 稅款所屬時間 項 目 行次 金 額 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額1=2+3 1 其 中 貨幣收入 2 實物收入及其他收入 3 二、扣除項目金額合計4=5+6+9 4 1．取得土地使用權(quán)所支付的金額 5 2．舊房及建筑物的評估價格6=78 6 其 中 舊房及建筑物的重置成本價 7 成新度折扣率 8 3．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等9=10+11+12+13 9 其 中 營業(yè)稅 10 城市維護建設(shè)稅 11

65、印花稅 12 教育費附加 13 三、增值額14=1-4 14 四、增值額與扣除項目金額之比（%）15=144 15 五、適用稅率（%） 16 六、速算扣除系數(shù)（%） 17 七、應(yīng)繳土地增值稅稅額18=1416-417 18 如納稅人填報，由納稅人填寫以下各欄 如委托代理人填報，由代理人填寫以下各欄 備注 會計主管 （簽章） 納稅人 （公章） 代理人名稱 代理人 （公章） 代理人地址 經(jīng)辦人姓名 電話 （以下由稅務(wù)機關(guān)填寫） 收到申報表日期 接收人 主要稅法依據(jù)： 1．中華人

66、民共和國土地增值稅暫行條例（1993年12月13日 國務(wù)院令第138號） 2．中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（1995年1月27日 財法字[1995]006號） 3．財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（1995年5月25日 財稅字[1995]048號） 4．財政部、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知（1995年6月23日 財稅字[1995]061號） 5．國家稅務(wù)總局、國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知（1996年1月10日 國稅發(fā)[1996]004號） 6．國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知（1996年4月5日 國稅發(fā)[1996]048號） 7．國家稅務(wù)總局關(guān)于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知（2002年7月10日 國稅函[2002]615號） 8．國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知（2005年5月9日 國辦發(fā)[