農副產品交易中心建設項目可研報告

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1、 項目類別：財政補助 項目編號： 內蒙古**縣農副產品交易中心 升級改造項目 可行性研究報告 項目承擔單位：**縣**物資有限公司 項目建設地點：**縣**鎮(zhèn)井溝村西北 可研報告編制時間：二O一O年十一月 46 目錄 第一章 總 論 1 1.1、項目單位基本情況 1 1.2、項目建設方案 2 1.3、投資結構與資金來源 4 1.4、項目效益 4 1.5、編制的依據(jù) 5 第二章 項目建設的可行性與必要性 7 2.1、項目建設的可行性 7 2.2、項目建設的必要性 10 第三章 項

2、目建設條件 12 3.1、項目區(qū)概況 12 3.2、項目建設條件優(yōu)劣勢分析 13 第四章 項目實施方案 15 4.1、項目設計指導思想與原則 15 4.2、項目總體規(guī)劃方案 16 4.3、建設內容 16 4.4、項目建設進度 24 第四章 投資估算與資金籌措方案 25 4.1、投資估算 25 4.2、資金籌措 27 第五章 項目經濟效益 28 5.1 、評價依據(jù) 28 5.2、評價范圍及評價方法 28 5.3、基礎數(shù)據(jù) 28 5.4、年營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 29 5.5、成本費用估算 30 5.6、財務評價指標 33 5.7、盈虧平衡

3、分析 36 第六章 項目風險評估 36 6.1市場風險因素分析 36 6.2、防范和降低風險的對策 36 第七章 項目社會效益及風險防控措施 37 7.1社會效益 37 7.2、風險防控措施 40 第八章 環(huán)境影響評價 40 8.1、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 40 8.2、項目建設與運營對環(huán)境的影響 41 8.3、環(huán)境保護措施 41 8.4、環(huán)境影響評價 42 第九章 組織機構與人力資源配置 42 9.1、組織機構 42 9.2、人力資源配置 44 第十章 結 論 45 第一章 總 論 1.1、項目單位基本情況 1.1

4、.1概況 項目承擔單位名稱：**縣**物資有限公司 所有制性質：有限公司 發(fā)展歷程： **縣**物資有限公司組建于2009 年1月，法人代表劉建民。公司注冊資金1000萬元，現(xiàn)有員工36 人，其中專業(yè)技術人員8 人。 公司于2009年初開始籌備**縣**物流配送中心建設項目，在完成選址的基礎上，于2009年3月以涼國用（2009）字第92號取得項目建設國有土地使用證，于2009年8月以烏發(fā)改服經字（2009）558號文《關于**縣**物流配送中心建設項目備案的通知》獲準項目批復。物流配送中心占地39960平方米近60 畝，建筑用地25710平方米。 經過一年多建設，作為物流配送中心

5、的核心建設項目**縣農副產品交易中心已初具規(guī)模，它將成為**縣農副產品流通業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的重要標志和發(fā)揮商業(yè)輻射功能的重要平臺。并以此激活金融、信息的流動，加快信息技術和先進流通手段在商業(yè)領域的應用，形成高效、成熟的商業(yè)物流網絡體系，具備貨物集散、配送、流通、加工、商品檢驗、物流信息服務等多種輻射和服務功能。目前，公司現(xiàn)擁有固定資產達到1856.98萬元，同時公司在發(fā)展過程中逐步形成了自己的管理模式和企業(yè)文化，極具發(fā)展?jié)摿Α? 公司主營業(yè)務：農畜產品、農資產品的倉儲；貨物配送信息及其它信息咨詢；建材、機電產品、鐵精粉的銷售等。 人員結構：執(zhí)行董事：梁 臣 董 事：

6、劉建民、郭麗萍、劉炳煌 總 經 理：劉建民 會 計：馬玉明 1.1.2財務狀況 **縣**物資有限公司財務狀況如下： 2009年：資產總額1420.9萬元，其中固定資產1302.5萬元，流動資產118.4萬元，負債總額420.9萬元，所有者權益1000萬元。資產負債率29.5%。 2010年9月30日：資產總額1856.98萬元，其中固定資產1764.41萬元，流動資產92.57萬元，負債總額860.38萬元，所有者權益996.6萬元。資產負債率46.3%。 1.2、項目建設方案 1.2.1項目名稱、建設性質及建設地點 項目名稱：

7、**縣農副產品交易中心升級改造項目 建設性質：升級改造 建設地點：**縣**鎮(zhèn)井溝村西北 1.2.2建設規(guī)模 倉儲區(qū)建設面積為2000 平方米的冷藏倉庫，2000平萬米的農副產品恒溫庫（地下倉儲中心），交易區(qū)建設面積為3500平方米的交易中心，占地面積為2000平方米的大型停車場和400平方米的結算中心；辦公建筑區(qū)建設2300平方米綜合辦公樓以及為商家提供信息服務，為農民提供重點的農產品、農資等重要涉農物資的市場價格、供求狀況以及科技等信息服務的物流信息公共服務平臺，此外硬化道路4000平方米，綠化2000平方米。 本項目主要設備如下： （1）倉儲設備：中心貨架80組，輕型貨架17

8、0組，小推車8輛，地磅一臺； （2）交易中心設備：叉車5輛； （3）冷藏設備：制冷設備1套，貯存設備2套； （4）物流交易公共服務平臺： 信息基礎平臺：硬件--網絡中心2套，軟件—網絡管理及安全1套；數(shù)據(jù)交換軟件1套，30平方米LED顯示屏10套，觸摸屏計算機20臺，發(fā)布軟件1套。 電子監(jiān)控系統(tǒng)：攝像機、硬盤錄像機及配套設施3套。 電子結算系統(tǒng)：數(shù)據(jù)褲軟件7套，電子結算系統(tǒng)2套。 1.2.3項目年度實施內容安排 建設進度計劃安排為二年，從2009年6月—2011年5月。 具體安排如下： 2個月完成可行性研究報告及報批等工作； 3個月完成工程勘察、設計工作； 1 個月完成

9、工程招標工作； 10 個月完成建筑工程施工； 3個月完成裝修工程； 3 個月完成設備訂貨安裝、調試等工作。 1.3、投資結構與資金來源 1.3.1投資結構 項目總投資2631.6萬元，其中固定資產投資2331.6萬元，鋪底流動資金300萬元（用作農副產品的收儲資金）。 1.3.2資金來源 本項目總投資2631.6萬元，申請財政投資300萬元，企業(yè)自籌1831.6萬元，銀行貸款500萬元。 1.4、項目效益 1.4.1、經濟效益 正常年利潤總額為248.6萬元，所得稅62.2萬元，正常年稅后利潤186.4萬元。 投資利潤率9.4 % ，投資利稅率10.8 % 。 財務內

10、部收益率所得稅前為13%，財務凈現(xiàn)值（I=12%）為152.1萬元，投資回收期為7.4年。 1.4.2、社會效益 **縣農副產品交易中心項目的實施，能夠帶動**縣供銷合作事業(yè)的發(fā)展壯大，為實現(xiàn)供銷事業(yè)的“二次創(chuàng)業(yè)”將發(fā)揮巨大作用。進而帶動當?shù)剡\輸業(yè)、餐飲業(yè)、信息服務等第三產業(yè)的發(fā)展，使市場周邊成為名副其實的第三產業(yè)重點區(qū)，為當?shù)亟洕ㄔO和社會發(fā)展做出貢獻。另外，對**縣財政稅收、相關產業(yè)及下崗職工再就業(yè)都將起到積極作用。項目建成后，其帶動和引導作用突出，可以將產銷信息及時傳遞給農戶，指導產品綠色生產，引導農戶種植向無公害、綠色、高效益方向發(fā)展，提高**縣農副土特產品的市場競爭力。 1.5

11、、編制的依據(jù) 1.5.1內蒙古供銷社關于印發(fā)薄弱與空白縣經營服務網絡振興工作方案的通知（內供銷發(fā)【2009】111號） 1.5.2國務院關于加快供銷合作社改革發(fā)展的若干意見（國發(fā)【2009】40號） 1.5.3內蒙古自治區(qū)人民政府關于進一步加快供銷合作社改革發(fā)展的實施意見（內政發(fā)【2009】108號） 1.5.4內蒙古自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)內蒙古供銷社2010—2012年新農村新牧區(qū)現(xiàn)代流通服務網絡建設規(guī)劃綱要（內政辦發(fā)【2009】125號） 1.5.5中華人民共和國財政部辦公廳關于組織申報2011年新農村現(xiàn)代流通服務網絡專項資金的通知（財辦建【2010】82號） 1.5.6（供

12、銷廳經聯(lián)字【2010】6號）關于印發(fā)2011年縣級經營服務網絡建設重點扶持供銷合作社名單的通知。 1.5.7供銷合作社企業(yè)“十二五”期間“新網工程”項目建設規(guī)劃 1.5.8內蒙古**縣**物流配送中心建設項目可行性研究報告 第二章 項目建設的可行性與必要性 2.1、項目建設的可行性 2.1.1**縣地域條件優(yōu)越。 **縣地處內蒙古呼和浩特市、****市集寧區(qū)和山西省大同市“金三角”腹地，是蒙、晉、冀三省區(qū)交界地帶的中心。西距呼和浩特市100公里、距鄂爾多斯市200公里，南距煤都大同110 公里，東距張家口市200 公里，東南距北京市400 公里、距天津

13、港550 公里，北距著名的陸地口岸二連浩特300公里，距呼和浩特白塔機場1小時車程，距山西省大同機場2小時車程。具有背靠大同、鄂爾多斯兩大煤田，面向京津唐經濟腹地，近臨蒙古國，歐亞大通道遠接歐盟的優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢。由于南北經濟具有很強的互補性，必然形成南北之間的巨大的物流量，因此在**縣建設物流中心具有一定的區(qū)位優(yōu)勢。再加之本地自然礦產資源豐富，農業(yè)生產特色突出，因而必然成為商品流通的樞紐和集散地。因此可通過商品物流形成貿易交流中心，從而提高**縣在區(qū)域中的經濟地位。 2.1.2**縣農業(yè)資源豐富。 **縣有耕地95萬畝，其中水澆地24萬畝，年糧食產量穩(wěn)定在4億斤以上，為內蒙古30個產糧大縣之

14、一，是全國糧食生產先進縣。農業(yè)生產按照“打綠色牌，走特色路”的發(fā)展思路，大力推進農牧業(yè)產業(yè)化進程，農村經濟步入良性發(fā)展軌道。目前，全縣19個品種、95萬畝農作物全部通過國家無公害生產基地認證，初步形成“**鎮(zhèn)綠色種養(yǎng)園區(qū)、灘區(qū)高效種養(yǎng)園區(qū)、山區(qū)特色種養(yǎng)園區(qū)”三大無公害綠色農畜產品生產基地。同時，**縣還是全國有名的雜糧、雜豆主要產區(qū)，據(jù)考證部分雜糧曾經在清朝盛世年間作為供品供皇家御用。**縣種植的蕎麥、黍子、谷子、玉米、綠豆、豌豆、燕麥、苦蕎等小雜糧達20多種，面積50萬畝以上，總產在500萬公斤以上。 近年來，**縣致力打造“全市萬畝設施蔬菜園區(qū)”，現(xiàn)已累計建成日光溫室和塑料大棚6000多

15、座、1萬多畝，年產新鮮蔬菜4億斤以上。大力發(fā)展馬鈴薯設施農業(yè)，完成馬鈴薯膜下滴灌2萬畝、覆膜馬鈴薯6萬畝，馬鈴薯年產量穩(wěn)定在8億斤以上。大力發(fā)展高效畜牧業(yè)，形成奶牛、肉羊和生豬養(yǎng)殖三大主導產業(yè)，年可出欄家畜200多萬頭（只）。建成標準化奶牛養(yǎng)殖園區(qū) 15處，日產鮮奶498噸，是“****市第一奶牛強縣”。建成肉羊養(yǎng)殖基地9處，六月末肉羊存欄67萬只，年出欄肉羊110多萬只，出產羊肉1萬多噸。建成規(guī)?；i養(yǎng)殖場15處，年出欄生豬14萬口，產出豬肉7000多噸。 但**縣農副產品物流、信息流基礎薄弱，豐富的農牧業(yè)資源條件與落后的流通服務網絡之間的巨大反差，造成農民增收極為困難。 2.1.3*

16、*縣是新農村現(xiàn)代流通服務網絡薄弱縣。 目前，全縣共建成農畜產品批發(fā)市場7個，即**商城、新華市場、領秀商業(yè)廣場、**鄉(xiāng)糧食交易市場、興盛雜糧雜豆交易市場、**糧行、**馬鈴薯交易市場，營業(yè)面積達60000平方米，從業(yè)人員500多人，年交易額8500多萬元，這些市場既是全縣菜農及鄉(xiāng)村農民銷售土特產的主要場所，也是城鄉(xiāng)居民集中購買消費品的市場。但與經濟發(fā)達地區(qū)相比仍存在很多不足與問題，一是市場建設滯后。全縣現(xiàn)有的專業(yè)市場，基本都是以一家一戶的分散經營為主，無論是從數(shù)量上還是從質量上看，與全縣經濟社會發(fā)展的要求不相適應，結構單一，層次較低，經營粗放，形不成規(guī)模，無法與國內外大市場有效對接，發(fā)揮不了

17、帶動生產、擴大交往，搞活流通的功能作用。二是信息系統(tǒng)不健全。信息渠道不暢通，市場信息建設落后，與現(xiàn)代化市場建設要求相比有很大差距。三是市場建設配套功能設施不完善。如污水的達標排放、廢棄物品的達標處理、物流配送體系建設等。四是農畜產品的檢測系統(tǒng)基本不具備。因此，**縣建設農副產品交易中心潛力巨大。 鑒于上述情況，**縣供銷合作社為進一步貫徹落實（供銷經字【2009】46號文）《供銷合作社薄弱與空白縣服務網絡振興工作方案》精神，通過積極招商引資，引進**縣籍山西客商合作注冊了**縣**物資有限公司，并于2009年開始籌建了**縣**物流服務配送中心，以共同振興家鄉(xiāng)新農村現(xiàn)代流通服務網絡。并在此基

18、礎上，提出對在建中的**物流服務中心的核心組成部分—**縣農副產品交易中心進行進一步升級改造，強化農副產品交易功能，以切實鞏固**縣的農業(yè)縣基礎地位，做大做強**縣綠色農產品品牌，為農業(yè)增效、農民增收做出貢獻。進而有效地帶動**縣供銷合作事業(yè)的發(fā)展壯大，為實現(xiàn)**縣供銷事業(yè)的“二次創(chuàng)業(yè)”做出貢獻。 2.2、項目建設的必要性 2.2.1項目的實施有利于發(fā)揮主渠道和龍頭作用，促進農副產品流通和農業(yè)結構調整，增加農民收入。 本項目升級改造后，將更好地發(fā)揮主渠道作用，通過現(xiàn)代化交易方式，大大減少流通環(huán)節(jié)，可既降低成本、保鮮，又保障供應、促進市場繁榮。必將對**縣乃至內蒙古中西部地區(qū)的雜糧雜豆、糧

19、油制品、**秋紅蘋果、大接杏、綠色有機蔬菜、馬鈴薯等特色農副產品的生產和流通起到重要的推動作用，在生產者和消費者之間形成“綠色通道”，為我縣特色農副產品提供交易展示的平臺，形成特色經濟。交易市場通過機制調控，充分運用市場經濟扛桿手段運營，真正起到市場監(jiān)控、平抑物價水平、維護社會市場安定的帶動作用，并收到良好的經濟效益。必將有利于以**縣為中心，輻射周邊地區(qū)，逐步形成有現(xiàn)代化水平和專業(yè)性強的中心市場，輻射內蒙古地區(qū)經濟發(fā)展。 2.2.2項目的實施有利于打造區(qū)域性大型交易市場，增強市場競爭力。 本項目建成后，市場將具備現(xiàn)代農副產品市場所必需的信息、檢測、結算等先進管理服務功能，設施得以完善，功

20、能得以擴展，競爭力得以增強，交易量快速增長，輻射面迅速擴張，市場將進一步上規(guī)模、上檔次，成為大型骨干農副產品交易中心，將更好地發(fā)揮市場的流通功能，為構建區(qū)域性農副產品流通體系做出貢獻。 2.2.3項目的實施有利于促進地方商貿流通經濟發(fā)展。 流通產業(yè)是反映一個國家和地區(qū)經濟發(fā)展和社會繁榮程度，觀察一個國家和地區(qū)綜合國力和人民生活水平的重要窗口，是不斷啟動市場，促進需求、消費，推動國民經濟增長的重要動力。第三產業(yè)落后是地區(qū)經濟落后的根本所在，而商貿流通作為**縣第三產業(yè)中第一大產業(yè)發(fā)展明顯滯后，與經濟發(fā)達地區(qū)相比有很大差距。正是如此，近年來**縣委、政府提出推進產業(yè)結構調整，加快發(fā)展第三產業(yè)的

21、戰(zhàn)略措施，為**縣農副產品市場發(fā)展提供了積極寬松良好的歷史機遇和政策環(huán)境，提出了方向、提供了政策。市場擴建后，必將成為地區(qū)商品流通產業(yè)的龍頭和重要的經濟增長點、強勁的輻射源。將進一步帶動周邊地區(qū)第三產業(yè)的發(fā)展，促進北**縣的經貿發(fā)展，對吸引投資、拉動需求、增加就業(yè)機會有著積極的推動作用。 第三章 項目建設條件 3.1、項目區(qū)概況 3.1.1建設地點選擇 項目建設地點選在本縣**鎮(zhèn)**村西北，距縣城3公里，其東側有**二級公路通過，北側有省道**公路通過，項目區(qū)內水源豐富，水質良好，電力通訊等設施均已接入。 3.1.2自然條件 從地理條件看，**縣地處陰山南麓、長城腳下、黃

22、土高原東北邊緣、內蒙古自治區(qū)中南部，素有“七山一水二分灘”之稱。屬典型中溫帶半干旱大陸性季風氣候，年平均氣溫5 ℃，無霜期平均為130天左右，氣溫0℃ 以上持續(xù)時間193天左右。年降水量平均約350—450 毫米，全縣地表水、地下水總儲量2.3 億立方米，對發(fā)展農牧業(yè)生產極為有利。 3.1.3社會經濟狀況 2009年，全縣地區(qū)生產總值完成66億元，財政收入完成3.79億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到14068元，農民人均純收入達到5904元。設施農業(yè)和高效畜牧業(yè)快速發(fā)展，已成為農民收入穩(wěn)定增長的重要支撐。 全面促進第三產業(yè)發(fā)展。在突出發(fā)展旅游業(yè)，加大旅游資源整合力度的同時，扎實推進“萬村

23、千鄉(xiāng)”市場工程，認真落實“家電下鄉(xiāng)”等刺激性消費政策，積極拓展城鄉(xiāng)消費市場，充分發(fā)揮消費對經濟增長的拉動作用，社會消費品零售總額超10億元。 3.2、項目建設條件優(yōu)劣勢分析 3.2.1政策、資源、市場條件 政策環(huán)境：**縣委、政府將項目帶動作為促進地區(qū)經濟發(fā)展的助推器，在項目帶動實施過程中，享受涼黨發(fā)【2009】10號文《**縣招商引資優(yōu)惠政策》，注重地區(qū)市場經濟的培植發(fā)展，給予寬松的政策。 資源優(yōu)勢：**縣農業(yè)生產條件較好，為內蒙古30個產糧大縣之一，年糧食產量穩(wěn)定在4億斤以上，日產鮮奶350多噸，可年出欄肉羊70多萬只生產羊肉4000多噸、 產各類皮張6萬多張。玉米年產量穩(wěn)定在3億

24、斤以上，馬鈴薯年產量穩(wěn)定在8億斤以上，年生產各類新鮮蔬菜穩(wěn)定在4億斤以上。**縣還是內蒙古僅有的兩家煙葉生產旗縣之一，年產煙葉1萬擔。本項目的建設，有利于實現(xiàn)“農超對接”，有利于帶動**縣供銷合作事業(yè)的發(fā)展壯大，有利于促進社會主義新農村和城鄉(xiāng)一體化建設。 市場優(yōu)勢：**縣境內四面環(huán)山，中懷**，素有“七山一水二分灘”之稱和“塞外江南”之美譽。因境內無一處工業(yè)污染企業(yè)，全縣95萬畝農耕地和19個農產品品種全部通過國家無公害認證，縣內認證的有機小雜糧食品達數(shù)十個之多。因此，極具市場優(yōu)勢。 3.2.2主要障礙因素及解決方案 **縣是自治區(qū)30個產糧大縣之一，農業(yè)發(fā)展有一定基礎，但農副產品流通市

25、場基礎設施薄弱的問題還很突出，與新農村現(xiàn)代流通服務網絡工程要求有相當大差距，已不適應建設現(xiàn)代農副產品流通體系的要求，也阻礙市場的自身發(fā)展完善和競爭力的快速提高，形勢發(fā)展已對加快市場升級改造提出緊迫要求。如果市場長期停留在設施簡陋、功能單一、管理粗放的狀況，就不能適應城鄉(xiāng)一體化進程的要求，必然要被時代所淘汰。 針對項目制約因素，在項目實施過程中，要注重加大基礎設施建設力度和科技含量的提高，擴大市場規(guī)模，提升交易方式，使市場具有國內大型市場的服務功能。 第四章 項目實施方案 4.1、項目設計指導思想與原則 4.1.1符合國家有關政策、法規(guī)，嚴格執(zhí)行國家相關設計規(guī)范。 4.1.2

26、根據(jù)建設需要，本著滿足使用要求、保證使用安全、技術裝備適度超前，投資合理，追求建筑的綜合經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的原則。 4.1.3設計指導思想遵循塑造以人為本、務實高效、揚長避短、發(fā)揮優(yōu)勢的原則。 4．1.4外觀設計現(xiàn)代化、布局人性化、管理信息化、服務多樣化、建筑設計標準化和多樣化相結合。 4.1.5辦公樓與信息中心合并建設，分區(qū)明確，互不干擾。 4.1.6根據(jù)全縣城市的整體規(guī)劃，合理利用土地和空間，建筑布局合理，符合可持續(xù)發(fā)展，為遠期發(fā)展留有余地。 4.1.7建筑和環(huán)境綜合考慮節(jié)能、防火、抗震等安全措施。 4.2、項目總體規(guī)劃方案 總平面布局因地制宜，功能分區(qū)由交易區(qū)、辦

27、公區(qū)和倉儲倉庫三部分組成，相對獨立又緊密聯(lián)系，建筑體形整體呈顯方形?？傮w布局功能分區(qū)明確，布局合理、緊湊，內部聯(lián)系方便，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美。 4.3、建設內容 本項目建設內容包括：倉儲區(qū)有建筑面積為2000 平方米的冷藏倉庫，2000平萬米的農副產品恒溫庫（地下倉儲中心），交易區(qū)分別有面積為3500平方米的交易中心，另有占地面積2000平方米的大型停車場和400平方米的結算中心；辦公建筑區(qū)有2300平方米綜合辦公樓以及為商家提供信息服務、為農民提供重點的農產品、農資等重要涉農物資的市場價格、供求狀況以及科技等信息服務的物流信息公共服務平臺，此外硬化道路4000平方米，綠化2000平方米。

28、 4.3.1主要建筑物、構筑物方案 主要建筑物、構筑物見下表： 主要建筑物、構筑物一覽表 序號 建筑物構筑物名稱 層數(shù) 單位 建筑面積 結構形式 基礎形式 單位成本（元/m2） 總價（萬元） 1 倉儲區(qū)建筑 　 　 4000 　 　 　 552 1.1 冷藏中心 單 M2 2000 框架 　 1570 314 1.2 農副產品恒溫庫 單 M2 2000 框架 　 1190 238 2 物流交易區(qū)建筑 　 　 5900 　 　 　 553 2.1 交易中心 單 M2 350

29、0 框架 　 1260 441 2.2 停車場 　 M2 2000 框架 　 300 60 2.3 結算中心 　 M2 400 　 　 1300 52 3 辦公生活區(qū) 　 　 2300 　 　 　 313.6 3.1 信息中心 二 M2 2000 磚混 　 1400 280 3.2 輔助建筑 單 M2 300 磚混 　 1120 33.6 4 公用建筑 　 　 6800 　 　 　 29.2 4.1 道路硬化 　 M2 4000 　 　 30 12 4.2

30、綠化 　 M2 2000 　 　 50 10 4.3 圍墻及大門 　 M 800 　 　 90 7.2 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 合計 　 　 19000 　 　 　 1447.8 4.3.2主要設備方案 按照物流中心設計要求，本項目主要設備選型如下： （1）倉儲設備：中心貨架80組，輕型貨架170組，小推車8輛，地磅一臺； （2）交易中心設備：叉車5輛； （3）冷藏設備：制冷設備1套，貯存設備2套； （4）物流交易公共服務平臺： 信息基礎平

31、臺：硬件——網絡中心2套，軟件—網絡管理及安全1套；數(shù)據(jù)交換軟件1套，30平方米LED顯示屏10套，觸摸屏計算機20臺，發(fā)布軟件1套。 電子監(jiān)控系統(tǒng)：攝像機、硬盤錄像機及配套設施3套。 電子結算系統(tǒng)：數(shù)據(jù)褲軟件7套，電子結算系統(tǒng)2套。 主要設備清單表 序號 設備名稱 單位 數(shù)量 設備購置費 總價 （萬元） 出廠價 運雜費 （萬元） 單價（元） 總價 （萬元） 1 倉儲設備 　 　 　 124.8 3.46 128.26 1.1 中型貨架 組 80 750 6 0.15 6.15 1

32、.2 輕型貨架 組 170 560 9.5 0.33 9.83 1.3 地磅 臺 1 90000 9 0.8 9.8 1.5 裝載機 輛 2 270000 54 1.62 55.62 1.6 叉車 輛 5 91780 45.9 0.55 46.45 1.7 小推車 輛 8 465 0.4 0.01 0.41 2 冷藏設備 套 　 109 5.38 114.38 2.1 制冷設備 套 1 1000000 100 4.88 104.88 2.2 儲存設備 套 2 45000

33、9 0.5 9.5 3 物流信息公共服務平臺 　 　 　 152.6 2.2 154.8 3.1 信息基礎平臺硬件 套 2 80000 16 　 16 3.2 信息基礎平臺軟件 套 1 30000 3 　 3 3.3 數(shù)據(jù)交換軟件 套 1 50000 5 　 5 3.4 LED顯示屏（30平方米） 套 10 6000 6 　 6 3.5 觸摸屏計算機 套 20 12000 24 　 24 3.6 發(fā)布軟件 套 6 12000 7.2 　 7.2 3.7 電子監(jiān)控系統(tǒng)攝像機、硬

34、盤錄像機 套 3 26000 7.8 2.2 10 3.8 電子結算系統(tǒng)數(shù)據(jù)褲軟件 套 7 20000 14 　 14 3.9 電子結算系統(tǒng) 套 2 30000 6 　 6 3.10 1000KVA變壓器增容 套 1 300000 30 　 30 3.11 火災自動報警和聯(lián)動控制系統(tǒng) 套 1 100000 10 　 10 3.12 排風系統(tǒng) 套 1 30000 3 　 3 3.13 恒溫數(shù)字自動監(jiān)控系統(tǒng) 套 1 156000 15.6 　 15.6 3.14 防雷監(jiān)控系統(tǒng) 套

35、 1 50000 5 　 5 　 合計 　 　 　 386.4 11.04 397.44 4.3.3、輔助工程 4.3.3.1 、給排水方案 ( 1 ）用水量估算：23300M3 ／年（不包括消防用水）; ( 2 ）排水量估算：17000 M3 ／年； ( 3 ）系統(tǒng)方案 A 、室外給水系統(tǒng) 水源由中心供水井經場區(qū)高壓水池給水管提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開獨立設置，分別設置室外消防水和室內消防水系統(tǒng)，管網環(huán)狀布置。室外設置500M3消防水池一座，可以滿足消防用水量。本項目設消防專用水泵二臺保證消防用水壓力。 B 、室外排水系統(tǒng) 生活污水經室外

36、化糞池處理進入城市下水管網。雨水有組織排入附近河道。 C 、室內生活給排水系統(tǒng) 生活用水采用上行下給垂直供水方式。衛(wèi)生間設集中給水、排水系統(tǒng)。 采用單立管排水系統(tǒng)，有組織排入污水管道，排水管采用PVC 管。 水壓滿足最不利點自由水頭2.0米，水質為一般生活用水。 D 、室內消火栓系統(tǒng) 室內消火栓設計流量為20L/S ，火災延續(xù)時間2h ，水壓滿足最不利點消火栓充實水柱10M 。 E 、自動噴水滅火系統(tǒng) 自動噴水滅火系統(tǒng)設計流量為27.7L/S ，火災延續(xù)時間lh ，壓力按最不利點噴頭工作壓力不小于0.05mpa 考慮。系統(tǒng)由噴灑加壓泵、濕式報警閥、水流指示器、水泵接合器、管網及

37、噴頭組成。 4.3.3.2 、電氣專業(yè)設計方案 （1）設計范圍 低壓配電系統(tǒng)、電力及照明系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、通信自動化系統(tǒng)。 ( 2 )電源 系統(tǒng)電源為單電源，電源電壓為10Kv ，由總變電所引入380/220V電源，場區(qū)內設低壓配電室一間。動力設備供電均采用放射式供電。 ( 3 ）用電負荷等級 本項目建筑按二類建筑二級負荷，事故應急照明為一級負荷，一級負荷由UPS供電。 ( 4 ）負荷估算 本建筑用電負荷為650Kw ，選擇1000KvA 變壓器一臺。 ( 5 ）主要設備選型 低壓配電柜選用GGDZ 型 變壓器選用SP-M 型 電纜選

38、用ZR-YJV 、YJV 等型號 ( 6 ）照明配電系統(tǒng)：在走廊、樓梯間、會議室、設備間及人員密集的面積超過200平方米的會議室、展廳等處設應急照明及疏散指示照明。各主要場所均以熒光燈為主，熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器，附屬房間以白熾燈作光源。 ( 7 ）防雷接地 本項目建筑按三類防雷建筑物設計防雷系統(tǒng)，采取防雷電感應和防雷電波侵入措施。在屋頂設置避雷帶，屋頂避雷帶敷設不大于15 x 15m 的網格，利用建筑物的柱內主筋作引下線，牙門用基礎樁基作接地體，利用基礎地梁作水平接地體，組成防雷接地系統(tǒng)。為防雷電波感應和反擊，所有進出建筑物的金屬管道和電力電線的金屬外皮均做等電位聯(lián)接。低壓配電系統(tǒng)采用T

39、N-C-S 接地系統(tǒng)，配電系統(tǒng)接地、防雷接地，弱電系統(tǒng)接地采用聯(lián)合接地方式，接地電阻小于1 歐姆。 本工程在配電室處作總等電位聯(lián)接，電話機房、計算機房等處設局部等電位聯(lián)接。 ( 8 ）火災自動報警和聯(lián)動拉制系統(tǒng) 本項目設總線制智能型火災自動報警和聯(lián)動控制系統(tǒng)，系統(tǒng)設有火災自動探測、自動和手動聯(lián)動相關消防設備、自動和手動進行疏散廣播及獨立的消防通信對講系統(tǒng)等功能。 ( 9 ）綜合布線系統(tǒng) 語音、數(shù)據(jù)信號均由網通或地方有線專線接入。電話電纜穿管埋地引入；并設計算機中心，數(shù)據(jù)光纜穿管埋地經弱電豎井引至計算機中心。 4.3.3.3節(jié)能節(jié)水措施 （1）、設計依據(jù)： A、國家現(xiàn)行實施的有關

40、節(jié)能和合理利用能源的規(guī)定及標準。 B、各相關專業(yè)提供的有關技術資料。 （2）、節(jié)能措施： A、建筑物的墻壁結構設保溫隔熱層，如外墻、屋頂、地板傳熱系數(shù)數(shù)值和門窗密封性能都按國家規(guī)定指標進行設計。 B、建筑物內外抹面，保溫層嚴格計算，做到室內不出現(xiàn)結露滴水，門窗嚴密。 C、室外供熱管網采用地溝敷設，保溫層厚度嚴格計算。系統(tǒng)嚴格按設計負荷設置，不得擴大負荷，設置計量儀表嚴格控制。 D、供電系統(tǒng)均采用合理輸送工藝，盡可能降低途中損耗，充分利用自然條件，白天各主要房間及大面積場所利 用自然通風和自然采光；采用高效節(jié)能燈并組合分區(qū)控制；在建筑物走道及樓梯間、衛(wèi)生間采用聲控開關，以

41、達到節(jié) 約用電的效果。 E、設備部分選用節(jié)能產品。 （3）、節(jié)水措施 A、施工過程中采用高效節(jié)水型新工藝、新技術、新設備、新材料。 B、供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，降低水資源無效消耗，提高水資源利用率。 4.4、項目建設進度 4.4.1、項目建設工期 本項目從可行性研究階段開始到竣工驗收止，建設進度計劃安排為二年，從2009年6月—2011年5月。 4.4.2、項目實施進度安排 具體安排如下： 2個月完成可行性研究報告及報批等工作； 3個月完成工程勘察、設計工作； 1 個月完成工程招標工作； 10 個月完成建筑工程施工； 3個月完成裝修工程； 3 個月完成設備訂

42、貨安裝、調試等工作。 第四章 投資估算與資金籌措方案 4.1、投資估算 4.1.1、投資估算編制依據(jù) （1）、根據(jù)各專業(yè)提供的建筑安裝工程量和設備清單； （2）、《 內蒙古自治區(qū)建筑工程概算定額》 ; （3）、設備價格詢價； （4）、設備安裝工程費主要依據(jù)設備購置費及有關規(guī)定的費率進行計算； （5）、其他費用依據(jù): ① 由于本項目選址為**縣**物資有限公司現(xiàn)有土地，為此本投資估算按當?shù)噩F(xiàn)有價格估計土地使用費。 ② 建設單位管理費包括建設單位開辦費、建設單位管理經費等為保證項目建設工作正常進行所需的各種費用。 ③ 勘察設計費包括項目建議書和可行性研究報告編制費、勘

43、察費、設計費、施工圖預算費等。 ④ 建設監(jiān)理費包括設計階段、施工階段對工程實施監(jiān)理工作所需的費用，按照國家物價局、建設部相關文件規(guī)定執(zhí)行執(zhí)行。 ⑤ 辦公及生活家具購置費：包括能滿足本項目初期正常使用和管理所必須的辦公和生活家具、用具的費用。 ⑥ 基本預備費取一類工程費用和二類其他費用之和的8％。 ⑦ 價差預備費根據(jù)目前物價狀況，按零計算。 4.1.2、投資估算 本項目總投資2631.6萬元，其中建設投資2331.6萬元，鋪底流動資金300萬元。 總投資估算匯總表 序號 工程或費用名稱 合計 投資比例 1 建設投資 2330.4 89% 1.1 建設工程費 1

44、447.8 55% 1.2 設備購置費 397.44 15% 1.3 工程建設其他費用 313.7 12% 1.4 基本預備費 172.6 7% 2 鋪底資金 300 11% 3 項目總投資 2631.6 100% 建筑工程費、設備購置費估算見4.3.1和4.3.2有關內容表。 工程建設其他費用估算表 序號 費用名稱 計算依據(jù) 費率或標準 總價 1 土地使用費 60 0.598 35.9 2 建設單位的管理費 1438.6 0.005 7.2 3 勘測沒計費 1845.24 0.003 5.5

45、 4 可研報告編制費 1845.24 0.0025 4.6 5 設計費 1845.24 0.0315 58.1 6 勘測費 1438.6 0.003 4.3 7 施工圖預算編制費 70 0.1 7 8 工程建設監(jiān)理費 1438.6 0.03 43.2 9 城市新增用水量增容費 46 0.2 9.2 10 城市基礎設施配套費 1845.24 0.03 55.4 11 城市消防設施配套費 1845.24 0.04 73.8 12 生產準備費 　 　 3 13 職工培訓費 30 0.05 1.5 1

46、4 辦公及生活家具購置費 50 0.1 5 15 合計 　 　 313.7 4.2、資金籌措 項目總投資2631.6萬元，其中建設投資2331.6萬元，鋪底流動資金300萬元。 4.2.1、申請中央財政投資300萬元，占總投資的11.3%； 4.2.2、企業(yè)自籌1831.6萬元，占總投資的69.7%； 4.2.3、申請銀行貸款500萬元，占總投資的19%。 第五章 項目經濟效益 5.1 、評價依據(jù) ( 1 ）國家計委、建設部《 建設項目經濟評價方法與參數(shù)》 （第三版）; ( 2 ）國家現(xiàn)行經濟評價有關規(guī)定及參數(shù)； ( 3 ）國家現(xiàn)行有關財務及稅收政

47、策； ( 4 ）中國國際工程咨詢公司《 投資項目經濟咨詢評估指南）) ； ( 5 )建設單位及工程項目各有關專業(yè)提供的相關資料。 5.2、評價范圍及評價方法 評價范圍和項目投資及建設規(guī)模一致。 財務評價采用新建項目的評價方法，評價根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，采用現(xiàn)行價格，分析計算項目的效益和成本費用，進行編制財務報表、計算財務評價指標、考察項目的盈利能力（各種數(shù)據(jù)均為含稅價）。 5.3、基礎數(shù)據(jù) 5.3.1工程建設期：建設期2年 5.3.2計算評價期：經營期10 年，計算評價期12年 5.3.3收入和成本數(shù)據(jù)的預測均以研究期價格為基價，未考慮物價上漲指數(shù)和通貨膨脹因素。

48、 5.4、年營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 評價按保守估算，計算期各年按倉儲總面積的80%計算存儲率收費按100％計算。其中租金標準為： 冷藏中心2 元／M2 /天 交易中心3 元／M2 /月 停車場7200 元／車位/年 農副產品倉儲中心25元/月/平米 根據(jù)有關規(guī)定，本項目應交納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加，其中營業(yè)稅稅率為5% ，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加分別按應納營業(yè)稅額的5％、3％、1％計取。 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算見下表 收入分部 租金標準 建設面積（平方米） 閑置面積（平方米） 實際利用面積（平方米） 年收入總額（萬元） 營業(yè)

49、稅（萬元） 其他稅附加（萬元） 收入分部 租金標準 建設面積（平方米） 閑置面積（平方米） 實際利用面積（平方米） 年收入總額（萬元） 營業(yè)稅（萬元） 其他稅附加（萬元） 冷藏倉儲中心 2元/天*平米 2000 400 1600 116.8 　 　 交易中心 3元/月*平米 3500 700 2800 10.1 　 　 停車位 7200元/年*車位 2000 　 1600 19.2 　 　 農副產品倉儲中心 25元/月*平米 2000 　 2000 60 　 　 信心中心 　 2000 　 2000

50、450 　 　 合計 　 11500 1100 10000 656.1 32.8 3 5.5、成本費用估算 經估算，總成本費用正常年為371.9 萬元，其中： 水電動力費用正常年為8萬元 固定資產折舊按平均年限法計算，房屋建筑凈殘值率按5 % , 折舊年限為15 年、機器設備凈殘值率按5 % ，折舊年限為10 年，計算年折舊額為141.9萬元。 攤銷費：按其它費用按5年期攤銷為62.7萬元 工資費用：按50人計算，人均年工資2萬元為100萬元 修理費：按年折舊額的20%估算為28.4萬元 利息支出估算：按5年以上貸款利率6.14%，貸款額500萬元估算還貸前

51、每年支出利息30.7萬元。 詳見如下總成本費用估算表和折舊、攤銷費用估算表。 總成本費用估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期（年） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 　 生產負荷 1 水 電動力費 80.0 　 　 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 2 工資及福利費 1000.0 　 　 100.

52、0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 3 修理費 284.0 　 　 28.4 28.4 28.4 28.4 28.4 28.4 28.4 28.4 28.4 28.4 4 經營成本（1+2+3+4+5） 1364.0 　 　 136.4 136.4 136.4 136.4 136.4 136.4 136.4 136.4 136.4 136.4 5 折舊費 1419.0

53、　 　 141.9 141.9 141.9 141.9 141.9 141.9 141.9 141.9 141.9 141.9 6 攤銷費 313.7 　 　 62.7 62.7 62.7 62.7 62.9 　 　 　 　 　 7 利息支出 153.5 　 　 30.7 30.7 30.7 30.7 30.7 　 　 　 　 　 8 總成本費用（6+7+8+9） 3250.2 　 　 371.7 371.7 371.7 371.7 371

54、.9 278.3 278.3 278.3 278.3 278.3 　 其中：固定成本 2170.2 　 　 263.7 263.7 263.7 263.7 263.9 170.3 170.3 170.3 170.3 170.3 　 可變成本 1080.0 　 　 108.0 108.0 108.0 108.0 108.0 108.0 108.0 108.0 108.0 108.0 固定資產折舊、無形資產和其他資產攤銷估算表

55、 單位：萬元 序號 項目 折舊及 攤銷年限 原值 折舊率 計算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 房屋、建筑物 15.0 1620.5 6.60% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1.1 當期折舊費 　 　 　 　 　 104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 1.2 凈值 　 　 　 　 　 1516.8

56、 1413.1 1309.4 1205.7 1102.0 998.3 894.6 790.9 687.2 583.5 2 機器設備 10.0 397.4 6.60% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2.1 當期折舊費 　 　 　 　 　 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 2.2 凈值 　 　 　 　 　 359.2 321.0 282.8 244.6 206.4 168.2

57、 130.0 91.8 53.6 15.4 3 其他資產 5.0 313.7 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 3.1 當期攤銷費 　 　 　 　 　 62.7 62.7 62.7 62.7 62.9 　 　 　 　 　 3.2 凈值 　 　 　 　 　 251.0 188.3 125.6 62.9 　 　 　 　 　 　 4 合計：原值 　 2331.6 　 　 　 　 　 　 　 　 　

58、 　 　 　 　 　 合計：當期折舊費攤銷費 　 　 　 　 　 204.6 204.6 204.6 204.6 204.8 141.9 141.9 141.9 141.9 141.9 　 合計：凈值 　 　 　 　 　 2127.0 1922.4 1717.8 1513.2 1308.4 1166.5 1024.6 882.7 740.8 598.9 5.6、財務評價指標 （1）損益分析 正常年利潤總額為248.6萬元，所得稅62.2萬元，正常年稅后利潤18

59、6.4萬元。 （2）財務盈利能力分析 根據(jù)損益表和固定資產投資估算表計算以下指標：投資利潤率＝正常年利潤總額／總投資x 100%＝9.4 % 投資利稅率＝正常年利稅總額／總投資x 100%=10.8 % 財務內部收益率所得稅前為13%，所得稅后為10.43%，所得稅前財務凈現(xiàn)值（I=12%）為152.1萬元，投資回收期為7.4年。 從以上計算指標可以看出，財務內部收益率高于基準收益率，財務凈現(xiàn)值大于零，說明項目的盈利能力能滿足要求，經濟效益良好，財務上是可行的。而且投資回收期適中，投資能在較短的時間內收回。 詳見如下利潤及利潤分配表和項目投資財務現(xiàn)金流量表。

60、利潤及利潤分配表 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期（年） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 　 生產負荷 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1 營業(yè)收入 6561 　 　 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 2 營業(yè)稅金及附加 358 　 　 35.80 35.80 35.80 35.80 35.80 3

61、5.80 35.80 35.80 35.80 35.80 3 總成本費用 3250.20 　 　 371.70 371.70 371.70 371.70 371.90 278.30 278.30 278.30 278.30 278.30 4 補貼收入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 5 利潤總額（1-2-3+4） 2952.80 　 　 248.60 248.60 248.60 248.60 248.40 342.00 342.00

62、342.00 342.00 342.00 6 彌補以前年度虧損 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 7 應納稅所得額（5-6） 2952.80 　 　 248.60 248.60 248.60 248.60 248.40 342.00 342.00 342.00 342.00 342.00 8 所得稅 738.40 　 　 62.20 62.20 62.20 62.20 62.10 85.50 85.50 85.50 85.50 85.5

63、0 9 凈利潤（5-8） 2214.40 　 　 186.40 186.40 186.40 186.40 186.30 256.50 256.50 256.50 256.50 256.50 10 期初未分配利潤 2214.40 　 　 186.40 186.40 186.40 186.40 186.30 256.50 256.50 256.50 256.50 256.50 11 可供分配的利潤（9＋10） 2214.40 　 　 186.40 186.40 186.4

64、0 186.40 186.30 256.50 256.50 256.50 256.50 256.50 12 提取法定盈余公積金 221.44 　 　 18.64 18.64 18.64 18.64 18.63 25.65 25.65 25.65 25.65 25.65 13 可供投資者分配的利潤（11-12） 1992.96 　 　 167.76 167.76 167.76 167.76 167.67 230.85 230.85 230.85 230.85 230

65、.85 14 應付優(yōu)先股股利 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 15 提取任意盈余公積金 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 16 應付普通股股利（13-14-15） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 17 各投資方利潤分配 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 18 未分配利潤（13-14-15-17） 1992.96 　 　 167.76 167.76 167.76 167.76

66、 167.67 230.85 230.85 230.85 230.85 230.85 項目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期（年） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 現(xiàn)金流入 7256.81 　 　 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 1351.91 1.1 營業(yè)收入 　 　 　 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 1.2 補貼收入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1.3 回收固定資產余值 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 598.94 1.4 回收流動資金