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1、1 商業(yè)地產(chǎn)的租金與售價不合理的比例關(guān)系
目前大部分商業(yè)地產(chǎn)都是采用售后包租的模式來吸引投資者快速回籠資金規(guī)避市場風(fēng)險最好的一種方式,但是投資者并非直接是參與經(jīng)營的,他們只看中的是投資回報率8%-10%甚至更高而非后續(xù)的經(jīng)營管理包括業(yè)態(tài)定位,所以再高的售價也能賣掉的原因所在.而且開發(fā)商追求的是高額的售價利潤沒考慮到將來的經(jīng)營管理是否能給予業(yè)主8%-10%的回報.也就是說如果要出售時開發(fā)商就必須想好租金為多少才能達(dá)到8%-10%的回報,或者要租賃時就要預(yù)設(shè)售價為多少這樣才能使項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)和風(fēng)險預(yù)測
售價與租金回報分析
假設(shè)目前售價15000/ m2 租金3/天/m2 面積：
2、100 m2
該商鋪出售總價：1500000 月租金回報：9000 年租金：108000
年投資回報率：7.2%
資回報年限：13.9年
假設(shè)目前售價15000/M2 租金2/天/ m2 面積：100 m2
該商鋪出售總價：1500000 月租金回報：6000 年租金：72000
年投資回報率：4.8 %
資回報年限：20.8年
按照國際商業(yè)項(xiàng)目正常的投資回報10%
售價15000/m2的商業(yè) 租金應(yīng)該在4.17/ m2/天
按照商業(yè)項(xiàng)目正常的投資回報8%
售價15000/ m2的商業(yè)租金應(yīng)該在3.33/ m2/天
相反測算方法按照國際商業(yè)正常的投資回報10%測算
3、
假設(shè)目前租金2/ m2/天，那么如果是10%回報的話
租金是6000/月、72000/年10=720000總價/100 m2=7200/ m2
假設(shè)目前租金3/ m2/天，那么如果是10%回報的話
租金是9000/月、108000/年10=1080000總價/100 m2=108000/ m2
相反測算方法按投資回報8%測算
假設(shè)目前租金2/ m2/天，那么如果是8%回報的話
租金是6000/月、72000/年12.5年=900000總價/100 m2=9000/ m2
假設(shè)目前租金3/ m2/天，那么如果是8%回報的話
租金是9000/月、108000/年12.5年=13
4、50000總價/100 m2=13500 m2
本人還特此做過一張租金與售價的分析表適用與任何項(xiàng)目
售價與租金回報分析
單價 （元/m2） 總價 (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報率(%) 回報年限(年)
15,000 1,500,000 4.17 100 12,500 150,000 10 10.00
15,000 1,500,000 3.75 100 11,250 135,000 9 11.11
15,000 1,500,000 3.33 100 10,000 120,000 8 12.50
15,000
5、1,500,000 2.92 100 8,750 105,000 7 14.29
15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67
15,000 1,500,000 2.08 100 6,250 75,000 5 20.00
單價 （元/m2） 總價 (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報率(%) 回報年限(年)
20,000 2,000,000 5.56 100 16,667 200,000 10 10.00
20,000 2,000,000 5.00 100 15,000 1
6、80,000 9 11.11
20,000 2,000,000 4.44 100 13,333 160,000 8 12.50
20,000 2,000,000 3.89 100 11,667 140,000 7 14.29
20,000 2,000,000 3.33 100 10,000 120,000 6 16.67
20,000 2,000,000 2.78 100 8,333 100,000 5 20.00
單價 （元/m2） 總價 (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報率(%) 回報年限(年)
7,200 7
7、20,000 2.00 100 6,000 72,000 10 10.00
8,000 800,000 2.00 100 6,000 72,000 9 11.11
9,000 900,000 2.00 100 6,000 72,000 8 12.50
12,857 1,285,714 2.00 100 6,000 72,000 7 14.29
12,000 1,200,000 2.00 100 6,000 72,000 6 16.67
14,400 1,440,000 2.00 100 6,000 72,000 5 20.00
單價 （元/m2） 總價 (元) 日租
8、金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報率(%) 回報年限(年)
9,000 900,000 2.50 100 7,500 90,000 10 10.00
10,000 1,000,000 2.50 100 7,500 90,000 9 11.11
11,250 1,125,000 2.50 100 7,500 90,000 8 12.50
12,857 1,285,714 2.50 100 7,500 90,000 7 14.29
15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67
18,00
9、0 1,800,000 2.50 100 7,500 90,000 5 20.00
單價 （元/m2） 總價 (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報率(%) 回報年限(年)
10,800 1,080,000 3.00 100 9,000 108,000 10 10.00
12,000 1,200,000 3.00 100 9,000 108,000 9 11.11
13,500 1,350,000 3.00 100 9,000 108,000 8 12.50
15,429 1,542,857 3.00 100 9,000
10、108,000 7 14.29
18,000 1,800,000 3.00 100 9,000 108,000 6 16.67
21,600 2,160,000 3.00 100 9,000 108,000 5 20.00
單價 （元/m2） 總價 (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報率(%) 回報年限(年)
12,600 1,260,000 3.50 100 10,500 126,000 10 10.00
14,000 1,400,000 3.50 100 10,500 126,000 9 11.11
15,750
11、 1,575,000 3.50 100 10,500 126,000 8 12.50
18,000 1,800,000 3.50 100 10,500 126,000 7 14.29
21,000 2,100,000 3.50 100 10,500 126,000 6 16.67
25,200 2,520,000 3.50 100 10,500 126,000 5 20.00
但是大部分開發(fā)商沒有意識到這點(diǎn).回顧此類項(xiàng)目的操作過程及結(jié)果十有八九是在慘淡經(jīng)營甚至經(jīng)營管理公司跟本拿不出回報給小業(yè)主.導(dǎo)致很多小業(yè)主跟開發(fā)商打官司或是開發(fā)商再把已收的房價款吐出來返還業(yè)主
2
12、小業(yè)主轉(zhuǎn)手困難的問題
這個問題是個很現(xiàn)實(shí)的問題好多投資者是想做短線投資的利用項(xiàng)目的短期升值轉(zhuǎn)讓贏利或者看到商鋪應(yīng)運(yùn)情況不理想時決定再賣掉時問題就出現(xiàn)了
首先做為商鋪本身來講購入總價決定回報收入
比如說一套商鋪購入總價為100萬開發(fā)商承諾回報為8%也就是年收益是8萬(不包括個人所得稅和租賃稅等稅收)但是上家把這套商鋪轉(zhuǎn)讓給下家時房價發(fā)生了變化,因?yàn)樯霞野焉啼佫D(zhuǎn)讓會產(chǎn)生一系列產(chǎn)權(quán)交易的稅費(fèi)(營業(yè)稅5.55%+差價部分差價稅20%+契稅3%+銀行利息6.12%)等成本轉(zhuǎn)加到房價上這樣一來該商鋪總價必然抬高20%-30%而且上家1分錢都沒賺的情況下,但是回報收入還是8萬也就是說回報率就不是8%了
13、肯能是5%(不包括個人所得稅和租賃稅)了甚至 更低了,這重情況下誰還會接手這商鋪?
3 開發(fā)商風(fēng)險規(guī)避
開發(fā)商目的非常明確就是以開發(fā)項(xiàng)目然后銷售贏利為目的他把市場的宏觀調(diào)控及經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移到了→商業(yè)管理公司和→投資者(小業(yè)主)還有→商鋪的直接經(jīng)營者身上了,而且開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)拆零分售給了小業(yè)主但是經(jīng)營權(quán)又牢牢的抓在自己手里,這樣的話這個商鋪如果將來經(jīng)營得非常成功的話獲利最大的還是開發(fā)商自己而小業(yè)主只有固定的回報8%或者10%這樣一個固定收益沒有權(quán)利跟開發(fā)商共同分享到利益,再換句話說如果經(jīng)營失敗開發(fā)商又把商場管理公司做為擋箭牌推在最前面而他自己是沒有任何責(zé)任和風(fēng)險的,其實(shí)就是開發(fā)商在用小業(yè)主的產(chǎn)權(quán)在玩商業(yè)游戲
最終受到迫害的還是商業(yè)管理公司和→投資者(小業(yè)主)還有→商鋪的直接經(jīng)營者
還有很多內(nèi)容想跟大家一起探討由于目前工作原因沒 時間暫時寫到這里以后有時間再來和大家交流探討
本人QQ號298517574 有興趣者可以聯(lián)系我一起交流目前中國房地產(chǎn)市場和將來的發(fā)展趨勢
1 商業(yè)地產(chǎn)的租金與售價不合理的比例關(guān)系
