銷售百問(wèn)百答

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1、 　　　　　　　　　　　　　　　 【東莞翰林雅苑】 銷售百問(wèn) 世邦魏理仕廣州分公司資產(chǎn)服務(wù)部 謹(jǐn) 呈 二〇〇八年七月  目　錄 一、地產(chǎn)常識(shí) 2 二、項(xiàng)目理解 13 三、物業(yè)管理 16 （一） 物業(yè)收費(fèi)類 16 （二）　物業(yè)服務(wù)類 21 （三）　工程類 28 （四）　裝修類 31 （五）　安全保衛(wèi)類 35  一、地產(chǎn)常識(shí) 1、 商品房的使用年限是多長(zhǎng)？（住宅、商業(yè)） 我國(guó)商品房的使用年限主要是由土地所有權(quán)國(guó)有的制度決定，我國(guó)國(guó)有土地使用年限規(guī)定為，

2、1) 居住用地70年 2) 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年； 3) 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年， 2、 什么是商品房的五證？ 五證為國(guó)有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程開(kāi)工證，商品房預(yù)售證。 3、 什么是土地所有權(quán)？ 土地所有者是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。 4、 什么是土地使用權(quán)？ 土地使用權(quán)指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 5、 什么是土地使用權(quán)出讓？其形式？ 土地使用權(quán)出讓指國(guó)家以土地所

3、有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。 6、 土地使用權(quán)出讓年限？ 1) 居住用地70年 2) 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年； 3) 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年， 7、 什么是建筑面積？ 指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積（包括按國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)計(jì)算的陽(yáng)臺(tái)、雨蓬、無(wú)柱挑廊的面積）之和。層高在2.2米以下的 技術(shù)層不計(jì)算建筑面積。 8、 什么是房屋實(shí)用率？ 實(shí)用率=整套房屋除墻體、公攤外真正能夠使用的面積/建筑面積。

4、9、 什么是容積率？其意義？ 指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積為建設(shè)用地面積的倍數(shù)。底下停車庫(kù)、架空開(kāi)放的建筑底層等建筑面積在計(jì)算容積率時(shí)可不計(jì)入。 建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和(平方米)/小區(qū)總占地面積(平方米) ，容積率越高說(shuō)明該物業(yè)較稠密；容積率越低說(shuō)明該物業(yè)居住檔次越高。 高層容積率一般為3-4； 多層容積率一般為1.5； 聯(lián)排別墅容積率一般為0.7 左右； 獨(dú)立別墅容積率一般為0.5以下。 頂級(jí)豪宅容積率一般為0.1左右。 10、 什么是建筑密度？其意義？ 居住建筑密度=小區(qū)總居住建筑基地面積(平方米)/小區(qū)居住總用地(占地面積)(平方米) ╳100%， 建筑密度代

5、表了建筑物的通風(fēng)性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低說(shuō)明該物業(yè)居住檔次越高。 11、 什么是綠化率？ 綠化率=綠化用地面積/小區(qū)總占地面積。 綠化用地面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅之間集中庭院種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等，為小區(qū)所有居住人共同使用權(quán)的綠化面積之總和。 12、 什么是套內(nèi)建筑面積？ 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積 13、 什么是實(shí)用面積？ 實(shí)用面積=建筑面積－公攤面積。即套內(nèi)建筑面積 14、 什么是使用面積？ 使用面積=建筑面積－公攤面積－套內(nèi)墻、柱面積。即凈面積 15、

6、 計(jì)算全部建筑面積有哪些？ 1) 使用面積和墻體所占面積，以及墻體所占的面積，以及其他共用配套部分所占的面積。 2) 單層建筑物無(wú)論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。 3) 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算。 4) 建筑物外墻為預(yù)制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計(jì)算。 5) 地下室、半地下室、地下車間、倉(cāng)庫(kù)、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平

7、面積計(jì)算。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時(shí)，按樓梯上口外墻外圍水平面積計(jì)算。 6) 用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 7) 坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 8) 建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門(mén)廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。 9) 電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。 10) 建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過(guò)2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。技術(shù)層層高雖不超過(guò)2.2米，但從中分隔出來(lái)作為辦公室、倉(cāng)庫(kù)等，應(yīng)按分隔出

8、來(lái)的使用部分外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 11) 有柱雨罩，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積； 12) 有柱車棚、貨棚、站臺(tái)等，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積； 13) 突出墻面的門(mén)斗、眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 14) 封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 15) 建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積； 16) 兩個(gè)建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積； 17) 建筑物內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積； 18) 各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內(nèi)的抗震縫，均分層計(jì)

9、算建筑面積，高低聯(lián)跨時(shí)，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。 16、 計(jì)算一半的建筑面積有哪些？ 1) 獨(dú)立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 2) 單排柱的獨(dú)立車棚、貨棚、站臺(tái)等，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 3) 陽(yáng)臺(tái)（包括凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)、封閉陽(yáng)臺(tái)、不封閉陽(yáng)臺(tái)）均按其均按其水平投影面積的一半計(jì)算。 4) 無(wú)柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 5) 沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 6) 室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 17、 不計(jì)算建筑面積有哪些？ 層高2.2M以

10、下，公共綠化、柱廊等，作獨(dú)立使用空間銷售或出租的，人防。主要包括： 1) 突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨罩等。 2) 檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。 3) 穿過(guò)建筑物的通道、住宅的首層平臺(tái)、層高在2.2米以內(nèi)的設(shè)備層。 4) 深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門(mén)窗洞口，不做地面及裝飾的。 5) 沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。 6) 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。 7) 地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。 8) 寬在30mm以上的抗震縫、有伸

11、縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)水池、儲(chǔ)倉(cāng)等。 9) 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。 18、 什么是公用建筑面積？ 電梯井、樓梯間、垃圾道、普通電訊主、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻) 水平投影面積的一半。 19、 公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t？ 按棟分?jǐn)?，原則上是誰(shuí)用誰(shuí)分?jǐn)?。如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無(wú)分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 20、 公用分?jǐn)偯娣e包

12、括什么？ 共用建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。 注：用于營(yíng)業(yè)性可售可租的公共設(shè)施則不能用于分?jǐn)偂? 21、 什么是住宅用地人均面積（M/人）？ 人均住宅用地面積＝小區(qū)內(nèi)總住宅用地面積/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 22、 什么是合同約定面積？ 商品房的建筑面積未經(jīng)具有房產(chǎn)測(cè)繪資格單位實(shí)施測(cè)繪，或雖經(jīng)具有房產(chǎn)測(cè)繪資格單位實(shí)施測(cè)繪，但未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部

13、門(mén)審核通過(guò)，而臨時(shí)由合同暫時(shí)約定的面積。 23、 什么是產(chǎn)權(quán)登記面積？ 商品房的建筑面積已經(jīng)由具有房產(chǎn)測(cè)繪資格單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪結(jié)果已經(jīng)行政主管部門(mén)審核通過(guò)的，登記在房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積。 24、 什么是面積誤差比？在什么范圍內(nèi)雙方不退不補(bǔ)？ 根據(jù)《商品房銷售管理辦法規(guī)定》 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）/合同約定面積X100% 當(dāng)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。 如合同另有約定的，依據(jù)合同。 25、 面積誤差在什么范圍內(nèi)雙方多退少補(bǔ)？ 1) 面積誤差比在0%~ 3%之間雙方多退少補(bǔ) 2) 面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，買(mǎi)受人有權(quán)

14、選擇退房。買(mǎi)受人選擇退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并付給利息。買(mǎi)受人選擇不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）的部分房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積積差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。 以上是《商品房銷售管理辦法規(guī)定》如合同另有約定的，依據(jù)合同。 26、 什么是層高？ 房屋的下層地板面或樓板面到上層樓板面

15、的高度。 27、 什么是凈高？ 房屋的層高減去房屋的樓板厚度就是房屋凈高。 28、 什么是玄關(guān)？其意義？ 指房屋進(jìn)門(mén)和客廳之間的緩沖地帶。玄關(guān)能夠起到避免一進(jìn)門(mén)就將房間一覽無(wú)余的情況。 29、 什么是隔斷？ 指分割室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒘骸? 30、 什么是過(guò)道和走廊？ 過(guò)道指住宅套內(nèi)使用的交通空間；走廊指住宅套外使用的交通空間。 31、 什么是陽(yáng)臺(tái)？其分類？ 供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的有頂層空間。分為凹、凸陽(yáng)臺(tái)。 32、 陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算？ 據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部于2005年4月15日發(fā)布的第326號(hào)公告稱，從2005年7月1日起，所有建筑工程的面積

16、計(jì)算將以 《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（編號(hào)為GB/T50353—2005），該規(guī)范3.0.18款指出：建筑物的陽(yáng)臺(tái)，不論是凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)、封閉陽(yáng)臺(tái)、不封閉陽(yáng)臺(tái)均按其水平投影面積的一半計(jì)算。 33、 什么是露臺(tái)？是否計(jì)算面積？ 供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的無(wú)頂層空間，不計(jì)算面積。 34、 什么是地下室？ 房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高1/2的空間。分為全地下室和半地下室。 35、 什么是混凝土？ 主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細(xì)骨料。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的

17、空隙，作為骨料之間的潤(rùn)滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅(jiān)固整體。 36、 什么是磚混結(jié)構(gòu)？ 建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。 37、 什么是現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)？ 建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。（將混凝土澆注在鋼筋之上）梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。 38、 什么是底框架結(jié)構(gòu)？

18、指建筑的底部一層或二層是框架結(jié)構(gòu)，上層是磚混結(jié)構(gòu)；吸取了框架和磚混的優(yōu)點(diǎn)。 39、 什么是框架剪力墻結(jié)構(gòu)？ 剪力墻是承受垂直及水平力設(shè)計(jì)的墻體，起承重的主力，改間隔時(shí)不能打墻及隨意開(kāi)洞。以免破壞剪力墻的整體性。 40、 什么是建筑朝向？ 建筑物主要立面和主要功能房面對(duì)的的方向成為建筑朝向。良好的朝向可以保證大量的陽(yáng)光通過(guò)窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對(duì)居住者的身心非常有利。 傳統(tǒng)觀念上， 以南北朝向?yàn)檎?，東西朝向?yàn)槠?，朝南的房間為正房，是位尊的表示。通常認(rèn)為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。 41、 什么是建筑間距？ 兩棟建筑外墻之間的水平距離 4

19、2、 什么是標(biāo)高？ 指底層地面的標(biāo)準(zhǔn)高度。 43、 建筑墻體的分類？ 按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護(hù)作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來(lái)荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。 44、 建筑高度分類？ 建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類 1) 低層：2層及2層以下 2) 多層：2層以上，8層以下 3) 中高層：8層以上，16層以下 4) 高層：16層以上，24層以下 5) 超高層：24層以上 45

20、、 取得商品房預(yù)售的條件？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先要取得一定的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)后，通過(guò)取得《建筑用地規(guī)劃許可證》后，交納土地出讓金，簽訂《國(guó)有土地出讓合同》，取得《國(guó)有土地使用證》，根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行報(bào)建，并取得《建筑工程規(guī)劃許可證》后，進(jìn)行施工報(bào)建，并取得《建筑工程施工許可證》，在房屋建至規(guī)定的進(jìn)度（多層項(xiàng)目建至封頂、高層項(xiàng)目要求為主體結(jié)構(gòu)的2/3，別墅項(xiàng)目建至封頂）時(shí)便可辦理《商品房預(yù)售許可證》，取得商品房預(yù)售資格。 46、 什么是三書(shū)一證？ 交樓條件：1）交樓通知書(shū) 2）商品房質(zhì)量保證書(shū) 3）商品房使用說(shuō)明書(shū) 4）竣工驗(yàn)收備案表

21、 47、 什么是按揭？ 消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)大宗商品（如房產(chǎn)等）時(shí)，通過(guò)與銀行簽訂《抵押貸款合同》，消費(fèi)者提供抵押物，由銀行提供貸款，消費(fèi)者按合同還款方式（一般為每月付款）償還銀行本金和利息的方式。 48、 銀行貸款，有幾種還款方式？其區(qū)別？目前常用還款方式？ 有等額本金還款法和等額本息還款法。 其中等額本金還款法是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時(shí)間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項(xiàng)而減少利息的支出，比較適合還款能力較強(qiáng)的家庭。 等額本息還款法是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(

22、包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。 常用還款方式是等額本息還款法。 49、 等額本息還款法的計(jì)算方式？貸款總利息的計(jì)算？ 根據(jù)等額本息還款法，向銀行貸款N萬(wàn)元，就用N乘其貸款年限對(duì)應(yīng)的月還款額，得出每月連本帶息還款額。 貸款總利息＝每月連本帶息還款額貸款年數(shù)＋首付款－房屋總價(jià) 50、 什么是專項(xiàng)維修資金？收取標(biāo)準(zhǔn)？ 根據(jù)財(cái)政部、建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》　(中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)財(cái)政部令第165號(hào)文)規(guī)定：業(yè)主須交納專項(xiàng)維修資金；物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

23、保修期滿后的維修和更新、改造的資金。維修 收取標(biāo)準(zhǔn)：詳見(jiàn)管理辦法第二章第七條：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。續(xù)籌，根據(jù)管理辦法第二章第十七條　業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。 項(xiàng)目維修資金的繳納方式：請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 51、 安裝電話，接通寬帶網(wǎng)、光纖、管道煤氣的費(fèi)用是多少？電費(fèi)、水費(fèi)各是多少？ 以上所有費(fèi)用皆為政府定價(jià)。其價(jià)格的控制權(quán)在于政府物價(jià)部門(mén)，其價(jià)格的確

24、定及調(diào)整變動(dòng)主要由政府有關(guān)部門(mén)規(guī)定。 對(duì)以上有關(guān)費(fèi)用的收取，物業(yè)公司僅按照政府規(guī)定，依照法規(guī)按原價(jià)代收代繳。 71、 有幾種付款方式？定金多少？一次性付款優(yōu)惠多少？ 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 72、 車位或車庫(kù)是否可以辦理產(chǎn)權(quán)？花園否可以辦理產(chǎn)權(quán)? 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 二、項(xiàng)目理解 1、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目的總體技術(shù)指標(biāo)？包括（總占地面積、總建筑面積、建筑占地面積、會(huì)所建筑面積、商業(yè)街建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、機(jī)動(dòng)車位數(shù)量等）項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 2、 一期總套數(shù)是多少？幾種物業(yè)類型？其面積？各為多少套？其分

25、布情況？ 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 3、 說(shuō)明項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念及風(fēng)格定位？ 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 4、 本項(xiàng)目的定位? 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 5、 項(xiàng)目的地理位置？ 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 6、 項(xiàng)目周邊的交通狀況？ 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 7、 詳細(xì)描述項(xiàng)目的總體規(guī)劃特色？ 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 8、 翰林雅苑建筑物的最大正間距與最小間距分別是多少米？ 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 9、 車位情況說(shuō)明？車位面積說(shuō)明？ 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 10、 翰林雅苑各種戶型的面積是多少？ 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 11、 翰林雅

26、苑各種戶型的特色?（戶型特點(diǎn)參考戶型手冊(cè)上特點(diǎn)提煉） 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 12、 每個(gè)房間的電話、寬帶插頭？ 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 13、 各種戶型的層高、樓板厚度是多少？ 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 14、 各戶型室內(nèi)樓梯的寬度是多少？ 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 15、 建筑施工單位說(shuō)明及資質(zhì)? 項(xiàng)目建設(shè)單位：請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 項(xiàng)目施工單位：請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 項(xiàng)目監(jiān)理單位：請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 16、 項(xiàng)目周邊主要配套? 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 17、 項(xiàng)目?jī)?nèi)部（小區(qū)）主要配套?其特點(diǎn)說(shuō)明? 1) 工程配套：請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情

27、況補(bǔ)充 2) 生活配套：請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 18、 會(huì)所有哪些主要的功能？收費(fèi)如何？ 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充 19、 各產(chǎn)品類型的交樓標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充  三、物業(yè)管理 （一） 物業(yè)收費(fèi)類 1、 為什么物業(yè)管理公司一次性收取三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)？ 由于本小區(qū)客戶群特點(diǎn)，大部分業(yè)主事務(wù)繁忙，因此可能出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)交費(fèi)不及時(shí)的現(xiàn)象；而物業(yè)管理公司也會(huì)將大部分精力用于催繳費(fèi)用上（因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)是保證物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的先決條件），這勢(shì)必就會(huì)影響到物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主和其他方面的服務(wù)質(zhì)量。如按年度收取物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可將全部精力投入到對(duì)客戶服

28、務(wù)中，在資金運(yùn)轉(zhuǎn)上無(wú)后顧之憂。 2、 從什么時(shí)間開(kāi)始計(jì)收業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)？ 按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開(kāi)始計(jì)算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開(kāi)發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書(shū)”上標(biāo)明的交房時(shí)間的次月開(kāi)始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，另，從遺漏工程整改完成之日起計(jì)收管理費(fèi)，具體以各項(xiàng)目的實(shí)際操作為準(zhǔn)（請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充）。 3、 以什么面積收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)？ 房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買(mǎi)賣(mài)合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實(shí)測(cè)后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。 4、 業(yè)主應(yīng)該每月繳納的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？除此之外業(yè)主還要交納什么費(fèi)用？ 別墅物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：

29、2.80元/平方米/月； 洋房物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：2.4元/平方米/月； 除此之外如果是各業(yè)主自己家里使用的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視和網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等費(fèi)用，以及業(yè)主的一些有償服務(wù)。 5、 業(yè)主入住時(shí)應(yīng)該簽訂什么協(xié)議或文件？ 入住時(shí)業(yè)主應(yīng)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)約》、《房屋交接確認(rèn)書(shū)》、《防火協(xié)議書(shū)》、《水電表讀數(shù)、鑰匙確認(rèn)書(shū)》、《業(yè)主承書(shū)》，并簽收《住戶手冊(cè)》、《裝修指南》、《收樓文件/物品簽收表》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》等資料。 6、 業(yè)主如何知道物業(yè)管理費(fèi)都花在什么地方了？ 物業(yè)管理費(fèi)主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施設(shè)備(電梯、消防監(jiān)控、供水供電設(shè)備)的日常養(yǎng)

30、護(hù)、維修及公共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的維護(hù)等方面；物業(yè)管理公司將每半年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理公司對(duì)本小區(qū)收繳與支出的賬目，屆時(shí)您可以詳細(xì)了解物業(yè)管理費(fèi)是如何花銷的。 7、 業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？ 沒(méi)有。只有業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門(mén)進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。 8、 裝修需交哪些費(fèi)用？ A、裝修保證金： 元 B、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：每戶 元； C、裝修許可證工本費(fèi) 元/張 D、出入證工本費(fèi)： 元/雙

31、證、按金 元/個(gè) 9、 為什么要交維修資金？它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？ 根據(jù)建設(shè)部和財(cái)務(wù)部第165號(hào)文《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二章第七條規(guī)定：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米按建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，繳存的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)3/2的業(yè)主討論通過(guò)后實(shí)施。業(yè)主各分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)籌，由業(yè)主委員會(huì)決定續(xù)籌方式。 10、 住宅專項(xiàng)維修資

32、金的收取方式？是用于房屋哪方面的維修？專項(xiàng)維修資金是由誰(shuí)代為管理？ 繳交方式請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目情況補(bǔ)充。用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。商品住宅專項(xiàng)維修資金由房管局代為管理。 11、 有線電視的繳費(fèi)方式？ 業(yè)主如想開(kāi)通有線電視需繳納初裝機(jī)工料費(fèi)： 元/戶，收視費(fèi) 元/年/戶的費(fèi)用；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最終以有線電視收費(fèi)部門(mén)公布的最新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。 12、 如果業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒(méi)有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水電供應(yīng)？ 物業(yè)管理公司沒(méi)有權(quán)限制業(yè)主的水電供應(yīng)；但如果是代收代繳卡式收費(fèi)，則要及時(shí)充值，以免自動(dòng)

33、停水停電。 13、 售樓時(shí)的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，業(yè)主交物業(yè)管理費(fèi)嗎？ 不可以。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是具獨(dú)立法人資格的公司，物業(yè)管理費(fèi)是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護(hù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開(kāi)發(fā)商/有關(guān)部門(mén)反映投訴，爭(zhēng)取盡早解決，但物業(yè)管理費(fèi)仍需支付。 14、 有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，這對(duì)其它業(yè)主有影響嗎？ 有影響。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)支持，如果有業(yè)戶不交管理費(fèi)，勢(shì)必會(huì)給物業(yè)公司的管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶的利益，當(dāng)然也影響了您的利益。 15、 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)里面包括了哪些費(fèi)用？如果沒(méi)有包含

34、電梯費(fèi)用，低層住戶也要交電梯費(fèi)嗎？ 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括： 1) 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 2) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 3) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 4) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 5) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 6) 業(yè)公司辦公費(fèi)用； 7) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 9) 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 電梯費(fèi)用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按單元數(shù)或建筑面積比例分?jǐn)?，最低樓層住戶也要交納電梯費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)另有決議以及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。 16、 小

35、區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分?jǐn)?？?yīng)該按什么標(biāo)準(zhǔn)收??？ 管理費(fèi)已包含公共照明用電電費(fèi)，但多層、高層住宅電梯電費(fèi)及二次供水電費(fèi)由業(yè)主共同分?jǐn)?。多層、高層住宅電梯電費(fèi)及二次供水電費(fèi)按使用的戶數(shù)平均分?jǐn)偂? 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際操作情況調(diào)整 17、 裝修時(shí)為什么要交裝修保證金？是按哪些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收?。? 根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第一條規(guī)定，物業(yè)公司在具體操作時(shí)通過(guò)與業(yè)主簽訂協(xié)議，以收取一定的保證金的方式來(lái)約定裝修行為。以達(dá)到安全施工的目的。具體的收取標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《裝修管理規(guī)定》約定的金額為準(zhǔn)。 18、 業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒(méi)有入住，也要繳納物業(yè)管理費(fèi)？ 是的，要繳納物業(yè)管理費(fèi)。

36、因?yàn)樵诜梢饬x上來(lái)講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商移交到了單個(gè)的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單元提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、清潔綠化等服務(wù)），所以，業(yè)主是要交物業(yè)管理費(fèi)的。 19、 已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了車庫(kù)或車位，為什么還要繳納停車費(fèi)？ 嚴(yán)格來(lái)講是交納場(chǎng)地管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司要對(duì)車庫(kù)或車位進(jìn)行清潔和維護(hù)。 20、 物業(yè)管理費(fèi)如何收繳? 業(yè)主可以以現(xiàn)金形式或銀行劃帳等方式。 21、 小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護(hù)如何進(jìn)行？其保養(yǎng)運(yùn)行是否額外收費(fèi)？ 水景園林將由外包的專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配套正常運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間由管理處具體擬定。其保養(yǎng)運(yùn)行不額外收費(fèi)，包含在物業(yè)管

37、理費(fèi)中。如遇大修則需動(dòng)用維修資金。 22、 物業(yè)管理費(fèi)是怎樣計(jì)算出來(lái)的，測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 是依據(jù)國(guó)家《前期物業(yè)服務(wù)合同》、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法所約定之物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量要求而定出管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)除依據(jù)以上內(nèi)容，亦參考當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平及物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)水平，并根據(jù)與樓盤(pán)檔次相匹配之服務(wù)需求和服務(wù)深度而作出測(cè)算并經(jīng)過(guò)政府部門(mén)最終批核確定。 23、 為什么物業(yè)管理費(fèi)會(huì)這么高，是不是日后會(huì)隨時(shí)變動(dòng)？ 小區(qū)現(xiàn)時(shí)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由政府備案的，不會(huì)隨便調(diào)整。 24、 這里的水、電、煤氣費(fèi)定價(jià)是多少？ 物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)水、電、煤氣費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 25、 業(yè)

38、主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？ 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒(méi)有法律責(zé)任。 26、 房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費(fèi)？ 只要房屋已交付，無(wú)論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)開(kāi)始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主服務(wù)，而是為整個(gè)小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維

39、持小區(qū)正常持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)性收入。如果一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。 27、 我不付裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，由裝修公司清走可以嗎？ 可以，但業(yè)主需要簽署承諾書(shū)及交納保證金，裝修完工后無(wú)違規(guī)如在公共區(qū)域堆放垃圾、搬運(yùn)過(guò)程無(wú)撒漏等情況則予以退還。 請(qǐng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際操作情況調(diào)整 （二）　物業(yè)服務(wù)類： 1、 物業(yè)管理公司介紹及物業(yè)管理特色服務(wù)？ 特色物業(yè)管理： 1) 聘請(qǐng)國(guó)際物管專家世邦魏理仕為技術(shù)顧問(wèn)，全程指導(dǎo)。 2) 724小時(shí)服務(wù)模式，全天候?yàn)闃I(yè)主提供不間斷

40、服務(wù)； 3) 以客戶為中心的物管服務(wù)，業(yè)主需求得到迅速、有效處理. 4) 細(xì)節(jié)體現(xiàn)服務(wù)，關(guān)注專業(yè)，服務(wù)細(xì)節(jié)； 2、 顧問(wèn)公司世邦魏理仕簡(jiǎn)介： 世邦魏理仕是全球最大房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司，也是唯一的S & P 500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公司，擁有獨(dú)立的智力資本、所向披靡的環(huán)球?qū)嵙敖⒃诿總€(gè)主要市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位之上的業(yè)務(wù)平臺(tái)。憑著豐富的本地市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)及全球性網(wǎng)絡(luò)，世邦魏理仕可提供彈性、多元化及最廣泛的房地產(chǎn)方案，以配合企業(yè)的需求，在各房地產(chǎn)市場(chǎng)及物業(yè)項(xiàng)目上透過(guò)龐大的資源網(wǎng)絡(luò)及經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)顧問(wèn)竭誠(chéng)為客戶提供創(chuàng)新及完善的房地產(chǎn)方案。其中負(fù)責(zé)物業(yè)管理的資產(chǎn)服務(wù)部門(mén)主要為客戶優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境，提升物業(yè)管理形象，制

41、定完善物業(yè)管理制度，強(qiáng)化培訓(xùn)、優(yōu)化管理人員素質(zhì)，加強(qiáng)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析與成本控制，通過(guò)可持續(xù)增長(zhǎng)分析, 最終目的可達(dá)致資產(chǎn)保值增值，為資產(chǎn)所有權(quán)人提供最佳回報(bào)。 3、 我們的管理模式和服務(wù)特色到底和普通的物管公司有哪些不同，在哪里？ 世邦魏理仕以提供“一站式尊貴互動(dòng)”物業(yè)管理模式，以專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)人員對(duì)每一位尊貴業(yè)主提供關(guān)心細(xì)致、人性化、不間斷和高質(zhì)素之專業(yè)服務(wù)。 4、 物管服務(wù)包括哪些內(nèi)容?有無(wú)專門(mén)的物管手冊(cè)給客戶? 物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)以后，需要按照有關(guān)政府法規(guī)與協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)，主要包括： 1) 房屋公共部位的維護(hù)和管理； 2) 房屋公共設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)

42、行的維護(hù)和管理； 3) 小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)； 4) 小區(qū)內(nèi)安全防范服務(wù)； 5) 小區(qū)內(nèi)交通秩序與車輛停放管理； 6) 房屋裝飾裝修管理； 7) 區(qū)內(nèi)綠化園藝保養(yǎng)； 8) 客戶服務(wù)（如接待來(lái)訪、投訴等）； 9) 社區(qū)文化； 10) 小區(qū)財(cái)務(wù)管理； 11) 對(duì)外事務(wù)管理。 物管公司向業(yè)主提供《前期管理物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)約》與《住戶手冊(cè)》和《裝修指南》等文件資料。 5、 物業(yè)客戶服務(wù)部是干什么的？ 負(fù)責(zé)入伙、裝修手續(xù)的辦理，受理業(yè)戶的投訴和報(bào)修、進(jìn)行客戶走訪和意見(jiàn)調(diào)查，業(yè)戶特約性服務(wù)的接待和受理，接待業(yè)戶及其訪客咨詢、協(xié)助收取物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，并組織社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)

43、展等。 6、 因工程質(zhì)量遺留問(wèn)題，業(yè)主是否可以拒交管理費(fèi)？ 不可以，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問(wèn)題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過(guò)物業(yè)公司代為協(xié)商處理。 7、 若是房屋出租，物業(yè)管理費(fèi)是由誰(shuí)來(lái)繳納？ 出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 8、 草坪或其他植物會(huì)定期整修嗎？ 會(huì)按季節(jié)與植物長(zhǎng)勢(shì)情況定期整修或補(bǔ)栽。 9、 房屋有問(wèn)題找哪個(gè)部門(mén)？

44、可以找物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)服務(wù)中心受理后根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定代為開(kāi)發(fā)商履行有關(guān)房屋保修義務(wù)。 10、 物業(yè)公司是否提供周到的家政服務(wù)？ 物業(yè)管理公司會(huì)因應(yīng)業(yè)主之需求，適時(shí)提供類似家政服務(wù)等多種有償服務(wù)。 11、 業(yè)主問(wèn)：“我不用請(qǐng)裝修公司，自己找散工來(lái)做如何？” 根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第二十二條規(guī)定：承接住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的裝飾裝修企業(yè)，必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)資質(zhì)審查，取得相應(yīng)的建筑企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。 第二十三條 裝修人委托企業(yè)承接其裝飾裝修工程的，應(yīng)當(dāng)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的裝飾裝修企業(yè)。 所以業(yè)主裝修時(shí)必須聘請(qǐng)有資質(zhì)的裝修公司

45、進(jìn)行裝修，確保業(yè)主的權(quán)益。 12、 業(yè)主逾期收樓要承擔(dān)哪方面的責(zé)任？ 在商品房符合買(mǎi)賣(mài)合同的交付使用條件后，如因業(yè)主個(gè)人原因而不能按期收房的，則業(yè)主需承擔(dān)以下責(zé)任： 1) 房屋不因業(yè)主不辦理交付使用手續(xù)而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視　　　為已向業(yè)主交付，房屋的風(fēng)險(xiǎn)也將轉(zhuǎn)由業(yè)主承擔(dān)。 2) 因房屋所發(fā)生的物業(yè)費(fèi)及物業(yè)費(fèi)之外所發(fā)生的需由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用（加壓費(fèi)、電梯電費(fèi)等），等相關(guān)費(fèi)用并不因業(yè)主不收樓而免除。 13、 租戶和業(yè)主享受的權(quán)利相同嗎？ 根據(jù)租戶與業(yè)主簽訂的協(xié)約來(lái)定，業(yè)主負(fù)連帶權(quán)利。雙方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)是享有同等權(quán)利.但對(duì)物業(yè)的處分權(quán)是不同的，業(yè)主享有該物業(yè)的處分權(quán)、收

46、益權(quán)等，而租戶則只有臨時(shí)的居住權(quán)。 14、 小區(qū)以后是否會(huì)實(shí)行人車分流？ 小區(qū)實(shí)行人車分流。 15、 車輛停放時(shí)，車主享有什么樣的權(quán)利？假如車輛丟失，物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任？ 車主享有車輛停放，及對(duì)物業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度的投訴權(quán)利等。至于車輛丟失的賠償問(wèn)題,要看具體原因,如果物業(yè)公司管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關(guān)系，則物管有可能要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。 16、 物業(yè)管理公司能否在房屋樓頂或者電梯轎箱內(nèi)架設(shè)廣告牌？ 可以做一些公益性的宣傳,同時(shí),根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約

47、定,經(jīng)營(yíng)性的廣告所得,用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)。 17、 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)內(nèi)嗎？如果不是，維修費(fèi)用該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？ 公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費(fèi)用包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中。 18、 物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)配套有哪些？使用流程是怎樣的？ 物業(yè)管理公司除提供《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》所規(guī)定之物業(yè)管理服務(wù)外，亦會(huì)因應(yīng)客戶之需求，適時(shí)提供其他便利業(yè)戶之有償服務(wù)，屆時(shí)請(qǐng)留意管理處公告之有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)信息。 19、 業(yè)主委員會(huì)何時(shí)成立？有哪些責(zé)任與義務(wù)？ 依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，符合業(yè)主委員會(huì)成立條件的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行以下職責(zé)： 1

48、) 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 2) 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 3) 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 4) 監(jiān)督臨時(shí)管理規(guī)約的實(shí)施； 5) 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 20、 請(qǐng)告訴我你們的工作時(shí)間好嗎？ 不分節(jié)假日每天24小時(shí)均有專人值班和接聽(tīng)電話，隨時(shí)提供服務(wù)。 客服電話：　　　　　　　　　　。 21、 寵物飼養(yǎng)的若干問(wèn)題？ 本物業(yè)不得飼養(yǎng)兇猛、高大及不利于衛(wèi)生的動(dòng)物（如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等；）如業(yè)主飼養(yǎng)犬，需持有相關(guān)部門(mén)發(fā)放的許可證，執(zhí)行登記和年檢，并需每年到相關(guān)部門(mén)辦理

49、手續(xù)。對(duì)有需要的業(yè)主可提供周邊地區(qū)的寵物醫(yī)院資料。業(yè)主在遛狗時(shí)，應(yīng)以繩束之，及時(shí)清潔寵物在公共區(qū)域內(nèi)排放的便。 22、 業(yè)主如何投訴？怎樣報(bào)修？ 業(yè)主如果要投訴個(gè)別管理、服務(wù)人員時(shí)，請(qǐng)記錄其姓名、證件編號(hào)，可以直接到物業(yè)客戶服務(wù)部投訴，也可用電話、書(shū)信函件或FAX的形式進(jìn)行投訴。我們將進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)并及時(shí)向閣下反饋處理意見(jiàn)。物業(yè)管理公司收到您的報(bào)修后，維修人員在三十分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場(chǎng)。業(yè)主室內(nèi)維修只按零部件成本價(jià)格收取適當(dāng)費(fèi)用，維修之前，請(qǐng)您在維修工作單中維修報(bào)價(jià)一欄中簽字確認(rèn)，維修結(jié)束后，請(qǐng)?jiān)诰S修工作單上簽署維修意見(jiàn)。倘若業(yè)戶對(duì)維修服務(wù)結(jié)果存有異議或意見(jiàn)，請(qǐng)?jiān)诰S修工作單上予以說(shuō)明或向物業(yè)

50、客服部進(jìn)行投訴。 23、 住戶求助服務(wù)的具體內(nèi)容？ 求助服務(wù)包括有急救病人求助；咨詢求助；盜竊、打架、斗毆、搶劫、兇殺、中毒、交通意外的求助；報(bào)修求助；水浸、火災(zāi)的求救，物業(yè)公司會(huì)按本公司的規(guī)定對(duì)您的求助提供力所能及的協(xié)助。 24、 我們的信件等郵件怎么接收？ 我們的普通信件將由郵政人員分發(fā)到信箱，掛號(hào)信等將由客服人員簽收后轉(zhuǎn)交由業(yè)戶簽收，快件將由快遞公司直接送到您手中。 25、 能否協(xié)助業(yè)主聘請(qǐng)保姆并保證業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全？ 可協(xié)助聯(lián)系正規(guī)的家政服務(wù)公司，在選擇所提供的家政公司時(shí)，要求對(duì)方提供相應(yīng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明，從法律角度確保家政公司的合法性，但涉及到具體服務(wù)小區(qū)事宜，由業(yè)主同

51、家政服務(wù)中心簽訂有關(guān)的雇傭合同。 26、 物業(yè)是否可以替我出租出售房屋？ 物業(yè)公司可向業(yè)主提供專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)。 27、 為什么填寫(xiě)《業(yè)主/住戶資料登記表》，如何保密？ 主要是想通過(guò)此種方式了解業(yè)主的基本情況，以便于我們更好的為業(yè)主提供有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)，如當(dāng)業(yè)主不在，而家中出緊急狀況時(shí)，物業(yè)管理公司可通過(guò)您所提供的緊急情況下的聯(lián)絡(luò)號(hào)碼與您及時(shí)聯(lián)絡(luò)，使您及時(shí)得以處理使損失降到最低。對(duì)于業(yè)主簽署的任何協(xié)議和個(gè)人資料我處均有專人管理，并建立健全檔案管理制度，資料的查閱必須由經(jīng)理批準(zhǔn)方可查閱。 28、 我家里跑水了，你們應(yīng)付什么責(zé)任？ 物業(yè)管理公司以提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)為宗旨。公司

52、所應(yīng)履行的、承擔(dān)的責(zé)任、享有的權(quán)利均由《臨時(shí)管理規(guī)約》賦予并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關(guān)契約的規(guī)定而造成的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，反之，則不應(yīng)承擔(dān)事故責(zé)任。我們要求業(yè)主在二次裝修過(guò)程中做防水實(shí)驗(yàn)，目的是以免將來(lái)給自己帶來(lái)不必要的麻煩。 29、 物業(yè)是否對(duì)噪音施工有限制？ 有，按照業(yè)主、施工方、物業(yè)公司三方簽署的裝修管理協(xié)議執(zhí)行。 30、 如業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)存在異議，業(yè)主可否不收房？ 按照銷售合同約定，本單元已具備各項(xiàng)交接條件，業(yè)主已可以接收所購(gòu)單元，如存在不足，雙方應(yīng)簽署收樓的書(shū)面?zhèn)渫洸⒓s定修復(fù)時(shí)間，由開(kāi)發(fā)商整改小組負(fù)責(zé)解決，且房屋竣工后有質(zhì)量保證

53、期，相關(guān)問(wèn)題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。 31、 物業(yè)工程維修承諾多長(zhǎng)時(shí)間到位？ 接到報(bào)修后30分鐘內(nèi)到位。 32、 物管公司何時(shí)正式工作？ 物管公司在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》后即展開(kāi)物業(yè)前期介入工作；在交房后面向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù) 33、 交房后裝修公司進(jìn)場(chǎng)需要辦理什么手續(xù)？ 裝修施工單位需要提供公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、設(shè)計(jì)圖紙等。并繳納相應(yīng)的裝修保證金（于裝修驗(yàn)收合格后無(wú)息退還），具體見(jiàn)《裝修指南》。 34、 垃圾處理方式？ 小區(qū)內(nèi)垃圾由保潔員收取并移交市政環(huán)衛(wèi)統(tǒng)一清理。 35、 自來(lái)水水質(zhì)如何保證？ 本小區(qū)自來(lái)水是由市政自來(lái)水公司管道直接供應(yīng)到各業(yè)主單元

54、的，水質(zhì)經(jīng)過(guò)自來(lái)水公司嚴(yán)格的檢驗(yàn)。 36、 請(qǐng)問(wèn)商品房是不是完全屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)？ 商品房在您繳納全部購(gòu)房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關(guān)系期間購(gòu)買(mǎi)的房屋，這個(gè)房屋是屬于夫妻共有的，這就不屬于您擁有全部所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。 （三）工程類： 1、 物業(yè)工程部的工作是什么？ 物業(yè)工程部的工作是對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域進(jìn)行小修；公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應(yīng)；制訂中修、大修計(jì)劃；并向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。在二次裝修期間進(jìn)行裝修管理服務(wù)，平時(shí)工程的維修報(bào)修工作等。 2、 什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備？ 住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備：主體結(jié)構(gòu)、承重部位、樓梯間

55、、電梯大廳、電梯、各設(shè)備房、消防監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備。 3、 業(yè)主、物業(yè)管理公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備？ 業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)合同約定,從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。 4、 小修、中修、大修都包括哪些內(nèi)容？ 1) 大修工程是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程； 2) 中修工程是指需牽動(dòng)或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或設(shè)備，但保證原房或設(shè)備的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程； 3) 小修工程是指及時(shí)修復(fù)房屋或設(shè)備在使用過(guò)程中，其構(gòu)部件小的損失，以保證房屋或設(shè)備原有等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。 5、 小修費(fèi)和公共設(shè)施維修費(fèi)的區(qū)別？ 小修費(fèi)用是公共區(qū)域的常規(guī)維修和業(yè)主

56、單元內(nèi)簡(jiǎn)單維修（材料需自備）。公共設(shè)施維修是指各類供、配電、給排水、燃?xì)庠O(shè)備等的維修費(fèi)用，用途是不同的。 6、 陽(yáng)臺(tái)是否可以封閉？ 為了外立面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，業(yè)主不能封閉陽(yáng)臺(tái)。 7、 戶內(nèi)結(jié)構(gòu)是否可以改動(dòng)？ 戶內(nèi)隔離墻原則上在不影響房屋結(jié)構(gòu)及左右鄰居房屋質(zhì)量的情況下可以拆改，但須裝修公司繪出拆改后新建隔離墻位置平面圖，獲得物業(yè)工程部批準(zhǔn)后方可施工更改。 8、 可視對(duì)講機(jī)、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口、煤氣管道可否移動(dòng)？ 答: 不可私自移動(dòng)，如需改動(dòng)需到小區(qū)客戶服務(wù)中心申請(qǐng)，煤氣管道改動(dòng)則需到煤氣公司申請(qǐng)，批準(zhǔn)后由煤氣公司安排專人施工。 9、 房屋發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水等問(wèn)題是否保修？保修

57、期限是多久？ 根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，房屋主體和相關(guān)部位及配套設(shè)施都有保修，只是保修的期限不同，具體見(jiàn)收樓時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。 10、 物業(yè)管理公司是否替業(yè)主驗(yàn)過(guò)房？ 物業(yè)管理公司已對(duì)各房屋進(jìn)行了分階段檢查，并向開(kāi)發(fā)商提出整改意見(jiàn)，由開(kāi)發(fā)商安排施工單位進(jìn)行整改。另外物業(yè)管理公司積極配合施工單位進(jìn)行成品保護(hù)。這些工作是為幫您把好最后一道關(guān)。由于多工種交叉施工及小區(qū)的竣工進(jìn)度安排，戶內(nèi)可能存在個(gè)別問(wèn)題，請(qǐng)您在收房時(shí)認(rèn)真仔細(xì)檢查，我們會(huì)幫您及時(shí)通知有關(guān)施工整改單位進(jìn)行整改。 11、 廚房處是否做防水？ 廚房防水施工符合國(guó)家規(guī)范要求。有地漏廚房的做了防水，沒(méi)有地

58、漏的廚房，未做防水。如業(yè)主認(rèn)為該處須加防水處理，我們建議業(yè)主在裝修過(guò)程中，由裝修人員對(duì)該處進(jìn)行防水處理。我們也可協(xié)助您找專業(yè)防水單位進(jìn)行防水施工，但產(chǎn)生的費(fèi)用必須由您來(lái)支付。 12、 業(yè)主要求提供房間布線圖紙？ 可以找物業(yè)服務(wù)中心。 13、 可否安裝太陽(yáng)能熱水器？ 別墅業(yè)主可安裝太陽(yáng)能熱水器，為了確保項(xiàng)目外觀的統(tǒng)一及美觀性，必須按物業(yè)管理公司指定的位置安裝。 14、 誰(shuí)是解決住宅質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任單位？ 本市住宅質(zhì)量整治的基本原則是：“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)負(fù)責(zé)”；市、區(qū)共同配合，以區(qū)為主的“具體解決屬地化”原則。重點(diǎn)解決影響住宅結(jié)構(gòu)安全和嚴(yán)重影響使用功能的問(wèn)題。這就明確規(guī)定，承擔(dān)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的房

59、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量問(wèn)題的第一責(zé)任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不可推卸，應(yīng)積極、主動(dòng)地設(shè)法解決住宅的質(zhì)量問(wèn)題。 15、 新建住宅交付使用必須達(dá)到的要求 （1） 住宅項(xiàng)目建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件； （2） 消防驗(yàn)收證明文件； （3） 綠化驗(yàn)收證明文件； （4） 住宅項(xiàng)目電梯運(yùn)行證明文件（適用于小高層或高層住宅項(xiàng)目）； （5） 住宅項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)應(yīng)建社區(qū)居委辦公和服務(wù)用房的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證明文件； （6） 新建住宅使用說(shuō)明書(shū)和住宅質(zhì)量保證書(shū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)； （7） 物業(yè)管理委托合同和白蟻預(yù)防合同文件； （9） 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)

60、施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； 16、 公共部位可以隨意占用嗎？ 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第五十一條規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 若業(yè)主有違反，物業(yè)管理部門(mén)有權(quán)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，同時(shí)有權(quán)要求恢復(fù)原狀、賠償損失。因

61、此發(fā)現(xiàn)有人占用公共區(qū)域時(shí)，物業(yè)公司會(huì)及時(shí)勸阻，避免影響您的正常使用。 （四）裝修類 1、 裝修時(shí)需要辦理哪些手續(xù)？ 大致流程為：到服務(wù)中心領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表填寫(xiě)，然后提供裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)的復(fù)印件、房屋裝修設(shè)計(jì)圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部進(jìn)行技術(shù)會(huì)審，經(jīng)批準(zhǔn)后方可入場(chǎng)進(jìn)行裝修。 提出申請(qǐng)→提交施工圖紙及方案→物業(yè)審批（6個(gè)工作日）→交裝修押金→辦理裝修許可證→辦理“施工人員出入證”→完工報(bào)驗(yàn)→退裝修施工證及證件押金。 2、 裝修房屋為什么要向物業(yè)公司申請(qǐng)?為什么要收裝修保證金？ 答: 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第53條規(guī)定業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企

62、業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 國(guó)家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，建筑物包括共有部位和自用部位兩個(gè)方面。對(duì)于共有部位，單個(gè)業(yè)主沒(méi)有權(quán)力去改變。裝修涉及到建筑物安全使用的問(wèn)題。物業(yè)公司必須從裝修開(kāi)始時(shí)就進(jìn)行管理，否則等裝修完后，裝修帶來(lái)的損害已經(jīng)形成，不但難以改正，也給業(yè)主安全帶來(lái)威脅。 實(shí)際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對(duì)建筑物，設(shè)施設(shè)備的保護(hù)，不顧及對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的愛(ài)護(hù)，造成他人生命、健康、財(cái)產(chǎn)的損失，破壞公共設(shè)施設(shè)備。對(duì)于裝修中的這些違規(guī)行為，用裝修保證金來(lái)制約。 3、 裝修時(shí)，業(yè)主能否擅自更改房屋結(jié)構(gòu)？物業(yè)管理公

63、司是否有權(quán)對(duì)外觀部分（陽(yáng)臺(tái)、窗戶等）進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃？ 根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁擅自更改房屋結(jié)構(gòu)。為了整個(gè)小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要，物管有權(quán)對(duì)外觀部分進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。 4、 收樓后是否統(tǒng)一時(shí)間準(zhǔn)許業(yè)主裝修？ 統(tǒng)一安排裝修，原則上的施工時(shí)間安排為：上午　　　　　　　，下午　　　　，周日及節(jié)假日不允許施工,具體在《裝修指南》里會(huì)有詳細(xì)的說(shuō)明。 5、 住戶進(jìn)行室內(nèi)裝修有哪些注意事項(xiàng)？ 業(yè)主裝修時(shí)需要交納裝修保證金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費(fèi)，相關(guān)的費(fèi)用可由裝修公司代交。業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí)需要提出裝修申請(qǐng)、簽署相關(guān)協(xié)議文本、交納相關(guān)費(fèi)用和得到管理

64、處審批許可后方可按審批要求進(jìn)行裝修，完工后向管理處提出驗(yàn)收申請(qǐng)。具體的辦理流程請(qǐng)留意管理處之公告。 6、 裝修時(shí)不是承重墻可以敲掉嗎？框架結(jié)構(gòu)內(nèi)的墻可以拆嗎？ 根據(jù)國(guó)家2002年實(shí)行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三章之相關(guān)規(guī)定，裝修內(nèi)容須經(jīng)管理處根據(jù)具體情況審批確定，未經(jīng)審批不可私自違規(guī)施工。 7、 業(yè)主詢問(wèn)關(guān)于裝修的問(wèn)題 “《裝修指南》里有辦理裝修程序的詳細(xì)介紹，您可以查閱一下，如果還有不清楚的地方，可以打管理處電話咨詢，號(hào)碼是：　　　　　　　　　 8、 衛(wèi)生間是否要做防水閉水？ 業(yè)主裝修時(shí)一定要裝修公司做防水、閉水試驗(yàn)，閉水試驗(yàn)的時(shí)間為48小時(shí)。以免業(yè)主入住使用后衛(wèi)生間滲漏，

65、造成樓下業(yè)主投訴，給自己房屋裝修帶來(lái)維修損失，同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十一條規(guī)定業(yè)主對(duì)專有部份的使用不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 9、 我是否可以對(duì)所屬單元內(nèi)進(jìn)行拆改？ 根據(jù)建設(shè)部110號(hào)文件，我們已在《裝修管理規(guī)定》中詳列了一些關(guān)于拆改的規(guī)定，主要是居室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)、采暖系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)不能改動(dòng)，非承重結(jié)構(gòu)可酌情進(jìn)行改動(dòng)。物業(yè)工程部備有各種戶型的圖紙，可供您查閱確認(rèn)室內(nèi)承重及非承重結(jié)構(gòu)墻，具體方案請(qǐng)您需報(bào)裝修部審批。 10、 我的裝修垃圾如何清運(yùn)？ 物業(yè)負(fù)責(zé)將裝修垃圾委托專業(yè)單位從小區(qū)內(nèi)清走，但您需要每天在集中裝修期規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將裝修垃圾袋封口后，堆放

66、在我們指定的裝修垃圾收集點(diǎn)，不得占用公共區(qū)域；關(guān)于集中和非集中裝修期垃圾清運(yùn)時(shí)間參照《裝修指南》規(guī)定的時(shí)間。 11、 我可以拆改供暖、煤氣么？當(dāng)施工的人員將裝修垃圾扔進(jìn)下水道造成堵塞，我該負(fù)責(zé)嗎？ 根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中明確規(guī)定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失，應(yīng)由裝修人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。” 12、 裝修都需要什么圖？ 需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統(tǒng)圖、平面圖，若上下水改動(dòng)，還需要給水系統(tǒng)平面圖。 13、 我想把室外部分設(shè)施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？ 2003年5月1日，建設(shè)部頒發(fā)的110號(hào)文中規(guī)定，房屋外立面一律不得拆改。 14、 業(yè)主聘請(qǐng)的裝修公司不具備資質(zhì)可否辦理裝修手續(xù)？（包括自裝） 裝修商必須具備建筑企業(yè)資質(zhì)裝飾等級(jí)證明，這也在一定程序保證業(yè)主的利益，為裝修后業(yè)主入住生活把好第一道關(guān)，如業(yè)主執(zhí)意要聘請(qǐng)?jiān)撗b修商，