新版房地產(chǎn)信貸影響住房價格了嗎？匯編

新版房地產(chǎn)信貸影響住房價格了嗎？匯編 202x年年初以來，全國住房價格結(jié)束了202x年全年的大幅上漲，同比增速連續(xù)三個月為負(fù)，引起社會各界對住房價格增速持續(xù)下滑原因的討論。不少學(xué)者認(rèn)為導(dǎo)致住房價格增速大幅回落的一大重要原因在于銀行房地產(chǎn)信貸的收縮，另一些學(xué)者則對此提出異議，認(rèn)為并非房地產(chǎn)信貸影響住房價格，而是住房價格增幅的大幅回落導(dǎo)致了房地產(chǎn)信貸的收縮?；谝陨戏制?，筆者根據(jù)202x年以來房地產(chǎn)信貸與住房價格變動情況，深入探討房地產(chǎn)信貸是否影響了住房價格，現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)證實(shí)并非房地產(chǎn)信貸影響了住房價格，而是住房價格影響了房地產(chǎn)信貸。 房地產(chǎn)信貸與住房價格 202x年2月至202x年4月共80個月房地產(chǎn)信貸與住房價格增速數(shù)據(jù)顯示，二者的變動呈現(xiàn)出以下幾方面的特點(diǎn)（如圖1所示）：其一，二者整體上呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢。很大程度上說明了202x年以來房地產(chǎn)信貸與住房價格相互影響、相互作用，整體上不斷增長。其二，二者波動趨勢基本一致。從圖1可以看到，二者波動趨勢基本一致，房地產(chǎn)信貸的波峰一般也是住房價格的波峰，反之亦然。由此從數(shù)據(jù)及圖1可以直觀判斷出，房地產(chǎn)信貸與住房價格相關(guān)性較強(qiáng)，二者相互作用、相互影響。為了驗(yàn)證這一直觀判斷，筆者采用E-views軟件檢驗(yàn)得出二者相關(guān)系數(shù)為0.7，呈現(xiàn)出顯著的正相關(guān)關(guān)系，證明了二者相關(guān)性較強(qiáng)的直觀判斷。 房地產(chǎn)信貸與住房價格二者呈現(xiàn)顯著相關(guān)的檢驗(yàn)結(jié)果符合我們大多數(shù)人的判斷。但是，還是不能解釋房地產(chǎn)信貸是否影響了住房價格。為此，需要通過格蘭杰因果檢驗(yàn)對二者因果關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果顯示短期內(nèi)住房價格增速是房地產(chǎn)信貸增速的原因，房地產(chǎn)信貸增速對住房價格增速的影響作用不明顯。由此，可以對202x年年初以來住房價格與房地產(chǎn)貸款增速回落的原因做出判斷，住房價格下行是導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款減少的重要原因，而房地產(chǎn)貸款對住房價格的影響作用不夠明顯。 住房價格影響房地產(chǎn)信貸的路徑 路徑一：抵押物預(yù)期值降低 住房價格影響房地產(chǎn)信貸的第一條路徑是：住房價格通過影響購房者抵押物的價值及預(yù)期，進(jìn)而對住房消費(fèi)信貸產(chǎn)生影響。 一方面，住房價格通過影響抵押物價值進(jìn)而影響購房者住房消費(fèi)信貸。在購房者受較強(qiáng)的信貸約束的前提下，其購房需求必須通過房地產(chǎn)消費(fèi)信貸才能得以滿足，而銀行信貸的投放往往根據(jù)購房者抵押物價值進(jìn)行評估投放，購房者只有在能夠提供抵押物的前提下才能夠獲得住房消費(fèi)信貸，而住房往往成為購房者進(jìn)行抵押的資產(chǎn)，因此住房價格波動通過影響住房價值，進(jìn)而影響到銀行的房地產(chǎn)信貸規(guī)模。當(dāng)住房價格上升時，住房價值也隨之提升，那么，購房者可從銀行獲得的住房消費(fèi)信貸額度也會隨之提高；住房價格下降，住房價值也隨之下降，從而，購房者從銀行獲得的住房消費(fèi)信貸額度也會下降。 另一方面，住房價格通過影響購房者收入預(yù)期及房價預(yù)期，進(jìn)而影響住房消費(fèi)信貸。首先，影響購房者收入預(yù)期。住房價格變化對購房者的收入預(yù)期產(chǎn)生影響，從而導(dǎo)致其改變當(dāng)前的借款計劃及信貸需求。當(dāng)住房價格上升，購房者收入預(yù)期也會隨之上升，從而增加住房消費(fèi)信貸。住房消費(fèi)信貸增加必然伴隨著住房需求的增加，而短期內(nèi)住房供給彈性小，從而導(dǎo)致住房價格的進(jìn)一步上升。這種住房價格與住房消費(fèi)信貸的相互影響，會導(dǎo)致住房市場與信貸市場相互強(qiáng)化。其次，影響購房者房價預(yù)期。房價預(yù)期對于住房消費(fèi)需求具有極其重要的作用，住房價格上升會強(qiáng)化購房者樂觀預(yù)期，從而增加當(dāng)期住房消費(fèi)需求。從圖2可以看到，居民預(yù)期房價上漲指數(shù)和預(yù)期收入信心指數(shù)與住房價格變動趨勢基本一致，充分說明了，當(dāng)期住房價格對消費(fèi)者房價預(yù)期及收入預(yù)期具有重要的影響。 路徑二：開發(fā)商資金壓力增大 住房價格影響房地產(chǎn)信貸的第二條路徑是：住房價格通過影響開發(fā)商的資金條件、預(yù)期及決策等方面，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)信貸。 住房價格上漲會對房地產(chǎn)開發(fā)商資金條件、預(yù)期及決策行為產(chǎn)生較為顯著的影響。其一，開發(fā)商資金狀況良好。在住房供求矛盾突出導(dǎo)致住房價格上漲的背景下，開發(fā)商銷售狀況良好從而去庫存較快，開發(fā)商總體資金壓力得以緩解。其二，開發(fā)商總體預(yù)期樂觀。住房價格上漲會增強(qiáng)開發(fā)商的樂觀預(yù)期，尤其是在需求較強(qiáng)，供求矛盾突出區(qū)域，樂觀預(yù)期更為突出，并有效帶動全國整體樂觀預(yù)期。即使是在具有較高庫存的區(qū)域，受房地產(chǎn)市場“買漲不買跌”規(guī)律的影響，在全國整體住房價格上漲趨勢下，開發(fā)商往往也會堅守價格不會輕易降價。其三，開發(fā)商總體采取漲價策略。供求矛盾突出區(qū)域漲價惜售現(xiàn)象尤其突出，一些房地產(chǎn)庫存較高的城市受全國整體住房價格上漲的影響，往往采取不降價促銷的手段應(yīng)對供求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。 因此，從以上分析可知，在住房價格上漲的背景下，開發(fā)商資金狀況良好，總體預(yù)期樂觀且會進(jìn)一步采取漲價策略，從而帶動住房價格的進(jìn)一步上漲，由此導(dǎo)致住房價格上漲的不斷循環(huán)，從而強(qiáng)化開發(fā)商上漲預(yù)期，加大住房開發(fā)投資建設(shè)，從而加大了對房地產(chǎn)開發(fā)信貸的需求。而住房價格下降則會使開發(fā)商的資金鏈較為緊張，總體預(yù)期悲觀，減緩開發(fā)進(jìn)度，降低住房投資，從而降低對房地產(chǎn)開發(fā)信貸的需求。 路徑三：銀行資產(chǎn)價值與預(yù)期下行 住房價格影響房地產(chǎn)信貸的第三條路徑是：住房價格通過影響銀行資產(chǎn)及預(yù)期，進(jìn)而影響房地產(chǎn)信貸。 一方面，住房價格波動通過影響銀行資產(chǎn)進(jìn)而影響房地產(chǎn)信貸。銀行房地產(chǎn)信貸兩大供給主體為房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，無論是為開發(fā)商提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還是為購房者提供住房消費(fèi)貸款，均以房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值作為貸款前提條件和貸款額度衡量指標(biāo)。住房價格上漲提高了房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)的價值，從而加大了銀行房貸意愿并激勵銀行擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸。同時，住房價格上漲也會促使銀行更愿意以簡便的條款提供更多房地產(chǎn)信貸，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)信貸的擴(kuò)張。相反，住房價格下跌則會使銀行資產(chǎn)縮水從而導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸收縮。 另一方面，住房價格波動通過銀行預(yù)期，進(jìn)而影響房地產(chǎn)信貸。住房價格上漲往往會導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)市場的樂觀預(yù)期，在樂觀預(yù)期下使得抵押住房評估價值上升，增加房地產(chǎn)信貸的投放額度。而住房價格下跌則會導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期，在悲觀預(yù)期下使得抵押住房評估價值下降，進(jìn)而會降低房地產(chǎn)信貸的投放額度。 住房價格影響房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險 從以上分析可知，住房價格通過購房者、開發(fā)商和銀行三大市場主體對房地產(chǎn)信貸具有顯著的影響作用，顯示出房地產(chǎn)信貸對住房價格及住房市場具有較高的依賴性。我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要來源于銀行信貸，這就導(dǎo)致了信貸市場的主體銀行和住房市場主體開發(fā)商與購房者，在住房價格波動的情況下均存在較為嚴(yán)重的風(fēng)險。202x年年初以來，全國住房價格連續(xù)三個月負(fù)增長，引起了社會各界的隱憂，其中各大銀行金融機(jī)構(gòu)也提高了對房地產(chǎn)市場的警惕，開始縮緊房地產(chǎn)信貸規(guī)模，避免住房價格下跌引致風(fēng)險。 購房者風(fēng)險 住房價格下降特別是大幅下降，對購房者會產(chǎn)生多方面的風(fēng)險。首先，住房持有者資產(chǎn)價值下降。無論是自主性住房還是投資投機(jī)性住房，均具有資產(chǎn)保值增值的作用，在住房價格急劇下降的情況下，會導(dǎo)致住房持有者資產(chǎn)價值迅速下降。其次，住房價格下降會導(dǎo)致準(zhǔn)備購房的消費(fèi)者難以獲得消費(fèi)信貸。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，通過按揭貸款買房的消費(fèi)者占全部購房者人數(shù)的90%，其中80%的購房資金來源于銀行貸款，因此住房消費(fèi)信貸對購房者具有較強(qiáng)的信貸約束作用。銀行在住房價格下跌時會實(shí)施風(fēng)險考慮限制，甚至?xí)Ｖ棺》肯M(fèi)信貸，從而給準(zhǔn)備購房居民帶來喪失住房所有權(quán)的風(fēng)險。 開發(fā)商風(fēng)險 目前，雖然國內(nèi)銀行直接貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比重僅為30%左右，但是加上自籌資金及應(yīng)付款項(xiàng)（開發(fā)商拖欠施工單位的工程款和供貨商的材料款等）中的銀行間接貸款，銀行貸款比重一般會高于30%。一般認(rèn)為銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比重高達(dá)60%左右。由此可知，開發(fā)商對銀行貸款具有較高依賴性，這種高依賴性在住房價格下跌時則可能引發(fā)較高的風(fēng)險。一是來自銀行的風(fēng)險。住房價格下降，會導(dǎo)致住房抵押物的價值下降，從而導(dǎo)致銀行對開發(fā)商開發(fā)信貸收縮，從而使得開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，導(dǎo)致依靠銀行貸款才能順利推進(jìn)的工程建設(shè)和經(jīng)營管理難以為繼。二是來自購房者的風(fēng)險。住房價格下降會導(dǎo)致購房者的悲觀預(yù)期，從而在“買漲不買跌”的規(guī)律作用下，導(dǎo)致購房者對房地產(chǎn)市場持續(xù)觀望，甚至發(fā)生購房違約。另外，部分購房者也會因?yàn)槭艿姐y行住房消費(fèi)信貸收縮的影響出現(xiàn)無力購房及購房違約現(xiàn)象。住房價格下跌時期，銀行和購房者的反應(yīng)均會對開發(fā)商帶來風(fēng)險，銀行貸款不暢及購房者需求不足會影響到開發(fā)商回籠資金，開發(fā)商往往會通過“以價換量”的方式維持經(jīng)營管理，因此，他們也會面臨巨大利潤損失甚至破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險。 銀行風(fēng)險 住房價格下跌時，我國房地產(chǎn)信貸集中于銀行的特征必然會使得銀行承擔(dān)著巨大的風(fēng)險。一方面是來自房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險。住房價格下跌會導(dǎo)致銀行不良貸款率的上升。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示我國銀行不良貸款與房地產(chǎn)相關(guān)的比重高達(dá)30%40%。住房價格下降會導(dǎo)致銀行抵押物價值下降，壞賬增加。不良貸款及不良貸款率上升，使得銀行承受巨大利潤損失的同時，面臨房地產(chǎn)信貸有可能引發(fā)的金融風(fēng)險。住房價格下跌也會導(dǎo)致銀行面臨來自開發(fā)商的道德風(fēng)險。住房價格下降導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂風(fēng)險的背景下，開發(fā)商為了維持正常經(jīng)營與管理，會采取各種手段規(guī)避自身風(fēng)險，往往通過采取“一房多貸” 及“一房多賣”等多種違背道德的行為將自身風(fēng)險轉(zhuǎn)移到銀行。另一方面是來自個人購房者的風(fēng)險。住房消費(fèi)信貸是長達(dá)二三十年的中長期貸款，一則是影響銀行的資金流動，二則是在長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，住房價格一直平穩(wěn)增長的可能性幾乎沒有。因此，在任何住房價格波動時期，銀行都可能面臨購房者帶來的風(fēng)險。在住房價格快速上漲時期，銀行住房消費(fèi)信貸擴(kuò)張，從而導(dǎo)致諸多想購房又不具備支付及借貸能力的個人可能憑借虛假證明從銀行騙取貸款，增加了銀行不良貸款的可能性。而在住房價格下降特別是快速下降時期，住房持有者可能違約，不再為住房負(fù)資產(chǎn)支付按揭貸款，因此，銀行面臨著大量住房所有權(quán)人斷供的風(fēng)險。 從以上分析可知，住房價格對房地產(chǎn)信貸具有顯著影響，住房價格劇烈波動期，住房價格通過購房者及開發(fā)商均會對銀行產(chǎn)生風(fēng)險。尤其是在我國住房市場對銀行信貸具有較高依賴性的典型特征背景下，住房價格劇烈波動的風(fēng)險就容易轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險，從而使我國面臨潛在的金融風(fēng)險。 政策建議 綜上所示，住房價格對房地產(chǎn)信貸有顯著影響，住房價格通過購房者、開發(fā)商及銀行三大路徑對房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生影響，同時也通過這三大路徑對金融系統(tǒng)及金融安全產(chǎn)生作用。為此，促進(jìn)住房價格對房地產(chǎn)信貸的良性影響作用是確保國內(nèi)銀行金融安全的重要保障，具體應(yīng)從以下幾方面著手。 建立完善房地產(chǎn)資產(chǎn)評估系統(tǒng)，加強(qiáng)風(fēng)險管理。房地產(chǎn)信貸的穩(wěn)定持續(xù)投放是住房市場及銀行系統(tǒng)健康發(fā)展的重要條件，但是目前房地產(chǎn)信貸往往依據(jù)住房價格波動導(dǎo)致的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)的價值波動作為評估依據(jù)，在住房價格上漲時，銀行爭相發(fā)放房地產(chǎn)貸款導(dǎo)致貸款過度投放。而在住房價格下降時期，銀行則急劇收縮房地產(chǎn)貸款，特別是住房消費(fèi)信貸，不利于國內(nèi)金融穩(wěn)定及住房市場的健康發(fā)展。未來要促進(jìn)住房價格對房地產(chǎn)信貸的良性影響，就有必要建立并完善房地產(chǎn)資產(chǎn)評估系統(tǒng)，客觀評價住房資產(chǎn)價值及住房市場發(fā)展?fàn)顩r，防止房地產(chǎn)信貸的過度擴(kuò)張和收縮對銀行業(yè)造成的不良影響。同時加強(qiáng)住房消費(fèi)信貸誠信體系建設(shè)，并完善個人房貸信用信息記錄，同時加強(qiáng)銀行自身的風(fēng)險管理，有效防范規(guī)避房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。 完善房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)房地產(chǎn)融資多元化。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)以銀行為主的單一融資渠道，一方面會加劇銀行信貸風(fēng)險，另一方面也會因?yàn)殂y行的不合理信貸調(diào)整影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，未來要健全房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)房地產(chǎn)融資的多元化。鑒于我國金融體系以銀行為主的現(xiàn)實(shí)，以及住房市場中眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)自身資金不足的現(xiàn)狀在未來較長一段時期內(nèi)難以改變，未來相當(dāng)長一段時期內(nèi)，我國多元化的房地產(chǎn)融資仍將以銀行信貸為主，但是要不斷完善融資手段和創(chuàng)新融資工具，不斷推進(jìn)房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)信托、基金及外資對房地產(chǎn)市場的融資支持，不斷推進(jìn)房地產(chǎn)融資的多元化進(jìn)程。 針對不同區(qū)域?qū)嵤┎顒e化的房地產(chǎn)信貸政策。由于不同區(qū)域的住房市場及結(jié)構(gòu)特征不同，因而應(yīng)據(jù)此實(shí)施差別化的信貸政策。一二線城市特別是一線城市房地產(chǎn)信貸對住房價格彈性較大，鑒于這些區(qū)域的高房價及高增長率，有必要持續(xù)性地采取緊縮性信貸政策，促進(jìn)這些區(qū)域住房價格的合理回歸；住房價格較為合理的三四線城市有必要采取較為寬松的信貸政策，帶動這些區(qū)域住房市場的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展；住房價格畸高而需求支撐不足的部分三四線城市，要加強(qiáng)風(fēng)險監(jiān)管和風(fēng)險防范。