新版房地產(chǎn)信貸影響住房價(jià)格了嗎？匯編

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1、 新版房地產(chǎn)信貸影響住房價(jià)格了嗎？匯編 202x年年初以來，全國住房價(jià)格結(jié)束了202x年全年的大幅上漲，同比增速連續(xù)三個(gè)月為負(fù)，引起社會(huì)各界對(duì)住房價(jià)格增速持續(xù)下滑原因的討論。不少學(xué)者認(rèn)為導(dǎo)致住房價(jià)格增速大幅回落的一大重要原因在于銀行房地產(chǎn)信貸的收縮，另一些學(xué)者則對(duì)此提出異議，認(rèn)為并非房地產(chǎn)信貸影響住房價(jià)格，而是住房價(jià)格增幅的大幅回落導(dǎo)致了房地產(chǎn)信貸的收縮?；谝陨戏制?，筆者根據(jù)202x年以來房地產(chǎn)信貸與住房價(jià)格變動(dòng)情況，深入探討房地產(chǎn)信貸是否影響了住房價(jià)格，現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)證實(shí)并非房地產(chǎn)信貸影響了住房價(jià)格，而是住房價(jià)格影響了房地產(chǎn)信貸。 房地產(chǎn)信貸與住房價(jià)格 202

2、x年2月至202x年4月共80個(gè)月房地產(chǎn)信貸與住房價(jià)格增速數(shù)據(jù)顯示，二者的變動(dòng)呈現(xiàn)出以下幾方面的特點(diǎn)（如圖1所示）：其一，二者整體上呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢(shì)。很大程度上說明了202x年以來房地產(chǎn)信貸與住房價(jià)格相互影響、相互作用，整體上不斷增長。其二，二者波動(dòng)趨勢(shì)基本一致。從圖1可以看到，二者波動(dòng)趨勢(shì)基本一致，房地產(chǎn)信貸的波峰一般也是住房價(jià)格的波峰，反之亦然。由此從數(shù)據(jù)及圖1可以直觀判斷出，房地產(chǎn)信貸與住房價(jià)格相關(guān)性較強(qiáng)，二者相互作用、相互影響。為了驗(yàn)證這一直觀判斷，筆者采用E-views軟件檢驗(yàn)得出二者相關(guān)系數(shù)為0.7，呈現(xiàn)出顯著的正相關(guān)關(guān)系，證明了二者相關(guān)性較強(qiáng)的直觀判斷。 房地產(chǎn)信

3、貸與住房價(jià)格二者呈現(xiàn)顯著相關(guān)的檢驗(yàn)結(jié)果符合我們大多數(shù)人的判斷。但是，還是不能解釋房地產(chǎn)信貸是否影響了住房價(jià)格。為此，需要通過格蘭杰因果檢驗(yàn)對(duì)二者因果關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果顯示短期內(nèi)住房價(jià)格增速是房地產(chǎn)信貸增速的原因，房地產(chǎn)信貸增速對(duì)住房價(jià)格增速的影響作用不明顯。由此，可以對(duì)202x年年初以來住房價(jià)格與房地產(chǎn)貸款增速回落的原因做出判斷，住房價(jià)格下行是導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款減少的重要原因，而房地產(chǎn)貸款對(duì)住房價(jià)格的影響作用不夠明顯。 住房價(jià)格影響房地產(chǎn)信貸的路徑 路徑一：抵押物預(yù)期值降低 住房價(jià)格影響房地產(chǎn)信貸的第一條路徑是：住房價(jià)格通過影響購房者抵押物的價(jià)

4、值及預(yù)期，進(jìn)而對(duì)住房消費(fèi)信貸產(chǎn)生影響。 一方面，住房價(jià)格通過影響抵押物價(jià)值進(jìn)而影響購房者住房消費(fèi)信貸。在購房者受較強(qiáng)的信貸約束的前提下，其購房需求必須通過房地產(chǎn)消費(fèi)信貸才能得以滿足，而銀行信貸的投放往往根據(jù)購房者抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估投放，購房者只有在能夠提供抵押物的前提下才能夠獲得住房消費(fèi)信貸，而住房往往成為購房者進(jìn)行抵押的資產(chǎn)，因此住房價(jià)格波動(dòng)通過影響住房價(jià)值，進(jìn)而影響到銀行的房地產(chǎn)信貸規(guī)模。當(dāng)住房價(jià)格上升時(shí)，住房價(jià)值也隨之提升，那么，購房者可從銀行獲得的住房消費(fèi)信貸額度也會(huì)隨之提高；住房價(jià)格下降，住房價(jià)值也隨之下降，從而，購房者從銀行獲得的住房消費(fèi)信貸額度也會(huì)下降。

5、另一方面，住房價(jià)格通過影響購房者收入預(yù)期及房價(jià)預(yù)期，進(jìn)而影響住房消費(fèi)信貸。首先，影響購房者收入預(yù)期。住房價(jià)格變化對(duì)購房者的收入預(yù)期產(chǎn)生影響，從而導(dǎo)致其改變當(dāng)前的借款計(jì)劃及信貸需求。當(dāng)住房價(jià)格上升，購房者收入預(yù)期也會(huì)隨之上升，從而增加住房消費(fèi)信貸。住房消費(fèi)信貸增加必然伴隨著住房需求的增加，而短期內(nèi)住房供給彈性小，從而導(dǎo)致住房價(jià)格的進(jìn)一步上升。這種住房價(jià)格與住房消費(fèi)信貸的相互影響，會(huì)導(dǎo)致住房市場與信貸市場相互強(qiáng)化。其次，影響購房者房價(jià)預(yù)期。房價(jià)預(yù)期對(duì)于住房消費(fèi)需求具有極其重要的作用，住房價(jià)格上升會(huì)強(qiáng)化購房者樂觀預(yù)期，從而增加當(dāng)期住房消費(fèi)需求。從圖2可以看到，居民預(yù)期房價(jià)上漲指數(shù)和預(yù)期收入信心指數(shù)與

6、住房價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)基本一致，充分說明了，當(dāng)期住房價(jià)格對(duì)消費(fèi)者房價(jià)預(yù)期及收入預(yù)期具有重要的影響。 路徑二：開發(fā)商資金壓力增大 住房價(jià)格影響房地產(chǎn)信貸的第二條路徑是：住房價(jià)格通過影響開發(fā)商的資金條件、預(yù)期及決策等方面，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)信貸。 住房價(jià)格上漲會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商資金條件、預(yù)期及決策行為產(chǎn)生較為顯著的影響。其一，開發(fā)商資金狀況良好。在住房供求矛盾突出導(dǎo)致住房價(jià)格上漲的背景下，開發(fā)商銷售狀況良好從而去庫存較快，開發(fā)商總體資金壓力得以緩解。其二，開發(fā)商總體預(yù)期樂觀。住房價(jià)格上漲會(huì)增強(qiáng)開發(fā)商的樂觀預(yù)期，尤其是在需求較強(qiáng)，供求矛盾突出區(qū)域，樂觀預(yù)期更為突出，并有效

7、帶動(dòng)全國整體樂觀預(yù)期。即使是在具有較高庫存的區(qū)域，受房地產(chǎn)市場“買漲不買跌”規(guī)律的影響，在全國整體住房價(jià)格上漲趨勢(shì)下，開發(fā)商往往也會(huì)堅(jiān)守價(jià)格不會(huì)輕易降價(jià)。其三，開發(fā)商總體采取漲價(jià)策略。供求矛盾突出區(qū)域漲價(jià)惜售現(xiàn)象尤其突出，一些房地產(chǎn)庫存較高的城市受全國整體住房價(jià)格上漲的影響，往往采取不降價(jià)促銷的手段應(yīng)對(duì)供求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。 因此，從以上分析可知，在住房價(jià)格上漲的背景下，開發(fā)商資金狀況良好，總體預(yù)期樂觀且會(huì)進(jìn)一步采取漲價(jià)策略，從而帶動(dòng)住房價(jià)格的進(jìn)一步上漲，由此導(dǎo)致住房價(jià)格上漲的不斷循環(huán)，從而強(qiáng)化開發(fā)商上漲預(yù)期，加大住房開發(fā)投資建設(shè)，從而加大了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸的需求。而住房價(jià)格下降則會(huì)使開

8、發(fā)商的資金鏈較為緊張，總體預(yù)期悲觀，減緩開發(fā)進(jìn)度，降低住房投資，從而降低對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸的需求。 路徑三：銀行資產(chǎn)價(jià)值與預(yù)期下行 住房價(jià)格影響房地產(chǎn)信貸的第三條路徑是：住房價(jià)格通過影響銀行資產(chǎn)及預(yù)期，進(jìn)而影響房地產(chǎn)信貸。 一方面，住房價(jià)格波動(dòng)通過影響銀行資產(chǎn)進(jìn)而影響房地產(chǎn)信貸。銀行房地產(chǎn)信貸兩大供給主體為房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，無論是為開發(fā)商提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還是為購房者提供住房消費(fèi)貸款，均以房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值作為貸款前提條件和貸款額度衡量指標(biāo)。住房價(jià)格上漲提高了房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)的價(jià)值，從而加大了銀行房貸意愿并激勵(lì)銀行擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸。同時(shí)，住房價(jià)格上漲也會(huì)促使銀

9、行更愿意以簡便的條款提供更多房地產(chǎn)信貸，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)信貸的擴(kuò)張。相反，住房價(jià)格下跌則會(huì)使銀行資產(chǎn)縮水從而導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸收縮。 另一方面，住房價(jià)格波動(dòng)通過銀行預(yù)期，進(jìn)而影響房地產(chǎn)信貸。住房價(jià)格上漲往往會(huì)導(dǎo)致銀行對(duì)房地產(chǎn)市場的樂觀預(yù)期，在樂觀預(yù)期下使得抵押住房評(píng)估價(jià)值上升，增加房地產(chǎn)信貸的投放額度。而住房價(jià)格下跌則會(huì)導(dǎo)致銀行對(duì)房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期，在悲觀預(yù)期下使得抵押住房評(píng)估價(jià)值下降，進(jìn)而會(huì)降低房地產(chǎn)信貸的投放額度。 住房價(jià)格影響房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn) 從以上分析可知，住房價(jià)格通過購房者、開發(fā)商和銀行三大市場主體對(duì)房地產(chǎn)信貸具有顯著的影響作用，顯示出

10、房地產(chǎn)信貸對(duì)住房價(jià)格及住房市場具有較高的依賴性。我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要來源于銀行信貸，這就導(dǎo)致了信貸市場的主體——銀行和住房市場主體——開發(fā)商與購房者，在住房價(jià)格波動(dòng)的情況下均存在較為嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。202x年年初以來，全國住房價(jià)格連續(xù)三個(gè)月負(fù)增長，引起了社會(huì)各界的隱憂，其中各大銀行金融機(jī)構(gòu)也提高了對(duì)房地產(chǎn)市場的警惕，開始縮緊房地產(chǎn)信貸規(guī)模，避免住房價(jià)格下跌引致風(fēng)險(xiǎn)。 購房者風(fēng)險(xiǎn) 住房價(jià)格下降特別是大幅下降，對(duì)購房者會(huì)產(chǎn)生多方面的風(fēng)險(xiǎn)。首先，住房持有者資產(chǎn)價(jià)值下降。無論是自主性住房還是投資投機(jī)性住房，均具有資產(chǎn)保值增值的作用，在住房價(jià)格急劇下降的情況下，會(huì)導(dǎo)致住房持有者資

11、產(chǎn)價(jià)值迅速下降。其次，住房價(jià)格下降會(huì)導(dǎo)致準(zhǔn)備購房的消費(fèi)者難以獲得消費(fèi)信貸。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，通過按揭貸款買房的消費(fèi)者占全部購房者人數(shù)的90%，其中80%的購房資金來源于銀行貸款，因此住房消費(fèi)信貸對(duì)購房者具有較強(qiáng)的信貸約束作用。銀行在住房價(jià)格下跌時(shí)會(huì)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)考慮限制，甚至?xí)Ｖ棺》肯M(fèi)信貸，從而給準(zhǔn)備購房居民帶來喪失住房所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。 開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn) 目前，雖然國內(nèi)銀行直接貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比重僅為30%左右，但是加上自籌資金及應(yīng)付款項(xiàng)（開發(fā)商拖欠施工單位的工程款和供貨商的材料款等）中的銀行間接貸款，銀行貸款比重一般會(huì)高于30%。一般認(rèn)為銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比重

12、高達(dá)60%左右。由此可知，開發(fā)商對(duì)銀行貸款具有較高依賴性，這種高依賴性在住房價(jià)格下跌時(shí)則可能引發(fā)較高的風(fēng)險(xiǎn)。一是來自銀行的風(fēng)險(xiǎn)。住房價(jià)格下降，會(huì)導(dǎo)致住房抵押物的價(jià)值下降，從而導(dǎo)致銀行對(duì)開發(fā)商開發(fā)信貸收縮，從而使得開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致依靠銀行貸款才能順利推進(jìn)的工程建設(shè)和經(jīng)營管理難以為繼。二是來自購房者的風(fēng)險(xiǎn)。住房價(jià)格下降會(huì)導(dǎo)致購房者的悲觀預(yù)期，從而在“買漲不買跌”的規(guī)律作用下，導(dǎo)致購房者對(duì)房地產(chǎn)市場持續(xù)觀望，甚至發(fā)生購房違約。另外，部分購房者也會(huì)因?yàn)槭艿姐y行住房消費(fèi)信貸收縮的影響出現(xiàn)無力購房及購房違約現(xiàn)象。住房價(jià)格下跌時(shí)期，銀行和購房者的反應(yīng)均會(huì)對(duì)開發(fā)商帶來風(fēng)險(xiǎn)，銀行貸款不暢及購房者

13、需求不足會(huì)影響到開發(fā)商回籠資金，開發(fā)商往往會(huì)通過“以價(jià)換量”的方式維持經(jīng)營管理，因此，他們也會(huì)面臨巨大利潤損失甚至破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。 銀行風(fēng)險(xiǎn) 住房價(jià)格下跌時(shí)，我國房地產(chǎn)信貸集中于銀行的特征必然會(huì)使得銀行承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面是來自房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。住房價(jià)格下跌會(huì)導(dǎo)致銀行不良貸款率的上升。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示我國銀行不良貸款與房地產(chǎn)相關(guān)的比重高達(dá)30%～40%。住房價(jià)格下降會(huì)導(dǎo)致銀行抵押物價(jià)值下降，壞賬增加。不良貸款及不良貸款率上升，使得銀行承受巨大利潤損失的同時(shí)，面臨房地產(chǎn)信貸有可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。住房價(jià)格下跌也會(huì)導(dǎo)致銀行面臨來自開發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)。住房價(jià)格下降導(dǎo)致開發(fā)商資金

14、鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的背景下，開發(fā)商為了維持正常經(jīng)營與管理，會(huì)采取各種手段規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)，往往通過采取“一房多貸” 及“一房多賣”等多種違背道德的行為將自身風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行。另一方面是來自個(gè)人購房者的風(fēng)險(xiǎn)。住房消費(fèi)信貸是長達(dá)二三十年的中長期貸款，一則是影響銀行的資金流動(dòng)，二則是在長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，住房價(jià)格一直平穩(wěn)增長的可能性幾乎沒有。因此，在任何住房價(jià)格波動(dòng)時(shí)期，銀行都可能面臨購房者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在住房價(jià)格快速上漲時(shí)期，銀行住房消費(fèi)信貸擴(kuò)張，從而導(dǎo)致諸多想購房又不具備支付及借貸能力的個(gè)人可能憑借虛假證明從銀行騙取貸款，增加了銀行不良貸款的可能性。而在住房價(jià)格下降特別是快速下降時(shí)期，住房持有者可能違約，不再為

15、住房負(fù)資產(chǎn)支付按揭貸款，因此，銀行面臨著大量住房所有權(quán)人斷供的風(fēng)險(xiǎn)。 從以上分析可知，住房價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)信貸具有顯著影響，住房價(jià)格劇烈波動(dòng)期，住房價(jià)格通過購房者及開發(fā)商均會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在我國住房市場對(duì)銀行信貸具有較高依賴性的典型特征背景下，住房價(jià)格劇烈波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)就容易轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，從而使我國面臨潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。 政策建議 綜上所示，住房價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)信貸有顯著影響，住房價(jià)格通過購房者、開發(fā)商及銀行三大路徑對(duì)房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生影響，同時(shí)也通過這三大路徑對(duì)金融系統(tǒng)及金融安全產(chǎn)生作用。為此，促進(jìn)住房價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)信貸的良性影響作用是確保國內(nèi)銀行金融安全的重要

16、保障，具體應(yīng)從以下幾方面著手。 建立完善房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)信貸的穩(wěn)定持續(xù)投放是住房市場及銀行系統(tǒng)健康發(fā)展的重要條件，但是目前房地產(chǎn)信貸往往依據(jù)住房價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)的價(jià)值波動(dòng)作為評(píng)估依據(jù)，在住房價(jià)格上漲時(shí)，銀行爭相發(fā)放房地產(chǎn)貸款導(dǎo)致貸款過度投放。而在住房價(jià)格下降時(shí)期，銀行則急劇收縮房地產(chǎn)貸款，特別是住房消費(fèi)信貸，不利于國內(nèi)金融穩(wěn)定及住房市場的健康發(fā)展。未來要促進(jìn)住房價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)信貸的良性影響，就有必要建立并完善房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)，客觀評(píng)價(jià)住房資產(chǎn)價(jià)值及住房市場發(fā)展?fàn)顩r，防止房地產(chǎn)信貸的過度擴(kuò)張和收縮對(duì)銀行業(yè)造成的不良影響。同時(shí)加強(qiáng)住房消費(fèi)信貸誠信

17、體系建設(shè)，并完善個(gè)人房貸信用信息記錄，同時(shí)加強(qiáng)銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)管理，有效防范規(guī)避房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。 完善房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)房地產(chǎn)融資多元化。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)以銀行為主的單一融資渠道，一方面會(huì)加劇銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也會(huì)因?yàn)殂y行的不合理信貸調(diào)整影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，未來要健全房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)房地產(chǎn)融資的多元化。鑒于我國金融體系以銀行為主的現(xiàn)實(shí)，以及住房市場中眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)自身資金不足的現(xiàn)狀在未來較長一段時(shí)期內(nèi)難以改變，未來相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，我國多元化的房地產(chǎn)融資仍將以銀行信貸為主，但是要不斷完善融資手段和創(chuàng)新融資工具，不斷推進(jìn)房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)信托、基金及外資對(duì)房地產(chǎn)市場的融資支持，不斷推進(jìn)房地產(chǎn)融資的多元化進(jìn)程。 針對(duì)不同區(qū)域?qū)嵤┎顒e化的房地產(chǎn)信貸政策。由于不同區(qū)域的住房市場及結(jié)構(gòu)特征不同，因而應(yīng)據(jù)此實(shí)施差別化的信貸政策。一二線城市特別是一線城市房地產(chǎn)信貸對(duì)住房價(jià)格彈性較大，鑒于這些區(qū)域的高房價(jià)及高增長率，有必要持續(xù)性地采取緊縮性信貸政策，促進(jìn)這些區(qū)域住房價(jià)格的合理回歸；住房價(jià)格較為合理的三四線城市有必要采取較為寬松的信貸政策，帶動(dòng)這些區(qū)域住房市場的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展；住房價(jià)格畸高而需求支撐不足的部分三四線城市，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范。