萬科對順馳公司成本分析 (2)

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1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,順馳公司成本分析,2004,年,12,月,1,日,1,、對比順馳項目簡介,2,、各項成本對比,3,、差異匯總,題,綱,一、對比順馳項目簡介：,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,單位：元,/M2,順馳土地費用：,順馳,萬科,830,773,加權平均,結論：順馳在土地獲得成本上并不占優(yōu)勢,單位：元,/M2,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,萬科土地費用：,單位：元,/M2,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,順馳

2、前期費用：,單位：元,/M2,順馳,萬科,160,177,加權平均,前期成本有差異？,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,萬科前期費用：,1-1,、順馳設計費用：,單位：元,/M2,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,1-2,、設計費用對比：,單位：元,/M2,順馳住宅設計費約在,30-40,元之間，,萬科的設計費約合,70,元,/M2,分析原因：,1,、多請國外設計公司；,2,、重復、修改設計、無效設計成本較高；,3,、需設計項目過多,常規(guī)：概念設計、方案設計、環(huán)境設計,其它：人防設計、照明設計、樣板房裝修、,配飾設計、水環(huán)境設

3、計、人工濕地設計等等,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,2-1,、人防費用：,單位：元,/M2,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,2-2,、人防費,用對比：,單位：元,/M2,順馳人防費用：,（,1,）區(qū)縣項目及早期項目人防費經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費用，,（,2,）建地下車庫項目較多，導致人防費較高,結論：,天津市項目的人防費用交納存在可協(xié)調(diào)空間，天津萬科可在此方面加強協(xié)調(diào)力度。,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,3-1,、小配套費用：,單位：元,/M2,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,

4、區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,3-2,、小配套費,用對比：,單位：元,/M2,順馳小配套費用：,區(qū)縣項目及早期項目小配套費經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費用，,近兩年開發(fā)項目均已規(guī)范交納此費用，未減免,結論：,隨著政府部門對房地產(chǎn)業(yè)的逐漸規(guī)范，天津市內(nèi)項目的小配套交納將嚴格執(zhí)行，在此項無協(xié)調(diào)空間。,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,順馳主體成本：,單位：元,/M2,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,單位：元,/M2,順馳,萬科,1153,1329,簡單算術平均,結論：萬科建安成本較高,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,萬

5、科主體成本：,順馳區(qū)內(nèi)配套成本：,單位：元,/M2,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,單位：元,/M2,順馳,萬科,247,408,簡單算術平均,區(qū)內(nèi)配套成本差異很大？,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,萬科區(qū)內(nèi)配套成本：,1-1,供熱：,單位：元,/M2,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,1-2,、供熱費,用對比：,單位：元,/M2,順馳供熱費用：,（,1,）源頭費：萬科以往項目交費,77-82,元不等；而順馳在此次分析的,14,個項目中，有九個項目未交納,(,或含在地價款中,),，其余交費

6、 額度在,45-80,元之間，在此收費項目上，明顯有成本優(yōu)勢。,（,2,）區(qū)內(nèi)費用：萬科以往項目成本在,25-60,元之間，而順馳此項成本 平均只有,22,元,/M2,，也具有成本優(yōu)勢。,（,3,）沒有單獨的熱力入口裝置,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,2-1,、氣源基金：,單位：元,/M2,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,2-2,、氣源基金,對比：,單位：元,/M2,此項政府收費標準為,20,元,/M2,，萬科以往項目從未協(xié)調(diào)下浮過；而順馳在此收費項目上，僅支出了,10,元,/M2,，有成本優(yōu)勢。,各項成本對比,順馳土地

7、成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,3-1,、智能化：,單位：元,/M2,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,3-2,、萬科智能化：,單位：元,/M2,順馳,萬科,17,19,加權平均,成本相當,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,順馳環(huán)境成本：,單位：元,/M2,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,萬科環(huán)境成本：,單位：元,/M2,順馳,萬科,71,179,加權平均,環(huán)境成本差異很大？,各項成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,順馳銷售費用單位成本：,單位：元,

8、/M2,銷售成本,對比：,單位：元,/M2,按加權平均計算，順馳的銷售費用每平米僅為,83,元,。而天津萬科銷售成本一般為,售價的,2.5-3%,，在此科目上，順馳公司有一定的優(yōu)勢。,順馳開發(fā)單位成本：,單位：元,/M2,萬科開發(fā)成本：,單位：元,/M2,順馳,萬科,2625,3141,簡單算術平均,開發(fā)成本差異約,500,元,順馳總成本：,單位：元,/M2,平均,毛利,21%,三、主要差異對比：,單位：元,/M2,總結：,1,、設計費,:,根據(jù)項目定位合理選擇設計師檔次（國內(nèi)普通設計師、國內(nèi)知名設計師、港臺設計師和國際 著名設計師）。,2,、人防費、供熱費、氣源基金等交費標準均有下調(diào)空間，萬科應加強此方面的協(xié)調(diào)力度（此費用降低不會影響產(chǎn)品的品質(zhì)）。,3,、主體、環(huán)境與順馳成本差異較為突出，主要由于產(chǎn)品品質(zhì)的提升，需研究產(chǎn)品品質(zhì)增加對售價的影響比例。,謝 謝！,