下一個(gè)十年：踏上中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí)i,*,新資本協(xié)議實(shí)施規(guī)劃協(xié)調(diào)辦公室,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí)i,新資本協(xié)議實(shí)施規(guī)劃協(xié)調(diào)辦公室,*,1,房地產(chǎn)調(diào)控推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心,2012,年,3,月,巴曙松 研究員,2,（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力,目錄,（三）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之微觀案例,3,（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力,驅(qū)動(dòng)力之一：強(qiáng)調(diào)去投資化、重點(diǎn)滿足剛性需求的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向,中國(guó)住房需求主要包括投資增值需求、自住性需求、改善性需求、養(yǎng)老需

2、求及結(jié)婚需求等，其中最剛性需求部分來(lái)自于結(jié)婚需求。目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)導(dǎo)向減弱投資性需求占比，提升剛性需要占比。,剛性需求提升的空間是滿足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具體的滿足方式則可能是加大保障房建設(shè)、改造舊私房、舊公房以及城區(qū)擴(kuò)建等,城鎮(zhèn)人口住房解決方式,住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu),城鎮(zhèn)人口住房解決方式,建筑面積（平）,平均樓齡（年）,原有私房,10%,133,20,房改私房,41%,74,18,商品房,37%,98,11,租賃公房,7%,52,27,租賃市場(chǎng)住房,3%,62,20,其它,2%,88,15,數(shù)據(jù)來(lái)源：,REICO,工作室，作者整理,4,（一）中

3、國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力,驅(qū)動(dòng)力之二：城市化和人口重新分布,城市化：2000-2010年中國(guó)城鎮(zhèn)人口平均每年增加1700萬(wàn)，平均年增1.13%；2011-2012年城市人口每年將增加1200萬(wàn)，平均年增0.8%.雖然城市化速度有所放緩，但城市化進(jìn)程仍未遠(yuǎn)未終結(jié)。,城市群的形成與城市人口重新布局：下一個(gè)十年中國(guó)城市化人口增長(zhǎng)與分布的驅(qū)動(dòng)力將來(lái)自城市群的重新布局與,2億農(nóng)民工的流動(dòng)，目前的趨勢(shì)是從沿海城市逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這將成為推動(dòng)中西部城市人口增長(zhǎng)與住房需求增長(zhǎng)的關(guān)鍵來(lái)源。,下一個(gè)十年中國(guó)城市人口增長(zhǎng)來(lái)源,5,（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力,驅(qū)動(dòng)力之二：城市化和人口重新分布，新的城市群崛起,未

4、來(lái)中國(guó)將產(chǎn)生更多,1000萬(wàn)人口以上的特大城市，并將產(chǎn)生北京、上海、深圳等8個(gè)特大城市中心,6,（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力,驅(qū)動(dòng)力之三：區(qū)域增長(zhǎng)格局的調(diào)整，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開(kāi)拓新的空間,以建設(shè)用地占比、單位建設(shè)用地二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值兩大指標(biāo)衡量城市化的效率，“長(zhǎng)三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平和大部分中西部，未來(lái)中西部地區(qū)工業(yè)化和城市化空間仍較大，也將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新的空間。,7,轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，加速市場(chǎng)軌與保障軌的合理分工,從目前的保障房存量占比來(lái)比，截至,2010,年底，扣除廉租房直接補(bǔ)貼的部分，保障房在整個(gè)住宅存量中的比重僅在,10

5、%,，尚有大量城市低收入家庭未進(jìn)入保障房的覆蓋范圍。按照“十二五”期間,3600,萬(wàn)套保障房的基本目標(biāo)，,2015,年底，保障房存量占比將逐步達(dá)到,30%,，基本覆蓋城市低收入家庭。,（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,建設(shè)目標(biāo),（萬(wàn)套）,目標(biāo)分解,經(jīng)適房和兩限房,廉租房,公租房,棚戶區(qū)改造,2010,580,300,280,2011,1000,200,150,250,400,2012,700,120,120,220,240,2013,700,120,120,220,240,2014,600,120,90,270,120,2015,600,120,90,270,120,8,轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)

6、，建立市場(chǎng)軌與保障軌的合理分工,2011,年房屋總新開(kāi)工面積約,19,億平米，其中商品房為約,14,億平米，保障房為約,5,億平米，約占總新開(kāi)工的,26%,。保障房在房地產(chǎn)投資中的比重快速增大，有效的起到了經(jīng)濟(jì)減速“減震器”的作用。,2012,年我們預(yù)計(jì)商品房新開(kāi)工將同比負(fù)增長(zhǎng),10%,，自,11,年的,14,億平米下降到約,12.6,億平米。保障房預(yù)計(jì)新開(kāi)工,700,萬(wàn)套，約,3.5,億平米。因?yàn)?11,年,1000,萬(wàn)套新開(kāi)工保障房在,12,年進(jìn)入后續(xù)施工期，再加上新開(kāi)工的,700,萬(wàn)套，,12,年將進(jìn)入保障房施工和竣工的高峰期。我們測(cè)算,12,年保障房施工面積將約占房屋總施工面積的,14

7、%,，對(duì)房地產(chǎn)投資額持續(xù)發(fā)揮支撐作用，同時(shí)也為國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控贏得了時(shí)間。,（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,9,轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，建立市場(chǎng)軌與保障軌的合理分工,以北京為例，,2010,年低收入人群，戶年可支配收入僅可購(gòu)買,2.6,平米五環(huán)外的商品住宅，無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)軌滿足住房需求。所以保障房正好可以較快的滿足低收入人群及部分中低收入人群的住房需求，改善他們的居住環(huán)境。,最終形成市場(chǎng)軌和保障軌雙規(guī)并行、合理分工的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。,（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,北京各收入層級(jí)戶年可支配收入可購(gòu)買的五環(huán)外商品住宅平米數(shù),10,轉(zhuǎn)型方向之二：行業(yè)集中度提升，分工細(xì)分，專業(yè)化程度提高,行業(yè)集中度提升：,20

8、11,年全國(guó)地產(chǎn)銷售前,20,強(qiáng)銷售額達(dá)到,8773,億元，市場(chǎng)占有率提高到,15%,，并且預(yù)計(jì)未來(lái)將進(jìn)一步提高。,（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,排名,公司名稱,銷售金額,(,億元,),1,萬(wàn)科集團(tuán),1210,2,恒大集團(tuán),808,3,綠地集團(tuán),776,4,保利地產(chǎn),732,5,中海地產(chǎn),720,6,萬(wàn)達(dá)集團(tuán),560,7,碧桂園,430,8,龍湖集團(tuán),381,9,華潤(rùn)置地,366,10,世茂房地產(chǎn),315,11,雅居樂(lè),310,12,綠城中國(guó),300,13,金地集團(tuán),290,14,富力地產(chǎn),287,15,遠(yuǎn)洋地產(chǎn),265,16,中信地產(chǎn),255,17,招商地產(chǎn),210,18,融創(chuàng)中國(guó),193,19

9、,融僑集團(tuán),185,20,華僑城,180,2011,年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額,20,強(qiáng)市場(chǎng)占有率,11,轉(zhuǎn)型方向之二：行業(yè)集中度提高，分工細(xì)分，專業(yè)化程度提高,分工細(xì)分，專業(yè)化程度提高：,11,年在宏觀調(diào)控下地產(chǎn)公司的產(chǎn)品定位繼續(xù)細(xì)分和強(qiáng)化，目前可以大致分為以下幾類：,第一類：為堅(jiān)持普通住宅開(kāi)發(fā)，強(qiáng)調(diào)高速周轉(zhuǎn)和快速去化，繼續(xù)以普通商品住宅為主要產(chǎn)品，主要滿足首次置業(yè)客戶的需求的企業(yè)。,第二類：為瞄準(zhǔn)中高端人群，布局核心城市，專注中高端樓盤開(kāi)發(fā)的企業(yè)。,第三類：為強(qiáng)調(diào)普通住宅開(kāi)發(fā)銷售和商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)并持有，以住宅開(kāi)發(fā)銷售回款提供資金，支持持有型商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的模式，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的企業(yè)。,第四類：為堅(jiān)持

10、一二線城市核心區(qū)域商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)并持有，單純獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定租金收益的企業(yè)。,第五類：為進(jìn)行開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，開(kāi)拓工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，布局核心城市周邊為核心城市做工業(yè)配套的企業(yè)。,（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,12,轉(zhuǎn)型方向之三：房地產(chǎn)金融產(chǎn)品快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源種類多樣化,因?yàn)殂y行貸款的趨緊，開(kāi)發(fā)商對(duì)于其他地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式的倚重愈發(fā)加強(qiáng)。,截止,11,年底，房地產(chǎn)信托資金余額已達(dá),6882,億元，約占信托業(yè)總余額的,14.8%,（另外有一部分信托以其他名義發(fā)行但是最終還是流入房地產(chǎn)行業(yè)，但是實(shí)際規(guī)模難以統(tǒng)計(jì)）。,其中面向公眾發(fā)行的集合信托占比約為,64%,，持續(xù)增大。部分居民投資從房地產(chǎn)實(shí)物轉(zhuǎn)向以房地

11、產(chǎn)信托為代表的金融產(chǎn)品。,開(kāi)拓除銀行開(kāi)發(fā)貸款外的資金來(lái)源成為開(kāi)發(fā)商的另一挑戰(zhàn)。,（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,13,轉(zhuǎn)型方向之四：區(qū)域分化,隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)區(qū)域增長(zhǎng)格局調(diào)整，中西部增長(zhǎng)更為活躍，制造業(yè)內(nèi)遷和城市化將吸引流動(dòng)人口向該區(qū)域轉(zhuǎn)移，從而使中西部地區(qū)及二三線城市成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。,從,2011年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備分布情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)二三線城市的土地儲(chǔ)備布局顯著增加，顯示中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新興增長(zhǎng)點(diǎn)正在逐步積聚。,（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,占比,加權(quán)占比,萬(wàn)科,保利,金地,綠城,富力,恒大,碧桂園,首創(chuàng)置業(yè),保利香港,一線城市,11.24%,11.24%,3.11%,21.4

12、6%,12.21%,6.6%,二線城市,66.60%,66.60%,94.68%,35.78%,29.90%,33.53%,8.81%,78.24%,19.70%,44.3%,三、四線城市,22.17%,22.17%,5.32,61.11%,48.60%,66.47%,78.99%,21.76%,80.30%,49.1%,拿地面積（萬(wàn)平米）,1843.43,969.41,186.24,725.77,235.08,1810.84,576.94,70.78,562.46,100.0%,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè),2011,年新增土地儲(chǔ)備分布,14,轉(zhuǎn)型方向之四：區(qū)域分化,從土地出讓的區(qū)域結(jié)構(gòu)和土地出讓金的貢獻(xiàn)比

13、例來(lái)看，,2011,年中西部和東北區(qū)域的土地出讓金絕對(duì)量和貢獻(xiàn)份額都有所增加，過(guò)去,10,年也是土地“量?jī)r(jià)齊升”的兩大區(qū)域，顯示中國(guó)土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的區(qū)域轉(zhuǎn)移早已開(kāi)始。,2011,年中西部地區(qū)在全國(guó)土地出讓金的占比為,24%,，僅次于長(zhǎng)三角，為第二大貢獻(xiàn)源，而,10,年之前，這一比例僅為,3%,，從土地長(zhǎng)周期的視角看，這個(gè)比例的大幅躍升顯示中西部在全國(guó)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要性也在顯著提高。同時(shí)中西部地價(jià)仍為全國(guó)最低水平，在目前的政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)該區(qū)域的沖擊也相對(duì)較小。,（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,2011,土地出讓金的分區(qū)域貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu),2011,年,不同區(qū)域土地均價(jià),15,轉(zhuǎn)型方向之五

14、：傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)的,“加工制造業(yè)”屬性仍具有相對(duì)優(yōu)勢(shì),國(guó)內(nèi)一些龍頭開(kāi)發(fā)商的核心優(yōu)勢(shì)在于它作為一個(gè)住宅的,“加工制造業(yè)”品牌仍具有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)和成長(zhǎng)空間,。,房地產(chǎn),“加工制造業(yè)”的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于：其一是踩準(zhǔn)周期節(jié)拍，即周期低谷拿地，快速開(kāi)發(fā)，周期上行銷售，快速回籠，到目前為止，,部分龍頭地產(chǎn)商在這方面表現(xiàn)占優(yōu)，并不是所有開(kāi)發(fā)商均能夠適時(shí)拿地，并在多個(gè)城市布局多個(gè)項(xiàng)目。,（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,以成套住房計(jì)算，,2010年,中國(guó)城市戶均僅有,0.74,套住房，距離戶均,1,套尚有距離，并且明顯落后于美日等發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn),“加工制造業(yè)”仍有空間,16,轉(zhuǎn)型方向之六：一線城市商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)成長(zhǎng)空間較大

15、,與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)起步期較晚但持續(xù)期很長(zhǎng)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，人均,GDP3000-8000,美元是商業(yè)地產(chǎn)的起步期，,8000,美元之后進(jìn)入加速發(fā)展期，直至,20000,美元之后才進(jìn)入成熟發(fā)展期。而在起步期時(shí)，新增供應(yīng)增速往往最快。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)目前正處于從起步期，而一線城市已步入加速發(fā)展期。,目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的基本情況是：零售物業(yè)中大部分還是低端物業(yè)，購(gòu)物中心占比很??；寫字樓中，甲級(jí)寫字樓占比很小，并且樓齡已很長(zhǎng)；倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)倉(cāng)庫(kù)中，,70%,修建于,90,年代前。如何改變這三大現(xiàn)狀即是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)空間所在。,（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,17,轉(zhuǎn)型方向之六：一線城市商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)成長(zhǎng)空間較大,從當(dāng)

16、前情況來(lái)看，如果將商業(yè)用地與住宅用地的地價(jià)之比作為一個(gè)衡量指標(biāo)，可以看出世界大都市的該比值通常中,520%，而中國(guó)一線城市2011年的該值為46%，其它城市的住宅用地與商業(yè)用地價(jià)格基本持平，顯示也只有一線城市的商業(yè)用地目前才開(kāi)始反應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的投資價(jià)值。,（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,80,年代末歐美亞城市土地價(jià)格,東京,巴黎,臺(tái)北,大阪,漢城,倫敦,法蘭克福,舊金山,住宅地價(jià)（日元）,1080000,489200,261905,227060,51480,35964,32448,19599,商業(yè)地價(jià)（日元）,14800000,1174080,1047618,6100000,1084200,5565930,150072,352783,住宅,/,商業(yè),7.3%,41.7%,25.0%,3.7%,4.7%,0.6%,21.6%,5.6%,2011,年中國(guó)地價(jià),一線城市,二線城市,三四線城市,環(huán)渤海,東北,長(zhǎng)三角,珠三角,中西部,住宅用地均價(jià),8156.37,4532.19,2074.69,2672.24,2081.36,3984.58,3669.85,2679.03,商業(yè)用地均價(jià),17698.