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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,第三章 房地產(chǎn)投資的可行性研究,可行性研究概述,房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究內容,房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益分析,第一節(jié) 可行性研究概述,一、可行性研究的概念與作用,1.可行性研究的概念 2.可行性研究的作用 ：投資決策的依據(jù)、編制設計文件的依據(jù)、籌集資金的依據(jù)、簽定協(xié)議合同的依據(jù)、
2、開發(fā)項目前期準備的依據(jù)和項目后評價的依據(jù)。3.可研的要求：堅持實事求是的原則，確保可研的客觀性、準確性、可靠性、科學性和公正性。,二、可行性研究的階段劃分,階段,研究重點,投資估算方法,投資機會研究,投資環(huán)境分析,參照類似項目套算,初步可行性研究,市場需求分析、項目宏觀必要性、主要建設條件,指標估算,可行性研究,全面深入研究,逐項估算,項目評估和決策,可行性研究的真實可靠程度,逐項估算,三、可行性研究的步驟,1.簽定合同與籌劃準備。,2.調查研究與收集信息,（需求、價格承受能力、市場供給、資源調查、選址、金融和資金來源）,。,3.方案設計（投資方案）。,4.評價與詳細研究。,5.方案優(yōu)化與選擇
3、。,6.編寫可研報告書。,7.可研報告的評估和審批。,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可研內容,一、可研的主要內容,1.進行市場研究：主要對市場的需求進行分析，以解決項目建設的 “必要性和可行性,”,問題；,2.進行工藝技術方案的研究，以解決項目建設的技術“先進性和適用性”問題；,3.進行項目的財務和經(jīng)濟分析，以解決項目建設的“合理性和有效性”問題。,二、房地產(chǎn)開發(fā)項目可研報告的編寫內容,1.總論（項目的背景與概括）,2.開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調查及動遷安置,3.市場分析和建設規(guī)模的確定,4.規(guī)劃設計方案選擇,5.資源供給（資金、材料、施工力量、水電供應等）,6.環(huán)境影響和環(huán)境保護,7.項目開發(fā)組織機構和管
4、理費用研究,8.開發(fā)建設計劃,9.項目經(jīng)濟及社會效益分析（投資估算、資金籌措、成本估算、收入估算、財務評價、國民經(jīng)濟評價、風險分析）,10.結論與建議,第三節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益分析,確定性分析法 1.財務評價 2.國民經(jīng)濟評價,非確定性分析法 1.盈虧平衡分析法 2.敏感性分析法 3.風險概率分析法,一、房地產(chǎn)項目財務評價,現(xiàn)金流量分析法：凈現(xiàn)金流量、累計凈現(xiàn)金流量等。,靜態(tài)分析法：投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、投資回收期、貸款償還期。,動態(tài)分析法：凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內部收益率、動態(tài)投資回收期。,（一）財務評價的含義,概念：從開發(fā)企業(yè)角度分析和測算項目的效益和費用，計算項目在財務上的
5、獲利能力，以判斷項目財務上的可行性。是可研的核心內容，是決定項目命運的重要決策依據(jù)。,其主要內容：1.盈利能力（項目建成后、整個壽命期內）2.清償能力（財務、債務）3.財務外匯效果 4.風險分析,（二）開發(fā)項目財務評價的程序,1.分析和估算開發(fā)項目的財務數(shù)據(jù)；,2.編制財務基本報表（預計現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表、預計收益表、借款還本付息表、財務外匯流量表）；,3.計算并評價財務效益指標；,4.進行不確定性分析；,5.風險分析；,6.得出評價結論。,（三）財務評價的基本方法,1.靜態(tài)分析法,（1）投資利潤率,：用來描述房地產(chǎn)銷售項目的靜態(tài)經(jīng)濟效益指標，是年利潤總額與項目總投資之比。反映項目單位投資
6、的盈利能力。,年利潤總額,=,年產(chǎn)品銷售收入,-,年產(chǎn)品銷售稅金,-,年總成本費用,（2）投資利稅率,用來描述房地產(chǎn)項目總投資的盈利能力，是每年的利稅總額與項目總投資之比。反映單位投資對國家和社會的貢獻水平。,年利稅總額,=,年銷售收入,-,年總成本費用,（,3,）資本金利潤率,用來描述房地產(chǎn)項目資本金的盈利能力，是每年的平均利潤總額與資本金之比。反映項目的資本金的盈利能力。,（,4,）投資回收期,：以項目的年租金純收入來抵償全部投資所需的時間，反映項目的財務投資回收能力或財務清償能力的一個重要評價指標。,（4）借款償還期,R,p,-,第,t,年可用于還款的利潤,D,-,第,t,年可用于還款的
7、折舊,R,0,-,第,t,年可用于還款的其他收益,R,r,-,第,t,年企業(yè)留利,2.動態(tài)分析法,（1）凈現(xiàn)值法,n:,項目的計算期,i,c,:,基準收益率,NPV,0,時，項目可行 .,NPV0,時，項目不可行。,（2）內部收益率法（,IRR,）,：,指項目在建設經(jīng)營期限內凈現(xiàn)值等于零時的貼現(xiàn)率。反映項目的盈利能力。,IRR,時，項目可行。,IRR,時，項目不可行。,用試算法求,IRR,：,（3）投資回收期法,：,用全部投資現(xiàn)金流量表累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值求得。,項目現(xiàn)金流量表（單位：萬元）,二、房地產(chǎn)開發(fā)項目國民經(jīng)濟評價,（一）概念：考慮資源合理配置，從國民經(jīng)濟和全社會角度考察項目的效益和費用
8、，用影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)分析。,（二）國民經(jīng)濟評價與財務評價的區(qū)別：1.評價的角度和目標不同 2.效益和費用的含義與劃分不同 3.效益和費用的 計算價格不同 4.使用的貼現(xiàn)率和評價的判據(jù)不同,（三）國民經(jīng)濟評價主要指標：經(jīng)濟凈現(xiàn)值（,ENPV,）、,經(jīng)濟內部收益率（,EIRR,）、,經(jīng)濟凈現(xiàn)值率（,ENPVR）、,投資凈效益率（,NBR）,（四）國民經(jīng)濟評價的步驟：,1.確定項目各種合理的經(jīng)濟價格，如影子價格等。,2.按影子價格調整項目的投入和產(chǎn)出，重新計算項目的支出和收入。,3.從整個國民經(jīng)濟的角度來劃分和考察項目的效益與費用。,4.按國家統(tǒng)一規(guī)定的社會折現(xiàn)率對
9、項目的效益和費用進行分析，計算國民經(jīng)濟評價指標。,5.從整個社會的角度來考察、研究和預測項目對社會目標所作的貢獻大小。,6.進行綜合分析。,三、房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定分析,敏感性分析,盈虧平衡分析,風險概率分析,第三章 作業(yè)題：,1.簡述可行性研究的工作程序。,2.財務評價指標體系中有哪些指標？,IRR,如何計算分析？,3.某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項目所需的投資和經(jīng)營期間的年凈收入情況如下表所示。如果當前房地產(chǎn)上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18%，試計算該投資項目的財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率，并判斷該投資項目的可行性。,單位：人民幣萬元,演講完畢，謝謝觀看！,內容總結,第三章 房地產(chǎn)投資的可行性研究。2.進行工藝技術方案的研究，以解決項目建設的技術“先進性和適用性”問題。現(xiàn)金流量分析法：凈現(xiàn)金流量、累計凈現(xiàn)金流量等。1.確定項目各種合理的經(jīng)濟價格，如影子價格等。4.按國家統(tǒng)一規(guī)定的社會折現(xiàn)率對項目的效益和費用進行分析，計算國民經(jīng)濟評價指標。演講完畢，謝謝觀看,
3房地產(chǎn)可行性研究
