1房地產(chǎn)投資概述 (2)

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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,房地產(chǎn)投資分析,目 錄,第一章,房地產(chǎn)投資分析概論第二章 資金的時間價值第三章 房地產(chǎn)項目的環(huán)境與市場分析第四章 房地產(chǎn)項目投資估算及資金籌措,第五章 房地產(chǎn),項目的,財務,評價,第,六,章 房地產(chǎn),投資項目的國民經(jīng)濟評價與社會評價第七章 房地產(chǎn)項目投資風險分析第八章 房

2、地產(chǎn)項目投資決策分析第九章 房地產(chǎn)投資項目的可行性研究,情景一：房地產(chǎn)投資分析基本原理,學習任務1：房地產(chǎn)投資分析概論,學習任務2：現(xiàn)金流量與資金時間價值,學習任務3：資金時間價值的計算,學習任務4：名義利率與實際利率,小測試,學習任務1：房地產(chǎn)投資分析概論,學生討論：,1,、什么是房地產(chǎn)？,2,、你眼中的投資？,3,、為什么要進行投資分析？,房地產(chǎn)管理法,對房地產(chǎn)的解釋,房地產(chǎn),是指在一定所有制關(guān)系下受一定所有權(quán)支配的房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)。,房屋和土地本是相互獨立的兩類財產(chǎn)，但二者在,物質(zhì)形態(tài)上總是連接在一起（房依地建，地依房,載），在經(jīng)濟形態(tài)上，其經(jīng)濟內(nèi)容（價值）和運行,過程也是具有內(nèi)在聯(lián)系

3、的。故而人們將二者相并,而稱。,行業(yè)標準對房地產(chǎn)的定義,房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標準,JGJ/T30-2003,對房地產(chǎn)（,real estate,，,real roperty,）定義為：,是指可開發(fā)的,土地,及其地上,定著物、建筑物,，包括,物質(zhì)實體,和依托于物質(zhì)實體上的,權(quán)益,。,房地產(chǎn)估價中對房地產(chǎn)的定義,國家標準,房地產(chǎn)估價規(guī)范,（,GB/T50291-,1999,）對房地產(chǎn)的定義：,房地產(chǎn)（,real estate,real property):,土地、建,筑物,及其他,地上定著物,，包括物質(zhì)實體和依托于物,質(zhì)實體上的,權(quán)益,。,現(xiàn)在，又進一步解釋為：土地、建筑物及其他土,地定著物，是,實物

4、、權(quán)益、區(qū)位,三者的綜合體。,本課程房地產(chǎn)的定義：,依法可以上市交易的可開發(fā)土地及其地上房屋建筑物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。,投資的概念,1,投資主體,2,投資目的,3,投資方式,4,投資分類,房地產(chǎn)投資概述,第一章 概論,什么房地產(chǎn)投資？,1,房地產(chǎn)投資的含義,投資是指以一定,資源,投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。,在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。,房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預定的目標，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務和消費所進行的投資活動,。,時機,地段,時機,2,、房地產(chǎn)投資的類型,1,從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩

5、類。,1,）直接投資,房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。,（,1,）房地產(chǎn)開發(fā)投資,房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設計和施工建設等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標的投資活動。,（,2,）房地產(chǎn)置業(yè)投資,房地產(chǎn)置業(yè)投資是購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動。,2,）間接投資,房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的

6、行為,。,房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。,2,從房地產(chǎn)投資的用途來說，房地產(chǎn)投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。,1,）地產(chǎn)投資,即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價和進行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。,2,）住宅房地產(chǎn)投資,住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進行租賃經(jīng)營。,3,）商業(yè)房地產(chǎn)投資,這種投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)

7、營為主，收益較高，但同時承擔的風險也較大。物業(yè)管理對于這類投資顯得尤其重要，它是防范投資風險的主要手段。,4,）工業(yè)房地產(chǎn)投資,我國目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設中，其他都是隨一般工業(yè)投資進行的。,3,從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式來說，房地產(chǎn)投資分為出售型房地產(chǎn)項目投資、出租型房地產(chǎn)項目投資和混合型房地產(chǎn)項目投資。,1,）出售型房地產(chǎn)項目投資,這類房地產(chǎn)項目以預售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。,2,）出租型房地產(chǎn)項目,這類房地產(chǎn)項目以預租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。,3,）混合型房地產(chǎn)項目,這類房

8、地產(chǎn)項目以預售、預租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。,本書在講述房地產(chǎn)投資分析時，經(jīng)常會使用到上述各類劃分。具體使用哪一種劃分方法，要看研究內(nèi)容的需要。,3,、房地產(chǎn)投資的目的？,就是為了通過開發(fā)和經(jīng)營等過程獲取未來收益。,即：,現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益,（,1,）現(xiàn)金流量收益,現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因為經(jīng)營房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營、租金收入中扣除各種支出后的余額。,房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三個因素。,其一，房地產(chǎn)租金總額。,其二，房地產(chǎn)的總營運費用。,其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。,（,2,）

9、避稅收入,擁有房地產(chǎn)時的避稅收入，是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來的收益。它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益。,假設某物業(yè)，其重置價格為1000萬元，年經(jīng)營收入300萬元，經(jīng)營成本100萬元，營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加為經(jīng)營收入的5%；稅法規(guī)定的折舊年限25年，物業(yè)的經(jīng)濟壽命為,5,0年；所得稅率33%；不計殘值。,（,3,）銷售收益,在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷售收益是最大的。銷售收益既可以來自于房地產(chǎn)開發(fā)投資，也可以來自房地產(chǎn)置業(yè)投資。,對于房地產(chǎn)開發(fā)投資者來說，其投資的主要目的是獲取銷售開發(fā)利潤，此時，銷售收益就變成了銷售利潤。,4,、房地產(chǎn)投資的特點,房

10、地產(chǎn)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類型的特點。認識和掌握這些特點，對我們進行房地產(chǎn)投資決策分析是十分重要的。,1,位置的固定性,房地產(chǎn)的位置固定性也叫不可移動性。這一點決定了房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在。這使得房地產(chǎn)投資者在選擇房地產(chǎn)項目的區(qū)位時，應注意以下幾點：,4,、房地產(chǎn)投資的特點之一,1,）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在當前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來的租客都具有吸引力。,2,）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在未來必須具有增值潛力。房地產(chǎn)投資價值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當前凈租金水平的高低。,3,）投資者還必須重視房地產(chǎn)項目所處區(qū)位的

11、變化情況。,2,壽命周期長,房地產(chǎn)商品跟其他商品相比，其生產(chǎn)周期和使用周期都很長。,如果房地產(chǎn)的維護狀況較好，其較長的自然壽命可以使投資者從一項置業(yè)投資中獲取幾個,經(jīng)濟壽命,。,4,、房地產(chǎn)投資的特點之二,3,適應性,所謂適應性，是指房地產(chǎn)投資者能夠根據(jù)市場的變化和需要，及時地調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求，又能增加置業(yè)投資的收益。,4,、房地產(chǎn)投資的特點之三,4,個別性,房地產(chǎn)的位置固定性，決定了此地與彼地的房地產(chǎn)不可能完全相同。即使是緊鄰的兩宗房地產(chǎn)，也由于此時投資與彼時投資而不一樣。,房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品不可能做到標準化。這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等

12、方面。從這種意義上講，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值都是不一樣的。,4,、房地產(chǎn)投資的特點之四,5,政策影響性,政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。,由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，政府對房地產(chǎn)市場十分關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系,。,4,、房地產(chǎn)投資的特點之五,1998,年,7,月,3,日發(fā)布,國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn),住房制度改革加快住房建設的通知,即,23,號文件，宣,布全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣,化?！?2010,年,4,月,18,日史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施出,臺,國務院辦公廳發(fā)

13、出“,關(guān)于堅決遏制部分城市房價過,快上漲的通知”,（新國十條）。,2011,年，,限購,，加大保障性住房建設。,未來五年，我國計劃新建保障性住房,3600,萬套。到,“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前,的,7%,到,8%,提高到,20%,以上。,6,對專業(yè)管理的依賴性,對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對專業(yè)管理的依賴性較強。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設計、融資貸款、施工管理、市場營銷等方面具有管理經(jīng)驗和能力；即使是置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、維修、保安等問題。,4,、房地產(chǎn)投資的特點之六,7,相互影響性,房地產(chǎn)投資的相互影響性是指在一個區(qū)域范圍內(nèi)，房地產(chǎn)

14、的投資價值往往與周邊情況的好壞有關(guān),。,如果政府在道路、公園、學校等公共設施方面加大投資，往往能顯著提高附近房地產(chǎn)的價值。反之，一個地區(qū)的衰落和冷清，也會導致附近房地產(chǎn)價值的降低。,4,、房地產(chǎn)投資的特點之七,8,房地產(chǎn)投資的巨額性,房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。,4,、房地產(chǎn)投資的特點之八,“給我一個支點，我便可以撬起地球”,用自己最少的錢，進行最大的投資。,杠桿原理就是即使你僅有只夠買一輛自行車的錢，但你仍然可以買的起汽車。,從大量房地產(chǎn)投資實例來看，以下投資結(jié)果非奢望：,運用,80%,的杠桿作用，從事土地投資，,3,年內(nèi)把你的錢增加,

15、2,倍。,運用,75%-80%,的杠桿作用，投資花園公寓，,8-12,年把你的錢增加,2,倍。,運用,75%-80%,的杠桿作用，投資高層公寓，,8-12,年在把你的錢增加,3,倍。,運用,80%-90%,的杠桿作用，投資寫字樓，,8-12,年在把你的錢增加,4,倍。,運用,80%-90%,的杠桿作用，投資購物中心，,5-7,年在把你的錢增加,3,倍。,9,房地產(chǎn)投資的風險性,房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風險。,由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。,4,、房地產(chǎn)投資的特點之九,10,房地產(chǎn)投資的保值與增值性,隨著社會的發(fā)展

16、、人口的增多、經(jīng)濟的繁榮、人們對土地的需求日益增長，房地產(chǎn)的價格總體呈不斷上升趨勢。所以從長遠來看，最能保值而又最重要的實物就是房地產(chǎn)。,另一方面，由于土地資源的不可再生性和稀缺性及房地產(chǎn)的耐用性和使用價值上的廣泛性，并且，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對房地產(chǎn)需求的迫切性也日益增長，使房地產(chǎn)在相當時期內(nèi)成為供不應求的商品，房地產(chǎn)價格根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律不斷上升。,4,、房地產(chǎn)投資的特點之十,5,、為什么要進行房地產(chǎn)投資分析,因為多種投資機會往往同時存在，其中誘人的投資機會又往往不只一個，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。這時，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進行評估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風險、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。,總之,：,房地產(chǎn)投資分析的實質(zhì)是為投資者出謀劃策。一份好的分析報告可為投資者節(jié)省資金和謀取利益。而一份不好的分析報告可能導致投資者誤入歧途。,房地產(chǎn)投資分析的最終目的，是使房地產(chǎn)投資項目在既定的目標和既定的資源條件下，選擇最佳方案以獲取最好