【商業(yè)地產(chǎn)-】萬科：住宅衛(wèi)生間設(shè)計研究

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1、單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,住宅衛(wèi)生間設(shè)計研究,萬科建筑研究中心,,衛(wèi)生間設(shè)計所考慮的方面：,功能要求,生活習(xí)慣,經(jīng)濟發(fā)展,地理位置,家庭結(jié)構(gòu),建筑技術(shù),對戶型的影響,業(yè)主利益,資源利用,……,,,第一部分,,國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,,,文件名稱,發(fā)布,,時間,發(fā)布,,單位,,衛(wèi)生間使用面積標(biāo)準(zhǔn)（m,2,）,,,,,《小康住宅研究居住目標(biāo)》,1993.2,建設(shè)部,最低,,一般,,理想,,,,3,,3.5,,4,《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（報批稿）》,1996.1,建設(shè)部,3,,,,,《城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標(biāo)準(zhǔn)》,1996.11,

2、建設(shè)部,4,,,,,《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點》,2001,國家住宅與居住環(huán)境工程中心,最低（建面）,一般（建面）,,推薦,,（建面）,,,,,3,4,,5,,《住宅設(shè)計規(guī)范（,GB 50096——1999,）》,1999,建設(shè)部,三件套,便器＋洗浴,便器＋洗臉,便器,,,,3,2.5,2,1.1,,,第二部分,,與國外同類戶型的比較,,美國住宅標(biāo)準(zhǔn),：“對于5口人以上的家庭，其居住套型中應(yīng)有第二個排便空間 ”,英國設(shè)計公報,：“5人住的2～3層單幢房子，6人住的平房應(yīng)設(shè)兩個便器，其中一個可與浴室在同室；5人住的平房應(yīng)設(shè)另一個廁所并與浴室分開”,。,,,分別抽樣選取日本、美國和中國公寓中較,,為

3、典型的住宅戶型進行研究和比較,,主衛(wèi),客衛(wèi),美國公寓戶型圖（,107,m,2,）,,,衛(wèi)生間,衛(wèi)生間,美國公寓戶型圖,,（,90,m,2,）,,,日本住宅：分為公營、公團和分讓三種,,,公營住宅,是指政府為低收入者提供的租賃住房；,公團住宅,是指政府或其隸屬機構(gòu)為中低收入者提供的租售住宅；,分讓住宅,是指開發(fā)商開發(fā)的非獨立式住宅,,浴室,廁所,洗衣機,,洗臉臺,日本分讓住宅,,（,86m,2,）,,,浴室,廁所,洗臉臺,日本分讓住宅,,（,110m,2,）,,,衛(wèi)生間,金色家園戶型,,（,87m,2,）,,,主衛(wèi),客衛(wèi),金色家園戶型,,（,10,8m,2,）,,,,,中國,,日本,美國,住宅建

4、筑,,面積(m,2,),,87.02（使用面積,69.43）,,108.31 （使用面積,87.05）,,86.33（使用面積）,90 （使用面積）,衛(wèi)生間個數(shù),,1,2,1,2,衛(wèi)生間建筑面積(m,2,),主衛(wèi),3.66,4.48,7.8,5.8,,客衛(wèi),,4.48,,5.2,衛(wèi)生間面積,,住宅使用面積,,,4.21％,8.27％,9.03％,12.22％,樣本衛(wèi)生間面積比較表,,說明：使用面積不包括公用分?jǐn)偯娣e、陽臺面積和凸窗面積,,,,中國,,日本,美國,衛(wèi)生間,,面積(m,2,),主衛(wèi),3.66,,4.48,7.8,5.8,,客衛(wèi),,4.48,,5.2,廁所面積(m2),,——,——,

5、1.8,——,浴室面積(m2),,——,——,3.2,——,洗臉處面積(m2),,——,——,1.5,——,洗衣機位面積(m2),,一般將洗衣機置于生活陽臺上,,1.3,洗衣機置于廚房或洗衣房中,樣本衛(wèi)生間功能分區(qū)面積比較表,,,,,中 國,,日 本,,,美 國,,,,主衛(wèi),客衛(wèi),,主衛(wèi),客衛(wèi),馬桶,,1,1,1,1,1,洗臉盆,,1,1,2,1,1,淋浴,,——,1,1,——,1,浴缸,,1,——,1,1,——,樣本衛(wèi)生間潔具個數(shù)比較表,,,,使用頻率排序,洗臉盆,1,淋浴/浴缸,2,馬桶,3,潔具使用頻率統(tǒng)計表,,數(shù)據(jù)來源：深圳業(yè)主抽樣調(diào)查，樣本數(shù)量36,,各國人均居住面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)比較圖,

6、,數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng),,中國經(jīng)濟信息網(wǎng),單位：平方米,,,日本衛(wèi)生間現(xiàn)狀,1、,除部分單身公寓采用三件潔具組合式衛(wèi)生間外，其他住宅無論面積大小，多采用“一套”衛(wèi)生間的方式，并對功能進行了詳盡的分區(qū),2、,基于日本人泡澡的生活習(xí)慣，日本的浴室?guī)缀跞渴仟毩⒌?，并且多采用整體浴室,3、,在使用面積超過120m,2,的高檔住宅中，往往會增設(shè)一個客用衛(wèi)生間，但此衛(wèi)生間僅配置一個馬桶和一個簡易洗手盆，或者是一個自帶洗手功能給水口的馬桶,,,美國衛(wèi)生間現(xiàn)狀,1、美國早期的公寓或提供給低收入者的住房面積較小，一般在60～80m,2,，只設(shè)一個衛(wèi)生間,2、,美國80年代后建成的公寓衛(wèi)生間多為兩個或兩個以

7、上，常與步入式衣帽間相連，主臥室均配有單獨的衛(wèi)生間，不強調(diào)功能分區(qū)，這與他們習(xí)慣睡前和清晨淋浴有關(guān),3、一般來說，美國的兩房或以上公寓中，衛(wèi)生間個數(shù)至少為2個,,中國衛(wèi)生間現(xiàn)狀,1、中國住宅中衛(wèi)生間的個數(shù)與,①,住宅的面積,②,臥室的個數(shù)相關(guān),2、,一般而言，在兩房或兩房以下的住宅中僅設(shè)一個衛(wèi)生間，三房住宅中設(shè)置1～2個衛(wèi)生間,3、衛(wèi)生間較少強調(diào)功能分區(qū),,,第三部分,,客 戶 意 見,說明：,,1、統(tǒng)計樣本數(shù)量為36,,2、被訪對象居住地為深圳,,被訪者住宅面積統(tǒng)計,,,被訪者對衛(wèi)生間個數(shù)要求統(tǒng)計,,住宅建筑面積為100～120m,2,,住宅建筑面積為80～100m,2,,,被訪

8、者衛(wèi)生間隔斷情況統(tǒng)計,,,對衛(wèi)生間分隔傾向的統(tǒng)計,,,,第四部分,,萬科部分樓盤三房一衛(wèi)的比例,,深圳四季花城,,成都城市花園一期,,深圳金色家園一期,,,,第六部分,,結(jié) 論,,1、可將其分為經(jīng)濟型(80～100m,2,)和舒適型(100～120m,2,)兩類,2、對于舒適型三房，提供兩套衛(wèi)生間是可行的；對于經(jīng)濟型三房，只需要設(shè)置一個衛(wèi)生間,對于三房住宅：,,,1、目前絕大多數(shù)的衛(wèi)生間設(shè)計無法滿足功能需要，這是業(yè)主傾向兩衛(wèi)的主要原因,對于經(jīng)濟型三房：,,2、對現(xiàn)有衛(wèi)生間的改進有如下三種方案：,改進方案,方案內(nèi)容,增加的面積,,（,m,2,）,1,將使用頻率最高的洗臉盆和使用頻率相對較

9、低的淋浴/浴缸、馬桶分隔開來,0.3～0.5,2,將使用頻率最低的馬桶和使用頻率相對較高的淋浴/浴缸、洗臉盆分隔開來，并需在馬桶旁增設(shè)一個洗臉盆,0.5～1.0,3,將洗臉盆、淋浴/浴缸和馬桶均單獨分隔,,1.0～2.5,,謝 謝！,— 完 —,,,,,華南MALL,,,,品 牌 規(guī) 劃 及 廣 告 基 本 策 略,,,因為，,,華南MALL不只是鋼筋水泥堆積而成的建筑物，,,也不是一個只能為人們提供購物、休閑、娛樂的場所，,,而是一種生活方式、一種思想文化。,,因為，,,成功的廣告作品不是一次偶爾靈感的結(jié)晶，,,也不只是文字加畫面隨意的搭配，,,而是在傳播原則和創(chuàng)作策略軌跡上的誕生品。

10、,,作為策劃人員，,,就是要給沒有生命的事物注入血液賦予生命，,,就是要給沒有個性的事物樹立形象塑造個性，,,更要為達(dá)到企業(yè)的營銷目標(biāo)創(chuàng)造有效的廣告。,,,這些，是我提出以下思路的原因所在。,,為何進行品牌規(guī)劃？,,品牌規(guī)劃屬于經(jīng)營管理者的一種意識形態(tài)。綜合分析華南MALL前期規(guī)劃和傳播策略，再考慮到華南MALL項目進展程度，對品牌進行新的規(guī)劃勢在必行。因為：,,,品牌規(guī)劃是營銷目標(biāo)的一種體現(xiàn)。,,品牌規(guī)劃是營銷活動的指導(dǎo)方針。,,品牌規(guī)劃是一種行規(guī)準(zhǔn)則。,,品牌規(guī)劃是華南MALL靈魂的文字體現(xiàn)。,,,,如何規(guī)劃?,,,提煉核心概念、豎立品牌形象、確立品牌思想，這里的品牌規(guī)劃不是對華南MALL

11、品牌建設(shè)的整體規(guī)劃。,,,,,,,,,,成就人類千古夢想,,人生從此更精彩,,真正讓生活動起來,,,解釋：,品牌理念旨在詮釋一個品牌的核心思想，代表 著品牌經(jīng)營者的責(zé)任和追求，也是對顧客的一種承諾。品牌理念一般比較貼近人的生活，不刻意追求廣告語的那種震撼力，也沒有必要對它專門進行宣傳。,,以上三條供選擇參考。,,舉例：,,,,天河城——穩(wěn)健誠信、持續(xù)發(fā)展（其稱經(jīng)營理念）,,,諾基亞——科技以人為本,,,沃爾瑪——天天平價,,,,,體驗國際頂級時尚的第二世界。,,,解釋：,品牌定位是結(jié)合自身實際特色，在消費者頭腦中刻下一個獨特形象，重要的是該形象帶給人們的實在利益。,

12、,,品牌定位也是一種營銷目標(biāo)，在后期營銷活動中要做符合該定位的事亦，以便真正使目標(biāo)實現(xiàn)。,,,舉例：,,碧桂園——給你一個五星級的家；,,世博廣場——博覽全球商業(yè)文明；,,星河傳說——IEO/行業(yè)領(lǐng)袖的區(qū)域總部；,,第一國際——城市引擎，財富動力；,,地王國際——首席中心黃金商業(yè)港；,“,體驗國際頂級時尚的第二世界,”這一定位把消費者的利益考慮進來了，即華南MALL是一個可享受到當(dāng)今世界上頂級流行文化的地方，而第二世界又把華南MALL的“大規(guī)模、多業(yè)態(tài)、頂級品牌集中”等特色用四個字表達(dá)出來。第二世界表示超越地球、唯我獨尊，具有沖擊力、行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的霸氣、無可替代。,,,,,麥當(dāng)勞近來用“我就喜歡

13、”的廣告語進行傳播，旨在營造一種“自我、快樂、青春”個性，正好適應(yīng)主要市場（青少年）的生活態(tài)度和個人風(fēng)格，從而使麥當(dāng)勞與消費者心貼得更近。,,,華南MALL的個性塑造是區(qū)別與競爭對手的一種必要方式。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，華南MALL屬于全層性質(zhì)的市場定位，考慮到各個層次的消費者，可以把華南MALL的個性，強化在“國際、激情、時尚”方面。,,,,,,把華南MALL的品牌形象建設(shè)為：,,精彩的、國際的、激情的、時尚的、輕松的、快樂的、信賴的、創(chuàng)新的、浪漫的、唯一的。,,,這種形象是通過華南MALL全員在每一件事上的努力，而讓消費者產(chǎn)生一種一致的情感認(rèn)同。不是自己叫出來的。在此提出是為后期的任何工作指明一個

14、主向。比如任何一項廣告，在文字上和風(fēng)格上應(yīng)符合上述形象，每一次廣告、每一次活動應(yīng)為品牌形象起到累積作用。,,,,,,,,上,面所講品牌規(guī)劃，除了有給華南MALL賦于靈魂作用之外，也是為后期廣告創(chuàng)意和表現(xiàn)找到落腳點，因為任何一次廣告都是在一定的思路下表現(xiàn)的。,,,,下面是廣告基本策略：,,為何確定廣告策略?,,,,,廣告由創(chuàng)意和策略組成?？茖W(xué)的策略加獨特的創(chuàng)意表現(xiàn)的廣告才是有效的。因此建議講究廣告的策略性。,,如何確定廣告基本策略？,,,廣告策略體現(xiàn)在廣告目的、廣告任務(wù)、廣告承諾，支持點、利益點、目標(biāo)對象、競爭對手等方面，在此不做細(xì)說。,,,幾個原則：,,★ 廣告要能表現(xiàn)出品牌定位和品牌形象。,

15、,★ 華南MALL的訴求點很多，應(yīng)有所舍棄，并分別進行 單一訴求。,,★ 可用不同形式，但必須始終保持統(tǒng)一的風(fēng)格。堅持用簡潔、鼓動性的語言訴求。,,部分廣告語,,,廣告語具有目的性和針對性，是在廣告策略的約束下創(chuàng)作的。它不同于品牌定位，因為定位一般是不變的，而廣告語則要根據(jù)不同的訴求目的做不同的表現(xiàn)，在不同的時段也有不同的形式。,,,根,據(jù)華南MALL的工程進度，本階段廣告應(yīng)主要在于培養(yǎng)市場認(rèn)知度，即讓人們了解華南MALL是怎樣一回事。,,,1.華南MALL——打造地球上的北斗星,,2.地球人的華南MALL,,3.歡樂、輕松、國際、時尚、激情、品位，華南MALL 的拿手

16、好戲,,4.全面刷新人類生活模式,,5.中國正在改變,,6.體驗國際頂級時尚的第二世界,,7.歷史即將進入一個新的時代,,,,部分廣告語,,,8.第二世界即將出現(xiàn),,9.所有你的夢想，在這里變?yōu)楝F(xiàn)實,,10.瘋狂是人生一種境界，來華南MALL體驗瘋狂！,,購物狂。游樂狂。美食狂。浪漫狂。品味狂。時尚狂。,,你是哪一派？,,談?wù)剰V告風(fēng)格,,,廣告風(fēng)格應(yīng)能體現(xiàn)出品牌定位和品牌形象，以及符合華南MALL整體規(guī)劃。,,時尚、激情、國際、霸氣、成熟,是華南MALL廣告應(yīng)體現(xiàn)的風(fēng)格。,,這種風(fēng)格是由廣告語言和設(shè)計制作體現(xiàn)出來的，對于設(shè)計制作的風(fēng)格，建議由專業(yè)公司為華南MALL確定一種主色調(diào)和顏色搭配。,,上面講述了華南MALL廣告基本的傳播思路，對于這次準(zhǔn)備投放的廣告，其具體策劃和設(shè)計工作，我將全力配合相關(guān)人員完成。,,,對于近階段和開業(yè)前期的推廣案和媒體組合，將在另外的方案中陳述。,,,,東莞市維爾物業(yè)投資/策劃中心,,2004-5-7日,,