保利房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析研究 會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)

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1、 保利房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析 內(nèi)容摘要：本文通過對保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司2007年——2008年財(cái)務(wù)報(bào)表的初步分析、有關(guān)財(cái)務(wù)比率分析，借以發(fā)現(xiàn)保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司存在的問題及原因，提出有關(guān)解決問題的建議。 關(guān)鍵詞：企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表；分析 保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司前身為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司，是由中國保利集團(tuán)公司全資子公司保利南方集團(tuán)有限公司于1992 年9 月14 日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)，成立時(shí)注冊資本為1,000 萬元； 2002 年8 月22 日，經(jīng)中國國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)以國經(jīng)貿(mào)企改[2002]61

2、6 號(hào)文批準(zhǔn)，由保利南方作為主發(fā)起人，聯(lián)合廣東華美國際投資集團(tuán)有限公司和張克強(qiáng)等16 位自然人，公司改制為股份有限公司，名稱變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”。 2006 年3 月，公司更名為“保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司”。經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)證監(jiān)發(fā)行字[2006]30 號(hào)文核準(zhǔn)，公司于2006 年7 月19 日首次公開發(fā)行人民幣普通股(A 股)15,000 萬股，每股面值1 元。2006 年7 月31 日，本公司股票在上海證券交易所上市交易，證券代碼600048，股票簡稱“保利地產(chǎn)”。本次股票發(fā)行后 ,本公司股本增至55,000 萬元，折合55,000 萬股。公司及子公司主要從事房地產(chǎn)

3、開發(fā)和經(jīng)營、物業(yè)管理等。 本文通過對保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司2007年——2008年財(cái)務(wù)報(bào)表的初步分析、有關(guān)財(cái)務(wù)比率分析、綜合分析，借以發(fā)現(xiàn)保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司存在的問題，提出有關(guān)解決問題的建議。 一、公司財(cái)務(wù)報(bào)表的初步分析 （一） 公司資產(chǎn)負(fù)債表初步分析 1．總資產(chǎn)構(gòu)成項(xiàng)目初步分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年資產(chǎn)負(fù)債表分析得出下表。 表1---1 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年總資產(chǎn)表及其變動(dòng)分析 單位：萬元 項(xiàng)目 金額 結(jié)構(gòu)(%) 2008年 2007年 增減額 增減(%) 2008年 2007

4、年 結(jié)構(gòu)變動(dòng) 流動(dòng)資產(chǎn) 5321123.88 4062213.45 1258910.43 30.99 99.22 99.33 -0.11 長期投資 4575.12 1075.12 3500 325.54 0.09 0.03 0.06 固定資產(chǎn) 18866.08 14118.14 4747.95 33.63 0.35 0.34 0.01 無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn) 1236.56 1472.64 -236.08 -0.16 0.02 0.04 -0.01 遞延稅款借項(xiàng) 10908.26 4008.74 6899.52 1.72

5、 0.2 0.09 0.11 總資產(chǎn) 5363216.27 4089466.42 1273749.85 31.15 100 100 0 從表1--1可以看出，保利公司2008年的總資產(chǎn)呈大幅上升趨勢，增長幅度為31.15%，其增加的主要原因是流動(dòng)資產(chǎn)大幅度的增加，增加幅度為30.99%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了長期投資和固定資產(chǎn)的增加額。通過對2007年、2008年的長期投資和固定資產(chǎn)的同期比較可以看出其也有著明顯的提升，增加幅度分別達(dá)到了325.54%和33.63%的增長率，不可忽視。 對總資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)分析可以得知：流動(dòng)資產(chǎn)的比重由99.33%下降為99.22%，雖有降低，但收益

6、性低的流動(dòng)資產(chǎn)所占的比重仍過高，這對提升盈利有著不利影響。固定資產(chǎn)的比重由0.34%上升為0.35%，而長期投資的比重由0.03%上升到0.09%，其變化都是相對比較小的。 表1----2 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年各資產(chǎn)項(xiàng)目及其變動(dòng)分析表 單位：萬元 項(xiàng)目 金額 結(jié)構(gòu)(%) 2008年 2007年 增減額 增減(%) 2008年 2007年 結(jié)構(gòu)變動(dòng) 貨幣資金 546976.05 462599.25 84376.81 18.24 10.28 11.39 -1.11 短期投資凈額 72.14 187.39 -115.26

7、 -61.51 0.00135 0.00346 -0.00211 應(yīng)收款項(xiàng)凈額 57570.85 152008.88 -94438.03 -62.13 1.08 3.74 -2.66 存貨凈額 4019561.85 2808436.53 1211125.32 43.15 75.54 69.14 6.4 長期投資凈額 4575.12 1075.12 3500. 325.54 100 100 0 固定資產(chǎn)凈額 18866.08 14118.14 4747.95 33.63 100 100 0 從表1--2得出，流動(dòng)資產(chǎn)增加的主

8、要原因是貨幣資金，存貨分別增長18.24%，43.15%。而長期投資增加325.54%以及固定資產(chǎn)增加33.63%，這說明了企業(yè)加大了對收益水平高的資產(chǎn)項(xiàng)目的投入。而長期投資凈額的增長率超強(qiáng)的增長，說明企業(yè)在長期投資這一領(lǐng)域大大加強(qiáng)了投資力度，企業(yè)在經(jīng)營中增加了對盈利能力強(qiáng)的長期資產(chǎn)的投入，將有利于企業(yè)獲利水平提高。但是貨幣資金大幅度增加，將對盈利能力的提高產(chǎn)生不利影響。 2．負(fù)債構(gòu)成項(xiàng)目的初步分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年資產(chǎn)負(fù)債表分析得出下表。 表2 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年總負(fù)債規(guī)模和結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析表 單位：萬元 項(xiàng)目 金額

9、 結(jié)構(gòu)(%) 2008年 2007年 增減額 增減(%) 2008年 2007年 結(jié)構(gòu)變動(dòng) 長期負(fù)債 1830111.42 903815 926296.42 102.49 48.21 32.21 16 流動(dòng)負(fù)債 1951681.58 1891340.65 60340.93 3.19 51.42 67.4 -15.98 遞延稅款貸項(xiàng) 14109.05 10863.85 3245.19 29.87 0.37 0.39 -0.02 合計(jì) 3795902.05 2806019.49 989882.55 35.28 100 1

10、00 0 從表2數(shù)據(jù)看出，公司2008年的總負(fù)債比2007年增長幅度為35.28%，其增長的主要原因是長期負(fù)債和遞延稅款貸項(xiàng)都有著大幅度的上升，長期負(fù)債比上年增加了9262964219萬元，增加幅度高達(dá)102.49%，是負(fù)債各項(xiàng)中提高幅度最大的一項(xiàng)。遞延稅款貸項(xiàng)2008年比2007年增長幅度是29.87%。而負(fù)債的結(jié)構(gòu)變動(dòng)得知：流動(dòng)負(fù)債的比重由2007年的67.40%下降為了2008年的51.42%，長期負(fù)債的比重由32.21%上升為了48.21% ，說明公司調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高長期負(fù)債比重，將有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 3．股東權(quán)益的初步分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)

11、據(jù)分析得出表3。 從表3可見，引起公司股東權(quán)益規(guī)模變動(dòng)的主要項(xiàng)目是股本、未分配利潤二大項(xiàng)目。 2008年的股本比2007年增長率達(dá)到了100%，股本占股東權(quán)益的比重由2007年的10.28%上升為2008年的17.42%，說明了由于投資者信心增強(qiáng)增加了投入資本。2008年的未分配利潤增加額為2109755051萬元，增長率是85.59%，占股東權(quán)益的比重比2007年提高了11.82%，這說明了因增強(qiáng)投資企業(yè)盈利能力在逐步增強(qiáng)，企業(yè)保有了相當(dāng)規(guī)模的留存收益。 表3 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年股東權(quán)益規(guī)模結(jié)構(gòu)分析表 單位：萬元 項(xiàng)目 規(guī)模 結(jié)構(gòu)

12、（%） 2008年 2007年 增減額 增減(%) 2008年 2007年 結(jié)構(gòu)變動(dòng) 股本 245234.32 122617.16 122617.16 100 17.42 10.28 7.14 資本公積 680016.71 802559.46 -122542.75 -15.27 48.29 67.29 -19 盈余公積 25175.21 20847.78 4327.43 20.76 1.79 1.74 0.05 未分配利潤 457475.52 246500.01 210975.51 85.59 32.49 20.67

13、 11.82 貨幣換算差額 34.81 0 34.81 0 0.002 0 0.002 股本權(quán)益合計(jì) 1407936.57 1192524.42 215412.15 18.06 100 100 0 （二）利潤表的初步分析 1．凈利潤項(xiàng)目形成的初步分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年利潤表分析得出下表。 表4 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年凈利潤變動(dòng)分析 單位：萬元 項(xiàng)目 規(guī)模 結(jié)構(gòu)(%) 2008年 2007年 增減額 增減(%) 2008年 2007年 結(jié)構(gòu)變動(dòng) 利潤總額 4023

14、28.48 240309.01 162019.47 67.42 100 100 0 減:所有者權(quán)益 97961.32 77482.00 20479.32 26.43 24.35 32.24 -7.89 少數(shù)股東權(quán)益 80481.03 13918.21 66562.82 478.24 20 5.79 14.21 凈利潤 223886.14 148908.81 74977.34 50.35 55.65 61.97 -6.32 保利公司2008年的凈利潤額比2007年的增加了749773358萬元，增長幅度50.53%。導(dǎo)致增長的直接原因

15、是利潤總額的增長幅度高達(dá)67.42%，表明了公司業(yè)績增長驚人。 2．利潤總額構(gòu)成項(xiàng)目的初步分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年利潤表分析得出下表。 表5 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年利潤總額及變動(dòng)分析表 單位：萬元 項(xiàng)目 規(guī)模 結(jié)構(gòu)(%) 2008年 2007年 增減額 增減(%) 2008年 2007年 結(jié)構(gòu)變動(dòng) 主營業(yè)務(wù)利潤 478571.03 228464.32 250106.71 109.47 100 100 0 減:營業(yè)費(fèi)用 46240.29 25559.55 20680.74 80.91 9

16、.66 11.19 -1.53 管理費(fèi)用 31120.75 20820.61 10300.14 49.47 6.5 9.11 -2.61 息稅前經(jīng)營利潤 401209.99 182084.15 219125.83 120.34 83.84 79.7 4.14 財(cái)務(wù)費(fèi)用 -3321.64 -3193.38 -128.26 4.01 -0.83 -1.33 0.5 營業(yè)利潤 374087.09 184535.47 189551.63 102.71 92.98 76.79 16.19 投資收益 9708.97 20746.15

17、 -11037.18 -53.2 2.41 8.63 -6.22 營業(yè)外收支凈額 18647.68 34924.34 -16276.66 -46.6 4.63 14.53 -9.9 補(bǔ)貼收入 0 0 - - - - - 利潤總額 402328.48 240309.01 162019.47 67.42 100 100 0 從表5變動(dòng)情況看，第一，決定息稅前經(jīng)營利潤的因素包括主營業(yè)務(wù)利潤、營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用。表中2008年的主營業(yè)務(wù)利潤比2007年增長率為109.47%，說明企業(yè)在2008年取得不錯(cuò)的經(jīng)營業(yè)績成果。但同時(shí)，2008年的管理

18、費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用也比2007年分別提升了80.91%和49.47%，但是這并不會(huì)影響息稅前經(jīng)營利潤的強(qiáng)勁上升，原因在于管理費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用分別占主營業(yè)務(wù)利潤的比重幅度小僅為6.50%和9.66%。 第二，公司利潤總額變動(dòng)增長的主要因素是息稅前經(jīng)營利潤增加2191258338萬元和營業(yè)利潤增長1895516251萬元以及財(cái)務(wù)費(fèi)用減少1282613.67萬元。由于財(cái)務(wù)費(fèi)用的降低，企業(yè)在2008年的經(jīng)營活動(dòng)效益水平得到了提高。雖然企業(yè)投資收益和營業(yè)外收支凈額都有大幅度的減少額，可它們占利潤總額的比重2.41%和4.63%都是很小的，所以利潤總額不受影響而呈上升趨勢。 （三）現(xiàn)金流量表的初步分析 1

19、．現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金流量表分析得出下表。 表6-1 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)變動(dòng)表 單位：萬元 項(xiàng)目 2008年 2007年 金額 結(jié)構(gòu)百分比(%) 金額 結(jié)構(gòu)百分比(%) 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 1737540.38 53.52 1540239.48 46.58 其中：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 1636169.41 94.17 收到的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 101370.97 5.83 投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 2928.09

20、 0.09 26242.99 0.79 其中：取得投資收益所收到的現(xiàn)金 317.92 10.86 處置固定無形和長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金 12.67 0.43 收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 2597.49 88.71 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 1506075.71 46.39 1740164.99 52.63 其中：發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金 430000 28.55 借款所收到的現(xiàn)金 1071207.71 71.13 現(xiàn)金流入合計(jì) 3246544.18 100% 3306647.46 100 從表中可以看出：

21、在企業(yè)2008年的現(xiàn)金流入中，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入合計(jì)的53.52%。投資活動(dòng)現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入合計(jì)的0.09%，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入合計(jì)的46.39%。這說明，企業(yè)2008年流入的現(xiàn)金主要來源于經(jīng)營活動(dòng)和籌資活動(dòng)二項(xiàng)目，只有極少部分來自投資活動(dòng)項(xiàng)目。在經(jīng)營活動(dòng)中，現(xiàn)金流入來源主要是來自銷售商品，提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，占現(xiàn)金流入合計(jì)的94.17%，表明企業(yè)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入來源，經(jīng)營可靠性較高。投資活動(dòng)中，主要是收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，占88.71%，少部分來自取得投資收益所收到的現(xiàn)金占10.86%：籌資活動(dòng)中，發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金占28.55%，借款所收到的現(xiàn)金占71.13%

22、。通過分析可以看出，保利公司2008年資金主要籌集是負(fù)債渠道。 由2007年與2008年現(xiàn)金流量對比分析可見，2008年企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量穩(wěn)步提升。 2．現(xiàn)金支出結(jié)構(gòu)分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金流量表分析得出表6—2。 表6—2數(shù)據(jù)說明，在企業(yè)2008年的現(xiàn)金支出中，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金占總現(xiàn)金支出比重78.95%，其中主要現(xiàn)金支出來源是：購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金占總現(xiàn)金支出比重為82.80%，支付的各項(xiàng)稅費(fèi)占11.39%，其它項(xiàng)目比重較小。投資經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金支出占總現(xiàn)金支出比重0.29%，其中主要來源于支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金占總現(xiàn)金支出比重62.28%，購建固定

23、無形和長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金占比重26.33%?；I資經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金支出占總現(xiàn)金支出比重20.76%，其中償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金占74.35%，支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金占1.05%。通過分析可以得知：企業(yè)2008年現(xiàn)金支出中，主要的現(xiàn)金支出來源是經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金的流出和籌資活動(dòng)現(xiàn)金的流出。通過2008年與2007年現(xiàn)金流量對比分析可見，2008年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出比重上升了6.44（20.76-14.32）個(gè)百分點(diǎn)，原因用于償債的現(xiàn)金流出增加了。 表6—2 保利地產(chǎn)公司2007年-2008年現(xiàn)金支出結(jié)構(gòu)變動(dòng) 單位：萬元 項(xiàng)目 2008年 2007年 金額

24、 結(jié)構(gòu)變動(dòng)(%) 金額 結(jié)構(gòu)變動(dòng)(%) 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 2496587.63 78.95 2477819.68 84.39 其中：購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 2067208.88 82.8 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 31752.05 1.27 支付的各項(xiàng)稅費(fèi) 284392.33 11.39 支付的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 113234.38 4.54 投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 9110.14 0.29 37970.22 1.29 其中：購建固定無形和長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金 2398.77 26.33

25、 投資所支付的現(xiàn)金 630 6.91 支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 5673.37 62.28 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 656474.06 20.76 420305.31 14.32 其中：償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金 488072.81 74.35 支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 6883.52 1.05 現(xiàn)金支出合計(jì) 3162171.83 100 2936095.21 100 通過各數(shù)據(jù)的綜合分析可以得出；從表6—1中可以看出，在企業(yè)的現(xiàn)金流入中，經(jīng)營活動(dòng)所取得的現(xiàn)金流入量不僅上升趨勢大，而且占總體比重也大。籌資活

26、動(dòng)的現(xiàn)金流入量不僅呈下降趨勢，而且所占比重也呈下降趨勢，這說明企業(yè)對于籌資的依賴性在逐步減小，而越來越依賴于經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流入。從表6—2中可以看出，在企業(yè)的全部現(xiàn)金支出中，經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金支出的比重呈下降趨勢，而籌資活動(dòng)的現(xiàn)金支出的比重呈上升趨勢，這說明企業(yè)隨著其經(jīng)營業(yè)務(wù)的發(fā)展，收益增加，企業(yè)用于還本付息的現(xiàn)金支出增加了，將有利于降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 二、有關(guān)財(cái)務(wù)比率分析 （一）償債能力財(cái)務(wù)比率分析 1．短期償債能力財(cái)務(wù)比率分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)計(jì)算得出下圖。 圖1 保利地產(chǎn)公司短期償債能力及同行業(yè)平均值比較圖

27、（1）流動(dòng)比率 從圖1可以看出2008年企業(yè)流動(dòng)比率實(shí)際值高于2007年實(shí)際值，說明了企業(yè)的短期償債能力比上年提高了。而2008年企業(yè)的流動(dòng)比率實(shí)際值也是高于行業(yè)平均值的，這說明該企業(yè)的短期償債能力超過行業(yè)平均值。但也要注意過高的流動(dòng)比率也表明了企業(yè)在流動(dòng)資產(chǎn)上占用的資金過多了，將對企業(yè)提高盈利能力產(chǎn)生不利影響。 （2）速動(dòng)比率 從圖1保利公司2008年速動(dòng)比率高于2007年實(shí)際值，而2008年的速動(dòng)比率是高于行業(yè)平均值，這說明企業(yè)的短期償債能力高于行業(yè)平均水平的償債能力。 （3）現(xiàn)金比率 保利公司2008年現(xiàn)金比率比2007年增長了，說明了企業(yè)用現(xiàn)金償還短期債務(wù)的能力增強(qiáng)了。200

28、8年的現(xiàn)金比率與行業(yè)平均相比有所下降，這說明相對行業(yè)而言，企業(yè)用現(xiàn)金償還短期債務(wù)的能力有所降低。 通過圖1分析可以看出，2008年保利公司雖現(xiàn)金比率略低于行業(yè)平均值，但由于流動(dòng)比率，速動(dòng)比率均遠(yuǎn)超于行業(yè)平均水平，說明公司的短期償債能力較強(qiáng)。 2．長期償債能力財(cái)務(wù)比率分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)計(jì)算得出下圖。 圖2 保利地產(chǎn)公司長期償債能力及同行業(yè)平均比較圖 （1）資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險(xiǎn)程度的重要指標(biāo)。與2007年同期相比，2008年保利資產(chǎn)負(fù)債率略有增長，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較穩(wěn)定。與行業(yè)平均值相比2008年保

29、利公司的資產(chǎn)負(fù)債率比行業(yè)平均值要略高一點(diǎn)。這說明企業(yè)的長期償債方面要引起注意，注意在快速擴(kuò)張的同時(shí)控制負(fù)債規(guī)模的能力。 （2）產(chǎn)權(quán)比率 產(chǎn)權(quán)比率與資產(chǎn)負(fù)債率都是衡量長期償債能力的，具有相同的意義，產(chǎn)權(quán)比率主要揭示債務(wù)資本與權(quán)益資本的相互關(guān)系。如圖2所示，2008年的產(chǎn)權(quán)比率為269.61%與2007年同期相比增長了34.31個(gè)百分點(diǎn)（269.61-235.30），說明了企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)性有所提高。與行業(yè)平均值相比，2008年保利公司的產(chǎn)權(quán)比率比行業(yè)平均值大，因此可見保利公司資本結(jié)構(gòu)是高風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。 （3）有形凈

30、值債務(wù)率 有形凈值債務(wù)率主要是用于衡量企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度和對債務(wù)的償還能力。與2007年同期相比，保利地產(chǎn)2008年有形凈值債務(wù)率大幅度增加，由2007年的235%，增長到2008年的269.68%，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了，在與行業(yè)相比，保利公司2008年的有形凈值債務(wù)率明顯是高于行業(yè)平均值的。這說明企業(yè)的長期償債能力方面具有一定風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)影響企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。 （4）已獲利息倍數(shù) 已獲利息倍數(shù)指標(biāo)反映了當(dāng)期企業(yè)經(jīng)營收益是所需支付的債務(wù)利息的多少倍，其數(shù)額越大企業(yè)的償債能力越強(qiáng)。從圖中保利公司的已獲利息倍數(shù)有2007年的74.25上升到2008年的120.12，上升幅度很大。說明由于企業(yè)盈利水平

31、的提高，使企業(yè)償債利息的能力增強(qiáng)。而保利公司2008年的已獲利息倍數(shù)很大已經(jīng)超過了行業(yè)平均值，這表明了企業(yè)獲利能力提高，有效的降低了償付債務(wù)利息的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的債務(wù)償還有一定的保障。 （二）營運(yùn)能力財(cái)務(wù)比率分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)計(jì)算得出下圖。 圖3 保利地產(chǎn)公司企業(yè)營運(yùn)能力及同行業(yè)平均比較圖 1．總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)的總資產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的主營業(yè)務(wù)收入的多少。圖3中保利公司2008年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.33次比同期2007年的提高了。與行業(yè)值相比，2008年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比行業(yè)平均值高，這都表明了企業(yè)總資產(chǎn)運(yùn)用效

32、率不錯(cuò)，有利于企業(yè)的償債能力和盈利能力的增強(qiáng)。 2．流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在一定時(shí)間內(nèi)（通常為一年）周轉(zhuǎn)的次數(shù)，是反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)用效率的指標(biāo)，而且也反映了企業(yè)的盈利水平，是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高低的關(guān)鍵。2008年保利公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.33次比2007年的有所增長，而且2008年的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是行業(yè)平均值的近2倍，這都可以說明公司以相同的流動(dòng)資產(chǎn)占用取得更多的主營業(yè)務(wù)收入，公司的流動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)用效率高。 3．固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量固定資產(chǎn)運(yùn)用效益的反映企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況，圖中企業(yè)2008年的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與同期2007年和行業(yè)平均值相比都比較高，

33、增長幅度大。這表明了企業(yè)的固定資產(chǎn)得到了充分利用，公司固定資產(chǎn)的投入和結(jié)構(gòu)分布都是相當(dāng)合理，充分發(fā)揮了固定資產(chǎn)的使用效益。 4．應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)應(yīng)收賬款的運(yùn)用效益。保利公司2008年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為81.51次比2007年提高，且比行業(yè)平均值高，說明了公司在2008 年里應(yīng)收賬款的回收速度很快，其管理效益提高，資產(chǎn)的流動(dòng)性增強(qiáng)，有利于提高短期償債能力。 5．存貨周轉(zhuǎn)率 從圖3可見，公司2008年的存貨周轉(zhuǎn)率是略低于2007年，與行業(yè)平均值相比基本持平。 （三）獲利能力財(cái)務(wù)比率分析 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)計(jì)算得出下圖 圖4

34、 保利地產(chǎn)公司資產(chǎn)獲利能力及同行業(yè)平均比較圖 1．營業(yè)利潤率 營業(yè)利潤率衡量了企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的凈獲利能力。圖4可見企業(yè)2008年?duì)I業(yè)利潤率比2007年的略有提高，與行業(yè)平均值相比，保利公司的營業(yè)利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過行業(yè)值，這都表明公司在2008年主營業(yè)務(wù)的獲利能力很強(qiáng)。 2．總資產(chǎn)利潤率 總資產(chǎn)利潤率，它反映了企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效果，衡量企業(yè)總資產(chǎn)獲利能力。該公司2008年的總資產(chǎn)利潤率比同期2007年與行業(yè)平均值都有大幅度提高，說明了公司的資產(chǎn)管理效益很好，公司資產(chǎn)獲利能力強(qiáng)。 3．長期資本收益率 由圖4可見，2008年公司長期資本收益率比2007年略有增長，與行業(yè)平均值相比，

35、2008年公司長期資本收益率明顯偏高，說明了公司的長期資本的獲利能力比較強(qiáng)，使長期債權(quán)股東權(quán)益的回報(bào)水平得到了有力保障。 4．凈資產(chǎn)收益率 公司2008年的凈資產(chǎn)收益率比2007年的有所降低，但幅度不大，說明在2008年里企業(yè)資本獲利能力略有降低，但2008年的凈資本收益率與行業(yè)平均值相比，超過行業(yè)平均6.32（17-10.68）個(gè)百分點(diǎn)，其說明了2008年里公司投入資本的獲利能力強(qiáng)，在行業(yè)競爭中處于優(yōu)勢地位。 （四）現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)比率 根據(jù)保利地產(chǎn)公司2007年--2008年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)計(jì)算得出圖5。 1．現(xiàn)金流量與當(dāng)期債務(wù)之比 這個(gè)指標(biāo)反映企業(yè)短期償債能力的流動(dòng)比率有關(guān)，由圖5可

36、見，公司的現(xiàn)金流量與當(dāng)期債務(wù)之比數(shù)值比行業(yè)高出24.34（38.89-14.55）百分點(diǎn)，這說明了公司現(xiàn)金流入對當(dāng)期債務(wù)的保障度比較強(qiáng)，公司的流動(dòng)性比較好。 2．債務(wù)保障率 債務(wù)保障率表明企業(yè)現(xiàn)金流量對其全部債務(wù)償還的滿足程度。2008年的指標(biāo)值比2007年低，公司在2008年的承擔(dān)債務(wù)總額的能力比2007年有降低。但該公司2008年此指標(biāo)比率比行業(yè)平均值要高，可見2008年公司承擔(dān)債務(wù)總額的能力強(qiáng)于行業(yè)平均水平。 圖5 企業(yè)現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)比率與同行業(yè)平均比較圖 3．每元銷售現(xiàn)金凈流入 每元銷售現(xiàn)金凈流入是反映企業(yè)通過銷售獲取現(xiàn)金的能力。通過這個(gè)指標(biāo)我們得知公司2

37、008年獲取現(xiàn)金的能力增強(qiáng)了。 4．營運(yùn)指數(shù) 圖5中，公司2008年?duì)I運(yùn)指數(shù)為0.44，營運(yùn)指數(shù)反映企業(yè)營運(yùn)管理的水平和收益的質(zhì)量。通過公司2008年，2007年和行業(yè)營運(yùn)指數(shù)平均值相比較，我們可以知道公司的營運(yùn)指數(shù)是小于1的，而且比行業(yè)平均值高。 由上述財(cái)務(wù)指標(biāo)分析可見， 2008年保利公司整體經(jīng)營水平相對穩(wěn)定。公司在2008年的的短期償債能力是有所上升的，其中流動(dòng)比率，速動(dòng)比率，都是超過行業(yè)平均值的，雖現(xiàn)金比率略低于行業(yè)平均值，但幅度微小，所以公司的短期償債能力比較強(qiáng)的。而在長期償債能力方面，由于公司資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率和有形凈值債務(wù)率三大指標(biāo)值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，使公司長期償債能

38、力下降，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度提高，但其中另一個(gè)指標(biāo)則是在加快的，就是已獲利息倍數(shù)，這個(gè)指標(biāo)不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期2007年而且也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，幾乎是行業(yè)平均值的四倍，這說明了在其他指標(biāo)影響長期償債能力下降的同時(shí)使使企業(yè)的獲利能力提高了已獲利息倍數(shù)指標(biāo)的增強(qiáng)，有效的降低了償付債務(wù)利息的風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)的債務(wù)償還有了一定的保障度。因此，在2008年保利公司的償債能力值得肯定。 在資產(chǎn)運(yùn)用效率上，保利公司的資產(chǎn)運(yùn)用狀況具有良好的發(fā)展趨勢。因?yàn)楣镜馁Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有逐年上升之勢。公司大多數(shù)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)，包括存貨、流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、總資產(chǎn)等的周轉(zhuǎn)速度均在逐年加快，且超過行業(yè)平均水平。這說明了公司資產(chǎn)管理效果良好。

39、但也可以看到，存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的變動(dòng)狀況與行業(yè)平均值相比，不太穩(wěn)定，但整體趨勢是好的，所以，就公司自身的資產(chǎn)運(yùn)用狀況來說，其良好的發(fā)展趨勢是可以得到肯定的。 通過對營業(yè)利潤率、長期資本收益率、總資產(chǎn)利潤率等三大指標(biāo)的分析，可以看到，2008年保利公司的資產(chǎn)獲利能力有大幅度的提高，三個(gè)指標(biāo)與行業(yè)平均值相比都明顯偏高，因此企業(yè)在房地產(chǎn)市場占有較好的競爭優(yōu)勢。 三、問題與建議 1．關(guān)于長期償債能力問題與建議 與2007年同期相比，保利地產(chǎn)2008年有形凈值債務(wù)率大幅度增加，由2007年的235%，增長到2008年的269.68%，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了。在與行業(yè)相比，保利公司

40、2008年的有形凈值債務(wù)率明顯是高于行業(yè)平均值的。這說明企業(yè)的長期償債能力方面具有一定風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)影響企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。 長期債務(wù)的期限長，企業(yè)的長期償債能力主要取決于企業(yè)的資產(chǎn)與負(fù)債的比率關(guān)系，以及獲利能力。對于公司來說，應(yīng)該具有一定權(quán)益資本，權(quán)益資本是企業(yè)擁有的凈資產(chǎn)，是股東承擔(dān)民事責(zé)任的限度，是借款的基礎(chǔ)和保障。因此權(quán)益資本越多，債權(quán)人越有保障。在流動(dòng)負(fù)債一定的情況下，如果企業(yè)長期負(fù)債比例比較高，那企業(yè)就可能償還不了債務(wù)，這時(shí)能否借入或借出多少資金，就要取決于企業(yè)的權(quán)益資本的實(shí)力了，所以對于公司來說，應(yīng)提高權(quán)益資本的占有量。 長期償債能力與獲利能力密切相關(guān)。企業(yè)能否有充足的現(xiàn)金流入償還

41、長期負(fù)債，在很大程度上取決于企業(yè)的獲利能力。一般來說，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)，長期償債能力就越好，所以公司可以通過提高資本獲利能力來使長期償債能力得到改善。 提高獲利能力可以有以下途徑。首先是增加收入控制成本。增加收入并控制好成本這一方法對于企業(yè)來說是要持久合理管理的，企業(yè)想要提高營業(yè)凈利潤率，就要提高營業(yè)收入不僅可以增長營業(yè)凈利潤，還可以提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。同時(shí)降低各種成本費(fèi)用，從而使獲利能力也提高。因此要建立一個(gè)健全的、有效的、合理的成本管理制度，加強(qiáng)完善企業(yè)成本管理。使成本核算制度、成本的計(jì)劃、分析、控制考核等制度得到改善。 其次、實(shí)施有效的成本控制制度，目標(biāo)要明確，權(quán)責(zé)要分清，采取有效

42、的的合理措施，完成目標(biāo)和超額完成。 最后，加強(qiáng)成本管理的重要手段，建立成本考核制度，使企業(yè)成本管理促進(jìn)企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟(jì)效益的提高。 2．公司過高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率問題與建議 保利公司2008年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率比行業(yè)平均值高，公司的資產(chǎn)運(yùn)用效率已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)良好的狀況。但在此同時(shí)我們不可忽視，過高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率并不是一件好事，它可能會(huì)帶來的諸多問題也是值得考慮和認(rèn)識(shí)的。過高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可能意味著資金的占有不足，而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)有所提高了。所以，應(yīng)該合理安排資金結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)的質(zhì)量，選擇有利的財(cái)務(wù)政策，來增強(qiáng)資產(chǎn)管理。 3. 2009 年經(jīng)營計(jì)劃建議 2009 年公

43、司應(yīng)以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，強(qiáng)化管理、降本增效、嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)、把握機(jī)遇，維護(hù)品牌形象，保證公司平穩(wěn)健康發(fā)展。2009 年公司的總體經(jīng)營目標(biāo)是：“經(jīng)營業(yè)績有增加，市場份額有增長，財(cái)務(wù)預(yù)算有盈余”。2009 年公司應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作： 防風(fēng)險(xiǎn)抓機(jī)遇，保證企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展；公司將以“經(jīng)營業(yè)績有增加，市場份額有增長”為目標(biāo) 布置全年工作，以“不打財(cái)務(wù)預(yù)算赤字”為基本原則安排全年投資，切實(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)防范。 促銷售降成本，全面完成年度經(jīng)營任務(wù)；公司將通過不遺余力抓銷售、全員全程控成本、想方設(shè) 法保質(zhì)量，全力爭取完成年度任務(wù)。 狠抓規(guī)范化建設(shè)，提升企業(yè)管理水平；公司將繼續(xù)強(qiáng)化管理，通過完善法人治理、強(qiáng)化內(nèi)部管理、推進(jìn)信息化建設(shè)，來加強(qiáng)科學(xué)決策與內(nèi)部控制，提高管理水平。 加快標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，全面提升產(chǎn)品質(zhì)素；公司將加快標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)進(jìn)程，通過繼續(xù)推進(jìn)品牌模塊化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和驗(yàn)收規(guī)范，從而全面提高開發(fā)效率。 加強(qiáng)融資和財(cái)務(wù)管理工作，保障公司平穩(wěn)運(yùn)行。2009 年公司在資本市場仍將力求突破，同時(shí)將繼續(xù)搶占信貸資源，進(jìn)一步加強(qiáng)資金管理，積極探索融資渠道，從而保證公司財(cái)務(wù)平衡。 2009 年將是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的一年，若公司貫徹落實(shí)穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)良傳統(tǒng)，兢兢業(yè)業(yè)，克服困難， 公司將實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。