按揭貸款提前還清問(wèn)題的分析研究會(huì)計(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)

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1、 按揭貸款提前還清問(wèn)題的分析 摘 要 在我國(guó)的國(guó)內(nèi)銀行資產(chǎn)中，住房按揭貸所占據(jù)的地位越來(lái)越重要。在發(fā)展的同時(shí)，按揭貸款在開(kāi)始發(fā)展的過(guò)程中還會(huì)影響銀行的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)，我們主要能夠從住房按揭貸款對(duì)是不是能夠提前還款的模式來(lái)進(jìn)行分析，從而就這個(gè)觀點(diǎn)來(lái)對(duì)發(fā)展我國(guó)的商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行一些風(fēng)險(xiǎn)性的策略和建議。 關(guān)鍵詞：按揭貸款；提前還貸；金融 Mortgage loan paying off the analysis of the problem Abstract In China's domestic Banks' assets, the position occ

2、upied by the housing mortgage loan is more and more important. In at the same time, the development of the mortgage at the beginning of the development of performance can also affect the Banks in the process of marketing, we can mainly from the housing mortgage loan is good enough to prepayment mode

3、l is analyzed, thereby the idea to the development of China's commercial Banks personal housing mortgage loans to some risky strategies and Suggestions. Key words: mortgage loans; Payment in advance; financial 1.按揭貸款定義 所謂的按揭貸款就是能夠采用采購(gòu)的住房作為抵押來(lái)對(duì)購(gòu)買(mǎi)的住房房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)進(jìn)行階段性的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。 在開(kāi)始辦理住房接貸的過(guò)程中應(yīng)該采

4、取一定的規(guī)模形式。其中提前還貸的不斷發(fā)展能夠更好的讓銀行不停的說(shuō)不可以，從而在銀行中辦理業(yè)務(wù)的過(guò)程中才會(huì)遇到新的挑戰(zhàn)和計(jì)劃，并且這種改變能夠讓銀行面對(duì)新的挑戰(zhàn)。消費(fèi)者在提前還貸的過(guò)程中還會(huì)根據(jù)自己的年齡，財(cái)富以及收入等來(lái)進(jìn)行詳細(xì)的選擇，從而讓個(gè)體的金融在發(fā)展的過(guò)程中更加理性。 2.“提前還貸”銀行和消費(fèi)者角度分析 2.1從銀行角度看“提前還貸” 2.1.1 “提前還貸”將擾亂商業(yè)銀行的預(yù)期收益，增大利率風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn)。 因?yàn)樘崆斑€貸在銀行的角度考慮出發(fā)，本身存在一種違約性，所以一定要讓商業(yè)銀行在這種發(fā)展的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生資金的意外回流，因此這種發(fā)展歷程會(huì)有新的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，所以防范利率在

5、經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中會(huì)處于被動(dòng)的地位。 我國(guó)的中央銀行規(guī)定，個(gè)人的住房貸款利率能夠在發(fā)展的過(guò)程中調(diào)整成為第二年的1月1號(hào)，所以我們?yōu)榱四軌蚋玫匕凑招碌睦蕘?lái)發(fā)展，如果銀行的利率下降的話，那么部分客戶將會(huì)不能夠立刻享受利率下降的優(yōu)惠，所以一定會(huì)通過(guò)低利率的優(yōu)惠來(lái)發(fā)展金融機(jī)構(gòu)，這種資金的調(diào)整能夠歸還貸款，從而提前享受優(yōu)惠政策，不會(huì)產(chǎn)生負(fù)債的壓力。所以如果在發(fā)展的過(guò)程中利率上升，那么借款人將會(huì)因?yàn)橘Y金成本的升高而進(jìn)行提前還貸。 我們能夠從第一種發(fā)展情況考慮到，商業(yè)銀行在比較高的利率過(guò)程上都會(huì)產(chǎn)生等價(jià)的資金成本，雖然不能夠按照預(yù)期的規(guī)定收回資金，那么就應(yīng)該重新支付新的客戶出現(xiàn)的費(fèi)用，由此更加能夠表現(xiàn)出來(lái)

6、利率存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第二種情況也就是說(shuō)，商業(yè)銀行在發(fā)展的過(guò)程中所產(chǎn)生的的利率都是貸款利息的收益和支出之間的差價(jià)，所以利息的支付存在一定的強(qiáng)制性，由于我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不發(fā)達(dá)，那么在接受儲(chǔ)蓄方面顯得較為被動(dòng)，因此當(dāng)大量資金積壓的同時(shí)幾乎沒(méi)有新的投資渠道進(jìn)行資金的有效運(yùn)用。所以由此可見(jiàn)，利率在發(fā)展的過(guò)程中如果會(huì)呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，那么信貸投放的壓力將會(huì)增大。所以我國(guó)的存儲(chǔ)利率由中央銀行統(tǒng)一規(guī)定，存款利率和個(gè)人住房貸款利率均按固定利率執(zhí)行，不可浮動(dòng)。正是因?yàn)檫@些比較可觀的原因存在，所以在一定程度上這種條件限制了商業(yè)銀行在發(fā)展的過(guò)程中規(guī)避的所有利率風(fēng)險(xiǎn)，從而改善了自身的資產(chǎn)資金的流動(dòng)以及收益效果。 2.

7、1.2 “提前還貸”將對(duì)銀行操作面提出挑戰(zhàn) 由于提前還貸在發(fā)展的過(guò)程中逐漸增長(zhǎng)，那么銀行發(fā)展的過(guò)程中一定會(huì)出現(xiàn)相對(duì)應(yīng)的措施來(lái)減少對(duì)銀行產(chǎn)生的損失，所以銀行一定會(huì)有一定的對(duì)應(yīng)措施減少對(duì)銀行的損失。所以大部分的人認(rèn)為，銀行能夠在一定的界面上有更新的突破，所以在發(fā)展的過(guò)程中將會(huì)用技術(shù)、產(chǎn)品的創(chuàng)新來(lái)迎接挑戰(zhàn)。首先，銀行可以采取“違約金收取”的方略。這一新政策關(guān)鍵在于設(shè)定一個(gè)合理的提前歸還按揭貸款的違約金比率，該措施的所在意義在于不僅改善了當(dāng)前個(gè)人住房按揭領(lǐng)域借款人與貸款人雙方風(fēng)險(xiǎn)與收益的承擔(dān)不對(duì)等的現(xiàn)狀，又可以限制部分因利息變動(dòng)而產(chǎn)生的提前還貸，穩(wěn)定商業(yè)銀行的預(yù)期收益。還有就是如果從投資的角度出發(fā)的

8、話，銀行將會(huì)擴(kuò)大投資利率，并且通過(guò)更多的渠道來(lái)轉(zhuǎn)移資金效率，從而降低風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。因此這種措施關(guān)鍵在于最大限度的保證所投資金的安全增值性能，通過(guò)分析投資風(fēng)險(xiǎn)與收益來(lái)設(shè)計(jì)資金流向的最佳方案。 在發(fā)展的過(guò)程中如果違約金的收取被認(rèn)為是被動(dòng)的行為，那么銀行的投資將會(huì)有比較大的主動(dòng)和靈活性。所以這種行為可以和各種金融產(chǎn)品相結(jié)合，因此在發(fā)展的過(guò)程中股票，債券，基金以及期貨等都會(huì)在更多的地區(qū)展示出來(lái)，所以銀行的投資在深度和廣度上都能夠有一些創(chuàng)造性的行為，從而規(guī)避了提前還貸帶來(lái)的隨機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。最后，在這種措施發(fā)展的過(guò)程中將會(huì)更好地完善行業(yè)利益和消費(fèi)者利益的基礎(chǔ)上符合各類(lèi)國(guó)家法案的條件下才會(huì)有可實(shí)施性的可能。 2

9、.2從消費(fèi)者角度來(lái)看“提前還貸” 2.2.1理性選擇“提前還貸” 實(shí)例分析：王先生買(mǎi)房時(shí)一個(gè)月的收入6000元，由于在發(fā)展的過(guò)程中考慮到房屋在發(fā)展過(guò)程中的裝修以及結(jié)婚費(fèi)用，那么原計(jì)劃將會(huì)在借款期限的5年之內(nèi)每個(gè)月還款3211是.23元，但是如果擔(dān)心每月還款3000多元會(huì)對(duì)生活造成影響，故改為借款期限為10年，每月還款1806.44元。結(jié)婚后兩人收入8000多元，除交按揭貸款和生活費(fèi)后每月結(jié)余2000多元，王先生想把借款期限改為5年，合同條款不允許，全部還款又不可能，有人建議王先生做兩次還款計(jì)劃，第一次部分還款，第二次全部還款。王先生準(zhǔn)備在2004年12月部分還款，2006年12月全部還款。

10、上面我們已經(jīng)計(jì)算出王先生2004年12月20日借款余額為135150.41元，計(jì)劃還款60150.41元，借款余額未75000元，借款期限還有7年半，則調(diào)整后每月還款額為：C==1002.46 第一次還款60150.41元后，節(jié)約利息：1806.44*120-1806.44*30-60150.41-1002.46*90 =216772.80-54193.20-60150.41-90221.40 =12207.79元 王先生計(jì)劃到2006年12月還清全部貸款，2005年1月至2006年12月共還銀行24059.04元（1002.46*24），其中本金17352.20元，利息6706.8

11、4元，到2006年12月借款余額為57647.80元（75000-17352.20），則第二次還款節(jié)約利息：1002.46*90-1002.46*24-57647.80 =90221.40-24059.04-57647.80 =8514.56元 兩次還款共節(jié)約利息20722.35元（12207.79+8514.56）。 驗(yàn)證：（216772.80-170000）-19343.61-6706.84 =46772.80-26050.45 =20722.35元 經(jīng)驗(yàn)證，兩次還款后節(jié)約利息20722.35元計(jì)算正確。 從以上計(jì)算看出 ，王先生有了自己的一定利益。 2.2.1我國(guó)消費(fèi)者

12、進(jìn)行“提前還貸”可能性的分析 第一， 利率與投資收益對(duì)可能性的影響。 首先，利息的多少將會(huì)直接形象利率的，因此從短期發(fā)展期限來(lái)看，資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)有越來(lái)越穩(wěn)定的利率支持，因此在發(fā)展的過(guò)程中利率的上調(diào)并沒(méi)有受到很大的壓力。 第二，消費(fèi)者有差異的預(yù)期收入分配對(duì)可能性的影響。 一個(gè)居民的財(cái)富一般分為兩個(gè)部分，流動(dòng)財(cái)富和人力資本，其中流動(dòng)財(cái)富是隨時(shí)可變現(xiàn)的，而人力資本則不然。人力資本的價(jià)值通常等于一個(gè)居民未來(lái)數(shù)年的額勞動(dòng)收入的總折現(xiàn)值。 一個(gè)人的年齡、性別、健康狀況、個(gè)性等特點(diǎn)都會(huì)直接影響他的財(cái)富。選取“年齡”為主要因素來(lái)繪制“預(yù)期收入分配”圖表： 由圖一可知，如果在

13、35歲左右的年齡階段中，他的財(cái)富結(jié)構(gòu)將會(huì)處于相對(duì)平衡的狀態(tài)，由此可以知道這種財(cái)富狀態(tài)相交于點(diǎn)A，此時(shí)的抉擇相對(duì)自由。而在A點(diǎn)左邊，人力資本明顯高于流動(dòng)財(cái)富，所以35歲以下的年輕人采取“提前還貸”的可能性不大。因?yàn)殡S著年齡的增長(zhǎng)，年輕人也會(huì)日趨成熟，收入水平也會(huì)隨之上升，相對(duì)而言他們沒(méi)有過(guò)多的對(duì)于未來(lái)償債能力的擔(dān)憂。而在A點(diǎn)右邊，流動(dòng)財(cái)富明顯高于人力資本，35歲以上者選擇“提前還貸”的可能性較大。越來(lái)越多的人隨著年齡的增長(zhǎng)或者時(shí)間的推進(jìn)，那么這種財(cái)富狀態(tài)將會(huì)保持比較高的的收入水平。所以如果一個(gè)人的年紀(jì)比較大，那么醫(yī)療費(fèi)用可能會(huì)大幅度增加，選擇“提前還貸”就可以減輕今后的壓力。 第三，“提前還貸

14、”所具有的表現(xiàn)出的利與弊 一些銀行的專(zhuān)家指導(dǎo)建議，在相對(duì)穩(wěn)定的投資環(huán)境中投資者能夠選擇風(fēng)險(xiǎn)比較低的人民幣來(lái)進(jìn)行理財(cái)產(chǎn)品。銀行中人民幣的理財(cái)產(chǎn)品如果能夠不斷的進(jìn)行創(chuàng)新，那么有風(fēng)險(xiǎn)或者風(fēng)險(xiǎn)比較低的人民幣理財(cái)產(chǎn)品將會(huì)采用申請(qǐng)購(gòu)物新品為主來(lái)發(fā)展投資理財(cái)。根據(jù)我國(guó)最新的數(shù)據(jù)顯示，在2007年，投資者參加新的產(chǎn)品的次數(shù)將會(huì)有40次左右，能夠獲得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)年收益平均23%。明年“打新”會(huì)同樣熱鬧，打新股理財(cái)產(chǎn)品是房貸一族的不錯(cuò)選擇。 二是再度貸款是否容易。我國(guó)在現(xiàn)在的貸款狀況下，如果還貸相對(duì)簡(jiǎn)單容易的話，那么再貸款就會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較難，部分個(gè)人創(chuàng)業(yè)的貸款客戶在發(fā)展的過(guò)程中將會(huì)首先進(jìn)行還貸，再進(jìn)行還貸比較難的的

15、基礎(chǔ)上。所以說(shuō)部分的個(gè)人創(chuàng)業(yè)在貸款信息中比較習(xí)慣于提前還貸，也就是說(shuō)如果有比較好的項(xiàng)目投資，那么貸款信息的借貸成本將會(huì)高于個(gè)人貸款嘻嘻，如此來(lái)降低成本貸款，所以財(cái)務(wù)籌劃將會(huì)得不到解決。 一些銀行的理財(cái)專(zhuān)家在進(jìn)行借貸還款的理財(cái)計(jì)劃中，不僅僅會(huì)因?yàn)閭€(gè)人的利益不同而不同，還要根據(jù)自己不同的貸款形式來(lái)決定。比如說(shuō)還款的時(shí)間在貸款期限上是比較高的，這樣的話就在借貸的過(guò)程中不需要提前還貸。大約有一半以上的貸款者都不會(huì)著急提前還款，所以大約會(huì)有一半以上甚至是大多數(shù)的利息已經(jīng)還清，剩下的金額基本是本金，所以提前還貸的意義并沒(méi)有那么大。所以提前還貸并不會(huì)對(duì)所有的人適合。 所以在這之前，一些進(jìn)行7折或者8折的

16、優(yōu)惠利率的購(gòu)房者將會(huì)獲得越來(lái)越高的利率，優(yōu)惠的利率在經(jīng)過(guò)加息之后會(huì)更高，讓更多的人看起來(lái)越來(lái)越優(yōu)惠，當(dāng)然在進(jìn)行一定的打折之后也會(huì)越來(lái)越劃算，部分客戶并沒(méi)有太多提前還款的必要。而針對(duì)這樣的客戶，如果進(jìn)行提前還貸的話，那就不如把這筆貸款進(jìn)行一段時(shí)間的儲(chǔ)蓄，由此獲得的利息將會(huì)超過(guò)之前一段時(shí)間內(nèi)償還的貸款利息。一些購(gòu)房者在能夠更好地進(jìn)行投資的過(guò)程中可以不提前進(jìn)行還貸。當(dāng)然如果操作得當(dāng)?shù)脑捘敲茨晔找鎸?huì)把更多的錢(qián)留在自己手里。除此之外如果貸款信息的辦理時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)的話，剩余金額將會(huì)在利率上有比較小的變動(dòng)，當(dāng)然這種貸款信息也不會(huì)有提前還貸的必要。 因?yàn)槊恳还P貸款利率，期限或者還款方式發(fā)生的細(xì)節(jié)不一樣的話

17、，那么縮短期限將會(huì)比月供少更加節(jié)省利息的發(fā)生。由于貸款在辦理之前必須要考慮到違約金的產(chǎn)生問(wèn)題，那么一些貸款銀行將不會(huì)收取貸款的違約金，但是如果市民需要為了節(jié)省利息的支出來(lái)對(duì)比違約金的多少的話，那么就需要提前做好提前還貸是不是是最合適的方式。 4.創(chuàng)建良好的金融大環(huán)境，使“提前還貸”更趨理性 實(shí)物的存在都具有兩面性。提前還貸的現(xiàn)象一定會(huì)有比較好的一面，但是消費(fèi)者之間的提前還貸能夠抵消越來(lái)越多的負(fù)面影響，這種存在方式的根本原因就是因?yàn)槿绾蝿?chuàng)造一個(gè)比較好的金融環(huán)境?，F(xiàn)在的中國(guó)發(fā)展形勢(shì)有越來(lái)越完整的大規(guī)模的基建系統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)立法，這種發(fā)展方式能夠更好地進(jìn)行消費(fèi)者之間的金融創(chuàng)新，這種創(chuàng)新主要是基于完整的

18、金融環(huán)境，從而保證更多理性的金融行為。 部分人認(rèn)為我們應(yīng)該主要從以下三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行考慮： 從宏觀層面上來(lái)看，應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化央行維護(hù)市場(chǎng)體制的作用。我們?yōu)榱四軌蚋油晟频倪M(jìn)行貨幣政策的實(shí)施，那么調(diào)控貨幣政策將會(huì)創(chuàng)造相對(duì)穩(wěn)定的金融環(huán)境，這種發(fā)展模式將會(huì)有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展。在這種發(fā)展基礎(chǔ)上，如果長(zhǎng)計(jì)劃的進(jìn)行傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，那么央行政策將會(huì)更好地實(shí)施市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策和外部環(huán)境的監(jiān)測(cè)，所以這樣發(fā)展并不能夠完全依靠市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)。 從微觀層面上來(lái)看，需要不斷的完善貸款的信用體制制度。一方面如果各種金融機(jī)構(gòu)在相對(duì)充分的信息發(fā)展過(guò)程中得到及時(shí)有效的規(guī)避信息，那么這種金融機(jī)構(gòu)將會(huì)刺激金融行業(yè)的發(fā)展，另

19、一個(gè)方面，信用機(jī)制的不斷完善將會(huì)加強(qiáng)消費(fèi)者的投資信心，從而不斷的提高熱情參與的積極性，推動(dòng)了金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展。從社會(huì)保障制度來(lái)看，我們?yōu)榱四軌蚣訌?qiáng)社保證券的發(fā)展和證券的分類(lèi)，這種證券分類(lèi)主要包括住房貸款、醫(yī)療貸款、退休投資存款等等，其作用就是幫助居民把一生中不同年齡段消費(fèi)盡量處于均衡狀態(tài)。由此可見(jiàn)，只要?jiǎng)?chuàng)造比較良好的金融投資環(huán)境和相關(guān)金融機(jī)制，那么消費(fèi)者之間的金融信息將會(huì)逐漸的趨于理性消費(fèi)，由此才能夠不斷地提高金融機(jī)構(gòu)的投資效果。 總而言之，這種提前還貸的方式引發(fā)的思考問(wèn)題讓越來(lái)越多的人單純的判斷出來(lái)提前還貸和不能夠提前還貸之間的區(qū)別，所以我們應(yīng)該結(jié)合更多方面的因素，比如說(shuō)銀行，消費(fèi)者或者

20、越來(lái)越多的金融環(huán)境來(lái)考慮，從而理性的對(duì)待問(wèn)題分析問(wèn)題。 5.提前償還的風(fēng)險(xiǎn)管理建議 構(gòu)建提前償付行為的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù) 。在發(fā)展的過(guò)程中如果能夠針對(duì)提前還款來(lái)進(jìn)行科學(xué)性的關(guān)系，那么最重要的就是應(yīng)該能夠準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)提前還款發(fā)生的時(shí)間和金額，從而確定提前還款導(dǎo)致銀行現(xiàn)金流的變化，但目前我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)于按揭貸款提前償付問(wèn)題研究存在的一個(gè)重要問(wèn)題就是缺乏數(shù)據(jù)銀行應(yīng)建立關(guān)于提前還款行為的數(shù)據(jù)庫(kù)，把握提前還款的基本規(guī)律設(shè)計(jì)多樣化的還款方式 每個(gè)借款人收入情況不一樣，還款能力也是千差萬(wàn)別，但目前我國(guó)銀行多數(shù)采用的是每月等額本息或等額本金的還款方式，這種還款方式對(duì)于銀行或借款人來(lái)說(shuō)，管理起來(lái)的確比較方便直觀，但卻

21、不能滿足借款人多樣化的貸款還款需求，借款人每月的借款成本現(xiàn)金流出與其收入的現(xiàn)金流入存在缺口’商業(yè)銀行可以依據(jù)借款人的當(dāng)前收入情況與預(yù)期的收入變化選擇不同的還款方式，以減少提前還貸行為發(fā)生的概率。 除此之外還有很多借款人都會(huì)擁有兩份或者兩份以上的工作來(lái)賺取資金，也就是說(shuō)他們一般的人都有很多個(gè)收入來(lái)源。并且這種收入的信息并沒(méi)有穩(wěn)定性，他們都是在銀行中尋找銀行貸款，而且在簽訂合同的過(guò)程中還能夠用等額信息或者本金來(lái)進(jìn)行收入的來(lái)源變化，借款人在借款的過(guò)程中有可能還會(huì)在更早的時(shí)間內(nèi)支付貸款金額。這種借款人可以考慮到逐月或逐年遞減的還款方式，貸款信息中本金的歸還是比較多的，而且在貸款沒(méi)有到達(dá)的時(shí)間之內(nèi)本金

22、和利息會(huì)減輕，這從而減少借款人在貸款期限的前期提前還貸發(fā)生的可能性 為了能夠鞥好多開(kāi)展按揭貸款模式來(lái)發(fā)展產(chǎn)品，如果借款人的手中含有比較多的資金，那么這種表現(xiàn)形式將會(huì)在發(fā)展的過(guò)程中提前還款，從而降低了金融資金的成本，所以在發(fā)展過(guò)程中借款人有可能會(huì)利用多余的金額來(lái)投資產(chǎn)品成本，所以銀行便會(huì)把個(gè)人的按揭貸款和個(gè)人的理財(cái)業(yè)務(wù)相結(jié)合起來(lái)發(fā)展，從而把在發(fā)展過(guò)程中被動(dòng)接受借款人的提前還貸來(lái)滿足客戶的金融資金，從而推遲借款人提前還款的時(shí)間銀行可以將借款人的還款賬戶與理財(cái)賬戶聯(lián)動(dòng)管理，如果借款人的理財(cái)賬戶會(huì)借用借款人余額來(lái)計(jì)算，那么抵扣的資金將會(huì)不斷增加，房貸的還款年限也會(huì)不斷地縮短。我們?cè)谶M(jìn)行償還貸款的過(guò)程

23、中，如果使用的是理財(cái)賬戶上的貸款進(jìn)行的投資，那么借款人的借款利息也會(huì)降低。 我們可以通過(guò)按揭貸款的證券形式來(lái)發(fā)展按揭貸款證券，并且還能夠及時(shí)的把還款風(fēng)險(xiǎn)從銀行中進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從而實(shí)行按揭的方式來(lái)承擔(dān)債權(quán)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)證券形式的設(shè)計(jì)還會(huì)在投資者身上展示出來(lái)，證券在發(fā)展的形式上能夠體現(xiàn)證券的靈活性，展示投資者的多樣化需求，比如說(shuō)不同的分類(lèi)形式，種類(lèi)以及期限長(zhǎng)短的分布和償還順序的排列等。我們還能夠通過(guò)設(shè)計(jì)證券特征上的不同實(shí)現(xiàn)提前還款風(fēng)險(xiǎn)的重新配置，并分配給不同偏好的投資者，按揭貸款發(fā)行利率與證券發(fā)行利率之間的利差即為銀行的利潤(rùn)來(lái)源。 第一，向借款人收取一定違約金。在美國(guó)比較通行的是，在貸款前

24、向所有客戶預(yù)先收取提前還款期權(quán)費(fèi)用，但在我國(guó)銀行競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的國(guó)情下不適用，我們可以在借款人發(fā)生提前還款違約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)向其收取一定違約金。這就要求商業(yè)銀行要完善住房按揭借款合同，在與借款人簽訂的按揭貸款合同中對(duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)處置做事先的約定。 第二，商業(yè)銀行內(nèi)部針對(duì)提前還款風(fēng)險(xiǎn)要有多方面的應(yīng)對(duì)之策。一是設(shè)計(jì)多樣化的住房按揭貸款產(chǎn)品。借款人的年齡、職業(yè)不同，對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期是有相當(dāng)差別的，銀行可設(shè)計(jì)這對(duì)不同客戶群體的貸款品種，如固定利率住房按揭貸款。二是可以在經(jīng)過(guò)同意還款的老客戶在銀行消費(fèi)的過(guò)程中將會(huì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行選擇，所以自身的狀況在進(jìn)行貸款的過(guò)程中將會(huì)在本銀行中進(jìn)行轉(zhuǎn)換，當(dāng)然如果按照住房按揭來(lái)進(jìn)行選

25、擇，那么就要住房抵押消費(fèi)貸款的無(wú)縫轉(zhuǎn)貸。三是要加強(qiáng)研究分析，建立提前還款的風(fēng)險(xiǎn)模型。一方面根據(jù)模型分析的結(jié)果，加強(qiáng)住房按揭貸款的貸前調(diào)查與審查主動(dòng)防范風(fēng)險(xiǎn)；另一方面是要估算本行全部住房按揭貸款的提前還款額度及將會(huì)帶來(lái)的利息與成本損失，為資金的有序安排及早準(zhǔn)備，為與客戶的合同事先約定提供數(shù)據(jù)支撐。 第三，大力發(fā)展住房按揭貸款二級(jí)市場(chǎng)。利用住房按揭貸款證券化向二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)，是今后住房貸款機(jī)構(gòu)管理提前還款風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。直到現(xiàn)在為止，我國(guó)的住房按揭貸款由于剛剛發(fā)展起來(lái)，所以個(gè)人的住房按揭貸款將會(huì)在最先發(fā)展起來(lái)的建設(shè)銀行中實(shí)施起來(lái)，這種證券公司最大的特點(diǎn)就是能夠把證券發(fā)行的個(gè)人擔(dān)保利用到住

26、房按揭貸款中來(lái)，從而摒棄之前的原貸款機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債，所以在這種表現(xiàn)形式上，資金將會(huì)由原來(lái)的貸款嘻嘻轉(zhuǎn)移到投資人的身上。第四，完善全社會(huì)的金融大環(huán)境。一是豐富居民投資手段。一些政府相關(guān)部門(mén)在發(fā)展的過(guò)程中將會(huì)不斷的鼓勵(lì)居民來(lái)進(jìn)行技術(shù)上的投資，從而對(duì)于投資渠道和形式來(lái)進(jìn)行品牌的打造和環(huán)境的建立，從而還能夠避免金融資金中投資的陷阱以及缺陷，如果我們對(duì)賭協(xié)議等影響投資者信心的惡性事件的發(fā)展，這種狀況可能會(huì)影響投資者的收益。第二就是能夠提高投資者的收益回報(bào)，如果借款人在選擇投資回報(bào)的過(guò)程中可能會(huì)達(dá)不到按揭貸款信息，那么提前還款將會(huì)得到有效的風(fēng)險(xiǎn)控制，如果在此發(fā)展的過(guò)程中會(huì)有違約現(xiàn)象的發(fā)生，那么提前還款或者

27、過(guò)期不能夠還款將會(huì)由保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠償。在發(fā)展的過(guò)程中如果轉(zhuǎn)移和分散銀行按揭貸款的提前還款風(fēng)險(xiǎn)，部分減少提前還款給銀行帶來(lái)的損失。三是完善個(gè)人征信系統(tǒng)，可考慮逐步將提前還款記錄納入借款人的征信紀(jì)錄，供商業(yè)銀行在其他貸款審查時(shí)參考。 參考文獻(xiàn) [1]Schwartz, Edwardo S, and Wslter N Torous.Prepayment and the Valuation of Mortgage backed Se-curities[J]. Journal of Finance,1989,44:375-392. [2]Deng, Yongheng, Quigley John M

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