物業(yè)全面管理手冊

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1、物業(yè)全面管理手冊 第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置 一、任務(wù) 物管部是實施公司轄區(qū)范圍內(nèi)的工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。物管部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映公司服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽的重要標(biāo)志。 物管部的職責(zé)范圍如下： l、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。 2、負(fù)責(zé)公司公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。 3、負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。 4、負(fù)責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有

2、償維修服務(wù)。 5、負(fù)責(zé)大樓外委工程的監(jiān)管工作。 6、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保安、消防工作。 7、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。 8、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的土建維修工作。 二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖 第二節(jié) 物業(yè)管理部崗位職責(zé) (一)物業(yè)管理部經(jīng)理 1、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)物管部的各項工作。 2、負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作； 3、負(fù)責(zé)制定本部門的各項管理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運行； 4、負(fù)責(zé)向經(jīng)營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務(wù)。

3、 5、負(fù)責(zé)對本部門各班組的工作進行檢查，指導(dǎo)； 6、負(fù)責(zé)經(jīng)營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作； 7、負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作； 8、負(fù)責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作； 9、對采購物資和提供服務(wù)的供方進行評價； 10、負(fù)責(zé)審核本部門提交的物品申購報告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報總經(jīng)理批準(zhǔn)； 11、負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。 12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定

4、期校準(zhǔn)工作。 13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系的正常運作提供保障； 14、負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析，為提高運行質(zhì)量提供依據(jù)。 15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。 （二）設(shè)施設(shè)備組組長 1、 在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備組的各項工作。 2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。 3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。 4、負(fù)責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)情況。 5、定期組織班組員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。 6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記

5、錄的管理與存檔。 7、負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項目的進展情況。 8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。 9、負(fù)責(zé)公司維修設(shè)備、材料的采購。 10、負(fù)責(zé)本小組的勞動紀(jì)律考核，并每月上報綜合部。 (三)強、弱電維修員 1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理強、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。 2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。 3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。 5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項目(含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定，監(jiān)督并驗收。

6、 6、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 8、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日常運行、保養(yǎng)、維修。 9、負(fù)責(zé)配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯(lián)系。 10、負(fù)責(zé)配合電信部門對用戶電話系統(tǒng)的維護。 11、負(fù)責(zé)對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。 12、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 13、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 （四）空調(diào)給排水維修員 1、在設(shè)施設(shè)備組組長

7、的領(lǐng)導(dǎo)下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。 2、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。 3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。 5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。 6、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 8、負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機）的日常運行和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。 9、負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修

8、組對給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。 10、在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 11、負(fù)責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 （五）電梯維修員 1、負(fù)責(zé)監(jiān)視和掌握各電梯的運行狀態(tài)，保證電梯的正常運行； 2、完成電梯的定期保養(yǎng)； 3、電梯機房發(fā)現(xiàn)故障時，應(yīng)立即進行檢修，并做好記錄，如無法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時做好記錄； （六）水電維修員 1、負(fù)責(zé)低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養(yǎng)。 2、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 3、每月兩次發(fā)電機試運行。

9、 4、負(fù)責(zé)大樓立面照明燈具的啟、停。 5、負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。 6、負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。 7、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 （七）給排水維修員 1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備； 2、負(fù)責(zé)對給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)、維修； 3、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管； 4、負(fù)責(zé)每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄； （八）土建維修管理員 1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋的維修，并管理雜工。 2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。

10、3、負(fù)責(zé)房屋維修外委項目的洽談審定，監(jiān)督并驗收。 4、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 5、負(fù)責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。 6、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。 （九）保安消防管理員 1、在公司物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安消防組行政管理工作，組織和引導(dǎo)部屬員工學(xué)習(xí)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識，培養(yǎng)和提高改進的整體政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作能力； 2、督促保安人員嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定，對成績突出人員給與獎勵，對工作失職人員進行教育和提出處理意見，維護公司和客戶利益，預(yù)防各類事故發(fā)生； 3、認(rèn)真學(xué)習(xí)《消防安全規(guī)定》、《消防法》、《重慶市消防安全條例》，貫徹

11、執(zhí)行上級有關(guān)指示精神和消防工作方針，堅守崗位，負(fù)責(zé)編制消防工作計劃，定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報有關(guān)工作及存在的問題，提出整改意見； 4、經(jīng)常對重點防火部位和易燃易爆物品進行檢查，加強消防設(shè)施的維護管理，對檢查出的隱患督促整改，及時消除隱患，協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門建立健全各項安全防火責(zé)任制。 5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范和消防管理工作，協(xié)調(diào)公安機關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災(zāi)事故； 6、負(fù)責(zé)應(yīng)聘保安員的資格審核； 7、負(fù)責(zé)做好保安，消防用品的采購、驗證、監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。 8、負(fù)責(zé)消防器材的管理。 （十）保安員 1、在指定崗位認(rèn)真值勤

12、，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務(wù)； 2、根據(jù)指責(zé)規(guī)定，負(fù)責(zé)做好本責(zé)任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全； 3、根據(jù)值勤要求，夜間檢驗出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進出責(zé)任區(qū)，維護責(zé)任區(qū)內(nèi)的治安秩序； 4、堅守崗位，認(rèn)真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預(yù)防責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治安災(zāi)害事故； 5、協(xié)助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時報告上級并作好值班紀(jì)錄； 6、服從命令，聽從指揮，積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時性工作任務(wù)。 （十一）保潔庫房管理員 1、制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)和要求； 2、熟知掌握各類建材、玻

13、璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據(jù)所需量進行購買； 3、與社區(qū)清潔服務(wù)保持聯(lián)系，注重商場的外部形象； 4、每天對商場各樓進行衛(wèi)生檢查，不低于四次； 5、對原材料進行妥善保管，有計劃進行發(fā)放，每月盤點一次； 6、協(xié)調(diào)保潔部和其他有關(guān)部門的工作聯(lián)系，維護公司的內(nèi)、外清潔衛(wèi)生形象。 （十二）保潔員 1、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標(biāo)準(zhǔn)和要求； 2、熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法； 3、嚴(yán)格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備； 4、保持分管區(qū)域的清潔水準(zhǔn)，工作次數(shù)每天不少于4次；

14、 5、節(jié)約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具； 6、接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進工作； 7、對待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便； 8、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。 （十三）庫管員 1、在保潔庫房管理員的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本小組的日常事務(wù)。 2、對入庫的物品進行安全檢查，熟悉儲存物品的分類、性質(zhì)。 3、負(fù)責(zé)庫房物品的安全保護工作，防止物品丟失。 4、每月進行一次防火檢查，消除火災(zāi)隱患。 5、負(fù)責(zé)庫房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。 內(nèi)部管理規(guī)定 一、值班管理規(guī)定 1、值班員工必須嚴(yán)格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)

15、擅自脫離崗位者，作違反勞動紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責(zé)任。 2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。 3、值班員工必須服從組長的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長的工作指令。 4、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運行。 5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機，保持聯(lián)系。 6、值班員工必須掌握并正確實施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。 7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到場處理。 8、

16、值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實填寫。 二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程 （一）接班員須知 1、上一班設(shè)備運行情況； 2、正在檢修的設(shè)備情況； 3、設(shè)備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。 （二）交接班程序 1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。 2、交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運行情況，設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。 3、交接班雙方會齊共同對主要巡視內(nèi)容進行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。 4、報告檢查結(jié)果。 5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)由接班人員進行

17、。 7、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認(rèn)可。 （三）交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主管到現(xiàn)場處理。 1、巡視記錄與實際情況不符時。 2、交接班人數(shù)不齊或不在場時。 3、接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時。 4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。 5、設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。 三、供電值班員交接班規(guī)程 (一)接班員須知 1、上一班設(shè)備運行情況； 2、正在檢修的設(shè)備情況； 3、儀表指示是否正確； 4、設(shè)備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。 (二)交接

18、班程序 1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。 2、列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。 3、交班宣讀本班工作情況記錄及當(dāng)前運行方式。 4、交接班雙方會齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。 5、報告檢查結(jié)果。 6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 7、不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進行。 8、交接班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認(rèn)。 (三)交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。 1、設(shè)備記錄與實際運行狀況不符時。 2、交接班人數(shù)不齊或不在場時。 3、當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。

19、4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。 5、設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。 四、運行記錄管理制度 1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運行記錄、每半天記錄一次，設(shè)備運行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。 2、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。 3、巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。 4、巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫，每周

20、經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設(shè)備設(shè)施組組長。 5、值班表每月月底由維修班長填寫，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長。 6、設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。 7、所有記錄必須按時完成，不準(zhǔn)弄虛作假。 五、工程檔案管理制度 1、工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。 2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。 3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。 4、外單位交來圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的管理員核對實物，

21、如圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。 5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。 6、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上人員批準(zhǔn)，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。 設(shè)備設(shè)施管理 第一部分總則 一、承包商監(jiān)督規(guī)定 對須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動報警系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和定期試驗，及某些專業(yè)性較強的項目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項目外委給承包商作業(yè)。 (一)承包商監(jiān)督規(guī)定 為規(guī)范對承包項目的管理，特制定本規(guī)定。

22、1、承包商進場前，必須提供工程圖、施工程序、工期計劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場。 2、其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。 3、承包商進場作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項管理規(guī)定。 4、督促承包商嚴(yán)格按國家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及合同要求施工。 5、承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)，否則作違反合同處理。 6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允許實施。 7、承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對，雙方填

23、寫技改工程驗收報告書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可通知財務(wù)結(jié)算。 二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定 為保證設(shè)備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必須對所轄設(shè)備進行日常巡檢。 1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設(shè)備。 2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系。 3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。 4、巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運行情況，對“手動”運行的設(shè)備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。 5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)

24、現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應(yīng)即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。 6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。 7、相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。 三、設(shè)備管理規(guī)定 1、設(shè)備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計劃，交各班組實施。 2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。 3、設(shè)備

25、的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。 4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報設(shè)施設(shè)備組組長整改。 5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，設(shè)施設(shè)備組組長負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 四、機房管理規(guī)定 物管部轄下的設(shè)備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。 1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請勿進入”的告示牌。 2、凡易燃易爆的設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備

26、場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。 3、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識。 4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 5、機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。 6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員(包括參觀學(xué)習(xí)和施工等)禁止進入機房；經(jīng)批準(zhǔn)進入機房的外來人員必須遵守機房有關(guān)規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導(dǎo)。 7、供電局突然到場檢查或抽查相應(yīng)的機房如開閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗證件核實身份后，應(yīng)熱情接待，主動配合，并應(yīng)立即通知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。 8、保持機房的安

27、靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 9、嚴(yán)禁攜帶火種進入易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房，嚴(yán)禁在機房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)。 10、機房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時刻保持待機狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長時間占用電話。 11、各機房工作員工必須按要求如實認(rèn)真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。 五、設(shè)備機房防火規(guī)定 1、不得在機房內(nèi)吸煙。 2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機房內(nèi)不得存放易燃物品。

28、 3、需要動火作業(yè)時，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機房動火作業(yè)申請表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無火種后方能離開。 4、部門管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。 5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警探測器和消防設(shè)備的情況，及時報告、處理火警信號。 6、機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。 7、機房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。

29、8、發(fā)生電氣火災(zāi)時，當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。 9、火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。 10、遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。 六、機房衛(wèi)生管理規(guī)定 為做好機房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。 1、機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。 2、各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。 3、機房內(nèi)

30、各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。 4、機房值班員工必須按時清潔機房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。 5、機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。 6、維修人員負(fù)責(zé)制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。 7、各專業(yè)管理員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。 第二部分 強電系統(tǒng)管理 一、層間配電房（電氣小室）管理制度 1、層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。 2、配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。 3、物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，

31、發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。 4、物管部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。 5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。 二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程 (一)計劃轉(zhuǎn)、停電 1、供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應(yīng)立即報告物管部經(jīng)理。 2、因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報物管部經(jīng)理。 3、總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。 4、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時送達(dá)用戶，如不能在上述時限內(nèi)送達(dá)，應(yīng)報經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。 (二)事故轉(zhuǎn)、停電 1、大樓

32、因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。事后，物管部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。 2、因大樓內(nèi)部事故引起停電，物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書面通知市場部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。 3、事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，物業(yè)管理部擬定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。 三、停電、限電管理規(guī)程 1、停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。 2、收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報告總經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的用戶。 3、

33、物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。 4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交主管管理員簽名。 5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點檢查電房、空調(diào)機房、水泵房、電梯機房、消防中心內(nèi)設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。 6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。 四、臨時用電管理規(guī)程 （一）用電申請 用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點、負(fù)荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。 （二）公司審批 用電申請須經(jīng)物管部審批。 （三）簽定用電協(xié)議 物管部審批通過后，用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)。 （四）接線

34、及送電 經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。 （五）停電及拆線 用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認(rèn)可。 （六）計費方式 1、電表計費，由用戶自備并按指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。 2、無表估算，按負(fù)荷量及用電時間事先估算。 五、供配電設(shè)備運行管理規(guī)程 1、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。

35、2、發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知物管部安排處理。 3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。 4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。 5、嚴(yán)格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。 6、高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。 六、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 1、嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。 2、主管人員每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。報物管部經(jīng)理審批。 3、督促承包商對外委高壓部

36、分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄。 4、工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。 5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。 6、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊情況，須報告物管部經(jīng)理，及時通知受影響的用戶。 7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上。 8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點8米以內(nèi)，進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套。 七、工作票制度 1、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填

37、用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。 2、填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動中的發(fā)電機上的工作。 3、其他工作用口頭或電話命令。口頭或電話命令必須清楚正確，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)詳細(xì)記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復(fù)誦核對一遍。 4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字

38、需修改時，應(yīng)字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點，由工作負(fù)責(zé)人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。值班員應(yīng)將工作票號碼、工作任務(wù)、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。 5、一個工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一次做完。 6、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。在開始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)護，即：停電，驗電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。 7、工作票的有效時間，以批準(zhǔn)檢修期為限。 8、需要變更工作班中的成員時，須經(jīng)工作負(fù)責(zé)人同意。 9、工作票簽

39、發(fā)人由強電管理員擔(dān)任。工作負(fù)責(zé)人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強電組長或資深技工擔(dān)任。 10、工作票所列人員的安全責(zé)任： (1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負(fù)責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良好。 (2)工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實際進行安全思想教育；督促、監(jiān)護工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件；工作前對工作人員交待安全事項。 (3)工作許可人：負(fù)責(zé)審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負(fù)責(zé)檢查工

40、作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有無突然來電的危險；對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應(yīng)要求做詳細(xì)補充。 (4)工作班成員：認(rèn)真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實施。 八、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施 (一)外線故障 1、大樓設(shè)計要求：主供停電，備供自動投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。 2、備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動

41、合閘，檢查備用電源進線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置，合上備用電源進線柜開關(guān)。 3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。 4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。 5、向供電局調(diào)度室報告并了解外線故障情況。 (二)內(nèi)部故障 當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ?，此時值班人員應(yīng)遵守下列程序： 1、將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。 2、將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示

42、牌。 3、將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。 4、向物管部主管和維修班報告故障經(jīng)過和處理情況。 5、物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報告有關(guān)部門。 (三)市電全停 1、當(dāng)兩路市電全停，啟動發(fā)電機。 2、退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。 3、監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機電源，恢復(fù)市電。 4、及時書面向上級領(lǐng)導(dǎo)報告。 5、市電失壓，發(fā)電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動

43、。 (四)通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計修復(fù)時間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。 第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理 一、安全用水、供水管理制度 根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對供水管理規(guī)定如下： 1、凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)(即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的)一律由管理公司管理。 2、用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。 3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。 4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理： (1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時間加倍

44、追計水費外，還要賠償大樓損失。 (2)私自啟動水表的封印影響準(zhǔn)確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。 (3)私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。 5、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實際情況賠償損失。 二、大樓節(jié)水、用水措施 1、嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。 2、在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強用戶節(jié)水意識。 3、安裝感應(yīng)式或延時式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。 4、

45、定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。 5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。 三、物管部停水、限水管理制度 1、所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。 2、收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報告總經(jīng)理，至少提前24小時書面通知受影響用戶。 3、主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。 4、停水前應(yīng)將地下水池注滿。 5、停水期間工程人員應(yīng)每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。 6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。 四、給排

46、水系統(tǒng)運行管理規(guī)定 1、保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。 ? 2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。 3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。 4、每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動”位置。 5、定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。 6、進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的告示牌。 7、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告主管管理員，并留在現(xiàn)場觀察。 8、每班對泵房進行檢查后，

47、在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認(rèn)真填寫機管系統(tǒng)巡查表。 五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運行維修班負(fù)責(zé)。 2、主管管理員每年12月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。 3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。 4、根據(jù)設(shè)備特點重點做好潤滑、除塵工作。 5、供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。 6、污水泵故障時應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。 7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。 8、給排水設(shè)備的故障應(yīng)于24小時內(nèi)修復(fù)，無

48、法解決的應(yīng)馬上要求通知受影響用戶，并報告上級領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。 六、給排水系統(tǒng)故障排除措施 (一)給水系統(tǒng)故障處理 1、因給水泵故障影響供水時，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行。 2、因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動控制狀態(tài)。 3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。 (二)排水系統(tǒng)故障處理 1、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)

49、域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。 2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。 第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理 一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容 1、設(shè)備巡查 巡查運行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。 2、空調(diào)機房 (1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。 (2)巡查

50、水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故障。 (3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動箱有無故障指示。 3、冷卻塔、水箱檢查 (1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)機運行時是否發(fā)出噪音，風(fēng)機起動電柜有無故障指示。 (2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。 4、風(fēng)機等檢查 (1)組合式風(fēng)機：檢查運行時有否發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。 (2)吊裝式風(fēng)機：運行時有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無

51、堵塞。 二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 （一）開機程序 1、檢查電源、三相電壓是否有380V。 2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。 3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 4、檢查冷卻塔補給水是否正常。 5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺數(shù)。主機運行中，冷卻水出水溫度升高至30℃時需要加開冷卻塔風(fēng)扇。 7、檢查膨脹水箱補水是否正常。 8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 9、啟動冷凍水泵和冷卻水泵。 10、檢查冷凍水泵和

52、冷卻水泵運行電流是否正常。 11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。 12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kg／cm2)。 13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。 14、檢查主機、油溫是否在65℃～68℃之間。 15、啟動主機。 16、檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。 （二）關(guān)機程序 1、關(guān)機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。 2、按停主機。 3、主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機，也可根據(jù)需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主機，根據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每開一臺主機應(yīng)開一組水泵配合。

53、 三、空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定 1、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運行由空調(diào)組負(fù)責(zé)，暖通、給排水管理員進行監(jiān)督。 2、每班當(dāng)值人員每兩小時巡查空調(diào)機組和外圍設(shè)備一次，并將運行運行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管管理員批準(zhǔn)，不得擅自更改運行參數(shù)。 3、按大樓空調(diào)運行時間表準(zhǔn)時啟?？照{(diào)系統(tǒng)。 4、在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。 四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 1、冷水機組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。 2、空調(diào)班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機和風(fēng)機）的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設(shè)備保養(yǎng)。 2、主管管理員每年12月制訂下年度的空

54、調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負(fù)責(zé)組織實施。 3、當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進行維修，并報告主管管理員。 4、設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。 5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。 6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。 7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定。 8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級報告以便及時通知受影響的用戶。 9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。 五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急

55、處理方案 （一）冷水機組 1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應(yīng)馬上停止該機，并開啟備用機組。 2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告主管管理員并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維修。 3、設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。 （二）水泵 1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。 2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)并記錄在當(dāng)值日志上。 3、水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)報告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報告。 （三）冷卻塔 1

56、、水塔電機故障 (1)巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應(yīng)立即停止該機。 (2)發(fā)現(xiàn)故障后及時檢修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。 (3)屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。 2、水塔穿底漏水 (1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。 (2)立刻將情況報告主管管理員，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。 3、水塔溢漏 (1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場解決的即時修復(fù)。 (2)浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對應(yīng)的進水閥，并開啟備用水塔。

57、 (3)將情況報告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報告。 （四）管網(wǎng)系統(tǒng) 1、主管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機組和水泵。 (2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)人走火梯。 (3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。 (4)將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。 (5)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。 2、水平管網(wǎng) (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)

58、漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。 (2)現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。 (3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。 (4)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。 3、空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié) (1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。 (2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。 (3)報告主管管理員，由其組織

59、維修，并在事后作維修報告。 4、空調(diào)機房內(nèi)的管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應(yīng)停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。 (2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。 (3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。 (4)開啟機房內(nèi)對應(yīng)管道底的排水口排水。 (5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。 (6)報告主管管理員，由其組織搶修。 （五）通知受影響用戶 事件發(fā)生后，主管管理員認(rèn)為4小時內(nèi)可修復(fù)的應(yīng)通過緊急廣播知會受影響用戶，超過4小時才能修復(fù)的由管理公司書面通

60、知受影響用戶。 第五部分 電梯管理 一、電梯操作規(guī)程 1、用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運行。 2、若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 3、若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關(guān)打至HAND即可實現(xiàn)手動控制。 4、若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關(guān)閉風(fēng)扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運行。 5、在火災(zāi)情況下，消防隊員工可于基站控制電梯回降至基站。 二、電動扶梯操作規(guī)程 （一）啟動 1、檢查確認(rèn)梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。 2、在梯頭或梯尾的啟動開關(guān)處用梯匙啟動電扶梯。

61、 3、在達(dá)到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。 4、一切正常交付使用。 （三）應(yīng)急停止 緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。 （四）轉(zhuǎn)變行程方向 1、檢查確認(rèn)扶梯級無乘客。 2、停止電扶梯運行。 3、待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動。 三、電梯運行管理規(guī)定 1、物管部負(fù)責(zé)電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。 2、每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。 3、注意轎廂、井道等設(shè)施有無濕水情況。 4、進行檢查時，應(yīng)放置工作牌。 5、升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專

62、業(yè)意見后方可進行。 6、搬運有可能超載的沉重物件時，應(yīng)及時與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。 7、故障及緊急事故時，采取臨時應(yīng)變措施。 8、日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。 四、電扶梯運行管理規(guī)定 1、電扶梯的日常運行管理由強電組負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由指定承包商負(fù)責(zé)。 2、每天按上下班時間表啟／停電扶梯。 3、嚴(yán)格遵守電扶梯操作規(guī)程。 4、當(dāng)值人員每班每兩小時巡查扶梯一次。 5、當(dāng)發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應(yīng)馬上停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。 五、電梯設(shè)備維修管理制度 1、委托電梯保養(yǎng)承包商對電

63、梯進行保養(yǎng)維修。 2、物管部負(fù)責(zé)與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知物管部。 3、將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設(shè)備臺賬。 4、每季度末對電梯電源開關(guān)柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)。 5、強電管理員對電梯設(shè)備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。 6、當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。 六、電梯故障應(yīng)急處理方案 （一）電梯困人 如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理： 1、把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。

64、 2、確定電梯轎廂位置。 3、當(dāng)電梯停在距某平層位置約±60 cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。 4、當(dāng)電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下： (1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)上。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、，不要亂動。 (2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。 (3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝

65、置，使轎廂向正確的方向移動。 (4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層±15cm位置上。 (5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。 5、當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應(yīng)立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。 6、事后書面報告物管部經(jīng)理。 （二）水浸事故 1、電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應(yīng)立刻通知物管部，當(dāng)值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。 2、電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。 3、攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯

66、井。 4、即刻將情況報告主管管理員和電梯承包商。 （三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常 1、電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。 2、監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。 3、電梯維修員將故障電梯關(guān)閉。 4、即刻將情況報告物管部經(jīng)理和電梯承包商。 第六部分 維修管理 一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程 1、接到維修單，應(yīng)先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應(yīng)的班組進行維修工作。 2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。 3、根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達(dá)維修現(xiàn)場。 4、到達(dá)用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進入室內(nèi)。 5、當(dāng)判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)物管部維修收費標(biāo)準(zhǔn)向用戶報維修價格。 6、用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應(yīng)位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。 7、因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次