物業(yè)管理公司規(guī)章制度

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1、 物業(yè)管理公司規(guī)章制度 物業(yè)管理公司規(guī)章制度 11 篇 物業(yè)公司為了規(guī)范全體員工行為，加強本公司員工隊伍的建設(shè)，提高員工的基本素質(zhì)，會制定一些規(guī)章制度。下面是給大家?guī)砦飿I(yè)管理公司規(guī)章制度，! 物業(yè)管理公司規(guī)章制度篇 1 一、中央智能調(diào)度中心管理制度 智能中心是掌握住宅區(qū)安全動態(tài)，指揮安全管理工作的重要部位，是管理處工作指揮的中心，其管理十分重要，特訂如下制度： 1、智能控制中心是住宅區(qū)最核心部位，閑人不得內(nèi)進。 2、智能控制中心實行 24 小時值班，值班管理人實行 2 人 3 班制，且有足夠的機動人員待職。值班人員不得擅離職守。

2、 3、保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔，設(shè)備無塵，保養(yǎng)完好無損。 4、控制中心值班管理人員應(yīng)詳細(xì)填寫值班時的原始記錄、存檔備查。 5、隨時檢查各類信號是否正常，并作記錄。如有報警派員以最快速度核查報警真?zhèn)吻闆r，并隨時與智能控制中心聯(lián)系，以便隨時調(diào)度，合理處理。 6、控制中心各操作手柄放在自動位置，每周作一次手動、自動實際操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。 7、遇真實報警時控制室人員應(yīng)立即通知主任、各負(fù)責(zé)人員、機構(gòu)到場處理，并時刻監(jiān)視住宅區(qū)內(nèi)的各部位呼叫，組織協(xié)調(diào)方面的配合。 8、如警情較大，應(yīng)立即與“120、119”等聯(lián)網(wǎng)機構(gòu)通報情況，求援，事后

3、總結(jié)事件經(jīng)驗教訓(xùn)。 9、定期對每種信號、報警做累計、分析，總結(jié)工作不足，改善系統(tǒng)工作態(tài)勢，合理安排管理人員工作崗位，加強管理工作。 二、智能停車場管理制度 1、楓白露停車場停車位均在多層、架空層、高層地下車庫，業(yè)主、住戶車輛依就近原則停放。 2、丹楓白露停車場使用智能系統(tǒng)控制車輛出入口，入口使用住戶 IC卡和臨時卡，出口由安全管-理-員依卡中記錄，核對后合理收費。 3、車輛安全管-理-員必須熟悉車場智能系統(tǒng)的性能、使用方法。 4、車輛安全管-理-員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，禮貌待人，熱情服務(wù)，保證車輛安全，維護車場良好的停車秩序。

4、 5、車輛進場后，必須按指定位置停車，排列整齊，不得阻塞通道，車管員認(rèn)真核查車型、車牌號，避免出現(xiàn)差錯。 6、了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、房號等等，以便于識別。 7、嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進場存放，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進場時，應(yīng)立即令其開出車場，并立即報告管理處或公安機關(guān)進行處理。 8、車輛安全管-理-員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報告智能控制中心，并注意其事態(tài)發(fā)展，交接-班時叮囑接-班人注意，并記錄在交接登記薄上，同時將其它需注意的事項記錄在登記薄上以備查。 9、車輛安

5、全管-理-員必須認(rèn)真執(zhí)行收卡制度、收費制度、堅持原則，不得，如：不開票停車，亂收費或不收費等等。 三、配電房及特種作業(yè)人員安全制度 1、配電房重地要特別注意安全，未經(jīng)同意一律不得進入。配電房要保持清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蝕性的物品及其他雜物以保持通道暢通無阻。 2、絕緣工具要保持完好，絕緣等級要符合安全要求。儀表、操作手柄、指示燈、按鈕等要保持完好可靠。接地電阻要符合安全規(guī)范，滅火器材要配備到位。 3、特種作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度，其證件必須在審驗有效期內(nèi)并與操作內(nèi)容相符方可上崗。同時，持證人必須自覺參加年審工作。 4、特種

6、作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。停、送電要執(zhí)行工作制度，柜背操作、帶電操作、登高必須有保護人在常嚴(yán)禁違章操作，確保安全。 5、需要機組運行時，機房負(fù)責(zé)人一定要到達現(xiàn)場，與保護人一起檢查線路無誤后方能投入運行。機組必須處在良好的預(yù)備狀態(tài)，一旦需要即能投入工作。 6、各配電房負(fù)責(zé)人及特種作業(yè)人員均要執(zhí)行以上制度，違反者將視為違反勞動紀(jì)律，并負(fù)責(zé)由此引起的直接責(zé)任。執(zhí)行中如有異常，必須及時向主管部門提出，以便修正。 四、配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定 一、操作人員必須具備高度的責(zé)任感，以保持設(shè)備、設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)。 二、未經(jīng)許可，任何閑雜人員不得擅自進入機房。

7、 三、設(shè)備操作人員，必須持有《特種作業(yè)操作證》方可上崗。 四、操作人員必須對設(shè)備的運行狀態(tài)以及故障的處理進行詳細(xì)的記錄。 五、設(shè)備檢修人員必須按時檢查配電室的溫度、濕度是否達到安全標(biāo)準(zhǔn)。 六、每日對配電設(shè)備進行巡查，確保其完好運行。 七、每月按期檢查變壓器的運行情況，并按計劃檢修配電設(shè)備一次。 八、每個季度檢查各開關(guān)和固定螺栓，如有松動，應(yīng)進行緊固，保證接觸良好。 九、每年對接地網(wǎng)檢查、測試一次。 十、各類開關(guān)觸頭出現(xiàn)不平或毛刺時，將不平處打平、打光。 十一、功率因素補償?shù)陀?0、9 時，應(yīng)及時修復(fù)

8、。 十二、設(shè)備室必須保持清潔整齊，嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙、堆放雜物。 五、水泵房管理制度 水泵房是提供住戶生活、消防用水的關(guān)健部位，是直接關(guān)系到住戶生活和生命財產(chǎn)安全的重要部位。為管理好水泵房，明確職責(zé)，制定如下制度。 一、水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)全部機電設(shè)備由機電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期檢查保養(yǎng)、維修及清潔清掃，并作記錄。解決不了的問題及時書面報告領(lǐng)導(dǎo)。 二、水泵房內(nèi)機電設(shè)備由機電人員負(fù)責(zé)，其他人不得操作，無關(guān)人員不得進入泵房。 三、水泵房內(nèi)所有設(shè)備在正常運轉(zhuǎn)下，開關(guān)應(yīng)放在自動位置，所有操作標(biāo)志簡單明確，主接觸器開關(guān)每半月檢查清洗一次。

9、 四、消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進行檢查，每旬進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。 五、水泵球閥定期檢查保養(yǎng)，泵房每周打掃一次，水泵管道每月檢查擦洗一次。 六、水泵控制回路應(yīng)每月進行一次緊固，檢查是否可靠，檢查備用水泵能否在主機出現(xiàn)故障的情況下，自動運行。 七、注意電機運行時的電流、溫升情況，聲音是否異常，機械是否滑動靈活，定期進行對軸加油，使水泵達到 100%良好狀態(tài)。 八、污水池衛(wèi)生常清掃，水泵、管道常保養(yǎng)。 九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，是否處于良好狀態(tài)。 六、風(fēng)機房管理制度

10、風(fēng)機為地下一層、地下二層的通風(fēng)設(shè)備和消防設(shè)備。為加強風(fēng)機房的管理，特制定以下規(guī)定： 一、風(fēng)機房內(nèi)照明應(yīng)保持完好，路線整齊，無臨時接線。 二、機房內(nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，通風(fēng)良好。 三、風(fēng)機房內(nèi)應(yīng)有滅火器，放置于易取處。 四、每半月同消防檢查一起，試運行一次。 五、嚴(yán)禁在機房內(nèi)吸煙。 六、機房鑰匙由專人管理，無關(guān)人員不得進入機房。 七、開關(guān)平時應(yīng)置于高速狀態(tài)。 七、柴油發(fā)電機操作規(guī)程 （一）、啟動前的準(zhǔn)備工作： 1、全面檢查柴油機各部分是否正常。 2、檢查水箱水位（2/3 以上）。

11、 3、檢查機油油位。 4、檢查燃油是否充足（2/3 以上）。檢查油箱開關(guān)及有無滲漏。 5、檢查蓄電池是否充足。蓄電池內(nèi)液體是否足夠。 （二）、啟動及運行： 1、啟動電機連續(xù)工作時間不宜超過 10 秒，如一次啟動不成功，應(yīng)于二分鐘后再作第二次啟動，三次無法啟動應(yīng)檢查原因。 2、試運行時，可用手動啟動，平時應(yīng)置于自動位置。 3、手動啟動時，啟動后應(yīng)調(diào)整手柄。使電壓達到 380V 至 420V，頻率達到 50HZ-51HZ。 4、試運行期間做好各項記錄。 5、水溫合成至 60 度時，方可帶動負(fù)載

12、。 6、每 15 日應(yīng)運行一次，每次運行時間應(yīng)不低于 30 分鐘。 物業(yè)管理公司規(guī)章制度篇 2 一、管理制度的缺陷 盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來已久，但是在我國范圍內(nèi)還屬于新興行業(yè)，相關(guān)制度還不完善，這就難免在運作過程中出現(xiàn)各種問題。 1.物業(yè)管理法規(guī)不完善 物業(yè)管理在我國還處于起步階段，還沒有形成實際的管理工作經(jīng)驗，在這種情況下，很難針對居民的具體生活問題進行關(guān)注以及管理，這在某種程度上是因為有關(guān)主管部門沒有制定出明確的規(guī)定，對很多方面的內(nèi)容沒有明確的法律條文進行約束，最終在時間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區(qū)環(huán)境出現(xiàn)污染和破壞。

13、 2.缺乏完善的業(yè)主自治制度 由于國情不同，我國在物業(yè)領(lǐng)域中還沒有形成完善的主管機構(gòu)，相關(guān)工作的效率也很低，業(yè)主也不能夠通過法律進行權(quán)益上的自我維護。 二、改善現(xiàn)狀的對策 總體來講，物業(yè)管理工作在我國還需要進行進一步完善，很多矛盾性問題難以通過正規(guī)手段進行根治，很多時候出現(xiàn)特殊情況，沒有相關(guān)法律或者規(guī)定進行約束，在這種情況下，只有對先進的管理經(jīng)驗進行借鑒，對整個行業(yè)進行科學(xué)規(guī)劃，促進行業(yè)的整體規(guī)范，這樣一來，整個物業(yè)行業(yè)才能夠走向正軌與規(guī)范。 1.平衡物業(yè)市場的供給雙方 就目前來講，我國在物業(yè)管理方面所應(yīng)用的模式屬于自建自管型，在這種情況下，管理水平較大程度上需要依賴

14、物業(yè)公司。在這種情況下，就需要通過開發(fā)商進行規(guī)范和約束，同時發(fā)動政府進行相關(guān)規(guī)定，出臺相關(guān)政策，不直接對物業(yè)管理進行行政化干預(yù)，而是通過有效監(jiān)督，促使管理公司進行規(guī)范化管理。在這個過程中，需要建立一個平等的平臺，使物業(yè)管理的供需雙方，無論是在權(quán)力還是義務(wù)上，都能夠處于平衡狀態(tài)，處于平等的位置。同時，還需要對物業(yè)管理的相關(guān)事宜 進行精細(xì)化規(guī)范，明確工作流程中的每一個細(xì)節(jié)，使得管理能夠擁有一個量化的標(biāo)準(zhǔn)進行評價。在這種情況下，可以使物業(yè)管理上的糾紛事件有效避免，使物業(yè)公司的工作能夠有所進步。 2.強化業(yè)主的主體性地位 首先要對相關(guān)規(guī)定進行明確了解，使得業(yè)主能夠明確自身權(quán)益，

15、同時還應(yīng)發(fā)揮政府的力量，明確物業(yè)管理在政府管理系統(tǒng)中的具體位置，一旦出現(xiàn)物業(yè)糾紛，政府能夠及時出面，對事件發(fā)展的導(dǎo)向進行合理控制。同時還能夠使業(yè)主認(rèn)識到物業(yè)管理對于城市建設(shè)的重要作用，緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間針鋒相對的狀態(tài)，在這種情況下，物業(yè)管理的狀況將能夠得到極大改善。[3]確立反饋機制，使得業(yè)主能夠擁有對于物業(yè)管理進行評價的權(quán)力，在這種機制下，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理的良性運轉(zhuǎn)。其次，物業(yè)公司應(yīng)強化市場意識，推行商品式的服務(wù)理念，促進業(yè)主對于合理服務(wù)需求的意識，使得管理結(jié)構(gòu)更加趨于合理，兼顧供需雙方的實際狀況及意愿。 三、結(jié)語 在我國的住宅區(qū)管理中，物業(yè)公司始終處于絕對強勢的地位，在這種

16、情況下，業(yè)主的空間被無限壓縮，物業(yè)公司情緒執(zhí)法，業(yè)主狀告無門。面對這種現(xiàn)狀，就應(yīng)該從制度上進行思考，并作出有針對性的改革，使得整個物業(yè)管理市場能夠逐漸向著國際化標(biāo)準(zhǔn)靠攏。這樣一來，整個物業(yè)行業(yè)才能夠逐漸步向正規(guī)，整個市場才能夠處于平衡的狀態(tài)。 物業(yè)管理公司規(guī)章制度篇 3 一、目的： 規(guī)范全體員工行為，加強本公司員工隊伍的建設(shè)，提高員工的基本素質(zhì)。 二、適用范圍： 新天美地花園物業(yè)管理公司所有工作人員。 三、職責(zé)： 3.1 物業(yè)管理公司的所有員工有義務(wù)嚴(yán)守規(guī)章制度、為公司利益而做出貢獻。 3.2 各部門負(fù)責(zé)人要對

17、員工進行規(guī)章制度教育，并全面貫徹下去。 四、關(guān)于服裝、裝束 4.1 進公司必須穿好工作服; 4.2 工作服要干凈; 4.3 進公司須戴工作證; 4.4 嚴(yán)禁工作證借給別人或借別人工作證入公司; 4.5 凡遺失工作證、工作服應(yīng)盡快申請補領(lǐng); 4.6 不得擅自涂改工作證，若要更改一定要經(jīng)人事部辦理; 4.7 公司發(fā)放的安全鞋僅限在廠內(nèi)使用; 4.8 公司發(fā)放的作業(yè)服、安全鞋、圍裙等妥善保管使用。 五、關(guān)于上班時間 5.1 時間為上午 8：30----12：00 下午 2：00----18：00 5.2 不得無故遲到、早退、外出; 5.3 雇員請假須提前一天通知部門主管批準(zhǔn)后

18、方可請假(特殊情況例外); 5.4 嚴(yán)禁無故曠工; 5.5 上、下班必須簽到; 5.6 不許代別人簽到; 5.7 不得涂改簽到表。 六、關(guān)于廠內(nèi)設(shè)備和備件 6.1 設(shè)備、備件要小心使用，應(yīng)保持設(shè)備整潔美觀; 6.2 注意整理整頓; 6.3 道路要保持暢通，不許擺放東西; 6.4 嚴(yán)禁對花園內(nèi)的設(shè)備亂涂、張貼; 6.5 節(jié)約用水，用電，不得浪費; 6.6 凡故意破壞設(shè)備、設(shè)施，從嚴(yán)處理; 6.7 凡盜竊本公司財物，從嚴(yán)處理; 6.8 設(shè)備引起故障時必須要及時報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，不得擅動機器。 七、其它 7.1 服從上司的命令; 7.2 發(fā)生事情必須立即上報、聯(lián)絡(luò);

19、 7.3 嚴(yán)禁在花園內(nèi)吐痰或丟垃圾; 7.4 嚴(yán)禁在花園內(nèi)吸煙; 7.5 不準(zhǔn)喧嘩、賭博; 7.6 不準(zhǔn)盜竊他人或公司內(nèi)的東西; 物業(yè)管理公司規(guī)章制度 1、工作時間不準(zhǔn)睡覺或做出睡覺姿勢; 2、離開作業(yè)現(xiàn)場(崗位)時一定要跟直接主管打招呼后方可離開; 3、嚴(yán)禁在辦公室私用電話; 4、除急事外不許接聽私人電話; 5、未經(jīng)許可不準(zhǔn)在公司內(nèi)演說集會; 6、不許用任何方式威脅、恐嚇同事; 7、不許在公司內(nèi)打架;凡有打架者，無論何原因，一律做無條件開除處理; 8、凡在被本公司開除的雇員，一律不準(zhǔn)再招入公司，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即時開除并扣除所有工資; 違反以上規(guī)章制度將嚴(yán)肅處理，重者將嚴(yán)懲警告及罰款

20、或送公安機關(guān)。 望各位雇員嚴(yán)格遵守。 關(guān)于上班時間 1、無故早退或遲到，罰款 5 元， 2、無故曠工一天扣除 2 天工資; 3、曠工連續(xù) 3 天，按自動離職處理; 4、忘記簽到或簽錯日期同樣罰款 5 元; 5、發(fā)現(xiàn)代人簽到，一律罰款 20 元; 6、擅自涂改簽到表，一律罰款 20 元。 (所罰款項存用于公司活動基金) 關(guān)于花園內(nèi)設(shè)備和備件 1、弄臟設(shè)備和備件或粗魯使用物品情節(jié)較為嚴(yán)重者，則警告并罰款 5 元; 2、屢次不搞整理、整頓、清掃、清潔的部門全體人員給予罰款 10 元/人; 3、凡盜竊本公司設(shè)備、備件等財物，立即開除并扣當(dāng)月工資 20%;

21、 4、凡故意損壞本公司設(shè)備等財物，按所購入價 2 倍賠償; 5、在公司或花園內(nèi)張貼、亂涂，按警告處理并罰款 5 元; 6、設(shè)備引起故障擅動機器而導(dǎo)致設(shè)備損壞，則需等價賠償其修理費，并酌情加倍處罰。 其它 1、不服從上司的命令，按嚴(yán)重警告處理并罰款 5—20 元，屢次重犯則開除處理。 2、疏忽報告或聯(lián)絡(luò)而受到損害，則嚴(yán)重警告并罰款 10 元。 3、在公共場所或花園內(nèi)吸煙，則罰款 10 元; 4、發(fā)現(xiàn)喧嘩、賭博，按嚴(yán)重警告且罰款 20 元處理，情節(jié)嚴(yán)懲者以開除處理; 5、凡盜竊他人的物品，立即開除并送公安機關(guān)處理; 6、上班時間內(nèi)怠工或打瞌睡，則嚴(yán)懲警告并罰款

22、10 元起。情節(jié)嚴(yán)重者開除處理。 7、不按時上交工作報表、不按時填寫工作記錄，查到一次罰款 10 元。 8、內(nèi)部培訓(xùn)時間無故不到者，罰款 10 元，并給予警告。 員工考勤和休假的規(guī)定 為了維持良好的生產(chǎn)秩序，提高勞動生產(chǎn)率，保證生產(chǎn)工作的順利進 行，為了使員工保持良好的身體素質(zhì)和旺盛的精力，努力做好本職工作，并考慮員工與家屬團聚的問題，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司的實際情況，特制定本規(guī)定。 (一)考勤 1.考勤內(nèi)容 ①上班時間已到而未到崗者，即為遲到; ②未到下班時間而提前離崗者，即為早退; ③工作時間未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)離開工作崗位者，為擅離

23、職守; ④遲到、早退或擅離職守超過 30 分鐘，或未經(jīng)準(zhǔn)假而不到班者，均為曠工。 2.考勤須知 ①對有遲到、早退、擅離職守現(xiàn)象的員工，應(yīng)進行教育，數(shù)屢教不改的，給予適當(dāng)?shù)募o(jì)律處分，如有造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)追究其責(zé)任。 ②對曠工者，應(yīng)責(zé)成其作出書面檢討，并按下表計扣工資，扣發(fā)當(dāng)月各項獎金，曠工二天以上，每增加一天，加扣年終獎 10%。連續(xù)曠工10，或一年內(nèi)累計曠工超過 15 天或曠工雖未達到上述天數(shù)，但次數(shù)較多，情節(jié)嚴(yán)重，均應(yīng)作除名處理。 表一 曠工天數(shù) 0.51 天 1.5 天 2 天一年累計 10 天一年累計 15 天 扣工資 25%50%75%100%扣年

24、終各項獎金除名 3.請假辦法 ①公假 經(jīng)公司批準(zhǔn)脫產(chǎn)參加會議、學(xué)習(xí)、出差、從事社會活動均屬公假;經(jīng)公司指定或批準(zhǔn)休養(yǎng)、參觀、訪問的模范代表人物或代表，以及因公負(fù)傷人員在醫(yī)療期間，根據(jù)實際情況核給公假。 ②調(diào)遣假 員工異地調(diào)動，因要處理個人瑣事給一天公假。 如有非經(jīng)常性事務(wù)，需員工本人辦理或參加的，如遷居、開家長會等，各單位可考慮到工作安排及員工的需要，酌情處理，不計算假期。 4.因工作需要積累工時工休，一般應(yīng)在當(dāng)月補休，如確因工作一時不能安排補休的，經(jīng)部門經(jīng)理同意可適當(dāng)推遲，可保留至當(dāng)年底，但必須在本年度休完。如確因工作不能補休的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定

25、給予補發(fā)加班費的形式予以補償。補償辦法：平日加班：工資26 天 1.5 加班天數(shù);法定假日加班費：工資26 天 2 加班天數(shù)計算。 (二)休假 1.員工休假必須服從組織安排，并按規(guī)定逐級審批，報人事部批準(zhǔn)，主任一級由部門經(jīng)理安排休假，部門經(jīng)理由總經(jīng)理安排休假。 2.員工申請休假須一個星期前填寫《請假申請表》送交部門主管審批。未通過審批的，不得擅自休假，否則按曠工處理，因特殊原因本人不能親自辦理的，應(yīng)委托別人或電話告假，回來上班后再補請假條。 3.婚假 員工申請結(jié)婚，需在本公司辦理結(jié)婚手續(xù)，并以領(lǐng)取結(jié)婚證為準(zhǔn)，有薪婚假三天，晚婚者有薪假 6 天，(晚婚條件：女

26、滿 25 周歲，男滿 28周歲)。如到外地(指配偶工作所在地在外地，不含旅行結(jié)婚)結(jié)婚的， 根據(jù)在途往返時間核給路程假。 4.喪假 員工的直系親屬(祖父母、父母、配偶、子女，以及領(lǐng)先本人供養(yǎng)的弟妹、養(yǎng)父母、岳父母、公婆)過世，給予有薪假 3 天，員工到外地辦理喪事，可根據(jù)實際路程所需時間給假。 5.產(chǎn)假、計劃生育假 ①女員工產(chǎn)假按下列標(biāo)準(zhǔn)核給(發(fā)基本工資) 表二 假期內(nèi)容假期天數(shù)說明 產(chǎn)假 90 天難產(chǎn)或雙胞胎加 14 天假 晚育假 15 天年滿 25 周歲生育為晚育 獨生子女假 35 天憑獨生子女證核給 ②臨時工產(chǎn)假 56 天，發(fā) 60%的工資。

27、 ③產(chǎn)婦如遇實妹困難，可請哺乳假，工資按本人基本工資 75%發(fā)給，其他補貼照給。 ④接受節(jié)育手術(shù)者，經(jīng)醫(yī)生證明，分別給予以下假期： ▲放置宮內(nèi)節(jié)育器的，自手術(shù)之日起休息 3 天，手術(shù)后 7 天內(nèi)不安排重體力勞動; ▲經(jīng)計劃部門批準(zhǔn)取宮內(nèi)節(jié)育器的，休息 2 天; ▲懷孕不滿 3 個月人工流產(chǎn)的，休息 7 天，3 個月以上的休息 15 天; 6.病假 ①員工因病或非因工(公)負(fù)傷，經(jīng)公司指定的醫(yī)療單位出具的證明確 定不能堅持工作，可參考醫(yī)生建議，根據(jù)實際情況核給病假; ②有薪病期 3 天。4 天以上按以下規(guī)定執(zhí)行： 表三 連續(xù)工齡不滿一年不滿二年滿

28、二年不滿四年滿四年以上 三個月內(nèi)病假工資 50%60%80%100% 連續(xù)病假六個月以上建議離職并補發(fā)一個月基本工資。 7.事假 員工因個人事務(wù)，必須親自處理的，根據(jù)工作安排以及本人的實際需要酌情核給，請事假員工按無超過兩天者按無薪處理。 8.探親假 ①探親假是給予加入公司滿一年，在職期間沒有請過探親假、回家假等; ②員工需要回家探望父母，假期為 15 天，(包括公休日、法定節(jié)、假日)不包括路程，路程根據(jù)實際需要核給; ③探親假給予基本工資。(以提供路程票為準(zhǔn)，否則以事假論) ④在本公司休過年假者，不再適用此條。 9.年假 ①凡加入公司工作滿一年者，均有休年

29、假規(guī)定。 ②在本年度病、事假累計超過 3 個月或工傷假超過 3 個月者，當(dāng)年不再享受年假，曠工累計兩日者，當(dāng)年不再享受年假。 ③受過各種公司處分、警告者，當(dāng)年不再享受年假。 10.說明 本規(guī)定從發(fā)布之日起執(zhí)行，以前有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，按本規(guī)定執(zhí)行，執(zhí)行過程中如有上級領(lǐng)導(dǎo)新的指示、規(guī)定再另行通知。 員工辦公制度 為加強管理、嚴(yán)明紀(jì)律、發(fā)揮效益、創(chuàng)一流服務(wù)質(zhì)量，特制定以下規(guī)定： 一.出勤：一月內(nèi)遲到或早退兩次扣一天工資。 二.請假：必須要請假條，寫明事由，由部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，辦公室核實。一天以上由主任批準(zhǔn)，三

30、天以上要經(jīng)理批準(zhǔn)，擅自離開者，按自動辭工處理，扣發(fā) 15 天工資。 (1)請事假扣發(fā)當(dāng)天工資。 (2)請病假，必須要有醫(yī)生證明，三天以內(nèi)工資照發(fā)，三天以上扣除請假期間工資。 (3)曠工者除扣當(dāng)天工資外，年終獎扣發(fā)一天工資。 (4)請假一天以上請假者必須提前申請。 (5)上班時間內(nèi)，必須堅守崗位，如檢查不在崗位范圍內(nèi)，則按未上班處理，扣半天工資。 三.堅守工作崗位，必須按質(zhì)、按量達到管理處要求，完成各自職責(zé)，不能勝任工作，住戶反映較大意見者，管理處有權(quán)做出調(diào)離原崗位或辭退處理。 四.如損壞管理處及住戶財產(chǎn)，視損壞

31、程度照價賠償并扣發(fā)工資。 五.管理處的工具、機器、設(shè)備未經(jīng)管理處或辦公室同意，不準(zhǔn)外借。 六.上班時間不得看報、閑聊，不得用通迅設(shè)備聊天;業(yè)余時間應(yīng)努力 學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識及相關(guān)知識。 七.不得在工作時間在本住宅區(qū)從事本職工作以外的有償勞務(wù)。 八.嚴(yán)禁向業(yè)主、住戶索取財物、吃、拿等不良行為。 九.熱情、周到、主動、高效服務(wù)住戶，依靠法規(guī)嚴(yán)格妥善管理，絕不可粗暴、冷漠、置之不理。 文明辦公制度 一.員工應(yīng)以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的作風(fēng)做好本職工作，辦公講求效率。 二.員工應(yīng)自覺遵守管理處作息時間，嚴(yán)格執(zhí)行

32、勞動紀(jì)律，上班不遲到、不早退、不準(zhǔn)中間私自離崗，外出辦公說明去向。有私事或生病不能上班須事先請假。 三.講究禮貌，注重儀容。員工服裝莊重、大方、清潔。 四.各辦公室、會議室嚴(yán)禁吸煙。 五.保持辦公環(huán)境優(yōu)美清潔，不得隨意丟棄雜物。 六.愛護公共財物，節(jié)約用水用電。 七.重視防水、防盜和安全生產(chǎn)。 八.辦公時間要保持肅靜，不準(zhǔn)串崗聊天;嘻鬧、高聲喧嘩和爭吵。 九.嚴(yán)格要求自己，遵守公司的各項規(guī)章制度。 十.以上規(guī)定，有違者將按管理處規(guī)定，予以經(jīng)濟處罰。 辦公室值班制度 為及時處理突發(fā)事件，維

33、護小區(qū)正常的生產(chǎn)、生活秩序，制定本制度： 一.值班人員：公司各部門經(jīng)理以下人員，均應(yīng)參加值班。 二.值班地點：公司客戶服務(wù)中心。 三.值班時間：星期一至星期日 18：00—20：30。 四.值班人員應(yīng)填寫值班登記表，注明值班人、值班起止時間、值班情況等。 五.值班人員必須及時處理各類突發(fā)事件。如遇重大事件，難以處理的，應(yīng)及時報告公司經(jīng)理，并請求有關(guān)部門協(xié)助處理。 六.值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗。若因此而造成損失的，追究當(dāng)事人的責(zé)任。 七.值班人同因事、因病無法參加值班的，應(yīng)事先安排調(diào)班，并報辦公室。事先

34、無法安排的，應(yīng)找機動人員暫替，并在值班登記表上注明。 八.國家法定節(jié)假日另做加強值班安排。 管理處接待來訪設(shè)訴工作制度 為加強管理處與業(yè)主、住戶的聯(lián)系，及時為業(yè)主、住戶排憂解難，提高社會效益，特建立接待來訪投訴工作制度。 一.接待來訪工作由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓業(yè)主、住戶來訪投訴有門、信任管理處。 二.任何管理人員在遇到業(yè)主、住戶來訪投訴時，都應(yīng)給予熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得刁難，不得推諉，不得對抗，不得激化業(yè)主、住戶情緒，并做到對熟人、陌生人一個樣、對大人小孩一個樣、忙時閑時一個樣。 三.對住戶投

35、訴、來訪中談到的問題，客服人員應(yīng)及時進行記錄，須于當(dāng)天進行調(diào)查、核實，并將結(jié)果和處理建議匯報辦公室主任，由主 任決定處理辦法和責(zé)任部門。 四.責(zé)任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務(wù)。不得推托、扯皮、推卸責(zé)任、為難業(yè)主、住戶、或乘機索取好處、利益等，在處理完畢后應(yīng)將結(jié)果回復(fù)業(yè)主、住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。 五.全體管理人員要認(rèn)真負(fù)責(zé)做好本職工作，為業(yè)主、住戶提供滿意管理、服務(wù)，減少住戶的投訴、批評，將業(yè)主、住戶的不滿消解在投訴之前。 物業(yè)管理公司規(guī)章制度篇 4 1、目的： 為進一步規(guī)范公

36、司會議管理,做好上情下達和下情上報工作,實現(xiàn)公司信息資源在各部門之間快速有效傳遞,提升公司運營水平,確保會議內(nèi)容及議定的事項得到有效落實,特制訂本制度。 2、適用范圍： 本制度適用于公司內(nèi)部會議管理。 (各項目內(nèi)部會議管理規(guī)范由項目自定,報總經(jīng)辦審批后執(zhí)行) 3、管理權(quán)責(zé)： 3.1 總經(jīng)辦負(fù)責(zé)公司會議的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及本制度的執(zhí)行監(jiān)督。 3.2會議提擬人或主辦職能部門負(fù)責(zé)會議的組織工作,并有權(quán)對違反本制度的行為提出處罰。 4、會議分類： 備注:如公司會議需提前或延遲等特殊情況,總辦將提前通知。 5.會議要

37、求: 5.1、做好會議記錄。公司會議記錄要做到專人記錄和管理,會議記錄人負(fù)責(zé)會議議定事項的督辦和催辦,并將督辦和催辦情況報告會議主持人。(來自:)必要時應(yīng)按照會議主持人的要求形成會議紀(jì)要,以使大家共同遵照執(zhí)行。每月底總經(jīng)辦檢查會議記錄及落實情況,并作為考核當(dāng)事人工作的依據(jù)。職能部門專題會議也要指定人員做好會議記錄,用以備忘。5.2、講究會議質(zhì)量。各類會議主持人會前應(yīng)與參會人員充分溝通,做到心中有數(shù)。對議而不決的事項提出解決的原則與方法,并對此負(fù)責(zé)。各類會議力求精干高效用數(shù)據(jù)說話,部署的工作做沒做,做到什么程度,沒做或沒做完的原因等等都要有明確具體可量化的答復(fù),防止和杜絕空洞無物或泛泛而論。

38、 5.3、力求會議實效。會議議定的事項、布置的工作任務(wù)、提出的辦法措施,與會負(fù)責(zé)人要按照落實要求,層層進行傳達貫徹,務(wù)必使直接執(zhí)行人明確是什么、為什么、怎么做,對經(jīng)常性工作要作用制度的形式確定下來,力求使每次會議都有具體的成果。 5.4、嚴(yán)格會議紀(jì)律。會議管理是保證會議質(zhì)量的一項措施。與會人員應(yīng)有機的.安排工作,認(rèn)真準(zhǔn)備、準(zhǔn)時參會。會議具體時間、地點由會議主持人決定、會議記錄人會前通知。與會人員一般不得缺席或指定他人代表,確因個人緊急事務(wù)需要請假的,須向會議主持人請假,同時指定專人代為履行職責(zé)。 6、管理內(nèi)容: 6.1 會議計劃與統(tǒng)籌 6.1.1每

39、月28日前,總經(jīng)辦應(yīng)與各項目協(xié)調(diào)確定下月計劃召開的項目例會,統(tǒng)一報總經(jīng)理審批后,匯同公司例會編制《月度會議計劃》,于月底前發(fā)放至各項目/職能部門負(fù)責(zé)人。 6.1.2凡總經(jīng)辦已列入計劃的項目例會,如需改期,或遇特殊情況需安排新的臨時例會時,項目應(yīng)提前 2 天報請總經(jīng)辦調(diào)整會議計劃。 6.1.3 會議安排的原則為:小會服從大會,局部服從整體,臨時會議服從例會。各類會議的優(yōu)先順序為:公司例會、公司臨時會議、項目例會、項目臨時會議。因處置突發(fā)事件而召集的緊急會議不受此限。 6.2 會議準(zhǔn)備 6.2.1 會議通知遵照以下規(guī)定: 1、已列入月度會議計劃表的會議,月中無調(diào)

40、整的,不再另行通知,由各項目按計劃表直接通知與會人; 2、屬下列情況之一者,按“誰提擬,誰通知”的原則進行會議通知:(1)未列入月度會議計劃而臨時提擬的會議; (2)雖然已列入月度會議計劃,但需對會議議題、需準(zhǔn)備的會議資料、會務(wù)安排等作特別說明; (3)其它提擬人認(rèn)為應(yīng)另行通知的情況。 3、會議通知期一般應(yīng)提前一天以上,通知對象為與會人、會務(wù)服務(wù)提供部門;4、會議通知形式一般為電話通知。但需對會議議題、需準(zhǔn)備的會議資料、會務(wù)安排等作特別說明的會議,應(yīng)以會議通知單進行書面通知;涉及多個部門和參加人數(shù)眾多的大型會議,主辦部門還應(yīng)編制詳細(xì)的會議計劃通知相關(guān)部門。6.2.2 會議的其它準(zhǔn)備

41、工作遵照以下 規(guī)定: 1、會議提擬部門應(yīng)提前做好會議資料(如會議議程議題、提案、匯報材料、計劃 草案、決議決定草案、與會人應(yīng)提交資料等)準(zhǔn)備的組織工作; 2、會所根據(jù)會議提擬部門要求提前做好會務(wù)準(zhǔn)備工作,如落實會場,布置會場,備好座位、會議器材、茶具茶水等會議所需的各種設(shè)施、用品等;3、公司總部召開的公司級會議會務(wù)組織統(tǒng)一歸口總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。 4、各項目/職能部門在公司總部召開的會議需用公共會場的,應(yīng)提前向會議室管理部門(會所)提出工作聯(lián)系單,由會議室管理部門(會所)統(tǒng)籌安排。 6.3 會議組織。 6.3.1 會議組織遵照“誰提擬,誰組織”的原則。6

42、.3.2 會議主持人須遵守以下規(guī)定: 1、主持人應(yīng)不遲于會前 5 分鐘到達會場,檢查會務(wù)落實情況,做好會前準(zhǔn)備。2、主持人一般應(yīng)于會議開始后,將會議的議題、議程、須解決問題及達成目標(biāo)、議程推進中應(yīng)注意的問題等,進行必要的說明。 3、會議進行中,主持人應(yīng)根據(jù)會議進行中的實際情況,對議程進行適時、必要的控制,并有權(quán)限定發(fā)言時間和中止與議題無關(guān)的發(fā)言,以確保議程順利推進及會議效率。 4、屬討論、決策性議題的會議,主持人應(yīng)引導(dǎo)會議作出結(jié)論。對須集體議決的事項應(yīng)加以歸納和復(fù)述,適時提交與會人表明意見;對未議決 事項亦應(yīng)加以歸納并引導(dǎo)會議就其后續(xù)安排統(tǒng)一意見。

43、 5、主持人應(yīng)將會議決議事項付諸實施的程序、實施人(部門)、達成標(biāo)準(zhǔn)和時間等會后跟進安排向與會人明確。6.3.3 與會人須遵守以下規(guī)定: 1、應(yīng)準(zhǔn)時到會,并在《會議簽到表》上簽到。 2、會議發(fā)言應(yīng)言簡意賅,緊扣 3、遵循會議主持人對議程控制的要求。 4、屬工作部署性質(zhì)的會議,原則上不在會上進行討論性發(fā)言。 5、遵守會議紀(jì)律,與會期間應(yīng)將手機調(diào)到無聲,原則上不允許接聽電話,如須接聽,請離開會場。 6、做好本人的會議紀(jì)錄。 7、會議決議事項,與會人員應(yīng)在會后立即執(zhí)行,不得拖延或敷衍了事。8、各職能部門/項目要把每次會議精神傳達到基層員工

44、,也可根據(jù)自己部門/項目的實際情況,定期召開部門/項目級會議傳達會議精神。 6.3.4 主持人為會議考勤的核準(zhǔn)人,考勤記錄由會議記錄員負(fù)責(zé)。 6.5 會議記錄: 6.5.1 公司各類會議均應(yīng)以專用記錄本進行會議記錄。6.5.2 公司各類會議原則上應(yīng)確定專人負(fù)責(zé)記錄。會議記錄員的確定應(yīng)遵守以下規(guī)定:1、各項目應(yīng)常設(shè)一名會議記錄員(一般為本項目的內(nèi)務(wù)文員,名單報總經(jīng)辦備案),負(fù)責(zé)本部門會議及本部門負(fù)責(zé)組織的會議的記錄工作。 2、會議記錄遵照“誰組織,誰記錄”的原則,如有必要,主持人可根據(jù) 本原則及考慮會議議題所涉及業(yè)務(wù)的需要,臨時指定會議記錄員。

45、 3、總經(jīng)理主持的公司例會、臨時行政會議原則上由總經(jīng)辦文員負(fù)責(zé)會議記錄工作,總經(jīng)理另有指定的,從總經(jīng)理指定。 6.5.3 會議記錄員應(yīng)遵守以下規(guī)定:1、以專用會議記錄本做好會議的原始記錄及會議考勤記錄,根據(jù)需要整理會議紀(jì)要。 2、會議記錄應(yīng)盡量采用實錄風(fēng)格,確保記錄的原始性。 3、對會議已議決事項,應(yīng)在原始記錄中括號注明“議決”字樣。 4、會議原始記錄應(yīng)于會議當(dāng)日、會議紀(jì)要最遲不遲于次日呈報會議主持人審核簽名。 5、做好會議原始記錄的日常歸檔、保管工作,及時將經(jīng)主持人核準(zhǔn)的《會議簽到表》的考勤記錄報考勤人員。 6.

46、5.4 下列情況下,應(yīng)整理會議紀(jì)要:1、公司各類行政會議;2、須會后對會議精神貫徹落實進行跟進的會議;3、其它主持人要求整理會議紀(jì)要的會議。6.5.5 會議紀(jì)要的發(fā)放或傳閱范圍由主持人確定。公司各職能部門組織各項目下對口部門的會議紀(jì)要及各項目每周行政例會的會議紀(jì)要須報總經(jīng)辦一份存檔備查。 6.5.6 會議原始記錄的備檔按以下規(guī)定:1、各職能部門負(fù)責(zé)組織的公司各類會議的會議記錄,由本部門負(fù)責(zé)日常歸檔、保管,但應(yīng)作為機要檔案每季度及時轉(zhuǎn)總經(jīng)辦統(tǒng)一歸檔備查。2、各職能部門內(nèi)部會議記錄由本部門常設(shè)會議記錄員統(tǒng)一歸檔備查。 6.5.7 會議記錄為公司的機要檔案,保管人員不得擅自外

47、泄。其調(diào)閱應(yīng)嚴(yán)格按公司文檔管理制度和保密制度的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 6.6 會議跟進 6.6.1 會議決議、決策事項須會后跟進落實的,遵照“誰組織,誰跟進”的原則;會議主持人另有指定的,從主持人指定。 6.6.2 集團總經(jīng)理主持的會議的會后跟進工作原則上由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)落實,集團總經(jīng)理另有指定的,從集團總經(jīng)理指定。 6.6.3 會議跟進的依據(jù)以會議原始記錄及會議紀(jì)要為準(zhǔn)。 7、獎懲 7.1 獎罰:計入員工績效考核制度體現(xiàn) 7.2 遲到、早退、缺席 1、遲到所有參加會議的人員在會議規(guī)定召開時間后 5 分鐘內(nèi)未到的,計為遲到。 2、早退凡參加會議人

48、員,如未經(jīng)主持人同意在會議召開結(jié)束前 5 分鐘提前離開會場的,計為早退。 3、缺席凡必須參加會議人員未經(jīng)請假擅自不參加會議或請假未批準(zhǔn)而不參加會議的,計為缺席。 8、附則。 8.1 本制度由廣州 xx 物業(yè)管理有限公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)解釋。 8.2 本制度由總經(jīng)理批準(zhǔn)后生效,自頒布之日起執(zhí)行。 物業(yè)管理公司規(guī)章制度篇 5 一、物業(yè)管理法律體系 1．國務(wù)院各相關(guān)行政部門、各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)服務(wù)的行政規(guī)章及地方性法規(guī)規(guī)章。國務(wù)院的行政部門中以建設(shè)部的規(guī)章居多。例如 xx 年《城市危險房屋管理規(guī)定》、xx 年《城

49、 市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、xx 年《物業(yè)管理收費管理辦法》等。地方性物業(yè)法規(guī)如《廣東省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》等。 2．最高人民法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)的司法解釋。如《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。 二、物業(yè)管理實務(wù)中主要涉及的法規(guī)及問題 (一)物業(yè)管理招投標(biāo) 通過物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場發(fā)展、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的需要。xx 年建設(shè)部印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，雖對前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)遵循的基本原則、招標(biāo)方

50、式等做出了規(guī)定，但并未對哪些項目必須實行招投標(biāo)，哪些可以通過招投標(biāo)或其他方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及哪些不宜進行招投標(biāo)進行規(guī)定?！段飿I(yè)管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標(biāo)的方法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前物業(yè)管理的招投標(biāo)法規(guī)還未制定，給物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關(guān)方面進行有效的監(jiān)督。 (二)物業(yè)管理服務(wù) 建設(shè)部發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，以加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。但對于物業(yè)管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業(yè)管理條例》只允許具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模

51、式，與其上位法律《物權(quán)法》 的規(guī)定存在沖突。《物業(yè)管理條例》第三章從大體上規(guī)定了招投標(biāo)的方式、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同在期限上的銜接、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接移交的總體規(guī)定，缺乏對承接驗收更為嚴(yán)密的規(guī)定，對前期物業(yè)的開始時間界定不清，容易造成建設(shè)單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理服務(wù)十分復(fù)雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業(yè)服務(wù)合同。為規(guī)范委托管理行為，保護合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，使物業(yè)管理委托合同更全面、準(zhǔn)確地反映物業(yè)管理全過程的內(nèi)容，更充分表述當(dāng)事人雙方的意愿，建設(shè)部和國家工商行政管理總局 xx 年發(fā)布的《物業(yè)管理委托合同(示

52、范文本)》?！段飿I(yè)管理條例》第三十五條僅對物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容做出了規(guī)定，但其內(nèi)容過于原則，不利于操作，并且對物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)沒有明確界定。我國《合同法》分則規(guī)定了 15種典型合同，而今對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識，導(dǎo)致實踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。 (三)物業(yè)裝飾裝修管理 裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內(nèi)外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內(nèi)部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個法律文件中:《物業(yè)管理條例》的第四十六條和五十三條的規(guī)定。建設(shè)部 xx 年發(fā)布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。

53、 (四)業(yè)主自治 《物權(quán)法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機構(gòu)提供了依據(jù)?！蹲罡呷? 民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》明確了業(yè)主的法律范圍?！段飿I(yè)管理條例》第二章對業(yè)主和業(yè)主大會進行了規(guī)定。為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，建設(shè)部制定了《業(yè)主臨時公約(示范文本)》，供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時公約》參考使用。國內(nèi)現(xiàn)行法律對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作制度缺乏可操作性規(guī)定，業(yè)主自治機構(gòu)的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會的民事主體資格缺失，就有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同而發(fā)生

54、的某些訴訟，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權(quán)益就有可能受損。 (五)物業(yè)使用與維護 《物權(quán)法》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)分為:專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利?！段飿I(yè)管理條例》第五章規(guī)定了物業(yè)使用和維護的內(nèi)容。另外，《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、《開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規(guī)定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護提供了法律依據(jù)。當(dāng)前法規(guī)未對物業(yè)的專有部分和共有部分做出明確的

55、劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業(yè)管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護責(zé)任未細(xì)化，使物業(yè)公司維 修責(zé)任被強制擴大。 (六)物業(yè)服務(wù)收費 涉及物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)法規(guī)有《中華人民共和國價格法》、《消費者權(quán)益?！贰ⅰ段飿I(yè)管理條例》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等都是調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)法律。我國物業(yè)管理服務(wù)收費實行的是政府定價、政府指導(dǎo)價，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導(dǎo)價范圍內(nèi)在合同中明確約定。物業(yè)管理過程中還存在收費標(biāo)準(zhǔn)的爭議，對車位費、停車服務(wù)費

56、、車輛保管費的界定不一，物業(yè)管理費收取及管理權(quán)的歸屬錯位，物業(yè)管理收費監(jiān)管責(zé)任不明等問題。 三、物業(yè)管理的立法完善 在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規(guī)以上的由最高國家權(quán)力機關(guān)制定的專門的物業(yè)管理法律。最高效力的專門立法《物業(yè)管理條例》層次低，與《物權(quán)法》存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來的物業(yè)管理條例在內(nèi)容上大相徑庭，與國家的規(guī)定不相一致，破壞了我國物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。只有從理論上科學(xué)認(rèn)識和尋求物業(yè)管理內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。 (一)加強理論研究工作，提高物業(yè)管理立法的針對性

57、和有效性 我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業(yè)管理的實踐。必須加強物業(yè)管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結(jié)合我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，深入研究我國物業(yè)管理發(fā) 展過程中存在的問題，明確我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，提出具有中國特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導(dǎo)下不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法律，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性，為物業(yè)管理的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 (二)出臺物業(yè)管理的專門法律《物業(yè)管理法》 出臺《物業(yè)管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關(guān)規(guī)定的配套和細(xì)化，以現(xiàn)有的立法內(nèi)容為基礎(chǔ)并吸收近年來物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗，從法律層面上對物

58、業(yè)管理中存在的問題進行具體規(guī)定，使其具有操作性。明確規(guī)定住戶(業(yè)主和使用人)的權(quán)利和義務(wù);業(yè)主大會和業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位，業(yè)主大會的職責(zé)、召集和決議方式，業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù);規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的定義、性質(zhì)，合同的內(nèi)容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監(jiān)督和管理;規(guī)定物業(yè)管理收費的原則，收費用途，收費標(biāo)準(zhǔn)的制定，對收費的管理和監(jiān)督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，更重要的是使得物業(yè)管理各有關(guān)方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。 (三)做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調(diào)工作 不同層次的法律、法規(guī)和規(guī)章之間(即上下位法之

59、間)應(yīng)當(dāng)互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關(guān)規(guī)范內(nèi)容協(xié)調(diào)配套，不互相矛盾。在已制定的法規(guī)中，有與其上位法律明顯沖突的地方應(yīng)及時予以修訂，如:《物業(yè)管理條例》中關(guān)于從事物業(yè)管理活動的主體的規(guī)定與《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定不一致，要予以修改;為避免地方性法規(guī)之間不協(xié)調(diào)， 較高層次的法規(guī)應(yīng)對物業(yè)管理在體制、收費等原則性問題上進行規(guī)范，但不宜太具體，以保證各地根據(jù)自身發(fā)展情況制定細(xì)則的自主性;各級部門應(yīng)及時修改和完善相關(guān)法律法規(guī)，以適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。 (四)加強物業(yè)基礎(chǔ)保障型的法律規(guī)定，建立物業(yè)糾紛處理系統(tǒng) 完善物業(yè)管理的司法保障制度，明確業(yè)主個人、業(yè)主集團、業(yè)主委員會等訴訟

60、主體地位，對訴訟程序進行規(guī)范，并對監(jiān)管、物業(yè)驗收和保修等方面做出細(xì)致規(guī)定，保障物業(yè)質(zhì)量及配套機制的完善，為我國物業(yè)管理的長遠和高效發(fā)展提供保障。同時，建立專門處理系統(tǒng)，以解決物業(yè)管理糾紛為專職，不僅能提供相關(guān)法律咨詢，同時也有利于及時、高效地處理物業(yè)管理糾紛。 物業(yè)管理公司規(guī)章制度篇 6 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度指為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點而制定的一系列在企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度。 (一)物業(yè)管理企業(yè)員工管理條例 1、勞動用工制度:包括用工原則、員工聘用制度、勞動合同制度、工時制度和干部任免制度等。 2、管理員工行為規(guī)范:規(guī)定員工遵

61、守國家政策、法令，熱愛本職工作等。 3、員工福利制度:包括享受法定假日、醫(yī)療保險勞動保護等。物業(yè)公司管理制度。 4、企業(yè)獎懲制度。 (二)物業(yè)管理企業(yè)各部門主要職責(zé) 1、總經(jīng)理室:是物業(yè)管理公司的決策機構(gòu)。總經(jīng)理的主要職責(zé)是: (1)貫徹落實國家和地方的政策和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。 (2)主持公司經(jīng)營管理的全面工作。 (3)設(shè)置內(nèi)部管理機構(gòu)，制定公司章程，簽署物業(yè)管理制度。 (4)選聘各部門經(jīng)理和關(guān)鍵崗位人員。 (5)選聘社會、勞務(wù)服務(wù)公司分擔(dān)具體工作。物業(yè)公司管理制度。 (6)行使董事會授予的其他職

62、權(quán)。 2、各部門經(jīng)理的主要職責(zé)是: (1)辦公室主任: ①負(fù)責(zé)傳達總經(jīng)理指示，安排并組織召開會議。 ②督促辦公室人員及時完成上級下達的任務(wù)。 ③負(fù)責(zé)日常人事行政管理，檢查各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況。 ④做好員工考勤工作，協(xié)助培訓(xùn)員工。 (2)財務(wù)部經(jīng)理: ①組織公司財務(wù)管理工作。 ②審核各類會議報表，撰寫財務(wù)分析報告。 ③檢查、督促各項費用及時收繳。 ④審核、控制費用的支出。 ⑤提出合理運營公司金融資產(chǎn)的有效措施。 ⑥組織擬定物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案。 ⑦制定物業(yè)管

63、理公司財務(wù)管理和操作流程。 (3)公共關(guān)系部經(jīng)理: ①制定物業(yè)公司公關(guān)活動方案。 ⑦策劃公司大型活動。 ③組織召開業(yè)主、業(yè)戶大會，并處理投訴與糾紛: ④組織員工和社區(qū)內(nèi)文體活動。 ⑤協(xié)助總經(jīng)理和其他部門工作。 (4)房屋維修部經(jīng)理: ①落實并實施本部門管理規(guī)章制度。 ②合理確定和分配員工工作崗位，督促維修工、管理員工開展日常工作。 ③布置、檢查房屋保養(yǎng)和維修工作。 ④組織本部門員工參加業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。 (5)保安部經(jīng)理: ①落實并實施本部門管理規(guī)章制度。 ②負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)的治安保

64、安工作、交通安全工作和消防工作。 ③制定部門崗位責(zé)任制度、執(zhí)行獎懲規(guī)定。 ④定期組織員工進行安全保衛(wèi)、消防等技能培訓(xùn)。 ⑤負(fù)責(zé)與社會聯(lián)防有關(guān)方面的聯(lián)系與溝通。 (6)清潔環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理: ①制定部門工作計劃與目標(biāo)，合理安排清潔衛(wèi)生。 ②督促、檢查各項清潔環(huán)衛(wèi)工作的落實情況。 ③負(fù)責(zé)進行轄區(qū)內(nèi)庭院建設(shè)和綠化工作。 ④制定部門崗位責(zé)任制度，執(zhí)行獎懲規(guī)定。 (7)經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理: ①確定經(jīng)營項目與經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)。 ②洽談經(jīng)營業(yè)務(wù)，合理制定各崗位網(wǎng)點的經(jīng)營辦法，估算經(jīng)營利潤。 ③監(jiān)督檢查各

65、項目的收支情況，合理確定員工崗位與工作時間。 ④選聘服務(wù)人員，開展各項物業(yè)管理服務(wù)。 ⑤定時召開部門會議，評論經(jīng)營效果，開拓公司業(yè)務(wù)范圍。 (8)計算機中心經(jīng)理: ①組織本部門人員使用、開發(fā)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件。 ②制定本中心的監(jiān)控、保密制度。 ③檢查計算機的使用、信息輸入和保存等工作。 ④做好系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)工作，確保系統(tǒng)長時間連續(xù)穩(wěn)定的工作。 3、一般員工:指物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營和特約服務(wù)而設(shè)置的工作人員，如房屋管理人員、保安人員、清潔人員、綠化人員和服務(wù)人員等，主要職責(zé)如下: (1)房...