地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案

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1、 地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案 1 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 盛世家園策劃案 前言 本部

2、成立調(diào)研小組 , 以周密細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ) , 根據(jù)整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀 和區(qū)域市場(chǎng)的特性 , 發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以發(fā)揮 , 以配合銷售部盡快完成銷 售目標(biāo)。 1、市場(chǎng)分析 1． 1．區(qū)域市場(chǎng)分析 本案處于城陽(yáng)區(qū) , 城陽(yáng)區(qū)位于青島市北部 , 有青島”北大門”之稱。面 積 553.2 平方公里 , 其中耕地面積 4.19 萬(wàn)公頃．總?cè)丝?43.6 萬(wàn)人 , 其東依嶗山 , 西臨膠州灣 , 南接李滄 , 北望即墨。城陽(yáng)區(qū)交通四通八達(dá) , 距青島市中心 25 公里 , 區(qū)內(nèi)有青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng) ,

3、外臨青島港 , 膠濟(jì)鐵路、環(huán)膠 州灣高速公路、青銀高速公路、濟(jì)青高速公路、 308 國(guó)道、 204 國(guó)道縱貫 其中 , 形成極其便利的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò) , 是青島連接世界的橋梁和紐 帶。正陽(yáng)路為城區(qū)內(nèi)一條主要交通干道 , 而本案恰位于正陽(yáng)路與李王路交 叉口 , 另外 , 城陽(yáng)區(qū)內(nèi)有 5 所大專院校 ,250 所中學(xué) ,69 所科研所 , 一所職 中 ,302 所小學(xué) ,115 所幼兒園。城陽(yáng)區(qū)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛 , 是山東 省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高增長(zhǎng)地區(qū)之一。 , 完成 GDP162.1億元 , 總稅收 ( 不含海

4、 2 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 關(guān)稅 )15.7 億元 , 農(nóng)民人均純收入 4459 元, 外貿(mào)出口 16 億美元 , 全社會(huì)固 定資產(chǎn)投資達(dá) 50.5 億元 , 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨入全省十強(qiáng)。 由于市中心可開發(fā)土地基本接近開發(fā)極限 , 致使眾多房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍 北部 , 進(jìn)行大規(guī)模的”圈地運(yùn)動(dòng)”。當(dāng)前大約有 12 個(gè)開發(fā)項(xiàng)目 , 總占地面 積 10907 畝, 總建筑面積約 400 萬(wàn)平方米 , 樓盤分布相對(duì)集中 , 主要分布在城陽(yáng)區(qū)明陽(yáng)路以東 , 向陽(yáng)路以西 , 以

5、太陽(yáng)城為主的集中區(qū)域。 隨著城陽(yáng)區(qū)政府欲將區(qū)主干道正陽(yáng)路建成金融一條街規(guī)劃的日漸成 熟 , 有關(guān)此區(qū)域利好的消息不斷展示在人們眼前 , 屆時(shí)城陽(yáng)區(qū)將發(fā)展為以區(qū)政府為中心 , 正陽(yáng)路為中軸線的新區(qū)中心。 1． 2．定向市場(chǎng)分析 王家村位于城陽(yáng)區(qū)惜福鎮(zhèn) , 毗鄰惜福鎮(zhèn)政府與正待開發(fā)的王家村公園 , 地理位置得天獨(dú)厚 , 附近工廠較多 , 居民較為密集 , 消費(fèi)群體以工薪階層 為主。隨著多年發(fā)展 , 該外來(lái)人口越來(lái)越多 , 逐漸發(fā)展成了外來(lái)人口聚居 地。由于城陽(yáng)區(qū)對(duì)惜福鎮(zhèn)一帶的

6、市政規(guī)劃與環(huán)境進(jìn)行了一系列的調(diào)整和 完善 , 加速了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 , 吸引了不少在市中心工作的人士在此置 業(yè)安居。 3 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟 , 以及管理制不完善的原因 , 致使該區(qū)城 內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn) , 有商品房、安居房、集資房、宅基地等 , 成了青島市典例 , 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。 王家村作為城陽(yáng)開發(fā)區(qū)域的一部分 , 在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其

7、 特殊的一面 , 正如該區(qū)域樓盤的價(jià)格與半里之遙福林花園等項(xiàng)目樓盤相差 甚遠(yuǎn) , 原因不明而喻。這就要我們的產(chǎn)品定位為市區(qū)或城陽(yáng)區(qū)外來(lái)工薪階 層 , 而被譽(yù)為”全國(guó)縣 500 強(qiáng)”的惜福鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)在整個(gè)城陽(yáng)區(qū)乃至整個(gè)青島地區(qū)的舉足輕重的地位 , 再加上區(qū)政府規(guī)劃的逐步完善 , 必然帶動(dòng)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展 , 人氣的進(jìn)一步提升。 1． 3．項(xiàng)目分析 1、項(xiàng)目名稱 : 盛世家園 2、項(xiàng)目規(guī)模 : 由 8 幢多層 (6 層) 組成 3、推售情況 : 現(xiàn)推 1-2 號(hào)樓的 1F、

8、2F、 6F 4、宣傳主題 : 自備一萬(wàn)元 , 房子戶口一個(gè)都不少 5、價(jià) 格:1 號(hào)樓 :1076 ～ 2598 元/m2, 均價(jià) 1708 元/m2 2 號(hào)樓 :1228 ～2489 元/m2, 均價(jià) 2255 元/m2 6、裝修標(biāo)準(zhǔn) : 毛胚房 4 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 7、優(yōu)劣勢(shì)分析 ⑴優(yōu)勢(shì)分析 1、 本項(xiàng)目由青島銀盛泰房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā) , 其被評(píng)為” 城陽(yáng)區(qū)十佳 商品房銷售單位”發(fā)展商實(shí)力雄

9、厚 , 信譽(yù)良好 , 能給買家充分的信心。 2、 位于城陽(yáng)區(qū)中軸線 - 正陽(yáng)路上 , 發(fā)展?jié)摿薮蟆? 3、 臨近城區(qū)商業(yè)中心—太陽(yáng)城 , 可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。 4、 地處交通主干道正陽(yáng)路和李王路交匯點(diǎn) , 交通十分便利 ; 5、社區(qū)配套設(shè)施完善 , 綠化率達(dá) 30%以上 , 小區(qū)內(nèi)道路全部硬化 , 內(nèi)設(shè)超 市、幼兒園、停車場(chǎng)、診所、健身娛樂(lè)設(shè)施、專門的老人、兒童活動(dòng)場(chǎng) 所、園區(qū)背景音樂(lè) , 另有大小貯藏室及車庫(kù)。 6、戶型可供選擇多 ;

10、 7、每戶配有車庫(kù) , 物業(yè)收費(fèi)合理。 (2) 劣勢(shì)分析 1、 配套設(shè)施依然未成熟 , 如無(wú)暖氣 , 發(fā)展尚須時(shí)日。 2、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告宣傳及促銷活動(dòng)皆比本案強(qiáng) , 形象已經(jīng)廣為人知。 5 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 3、 由于項(xiàng)目檔次和周邊物業(yè)無(wú)區(qū)隔 , 其銷售對(duì)象競(jìng)爭(zhēng)激烈。 4、 外來(lái)人員多 , 治安問(wèn)題多 , 影響買家心理 ; 5、 緊鄰主干道旁 , 噪音大 , 空氣污染嚴(yán)重 ;

11、 6、 周圍全為個(gè)體業(yè)戶 , 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單一 , 缺乏濃重商業(yè)氣氛 , 社區(qū)配套不 成熟 ; 7、周邊樓盤較多 , 競(jìng)爭(zhēng)激烈 , 影響銷售 ; 1． 4．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析 對(duì)手一 1、項(xiàng)目名稱 : 新城花園 2、項(xiàng)目規(guī)模 : 由 10 幢 7 層組成 3、推售情況 : 現(xiàn)推 2 號(hào)樓、 3 號(hào)樓 3～6 層,7 號(hào)樓、 8 號(hào)樓的 2～ 6 層 4、宣傳主題 : 新城區(qū)、新中心、新文化 5、價(jià) 格:2-3

12、號(hào)樓 :1481 ～2845 元 /m2, 均價(jià) 2163 元/m2 7-8 號(hào)樓 :1668 ～3195 元/m2, 均價(jià) 2431 元/m2 ( 最新價(jià)格 ) 6 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 6、裝修標(biāo)準(zhǔn) : 一級(jí)二類裝修 7、優(yōu)劣勢(shì)分析 ⑴優(yōu)勢(shì)分析 ①該樓盤已為現(xiàn)樓 , 可即買即入住 , 易于吸引買家入住 ; ②價(jià)格較同區(qū)域其它樓盤為低 , 有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ; ③位于內(nèi)街 , 方便出入主干

13、道 , 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 , 有一定的升值潛力 ; ④發(fā)展商為城陽(yáng)城建集團(tuán) , 知名度較高 , 能夠給買家一定的信心支持 ; ⑵劣勢(shì)分析 ①周邊外來(lái)人口較多 , 人流復(fù)雜 , 治安環(huán)境較差 , 影響買家購(gòu)買心理 ; ②樓盤周圍環(huán)境欠佳 , 影響樓盤檔次 ; ③戶型設(shè)計(jì)一般 ; ④外立面缺乏特色 ; ⑤建筑密度較大 , 樓距較密 , 私密性較差 對(duì)手二 1、項(xiàng)目名稱 : 天泰奧園 7 2020 年 4 月 19 日