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1、 2000年4月，由村委會作為轉讓方，由房地產(chǎn)公司與集團公司作為共同受讓方，三方簽訂了土地使用權轉讓合同。合同規(guī)定，村委會將其集體所有的土地50畝轉讓給房地產(chǎn)公司和集體公司，每畝轉讓價格40萬元，轉讓價總計2000萬元。合同簽訂后，集團公司按與房地產(chǎn)公司的約定，向村委會撥付了2000萬元地價款。隨后，房地產(chǎn)公司開始著手進行開發(fā)項目的報建工作。經(jīng)疏通各種關系，獲取了規(guī)劃許可證和建設工程開工證。2000年底，房地產(chǎn)公司要求集團公司撥付工程建設款，集團公司于2001年2月又向其撥付了3800萬元。房地產(chǎn)公司遂開始開發(fā)項目的建設。后國家出臺了宏觀調(diào)控措施，市政府開始對房地產(chǎn)業(yè)清理整頓。某商住城被確定屬
2、于非法用地開發(fā)項目，被勒令立即停建。 1、房地產(chǎn)公司、集團公司與村委會訂立的土地使用權轉讓合同合法嗎？2、集團公司可以通過什么樣的合法途徑，取得土地使用權？ 1、定義：是指國家以土地所有人身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。2、性質(zhì)：既是行政行為又是民事法律行為。3、法律關系中的主體和客體。 1、出讓：以合同的方式，通過支付一定出讓金，一定期限內(nèi)具有排他性土地使用 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定2、劃撥：最主要的特征是行政性、無償性和無期限性。3、國有土地租賃 1、土地使用權出讓合同（1）形式：國家有專門的土地使用權出讓合同文本國有土地使用權出讓
3、合同（2）內(nèi)容：A、自然狀況的描述；B、使用權出讓期限；C、出讓金及其支付方式和期限；D、土地使用條件；E、違約責任、爭議解決方案。（3）雙方義務與權利：A、義務：受讓人支付出讓金，出讓人提供合同；B、權利：任何單方違約另一方都有權終止合同和提出賠償。 處罰措施：警告、罰款直至無償收回土地使用權特例：如果受讓人征得出讓人及相關主管部門的同意，可以簽訂使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，以改變土地用途。 我國法律規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權?！痹颍河捎诘怯浿笆茏屓酥幌碛袀鶛?，不具有對抗他人的效力，如果第
4、三人不知情，與原出讓人簽訂合同并獲得登記，那么原受讓人并不能因為其訂立出讓合同在先而對抗新受讓人，主張新受讓人的使用權無效。因此當事人必須履行登記手續(xù)，才能確保自己的權力。 土地使用權直接獲得方式有出讓、劃撥和國有土地租賃三類。要簽訂國有土地使用權出讓合同，還必須履行土地使用權登記手續(xù)，即取得土地使用證。 1、土地使用權轉讓2、土地使用權出租 （1）轉讓條件第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；第二，房屋建設工程要完成25%的投資。（2）轉讓要件：第一，簽訂書面轉讓合同第二，進行變更登記并注銷原使用權人的權利，取得土地使用權證。（3）轉讓性質(zhì)物權轉讓范圍，但
5、受讓人只能享有原權利人剩余的權利，并履行相應的義務。 （1）類型：以承租土地使用權為目的而訂立的合同；以使用地上建筑物為目的訂立合同。（2）條件：出租的土地使用權應是出讓土地使用權，劃撥土地使用權可在轉化為出讓土地使用權后出租。（3）期限：租賃期限不得超過20年，超過部分無效。（4）生效時間：自租賃合同成立起生效，登記并非其生效要件。但15日內(nèi)要持租賃合同及相關文件申請土地使用權出租登記。 以上為土地使用權取得的間接方式，間接方式取得的土地使用權相對于直接方式而言，有一定的限制性。 讓與行為：出讓合同履行的結果既完成了權利的創(chuàng)設，也完成了權利的轉移。在民法上，這兩個行為被合稱為一個行為他物權設
6、定行為。 土地出讓方是土地管理者，是行政機關，在充當土地使用權人出讓土地時，其行政管理者的身份沒有改變；且其目的不完全是為了取得收益。 國家在土地使用權出讓的法律關系中，其法律地位與受讓人的法律地位完全平等。而不是以“土地所有權人”身份出現(xiàn)，在這一階段沒有管理者與被管理者的關系。 1、出讓人：土地所有權人國家（各級政府機構和各級土地行政管理部門）2、受讓人：獲得土地使用權的人中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律規(guī)定者以外。 客體：一定期限的土地使用權。條件：1、必須是國有土地2、必須經(jīng)政府批準3、符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃4、具備城市基礎設施配套條件5、落實拆遷安置房源 出
7、讓方式出讓人準備材料受讓人準備材料定價方法報價次數(shù)競價時間協(xié)議協(xié)議用地通知書、有關地塊材料申請用地報告、項目初步布置圖協(xié)商多次不定招標編制出讓文件資格審查，填寫標書，繳納保證金各自報價，綜合考慮受讓人各方面的條件每人一次不定拍賣出價最高且高于底價作為最 后價格每人多次幾小時掛牌多于10工作日 類型：適用于公益目的的新的劃撥土地使用權；過去體制下形成的舊劃撥土地使用權。劃撥土地使用權與出讓土地使用權的區(qū)別：1、性質(zhì)：劃撥土地使用權是行政方式；出讓土地使用權是合同方式2、出讓金：劃撥土地使用權不需要出讓金；出讓土地要使用權支付一定數(shù)額的出讓金3、使用期限：劃撥土地使用權沒有使用期限；出讓土地使用權
8、法律規(guī)定了其具體的使用期限4、流轉情況：新制度的劃撥土地使用權不可以流轉，舊有體制的劃撥土地使用權可以流轉；出讓土地使用權可以流轉。 1、原則：先出讓后處分，即必須先辦理出讓手續(xù)，才能進行市場化處分。2、程序：（1）申請土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準（相關材料）（2）簽訂土地出讓合同，交納出讓金（出讓年限、標定地價、支付方式）（3）辦理土地使用權出讓登記手續(xù)（由劃撥土地使用權證變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵嘧C） 1、劃撥土地上的房屋轉讓（房屋已辦有產(chǎn)權）2、劃撥土地使用權抵押（地隨房走）3、劃撥土地使用權作價入股（企業(yè)改組為公司）4、企業(yè)破產(chǎn)和債務糾紛執(zhí)行時引發(fā)的土地使用權流轉（先出讓再處分的做法） 1、概念：國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。 土地租賃與土地使用權租賃的區(qū)別p71：（1）各自的主客體不同；（2）市場級別不同；（3）權力范圍不同。 1、類型：短期租賃（5年以下）和長期租賃（5年以上，最高使用年限以下）2、租金標準：與地價均衡的原則。3、取得方式：6個月以上的要與土地行政主管部門簽訂租賃合同，并履行土地租賃登記手續(xù)；如需改變土地用途，還必須提供城市規(guī)劃部門批準的文件。4、處分權：承租人轉讓、轉租賃土地使用權時需要出租人同意，否則無效。5、性質(zhì)：租賃合同約定權利義務的轉移。
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