金鄉(xiāng)縣春秋社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項目（JXCGWT（2017）-GK-0056）施工組織設(shè)計

<p>1目錄第一章 報價函及商務(wù)標(biāo) .7第一節(jié) 報價函 .7第二節(jié) 法定代表人授權(quán)委托書 .8第三節(jié) 營業(yè)執(zhí)照副本 .2第四節(jié) 基本賬戶開戶許可證 .錯誤！未定義書簽。第五節(jié) 擬從事本項目技術(shù)人員一覽表（附證書） .2第六節(jié) 投標(biāo)人獲得資質(zhì)或獎項證書 .2第七節(jié) 2014 至今年度財務(wù)報表（含資產(chǎn)負(fù)債表及利潤表，提供會計師事務(wù)所出具的審計報告） .2第八節(jié) 投標(biāo)人概況表 .2第九節(jié) 近三年從事項目情況一覽表 .2第十節(jié) 投標(biāo)人認(rèn)為有必要說明的其他資料 .2第二章 技術(shù)文件 .2一、總體概述 .21.項目概況： .22.管理整體設(shè)想和策劃 .22.1、“小事鑄就大業(yè)，細(xì)節(jié)成就完美”服務(wù)理念 .22.2、導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量保證體系 .22.3、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍 .22.4、創(chuàng)建綠色花園式社區(qū) .22.5、創(chuàng)造藝術(shù)社區(qū)、豐富社區(qū)文化生活 .22.6、通過網(wǎng)絡(luò)方式增加與業(yè)主的溝通 .22.7、有效的溝通渠道 .22.8、安全防范 .23、信息反饋及處理機(jī)制 .23.1、信息反饋機(jī)制 .23.2、信息反饋處理機(jī)制 .24、前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)星級）三星級 .24.1 、硬件設(shè)施要求 .24.2 、綜合管理服務(wù) .25、 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù) .25.1 房屋管理 .25.2 維修養(yǎng)護(hù) .225.3 裝飾裝修管理 .25.4 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行管理服務(wù) .25.5 安全防范設(shè)施 .25.6 防雷接地系統(tǒng) .25.7 景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備 .26 協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù) .27 、公共區(qū)域保潔及服務(wù) .28、 綠化服務(wù) .2二、服務(wù)模式和架構(gòu) .21、小區(qū)物業(yè)管理人員配備標(biāo)準(zhǔn)及管理 .22、員工招聘標(biāo)準(zhǔn)與管理制度 .22.1、人員招聘 .22.2、人員管理 .23、員工培訓(xùn)計劃與管理制度 .23.1、人員培訓(xùn) .2三、管理規(guī)章制度 .21、項目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法與管理制度 .22、部門職責(zé) .23、崗位職責(zé) .24、管理制度匯編 .2（一）財務(wù)管理制度 .2（二）收費(fèi)管理制度 .2（三）質(zhì)量保證制度 .2（四）崗位考核制度 .2（五）檔案管理制度 .2（六）公章管理制度 .2（七）公司會議制度 .2（八）著裝管理制度 .2（九）考勤及請假制度 .2（十） 、主管巡視檢查制度 .2（十一） 、監(jiān)控中心管理制度 .2（十二） 、辦公用品管理制度 .2（十三）衛(wèi)生管理制度 .2（十四）門位值班制度 .2（十五） 、公秩交接班制度 .23（十六） 、公秩巡邏制度 .2（十七） 、小區(qū)消防管理制度 .2（十八） 、小區(qū)交通車輛行駛停放管理規(guī)定 .2（十九） 、停車場車輛停放管理規(guī)定 .2（二十） 、地下車庫道路交通車輛停放管理規(guī)定 .2（二十一） 、非機(jī)動車輛停放須知 .2（二十二）二次供水管理制度 .2（二十三） 、電梯設(shè)備管理制度 .2（ 二十四） 、小區(qū)節(jié)水管理制度 .2（二十五） 、兒童樂園安全須知 .2（二十六） 、健身器材使用安全須知 .2（二十七） 、電梯突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案 .2（二十八） 、二次供水安全應(yīng)急預(yù)案 .2（二十九） 、消防安全應(yīng)急預(yù)案 .25、便民服務(wù)實施方案 .25.1 社區(qū)精神文明建設(shè)活動規(guī)劃 .25.2 無償便民服務(wù)項目、有償便民服務(wù)項目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) .26、 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量承諾及措施（三星級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)） .26.1 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求 .2（一）綜合管理服務(wù) .2（二）房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù) .2（三）共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù) .2（四）協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù) .2（五） 、保潔服務(wù) .2（六）綠化服務(wù) .26.2 物業(yè)管理方案中質(zhì)量保證體系及措施 .26.3 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求 .2共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理 .2保安 .2消防系統(tǒng) .2整體管理項目服務(wù)目標(biāo)及考核標(biāo)準(zhǔn) .2公共區(qū)域保潔服務(wù)工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) .2安防服務(wù)部工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) .2水電維護(hù)管理工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) .27、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃和運(yùn)行管理服及配備務(wù)方案 .247.1 業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務(wù)的方案 .27.2 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施 .2一、物業(yè)共用部位維修維護(hù)服務(wù)方案 .2二、物業(yè)共用部位保養(yǎng)與維修制度 .2三、職責(zé) .2四、設(shè)施設(shè)備配備方案 .27.3 業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施 .27.4 程序 .27.5 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)方案 .2四、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)方案和崗位責(zé)任描述 .21、小區(qū)綠化維護(hù)、保養(yǎng)方案 .2一、針對小區(qū)項目提出的管理整體設(shè)想及策劃 .2三、擬采取的工作計劃和物質(zhì)裝備、設(shè)備情況 .2四、管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理 .22、物業(yè)安全管理和各項應(yīng)急措施 .2一、煤氣管道泄漏應(yīng)急預(yù)案 .2二、泡水、水侵處理應(yīng)急預(yù)案 .2三、停水應(yīng)急預(yù)案 .2四、停電應(yīng)急預(yù)案 .2五、治安事件應(yīng)急預(yù)案 .2六、發(fā)生滋事的應(yīng)急預(yù)案 .2七、發(fā)生交通事故的處理 .2八、發(fā)生火警時的應(yīng)急措施 .23、社區(qū)精神文明建設(shè)活動計劃及制度 .23.1 文明創(chuàng)建主題活動規(guī)劃 .25第一章 報價函及商務(wù)標(biāo)第一節(jié) 報價函：經(jīng)研究，我方?jīng)Q定參加項目編號為 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 的政府采購項目。為此，我方承諾如下：1、我方提交的投標(biāo)文件，正本一份，副本五份。2、如果我方的投標(biāo)文件被接受，我方將履行招標(biāo)文件中規(guī)定的每一項要求，并按我方投標(biāo)文件中的承諾按期、保質(zhì)、保量提供服務(wù)。3、我方理解，最低報價不是中標(biāo)的唯一條件和保證。4、我方愿按中華人民共和國合同法履行自己的全部責(zé)任。5、我方同意按招標(biāo)文件規(guī)定交納投標(biāo)保證金等相關(guān)費(fèi)用，遵守貴機(jī)構(gòu)有關(guān)招標(biāo)的各項規(guī)定。6、我方的投標(biāo)文件自報價之日起有效期為 90 日歷天。7、與本報價有關(guān)的一切正式往來通訊請寄：投標(biāo)人代表姓名、職務(wù)（印刷體）：投標(biāo)人單位全稱（公章）法定代表人或授權(quán)代理人簽字：地 &nbsp; &nbsp;址：郵政編碼：電 &nbsp; &nbsp;話：傳 &nbsp; &nbsp;真：年 &nbsp; 月 &nbsp; 日6第二節(jié) &nbsp;法定代表人授權(quán)委托書：（投標(biāo)人名稱）法定代表人 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 授權(quán)我公司 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;（職務(wù)或職稱） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;（姓名）為我單位本次報價授權(quán)代理人，全權(quán)處理此次 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; （項目編號：JXCGWT(2017)-GK-0056）招標(biāo)活動的一切事宜。特此授權(quán)。（附法定代表人、授權(quán)代理人身份證明復(fù)印件）單位名稱（公章）： &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 法定代表人簽字： &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;授權(quán)代理人簽字： &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;年 &nbsp; &nbsp;月 &nbsp; &nbsp;日7第三節(jié)營業(yè)執(zhí)照副本8第四節(jié)基本賬戶開戶許可證9第五節(jié) 擬從事本項目技術(shù)人員一覽表（附證書）擬投入項目人員一覽表姓名 性別 年齡擬在本項目任職學(xué)歷專業(yè)職稱注冊或上崗證號從事本專業(yè)工作經(jīng)歷10第六節(jié) &nbsp;投標(biāo)人獲得資質(zhì)或獎項證書11第七節(jié) 2014 至今年度財務(wù)報表（含資產(chǎn)負(fù)債表及利潤表，提供會計師事務(wù)所出具的審計報告 ）12第八節(jié) 投標(biāo)人概況表投標(biāo)人企業(yè)概況表投標(biāo)人 營業(yè)執(zhí)照注冊地址 注冊資金注冊時間 法定代表人資質(zhì)等級 企業(yè)性質(zhì)批準(zhǔn)單位 經(jīng)營方式職工人數(shù)總?cè)藬?shù)： 有職稱的管理人員：其中：高 &nbsp;工：工程師：助 &nbsp;工：技術(shù)員：主要業(yè)績組織機(jī)構(gòu)框圖（包括機(jī)構(gòu)、領(lǐng)導(dǎo)成員、主要技術(shù)人員數(shù)量等情況）名 稱 型號規(guī)格 數(shù) 量 產(chǎn) 地 制造年份主要技術(shù)裝備及檢測工器具注：本表不夠填寫可另附表格。13第九節(jié) &nbsp;近三年從事項目情況一覽表投標(biāo)人名稱：（公章） &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 法定代表人或授權(quán)代理人簽字： &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 項目名稱 建設(shè)單位 項目規(guī)模 項目聯(lián)系人 聯(lián)系電話年 &nbsp;月 &nbsp;日14第十節(jié) &nbsp;投標(biāo)人認(rèn)為有必要說明的其他資料15第二章 技術(shù)文件1、符合國家及省、市有關(guān)物業(yè)管理政策法規(guī)的規(guī)定，對本項目物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想與策劃提出獨(dú)到的、具有可行性的見解；管理和服務(wù)的目標(biāo)；2、組織有效的組織機(jī)構(gòu)；管理、服務(wù)人員配備合理，對應(yīng)招標(biāo)文件對物業(yè)服務(wù)的要求；員工培訓(xùn)計劃及目標(biāo)；3、管理規(guī)章制度包括：企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)章制度包括：崗位職責(zé)、管理運(yùn)作制度（員工行規(guī)范、接待、投訴受理、維修、回訪、滿意度調(diào)查等） 、管理服務(wù)人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)等；公共管理制度包括：公示制度落實、檔案管理、裝飾裝修、項目秩序維護(hù)、門衛(wèi)和人員出入管理制度等。要求符合規(guī)范，體現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、科學(xué)合理、詳細(xì)完備；4、以項目為依托，列明便民服務(wù)項目，制定增收節(jié)支措施。5、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量承諾及措施對應(yīng)招標(biāo)文件的要。6、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施、智能化系統(tǒng)維護(hù)管理。7、社區(qū)精神文明建設(shè)活動計劃及制度、場地安排。8、投標(biāo)人認(rèn)為有必要說明的其他資料16一、總體概述1.項目概況：1.采購項目名稱：金鄉(xiāng)縣春秋社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項目2.采購項目編號：JXCGWT(2017)-GK-00563.項目情況：本工程為金鄉(xiāng)縣春秋社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項目，共分為三個片區(qū)，其中春秋社區(qū)北區(qū)位于春秋路東側(cè)金珠路南側(cè)，面積 56865m2；春秋社區(qū)南區(qū)位于春秋路東側(cè)光明路南側(cè) ，面積 37581m2；春秋社區(qū)西區(qū)位于春秋路西側(cè)金珠路南側(cè)，面積 35123m2。其中，多層 29 棟；小高層 4 棟；共計 1317 戶。4.作業(yè)質(zhì)量：達(dá)到濟(jì)寧市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)三星級標(biāo)準(zhǔn)。5.服務(wù)期限：三年（業(yè)主委員會成立后，按有關(guān)政策執(zhí)行）2.管理整體設(shè)想和策劃2.1、“小事鑄就大業(yè)，細(xì)節(jié)成就完美”服務(wù)理念項目的前期定位也就決定了后期的物業(yè)管理方式及內(nèi)容的定位，我們認(rèn)為業(yè)主從見到物業(yè)人員那天起就應(yīng)該感受到的是兩個字：誠信。讓誠信注入親情，讓親情融入我們物業(yè)服務(wù)的各個環(huán)節(jié)，讓一個微笑、一棵樹木、一個電話都融會在一種親情式的服務(wù)當(dāng)中。物業(yè)管理公司在管理細(xì)節(jié)上將采用一流的服務(wù)方式,實行全天候、全方位、全過程的貼身侍俸，充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴。2.2、導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量保證體系小區(qū)物業(yè)管理介入及實施過程中，導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量管理體系，使企業(yè)在“說到、做到”的基礎(chǔ)上為“做好”創(chuàng)造了可能，使服務(wù)產(chǎn)品的提供不致于偏離標(biāo)準(zhǔn)化軌道。172.3、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍在物業(yè)管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實到隊伍中來，充分發(fā)揮員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)的機(jī)會，來提高員工的自身素質(zhì)。2.4、創(chuàng)建綠色花園式社區(qū)在項目的管理中，將根據(jù)園區(qū)現(xiàn)狀投入技術(shù)力量，維護(hù)植物生長。根據(jù)園區(qū)綠化現(xiàn)狀，公司將適時組織環(huán)境與生態(tài)的宣傳活動，增強(qiáng)人與自然的親和力。在適宜的時間，物業(yè)公司將根據(jù)情況安排業(yè)主參加義務(wù)植樹活動，增近彼此了解。2.5、創(chuàng)造藝術(shù)社區(qū)、豐富社區(qū)文化生活在接管項目后，我公司將在小區(qū)組織多種多樣的文體活動，創(chuàng)造小區(qū)和諧氛圍。每年跟業(yè)主一起舉辦一至兩次文體比賽和聯(lián)誼活動，增進(jìn)感情溝通，廣交朋友，豐富生活情趣。2.6、通過網(wǎng)絡(luò)方式增加與業(yè)主的溝通我公司已經(jīng)建立起自己的網(wǎng)站，公司充分發(fā)揮自己的長處，為方便客戶，所有的疑問及要求和投訴均可在網(wǎng)上進(jìn)行，24 小時解決客戶問題及時完成信息反饋予以存檔，并對客戶進(jìn)行回訪調(diào)查客戶滿意度?？蛻艨梢宰悴怀鰬?，享受到物業(yè)公司的服務(wù)。我公司在項目的全部管理內(nèi)容將推行數(shù)字化的管理模式。我們將對項目經(jīng)理、客服人員、工程維修人員、保潔員、保安員的工作職能、儀容儀表、語言、態(tài)度、工作技能、工作效率實行百分制的量化考核標(biāo)準(zhǔn)，確保各項管理、服務(wù)按照一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時我們對客戶的投訴，處理投訴的時間、過程、每項投訴的回訪、客戶的意見及滿意率也通過數(shù)字和量化的形式每月向全體客戶公開，以透明我們的管理服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)業(yè)主的監(jiān)督機(jī)制。182.7、有效的溝通渠道我公司在進(jìn)入項目后，應(yīng)起到開發(fā)商和業(yè)主之間的橋梁做用，配合開發(fā)商及時解決社區(qū)業(yè)主提出的各類問題，應(yīng)站在業(yè)主角度以專業(yè)眼光進(jìn)行分析，對確屬質(zhì)量遺留問題，必須代表業(yè)主在反應(yīng)問題的同時，向開發(fā)單位提交問題解決建議。項目工作人員對業(yè)主提出的問題，按照業(yè)主投訴處理程序規(guī)定進(jìn)行完整的記錄。記錄應(yīng)對全體業(yè)主公開，并在規(guī)定時限內(nèi)，向業(yè)主做出回復(fù)。另外，我公司設(shè)立了投訴熱線，客戶如對我們的服務(wù)有意見可以直接撥打投訴電話?？蛻粢部梢缘顷懳覀児镜木W(wǎng)站，在那里也可以通過留言形式進(jìn)行投訴。2.8、安全防范物業(yè)公司 24 小時為業(yè)主提供高質(zhì)量的安全保障，讓業(yè)主有安全感。小區(qū)實行封閉管理，24 小時保安服務(wù)；燃?xì)夤艿?、電氣線路、消防及安防系統(tǒng)安全穩(wěn)定運(yùn)行，使業(yè)主真正安居樂業(yè)，小區(qū)內(nèi)安祥寧靜，居民無憂無慮。2.8.1、隱私隨著人們生活水平的提高及越來越多的與國際交往，尊重業(yè)主/使用人的隱私權(quán)成為物業(yè)公司全體人員必須要作到的工作。2.8.2、舒適致力于社區(qū)文明建設(shè)，提供高品位的生活環(huán)境，人際環(huán)境，通過物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主享受清潔優(yōu)美的環(huán)境，社區(qū)內(nèi)草綠花香，高尚文明，無污染，出行方便，處處順心，使業(yè)主以入住本社區(qū)為自豪。2.8.3、周到提供全方位全天候的維修服務(wù)、清潔服務(wù)、家政服務(wù)和特約服務(wù)，業(yè)主想到的我司要想到，業(yè)主沒想到的，我司也要想到，維修服務(wù)隨叫隨到，家政服務(wù)細(xì)致周到，處處為業(yè)主提供方便。2.8.4、管理目標(biāo)19業(yè)主滿意，“三效”統(tǒng)一 -這就是我們的管理目標(biāo)。我們物業(yè)管理企業(yè)存在的意義和價值，就是使物業(yè)的主人安居樂業(yè)，使主人的物業(yè)歷久長新。所以讓業(yè)主滿意，理所當(dāng)然成為企業(yè)管理目標(biāo)的核心內(nèi)容?！叭Ыy(tǒng)一”是指創(chuàng)造社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的最佳結(jié)合。創(chuàng)社會效益，為社會服務(wù)，使家庭、環(huán)境、社會、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；創(chuàng)環(huán)境效益，為用戶服務(wù)，創(chuàng)造方便、清潔、安全、文明的時空環(huán)境；創(chuàng)經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)服務(wù)，促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大。3、信息反饋及處理機(jī)制3.1、信息反饋機(jī)制我公司承諾定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時整改，以不斷提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平。除了按照公司管理體系及檢查監(jiān)督體系進(jìn)行信息反饋以外，在日常工作之中由企業(yè)發(fā)展部全面負(fù)責(zé)用戶對本公司管理服務(wù)意見的反饋，由各職能部門對專業(yè)信息進(jìn)行反饋。信息反饋機(jī)制由以下兩部分組成：公司內(nèi)部信息反饋流程檢查監(jiān)督信息反饋公司總部各分包單位 管理處 各職能部門各主管人員專業(yè)公司派駐 &nbsp;本小區(qū)人員 協(xié)調(diào)配合 各專業(yè)班組日常監(jiān)督20客戶信息反饋機(jī)制處理反饋，采取措施管理處經(jīng)理客戶服務(wù)中心 投訴或建議相關(guān)負(fù)責(zé)人處理完畢，在投訴記錄本簽字并注明完成及情況整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計表，分析管理上的盲點(diǎn)、缺點(diǎn)客戶服務(wù)中心回訪，填寫投訴回訪記錄， 簽字213.2、信息反饋處理機(jī)制管理處通過建立全方位的信息反饋機(jī)制，確保反饋信息通道暢通，通過管理處客戶服務(wù)中心分析整理，及時發(fā)出指令并跟蹤檢查，對于反饋信息的檢查方式，統(tǒng)一按照公司 ISO9001：2000 標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用行政檢查、專項檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式進(jìn)行，對于出現(xiàn)不合格服務(wù)，及時按糾正預(yù)防措施改進(jìn)。4、前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（</p>