《房地產(chǎn)行業(yè)分析》PPT課件.ppt

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1、 房地產(chǎn)-估值低洼的機(jī)會(huì) 中投證券陳常偉 盤點(diǎn)2 0 1 0中國(guó)樓市的關(guān)鍵詞 國(guó)十一條、國(guó)十條、二套房、一線地產(chǎn)、房產(chǎn)稅、零成交、土地增值稅預(yù)交率、國(guó)五條、打折促銷、限購(gòu)令、保障房、閑置土地 最具代表性的的應(yīng)是調(diào)控、房產(chǎn)稅、限購(gòu)令。 國(guó)十一條:嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于4 0 % 國(guó)十條：暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款二套房認(rèn)定：以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位 限購(gòu)令：暫定同一購(gòu)房家庭只能在北京市新購(gòu)買一套商品住房 限外令:外匯局2 0 1 0年1 1月1 5日出臺(tái)規(guī)定，限制境外個(gè)人及機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購(gòu)房 2 0 1 0年注定是一個(gè)不平靜的樓市年，樓市調(diào)控一

2、輪又一輪，但是效果多少有點(diǎn)差強(qiáng)人意 2 0 1 0 年商品住宅即使在調(diào)控下，前1 0 個(gè)月累計(jì)銷售額同比增長(zhǎng)達(dá)到1 2 .8 %；商業(yè)地產(chǎn) 則由于受調(diào)控相對(duì)較少，前1 0 個(gè)月累計(jì)銷售額同比增長(zhǎng)達(dá)到4 7 .1 %。 商品住宅月度銷售額及月度同比 營(yíng)業(yè)用房月度銷售額及月度同比 樓市調(diào)控政策可謂驚濤駭浪，可房?jī)r(jià)卻在一浪高過一浪的調(diào)控之水上上演“沖浪”大觀社科院經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書顯示，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格比去年同期上漲1 5 %。 樓市困局，多少是源于調(diào)控制定者和執(zhí)行者思想太多難以高度一致，甚至“上有政策，下有對(duì)策”， 2 0 1 0年地產(chǎn)指數(shù) 政策調(diào)控下，真正下跌的不是房?jī)r(jià)，而是房地產(chǎn)的股票的價(jià)格截止

3、1 2月1 0日，地產(chǎn)指數(shù)-2 5 .8 3 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了A股指數(shù)整體跌幅（1 3 .4 5 %） 房地產(chǎn)股票比房?jī)r(jià)更加真實(shí)地反映了國(guó)家政策的調(diào)控 房地產(chǎn)板塊靜態(tài)PE估值 房地產(chǎn)股票的估值從動(dòng)態(tài)市盈率的角度來看，包括萬科、金地、保利、招商在內(nèi)的大型地產(chǎn)股PE均在1 5倍左右，不但低于行業(yè)平均水平，更低于近十年的均值根據(jù)預(yù)測(cè)2 0 1 0年地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)，目前房地產(chǎn)板塊的2 0 1 0年整體靜態(tài)PE估值為1 5 .3倍，預(yù)期2 0 1 1年房地產(chǎn)板塊凈利潤(rùn)3 0 %的增速，以現(xiàn)在價(jià)格看2 0 1 1的PE估值在1 1 .7 6倍左右。換言之，如果地產(chǎn)板塊維持現(xiàn)在價(jià)格至2 0 1 1年1月，地產(chǎn)板

4、塊的1 1 .7 6倍的PE估值將會(huì)出現(xiàn)2 0 0 0年以來的最低點(diǎn)。 2 0 1 1年房地產(chǎn)分析一：資金方面： 2 0 1 1年全年信貸估計(jì)會(huì)在7 .5萬億，整體流動(dòng)性還是比較充裕的，貨幣增量將前松后緊。預(yù)計(jì)2 0 1 1 年M2 增速為1 6 %：當(dāng)前在經(jīng)濟(jì)乏力，財(cái)政政策又被迫開始緊縮的形勢(shì)下，貨幣政策似乎成了發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體刺激經(jīng)濟(jì)的唯一選項(xiàng)。這將導(dǎo)致全球流動(dòng)性在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍然充裕。針對(duì)全球流動(dòng)性泛濫的問題，由于無法有效的降低貨幣活化速度，央行在一開始更有可能傾向于選擇一種相對(duì)保守的貨幣政策目標(biāo) 二：政策面：整體調(diào)控將常態(tài)化，判斷在房?jī)r(jià)上漲壓力消除前,多套房的差別化信貸政策或?qū)㈤L(zhǎng)期執(zhí)行.

5、2 0 1 1 年政策選擇:加息,房產(chǎn)稅試點(diǎn)與限購(gòu) （1）加息；社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不景氣，抑制了加息的幅度，央行在選擇加息的手段上會(huì)更加的謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)加息幅度在5 0 -1 0 0個(gè)基點(diǎn) （2）房產(chǎn)稅；作為調(diào)控措施推出,時(shí)間窗口預(yù)計(jì)明年3 -4月份,力度將先松后緊,范圍將先點(diǎn)后面,試點(diǎn)城市將在上海,深圳,重慶等地產(chǎn)生,它的推出或?qū)⒁l(fā)一波階段性行情 房產(chǎn)稅這只靴子要落未落的時(shí)候，是真的起作用,而真的推出并且再過一段時(shí)間之后，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)不過是虛張聲勢(shì)，唱空城計(jì)罷了,所以當(dāng)稅收征收時(shí)間確定，細(xì)則推出之際及之后的一段時(shí)間內(nèi)，反而是房地產(chǎn)股票的利好。 （3）限購(gòu)令：今年國(guó)內(nèi)先后1 6 個(gè)城市推出限購(gòu)政策,短

6、期內(nèi)降低需求,抑制房?jī)r(jià)效果顯著,這一經(jīng)驗(yàn)明年很可能被其他城市仿效 ，但是這樣的行政限購(gòu)行為難以長(zhǎng)久。 2 0 1 1年行業(yè)生態(tài)預(yù)測(cè)一：房地產(chǎn)投資增速，我們認(rèn)為增速可能會(huì)比今年有所下降，但仍然將保持在2 5 %以上。理由是：今年在調(diào)控政策如此嚴(yán)厲的情況下，前1 0 個(gè)月商品房仍然銷售了7 .2 億平方米，預(yù)計(jì)全年銷售面積約8 .8 億平米左右，這是在4 月中旬嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下的數(shù)據(jù)。而去年全年，在沒有調(diào)控政策的情況下，商品房銷售面積是9 .4 8 億平方米。 我們認(rèn)為歸根結(jié)底還是流動(dòng)性過剩，考慮到目前政府還不敢過度回收流動(dòng)性，而流動(dòng)性不收，必然會(huì)有一部分資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而保證了房地產(chǎn)

7、市場(chǎng)的銷售不會(huì)特別差，從而開發(fā)商仍然有信心去購(gòu)置土地，加大加快項(xiàng)目開工施工，從而也保證了房地產(chǎn)投資增速保持在較高的水平。 商品房月均新工面積與銷售面積 二：房地產(chǎn)市場(chǎng)供給 2 0 1 1年房地產(chǎn)行業(yè)有可能將繼續(xù)保持較高的新開工率，以及本來的新房庫存，市場(chǎng)房源整體比較充裕，市場(chǎng)供給較足。但考慮到政策調(diào)控的持續(xù)性，在2 0 1 0年的快速增長(zhǎng)的新開工逐漸形成新增供應(yīng)造成市場(chǎng)的供給增加的背景下，2 0 1 1年房?jī)r(jià)漲幅將呈現(xiàn)出前低后高的走勢(shì)，全年漲幅在9 %-1 0 %之間。 三：保障性住房對(duì)商品房的沖擊保障性住房分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房（有時(shí)也包括拆遷安置房），其中的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房明確定

8、位于城市低收入人群 從保障性住房的定位，我們可以看到，保障性住房并不會(huì)對(duì)商品房形成太大沖擊，兩者是相互補(bǔ)充、平行的關(guān)系 ，但是對(duì)于較低端的商品房會(huì)產(chǎn)生較大的沖擊。從整體看保障性住房對(duì)于房?jī)r(jià)的過快上漲還是有一定的抑制作用 四：2 0 1 1年房地產(chǎn)股票業(yè)績(jī)房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)特的先預(yù)售再結(jié)算制度使得從銷售房屋到最終結(jié)算，有1 年半左右的滯后期。目前房屋銷售比較旺盛，并且2 0 1 1年也不會(huì)有明顯的下降；而且目前上市公司的土地成本總體偏低。所以就目前而言，上市公司業(yè)績(jī)來自于銷售方面的困擾不大。預(yù)計(jì)仍然將保持3 0 %左右的增長(zhǎng)速度 投資策略在加息和信貸緊縮的預(yù)期壓力下，地產(chǎn)股難以有太大的行情，但是整體行

9、業(yè)估值的較低，已經(jīng)接近了歷史最低水平，并且明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)太差，且業(yè)績(jī)也不會(huì)出現(xiàn)大幅度的下降。所以地產(chǎn)股仍有階段性行情的機(jī)會(huì)。催化劑可能來自政策低于預(yù)期，或者外部流動(dòng)性的沖擊等其他因素。建議采取逢低吸納的策略，以低估值贏取階段性的超額收益，看好商業(yè)地產(chǎn)股，高檔住宅以及具有較多土地儲(chǔ)備或者現(xiàn)金流的個(gè)股。 個(gè)股推薦中國(guó)國(guó)貿(mào)（6 0 0 0 0 7）公司主要致力于寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，未來商業(yè)地產(chǎn)前景較為明朗，提價(jià)空間較大。另外公司國(guó)貿(mào)3期B仍然有2 0多萬方儲(chǔ)備。公司RNAV1 6元左右，現(xiàn)金流折現(xiàn)每股價(jià)值是2 0 元。國(guó)貿(mào)3 期即將開業(yè)構(gòu)成了股價(jià)上漲的催化劑。 萬科A（0 0 0 0 0

10、 2）公司是中國(guó)房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，預(yù)計(jì)全年公司銷售面積將超過 9 0 0 萬平米，銷售金額將突破1 1 0 0 億，市場(chǎng)份額同比提升8 0 %，將達(dá)到2 .6 %左右。2 0 1 0年良好的銷售情況使得公司在2 0 1 1年的業(yè)績(jī)上面將出現(xiàn)較大幅度的增加。公司在三季度時(shí)推出了股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，行權(quán)價(jià)格為8 .8 9元 。從行權(quán)條件來說，目前預(yù)收賬款的已鎖定了今明兩年的大部分業(yè)績(jī)，凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)率應(yīng)能達(dá)到行權(quán)條件。以凈資產(chǎn)收益率為行權(quán)條件更多的體現(xiàn)了公司管理層的對(duì)于公司未來的信心。 金融街（0 0 0 4 0 2）公司戰(zhàn)略明確:立足京津、拓展其他重點(diǎn)城市；聚焦商業(yè)地產(chǎn)，平衡持有物業(yè)與開發(fā)業(yè)務(wù)的比重。 經(jīng)過0 8 年的股權(quán)融資和0 9 年的債券融資，目前公司手握1 5 0 多億的現(xiàn)金，是1 0 0 多家地產(chǎn)A 股公司中資金最充裕的公司。在未來的行業(yè)調(diào)整期里，公司有望在北京、天津等戰(zhàn)略重點(diǎn)城市的土地儲(chǔ)備有更實(shí)質(zhì)性的增長(zhǎng)。 世茂股份(6 0 0 8 2 3 )世茂股份是一家實(shí)現(xiàn)城市綜合體模式較成功的商業(yè)地產(chǎn)公司，也是A 股市場(chǎng)最具規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)運(yùn)企業(yè)之一。儲(chǔ)備建筑面積超過8 0 0 萬平米，大部分分布于長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)較為發(fā)達(dá)二線城市，并且其取得土地成本極為低廉，也符合二三線城市城市綜合體的發(fā)展契機(jī)