論居民購(gòu)房支付能力與住房?jī)r(jià)格

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1、論居民購(gòu)房支付能力與住房?jī)r(jià)格 　　 一、問(wèn)題的提出 　　目前我國(guó)各地房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)象引起了廣泛關(guān)注，也引發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱以及是否存在泡沫的爭(zhēng)論。從目前的判斷依據(jù)看，常用的參照指標(biāo)是國(guó)際通用的房?jī)r(jià)收入比，它也是制定住房政策的重要依據(jù)。***年香港大學(xué)的專家伯納德.李諾在一份研究報(bào)告中指出：“在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比在1.8～5.5:1之間，……在發(fā)展中國(guó)家，該數(shù)一般在4～6:1之間。當(dāng)然也有例外，……”。隨后，世界銀行在1992年出版的《中國(guó)：城鎮(zhèn)住房改革的問(wèn)題與方案》一書(shū)中，全文引用了上面的論點(diǎn)。其后，聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)中心也在一份

2、文稿中予以引用。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)研究房?jī)r(jià)收入比的大多文章，幾乎都引用了上述文獻(xiàn)的結(jié)論，即“4～6倍的合理區(qū)間”；也都沿用了其中房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法，即房?jī)r(jià)=單價(jià)X面積指標(biāo)。 　　然而，從研究結(jié)果看，不少學(xué)者對(duì)同一地區(qū)或同一城市采用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)分析，卻得出了不同的結(jié)論。究其原因，有學(xué)者認(rèn)為是對(duì)房?jī)r(jià)收入的特性和合理取值范圍認(rèn)識(shí)不夠；有的認(rèn)為是計(jì)算方法存在嚴(yán)重缺陷：當(dāng)前的房?jī)r(jià)收入比主要計(jì)算新房市場(chǎng)，而忽略了舊房市場(chǎng)，沒(méi)有考慮住房結(jié)構(gòu)，低估了我國(guó)居民的購(gòu)房支付能力；有的認(rèn)為是“由于概念上的非統(tǒng)一性，往往導(dǎo)致認(rèn)識(shí)與時(shí)間中錯(cuò)誤與混亂”；還有人認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)收入比經(jīng)濟(jì)涵義的模糊認(rèn)識(shí)，當(dāng)屬根本性的致因。

3、 　　筆者通過(guò)文獻(xiàn)檢索和對(duì)比分析，認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比的應(yīng)用目前存在以下方面的問(wèn)題。 　　首先，對(duì)房?jī)r(jià)收入比的概念存在認(rèn)識(shí)差異。如有的認(rèn)為它是“一個(gè)國(guó)家或城市的平均房?jī)r(jià)與每產(chǎn)居民的平均收入之比”；有的認(rèn)為“房?jī)r(jià)收入比應(yīng)是一個(gè)地區(qū)(國(guó)家)某一時(shí)期上市銷售的某一類型商品住房的單套平均房?jī)r(jià)與對(duì)應(yīng)收入檔次居民家庭相同時(shí)期戶均每年收入中可用于購(gòu)房支出之間的比值”；而聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)中心發(fā)布的《城市指標(biāo)指南》則認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比是指“居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比”。認(rèn)識(shí)上的差異自然會(huì)導(dǎo)致研究結(jié)論不一致。 　　其次，房?jī)r(jià)收入比概念本身就缺乏嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)意義。無(wú)論是李諾最初提出的概念，還是人

4、們后來(lái)的修正，房?jī)r(jià)收入比都不過(guò)是一種替代性的經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)，并不具備嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)意義。顯然，人們不可能將其全部收入都用于住房消費(fèi)。此外，不同國(guó)情、不同收入群體和不同消費(fèi)習(xí)慣，都會(huì)影響人們對(duì)住房消費(fèi)的實(shí)際支出。缺乏嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)意義的房?jī)r(jià)收入比本身就具有明顯的缺陷。 　　人們對(duì)房?jī)r(jià)收入比的認(rèn)識(shí)差異以及該指標(biāo)本身存在的不足，都說(shuō)明這一指標(biāo)并不具備可比性，也影響了該指標(biāo)應(yīng)用的可信度。例如，北京師范大學(xué)金融研究中心在2006年3月發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)金融安全評(píng)估報(bào)告》中，計(jì)算得出我國(guó)東部城市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際上6倍的警戒線，并得出結(jié)論：我國(guó)70%的城鎮(zhèn)居民沒(méi)有購(gòu)房能力。事實(shí)果真如此嗎？如果

5、不是，那又如何評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)高低和居民購(gòu)房能力呢？ 　　二、居民購(gòu)房能力與房?jī)r(jià)水平分析 　　本文的思路是，根據(jù)不同收入階層居民可支配收入中合理用于住房消費(fèi)的部分，測(cè)算他們各自的購(gòu)房能力，然后分別與住房市場(chǎng)相應(yīng)供應(yīng)層次的住房?jī)r(jià)格進(jìn)行比較，從而對(duì)住房市場(chǎng)和住房?jī)r(jià)格水平進(jìn)行判斷。 　　根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，居民將其1/3的家庭月收入用于住房消費(fèi)是一條警戒線，越過(guò)此警戒線，將出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)，并可能影響居民的生活質(zhì)量。美國(guó)銀行明確規(guī)定，居民每月償還按揭貸款及與住房相關(guān)的稅費(fèi)，不得超過(guò)稅前收入的28%。而在我國(guó)，椐新浪網(wǎng)2006年4月一項(xiàng)有15，014人參與的調(diào)查顯示，91.1%的人購(gòu)房采用了按揭

6、，其中54.1%的人月供占收入20%一50%，有31.8%的人月供占收入50%以上，超過(guò)了我國(guó)銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》中“應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)”的警戒線。2006年4月17日《中國(guó)青年報(bào)》報(bào)道：居民購(gòu)房已成為不能承受之重，逾三成房貸族成“房奴”。這些居民在享受有房一族心理安慰的同時(shí)，生活質(zhì)量卻大為下降，不敢輕易換工作，不敢?jiàn)蕵?lè)和旅游，害怕銀行加息，擔(dān)心生病、失業(yè)，更沒(méi)時(shí)間好好享受生活。因此，本文認(rèn)為月供不超過(guò)月收入的30%為合理界限，以此來(lái)衡量居民的購(gòu)房能力與房?jī)r(jià)關(guān)系。 　　(一)測(cè)算依據(jù) 　　1.基本假設(shè)和條件

7、　　假定購(gòu)房人有積蓄或有親友資助因而具有支付首付款(房?jī)r(jià)30%)的能力，余款通過(guò)20年按揭貸款方式支付，月等額還款以居民家庭當(dāng)前月收入的30%支付，以目前利率作為固定利率進(jìn)行計(jì)算，忽視居民家庭收入增加、利率調(diào)整以及通貨膨脹等的影響，以此為基礎(chǔ)分析不同收入階層居民的房?jī)r(jià)承受能力。 　　按照建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的住宅產(chǎn)品可按面積大小和價(jià)格高低區(qū)分為高檔商品住宅、普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房。其中，高收入家庭購(gòu)買高檔商品住宅；中高收入家庭購(gòu)買普通商品住宅；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。而廉租房是由政府向最低收入家庭提供的政策性補(bǔ)助用房，不在本文的研究范圍之內(nèi)。 　　2.相關(guān)指標(biāo)求取

8、 　　(1)家庭收入。首先根據(jù)各地區(qū)具體情況，按收入水平將城市居民分為高收入家庭、中高收入家庭、中低收入家庭和低收入家庭四類；然后根據(jù)政府公布的統(tǒng)計(jì)資料，分別計(jì)算上述各類別中不同收入段的加權(quán)平均數(shù)，得出各類收入家庭各自的平均可支配收入；考慮到我國(guó)居民的灰色收入，同時(shí)我國(guó)有很多居民在住房制度改革時(shí)，都以較低價(jià)格購(gòu)買了公有住房，當(dāng)他們?cè)俅钨?gòu)房時(shí)，一般要賣掉舊房再買新房，因而這些居民實(shí)際購(gòu)房能力相對(duì)較高，為此本文將分別計(jì)算出的各收入階層家庭平均可支配收入都乘以修正系數(shù)1.2作為計(jì)算依據(jù)。低收入家庭主要依靠政府提供廉租房解決住房問(wèn)題，本文不做具體分析。 　　(2)面積。本文指的面積是根據(jù)某

9、年某市統(tǒng)計(jì)資料得出的住宅產(chǎn)品銷售平均單套面積S(由于很多地方的統(tǒng)計(jì)資料都缺乏分類統(tǒng)計(jì)，一般只有平均面積和平均價(jià)格，因此本文采用了這樣的面積和價(jià)格指標(biāo)。 　　對(duì)于分類統(tǒng)計(jì)比較詳實(shí)的地方，可以按當(dāng)?shù)刈》抗┙o結(jié)構(gòu)、相應(yīng)價(jià)格分類別進(jìn)行具體分析)。如果該市分類統(tǒng)計(jì)較翔實(shí)，則分別按高檔商品住宅、普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)算各類別加權(quán)平均單套面積。 　　(3)價(jià)格。本文指的價(jià)格是根據(jù)某年某市統(tǒng)計(jì)資料得出的住宅產(chǎn)品平均銷售價(jià)格Pm。如果該市分類統(tǒng)計(jì)較翔實(shí)，則可按高檔商品住宅、普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房分別計(jì)算它們各自的加權(quán)平均價(jià)格Pmj(j=1，2，3)。 　　(二)測(cè)算結(jié)果分析 　　以

10、某收入階層家庭月平均可支配收入*1.2*30%(記為A)為基準(zhǔn)，推算出該收入階層家庭20年貸款期以月等額還款方式支付70%房?jī)r(jià)的累計(jì)現(xiàn)值Y，則該階層居民能夠承受的房?jī)r(jià)為Paj=Y0.7。設(shè)i為月住房商業(yè)貸款利率，n為還款期(12*20)，則有： 　　Y=Ai*[1-1(1+i)n] 　　將Paj與Pm(或Pmj，下同)進(jìn)行比較，如果Paj＞Pm，則說(shuō)明房?jī)r(jià)在該收入階層居民可承受的范圍之類，因而房?jī)r(jià)是合理的；如果Paj＜Pm，則表明房?jī)r(jià)超出了該收入階層居民的承受能力，該收入階層居民為了償還按揭貸款，不得不削減其他方面的開(kāi)支，因而可能導(dǎo)致他們的日常生活水平下降；如果Paj遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于Pm，

11、說(shuō)明住房?jī)r(jià)格過(guò)高，或者住宅市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。 　　三、結(jié)論 　　本文通過(guò)考慮居民可支配收入中合理用于住房消費(fèi)支出的部分，建立起居民購(gòu)房能力與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格比較的基礎(chǔ)，將購(gòu)買力與房?jī)r(jià)的關(guān)系簡(jiǎn)化為價(jià)格與價(jià)格的比較，既具有明顯的經(jīng)濟(jì)意義，也有很強(qiáng)的直觀性，并且避免了房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)內(nèi)涵不清、房屋總價(jià)隨面積不同缺乏可比性、不能反映貸款利率變化、居民收入水平差異以及消費(fèi)支出差異的影響等諸多缺陷，因而可以作為評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的參考指標(biāo)。其次，本文通過(guò)對(duì)不同層次居民收入與房?jī)r(jià)比較，能比較容易找出房?jī)r(jià)超出居民可承受能力的原因所在。例如，當(dāng)市場(chǎng)住宅單價(jià)處于比較合理的水平時(shí)，由于該地區(qū)市場(chǎng)提供了過(guò)多的大面積住宅，房?jī)r(jià)同樣可能超出大多數(shù)居民的承受能力，因此政府應(yīng)將調(diào)控重點(diǎn)放在調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)上；而當(dāng)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)比較合理時(shí)，如仍超出大多數(shù)居民的承受能力，則說(shuō)明該地區(qū)房?jī)r(jià)確實(shí)較高，政府應(yīng)采取其他措施抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。 　　本文的不足之處在于缺乏對(duì)居民收入增加、未來(lái)貸款利率發(fā)生變化等動(dòng)態(tài)效應(yīng)的考慮，對(duì)我國(guó)居民可支配收入中合理用于住房消費(fèi)支出的比例也只是采用了經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，這些都有待于進(jìn)一步深入研究。 畢業(yè)論文搜集整理：