某地產(chǎn)的產(chǎn)品戰(zhàn)略方針

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1、萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略20082008年年1111月月1 1日日.目錄目錄產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1)(1)產(chǎn)品理念：以客戶為導向產(chǎn)品理念：以客戶為導向 (2)(2)產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務 (3)(3)研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標準化研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標準化 (4)(4)萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列房地產(chǎn)產(chǎn)品分類標準房地產(chǎn)產(chǎn)品分類標準 延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶以檔次區(qū)分產(chǎn)品：低檔、中檔、高檔根據(jù)客戶全生命周期的購房行為來進行產(chǎn)品類型區(qū)分 首次置業(yè)、

2、首次換房、二次換房、退休置業(yè) n萬科確立了鎖定終身客戶的策略，就是為特定人群打造住宅產(chǎn)品，適應他們在人生不同階段的的需求而做產(chǎn)品細分。萬科關注客戶的需求差異，并認為目前中國城市消費者70以上已經(jīng)歷首次置業(yè)，不少正在首次或二次換房，至于退休置業(yè)，隨著中國人口老齡化的趨勢，需求其實已經(jīng)存在。n這種針對客戶生命周期所作的產(chǎn)品線延長和產(chǎn)品細分，使其集團各項目之間，特別是同一區(qū)域同一城市間的項目不再是孤立的、單獨的個體，而成為一個有機整體，項目間互為補充，互為依托，使其集團形成完整充實的產(chǎn)品鏈。是否以客戶為導向進行是否以客戶為導向進行產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn) 萬科的產(chǎn)品模式是以客戶為導向的萬科的產(chǎn)品模式是以客戶

3、為導向的萬科模式：客戶需求導向萬科模式：客戶需求導向先研究客戶特征，再尋找合適地塊擅長概念創(chuàng)新，提倡把產(chǎn)品做活整個產(chǎn)品產(chǎn)出過程中，客戶需求是一條貫穿始終的主線。過程中引入客戶意見，迎合理性消費者需求金地模式：項目為導向金地模式：項目為導向先找合適地塊，再研究客戶特征擅長產(chǎn)品創(chuàng)新，主張把產(chǎn)品做精在產(chǎn)品定型后，其買點、熱點的打造也是非常重要的n萬科的對產(chǎn)品的衡量標準是“客戶的滿意程度”，考量項目成功與否的最重要指標、同時也是考核項目第一責任人的主要指標，就是客戶滿意度。一旦把質(zhì)量標準與客戶滿意度掛鉤，那就意味價值觀的轉(zhuǎn)變和整個經(jīng)營思路的調(diào)整。萬科產(chǎn)品形象萬科產(chǎn)品形象萬科產(chǎn)品形象萬科產(chǎn)品形象產(chǎn)品范圍

4、專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理：萬科物業(yè)服務是其品牌形象不可或缺的支柱，萬科物業(yè)管理不僅成為維持品牌滿意度關鍵驅(qū)動因素，也成為消費者購買的關鍵驅(qū)動因素功能特性位置地段不理想小區(qū)環(huán)境格調(diào)典雅親情、人生的物管使用者白領、高學歷職業(yè)經(jīng)理人士質(zhì)量/價值出色的物管、小區(qū)環(huán)境給消費者帶來了很高的性價比品牌效應所帶的品牌聲譽給消費者帶來較高的附加值產(chǎn)地/起源來自深圳的全國知名品牌營銷溝通營銷溝通萬科周刊文化傳播產(chǎn)生光環(huán)效應王石人格魅力在主流媒體的社會影響前期策劃和銷售服務相輔相成的影響物管服務物管服務入住后的人性化管理制度社區(qū)文化締結的情感聯(lián)結品牌效應帶來的尊貴感受2005年萬科從關注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向關注客戶，學習帕爾

5、迪，從客戶年萬科從關注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向關注客戶，學習帕爾迪，從客戶的收入、生命周期、以及價值取向進行多維度細分的收入、生命周期、以及價值取向進行多維度細分 基本情況經(jīng)濟務實家庭(25%)生活形態(tài)房屋需求關注晚年家庭(6%)職業(yè)新銳家庭(29%)彰顯成功家庭(9%)望子成龍家庭(31%)n工作3-5年，有一定的積蓄和經(jīng)濟基礎，成員比較年輕，學歷較高，大部分無孩n在意生活的品質(zhì)和享受生活，娛樂休閑活動最豐富n對房屋的社會標簽價值有認同，房屋的物理特征上強調(diào)的是個性特征，好的戶型很重要n收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點n有著強烈的家庭觀念n這類家庭對房屋有一種心理上的依賴，注重文化氛圍和居

6、住健康性n處于社會中高端階層，高學歷，高收入，高社會地位n工作忙碌，經(jīng)常加班，休閑娛樂活動的層次比其他家庭都要高很多n房屋購買是事業(yè)成功的標志，注重健身場所，硬件設施，物業(yè)管理，山水園林，位置等n有足夠經(jīng)濟實力的退休老人，同時又較為關心自身的生活。n進行老年人喜歡的安靜運動n房屋是老人安享晚年的地，娛樂鍛煉場所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機構等是看重的因素n收入不是很高，對價格非常敏感，從現(xiàn)有的經(jīng)濟能力，未來事業(yè)發(fā)展出發(fā)來買房n價格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省n購房謹慎認真，房屋有著重要的投資意義，務實的購房風格，對房屋物理特征嚴格把關新的客戶細分使得萬科關注客戶新的客戶細分使得萬科關注客

7、戶“首次購房首次購房首次換房二次換房退休用房首次換房二次換房退休用房”的終身購房計劃，終身客戶模式使得萬科使每的終身購房計劃，終身客戶模式使得萬科使每類客戶需求產(chǎn)品得到專業(yè)研究和提升，也使萬科拓展了開發(fā)領域類客戶需求產(chǎn)品得到專業(yè)研究和提升，也使萬科拓展了開發(fā)領域從為中產(chǎn)階級白領、私營企業(yè)主開發(fā)城鄉(xiāng)結合部的中檔住從為中產(chǎn)階級白領、私營企業(yè)主開發(fā)城鄉(xiāng)結合部的中檔住宅中解放出來，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結合部到遠郊的各區(qū)域各檔次住宅?？蛻艏毞謳淼目蛻羧簲U大大大延伸了其產(chǎn)品線宅中解放出來，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結合部到遠郊的各區(qū)域各檔次住宅?？蛻艏毞謳淼目蛻羧簲U大大大延伸了其產(chǎn)品線2007年萬科調(diào)整

8、了細分客戶類別年萬科調(diào)整了細分客戶類別 客戶類別客戶類別基礎特征基礎特征購房動因購房動因產(chǎn)品需求特征產(chǎn)品需求特征年輕家庭年輕家庭25-30歲，以經(jīng)濟型客戶為主。首次置業(yè)對價格比較敏感、距離工作單位較近的位置、較為重視戶型設計、傾向于購買大型社區(qū)；戶型面積需求集中于90平米左右的緊湊型兩房兩廳小小太陽小小太陽25-30歲,以普通職員和一般管理者為主，經(jīng)濟水平有限。通常夫妻中一人工作輕松首次置業(yè)或改善型經(jīng)濟務實型：價格水平、交通狀況是其最為關注；需求戶型以緊湊兩房為主中間收入水平：其對交通狀況的關注程度高于對價格的關注；對周邊自然環(huán)境和教育文化配套較為重視高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶

9、型布局、以及開發(fā)商品牌小太陽小太陽35-39歲，以中層管理和個體私營業(yè)主為主。通常夫妻中一人工作相對輕松。改善型經(jīng)濟務實型：需求戶型以兩房及緊湊三房為主中間收入水平：對交通狀況的關注程度高于對價格的關注高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌，戶型選擇傾向于大面積三房后小太陽后小太陽40-45歲，以企業(yè)中層管理者和個體私營業(yè)主為主。通常家庭生活工作壓力較大改善型經(jīng)濟務實型：需求戶型以緊湊兩房、三房為主中間收入水平：傾向于靠近高質(zhì)量中學購房；需求戶型以三房為主高收入水平：戶型選擇傾向于大面積戶型，小高層、高層或花園洋房。空巢家庭空巢家庭45歲以上，以經(jīng)濟型客戶為主。安度晚

10、年以經(jīng)濟型空巢家庭客戶為主，對價格較為敏感，傾向戶型為緊湊型兩房兩廳。成功人士成功人士滿足心理需求傾向于市中心的小規(guī)模社區(qū)，大面積高層、小高層住宅周邊環(huán)境較好的獨棟別墅，對稀缺性資源有較高要求萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細分萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細分 產(chǎn)品系列品類主力細分客戶客戶描述客戶細分家庭生命周期 比例年齡購買原因金色家園商務住宅，周邊寫字樓密集，商業(yè)價值高商務人士投資頂級商務人士投資改善居住，配套齊全三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽40%40-45歲改善小太陽40%35-39歲改善中年之家10%45-50歲空巢首次置業(yè)，低總價青年之家85%25-35歲首次青年持家15%25-3

11、0歲首次城市花園城郊改善居住環(huán)境三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽20%40-45歲改善小太陽30%35-39歲改善中年之家5%45-50歲空巢青年持家5%30-35歲改善小小太陽30%30-35歲改善產(chǎn)品系列品類主力細分客戶客戶描述客戶細分家庭生命周期 比例年齡購買原因四季花園郊區(qū)首次置業(yè)，低價青年之家50%25-35歲首次小小太陽20%25-30歲首次青年持家10%25-30歲首次三代（孩子）10%25-30歲首次老年一代10%45歲以上空巢郊區(qū)享受型，改善居住為主三代（孩子）50%35-45歲改善后小太陽50%35-45歲改善高檔稀缺城市郊區(qū)，資源稀缺高城市稀缺地段，占有稀缺資源

12、萬科對客戶進行全生命周期的細分，同一經(jīng)濟水平范圍內(nèi)，同類客戶需求具有趨同性，因此剔出經(jīng)濟因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進行細分，通過家庭生命周期、價值觀、支付能力三個緯度11個類別完成的，其目的是希望能夠在豐富產(chǎn)品線的同時，服務于更多的人群。為了更好的配合產(chǎn)業(yè)化進程的開展，產(chǎn)品一定要保證具有鮮明的特質(zhì)，以便于客戶的清晰分類萬科不同目標客群所對應的產(chǎn)品萬科不同目標客群所對應的產(chǎn)品 客戶客戶類別類別需求需求特征特征選擇產(chǎn)品選擇產(chǎn)品項目名稱項目名稱年輕家庭首次置業(yè)高層金色家園多層、小高層四季花城小高層、高層新里程小小太陽家庭首次置業(yè)多層、小高層四季花城小高層、高層魅力之城改善居住多層、小

13、高層、高層城市花園小高層、高層魅力之城高層金色家園小高層、高層萬科城小高層、高層新里程小太陽家庭改善居住高層金色家園多層、小高層、高層城市花園小高層、高層魅力之城小高層、高層、花園洋房萬科城小高層、高層新里程客戶客戶類別類別需求需求特征特征選擇產(chǎn)品選擇產(chǎn)品項目名稱項目名稱后小太陽家庭改善居住高層金色家園多層、小高層、高層城市花園多層、小高層四季花城小高層、高層新里程小高層、高層魅力之城小高層、高層、花園洋房萬科城高層金域蘭灣空巢家庭安度晚年高層金色家園多層、小高層、高層城市花園多層、小高層四季花城小高層魅力之城成功人士投資或改善高層金色家園高層金域蘭灣高層、花園洋房萬科城聯(lián)排別墅萬科藍山、燕南

14、園獨棟別墅十七英里、第五園、蘭喬圣菲等目錄目錄二、戰(zhàn)略篇二、戰(zhàn)略篇1 1、愿景和價值觀愿景和價值觀2 2、商業(yè)模式商業(yè)模式3 3、產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1)(1)產(chǎn)品理念：以客戶為導向產(chǎn)品理念：以客戶為導向 (2)(2)產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務 (3)(3)研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標準化研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標準化 (4)(4)萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列4 4、從金域藍灣、東海岸、17英里，到萬科城產(chǎn)品更為成熟、風格日趨細致創(chuàng)造階段集中力量于面向新興白領階層的住宅產(chǎn)品：萬科以一

15、種白領文化集中力量于面向新興白領階層的住宅產(chǎn)品：萬科以一種白領文化為中國城市白領階層做產(chǎn)品為中國城市白領階層做產(chǎn)品最早的天景花園，到榮獲“魯班獎”的荔景大廈從圍合式、人車分流的城市花園，到四季花城、金色家園、青青家園、水榭花都、西山庭院起步階段成長階段90年代中期形成，專注于城鄉(xiāng)結合部面向新興白領的中檔住宅區(qū)90年代末期形成城區(qū)高密度高層中檔住宅區(qū)03年開始，發(fā)展自然人文系列，高端產(chǎn)品個性化處理同時，致力于住宅產(chǎn)業(yè)化和定制化產(chǎn)品研究確定專注于發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘械淖≌a(chǎn)品的專業(yè)化路線萬科的產(chǎn)品結構定位于城市主流產(chǎn)品，大眾住宅開發(fā)，以城萬科的產(chǎn)品結構定位于城市主流產(chǎn)品，大眾住宅開發(fā)，以城市中產(chǎn)階級為

16、主要客群，大規(guī)模住宅開發(fā)為主市中產(chǎn)階級為主要客群，大規(guī)模住宅開發(fā)為主1993年在對跨區(qū)域管理模式的探討中，產(chǎn)品策略走上“減法”之路，品種集中于城鄉(xiāng)結合部的大眾住宅開發(fā)2000年6月，王石明確指出“商品住宅從面向少數(shù)群體的奢侈消費轉(zhuǎn)向普通人的大眾消費成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢”。萬科提出了“標準化”“專業(yè)化”，要像造汽車一樣造房子，即用標準化手段來解決規(guī)?；a(chǎn)和跨地域開發(fā)的問題。萬科專注于培養(yǎng)核心產(chǎn)品系列有利于提高品牌的核心競爭力，已經(jīng)形成了穩(wěn)定的主產(chǎn)品、副產(chǎn)品線，產(chǎn)品標準化程度高大眾住宅大眾住宅中低端住宅高端住宅蘭喬圣菲系列等蘭喬圣菲系列等特點：高端豪宅萬科積極尋找具有優(yōu)勢地段和優(yōu)勢資源的地塊，打造

17、高端產(chǎn)品系列，提升品牌形象兩限房、廉租房兩限房、廉租房特點：非盈利性，不納入產(chǎn)品線，但是對于提升企業(yè)社會參與度有一定的推動作用代表項目：北京豐臺紅獅兩限房鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務，平衡兩端產(chǎn)品鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務，平衡兩端產(chǎn)品 大眾住宅萬科開發(fā)低端產(chǎn)品的步伐受到宏觀調(diào)控政策的影響很大。高端產(chǎn)品的利潤較之大眾住宅高很多，對哪個有實力的開發(fā)商都是一種誘惑低端產(chǎn)品積累社會影響和政府資源 n2004年前后，當國內(nèi)主流開發(fā)商集體“向上”時，只有萬科率先“向下”延伸產(chǎn)品線。n2006年“國六條”和九部委意見，表態(tài)要加大廉租房等政策性住房的建設力度，2005年10月，萬科啟動關注城市低收入人群住房問

18、題的“海螺計劃”，成就“新式圍屋”的廉租房構想。n2006年前萬科在上海、天津等地便已陸續(xù)推出其小戶型產(chǎn)品“螞蟻工房”，與后來主管部門力推的“90/70”政策，積極發(fā)展小戶型住宅的精神，不謀而合。高端產(chǎn)品保證利潤n萬科2000年就推出了一批精品樓盤，將產(chǎn)品線向上延長，深圳彩園、俊園、溫馨家園、北京萬科星園、上海優(yōu)詩美地、華爾茲花園、沈陽萬科花園新城等充分表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風格。n2006年11月21日，上海萬科通過股權收購正式獲取浦東濱江項目，一舉進入城市核心地帶，實現(xiàn)了上海萬科14年來的愿望，首度進入市中心高檔住宅市場。n在萬科區(qū)域布局的大部分市場，萬科都已經(jīng)進入了高端市場

19、。能夠把握一輪很好的發(fā)展機會，分散風險。但產(chǎn)品體系建立是否能跟上新的模式，還要時間去驗證。萬科以城市城郊結合部為重點區(qū)域，以中心區(qū)的物業(yè)走精品萬科以城市城郊結合部為重點區(qū)域，以中心區(qū)的物業(yè)走精品路線，以新興白領為主力消費群，進行大規(guī)模開發(fā)和復制路線，以新興白領為主力消費群，進行大規(guī)模開發(fā)和復制在城郊結合部拿地的價格低，難度小各個城市對城郊結合部的大規(guī)模開發(fā)政策使萬科意識到靠規(guī)模經(jīng)營可以降低成本和形成競爭優(yōu)勢，而規(guī)模經(jīng)營還有一個大的好處是可以有完善的服務設施配套。上海萬科城市花園的成功，讓萬科意識到了城郊結合部住宅開發(fā)的無窮潛力以城市城郊結合部為重點區(qū)域近幾年新興白領發(fā)展成為住宅市場的主導性顧客

20、群體。新興白領受經(jīng)濟能力的制約，中檔戶型是他們的最佳選擇萬科面對的更多的是城市的白領，從中高檔到高檔調(diào)整到以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位，始終把握主流市場。中心區(qū)的物業(yè)發(fā)展堅持走萬科精品路線，同時希望把萬科水準提升到一個新的高度，讓萬科品牌有一個更高的期望值，讓萬科地產(chǎn)有一個更高的美譽度。以新興白領為主力消費群標準化大規(guī)模復制降低了成本，縮短了開發(fā)周期中心區(qū)物業(yè)萬科連續(xù)幾年快速增長，得益于選擇了需求空間巨大風險最小的萬科連續(xù)幾年快速增長，得益于選擇了需求空間巨大風險最小的住宅市場住宅市場資料來源：公司年報萬科主要業(yè)務指標萬科主要業(yè)務指標 20042007三年間，萬科主營業(yè)務收入快速增長，住宅產(chǎn)業(yè)

21、的自主性剛性需求是萬科過去和未來業(yè)績穩(wěn)定增長的基石。城鎮(zhèn)化的進程加速決定了未來我國房地產(chǎn)業(yè)尤其全國區(qū)域的城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)業(yè)將處于迅速發(fā)展階段。我國的住房剛性需求旺盛，供需矛盾短期內(nèi)無法解決。相對于商業(yè)地產(chǎn)，住宅開發(fā)也是難度相對較低、周轉(zhuǎn)相對較快、風險最小的房地產(chǎn)細分市場。萬科專注于住宅開發(fā)，無疑是選擇了需求空間最大，風險最小的房地產(chǎn)細分市場。目錄目錄二、戰(zhàn)略篇二、戰(zhàn)略篇1 1、愿景和價值觀愿景和價值觀2 2、商業(yè)模式商業(yè)模式3 3、產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1)(1)產(chǎn)品理念：以客戶為導向產(chǎn)品理念：以客戶為導向 (2)(2)產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務 (2)(

22、2)研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標準化研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標準化 (3)(3)萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列4 4、產(chǎn)品系列形成產(chǎn)品品牌，與企業(yè)品牌構成互動式發(fā)展模式產(chǎn)品系列形成產(chǎn)品品牌，與企業(yè)品牌構成互動式發(fā)展模式企業(yè)品牌系統(tǒng)企業(yè)品牌系統(tǒng)子品牌子品牌1：產(chǎn)品品牌：產(chǎn)品品牌子品牌子品牌2：物業(yè)管理品牌：物業(yè)管理品牌城城市市花花園園系系列列四四季季花花城城系系列列金金色色系系列列創(chuàng)創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品系系列列品牌產(chǎn)品品牌產(chǎn)品子品牌子品牌3：企業(yè)文化：企業(yè)文化子品牌子品牌4：客戶關系管理：客戶關系管理復制擴張互動式發(fā)展模式：建立系統(tǒng)的品牌

23、管理結構，在企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌的運作上，形成以項目品牌帶動企業(yè)品牌，再通過企業(yè)品牌帶動多項目的良性互動式發(fā)展一線城市：深圳、上海、廣州、北京二線城市：沈陽、南京、武漢、成都三線城市：佛山、蘇州、大連、鞍山全國性思維本地化運作2006年開始，隨著客戶細分而延伸產(chǎn)品線，目前萬科產(chǎn)品線年開始，隨著客戶細分而延伸產(chǎn)品線，目前萬科產(chǎn)品線的劃分標準基本還是按照八個產(chǎn)品品類，依據(jù)土地性質(zhì)來的劃分標準基本還是按照八個產(chǎn)品品類，依據(jù)土地性質(zhì)來進行的，未來的發(fā)展方向?qū)⑹歉采w客戶生命周期的產(chǎn)品線進行的，未來的發(fā)展方向?qū)⑹歉采w客戶生命周期的產(chǎn)品線四大產(chǎn)品系列四大產(chǎn)品系列以距離城市中心遠近劃分城市花園系列四季花城系列金

24、色家園系列創(chuàng)新系列八大產(chǎn)品品類八大產(chǎn)品品類 結合項目所處位置和客戶需求特點進一步歸納細化G1：酒店式公寓G2：城市改善G3：城市棲居C：城郊改善T1：郊區(qū)棲居 T2：舒適養(yǎng)老TOP1：城市中心高端TOP2：郊區(qū)高端Golden系列City系列TH系列Top系列全產(chǎn)品線全產(chǎn)品線針對客群：第一次購房第一次換房第二次換房老年用房鎖定客戶，建立鎖定客戶，建立覆蓋全生命周期的產(chǎn)品線覆蓋全生命周期的產(chǎn)品線專業(yè)化創(chuàng)造核心競爭力專業(yè)化創(chuàng)造核心競爭力:產(chǎn)品創(chuàng)新策略產(chǎn)品創(chuàng)新策略產(chǎn)品創(chuàng)新策略 在細分客戶價值的基礎上，形成住宅產(chǎn)品體系，建立萬科住宅標準；通過工廠化生產(chǎn)，提高住宅的品質(zhì)和性價比；推進節(jié)能省地型產(chǎn)品的研究

25、和應用；以和諧、自然、生態(tài)標準進行未來可能住宅的研發(fā)，為住宅產(chǎn)業(yè)貢獻更多的自主知識產(chǎn)權。產(chǎn)品研發(fā)引領行業(yè)發(fā)展產(chǎn)品研發(fā)引領行業(yè)發(fā)展1994年11月，萬科設立了一個與設計單位密切溝通的平臺萬創(chuàng)建筑設計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設計方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力。萬創(chuàng)一方面作為開發(fā)商與設計單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規(guī)劃設計人才的寶庫。1994年北京萬科城市花園的德國式低層高密度設計，和上海萬科城市花園的新加坡式設計，是萬科在城郊結合部進行大規(guī)模開發(fā)的成功嘗試。1998年，萬科成立建筑研究中心，專責研究與建筑、住宅、生活密切相關的前瞻性課題。萬科的注意力，開始集中于消費者的細節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。20

26、00年萬科推出的溫馨家園、北京萬科星園等樓盤表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風格，其中北京萬科星園被聯(lián)合國人居委員會評為2000年全國優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境金獎。2002年3月18日，國家知識產(chǎn)權局受理了萬科“戶戶帶花園或露臺的住宅”設計的實用新型專利申請，標志著萬科住宅標準化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結合 涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的萬科住宅標準與室外工程、環(huán)境工程標準化設計體系、規(guī)劃設計、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標準化設計體系一起，構成萬科設計標準化體系 產(chǎn)品研發(fā)引領行業(yè)發(fā)展（續(xù)）產(chǎn)品研發(fā)引領行業(yè)發(fā)展（續(xù)）2002年1月投資4000萬元的萬科建筑研究中心大樓落成。作為萬科對建筑研究、新材料新技

27、術應用研究的基地，大樓本身就包含多項新技術產(chǎn)品的應用 研究中心的任務，是以市場需求為導向，深刻了解客戶的需求，追蹤行業(yè)發(fā)展的新亮點，關注住宅科技成果的轉(zhuǎn)化和應用，確保萬科在住宅開發(fā)領域的技術領先地位。至今，中心已經(jīng)就復合式廚房、住宅衛(wèi)生間設計、滲水地磚研究、室內(nèi)空氣質(zhì)量標準等課題進行了詳細的探討，部分研究成果已經(jīng)或即將應用于深圳大梅沙項目、武漢四季花城、沈陽四季花城、南京金色家園等項目研究中心依托有關政府主管部門、中國建筑設計研究院、中國建筑科學研究院以及各大高校建筑系和科研所，建立了專家?guī)?，同時與日本建筑中心、加拿大房屋署、香港理工大學、香港城市大學等境外科研機構建立了密切聯(lián)系。美國麻省理工

28、大學為深圳萬科四季花城進行了節(jié)能設計；瑞士聯(lián)邦高等工科大學的低能耗住宅概念在萬科廣泛流傳；日中建筑住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)議會向萬科介紹了日本建材生產(chǎn)廠商情況和住宅產(chǎn)業(yè)化研究成果；東京筑波技術短期大學對老年住宅的研究令萬科受益匪淺；針對深圳金域藍灣項目，研究中心專門請教了香港建筑署對濕地環(huán)境設計的見解通過國際交流以較低的成本，把外國的成熟技術引進到中國的房地產(chǎn)開發(fā)項目中來。以領先的技術持續(xù)滿足和超越客戶不斷提高的需求，是萬科的研究方向。99年政府建設部等八部委提出住宅產(chǎn)業(yè)化,王石是第一個也是唯一一個響應者2005年10月，萬科工業(yè)化實驗1號樓破土動工2006年4月，高薪聘請外籍專家伏見文明（原豐田建設技術總

29、監(jiān)）擔任產(chǎn)品技術總監(jiān)，負責萬科住宅產(chǎn)業(yè)化事宜；引入原寶潔信息流程管理專家陳東鋒，負責萬科信息化標準化的工作住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)元元年年起步期起步期成長期成長期2007年11月，集合萬科工業(yè)化生產(chǎn)資源的第一個市場化項目“上海新里程”進入市場八年的努力，萬科住宅產(chǎn)業(yè)從理想逐步變?yōu)楝F(xiàn)實，并開始投入市場未來隨著中外精英的加入，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的步伐將加快99050607萬科致力于住宅標準化和住宅產(chǎn)業(yè)化，形成產(chǎn)品系列也是住萬科致力于住宅標準化和住宅產(chǎn)業(yè)化，形成產(chǎn)品系列也是住宅產(chǎn)業(yè)化的方式和步驟宅產(chǎn)業(yè)化的方式和步驟萬科一直致力于住宅產(chǎn)業(yè)化進程，采取了一系列的手段進行萬科一直致力于住宅產(chǎn)業(yè)化進程，采取了一系列的手

30、段進行推進推進時間住宅產(chǎn)業(yè)化舉措目的及意義1994年成立萬創(chuàng)建筑設計顧問有限公司增強設計控制能力，輸出設計人才1998年成立萬科建筑研究中心進行住宅產(chǎn)業(yè)化研究的機制保障2001年啟動“合金計劃”把各地公司各個階段比較優(yōu)秀的開發(fā)操作經(jīng)驗融合在一起，提煉出一套性能穩(wěn)定，可廣泛覆蓋的執(zhí)行規(guī)范2002-2004年出臺項目設計流程、項目設計成果標準、萬科生態(tài)住宅標準及萬科住宅節(jié)能標準優(yōu)化產(chǎn)品設計和生產(chǎn)流程，制定相應的標準體系，提高產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)效率2005年上半年產(chǎn)品線管理，明晰產(chǎn)品線職能部門的工作搭建一個完整的“住宅工業(yè)化”研究和生產(chǎn)平臺2005年下半年推出“全面家居解決方案”圍繞業(yè)主需求設計覆蓋不同

31、層面的住宅產(chǎn)品，制定一系列精裝標準體系2006年初上海首試住宅產(chǎn)業(yè)化“全面家居解決方案”首試住宅產(chǎn)業(yè)化2006年4月首次引入外籍高管伏見文明（原豐田住宅中國首席代表）擔任產(chǎn)品技術總監(jiān)高薪聘請國內(nèi)外優(yōu)秀人才提高萬科住宅工廠化水平2007年11月“上海新里程”開盤，工業(yè)化生產(chǎn)資源的第一個市場化項目進入市場標志著萬科“搭積木”時代到來住宅產(chǎn)業(yè)化與傳統(tǒng)開發(fā)模式相比，能夠保證企業(yè)快速發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化與傳統(tǒng)開發(fā)模式相比，能夠保證企業(yè)快速發(fā)展10001000億的營業(yè)收入億的營業(yè)收入需要每年10001000萬平米萬平米的生產(chǎn)規(guī)模來保障，而傳統(tǒng)的模式只能生產(chǎn)100萬平米住宅產(chǎn)業(yè)化是實現(xiàn)十年千億目標的重要手段傳統(tǒng)住

32、宅開發(fā)模式難以實現(xiàn)規(guī)?；蜆藴驶?，阻礙了企業(yè)的快速發(fā)展以傳統(tǒng)開發(fā)模式，萬科每年只能建10000套房子，難以滿足現(xiàn)有的住房需求傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式的弊端傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式的弊端住宅規(guī)?；枰⑵甬a(chǎn)業(yè)化體系，住宅開發(fā)更要走工業(yè)化道路提高生產(chǎn)效率、提高住宅質(zhì)量、減低生產(chǎn)成本日本、美國都已經(jīng)建立起住宅產(chǎn)業(yè)化體系，住宅產(chǎn)業(yè)化將是房地產(chǎn)行業(yè)的一次技術革命住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢設計標準化設計標準化標準化試驗標準化試驗產(chǎn)品定型化產(chǎn)品定型化構件工廠化預制構件工廠化預制現(xiàn)場裝配化現(xiàn)場裝配化實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)n工業(yè)化生產(chǎn)如同生產(chǎn)汽車一樣，配件和安裝分開，也就是說，萬科根據(jù)規(guī)劃圖紙，在“非工地

33、”的“配件工廠”里生產(chǎn)出建筑所需的柱子、大梁、樓梯、樓板等一切“配件”，然后，將這些“配件”運輸?shù)健肮さ亍边M行組裝住宅使用標準住宅性能標準 完成住宅產(chǎn)品體系的標準化設計，形成標準化部品體系住宅產(chǎn)業(yè)化的實踐與最新動向住宅產(chǎn)業(yè)化的實踐與最新動向全面家居解決方案，圍繞全面家居解決方案，圍繞業(yè)主需求設計覆蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，制定一系列精裝標業(yè)主需求設計覆蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，制定一系列精裝標準體系準體系 未來趨勢未來趨勢第一次革命的數(shù)量需求：大戶型、面子第一次革命的數(shù)量需求：大戶型、面子第二次革命品質(zhì)需求：高品質(zhì)、舒適性第二次革命品質(zhì)需求：高品質(zhì)、舒適性萬科萬科全面家居解決方案全面家居解決方案單個產(chǎn)

34、品難以滿足客戶的需求單個產(chǎn)品難以滿足客戶的需求（例如：海爾的全面家電解決方案）特點毛坯房產(chǎn)品成品房開發(fā)成本低高開發(fā)難度低高產(chǎn)品品質(zhì)低高產(chǎn)品的可復制性強弱產(chǎn)品競爭力弱強n隨著房地產(chǎn)市場的逐步成熟，產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，成品房在提高產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品競爭力方面明顯優(yōu)于毛坯房n萬科利用其較完善的產(chǎn)品體系和成本控制上的優(yōu)勢，全面推行成品房，將提升其在住宅市場的產(chǎn)品競爭力萬科全面家居解決方案不同于單純的精裝修萬科全面家居解決方案不同于單純的精裝修/全裝修，是涵蓋全裝修，是涵蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，形成覆蓋開發(fā)全過程的一系列標準體不同層面的住宅產(chǎn)品，形成覆蓋開發(fā)全過程的一系列標準體系系n裝修對象：毛坯房n沒有完整的產(chǎn)

35、品體系裝修與室內(nèi)設計脫節(jié)設計只是起到美化的作用，在功能改造上無能為力精裝修精裝修/全裝修全裝修全面家居解決方案全面家居解決方案n裝修對象：成型的戶型n具有完整的產(chǎn)品體系建筑設計、室內(nèi)設計和景觀設計并行設計的重點是實用性，設計的復雜性和技術要求更高承建商承建商供應商供應商監(jiān)理公司監(jiān)理公司 設設計計師師共贏共贏萬科的作用萬科的作用系統(tǒng)和平臺的搭建者資源集成者全面家居解決方案全面家居解決方案“共生體系共生體系”全面家居解決方案將形成八大功能系統(tǒng)，未來產(chǎn)品以成品房全面家居解決方案將形成八大功能系統(tǒng)，未來產(chǎn)品以成品房為主為主八大功能系統(tǒng)八大功能系統(tǒng)玄關空間系統(tǒng)玄關空間系統(tǒng)衛(wèi)浴空間系統(tǒng)衛(wèi)浴空間系統(tǒng)收納空間

36、系統(tǒng)收納空間系統(tǒng)家政空間區(qū)域家政空間區(qū)域家居智能化系統(tǒng)家居智能化系統(tǒng) 廚房空間系統(tǒng)廚房空間系統(tǒng) 廳房空間系統(tǒng)廳房空間系統(tǒng)公共空間區(qū)域公共空間區(qū)域2007年：項目裝修房開工面積達到年：項目裝修房開工面積達到50%2008年：項目裝修房開工面積達到年：項目裝修房開工面積達到80%（除別墅）（除別墅）2010年：項目裝修房開工面積達到年：項目裝修房開工面積達到100%50%80%100%在未來2-3年將全面實現(xiàn)全家居解決方案，提升萬科產(chǎn)品的品質(zhì)和市場競爭力目錄目錄二、戰(zhàn)略篇二、戰(zhàn)略篇1 1、愿景和價值觀愿景和價值觀2 2、商業(yè)模式商業(yè)模式3 3、產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1)(1)產(chǎn)品理念：以客戶為導向產(chǎn)

37、品理念：以客戶為導向 (2)(2)產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務 (3)(3)研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標準化研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標準化 (4)(4)萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列4 4、產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列核心價值核心價值品類品類金色金色GOLDENGOLDEN系列系列(城市住宅)便捷的城市生活便捷的城市生活注重工作便利注重工作便利,關心產(chǎn)品關心產(chǎn)品服務及品質(zhì)服務及品質(zhì)G1G1（商務住宅）追求居住改善和品質(zhì)追求居住改善和品質(zhì)G2G2（城市改善）低總價優(yōu)勢低總價優(yōu)勢G3G3（城市棲居）城花

38、城花CITYCITY系列系列(城郊住宅)舒適居住舒適居?。ǖ谝痪铀┳非笫孢m居住追求舒適居住C C（城郊改善）四季四季TOWNTOWN系列系列(郊區(qū)住宅)低價格低價格價格務實價格務實T1T1（郊區(qū)棲居）舒適居住舒適居住（第二居所）考慮父母養(yǎng)老或休考慮父母養(yǎng)老或休閑閑T2T2（郊區(qū)享受）高檔高檔TOPTOP系列系列自然人文自然人文占有稀缺資源占有稀缺資源銷售價格在市區(qū)均價銷售價格在市區(qū)均價2 2倍倍以上以上TOP1TOP1（城市豪宅）TOP2 TOP2（郊區(qū)豪宅）萬科目前產(chǎn)品系列可以大致歸集到八個產(chǎn)品品類中，實際上萬科目前產(chǎn)品系列可以大致歸集到八個產(chǎn)品品類中，實際上八個產(chǎn)品品類最本質(zhì)的還是根據(jù)地

39、塊屬性來確定八個產(chǎn)品品類最本質(zhì)的還是根據(jù)地塊屬性來確定金色金色GOLDEN系列系列(城市住宅城市住宅)品類品類土地屬性土地屬性主力細分客戶構成主力細分客戶構成產(chǎn)品產(chǎn)品典型項典型項目目項目命名項目命名結構結構價價值值排排序序比比例例家庭家庭生命生命周期周期年齡年齡購購買買動動機機主力戶型主力戶型產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型產(chǎn)品核產(chǎn)品核心價值心價值點點G1 G1 （商務住宅）1)1)商務屬性高商務屬性高,周邊寫周邊寫字樓密集，交通高度字樓密集，交通高度發(fā)達發(fā)達2)2)地塊可能有不利因地塊可能有不利因素影響，如交通噪音素影響，如交通噪音以及人群復雜等以及人群復雜等3)3)商業(yè)價值高、居住商業(yè)價值高、居住價值一般

40、價值一般*商務人士*投資單房（2535）一房（3545）高層商務服務海晟名苑萬科X路X號頂級商務人士投資大戶型：有高端傾向二房160-170三房180-200高層北京US聯(lián)邦公寓G2 G2 （城市改善）1)1)周邊配套完善，交周邊配套完善，交通便捷，通常較為安通便捷，通常較為安靜靜2)2)適宜居住適宜居住110%孩子三代3545改善四房（180220）小高層高層大家庭生活成都金色萬科金XXX240%后小太陽40-45改善三房（150180）小高層高層功能完善340%小太陽35-39改善三房（150180）小高層高層凸顯主人功能410%老年一代45-50空巢二房（100120）小高層高層凸顯自我

41、功能G3G3（城市棲居）1 1）要求公共交通密集，）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)站點在步行距離內(nèi)2 2）周邊有較完善的生）周邊有較完善的生活配套活配套3 3）居住價值一般）居住價值一般170%青年之家2535棲居一房（3050）二房（6580）高層功能緊湊武漢C8-B8成都加州灣萬科XX匯、萬科XX閣、萬客XX苑、萬科XX工房215%青年持家2530棲居三房（8090）高層功能緊湊315%小小太陽3035棲居三房（8090）高層功能緊湊城花城花CITY系列系列(城郊住宅城郊住宅)品類品類土地屬性土地屬性主力細分客戶構成主力細分客戶構成產(chǎn)品產(chǎn)品典型項典型項目目項目命名項目命名結構結構價價值

42、值排排序序比比例例家庭生家庭生命周期命周期年年齡齡購購買買動動機機主力戶型主力戶型產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型產(chǎn)品核產(chǎn)品核心價值心價值點點C C（城郊改善）1 1）交通便捷，可快速）交通便捷，可快速到達；離城市成熟區(qū)到達；離城市成熟區(qū)域比較近域比較近2 2）相對市中心居住密）相對市中心居住密度低度低3 3）地塊所在區(qū)域居?。┑貕K所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）氣質(zhì)量好）110%孩子三代3545改善四房（150190）四房（200240）情景洋房TownHouse享受功能水晶城 西山庭院 萬科XXX園 220%后小太陽4045改善三房（130150）情景洋房情趣功能三房（18020

43、0）TownHouse330%小太陽3539改善三房（130150）情景洋房炫耀展示三房（180200）TownHouse45%老年一代45-50空巢二房（90100）多層小高層凸顯自我功能55%青年持家30-35改善三房（110130）注重父母630%小小太陽30-35改善三房（110130）功能合理四季四季TOWN系列系列(郊區(qū)住宅郊區(qū)住宅)品類品類土地屬性土地屬性主力細分客戶構成主力細分客戶構成產(chǎn)品產(chǎn)品典型項典型項目目項目命名項目命名結構結構價價值值排排序序比比例例家庭生家庭生命周期命周期年年齡齡購購買買動動機機主力戶型主力戶型產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型產(chǎn)品核產(chǎn)品核心價值心價值點點T1T1（郊區(qū)棲

44、居）1 1）距離目標客戶原有）距離目標客戶原有居住（工作）地點較居?。üぷ鳎┑攸c較遠遠2 2）交通不便利，公交）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有線路缺乏或基本沒有3 3）項目周邊通常無配）項目周邊通常無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決決4 4）要有小區(qū)環(huán)境）要有小區(qū)環(huán)境5 5）地塊條件通常只有）地塊條件通常只有三通（水電路）三通（水電路）*50%青年之家2535棲居二房（7585）多層小高層高層功能實用上海假日風景一二期深圳四季花城一到五期萬科XXX城20%小小太陽25-30棲居二房（7585）功能實用10%青年持家2530棲居三房（90110）功能實用10%孩子三代25-30棲居三

45、房（90110）功能實用10%老年一代45以上空巢二房（7585）功能實用T2T2（郊區(qū)享受）1 1）有自然資源）有自然資源2 2）距離城市較遠）距離城市較遠,但但有快速道路可達有快速道路可達3 3）沒有完善生活配套）沒有完善生活配套,但地塊周邊可能有休但地塊周邊可能有休閑配套閑配套(或有條件可做或有條件可做到到)150%孩子三代3545空巢三房（200240）TownHouse資源擁有杭州良渚深圳東海岸 以資源命名250%后小太陽3545改善一房兩房（50-90）情景多層資源擁有高檔高檔TOP系列自然人文系列自然人文品類品類土地屬性土地屬性主力細分客戶構成主力細分客戶構成產(chǎn)品產(chǎn)品典型項典型項

46、目目項目命名項目命名結構結構價價值值排排序序比比例例家庭生家庭生命周期命周期年年齡齡購購買買動動機機主力戶型主力戶型產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型產(chǎn)品核產(chǎn)品核心價值心價值點點TOP1TOP1（城市豪宅）位于城市稀缺地段或位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀占有城市的稀缺景觀資源資源高資源占有俊園TOP2 TOP2（郊區(qū)豪宅）位于郊區(qū)位于郊區(qū),占有稀缺景占有稀缺景觀資源觀資源資源占有十七英里經(jīng)過幾個階段萬科已經(jīng)形成幾個主流產(chǎn)品系列，尤其是為外經(jīng)過幾個階段萬科已經(jīng)形成幾個主流產(chǎn)品系列，尤其是為外界熟知的四大產(chǎn)品系列界熟知的四大產(chǎn)品系列第一代產(chǎn)品：起步階段第一代產(chǎn)品：起步階段時間：時間：1988-19981988

47、-1998特點：特點：處于產(chǎn)品開發(fā)初級階段，并沒有形成規(guī)?；藴驶_發(fā)的產(chǎn)品系列代表項目：代表項目：天景花園、荔景大廈（獲“魯班大獎”）第二代產(chǎn)品：成長階段第二代產(chǎn)品：成長階段時間：時間：1999-20021999-2002特點：特點：集中于住宅領域，形成關注大眾住宅的產(chǎn)品系列代表項目：代表項目：GOLDEN(金色家園)、CITY(城市花園)、TOWN(四季花城)等三大產(chǎn)品系列第三代產(chǎn)品：創(chuàng)新階段第三代產(chǎn)品：創(chuàng)新階段時間：時間：20022002年至今年至今特點：特點：在原有產(chǎn)品系列的基礎上，不斷創(chuàng)新，產(chǎn)品更成熟，設計更加注重客戶需求代表項目：代表項目：金域藍灣、東海岸、17英里、萬科城從19

48、92年開始形成城郊住宅CITY(城市花園)系列：90年代末形成城市住宅GOLDEN(金色)系列：1999年開始形成郊區(qū)住宅TOWN(四季)系列：2003年開始形成高檔TOP(自然人文)系列：萬科形成了相對穩(wěn)定的產(chǎn)品系列：城市花園、四季花城、金色家園萬科形成了相對穩(wěn)定的產(chǎn)品系列：城市花園、四季花城、金色家園和自然人文系列和自然人文系列舉例產(chǎn)品特色產(chǎn)品線（形成時間）產(chǎn)品系列深圳萬科四季花城、萬科東海岸、武漢萬科四季花城地處城市郊區(qū)或城市結合部；規(guī)模大，通常成片開發(fā)；中檔低密度高層或小高層建筑；大面積綠化景觀；配套商業(yè)街、商業(yè)廣場。四季花城系列（1999年開始）上海萬科城市花園、深圳第五園、成都萬科

49、城市花園城市中心區(qū)外圍住宅產(chǎn)品，地處城市邊緣地帶；能適應城市發(fā)展要求，融入成為城市的一部分；中高檔郊區(qū)低密度住宅，以小高層大戶型為主；大面積綠化景觀城市花園系列花園新城系列（1992年開始）深圳萬科金色家園、成都萬科金色家園、萬科金域東郡城市中心區(qū)高密度高層住宅；土地有限；高容積率；綠化帶狹窄，沒有足夠的空間營造園林。金色家園系列（90年代末期形成）深圳萬科17英里花園、上海萬科蘭喬圣菲、深圳天琴灣、北京西山庭院、天津水晶城特別地塊，特別處理；高端客戶定位；住宅購買已超越“住”的意義，追求的是高尚生活方式。自然人文系列（2003年開始）四個主流成熟產(chǎn)品系列城市布局過程四個主流成熟產(chǎn)品系列城市布

50、局過程城市花園城市花園金色家園金色家園四季花城四季花城92上海北京天津沈陽深圳939495969798990102030405060700成都 長春 武漢大連廣州鞍山92939495969798990102030405060700南昌成都武漢上海沈陽深圳北京（在售）92深圳939495969798990102030405060700南京 沈陽成都 佛山 天津?qū)幉ǎㄔ谑郏┨K州（在售）武漢（在售）共共11個項目，個項目，269萬平米萬平米共共7個項目，個項目，260萬平米萬平米共共9個項目，個項目，168萬平米萬平米城市花園系列是最早形成品牌的系列，最能代表萬科產(chǎn)品特點四季花城系列已經(jīng)覆蓋一線城市

51、，規(guī)模化程度高金色系列主要在二線、三線城市布局四個主流產(chǎn)品系列的核心特征：歸屬于哪個產(chǎn)品系列取決于四個主流產(chǎn)品系列的核心特征：歸屬于哪個產(chǎn)品系列取決于地快屬性地快屬性屬性系列名稱特點目標客群相關的樓盤名稱成熟產(chǎn)品系列金色系列市區(qū)高層高密度住宅城市白領金色家園城花系列城郊的中低密度住宅白領、金領城市花園、假日風景花城系列大規(guī)模郊區(qū)低密度住宅向往郊區(qū)生活的城市中產(chǎn)階級四季花城創(chuàng)新產(chǎn)品系列自然人文系列位于特殊地段或擁有稀缺資源的住宅高端客群十七英里、萬科第五園、金域藍灣、東海岸金色系列：金色系列：0-10公里公里城花系列：城花系列：11-30公里公里四季系列：四季系列：30公里公里主流成熟產(chǎn)品系列要

52、素分析主流成熟產(chǎn)品系列要素分析系列名稱所在區(qū)域（距市區(qū)的距離）交通條件及出行方式規(guī)模（m2）容積率產(chǎn)品組合戶型區(qū)間（m2）配套核心價值點金色家園成熟區(qū)域（0-10公里）交通便捷，出行方便10-30萬2-6以小高層、高層為主，輔以洋房70-130主要依靠周邊配套城市中心區(qū)高品質(zhì)生活城市花園城鄉(xiāng)結合部（11-30公里）交通較便捷，出行依賴地鐵不定20-30萬1.2-1.9以多層、小高層為主，輔以高層和洋房70-130主要依靠周邊配套，內(nèi)部以生活配套為主城鄉(xiāng)圍合式住宅生活四季花城近郊區(qū)（大于30公里）交通較便捷，通勤時間較長25-70萬1-1.5以多層、花園洋房為主，配以少量小高層65-140內(nèi)部生

53、活配套相對完善大社區(qū)小圍合n成熟產(chǎn)品系列準確定位了區(qū)域客群的需求，形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品開發(fā)模式，成為萬科進入新城市的先鋒，實現(xiàn)了快速復制、快速盈利的目標以以二二居、居、三三居居為為主主，戶戶型型面面積積區(qū)區(qū)間間逐逐漸漸增增大大多多層層產(chǎn)產(chǎn)品品占占總總開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模的的8080%距距離離市市區(qū)區(qū)越越遠遠，但但是是城城市市未未來來發(fā)發(fā)展展的的重重點點區(qū)區(qū)域域萬科萬科2007年開發(fā)項目中的十四個產(chǎn)品系列年開發(fā)項目中的十四個產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列規(guī)劃建筑面積占地面積07 年開工面積07 年竣工面積累計竣工面積魅力之城系列魅力之城系列 4,184,0932,771,2881,147,52834895079000

54、9萬科城系列萬科城系列 3,675,0782,493,715665,417290,284634,679金域藍灣系列金域藍灣系列 3,100,3691,047,796634,562189839365130四季花城系列四季花城系列2,325,3821,875,256331,406335,3861,619,210城市花園系列城市花園系列1,274,199960,78539,915253,3181,196,569金色家園系列金色家園系列 1,259,897494,593525,08182903148937高爾夫系列高爾夫系列 1,151,481921,331167,703175,406372,728其

55、他金域系列其他金域系列 1,093,608327,390466,4740假日風景系列假日風景系列872,162588,085273458168,569299,458藍山系列藍山系列 622,405653,83821,43786,946273,462蘭喬圣菲系列蘭喬圣菲系列 601,180902,723122,800110,828214,032其他金色系列其他金色系列 409,902202,679240,6490金御系列金御系列 404,657195,887259,00840,34540,345金色城品系列金色城品系列 190,96377,313598544415344153總計總計21,165

56、,37613,512,6794,955,2922,126,9275,998,712萬科產(chǎn)品系列（按建筑面積排序）萬科產(chǎn)品系列（按建筑面積排序）在萬科2007年開發(fā)的項目中，按規(guī)劃建筑面積計算有50%的項目可以歸入14個產(chǎn)品系列中。其中，又以魅力之城、萬科城、金域藍灣、世紀花城、城市花園系列為重點。萬科產(chǎn)品線廣但集中度高萬科產(chǎn)品線廣但集中度高魅力之城、萬科城、金域藍灣、四季花城系列占系列產(chǎn)品總建筑面積的63%萬科產(chǎn)品系列詳情（萬科產(chǎn)品系列詳情（1）產(chǎn)品線項目名稱 位置占地面積規(guī)劃建筑面積萬科權益所屬區(qū)域假日風景系列北京假日風景 豐臺區(qū) 224,254421,97851%環(huán)渤海區(qū)域 天津假日風景

57、西青區(qū) 228,534296,57355%環(huán)渤海區(qū)域 大連假日風景 甘井子區(qū) 135,297153,611100%環(huán)渤海區(qū)域 高爾夫系列昆山高爾夫 巴城鎮(zhèn) 484,000330,00085%長江三角洲區(qū)域 東莞高爾夫花園 寮步鎮(zhèn) 301,711429,374100%珠江三角洲區(qū)域 武漢高爾夫城市花園 東西湖區(qū) 135,620392,10749%其他 金色家園系列廣州金色家園 越秀區(qū) 7,71634,987100%珠江三角洲區(qū)域 佛山金色家園 南海區(qū) 86,007280,607100%珠江三角洲區(qū)域 長沙金色家園 雨花區(qū) 12,76853,135100%珠江三角洲區(qū)域 蘇州金色家園 滄浪區(qū) 13

58、4,771242,36055%長江三角洲區(qū)域 無錫金色家園 新區(qū) 122,206295,98155%長江三角洲區(qū)域 天津金色家園 南開區(qū) 58,400105,325100%環(huán)渤海區(qū)域 鞍山金色家園 鐵東區(qū) 48,87497,884100%環(huán)渤海區(qū)域 武漢金色家園 江漢區(qū) 23,851149,618100%其他 萬科產(chǎn)品系列詳情（萬科產(chǎn)品系列詳情（2）產(chǎn)品線項目名稱 位置占地面積規(guī)劃建筑面積萬科權益所屬區(qū)域金色城品系列杭州金色城品 上城區(qū) 3,58413,593100%長江三角洲區(qū)域 南京金色城品 雨花區(qū) 42,31897,18570%長江三角洲區(qū)域 上海金色城品 浦東新區(qū) 19,38944,1

59、53100%長江三角洲區(qū)域 武漢金色城品 江漢區(qū) 12,02236,03255%其他 其他金色系列廣州金色康苑 荔灣區(qū) 6,57657,823100%珠江三角洲區(qū)域 廣州金色荔苑 荔灣區(qū) 5,73440,152100%珠江三角洲區(qū)域 寧波金色水岸 鄞州區(qū) 190,369311,927100%長江三角洲區(qū)域 城市花園系列廣州城市花園 黃埔區(qū) 117,198192,817100%珠江三角洲區(qū)域 鞍山城市花園 鐵東區(qū) 161,444180,885100%環(huán)渤海區(qū)域 成都城市花園 錦江區(qū) 322,196479,627100%其他 武漢城市花園 武昌區(qū) 359,947420,870100%其他 萬科產(chǎn)品

60、系列詳情（萬科產(chǎn)品系列詳情（3）產(chǎn)品線項目名稱 位置占地面積規(guī)劃建筑面積萬科權益所屬區(qū)域金域藍灣系列深圳金域藍灣 福田區(qū) 40,234236,664100%珠江三角洲區(qū)域 廣州金域藍灣 白云區(qū) 144,657433,97150%珠江三角洲區(qū)域 東莞金域藍灣 大朗鎮(zhèn) 91,780178,25951%珠江三角洲區(qū)域 珠海金域藍灣 香州區(qū) 23,58497,023100%珠江三角洲區(qū)域 長沙金域藍灣 芙蓉區(qū) 143,405393,71580%珠江三角洲區(qū)域 廈門金域藍灣 思明區(qū) 55,657186,064100%珠江三角洲區(qū)域 南京金域藍灣 江寧區(qū) 272,298612,80370%長江三角洲區(qū)域

61、無錫金域藍灣 濱湖區(qū) 154,468390,37055%長江三角洲區(qū)域 天津金域藍灣 開發(fā)區(qū) 60,208277,80096%環(huán)渤海區(qū)域 成都金域藍灣 成華區(qū) 61,505293,700100%其他 其他金域系列成都金域西嶺 金牛區(qū) 97,751413,87060%其他 南京金域緹香 建鄴區(qū) 48,938111,249100%長江三角洲區(qū)域 深圳金域東郡 龍崗區(qū) 104,801315,808100%珠江三角洲區(qū)域 佛山金域華庭 南海區(qū) 75,900252,68155%珠江三角洲區(qū)域 金御系列深圳金御華庭 寶安區(qū) 68,289189,688100%珠江三角洲區(qū)域 佛山金御華府 南海區(qū) 127,5

62、98214,969100%珠江三角洲區(qū)域 萬科產(chǎn)品系列詳情（萬科產(chǎn)品系列詳情（4）產(chǎn)品線項目名稱 位置占地面積規(guī)劃建筑面積萬科權益所屬區(qū)域蘭喬圣菲系列佛山蘭喬圣菲 順德區(qū) 110,000325,041100%珠江三角洲區(qū)域 上海蘭喬圣菲 閔行區(qū) 317,48590,268100%長江三角洲區(qū)域 沈陽蘭喬圣菲 東陵區(qū) 344,365107,399100%環(huán)渤海區(qū)域 長春蘭喬圣菲 凈月區(qū) 130,87378,472100%環(huán)渤海區(qū)域 藍山系列東莞萬科藍山 大嶺山鎮(zhèn) 146,674278,074100%珠江三角洲區(qū)域 廣州藍山花園 白云區(qū) 74,034146,442100%珠江三角洲區(qū)域 上海藍山小

63、城 浦東新區(qū) 433,130197,889100%長江三角洲區(qū)域 魅力之城系列武漢魅力之城 武昌區(qū) 218,340415,059100%其他 成都魅力之城 成華區(qū) 380,501738,78560%其他 沈陽魅力之城 于洪區(qū) 156,817300,766100%環(huán)渤海區(qū)域 青島魅力之城 城陽區(qū) 200,289357,45980%環(huán)渤海區(qū)域 無錫魅力之城 濱湖區(qū) 960,0001,348,69560%長江三角洲區(qū)域 鎮(zhèn)江魅力之城 潤州區(qū) 770,903832,921100%長江三角洲區(qū)域 杭州魅力之城 江干區(qū) 84,438190,408100%長江三角洲區(qū)域 萬科產(chǎn)品系列詳情（萬科產(chǎn)品系列詳情（

64、5）產(chǎn)品線項目名稱 位置占地面積規(guī)劃建筑面積萬科權益所屬區(qū)域四季花城系列佛山四季花城 南海區(qū) 533,955552,621100%珠江三角洲區(qū)域 上海四季花城 寶山區(qū) 383,678455,501100%長江三角洲區(qū)域 南昌四季花城北區(qū) 高新區(qū) 374,335479,47150%長江三角洲區(qū)域 北京四季花城 順義區(qū) 195,817286,470100%環(huán)渤海區(qū)域 沈陽四季花城 于洪區(qū) 387,471551,319100%環(huán)渤海區(qū)域 萬科城系列北京金隅萬科城 昌平區(qū) 178,908543,81349%環(huán)渤海區(qū)域 沈陽萬科城 和平區(qū) 365,566892,28249%環(huán)渤海區(qū)域 廣州萬科城 籮崗區(qū) 222,001154,914100%珠江三角洲區(qū)域 鞍山萬科城 高新區(qū) 167,422365,007100%環(huán)渤海區(qū)域 東莞常平萬科城 常平鎮(zhèn) 660,400425,784100%珠江三角洲區(qū)域 佛山萬科城 禪城區(qū) 386,400778,088100%珠江三角洲區(qū)域 深圳萬科城 龍崗區(qū) 513,018515,190100%珠江三角洲區(qū)域