原版 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式探析

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1、TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式探析 摘要 房地產(chǎn)投資信托基金是把投資信托作用于房地產(chǎn)，將產(chǎn)業(yè)投資基金證券化，建立專(zhuān)門(mén)的投資運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)發(fā)行收益憑證，廣泛吸收社會(huì)上多數(shù)人的資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)領(lǐng)域直接或者間接的投資，再將這些收益進(jìn)行按比例分配給投資者的一種中長(zhǎng)期投資方式。由于房地產(chǎn)投資信托實(shí)行的是集中管理和多方位的投資，能夠有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得較高的收益回報(bào)，可以說(shuō)房地產(chǎn)投資信托基金是將房地產(chǎn)政券化的金融方式。集高穩(wěn)定性、高收益性和稅負(fù)較低等特點(diǎn)于一身，是不動(dòng)產(chǎn)證券化的一種重要的表現(xiàn)形式，具有資金管理規(guī)范性、投資策略制定嚴(yán)謹(jǐn)性等得天獨(dú)厚的條件。為了更加深入的了解與認(rèn)知房地產(chǎn)投

2、資信托基金的運(yùn)行模式，本文從房地產(chǎn)投資信托基金的基礎(chǔ)概念入手，分析了房地產(chǎn)投資信托基金的特點(diǎn)及其運(yùn)行模式，并結(jié)合TS公司的實(shí)際情況，從TS房地產(chǎn)公司背景分析入手，分析了TS房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)生背景和發(fā)展現(xiàn)狀，并從房地產(chǎn)基金構(gòu)建及組織、基金來(lái)源及投向、基金退出方式三個(gè)方面分析了TS房地產(chǎn)公司投資信托基金模式的特點(diǎn)，并將TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式與其他房地產(chǎn)投資信托基金模式進(jìn)行了比較，對(duì)TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式進(jìn)行了全方位的了解，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合SWOT分析方法，對(duì)TS公司房地產(chǎn)投資信托基金所具有的流動(dòng)性高、多元化投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以及制約公司成長(zhǎng)、基金運(yùn)作監(jiān)管流于形式的競(jìng)爭(zhēng)

3、劣勢(shì)進(jìn)行了分析，同時(shí)，結(jié)合TS房地產(chǎn)公司發(fā)展所面臨的外部環(huán)境因素，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成熟、投資主體已逐漸形成、信托業(yè)發(fā)展日趨規(guī)范的發(fā)展機(jī)遇和公司所面臨的面臨市場(chǎng)過(guò)度炒作風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)文化方面的障礙等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了綜合性的考量，提出了包括合理控制財(cái)務(wù)杠桿、利用已開(kāi)發(fā)物業(yè)持續(xù)現(xiàn)金流進(jìn)行擴(kuò)張等在內(nèi)的TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式改進(jìn)方案以及包括創(chuàng)造REITs的必要法律環(huán)境、改善市場(chǎng)環(huán)境、建立REITs的組織機(jī)構(gòu)和完善信息公開(kāi)化制度在內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)性總結(jié)，希望通過(guò)對(duì)于TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式的放系，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展具有重要的借鑒性意義。 關(guān)鍵詞：TS公司，房地產(chǎn)投資信托基金，組織結(jié)構(gòu)

4、，風(fēng)險(xiǎn)控制 Abstract Real estate investment trust fund is applied to real estate, the investment trust industry investment fund securitisation, establish special investment operations team and financial institutions, through the issuance of income proof, widely absorbs most of the money to society for r

5、eal estate investment directly or indirectly, to assign these earnings are in proportion to the investors a way of long-term investment. Because the real estate investment trust is a centralized management and all-round investment, can effectively avoid risk, to gain higher returns, to say the real

6、estate investment trust fund is to real estate bond financial way. Set high stability, high profitability, and the characteristics of the low tax burden at a suit, is a kind of important forms of real estate securitization, money management standardization, investment strategy, rigour advantaged con

7、ditions, etc. In order to further the understanding and cognition of the mode of the real estate investment trust fund, this article from the basic concept of real estate investment trust fund, analyzes the features and the operating mode of real estate investment trust fund.?At the same time, combi

8、ning with the actual situation of company, from the analysis on real estate company background, analyzes the background and current situation of the development of real estate investment trust fund. And from real estate fund organization, fund source and to build and into, fund exit way three aspect

9、s analyzes the characteristics of real estate investment trust company model. To real estate investment trust model are compared with those of the other modes of real estate investment trusts, real estate investment trust model of TS company has carried on the comprehensive understanding, on this ba

10、sis, combining with the SWOT analysis method, the TS company of real estate investment trusts has high liquidity, diversified portfolio diversification, and the competition advantages of the company's growth, fund operation regulation become a mere formality competitive disadvantage was analyzed, at

11、 the same time, combining with the TS real estate company development faced by the external environment factors, the real estate industry development of mature, investment subject has been gradually formed, business development has become increasingly standardized development opportunities and the c

12、ompany faces the market faced by excessive speculation risk, social risk factors such as cultural barriers has carried on the comprehensive consideration, the author puts forward the reasonable control including financial leverage, the use of developed property sustained expansion of cash flow, etc,

13、 TS company improvement project of real estate investment trust model and includes creating REITs the necessary legal environment, improve the market environment, establish REITs organization and improve the system of information into the open, empirical summary, hopes for TS company department of r

14、eal estate investment trust model, the real estate industry in our country the benign development of vb.it has important reference meaning. Keywords: TS company, REITs, organizational structure and risk control 目錄 摘要-----------------------------------------------

15、--------------- ABSTRACT---------------------------------------------------------- 1 緒論------------------------------------------------------------ 研究背景及研究意義------------------------------------------- 國(guó)內(nèi)外的研究現(xiàn)狀--------------------------------------------- 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 -------------------------

16、----------------- 國(guó)外研究現(xiàn)狀--------------------------------------------- 1.3 本文研究的主要內(nèi)容 ----------------------------------------- 1.4 研究思路與方法----------------------------------------------- 2 房地產(chǎn)投資信托基金基礎(chǔ)理論--------------------------------------- 房地產(chǎn)投資信托基金的概念---------------------------------

17、----- 房地產(chǎn)投資信托基金的特點(diǎn)-------------------------------------- 房地產(chǎn)投資信托基金的穩(wěn)定性-------------------------------- 房地產(chǎn)投資信托基金的高收益-------------------------------- 房地產(chǎn)投資信托基金的稅負(fù)較低------------------------------ 房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作方式---------------------------------- 房地產(chǎn)投資信托基金的組織體系-----------------

18、------------- 房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作流程-------------------------------- 3 TS房地產(chǎn)公司基本情況介紹----------------------------------------- 3.1 TS房地產(chǎn)公司背景介紹----------------------------------------- 3.2 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式介紹----------------------------- TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式產(chǎn)生背景--------------------- TS公司房地產(chǎn)投資信

19、托基金模式發(fā)展現(xiàn)狀--------------------- 3.3 TS公司發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的特點(diǎn)--------------------------- TS公司房地產(chǎn)投資信托基金架構(gòu)及組織----------------------- TS公司房地產(chǎn)投資信托基金來(lái)源及投向----------------------- TS公司房地產(chǎn)投資信托基金的退出方式----------------------- 3.4 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式與其他房地產(chǎn)投資信托基金模式的比較- 激勵(lì)合約設(shè)計(jì)與其他REITs的比較--------

20、------------------- 風(fēng)險(xiǎn)控制與其他REITs的比較------------------------------- 4 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式SWOT分析----------------------------- 4.1 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)----------------------- 流動(dòng)性較高------------------------------------------------ 多元化投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)------------------------------------ 4.2 TS公

21、司房地產(chǎn)投資信托基金模式的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)----------------------- 制約公司成長(zhǎng)---------------------------------------------- 4.對(duì)基金運(yùn)作的監(jiān)管流于形式---------------------------------- 4.3 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式的機(jī)遇--------------------------- 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成熟---------------------------------- 投資主體已逐漸形成 ---------------------------

22、------------ 信托業(yè)發(fā)展日趨規(guī)范---------------------------------------- 4.4 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式的威脅--------------------------- 面臨市場(chǎng)過(guò)度炒作風(fēng)險(xiǎn) ------------------------------------- 社會(huì)文化方面的障礙 --------------------------------------- 5 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式改進(jìn)方案----------------------------- 合理控制財(cái)務(wù)杠桿-------

23、--------------------------------------- 利用已開(kāi)發(fā)物業(yè)持續(xù)現(xiàn)金流進(jìn)行擴(kuò)張------------------------------ 6 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的借鑒------------- 創(chuàng)造REITs的必要法律環(huán)境-------------------------------------- 改善市場(chǎng)環(huán)境-------------------------------------------------- 建立REITs的組織機(jī)構(gòu)-----------------------------------

24、------- -------------------------------------------- 7 結(jié)論與展望------------------------------------------------------- 參考文獻(xiàn)----------------------------------------------------------- 致謝-------------------------------------------------------------- 攻讀碩士學(xué)位期間取得的研究成果-----------------------------------

25、-- 1 緒論 研究背景及研究意義 國(guó)內(nèi)外的研究現(xiàn)狀 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 國(guó)外研究現(xiàn)狀 1.3 本文研究的主要內(nèi)容 1.4 研究思路與方法 2 房地產(chǎn)投資信托基金基礎(chǔ)理論 房地產(chǎn)投資信托基金的概念 房地產(chǎn)投資信托基金英文名為Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs，它是于1960年在美國(guó)誕生，最早是為了避免管制而產(chǎn)生，是不動(dòng)產(chǎn)證券化的一種重要的存在形式。它主要是把投資信托作用于房地產(chǎn)，將產(chǎn)業(yè)投資基金證券化，建立專(zhuān)門(mén)的投資運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)發(fā)行收益憑證，廣

26、泛吸收社會(huì)上多數(shù)人的資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)領(lǐng)域直接或者間接的投資，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、抵押貸款、房地產(chǎn)證券等多種區(qū)域和類(lèi)型，再將這些收益進(jìn)行按比例分配給投資者的一種中長(zhǎng)期投資方式。由于房地產(chǎn)投資信托實(shí)行的是集中管理和多方位的投資，能夠有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得較高的收益回報(bào)，可以說(shuō)房地產(chǎn)投資信托基金是將房地產(chǎn)政券化的金融方式。 自從美國(guó)政府對(duì)REITs采取優(yōu)惠的稅收政策后，房地產(chǎn)投資信托基金一躍成為最為重要的投資金融方式之一，它的分紅以達(dá)到可觀的90%。隨著REITs的火爆，美國(guó)目前大約有300多家房地產(chǎn)投資信托基金機(jī)構(gòu)，絕大部分都在證券所進(jìn)行上市交易。我國(guó)也有與REITs極為相似的房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃

27、，但是它是由信托機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)的一種信托關(guān)系，純粹屬于私募，與國(guó)際意義上的REIFs有著一定的區(qū)別，有些類(lèi)似我國(guó)的開(kāi)放式和封閉式基金。房地產(chǎn)投資信托早期的定義是：“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。也就是將REITs明確為持有房地產(chǎn)或者抵押貸款等資產(chǎn)的封閉型基金，而后雖然隨著美國(guó)政府對(duì)REITs的幾次稅收政策變化，REITs在各國(guó)的發(fā)展中都不一樣，但是都沒(méi)改變其產(chǎn)地產(chǎn)投資基金的本質(zhì)。不過(guò)與之不同的是，REITs往往在一定的條件范圍內(nèi)可以獲得稅收優(yōu)惠。 從房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)行方式來(lái)看，REITs主要有兩種運(yùn)作方式，一種是載體公司通過(guò)向投資者發(fā)放收益憑證來(lái)募集

28、資金，用于商業(yè)地產(chǎn)的投資，再將收益分配給投資者；另一種是物業(yè)公司將旗下的資產(chǎn)均等的分割，出售給投資者，類(lèi)似于債券。一般來(lái)說(shuō)第一種方式比較穩(wěn)定。而從基金的募集方式來(lái)看，房地產(chǎn)投資信托基金分為私募型和公募型兩種形態(tài)；從房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作方式來(lái)看，主要分為開(kāi)放型投資信托基金和封閉型投資信托基金；從投資方式進(jìn)行區(qū)分，主要表現(xiàn)為三種形態(tài)，即權(quán)益型投資信托基金、抵押型和混合型。 因此，房地產(chǎn)投資信托基金是在政府政策規(guī)范下，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)規(guī)律，依靠房地產(chǎn)的六大環(huán)節(jié)出現(xiàn)并逐漸完善的，代表著房地產(chǎn)先進(jìn)的生產(chǎn)力，并能促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范。中國(guó)將房地產(chǎn)投資信托基金引入到國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中具有重要的

29、意義，首先，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通我國(guó)房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，進(jìn)一步減少了因?yàn)橘Y金流動(dòng)問(wèn)題，一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的制約性的阻力因素，同時(shí)，進(jìn)一步加提高了房地產(chǎn)金融安全，是完善我國(guó)房地產(chǎn)金融框架的重要的理論因素。 房地產(chǎn)投資信托基金的特點(diǎn) 房地產(chǎn)投資信托基金是不動(dòng)產(chǎn)證券化的一種重要的存在形式，具有自身的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在其基金的穩(wěn)定性、高收益性和低稅負(fù)性上。 房地產(chǎn)投資信托基金的穩(wěn)定性 房地產(chǎn)投資信托基金的一大特點(diǎn)在于其穩(wěn)定性，這也是其倍受青睞的一個(gè)重要原因。房地產(chǎn)投資信托基金的穩(wěn)定性主要來(lái)源于房地產(chǎn)投資信托基金主要是由有著豐富的投資經(jīng)驗(yàn)和

30、知識(shí)的執(zhí)行專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)進(jìn)行操作的，他們擁有著先進(jìn)的技術(shù)水平，及時(shí)廣泛的信息溝通渠道，能夠針對(duì)國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)狀況，行業(yè)特點(diǎn)，公司財(cái)力進(jìn)行綜合分析，從而尋找投資時(shí)機(jī)和目標(biāo)，這種專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)模式給投資者的收益提供了穩(wěn)定的保障，綜合分析了房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境因素，有效的避免了經(jīng)營(yíng)方式的盲目性，因此，其穩(wěn)定性進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，房地產(chǎn)投資信托基金的投資方式是將資金分散到不同的領(lǐng)域和類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)和債券、股票上。同時(shí)與其他類(lèi)型的金融投資產(chǎn)品相關(guān)度較低，分散投資降低了房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上增強(qiáng)了其穩(wěn)定性。其次，REITs以房地產(chǎn)作為主要的價(jià)值依托，不會(huì)因?yàn)橥ㄘ浥蛎浂兴鶕p傷，因?yàn)槠湟辉?/p>

31、通貨膨脹期間，物價(jià)上漲，而房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)隨之上升；其二REITs的另外一部分分紅來(lái)源于地產(chǎn)租金，這部分也會(huì)隨著通貨膨脹和上漲，從而提升了其收益?？梢钥闯?，房地產(chǎn)投資信托基金有很好的保值效應(yīng)。房地產(chǎn)投資信托基金的穩(wěn)定性的另一個(gè)表現(xiàn)在于它的價(jià)值波動(dòng)是比較小的。用衡量?jī)r(jià)值波動(dòng)的β系數(shù)來(lái)看，從1974-2003年，β的平均系數(shù)只有0.57，只是在2007年因?yàn)槿蚍康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和風(fēng)暴下，出現(xiàn)過(guò)短期的恐慌行為。 房地產(chǎn)投資信托基金的高收益 高收益性是房地產(chǎn)投資信托基金的另一個(gè)特點(diǎn)所在。美國(guó)的稅收政策要求REITs將收入的90%用于分紅，而REITs的投資對(duì)象必須為房地產(chǎn)，這就導(dǎo)致了REITs的能

32、夠保證高分紅和一定程度上的成長(zhǎng)。能夠影響房地產(chǎn)信托投資基金的主要為兩個(gè)方面原因，一是經(jīng)濟(jì)狀況，二是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況，筆者將 REITs 公司股利率與十年期國(guó)債收益率進(jìn)行了比較分析，得出自1990 年以來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(huì)（NAREIT）公布的權(quán)益類(lèi) REITs 上市公司的股利率（Dividend Yield）與美國(guó)十年期國(guó)債的收益率（Yield）相比，權(quán)益類(lèi) REITs 上市公司的股利率從整體上還是超過(guò)美國(guó)十年期國(guó)債的收益率，1998 年至 2006 年的平均利差（Spread）是 1.4％，只在 1997－1998 年和 2006－2007 年兩個(gè)時(shí)間段里略低于十年期國(guó)債。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

33、情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)是影響 REITs 收益的兩個(gè)重要原因。2006 年，次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，全球 REITs 的收益率均受到較大影響，以我國(guó)臺(tái)灣為例，臺(tái)灣目前上市的 8 款 REITs今年二季度績(jī)效幾乎都是負(fù)數(shù)，部分 REIT 甚至虧損 4%、7%。不過(guò)也有些國(guó)家和地區(qū)的 REITs保持了不錯(cuò)的收益水平。據(jù)瑞銀報(bào)告預(yù)測(cè)顯示，2008 年前兩季度新加坡及香港 REITs 平均息率分別是 5.9％及 5.4％，均高于十年期美國(guó)國(guó)債孳息率 3.87 厘。這表明了有效的投資策略可以抵消市場(chǎng)的一些負(fù)面影響，對(duì)于那些資產(chǎn)包主要為擁有長(zhǎng)期租約物業(yè)的權(quán)益類(lèi) REITs 來(lái)講，短期市場(chǎng)噪音所帶來(lái)的負(fù)面影響并不很

34、大。 房地產(chǎn)投資信托基金的稅負(fù)較低 稅負(fù)較低是房地產(chǎn)投資信托基金的另一個(gè)特點(diǎn)。在美國(guó),房地產(chǎn)信托基金被視為免稅主體,可免雙重征稅和無(wú)最低投資要求。它的組織方式、投資內(nèi)容、收益來(lái)源與收益分配等都必須符合一些嚴(yán)格的規(guī)定。其組織形態(tài)必須為公司、信托,或如同法人一樣可以征稅的實(shí)體?！百Y產(chǎn)組合與來(lái)源所得規(guī)定,至少75%的資產(chǎn)價(jià)值投資與房地產(chǎn);只有75%的總收益來(lái)自房地產(chǎn)的租金收入或其出售收入等;投資于任何一種證券的價(jià)值不得超過(guò)總資產(chǎn)的10%;至少30%的總收益不能來(lái)自于房地產(chǎn)持有期限不到四年就出售的收入、股票,或債券的持有期限不到六個(gè)月就出售的所得。REITs征稅所得除資本利得與確定的非現(xiàn)金征稅收益

35、,至少90%,必須以鼓勵(lì)方式分配給投資人”。稅收優(yōu)惠是 REITs 的一個(gè)重要特征。就美國(guó)而言，稅收優(yōu)惠是 REITs 發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。美國(guó)的 REITs 在稅法上是一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，根據(jù)《1960 年美國(guó)國(guó)內(nèi)稅收法案》規(guī)定，REITs 作為利潤(rùn)傳遞（PASS-THROUGH）機(jī)構(gòu)，若將每年度盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式分配給投資者，則無(wú)需交納公司所得稅，這就避免了對(duì) REITs 和股東的雙重征稅。因此，大多數(shù) REITs 將每年盈利的大部分以現(xiàn)金紅利的方式分配給投資者，再由投資者自己按照適用稅率繳納個(gè)人所得稅。 在 UPREITs 結(jié)構(gòu)和 DOWNREITs 結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)所有者以房地產(chǎn)出

36、資成為有限責(zé)任合伙人，并換取收益憑證——OP 單位。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)所有者的出資和換取OP單位的行為不涉及稅收問(wèn)題，房地產(chǎn)所有者并不因此行為納稅。他們可以在持有一段時(shí)間后，把 OP 單位套現(xiàn)或轉(zhuǎn)化為 REITs 股份。因此，對(duì)于房地產(chǎn)所有者來(lái)說(shuō)，與房地產(chǎn)所有者組建 UPREITs 和 DOWNREIRT 結(jié)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)性合伙企業(yè)是非常合算的事，有助于延遲納稅。 房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作方式 房地產(chǎn)投資信托基金的組織體系 房地產(chǎn)投資信托基金在美國(guó)有著上百年的歷史，也經(jīng)歷了由信托型房地產(chǎn)投資信托基金向公司型房地產(chǎn)投資信托基金，再向傘形合伙制信托基金房展發(fā)展的歷程。房地產(chǎn)投資信托基金的組織體系

37、是由基金所有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等通過(guò)信托關(guān)系建立起來(lái)的組織。 基金所有人，指的是購(gòu)買(mǎi)并且持有房地產(chǎn)投資信托基金的個(gè)人或者組織，是房地產(chǎn)投資信托基金組織的最小組成單位，也是最為基礎(chǔ)性的組成單位，從基金的所有權(quán)來(lái)看，基金持有人對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金享有所有權(quán)，在權(quán)利的類(lèi)型上，對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金具有所有權(quán)、收益權(quán)和分配權(quán)。 基金組織，是基金組織持有人大會(huì)、房地產(chǎn)投資信托基金公司董事會(huì)極其相應(yīng)的辦事機(jī)構(gòu)所組成的系統(tǒng)性的組織結(jié)構(gòu)。 基金管理人，是管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運(yùn)作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)活

38、動(dòng)。基金管理公司內(nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場(chǎng)部、稽核部等部門(mén)和投資決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)等機(jī)構(gòu)。 基金托管人又稱(chēng)基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動(dòng)作中各種資產(chǎn)活動(dòng)，辦理基金資產(chǎn)變動(dòng)的有關(guān)事宜。房地產(chǎn)基金當(dāng)事人通常包括基金發(fā)起人、基金管理人、基金委托管理人、基金持有人及基金服務(wù)機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作流程 房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作流程需要經(jīng)歷以下幾個(gè)方面，即發(fā)起人的確定、組織形式的確定、基金規(guī)模的確定、投資管理方向和標(biāo)的的確定、托管人和管理人的確定。 發(fā)起人的確定需要滿(mǎn)足具有資本運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)實(shí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)這兩個(gè)條

39、件，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信托基金涵蓋了金融和地產(chǎn)兩個(gè)領(lǐng)域。組織形式的確定需要本著規(guī)范化管理的原則和目的進(jìn)行，在募集基金時(shí)應(yīng)該以機(jī)構(gòu)投資者為主?；鹨?guī)模的確定主要取決于兩大因素。其一，基金投資的方向、范圍和數(shù)量，其二是基金的投資管理能力。投資管理方向和標(biāo)的的確定分為投資實(shí)物和投資未上市的房地產(chǎn)公司兩種形式。托管人和管理人的確定和選擇需要根據(jù)監(jiān)管法規(guī)執(zhí)行。 3 TS房地產(chǎn)公司基本情況介紹 3.1 TS房地產(chǎn)公司背景介紹 3.2 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式介紹 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式產(chǎn)生背景 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式

40、發(fā)展現(xiàn)狀 3.3 TS公司發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的特點(diǎn) 3. 3. 1 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金架構(gòu)及組織 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金來(lái)源及投向 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金的退出方式 3.4 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式與其他房地產(chǎn)投資信托基金模式的比較 激勵(lì)合約設(shè)計(jì)與其他REITs的比較 風(fēng)險(xiǎn)控制與其他REITs的比較 4 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式SWO分析 4.1 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 流動(dòng)性較高 多元化投資組合分散風(fēng)險(xiǎn) 4.2 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 制約公司成長(zhǎng) 對(duì)基金運(yùn)作的監(jiān)管流于形式 4.3 TS

41、公司房地產(chǎn)投資信托基金模式的機(jī)遇 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成熟 投資主體已逐漸形成 信托業(yè)發(fā)展日趨規(guī)范 4.4 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式的威脅 面臨市場(chǎng)過(guò)度炒作風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)文化方面的障礙 5 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式改進(jìn)方案 合理控制財(cái)務(wù)杠桿 利用已開(kāi)發(fā)物業(yè)持續(xù)現(xiàn)金流進(jìn)行擴(kuò)張 6 TS公司房地產(chǎn)投資信托基金模式在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的借鑒 創(chuàng)造REITs的必要法律環(huán)境 改善市場(chǎng)環(huán)境 建立REITs的組織機(jī)構(gòu) 7 結(jié)論與展望 參考文獻(xiàn) [1] 孔爽.房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展模式探析[J].華章，2011年，第21期：44-

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45、第03期：89-91. [20] 鄭娜.我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金相關(guān)問(wèn)題探討[D].天津大學(xué),2010年. [21] 魏國(guó)威.房地產(chǎn)信托及其在我國(guó)的模式構(gòu)造[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2003年. [22] 崔丹丹.我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)與組合投資策略研究[D].南京財(cái)經(jīng)大學(xué),2010年. [23] 李凌.我國(guó)住房抵押貸款證券化模式選擇分析[D].天津財(cái)經(jīng)學(xué)院,2004年. [24] 林娜.房地產(chǎn)信托若干法律問(wèn)題研究[D].福州大學(xué),2004年. [25] 吳海波.發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金——緩解各方矛盾的新途徑[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2011年,第04期;78-79. [26] 劉

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47、中，筆者經(jīng)受了多種考驗(yàn)，克服了很多困難，在老師和同學(xué)的幫助下，終于提前完成了論文寫(xiě)作任務(wù)。通過(guò)階段性的研究，筆者深入的了解了房地產(chǎn)投資信托基金的概念及特點(diǎn)，以及房地產(chǎn)投資信托基金模式的運(yùn)行方式和自身優(yōu)勢(shì)性條件。同時(shí)，通過(guò)調(diào)查研究的方法了解到了中國(guó)將房地產(chǎn)投資信托基金引入到國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中具有重要的意義，首先，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通我國(guó)房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，進(jìn)一步減少了因?yàn)橘Y金流動(dòng)問(wèn)題，一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的制約性的阻力因素，同時(shí)，進(jìn)一步加提高了房地產(chǎn)金融安全，是完善我國(guó)房地產(chǎn)金融框架的重要的理論因素。但同時(shí)，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)投資也具有較強(qiáng)的挑

48、戰(zhàn)性，因此，沿著這些問(wèn)題，通過(guò)查閱資料和訪談等方式，結(jié)合自己的工作經(jīng)驗(yàn)和思考，以TS房地產(chǎn)公司為例，分析了TS房地產(chǎn)公司在投資信托基金發(fā)展和管理中的做法和存在問(wèn)題，提出了房地產(chǎn)投資信托基金模式的改進(jìn)方案，不足之處，祈請(qǐng)諒解并加以指點(diǎn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金模式的研究也是我國(guó)房地產(chǎn)研究過(guò)程中的一項(xiàng)重要課題，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金模式的研究意義重大，筆者在研究的過(guò)程中還增加了多種研究方法，如對(duì)比分析法或文獻(xiàn)分析法等，這些方法對(duì)課題的研究具有積極的促進(jìn)作用，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融框架的構(gòu)建具有良好的借鑒性作用。在研究過(guò)程中，我對(duì)導(dǎo)師的指導(dǎo)和要求意見(jiàn)有了重新的認(rèn)識(shí)，最終使我順利的完成了論文創(chuàng)作，在這

49、里，我要對(duì)我的導(dǎo)師、同學(xué)和朋友表示最衷心的感謝。 在本次論文設(shè)計(jì)過(guò)程中，老師對(duì)該論文從選題，到結(jié)束的細(xì)心教導(dǎo)。在學(xué)習(xí)中,老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度、豐富淵博的知識(shí)、敏銳的學(xué)術(shù)思維、精益求精的工作態(tài)度以及侮人不倦的師者風(fēng)范是我終生學(xué)習(xí)的楷模，導(dǎo)師們的高深精湛的造詣與嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的治學(xué)精神，將永遠(yuǎn)激勵(lì)著我。這段時(shí)間以來(lái)還得到眾多老師的關(guān)心支持和幫助。在此，謹(jǐn)向老師們致以衷心的感謝和崇高的敬意！同時(shí)感謝學(xué)院所有老師，以及所有給我支持與幫助的同學(xué)，請(qǐng)接受我真摯的謝意，鑒于本人文筆水平有限，論文還有很多不足，我會(huì)盡力完善。最后，我要向百忙之中抽時(shí)間對(duì)本文進(jìn)行審閱，評(píng)議和參與本人論文答辯的各位老師表示感謝。 攻讀碩士學(xué)位期間取得的研究成果 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7]