第六組 物業(yè)承接查驗(yàn)方案

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1、 常州千葉物業(yè)效勞公司 嘉宏盛世物業(yè)承接查驗(yàn)方案 目錄： 一、小區(qū)概況………………………….3 (一)小區(qū)介紹………………………………………….3 (二)小區(qū)圖片………………………………………….4 二、承接查驗(yàn)的組織機(jī)構(gòu)…………….5 三、準(zhǔn)備工作………………………….5 (一)人員安排…………………………………………5 (二)方案安排…………………………………………6 (三)查看物業(yè)現(xiàn)場……………………………………6 (四)檢驗(yàn)工具及設(shè)備…………………………………6 (五)資料準(zhǔn)備

2、等………………………………………6 四、承接查驗(yàn)的內(nèi)容、流程…………7 (一)一查驗(yàn)的主要內(nèi)容.....................7 (二)查驗(yàn)的流程……………………………………...8 五、承接查驗(yàn)遺留問題的處理…….8-9 六、承接查驗(yàn)的考前須知………….9-11 一、小區(qū)概況 (一)小區(qū)介紹 工程名稱 嘉宏盛世。君悅國際 售樓地址 晉陵中路吊橋路路口 樓盤價(jià)格 住宅15000元/平米 樓盤地址 晉陵中路吊橋路路口，城市正中央，緊鄰南大街、常州大酒店、購物中心，電腦城、周邊名校林立 交通概況 25、219路車抵達(dá) 物業(yè)費(fèi) 1.1元

3、/平米 開發(fā)商 常州嘉宏融科置業(yè)開展 付款方式 一次性付款、銀行按揭 營銷/籌劃 尚美佳·中國 綠化率 35% 裝修狀況 毛坯 總建面積 280000平方米 物業(yè)公司 千葉物業(yè)公司 容積率 2.80 開盤時(shí)間 4月11日 君悅國際 入住時(shí)間 一、二期城市大宅2021-10-28交付 周邊配套 中小學(xué):廣化小學(xué)、田家炳實(shí)驗(yàn)中學(xué),幼兒園:機(jī)關(guān)幼兒園,銀行:交通銀行、中國銀行、工商銀行,醫(yī)院:二院 預(yù)售許可證 〔2021〕房預(yù)售證第〔048〕號 聯(lián)系 :0519-88889988 88887888 (二)小區(qū)圖片

4、 二、 組織機(jī)構(gòu) 常州千葉物業(yè)效勞中心 總經(jīng)理1人 三、準(zhǔn)備工作 〔一〕人員安排 　　物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。 〔二〕方案安排 　　物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有方案地實(shí)施。 　　〔1〕與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排； 　　〔2〕要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料

5、； 〔3〕派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。 〔三〕設(shè)備、工具準(zhǔn)備 　　在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。 〔四〕資料準(zhǔn)備 　　在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。 　　〔1〕工作流程一般有?物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程?、?物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法?、?承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程?等； 　　〔2〕承接查驗(yàn)的常用記錄表格有?工作聯(lián)絡(luò)登記表?、?物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表?、?物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)

6、表?等。 四、承接查驗(yàn)的內(nèi)容、流程 〔一〕查驗(yàn)的主要內(nèi)容 　　1、物業(yè)資料 　　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)以下資料： 　　〔1〕竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 　　〔2〕設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 　　〔3〕物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 　　〔4〕物業(yè)管理所必需的其他資料。 　　2、物業(yè)共用部位 　　按照?物業(yè)管理?xiàng)l例?的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括： 　　〔1〕主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； 　　〔2〕

7、共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗； 　　〔3〕公共衛(wèi)生間、陽臺； 　　〔4〕公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。 　　3、共用設(shè)施設(shè)備 　　物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)運(yùn)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，平安防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。 　　4、園林綠化工程 　　園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠〔花〕籬、花壇等，無林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)

8、容。 　　5、其他公共配套設(shè)施 物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心〔會所〕、停車場〔庫、棚〕、游泳池、運(yùn)動場地、物業(yè)標(biāo)識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報(bào)箱等。 〔二〕查驗(yàn)的流程 物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程 工作流程 管理內(nèi)容 相關(guān)文件 接口 組建承接查驗(yàn)小組 做好承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備 檢查核對 進(jìn)行資料移交 整改補(bǔ)齊資料 Y N 接業(yè)主/開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)場通知 接管 N 進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備移交 限時(shí)整改 Y 資料歸檔 檢查驗(yàn)收

9、 1. 確定是否具備條件 2. 組建新工程承接查驗(yàn)小組，任命組長/專業(yè)人員 3. 編制方案，與委托方接洽，現(xiàn)場摸底 4. 物業(yè)資料接收 5. 檢查核對是否齊全、完整、符合要求，符合接收/不符合補(bǔ)齊 6. 按標(biāo)準(zhǔn)/技術(shù)資料分組檢查建筑物及附屬設(shè)施 7. 合格接管/不合格整改，資料建檔保存 1. 合同/中標(biāo)通知書 2. 房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)/承接查驗(yàn)規(guī)程 3. 工作方案/工作文件/技術(shù)資料 4. 物業(yè)資料/交接記錄 5. 驗(yàn)收記錄/移交清單 6. 檢驗(yàn)報(bào)告/安裝調(diào)試記錄/資料歸檔記錄 委托方 新工程管理單位/建設(shè)/施工單位 同上

10、 工程管理單位 五、承接查驗(yàn)遺留問題的處理 新建小區(qū)今后將由業(yè)主大會在開發(fā)商手中承接物業(yè)，進(jìn)行交接查驗(yàn)，明確公共部位和共有設(shè)施沒有問題，開發(fā)商才可以“撤出〞小區(qū)。昨天，由市住建委和市質(zhì)監(jiān)局共同制定的北京第一部?新建物業(yè)工程承接查驗(yàn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?開始征求意見。這將約束開發(fā)商必須解決完開發(fā)遺留問題后，才能撤出小區(qū)。 　　開發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè) 　　“目前，一些小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾，很多都屬于開發(fā)遺留問題。 比方公共部位和共有設(shè)施質(zhì)量不過關(guān)，物業(yè)公司解決不了，業(yè)主又不滿意，造成矛盾激化。〞市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說。 　　而今后，物業(yè)管理的責(zé)任主體將予明確

11、，在交接查驗(yàn)前，開發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)，開發(fā)商就是責(zé)任主體，開發(fā)遺留的問題必須解決。而在物業(yè)的交接查驗(yàn)后，業(yè)主們承接的將是經(jīng)過查驗(yàn)、沒有問題的物業(yè)，今后管理的責(zé)任是全體業(yè)主。 　　業(yè)主可委托第三方查驗(yàn) 按照該?標(biāo)準(zhǔn)?，今后，業(yè)主大會在正式接管物業(yè)工程前，業(yè)主可以自己，也可以委托自己聘用的物業(yè)公司，或委托中立的第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對建造質(zhì)量、管理資料、建筑使用功能等進(jìn)行綜合性的驗(yàn)收。 驗(yàn)收的內(nèi)容包括房屋本體、公共設(shè)施等。其中，房屋本體包括地基根底、門窗、樓梯、衛(wèi)生潔具等；公共設(shè)施包括根底設(shè)施、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施、小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、垃圾箱、車庫、景觀雕塑及文化娛樂設(shè)施等。每一項(xiàng)驗(yàn)收內(nèi)

12、容都規(guī)定得非常細(xì)致。 六、承接查驗(yàn)的考前須知 〔一〕、物業(yè)管理公司決策層要高度重視承接和驗(yàn)收工作，充分發(fā)揮公司的整體資源優(yōu)勢，保障新工程的承接和驗(yàn)收得以順利進(jìn)行。 〔二〕、注重現(xiàn)場考察。 根據(jù)招投標(biāo)文件及管理委托合同編制承接和驗(yàn)收工作方案，并強(qiáng)調(diào)方案的嚴(yán)肅性。 　　物業(yè)管理公司在完成招投標(biāo)之后，應(yīng)及時(shí)與招標(biāo)方取得聯(lián)系，組織專業(yè)人員進(jìn)入現(xiàn)場考察，細(xì)致了解管理委托合同所規(guī)定的管理內(nèi)容和范圍，特別是設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)狀，為物業(yè)承接和驗(yàn)收打下堅(jiān)實(shí)的根底。 　　另外，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)招標(biāo)方入住的時(shí)間要求及管理委托合同中關(guān)于管理范圍及效勞標(biāo)準(zhǔn)的要求，組織專業(yè)人員編制接管驗(yàn)收工作方案，方案中

13、應(yīng)明確工作內(nèi)容、各專業(yè)職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間安排，假設(shè)有條件還應(yīng)繪制接管驗(yàn)收統(tǒng)籌圖，加強(qiáng)工作的方案性及嚴(yán)肅性，使接管驗(yàn)收工作有條不紊地進(jìn)行。 　　〔三〕、依據(jù)新工程的資料、國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場考察情況編寫接管驗(yàn)收方案。 　　在編寫接管驗(yàn)收方案時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常會遇到招標(biāo)文件不詳細(xì)、圖紙資料不全、現(xiàn)場局部設(shè)備設(shè)施滿足不了管理委托合同中效勞標(biāo)準(zhǔn)的要求等問題。這時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么做呢? 　　首先，接管驗(yàn)收方案應(yīng)該依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場考察情況編寫，國家及建設(shè)部公布的?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?、?建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?、?地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?、?通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?、?智能建筑

14、工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?、?電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?等，物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員應(yīng)準(zhǔn)確掌握，并將其作為接管驗(yàn)收的依據(jù)。 　　其次，物業(yè)管理企業(yè)與招標(biāo)方需要建立必要的溝通渠道，特別是工程問題的整改，物業(yè)管理企業(yè)要力爭得到招標(biāo)方的支持，因?yàn)檫@將對樓宇今后的運(yùn)行起到深遠(yuǎn)的影響。 　　再有，物業(yè)管理企業(yè)各部門應(yīng)編寫以下接管驗(yàn)收方案：?平安保衛(wèi)方案?、?鑰匙交接方案?、?入伙入住方案?、?設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收方案?、?圖紙資料交接清單?等，接管驗(yàn)收方案的編寫是接管驗(yàn)收工作的重要環(huán)節(jié)，方案的好壞直接影響到工作質(zhì)量。 　　〔四〕、人員培訓(xùn)并組織接管驗(yàn)收的實(shí)施。 　　在新工程啟動之前，要對員工進(jìn)行培訓(xùn)，主要

15、分為入職培訓(xùn)和崗前培訓(xùn)。入職培訓(xùn)主要是向員工宣講企業(yè)文化、效勞意識、禮儀禮貌、物業(yè)根底知識等，崗前培訓(xùn)主要是向員工宣講平安消防知識、崗位職責(zé)、操作規(guī)程及接管驗(yàn)收方案并進(jìn)行考核，考核合格者方可上崗。 　　在新工程的人員配備上，要重視新老搭配，從老工程上選派骨干從事接管驗(yàn)收工作，從社會上招聘專業(yè)技工，這樣老員工拓寬了知識面，新員工也通過接管驗(yàn)收鍛煉成為一名符合企業(yè)要求的員工。 　　〔五〕、接管驗(yàn)收工作中應(yīng)注意的幾個問題。 　　1、物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工作中應(yīng)注意處理好幾個關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)與工程開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與監(jiān)理公司、物業(yè)管理企業(yè)與工程總承包商、物業(yè)管理企業(yè)與工

16、程工程分包方的關(guān)系等。物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收階段難免會與他們發(fā)生矛盾，如何妥善解決是工作中的難點(diǎn)。 　　2、物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工作中還要從物業(yè)的使用及維護(hù)角度進(jìn)行驗(yàn)收，看其是否能夠滿足業(yè)主的需求，存在的設(shè)計(jì)缺陷如何整改?物業(yè)管理企業(yè)不能光提問題，還要拿出讓開展商接受的方案，為今后減少業(yè)主在使用中的糾紛打下根底。 　　3、物業(yè)管理企業(yè)的接管驗(yàn)收工作是在工程竣工驗(yàn)收以后進(jìn)行的，通過政府主管部門驗(yàn)收后，工程已經(jīng)由總承包商移交給工程的開展商了。因此物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工作中提出的問題如何讓開展商接受，如何整改并加以解決，都會直接影響今后物業(yè)的運(yùn)行。 　　4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視文件資料的接管工作，為今后的工作做好準(zhǔn)備，并爭取得到開展商的支持，明確物業(yè)今后的評優(yōu)是開展商品牌的延續(xù)，將為開展商今后的銷售起到積極的促進(jìn)作用。 　　5、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視設(shè)備設(shè)施的保修合同，它將直接影響到物業(yè)管理企業(yè)的管理水平及運(yùn)行本錢。