房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn).doc

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? （一）租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn) ? 1、抵押物難以處置。 ? ??我國法律有“買賣不破租賃”?的規(guī)定。 ? ? 我們先看一下法條：《合同法》第二百二十九條?租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，?不影響租賃合同的效力?？梢姡百I賣不破租賃”的前提是：租賃在先，所有權(quán)變動(dòng)在后。 ? ??但抵押與買賣有所不同。如果出租在前，抵押在后，則抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效，這時(shí)，抵押不破除租賃。反之，如果抵押在前，出租在后，則抵押可破除租賃，即抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，新的所有權(quán)人有權(quán)解除租賃關(guān)系。抵押權(quán)是抵押權(quán)人直接對(duì)物享有的權(quán)利，可以對(duì)抗物的所有人及第三人，因此，抵押權(quán)是一種物權(quán)，而租賃關(guān)系中承租人的承租權(quán)是基于租賃合同而形成的一種債權(quán)。對(duì)此，最高法院專門作出了司法解釋，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第65條規(guī)定：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效；第66條規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。 ? ??如果抵押房產(chǎn)存在“先租賃后抵押”，借款人（第三人）即使不能按期還貸，由于租賃合同仍然有效，很難順利處理抵押房地產(chǎn)。 ? 2、代位收取租金收入難以實(shí)現(xiàn)。 ? ??借款人（第三人）與銀行簽訂借款合同、抵押合同前，如果與抵押房地產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長的租賃合同，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)；或者借款人（第三人）以明顯低于市場價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，銀行將很難獲得租金收入用于償還貸款。代位收取租金的法律依據(jù)：《擔(dān)保法》第四十七條?債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孽息。 ? 3、抵押物拍賣保留價(jià)不客觀。 ? ??如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)依法處置抵押房地產(chǎn)用來歸還貸款本息。當(dāng)銀行拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，由于借款人（第三人）與承租人簽訂的長期租賃合同存在，房租明顯低于市場價(jià)格且早在抵押貸款前已一次性收取，借款人（第三人）就以此為由達(dá)到了故意壓低抵押房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的目的。依據(jù)《合同法》第二百一十四條：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。如果抵押房產(chǎn)存在20年租賃合同并且于租賃合同簽訂之日將租金一次性付清的情況，就相當(dāng)于出租人將抵押房產(chǎn)變相地賣給了承租人。從形式上看，是租賃合同，從實(shí)質(zhì)上看，是融資合同或是借款合同。如果出租人以此種方式獲得融資，其成本是巨大的，無異于飲鴆止渴。 ? ??大家可以想一下，20年的時(shí)間是一個(gè)什么概念？如果此抵押房產(chǎn)拍賣時(shí)，除了承租人購買外還會(huì)有其他的買受人競買嗎？基于承租人優(yōu)先購買權(quán)和長達(dá)20年的租賃期限，承租人在拍賣活動(dòng)中，可以進(jìn)可攻退可守，游刃有余。進(jìn)可攻是指承租人競買抵押房產(chǎn)時(shí)，可以將20年的租賃費(fèi)折抵拍賣款；退可守是指，無論是誰競買該抵押房產(chǎn)，都要無條件等到其租賃合同履行完畢時(shí)才可以收回該房產(chǎn)，承租人租也行買也行，都不虧本。 ? ??一般地說，在長達(dá)20年的租賃期限內(nèi)，同類地段房產(chǎn)租賃費(fèi)不斷上漲，而承租人卻依舊享受20年前較低的租賃價(jià)格。與此相反的是出租人或者抵押權(quán)人的損失卻是致命的。 ? 4、依附抵押物存在的裝潢及附屬設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬不清。 ???由于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，無論是住宅還是商企，一般為毛坯狀態(tài)。那么一份正常的租賃合同當(dāng)中，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)具有對(duì)出租房屋的裝潢及相關(guān)的附屬設(shè)施的約定內(nèi)容：比如錢由誰出？租賃期滿房屋的裝潢等產(chǎn)權(quán)歸屬？還是由承租人負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀等等。如果以此類房產(chǎn)向銀行申請貸款，我們就有必要弄清此房產(chǎn)是否裝潢等一系列相關(guān)的問題。如果借款人向銀行提供的租賃合同沒有以上基本內(nèi)容的條款，那大家說租賃合同的真實(shí)成分能有多少？大家都知道，銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，房產(chǎn)要經(jīng)過評(píng)估這一環(huán)節(jié)，房屋是否裝潢，是否有添附的附屬設(shè)施，將在很大程度會(huì)影響最終的評(píng)估價(jià)格。 ? 5、承租人放棄承租權(quán)承諾的效力。 ? ?? ? ? 房產(chǎn)一旦在做了抵押，一般會(huì)要求承租人作出承諾：如實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，承租人自愿提前解除租賃合同等。那么這種承諾有沒有法律約束力？ ? ?? ? ? 第一，如果我是承租人，我會(huì)出具這種承諾嗎？不會(huì)。如果承租人沒有過錯(cuò)，解除租賃合同的前提是①承租人自愿②出租人要將足額賠償支付給承租人。否則承租人就有權(quán)利要求繼續(xù)履行租賃合同的抗辯權(quán)，而且法院一般會(huì)支持承租人的訴訟請求。試想在借款人無力償還貸款本息的窘?jīng)r下，又哪來的錢款賠償承租人？在當(dāng)前整個(gè)社會(huì)信用惡化的背景下，借款人即使有能力也不會(huì)去做這樣的傻事。 ? ?? ? ? 第二，承諾書是不是承租人本人的真實(shí)意思表示。實(shí)踐中，多為實(shí)際承租人是甲，而做出的承諾人卻是乙。自然沒有任何法律效力。 ? ?? ? ? 第三，未來的承租權(quán)利可否預(yù)先放棄？這里的未來是指發(fā)放貸款后的若干天以后即行使抵押權(quán)時(shí)需要拍賣抵押房產(chǎn)的那個(gè)時(shí)點(diǎn)或者說那個(gè)日期。承租人在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上的權(quán)利可以現(xiàn)在，即發(fā)放貸款時(shí)就放棄自己的承租權(quán)利嗎？當(dāng)前的法律、法規(guī)對(duì)此沒有明確的規(guī)定，但依據(jù)最高人民法院的司法判例和答復(fù)各省、自治區(qū)高院的批復(fù)意見來看，未來的權(quán)利只能在未來的那個(gè)時(shí)點(diǎn)到來時(shí)才可以放棄。我們可以看一下借款合同中，有這樣要求借款人出具承諾的嗎？我借款人承諾：此筆借款我一定足額償還貴行本息，即便是此筆借款已經(jīng)喪失訴訟時(shí)效。借款是現(xiàn)實(shí)的，至于借款的訴訟時(shí)效姑且不管最終會(huì)不會(huì)喪失但終究是將來的事。那么將來的事讓人家現(xiàn)在就放棄，與法與情與理都說不過去。 ? （二）抵押登記的風(fēng)險(xiǎn) 1、土地使用權(quán)出讓年限的風(fēng)險(xiǎn)。 ? ??辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，如果只是辦理了房地產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，有沒有風(fēng)險(xiǎn)？我們先來看一下法條：依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條　以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。 ?? ?據(jù)此，我們可以得出這樣的結(jié)論，在僅以房產(chǎn)為抵押物的前提下，建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)做與不做抵押登記似乎存在的風(fēng)險(xiǎn)不大。這也是我們常說的“房地一體主義”，即地隨房走，房隨地走。但房地一體主義在實(shí)踐中也有一個(gè)例外：關(guān)于平房辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的特殊約定：集體土地上的房屋（平房），禁止辦理產(chǎn)權(quán)變更登記；國有土地上的房屋（平房），如無《國有土地使用權(quán)證》亦禁止辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。如果說，房屋、土地均以辦理抵押登記手續(xù)取得他項(xiàng)權(quán)利證書的前提下，有沒有風(fēng)險(xiǎn)？ ? 2、對(duì)登記期限認(rèn)識(shí)存在的誤區(qū) ? ??這種錯(cuò)誤存在于：辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，一般要求將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，否則一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，將無法處置抵押房地產(chǎn)。 ? （三）土地使用權(quán)性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) ? 1、土地使用期限 ???我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地（租賃土地），土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年，屬于商業(yè)服務(wù)綜合類土地的使用期限為40年。銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)特別注意土地的使用年限，否則就可能給日后處置房地產(chǎn)時(shí)埋下隱患。如是租賃土地使用權(quán)的房地產(chǎn)辦理抵押登記時(shí)，就需要嚴(yán)格按照國土資源部1999年下發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》的規(guī)定辦理。?? ? 2、處置費(fèi)用 ? ? ? ??對(duì)于出讓土地性質(zhì)的房地產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)不需要再交費(fèi)（重新辦理出讓手續(xù)）；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置抵押房地產(chǎn)時(shí)程序較為繁瑣，并需要向國土資源部門補(bǔ)交一定比例的土地出讓金，容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)現(xiàn)有法律、法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定，它們對(duì)人民法院強(qiáng)制變價(jià)或當(dāng)事人自行處分國有劃撥土地使用權(quán)的限制，體現(xiàn)在以下三個(gè)層面： ? ? ??一?、是被執(zhí)行人對(duì)國有劃撥土地使用權(quán)沒有處分權(quán)，或者沒有自主的處分權(quán)。只有涉及地上建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，經(jīng)過有審批權(quán)限的人民政府或土地管理部門的批準(zhǔn)，地上建筑物所占用范圍內(nèi)的國有劃撥土地使用權(quán)，可以一并轉(zhuǎn)讓。 ? ?? ? ? 二、是人民法院裁定強(qiáng)制拍賣、變賣地上建筑物、附著物或以物抵債時(shí)，在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以裁定國有劃撥土地使用權(quán)隨地上物同時(shí)轉(zhuǎn)移。 ? ? ? ??三、是國有劃撥土地使用權(quán)經(jīng)報(bào)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓，或人民法院事先取得了土地管理部門的一致意見而拍賣、變賣或者以物抵債的，受讓人要辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，并依法繳納土地使用權(quán)的出讓金。同時(shí)最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》第二條之規(guī)定，如果企業(yè)對(duì)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認(rèn)定抵押有效。按照這個(gè)司法解釋的規(guī)定，在對(duì)申請執(zhí)行人享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押物變價(jià)后，優(yōu)先扣除土地出讓金，申請執(zhí)行人可就剩余變價(jià)款項(xiàng)部分優(yōu)先受償。所以銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意土地使用權(quán)的性質(zhì)，充分考慮劃撥土地使用權(quán)抵押所存在的高風(fēng)險(xiǎn)，否則將有可能增加處置抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用，實(shí)踐中的個(gè)別時(shí)候，還存在拍賣（變賣）價(jià)款還不足以繳納土地出讓金等費(fèi)用。由于拍賣價(jià)款的金額是相對(duì)固定的，如果增加了不必要的費(fèi)用如補(bǔ)交高額的土地出讓金，貸款本息就有可能得不到足額償還而形成不必要的損失。 ? 3、各級(jí)開發(fā)區(qū)辦理以即繳即退方式辦理的工業(yè)用地出讓手續(xù)。 ? ??當(dāng)前，各級(jí)開發(fā)區(qū)為吸引投資，凡符合招商條件的入園企業(yè)，國土部門基本土地出讓金以即繳即退方式（零出讓）為企業(yè)辦理了國有土地使用證、國有土地使用權(quán)出讓合同及出讓金發(fā)票。各級(jí)開發(fā)區(qū)為了扶持入園企業(yè)，解決其融資難問題，在與入園企業(yè)辦理國有土地抵押登記時(shí)，開發(fā)區(qū)也是一路綠燈予以放行。這里面隱藏的風(fēng)險(xiǎn)就是一旦企業(yè)經(jīng)營不善，主張抵押權(quán)時(shí)，開發(fā)區(qū)就會(huì)執(zhí)行法院發(fā)函，稱：涉案的國有土地使用權(quán)，是基于xx文件，給入園企業(yè)享受的優(yōu)惠政策。如該宗土地使用權(quán)由新的受讓人獲得，則應(yīng)按相關(guān)法律法規(guī)重新辦理土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交各類稅費(fèi)。實(shí)踐中，依法拍賣土地使用權(quán)的款項(xiàng)一般不足以補(bǔ)交土地出讓金及給類稅費(fèi)。 ? ?（四）土地使用權(quán)用途變更的風(fēng)險(xiǎn) 出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲(chǔ)等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌⑸虡I(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價(jià)值是數(shù)倍的增長。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人（第三人）在辦理房地產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，將無法處置抵押房地產(chǎn) ? （五）抵押房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格失真的風(fēng)險(xiǎn) ? ??目前，由于評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上有時(shí)不公正，往往根據(jù)申請?jiān)u估人的意愿擅自抬高。借款人申請貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款人能夠申請到更多的貸款；當(dāng)銀行拍賣用來抵押的房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)就按照市場價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)，如此一來一去，評(píng)估價(jià)格就會(huì)產(chǎn)生多則幾百萬元少則幾十萬元的“人為差價(jià)”，形成不必要的貸款風(fēng)險(xiǎn)。由于評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告有效期一般為1年，借款期限一般又在1年以上，等到貸款逾期銀行向人民法院提起民事訴訟時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告已經(jīng)失效，也就無從依法追究評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估不實(shí)的法律責(zé)任。 ? （六）用途為住宅的房地產(chǎn)處置執(zhí)行難 ? ??根據(jù)2005年12月21日起實(shí)行的最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，對(duì)執(zhí)行屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋規(guī)定了嚴(yán)格的條件和程序。首先，人民法院對(duì)已經(jīng)設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。在此期限內(nèi)，法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。只有六個(gè)月的寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院才能強(qiáng)制遷出。其次，強(qiáng)制遷出時(shí)，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，應(yīng)由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房。面積參照《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規(guī)定的人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定；但被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。由此可以看出，用途為住宅的抵押房地產(chǎn)處置執(zhí)行程序較為繁瑣、難度較大。實(shí)踐中人民法院一般會(huì)考慮社會(huì)效果而不考慮法律效果，向借款人（第三人）傾斜，不予受理騰遷申請。 ? （7）不規(guī)范使用格式（制式）合同的風(fēng)險(xiǎn)。 ? ??格式合同是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的合同。在發(fā)放貸款時(shí)，多使用格式（制式）合同。個(gè)別信貸人員在與借款人、抵押人簽訂合同時(shí)就像填空做作業(yè)，千篇一律。但《中華人民共和國合同法》從維護(hù)公平、保護(hù)弱者出發(fā)，對(duì)格式條款從三個(gè)方面予以限制：第一，提供格式合同一方有提示、說明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提請對(duì)方注意免除或者限制其權(quán)利的條款，并按照對(duì)方的要求予以說明；第二，免除提供格式合同一方當(dāng)事人主要義務(wù)、排除對(duì)方當(dāng)事人主要權(quán)利的格式合同無效；第三，對(duì)格式合同的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式合同一方的解釋。由于借款人、抵押人主體的多樣性和抵押財(cái)產(chǎn)的復(fù)雜性，使得每筆貸款所存在的風(fēng)險(xiǎn)具有個(gè)案性。 ? 我們該如何防范房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)？ ? （一）深入調(diào)查，防止“先租賃后抵押”情形的出現(xiàn) ?辦理房地產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人（第三人）用來抵押的房地產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人，并對(duì)租賃期限、價(jià)款等情況摸清，同時(shí)依據(jù)同類地段的房地產(chǎn)租賃價(jià)格進(jìn)行認(rèn)真核實(shí)、比較，據(jù)以對(duì)不同情形區(qū)別對(duì)待，對(duì)已經(jīng)出租期限較長的房地產(chǎn)，原則上不予辦理抵押貸款，防止出現(xiàn)?“先租賃后抵押”問題。當(dāng)然，如果出現(xiàn)“先抵押后租賃”的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，可以辦理房地產(chǎn)抵押貸款。在貸后檢查工作中，尤其要注意“先抵押后租賃”情形的租賃期限及價(jià)款，對(duì)于明顯低于市場價(jià)格的租賃合同，通過有效措施予以及時(shí)糾正，必要時(shí)可以行使代位權(quán)，即提起民事訴訟主張自己的合法權(quán)益。 ? （二）注意土地使用權(quán)的性質(zhì)和使用年限 辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房地產(chǎn)所占用土地使用權(quán)的性質(zhì)，對(duì)于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地使用權(quán)的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，銀行應(yīng)與借款人（第三人）簽訂合同，要求借款人（第三人）在處置房地產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金或適當(dāng)降低貸款的折扣率。 ? （三）加大貸后檢查力度，防止私自變更土地用途 辦理房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人（第三人）實(shí)際使用用途是否一致，如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人（第三人）土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)檢查情況及時(shí)采取有效措施。? ? （四）對(duì)在建工程抵押貸款重點(diǎn)管理 ?由于在建工程具有特殊性，在受償權(quán)上不利，因此，應(yīng)適當(dāng)降低在建工程抵押貸款的折扣率；對(duì)發(fā)放的在建工程抵押貸款，應(yīng)進(jìn)行單獨(dú)、專人管理，要求借款人把基本存款賬戶設(shè)在銀行，往來款項(xiàng)要通過銀行辦理，隨時(shí)監(jiān)督借款人資金使用情況，尤其是其與建設(shè)工程承包人的工程價(jià)款的往來要進(jìn)行全程監(jiān)督，盡量避免抵押權(quán)出現(xiàn)落空的風(fēng)險(xiǎn)。 ? （五）應(yīng)熟知房地產(chǎn)市場行情 ? ? 為準(zhǔn)確獲得抵押房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，應(yīng)熟知房地產(chǎn)市場行情。雖然我們無權(quán)決定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房地產(chǎn)所作的估價(jià)，但可以根據(jù)自己掌握的市場行情客觀確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權(quán)。 ? （六）摸清借款人（第三人）用于抵押的房地產(chǎn)的基本狀況 ?發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人（第三人）的實(shí)際房地產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人（第三人）僅有一套居住房屋，原則上不予辦理抵押貸款；如果借款人（第三人）有多套居住房屋，但存在法律糾紛，暫時(shí)也不能辦理，應(yīng)在法律糾紛解決后，根據(jù)實(shí)際情況確定是否辦理。 ? （七）尤其要重視借款人第一還款來源是否充足 ?在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，不僅要考慮行使抵押權(quán)的第二還款來源，而且更重要的是重視第一還款來源；不僅要對(duì)擔(dān)保人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對(duì)借款人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財(cái)務(wù)分析，對(duì)借款人加大貸后檢查力度，提高貸后檢查頻率，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房地產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。 ? （八）發(fā)放貸款時(shí)，規(guī)范使用格式合同。 ? ? 對(duì)格式合同沒有約定但不約定某些事項(xiàng)，又可能會(huì)導(dǎo)致貸款產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的，就需要與借款人、抵押人就約定的事項(xiàng)，簽訂合同附注或補(bǔ)充合同，比如：作為貸款抵押物的房地產(chǎn)尚未裝潢的，就需要與抵押人或（和）承租人簽訂兩（三）方協(xié)議，明確出租期限屆滿時(shí)，裝潢部分的所有權(quán)歸屬，亦或是出租期限屆滿時(shí)，承租人應(yīng)將房屋恢復(fù)原狀等等。從而有利于（抵押權(quán)人）依法、及時(shí)、無障礙地實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，保障金融債權(quán)安全。 ? （九）充分利用法院數(shù)據(jù)庫信息，及時(shí)掌握借款人、抵押人涉訴情況。 ?目前，在各市中級(jí)人民法院的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)上，可以查詢案件當(dāng)事人的有關(guān)涉案情況。如有無債權(quán)人主張債權(quán)？有無擬抵押的財(cái)產(chǎn)存在法院查封、扣押的情況？有無強(qiáng)制執(zhí)行的到期債務(wù)等等。通過查詢法院數(shù)據(jù)庫的情況，我們可以從另一個(gè)側(cè)面來考察借款人、抵押人的財(cái)產(chǎn)及信用狀況。尤其是以在建工程抵押的貸款，由于在建工程在房產(chǎn)處并無電子樓盤（備案信息），如存在法院查封、扣押的情形，法院的民事裁定只能送達(dá)被申請人處，而在房產(chǎn)部門無任何信息。在此種情況下，我們認(rèn)為及時(shí)查詢法院數(shù)據(jù)庫弄清在建工程現(xiàn)狀已經(jīng)變成必不可少的環(huán)節(jié)。