房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文匯報(bào).ppt

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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文匯報(bào),,論房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控,,我國(guó)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景在我國(guó)如今房?jī)r(jià)居高不下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題極為嚴(yán)峻的現(xiàn)況下，如何做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策顯得至關(guān)重要，因此我們也該了解有關(guān)宏觀調(diào)控方面的知識(shí)。,基本政策和內(nèi)容,,1、土地計(jì)劃調(diào)控。土地作為重要的生產(chǎn)要素，是宏觀政策調(diào)控的重要內(nèi)容，而土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效尤為直接和顯著，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)總是伴隨著對(duì)土地的直接需求，政府供應(yīng)土地的數(shù)量和質(zhì)量無(wú)疑可以直接控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。2、稅收的功能。房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。正確運(yùn)用稅收杠桿不但可以理順?lè)峙潢P(guān)系、保證政府的土地收益，還可以通過(guò)賦稅差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)而抑制市場(chǎng)投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為等方面起到明顯的作用。3、金融杠桿的作用。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過(guò)近代規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。,,房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的國(guó)際經(jīng)驗(yàn),,世界上一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無(wú)不進(jìn)行宏觀上的調(diào)控和管理,借鑒參考他們的經(jīng)驗(yàn),吸取他們?cè)诎l(fā)展中的教訓(xùn)可能是有益的。這里我們有意選擇兩個(gè)比較典型的案例,一是美國(guó),一是德國(guó)。美國(guó)“次貸”危機(jī)與房?jī)r(jià)調(diào)控的美國(guó)樣本在經(jīng)濟(jì)遭受周期性衰退和“911”恐怖襲擊事件打擊后,美聯(lián)儲(chǔ)從2001年初開(kāi)始13次降息,并一度將利率維持在1%這一自1958年以來(lái)的最低點(diǎn)長(zhǎng)達(dá)一年之久,美國(guó)住房抵押貸款利率也降到30多年來(lái)的最低水平。罕見(jiàn)的低利率極大地刺激了人們的購(gòu)房熱情。截至2005年底,美國(guó)住房銷售量連續(xù)5年創(chuàng)下歷史新高,4年時(shí)間累計(jì)漲幅達(dá)到了50.56%,美國(guó)房?jī)r(jià)高漲和全球性的流動(dòng)性過(guò)剩也推動(dòng)了西方主要發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)的一路飆升。,美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控樣本,,2007年4月,美國(guó)第二大次級(jí)房貸公司——新世紀(jì)金融公司的破產(chǎn)就暴露了次級(jí)抵押債券的風(fēng)險(xiǎn)。同年8月開(kāi)始,美聯(lián)儲(chǔ)和美國(guó)政府采取宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)危機(jī)進(jìn)行干預(yù),主要包括:向市場(chǎng)注入數(shù)千億美元的流動(dòng)性資金,調(diào)低基準(zhǔn)利率和窗口貼現(xiàn)率,減稅刺激經(jīng)濟(jì)等。但這些政策并沒(méi)有完全阻止危機(jī)的進(jìn)一步發(fā)展和惡化。次貸危機(jī)逐步發(fā)展成為金融危機(jī),并向西方發(fā)達(dá)國(guó)家和世界范圍蔓延。2008年8月,美國(guó)財(cái)政部和美聯(lián)儲(chǔ)被迫接管“兩房”,9月15日雷曼兄弟公司向法庭提交破產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng),一系列突如其來(lái)的“變故”使得美國(guó)金融危機(jī)迅速向全球蔓延。此后,美國(guó)政府采取了一系列積極貨幣政策,包括聯(lián)合國(guó)際十大金融機(jī)構(gòu)推出平準(zhǔn)基金,對(duì)AIG施以援手,暫時(shí)禁止賣空金融股等。接著,美國(guó)政府向國(guó)會(huì)提交了超過(guò)7000億美元的救市計(jì)劃,并經(jīng)過(guò)多次反復(fù)終獲國(guó)會(huì)通過(guò)。進(jìn)入2009年,新任總統(tǒng)奧巴馬一上臺(tái)就游說(shuō)國(guó)會(huì)通過(guò)了總額超過(guò)8100億美元的新的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。2009年3月美國(guó)政府還通過(guò)了2750億美元房地產(chǎn)刺激計(jì)劃,包括用750億救900萬(wàn)“房奴”。,美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控樣本,,,事實(shí)上,自2005年底以來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)就已經(jīng)意識(shí)到要防止住房市場(chǎng)泡沫化,在截至2007年6月的兩年里連續(xù)17次提息,美國(guó)政府還采取稅收調(diào)節(jié)等措施:一是開(kāi)征房地產(chǎn)稅,稅率一般為1%至3%;二是針對(duì)房屋購(gòu)買和出售時(shí)的差價(jià),一些州政府專門征收房地產(chǎn)增值稅;三是根據(jù)個(gè)人信用評(píng)級(jí)實(shí)行差別化貸款政策;四是限制投資性房屋的數(shù)量。但總體來(lái)看,美國(guó)政府并沒(méi)有采取嚴(yán)厲有效的調(diào)控措施,而寄希望于通過(guò)市場(chǎng)這只無(wú)形的手自我調(diào)節(jié)。總之,美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期執(zhí)行低利率和過(guò)于寬松的貨幣政策,“兩房”的設(shè)立和運(yùn)作,監(jiān)管的放松和復(fù)雜衍生金融工具的創(chuàng)新,推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮,而在意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫后,過(guò)于依賴稅收和利率手段,依靠市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的做法,最終沒(méi)能阻止房地產(chǎn)泡沫的破滅?？偨Y(jié)后一階段的政府行為,已經(jīng)從簡(jiǎn)單的信貸和稅收調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變?yōu)樯羁痰呢?cái)政和貨幣政策的全面調(diào)整。,德國(guó),,房?jī)r(jià)調(diào)控的德國(guó)樣本過(guò)去十年里,德國(guó)房?jī)r(jià)一直保持較低水平。德國(guó)物價(jià)水平平均年漲幅2%,而名義房?jī)r(jià)每年僅上漲1%,實(shí)際上自1977年至今的30年中,德國(guó)的平均房?jī)r(jià)僅上漲了60%,而同期個(gè)人名義收入額已經(jīng)增長(zhǎng)了3倍。與德國(guó)房?jī)r(jià)形成明顯對(duì)比的是,在過(guò)去10年內(nèi)大多數(shù)歐洲國(guó)家的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了兩倍,特別是英國(guó)、西班牙和愛(ài)爾蘭等國(guó)家,房?jī)r(jià)更是以每年兩位數(shù)的速度飛漲,十年內(nèi)已經(jīng)漲了3倍多。德國(guó)政府獨(dú)具特色而又針對(duì)性極強(qiáng)的調(diào)控政策,正是長(zhǎng)期保障房?jī)r(jià)穩(wěn)定的關(guān)鍵所在。德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)是:,德國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控樣本,,,第一,并不把住宅建設(shè)作為德國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”,而是作為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)。德國(guó)憲法明確規(guī)定“德國(guó)是一個(gè)高福利國(guó)家”,與醫(yī)療、教育等一樣,保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一,房地產(chǎn)政策始終是德國(guó)政黨競(jìng)選的主要辯論議題。無(wú)論是執(zhí)政黨還是在野黨,任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是抬高房?jī)r(jià),喪失的可能就不僅僅是選票,而可能會(huì)是整個(gè)政黨以及政治家的政治生命。第二,特有的“合同儲(chǔ)蓄”住房金融模式,以及房貸的固定利率機(jī)制,為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同,德國(guó)實(shí)行“先存后貸”的合同儲(chǔ)蓄模式。這種房貸的實(shí)質(zhì)是“合作”而非贏利,合同儲(chǔ)蓄大約占到德國(guó)房貸總額的一半左右,利率且固定不變,商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長(zhǎng)期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場(chǎng)的波動(dòng),對(duì)房貸市場(chǎng)起著穩(wěn)定器作用。第三,稅收調(diào)節(jié)遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買賣獲得盈利,還要交15%的差價(jià)盈利稅。德國(guó)法律還規(guī)定,對(duì)于房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者要承擔(dān)刑事責(zé)任。如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20%為“超高房?jī)r(jià)”,根據(jù)德國(guó)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)50%則為“房?jī)r(jià)暴利”,這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。,面對(duì)各種經(jīng)濟(jì)問(wèn)題需要多種宏觀調(diào)控手段,,就目前我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的最大隱患在于內(nèi)部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要素的比例不協(xié)調(diào)與外部經(jīng)濟(jì)的不確定性加大，為此經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整主要涉及兩個(gè)方面：一種是靜態(tài)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，另一種是動(dòng)態(tài)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。前者主要是指產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整等，即保證社會(huì)資源的最優(yōu)化配置，提高我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量；后者主要是指經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的結(jié)構(gòu)調(diào)整，即確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)性與合理性。二者的目標(biāo)也即我國(guó)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力由外需向內(nèi)需的轉(zhuǎn)換。,,綜觀各國(guó)經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的總結(jié),其一,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是必要的也是必須的,同樣,面對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的巨變,中央調(diào)整房地產(chǎn)政策是及時(shí)的有效的。中央調(diào)整房地產(chǎn)政策是及時(shí)的有效的。美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)充分表明,過(guò)度相信房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)是不行的。其二,科學(xué)把握房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展定位,不斷完善宏觀調(diào)控政策,改進(jìn)調(diào)控方式。,要認(rèn)識(shí)到人口增長(zhǎng)和土地、資源匱乏的現(xiàn)實(shí)國(guó)情,切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式,逐步降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資的依存度,降低地方財(cái)政收入對(duì)土地出讓的依賴。其三,進(jìn)一步的房地產(chǎn)宏觀政策應(yīng)著眼于構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)定的房?jī)r(jià)形成機(jī)制。保持融資成本的長(zhǎng)期穩(wěn)定、可控是減低房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要手段?？梢越梃b德國(guó)特有的住房金融模式,也可進(jìn)一步完善和充分發(fā)揮住房公積金的制度優(yōu)勢(shì),進(jìn)行大膽的創(chuàng)新,為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供全面的系統(tǒng)的金融制度支撐。,感謝您的關(guān)注！,作者：孫曉莊學(xué)號(hào)：08202010131,