《項目融資報告》word版

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1、 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 工程管理專業(yè) 《項目融資》報告 姓 名： 學(xué) 號： 院（系）： 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 專 業(yè)： 工程管理 指導(dǎo)教師： 目 錄 一、項目概況-----------------------------------------------------------------2 二、市場分析-----------------------------------------------------------------2 （一）宏觀市場分析------------

2、-----------------------------------------2 （二）微觀市場分析-----------------------------------------------------3 （三）結(jié)論-----------------------------------------------------------------4 三、融資成本介紹-----------------------------------------------------------4 （一）各融資方式的資金成本率計算公式---------------------

3、-----4 （二）綜合資本成本-----------------------------------------------------5 （三）融資成本有關(guān)數(shù)據(jù)的確定--------------------------------------5 四、項目融資方案-----------------------------------------------------------8 方案一----------------------------------------------------------------------8 方案二---------

4、------------------------------------------------------------10 方案三---------------------------------------------------------------------13 方案四---------------------------------------------------------------------17 五、融資決策------------------------------------------------------------------20

5、附件一---------------------------------------------------------------------------20 附件二---------------------------------------------------------------------------21 一、項目概況 本項目位于M市某區(qū)中部，西側(cè)為A路，與B賓館相鄰，東側(cè)為C路，北側(cè)為D路，南側(cè)緊鄰規(guī)劃F醫(yī)院?？傉嫉孛娣e約為8.5公頃。用地周邊東側(cè)為規(guī)劃中心公園，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美。項目毗鄰成熟社區(qū)和賓館，社區(qū)配套設(shè)施完善，交通出行便捷。根據(jù)本項目的土地情況和周

6、邊市場情況，初步計劃建設(shè)普通住宅小區(qū)，輔以一定比例的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，采用板塔結(jié)合方式，總建筑面積約為26.72公頃，共約2500戶。具體技術(shù)指標(biāo)見表1。 表1 主要規(guī)劃指標(biāo) 總占地面積 85000㎡ 規(guī)劃建設(shè)用地 66900㎡ 住宅用地 63900㎡ 總建筑面積 267200㎡ 地上建筑面積 202200㎡ 其中：住宅 196000㎡ 配套公建 6200㎡ 地下建筑面積 65000㎡ 其中：車庫 49000㎡ 設(shè)備和人防 16000㎡ 容積率 3.0 本項目總投資為76000萬元，包括土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、管

7、理費和不可預(yù)見費。本項目的開發(fā)周期計劃為3年整，共計36個月。 一、 市場分析 （一）宏觀市場分析 1、 M市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 近幾年來，M市總體經(jīng)濟(jì)保持著良好的發(fā)展趨勢。2010年M市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值3611.9億元，比上年增長10.5%，X市經(jīng)濟(jì)連續(xù)五年保持兩位數(shù)增長，表明M市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿活力，是全國重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。同時M市的財政收入也一直保持著快速的增長，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。2010年全年完成地方財政一般預(yù)算收入592億元，比上年增長18.2%，超額完成預(yù)算任務(wù)。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)31.7%，比上年降低2.1%。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的總體水平呈明顯的

8、正相關(guān)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)增長所帶來的就業(yè)機(jī)會增加及人均收入提高將會提升整個城市購買力。購買力的上升必然會引致對各類物業(yè)的需求上升。 總體來說，X市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景十分樂觀。近年來M市政府在基礎(chǔ)設(shè)施方面的大力投資，給M市各行各業(yè)尤其是房地產(chǎn)行業(yè)帶來最為直接的發(fā)展契機(jī)和動力。預(yù)計未來幾年M市的樓市將會有一段持續(xù)、平穩(wěn)的繁榮局面。 2、 M市房地產(chǎn)走勢 M市房地產(chǎn)市場起步于1992年6月，市場起點高、發(fā)展快。隨著M市城市建設(shè)快速發(fā)展，國有土地使用制度改革進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場體系日漸完善，房地產(chǎn)也取得了令人矚目的發(fā)展。 2010年M市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況可概括如下： （1）開發(fā)

9、投資占全社會投資比重過半。2010年M市房地產(chǎn)完成投資1202.5億，比上年增長21.5%，占全社會投資的比重為55.7%。 （2）住宅建設(shè)成為開發(fā)熱點。在M市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資中，用于商品住宅建設(shè)的投資為692.4億元，增長9.1%，住宅投資在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到32.1%。 （3）個人購房為主。2010年M市銷售各類商品房1771.1萬㎡，其中商品房住宅1604.4萬。商品住房市場銷售以個人購房為主。 （4）穩(wěn)健發(fā)展。在房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，人民居住環(huán)境得到較大改善的背景下，M市商品房空置率呈現(xiàn)下降趨勢。 3、 M市政策環(huán)境 近年來，在M市房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大發(fā)

10、展的同時，各政府監(jiān)管部門也加大了對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化管理，推出了不少新的管理政策，從宏觀上加強(qiáng)對M市房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。 （1）整頓土地市場秩序，規(guī)范土地供給市場。為推行土地儲備制度和土地入市公開交易制度，M市除成立土地整理儲備中心和土地交易市場，13個配套文件也已經(jīng)先后出臺。 （2）調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)。 （3）加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，強(qiáng)化規(guī)劃監(jiān)督建設(shè)部要求，各地要認(rèn)真抓緊編制和調(diào)整建設(shè)規(guī)劃，保證土地收購儲備、國有土地出讓依據(jù)城市規(guī)劃有計劃地進(jìn)行。 （4）規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，清理房地產(chǎn)稅費，理順商品住宅價格。如明確規(guī)范商品房預(yù)售合同登記備案行為，建設(shè)部對房地產(chǎn)市場的開

11、發(fā)建設(shè)、中介活動、履約合同、虛假廣告等違法違規(guī)行為進(jìn)行整頓。 （5）完善住宅金融體系，擴(kuò)大對個人購房的支持。 （6）市政建設(shè)大力支持房地產(chǎn)的郊區(qū)化發(fā)展。2010年M市新建和改建8條公路，總長102公里。這8條公路的建設(shè)和改建大部分采用城市干道的標(biāo)準(zhǔn)，增加寬度和車道。 總之，在各項法規(guī)政策的宏觀調(diào)控下，M市房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 4、 M市商業(yè)環(huán)境 M市住宅市場日趨成熟，商品房價格有升有降，整個市場呈現(xiàn)平穩(wěn)勢態(tài)。同時，住房價格的進(jìn)一步理性回歸，是潛在的消費群體擴(kuò)大，需求越來越旺盛。據(jù)統(tǒng)計，2010年M市商品房銷售面積達(dá)2472萬㎡，同比增長30.4%，期房同比增長7%，空置房

12、下降20%。目前，M市在售商品住宅項目約550多個，2010年全年推出市場的新項目有150個，其中正式開盤銷售的住宅項目有112個，112個新開盤的住宅項目的市場開盤報價平均為5916元/㎡，比去年的5360元/㎡開盤報價上升了近10%。從同一地區(qū)推出項目情況來看，新盤的銷售價格與舊盤價格相比也提高了不少。 （二）微觀市場分析 1、 區(qū)域市場環(huán)境 M市新城房地產(chǎn)市場逐漸形成城北最具發(fā)展優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域市場之一，本項目就屬于該區(qū)域。目前，該地區(qū)在售住宅類項目40個左右，市場供應(yīng)量大。盡管該地區(qū)樓盤的總體供應(yīng)量很大，但與CBD相比，其平均容積率仍然較低，更適合居住。但從長遠(yuǎn)看，該地區(qū)

13、的價格還會因供求間的差距拉大及區(qū)域建設(shè)推進(jìn)逐漸打開上漲空間。 2、 區(qū)位條件 優(yōu)勢： （1）有城鐵和正在施工建設(shè)的地鐵5號線都經(jīng)過本地區(qū)，道路體系和軌道交通體系十分健全。路網(wǎng)發(fā)達(dá)，與市區(qū)、機(jī)場、火車站聯(lián)系通暢、便捷。 （2）公共交通非常方便，多路公交車站就在附近，四面八方出行十分方便，有效解決居民通勤問題。 （3）距離成熟商圈僅2公里，輕易享受高品質(zhì)商品生活配套。高檔商場、飯店、娛樂場所、銀行、醫(yī)院一應(yīng)俱全。 （4）地處M市上風(fēng)上水位置，空氣清新，周邊工業(yè)污染少，地區(qū)具有較好自然品質(zhì)。 劣勢： （1）本項目距離辦公聚集地有一定距離，居民通勤距離較長。 （2）接近城鄉(xiāng)交接

14、地帶，周邊有未開發(fā)地區(qū)，稍顯荒涼。 3、街區(qū)功能 優(yōu)勢： （1）本案225萬㎡大型居住社區(qū)，規(guī)劃公建與配套設(shè)施齊備，更有2.6萬㎡的中心公園作為本地區(qū)的綠肺。 （2）附近中心公園已建成，周邊超市、賓館、小型超市、便利店、會所、餐飲設(shè)施均已投入使用。 劣勢： 部分配套設(shè)施有待完善。 （三）結(jié)論 通過對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和項目周邊市場的調(diào)查分析，可以看到本項目開發(fā)具有良好的市場前景，該項目投資是可行的，能夠給投資者帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益。 二、 融資成本介紹 本項目的融資成本是指項目發(fā)起人為籌集和使用資金而付出的代價。通常資金成本率由于籌資方式的不同而不同。影響融資成本的因素主要

15、包括：1、使用資金所支付的費用，即資金占用費，如股票的股息、銀行借款、發(fā)行債券的利息等；2、融資過程中資金與人力等耗費，即資金籌集費，如發(fā)行股票、債券支付的印刷費、發(fā)行手續(xù)費、律師費、資信評估費、公證費、擔(dān)保費、廣告費等；3、特定條件下的機(jī)會成本，指房地產(chǎn)投資者從企業(yè)內(nèi)部融資所形成的機(jī)會成本。 （一）各融資方式的資金成本率計算公式如下： 1、資本金成本： 本項目資本金成本取行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率。 2、銀行借款成本： KL-----長期借款資金成本率 RL------長期借款年利率 T--------所得稅率 FL------長期借款籌資費用率

16、3、債券成本： Kb------債券資金成本率 Rb------債券年利率 T--------所得稅率 Fb------債券籌資費用率 4、普通股成本： 按照“資本資產(chǎn)定價模型法”（CAPM），普通股成本的計算公式則為： Rs------普通股資金成本率 Rf-----無風(fēng)險報酬率 β------股票的貝塔系數(shù) Rm-----平均風(fēng)險股票必要報酬率 5、信托基金成本： Kx------信托基金金成本率 Rx------信托基金預(yù)期收益率 Fx------信托基金籌資費用率 （二）綜合資本成本： Kw------

17、-綜合融資成本 Kj-----第j種個別資本成本 Wj-----第j種個別資金占全部資金的比重 （三）融資成本有關(guān)數(shù)據(jù)的確定 1、資本金成本的確定 數(shù)據(jù)來源：在東方財富網(wǎng)上查得10家房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率如下： 萬科A 2.68%，華麗家族 19.24%，世聯(lián)地產(chǎn) 5%，京投銀泰 8.26%，中弘地產(chǎn) 6.9%，深長城 6.12%，深物業(yè)A 27.99%，招商地產(chǎn) 3.04%，冠城大通 9.83%，天業(yè)股份 6.59%。 算出這10家企業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率=9.56%。 即本項目資本金成本取行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率為9.56% 2、銀行貸款成本的確定 （1）本

18、項目銀行貸款利率取6.8% 數(shù)據(jù)來源：中國銀行網(wǎng)站，人民幣貸款利率表2011-04-06，五年以上中長期貸款利率6.8%. （2）貸款籌資費率取0.55% 借款手續(xù)費：一般取0.5%-0.6%，本項目取0.5%。 雜費（包括律師費、印刷費、通信費等），一般取0.05%。 故籌資費率取0.55%。 （3）企業(yè)所得費率取25% （4）銀行貸款資金成本=6.8%×（1-25%）/（1-0.55%）=5.13% 3、 債券成本的確定 公司債券發(fā)行成本主要包括發(fā)行利率和發(fā)行費用。發(fā)行費用包括承銷手續(xù)費；中介費用（律師費、會計事務(wù)費、債券信用評級費用）；登記、托管、兌

19、付費用。 數(shù)據(jù)來源： （1）債券年利率取6.81% 在和訊網(wǎng)、證券網(wǎng)上查得9家房地產(chǎn)企業(yè)的中長期債券年利率如下： 金地集團(tuán) 5.5%，中糧地產(chǎn) 6.06%，萬科房產(chǎn) 5.5%，廈門建發(fā) 6.0%，龍湖集團(tuán) 6,7%，復(fù)地集團(tuán)7.3%，北辰實業(yè) 8.2%，新湖中寶 9.0%，保利集團(tuán) 7.0%。 算出這9家企業(yè)的平均債券年利率=6.81%，即為本項目債券年利率。 （2）債券籌資費用率取0.824% 數(shù)據(jù)來源： 依據(jù)《中華人民共和國證券法》等相關(guān)法律和中華人民共和國證券監(jiān)督委員會公司債券發(fā)行相關(guān)規(guī)定： 承銷手續(xù)費：根據(jù)人民銀行最新精神，任何主承銷商收取的承銷手續(xù)費均不得低于發(fā)行總

20、額的0.4%，一般按0.4%-0.6%收取，其中包括承銷團(tuán)費用。本方案取0.512%。 中介費用（律師費、會計事務(wù)費、債券信用評級費用）：央行規(guī)定短期融資券和中期票據(jù)不得少于25萬元，債券評級費預(yù)計費用可控制在0.01%-0.02%之內(nèi)，本項目中介費取0.3%。 登記、托管費：向中央國債登記公司繳納發(fā)行登記托管費（發(fā)行額度30億元以下為0.007%，30億元以上為0.006%），本項目登記托管費取0.007%。 兌付費用：兌付時將支付0.005%，本項目兌市支付費取0.005%。 綜合以上數(shù)據(jù)得：債券籌資費用率=0.824% （3）企業(yè)所得費率取25% （4）債券成本=6.81%×

21、（1-25%）/（1-0.824%）=5.15% 4、普通股成本的確定 數(shù)據(jù)來源： （1）無風(fēng)險報酬率Rf 根據(jù)Wind資訊查詢的距基準(zhǔn)日10年期國債的平均收益率為3.56%,即本項目無風(fēng)險報酬率Rf取3.56%。 （2）企業(yè)風(fēng)險系數(shù)β 　　根據(jù)Wind資訊查詢的滬深A(yù)股股票房地產(chǎn)類上市公司Beta計算確定,本次評估選取了深圳萬科、招商地產(chǎn)、深深房A、中糧地產(chǎn)、金融街、保利地產(chǎn)、廣宇發(fā)展、中江地產(chǎn)、中天城投、浙江廣廈、金地集團(tuán)、天倫置業(yè)、榮盛發(fā)展、蘇州高新等92家房地產(chǎn)板塊的A股上市公司作為可比公司,通過wind證券投資分析系統(tǒng),查詢出上述公司截止到基準(zhǔn)日的100周有財

22、務(wù)杠桿的β系數(shù),通過公式:βl=(1+D/E)×βu(βl為有財務(wù)杠桿的風(fēng)險系數(shù),βu為無財務(wù)杠桿的風(fēng)險系數(shù)),將各可比公司的有財務(wù)杠桿β系數(shù)轉(zhuǎn)換成無財務(wù)杠桿的β系數(shù)。 　　首先根據(jù)同類上市公司的Beta計算出各公司無財務(wù)杠桿的Beta,得出無財務(wù)杠桿的平均Beta。然后根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)D/E計算出企業(yè)的Beta。 計算公式如下:　　βL=(1+(1-T)×D/E)×βU　　 βL:有財務(wù)杠桿的Beta; βU:無財務(wù)杠桿的Beta,取同類上市公司平均數(shù)1.0815; T:企業(yè)所得稅率，取25%； 企業(yè)D/E:主要結(jié)合企業(yè)目前貸款情況、未來項目開發(fā)情況、管理層未來的籌資策略、可比

23、上市公司的資本結(jié)構(gòu)等確定。經(jīng)綜合分析,企業(yè)D/E取19.85%;E/(D+E)取86.89%,D/(D+E)取13.11%。 　　則根據(jù)上述計算得出企業(yè)風(fēng)險系數(shù)Beta如下: 　　年度 2009年 2010年 2011年 2012年及以后 　　βL ?1.2532? 1.2489? 1.2447? 1.2425 本項目取β=1.2425 （3）市場風(fēng)險溢價Rpm 某公司普通股的資金成本等于無風(fēng)險報酬率加上適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險溢價。而適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險溢價則等于經(jīng)企業(yè)按β系數(shù)調(diào)整后的市場風(fēng)險溢價(平均風(fēng)險股票必要報酬率減去無風(fēng)險報酬率)。 魯能集團(tuán)擬認(rèn)購廣宇發(fā)展定向

24、增發(fā)股份項目所涉及的海南英大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資產(chǎn)評估說明市場風(fēng)險溢價是對于一個充分風(fēng)險分散的市場投資組合,投資者所要求的高于無風(fēng)險利率的回報率,由于目前國內(nèi)A股市場是一個新興而且相對封閉的市場,一方面,歷史數(shù)據(jù)較短,并且在市場建立的前幾年中投機(jī)氣氛較濃,投資者結(jié)構(gòu)、投資理念在不斷的發(fā)生變化,市場波動幅度很大;另一方面,目前國內(nèi)對資本項目下的外匯流動仍實行較嚴(yán)格的管制,再加上國內(nèi)市場股權(quán)割裂的特有屬性(存在非流通股),因此,直接通過歷史數(shù)據(jù)得出的股權(quán)風(fēng)險溢價包含有較多的異常因素,不具有可信度;國際上新興市場的風(fēng)險溢價通常采用成熟市場的風(fēng)險溢價進(jìn)行調(diào)整確定,因此本次評估采用公認(rèn)的成熟市場(美國市

25、場)的風(fēng)險溢價進(jìn)行調(diào)整,具體計算過程如下: 　　市場風(fēng)險溢價=成熟股票市場的基本補(bǔ)償額+國家補(bǔ)償額 　 　=成熟股票市場的基本補(bǔ)償額+國家違約補(bǔ)償額×(σ股票/σ國債) 　　其中:成熟股票市場的基本補(bǔ)償額取美國1928-2008年股票與國債的算術(shù)平均收益差5.65%; 國家違約補(bǔ)償額:根據(jù)國家債務(wù)評級機(jī)構(gòu)Moody’Investors?Service對我國的債務(wù)評級為A1,轉(zhuǎn)換為國家違約補(bǔ)償額為1.4%;σ股票/σ國債:新興市場國家股票的波動平均是債券市場的1.5倍; 　　則:RPm=5.65%+1.4%×1.5=7.75% 故本次市場風(fēng)險溢價取7.75

26、%。 　?。?）普通股成本取13.19% 根據(jù)CAPM公式Ks=Rf+β×RPm得Ks=3.56%+1.2425×7.75%=13.19% 5、信托基金成本的確定 數(shù)據(jù)來源： （1）信托基金預(yù)期收益率取9.54% 根據(jù)信托網(wǎng)查得的七家房地產(chǎn)類權(quán)益型信托基金的預(yù)期收益率如下表所示：　　 產(chǎn)品名稱 發(fā)行機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品期限 投資方式 資金投向 預(yù)期年收益率 錦繡瀾灣A區(qū)濱河項目? 吉林信托 24個月 權(quán)益投資 房地產(chǎn) 9.5% 樂居1號保障房? 中融信托 24個月 權(quán)益投資 房地產(chǎn) 8.8% 丹霞山1號?? 中信信托 24個月

27、 權(quán)益投資 房地產(chǎn) 11.0% 卓達(dá)三溪塘特定資產(chǎn)? 金谷信托 12個月 權(quán)益投資 房地產(chǎn) 9.0% 大連新星集團(tuán)(A2) 中信信托 24個月 權(quán)益投資 房地產(chǎn) 11.0% 金誠(1103)號(1年期)? 華宸信托 12個月 權(quán)益投資 房地產(chǎn) 8.5% 創(chuàng)鴻集團(tuán)佛山創(chuàng)鴻匯苑? 中融信托 0個月 權(quán)益投資 房地產(chǎn) 9.0% 以上數(shù)據(jù)取平均值得本項目信托基金的預(yù)期收益率=9.54% （2）信托基金籌資費率取4.54% 托管人（托管銀行）收取的托管費：費率一般按每年0.1%左右。 信托公司收取的管理費用：固定管理費（每年按信托資金的2%左

28、右收）、浮動管理費（按信托收益的20%左右收取，本項目取9.54%×20%=1.91%）。 信托文件賬冊制作及印刷費、信托計劃日常管理費用（交通、通訊、保險、律師、審計等）、召集收益人大會的相關(guān)費用、資金匯劃費、信托終止時的清算費用、為保護(hù)和實現(xiàn)信托財產(chǎn)而支出的費用以及按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由信托財產(chǎn)承擔(dān)的其他費用等：具體收費額度根據(jù)信托協(xié)議合同具體規(guī)定，本項目根據(jù)與信托公司簽訂的合同規(guī)定，以上費用綜合取0.5%。 綜合以上數(shù)據(jù)得：信托基金籌資費=0.1%+2%+1.91%+0.5%=4.54% （3）信托基金成本=9.54%/（1-4.54%）=9.99% 三、 項目融資方案 本項目

29、總投資為76000萬元，開發(fā)周期為三年。預(yù)計第一年投入資金31511.68萬元，第二年投入資金33718.12萬元，第三年投入資金10770.20萬元。經(jīng)測算，本項目銷售收入為101548萬元，稅前利潤為17601.79萬元，隨后利潤為11793.20萬元，投資收益率（稅后）為15.55%，項目內(nèi)部收益率（稅后）為13%，項目投資回收期2.99年。 方案一： a）投資結(jié)構(gòu)： 本方案采用公司型合資結(jié)構(gòu)。A公司（房地產(chǎn)公司）、B公司（U銀行的子公司）、C公司（設(shè)備供應(yīng)公司）和D公司（鋼筋生產(chǎn)公司）以40%：30%：15%：15%的出資比例注冊成立怡人家園住宅投資開發(fā)有限公司（以下簡稱項目

30、公司）作為項目的投資主體、融資主體和管理主體負(fù)責(zé)項目的資金籌集、建設(shè)與經(jīng)營管理。 合資協(xié)議 A公司 C公司 B公司 D公司 怡人家園住宅投資開發(fā)有限公司 董事會 項目 圖1-1 方案一的投資結(jié)構(gòu) b）資金結(jié)構(gòu)： 由股本資金、產(chǎn)品預(yù)購款構(gòu)成。 《中華人民共和國公司法》第二十七條規(guī)定，全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十。2004-04-26國務(wù)院頒布了國發(fā)[2004] 13號《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)建設(shè)項目的資本金比例進(jìn)行了調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金比例提高到35% 及以上。因此本方案自

31、有資金比例應(yīng)不小于35%。由本文四（三）的計算可知：資本金的成本為9.56%。 項目發(fā)起人的合資協(xié)議規(guī)定除資本金外所需的建設(shè)資金采用產(chǎn)品支付方式融資，根據(jù)項目公司與E信托機(jī)構(gòu)簽訂的產(chǎn)品支付協(xié)議的規(guī)定，信托機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品預(yù)購款分三年支付，第一年支付預(yù)購款的40%，第二年支付預(yù)購款的40%，第三年支付預(yù)購款的20%。由于本項目預(yù)計第一年投入資金31511.68萬元，第二年投入資金33718.12萬元，第三年投入資金10770.20萬元。所以產(chǎn)品預(yù)付款的每年的支付額度需滿足建設(shè)資金的需要。 根據(jù)產(chǎn)品支付協(xié)議的規(guī)定，信托機(jī)構(gòu)以4667元/㎡的價格購買商品房，為規(guī)避風(fēng)險，商品房的價格取5045元/㎡，低

32、于理想價格5916元/㎡。每套商品房的面積約為75㎡。 產(chǎn)品預(yù)購款成本=（5045-4667）/4667=8.10% 設(shè)資本金x萬元，產(chǎn)品預(yù)購款y萬元,資金成本M x+y=76000 ① x≥76000×35% ② x+y×40%≥31511.68 ③ y×40%≥33718.12 ④

33、 y×20%≥10770.20 ⑤ Mmin=9.56%×x/76000+8.10%×y/76000 ⑥ 由①②③④⑤⑥，解得x=26600 y=49400 時M最小=8.611% 項目資金由35%項目發(fā)起人提供的資本金和65%產(chǎn)品預(yù)購款構(gòu)成，資金具體情況如下表所示： 表1-1 方案一資金來源表 資金來源 資金形式 數(shù)量（萬元人民幣） 比例 A公司（資本金） 股本資金 10640 14% B公司（資本金） 股本資金 7980 10.5% C公司

34、（資本金） 股本資金 3990 5.25% D公司（資本金） 股本資金 3990 5.25% 合計 26600 35% 國內(nèi)貸款銀行 產(chǎn)品預(yù)購款 49400 65% 總計 76000 100% c）融資成本： 綜合資金成本率=9.56%×35%+8.10%×65%=8.611% d）融資結(jié)構(gòu)： 根據(jù)各投資者簽訂的股東協(xié)議，投資者共同組建項目公司，負(fù)責(zé)項目的融資安排、建設(shè)與經(jīng)營管理。C公司通過“設(shè)備租賃協(xié)議”為建設(shè)項目長期提供工程建設(shè)所需設(shè)備并負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)維修與檢驗，D公司與項目公司通過“鋼筋供應(yīng)協(xié)議”為建設(shè)項目提供固定價格的

35、鋼筋。由貸款銀行設(shè)立E信托機(jī)構(gòu)作為融資中介，項目公司以項目產(chǎn)品作抵押與E信托機(jī)構(gòu)簽訂“產(chǎn)品支付協(xié)議”和“銷售代理協(xié)議”，E信托機(jī)構(gòu)以“產(chǎn)品支付協(xié)議”的權(quán)益作為抵押，向貸款銀行進(jìn)行貸款，從而獲得預(yù)購商品房的款項。項目投產(chǎn)以后，通過“銷售代理協(xié)議”，項目公司代理E信托機(jī)構(gòu)銷售“產(chǎn)品支付協(xié)議”中所規(guī)定數(shù)量（本協(xié)議中是1520套）的商品房，并將相應(yīng)的銷售收入轉(zhuǎn)給E信托機(jī)構(gòu)，E信托機(jī)構(gòu)以銷售收入向銀行還貸。 e）信用保證結(jié)構(gòu) 1、采用嚴(yán)格的招投標(biāo)競爭機(jī)制，與中標(biāo)的第二建設(shè)工程局簽訂“交鑰匙”工程承包合同，工程承包公司向項目公司遞交工程履約保函（完工擔(dān)保和成本超支擔(dān)保），排除了項目融資貸款銀團(tuán)

36、對項目完工風(fēng)險的顧慮，同時將項目的完工風(fēng)險轉(zhuǎn)移給工程承包公司和為其擔(dān)保的銀行。 2、C公司的設(shè)備租賃協(xié)議，規(guī)定為建設(shè)項目長期提供工程建設(shè)所需設(shè)備并負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)維修與檢驗，部分排除了項目融資貸款銀團(tuán)對項目按時完工風(fēng)險的顧慮。 3、D公司的鋼筋供應(yīng)協(xié)議。這是一個具有“供貨或付款”性質(zhì)的合同，規(guī)定項目公司負(fù)責(zé)按照一個固定的價格提供項目建設(shè)所需要的全部鋼筋，這個安排實際上排除了項目的材料價格及供應(yīng)風(fēng)險以及部分的成本超支風(fēng)險。 4、項目公司以項目產(chǎn)品的抵押作為信用保證，使融資被安排成無追索形式，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到E信托機(jī)構(gòu)和貸款銀行。 5、信貸公司為銀行的貸款協(xié)議提供擔(dān)保，使得

37、風(fēng)險轉(zhuǎn)移到信貸公司。 A公司 B公司 C公司 D公司 怡人家園住宅投資開發(fā)有限公司 第二建設(shè)工程局 擔(dān)保銀行 項目 E信托機(jī)構(gòu) 貸款銀行 購買者 信貸公司 承包合同 建設(shè)費用 履約保函 銷售協(xié)議 銷售收入 項目產(chǎn)品抵押 銷售代理協(xié)議 產(chǎn)品預(yù)購款 產(chǎn)品支付協(xié)議 還貸 產(chǎn)品支付協(xié)議抵押 貸款 鋼筋供應(yīng)協(xié)議 設(shè)備租賃協(xié)議 股本資金 圖1-2 方案一融資結(jié)構(gòu) f）融資結(jié)構(gòu)簡評 優(yōu)點： 1、公司型合資結(jié)構(gòu)的債務(wù)責(zé)任被限制在項目公司中，投資者的風(fēng)險只包括已投入的股本資金及承諾的債務(wù)責(zé)任，因而投資者承擔(dān)的是一種間接的債務(wù)

38、責(zé)任，實現(xiàn)了有限責(zé)任。 2、通過項目公司安排融資既避免了投資者之間在融資上的相互競爭，又可充分利用大股東在管理、信譽(yù)等方面的優(yōu)勢獲得優(yōu)惠的貸款條件； 3、通過項目公司融資安排較容易，較易安排非公司負(fù)債型融資結(jié)構(gòu) 4、股東之間關(guān)系清楚，易于投資轉(zhuǎn)讓。 5、通過產(chǎn)品支付方式融資將價格風(fēng)險轉(zhuǎn)移給貸款銀行。 缺點： 1、在公司型合資結(jié)構(gòu)中，項目公司擁有項目產(chǎn)品，其中一個投資者很難按照自己的獨立意愿處理一部分項目產(chǎn)品，因為其結(jié)果會影響到其他投資者的投資收益。 2、 項目公司負(fù)責(zé)現(xiàn)金流量的控制，投資者對現(xiàn)金流量缺乏直接的控制。 3、 項目公司作為納稅主體，多重收稅，稅務(wù)結(jié)構(gòu)靈活性

39、差。 4、資本金比重大，成本較高，通過產(chǎn)品支付方式融資成本較高。 方案二： a）投資結(jié)構(gòu)： 本方案采用有限合伙制結(jié)構(gòu)。A公司、B公司、C公司以50%：25%：25%的出資比例注冊成立怡人家園住宅投資開發(fā)有限公司（以下簡稱項目公司），該項目公司以普通合伙人的方式，作為管理實體負(fù)責(zé)項目的日常建設(shè)、經(jīng)營管理。D公司以為有限合伙人的方式對該建設(shè)項目進(jìn)行直接投資。 A公司 C公司 B公司 D公司 怡人家園住宅投資開發(fā)有限公司 項目 普通合伙人協(xié)議 有限合伙人協(xié)議 管理協(xié)議 貸款銀行 貸款 擔(dān)保 圖2-1 方案二的投資結(jié)構(gòu) b） 資金結(jié)構(gòu)：

40、 一般情況下，為均衡財務(wù)杠桿和風(fēng)險杠桿，資產(chǎn)負(fù)債率取40%-60%較為合理，經(jīng)營風(fēng)險較高的企業(yè)為減少財務(wù)風(fēng)險應(yīng)選擇較低的資產(chǎn)負(fù)債率，經(jīng)營風(fēng)險較低的企業(yè)為最求股東收益最大化應(yīng)選擇較高的資產(chǎn)負(fù)債率。但是對于不同的行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的要求也有所區(qū)別，允許基礎(chǔ)設(shè)施類項目保持較高的資產(chǎn)負(fù)債率（70%左右）。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，前期投資非常大，允許資產(chǎn)負(fù)債率80%以上，但不得超過85%。另外，本方案中貸款銀行要求項目發(fā)起人提供的從屬債務(wù)資金不得低于總投資的10%才給予貸款，且給予貸款額度不超過總投資的50%。根據(jù)企業(yè)發(fā)行債券的條件，固定資產(chǎn)投資項目，累計發(fā)行額不得超多項目總投資的30%。 根據(jù)本文四（三）的計算

41、可知：資本金的成本為9.56%，銀行貸款成本為5.13%，債券成本為5.15%，普通股成本取13.19%。 設(shè)資本金x萬元，普通股y萬元，從屬貸款z萬元，高級貸款w萬元，債券u萬元 x+y+z+w+u=76000 ① z+w+u≦76000×85% ② z≧76000×10%

42、 ③ w≦76000×50% ④ u≦76000×30% ⑤ Mmin=9.56%×x/76000+13.19%×y/76000+5.13%×(z+w)/76000+5.15%×u/76000 ⑥由①②③④⑤⑥，解得x=11400 y=0 z=7600 w=38000 u=19000 時 M最小=5.800% 項

43、目資金由項目發(fā)起人提供的15%的股本資金、10%的從屬債務(wù)資金及貸款人提供的75%高級債務(wù)資金構(gòu)成。資金具體情況如下表所示： 表2-1 方案二資金來源表 資金來源 資金形式 數(shù)量（萬元人民幣） 比例 A公司（資本金） 股本資金 4560 6% B公司（資本金） 股本資金 2280 3% C公司（資本金） 股本資金 2280 3% D公司（資本金） 股本資金 2280 3% 合計 11400 15% A公司 從屬債務(wù) 2280 3% B公司 從屬債務(wù) 2280 3% C公司 從屬債務(wù) 1520 2% D公司 從屬

44、債務(wù) 1520 2% 合計 7600 10% 債券 高級債務(wù) 19000 25% 國內(nèi)貸款銀行 高級債務(wù) 38000 50% 合計 57000 75% 總計 76000 100% c）融資成本： 綜合資金成本=9.56%×15%+5.13%×60%+5.15%×25%=5.800% d）融資結(jié)構(gòu)： A公司、B公司、C公司共同組建項目公司，通過與D公司的管理協(xié)議代表全體合伙人負(fù)責(zé)項目的建設(shè)和經(jīng)營，并以項目公司的名義發(fā)行債券和籌集貸款，對合伙制結(jié)構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任。同時A公司、B公司、C公司以股東名義為建設(shè)項目提供從屬性貸款，C

45、公司通過“設(shè)備租賃協(xié)議”為建設(shè)項目長期提供工程建設(shè)所需設(shè)備并負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)維修與檢驗。D公司與項目公司依據(jù)合伙協(xié)議直接為建設(shè)項目提供股本金和從屬性貸款，并與項目公司通過“鋼筋供應(yīng)協(xié)議” 以一個固定價格為建設(shè)項目提供所需的全部鋼筋。另外，項目公司將一部分銷售收入作為還貸資金存入信托資金，再通過信托基金支付債券的本息。項目公司與銀行簽訂了一系列貸款協(xié)議，并由信貸機(jī)構(gòu)為項目公司的貸款協(xié)議提供擔(dān)保。保險公司通過與項目公司的協(xié)議為建設(shè)項目提供建設(shè)工程一切險。 e）信用保證結(jié)構(gòu)： 1、采用嚴(yán)格的招投標(biāo)競爭機(jī)制，與中標(biāo)的第二建設(shè)工程局簽訂“交鑰匙”工程承包合同，工程承包公司遞交工程履約保函（完工擔(dān)保

46、和成本超支擔(dān)保），排除了項目融資貸款銀團(tuán)對項目完工風(fēng)險的顧慮，同時將項目的完工風(fēng)險轉(zhuǎn)移給工程承包公司和為其擔(dān)保的銀行。 2、C公司的設(shè)備租賃協(xié)議，規(guī)定為建設(shè)項目長期提供工程建設(shè)所需設(shè)備并負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)維修與檢驗，部分排除了項目融資貸款銀團(tuán)對項目按時完工風(fēng)險的顧慮。 3、D公司的鋼筋供應(yīng)協(xié)議，這是一個具有“供貨或付款”性質(zhì)的合同，規(guī)定項目公司負(fù)責(zé)按照一個固定的價格提供項目建設(shè)所需要的全部鋼筋，這個安排實際上排除了項目的材料價格及供應(yīng)風(fēng)險以及部分的成本超支風(fēng)險。 4、項目發(fā)起人為項目提供的從屬性貸款，作為項目的直接擔(dān)保，減輕了項目融資貸款銀團(tuán)對項目信用風(fēng)險的顧慮。 5、信貸

47、公司為項目公司的貸款協(xié)議提供擔(dān)保，使得風(fēng)險轉(zhuǎn)移到信貸公司。 6、保險公司安排的建設(shè)工程一切保險（包括第三者責(zé)任險），將項目的風(fēng)險分?jǐn)偨o保險公司。 7、項目公司發(fā)行的債券，將項目風(fēng)險分?jǐn)偨o每個債券持有人。 A公司 B公司 C公司 怡人家園住宅投資開發(fā)有限公司 項目 D公司 鋼筋供應(yīng)協(xié)議 股本資金 股東從屬貸款 股本資金 從屬貸款 設(shè)備租賃協(xié)議 第二建設(shè)工程局 擔(dān)保銀行 履約保函 承包合同 建設(shè)資金 債券持有人 信托基金 還貸資金 債券收入 債券 貸款銀行 信貸機(jī)構(gòu) 擔(dān)保 保險公司 項目保險 貸款 圖2-2 方案二的融資結(jié)構(gòu)

48、 f）融資結(jié)構(gòu)簡評 優(yōu)點： 1、A、B、C公司共同組建公司作為普通合伙人，實現(xiàn)了有限責(zé)任；D公司作為有限合伙人，承擔(dān)間接的債務(wù)責(zé)任。 2、稅務(wù)安排的靈活性。合伙制結(jié)構(gòu)本身不是一個納稅主體。合伙制結(jié)構(gòu)在一個財政年度內(nèi)的凈收入或虧損全部按投資比例轉(zhuǎn)移給合伙人。 3、有限合伙制在一定程度上避免了普通合伙制的責(zé)任連帶問題，降低了投資風(fēng)險。 4、合伙制較易獲得較大比例的銀行貸款，融資成本較低。 缺點： 1、 每個合伙人都有約束合伙制的能力，項目決策較復(fù)雜。 2、 融資安排相對比較復(fù)雜。 3、 分的利益少。

49、 方案三： a）投資結(jié)構(gòu)： 本方案采用非公司型合資結(jié)構(gòu)與信托基金結(jié)構(gòu)的組合結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)的組成為：A公司、B公司、C公司、D公司根據(jù)合資協(xié)議組成非公司型合資結(jié)構(gòu)，各公司依照合資協(xié)議中規(guī)定的30%：20%：25%：25%的投資比例分別獨立安排各自的投資資金。各投資者代表在合資協(xié)議的基礎(chǔ)上組成一個“項目管理委員會”并任命F公司作為項目經(jīng)理負(fù)責(zé)項目日常的建設(shè)和經(jīng)營管理。B公司作為信托基金經(jīng)理組建權(quán)益性信托基金，在證券市場上公開集資，投資收購項目一定比例的資產(chǎn)。 A公司 B公司 C公司 D公司 合資協(xié)議 項目 項目管理委員會 F公司 建設(shè)資金 圖3-1 方案三

50、的投資模式一 信托單位持有人協(xié)議 信托單位持有人 信托契約 U銀行 管理協(xié)議 B公司 信托基金 項目 圖3-2 方案三的投資模式二（B公司投資模式） b）資金結(jié)構(gòu)： 一般情況下，為均衡財務(wù)杠桿和風(fēng)險杠桿，資產(chǎn)負(fù)債率取40%-60%較為合理，經(jīng)營風(fēng)險較高的企業(yè)為減少財務(wù)風(fēng)險應(yīng)選擇較低的資產(chǎn)負(fù)債率，經(jīng)營風(fēng)險較低的企業(yè)為最求股東收益最大化應(yīng)選擇較高的資產(chǎn)負(fù)債率。但是對于不同的行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的要求也有所區(qū)別，允許基礎(chǔ)設(shè)施類項目保持較高的資產(chǎn)負(fù)債率（70%左右）。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，前期投資非常大，允許資產(chǎn)負(fù)債率80%以上，但不得超過85%。合資協(xié)議規(guī)定B公司通過信托基金籌集

51、的資金不得少于總投資的20%。本方案貸款銀行要求項目發(fā)起人的提供的資本金不得低于總投資的10%才給予貸款，且給予貸款額度不超過總投資的60%。根據(jù)企業(yè)發(fā)行債券的條件，固定資產(chǎn)投資項目，累計發(fā)行額不得超多項目總投資的30%。 根據(jù)本文四（三）的計算可知：資本金的成本為9.56%，銀行貸款成本為5.13%，債券成本為5.15%，普通股成本取13.19%，信托基金成本取9.99% 設(shè)資本金x萬元，普通股y萬元，信托基金z萬元，銀行貸款w萬元，債券u萬元 x+y+z+w+u=76000

52、 ① w+u≦76000×85% ② x≧76000×10% ③ y≧76000×10% ④ w≦76000×60% ⑤ u≦

53、76000×30% ⑥ Mmin=9.56%×x/76000+13.19%×y/76000+9.99%×z/76000+5.13%×w/76000+5.15%×u/76000⑦ 由①②③④⑤⑥⑦，解得x=7600 y=0 z=15200 w=45600 u=7600 時 M最小=6.547% 項目資金由項目發(fā)起人和信托單位持有人提供的30%的股本資金和各個貸款人提供的70%的債務(wù)資金構(gòu)成（其中債券10%，銀行貸款60%）。資金具體情況如下表所示： 表3-1 方

54、案三資金來源表 資金來源 資金形式 數(shù)量（萬元人民幣） 比例 權(quán)益信托基金 股本資金 15200 20% A公司(資本金) 股本資金 3040 4% C公司(資本金) 股本資金 2280 3% D公司(資本金) 股本資金 2280 3% 合計 22800 30% X銀行（A貸） 債務(wù)資金 16720 22% Y銀行（C貸） 債務(wù)資金 14440 19% Z銀行（D貸） 債務(wù)資金 14440 19% 合計 45600 60% 債券（A發(fā)行） 債務(wù)資金 3040 4% 債券（C發(fā)行） 債務(wù)資金

55、 2280 3% 債券（D發(fā)行） 債務(wù)資金 2280 3% 合計 7600 10% 債務(wù)合計 53200 70% 總計 76000 100% c）融資成本： 綜合資金成本=9.56%×10%+9.99%×20%+5.13%×60%+5.15%×10%=6.547% d）融資結(jié)構(gòu)： A公司、B公司、C公司、D公司通過合資協(xié)議的規(guī)定，按比例分別承擔(dān)其在項目中的投資費用，并根據(jù)投資比例分別

56、直接擁有項目產(chǎn)品 。各投資者代表在合資協(xié)議的基礎(chǔ)上組成一個“項目管理委員會”并任命F公司（A公司的子公司）作為項目經(jīng)理負(fù)責(zé)項目日常的建設(shè)和經(jīng)營管理。A公司直接向項目中投入自有資金，并通過與X銀行的貸款協(xié)議和發(fā)行債券直接為項目籌集除股本資金外自己規(guī)定比例的資金，以“產(chǎn)品購買協(xié)議”的權(quán)益抵押做擔(dān)保。U銀行作為受托管理人與信托單位持有人簽訂信托契約，任命B公司作為信托基金經(jīng)理組建權(quán)益性信托基金，在證券市場上公開集資，籌集項目所需資金。C公司直接向項目中投入自有資金，并通過與Y銀行的貸款協(xié)議發(fā)行債券直接為項目籌集除股本資金外自己規(guī)定比例的資金，以“產(chǎn)品購買協(xié)議” 的權(quán)益抵押做擔(dān)保。D公司直接向項目中投

57、入自有資金，并通過與Z銀行的貸款協(xié)議發(fā)行債券直接為項目籌集除股本資金外自己規(guī)定比例的資金，以“產(chǎn)品購買協(xié)議” 的權(quán)益抵押做擔(dān)保。C公司通過“設(shè)備租賃協(xié)議”為建設(shè)項目長期提供工程建設(shè)所需設(shè)備并負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)維修與檢驗，D公司與項目公司通過“鋼筋供應(yīng)協(xié)議”為建設(shè)項目提供固定價格的鋼筋。 e）信用保證結(jié)構(gòu)： 1、采用嚴(yán)格的招投標(biāo)競爭機(jī)制，與中標(biāo)的第二建設(shè)工程局簽訂“交鑰匙”工程承包合同，工程承包公司遞交工程履約保函（完工擔(dān)保和成本超支擔(dān)保），排除了項目融資貸款銀團(tuán)對項目完工風(fēng)險的顧慮，同時將項目的完工風(fēng)險轉(zhuǎn)移給工程承包公司和為其擔(dān)保的銀行。 2、C公司的設(shè)備租賃協(xié)議，規(guī)定為建設(shè)項目長期

58、提供工程建設(shè)所需設(shè)備并負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)維修與檢驗，部分排除了項目融資貸款銀團(tuán)對項目按時完工風(fēng)險的顧慮。 3、D公司的鋼筋供應(yīng)協(xié)議，這是一個具有“供貨或付款”性質(zhì)的合同，規(guī)定項目公司負(fù)責(zé)按照一個固定的價格提供項目建設(shè)所需要的全部鋼筋，這個安排實際上排除了項目的材料價格及供應(yīng)風(fēng)險以及部分的成本超支風(fēng)險。 4、A公司、C公司、D公司將產(chǎn)品支付協(xié)議的權(quán)益作抵押，排除了貸款銀行對信用風(fēng)險的顧慮。 5、B公司通過組建權(quán)益性信托基金，將項目風(fēng)險分?jǐn)偨o每個信托單位持有人。 6、通過發(fā)行債券，將項目風(fēng)險分?jǐn)偨o每個債券持有人。 7、保險公司安排的建設(shè)工程一切保險（包括第三者責(zé)任險），將項目的風(fēng)險分?jǐn)?/p>

59、給保險公司。 貸款協(xié)議 貸款協(xié)議 A公司 B公司 項目管理委員會 F公司 Y銀行 Z銀行 C公司 D公司 設(shè)備租賃協(xié)議 鋼筋供應(yīng)協(xié)議 項目 產(chǎn)品支付協(xié)議抵押 產(chǎn)品支付協(xié)議抵押 貸款協(xié)議 產(chǎn)品支付協(xié)議抵押 X銀行 建設(shè)資金 建設(shè)資金 建設(shè)資金 建設(shè)資金 產(chǎn)品 購買協(xié)議 購買協(xié)議 收入 收入 信托基金 信托單位持有人 產(chǎn)品 承包合同 建設(shè)費用 履約擔(dān)保 收入 收入 購買協(xié)議 購買協(xié)議 保險 第二建設(shè)工程局 擔(dān)保銀行 保險公司 債券 債券 債券 圖3-3 方案三的融資結(jié)構(gòu)

60、 f）融資方案簡評 優(yōu)點： 1、每一個投資者的責(zé)任獨立，對于其它投資者的債務(wù)或民事責(zé)任不負(fù)有任何共同和連帶的責(zé)任； 2、稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排靈活，，項目本身不必繳納所得稅，稅務(wù)結(jié)構(gòu)由每一個投資者獨立完成，節(jié)約較多成本。 3、融資安排靈活，融資結(jié)構(gòu)設(shè)計靈活。 4、B公司采用信托基金融資實現(xiàn)有限責(zé)任，融資安排較易，項目現(xiàn)金流量的控制相對比較容易。 缺點： 1、 結(jié)構(gòu)設(shè)計存在一定的不確定因素。 2、 投資轉(zhuǎn)讓程序比較復(fù)雜，交易成本較高。 3、 管理程序比較復(fù)雜(比如同業(yè)競爭,交叉擔(dān)保 )，管理成本較高。 4、 項目資產(chǎn)的控制不太容易。 5、 B公司采用信托基金融資稅務(wù)結(jié)構(gòu)靈活性差，

61、投資結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，融資成本高。 方案四： a）投資結(jié)構(gòu)： 本方案采用非公司型合資結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)的組成為：A公司、B公司、C公司、D公司根據(jù)合資協(xié)議組成非公司型合資結(jié)構(gòu)，各公司依照合資協(xié)議中規(guī)定的30%：20%：25%：25%的投資比例統(tǒng)一安排各自的投資資金（但是由每個投資者獨立與貸款銀行簽署協(xié)議）。各投資者代表在合資協(xié)議的基礎(chǔ)上組成一個“項目管理委員會”并任命F公司（A公司的子公司）作為項目經(jīng)理負(fù)責(zé)項目日常的建設(shè)和經(jīng)營管理，同時也作為投資者的代理人負(fù)責(zé)項目產(chǎn)品銷售。A公司 B公司 C公司 D公司 合資協(xié)議 項目 項目管理委員會 F公司 建設(shè)資金 圖4-1

62、方案四的投資模式 b）資金結(jié)構(gòu)： 一般情況下，為均衡財務(wù)杠桿和風(fēng)險杠桿，資產(chǎn)負(fù)債率取40%-60%較為合理，經(jīng)營風(fēng)險較高的企業(yè)為減少財務(wù)風(fēng)險應(yīng)選擇較低的資產(chǎn)負(fù)債率，經(jīng)營風(fēng)險較低的企業(yè)為最求股東收益最大化應(yīng)選擇較高的資產(chǎn)負(fù)債率。但是對于不同的行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的要求也有所區(qū)別，允許基礎(chǔ)設(shè)施類項目保持較高的資產(chǎn)負(fù)債率（70%左右）。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，前期投資非常大，允許資產(chǎn)負(fù)債率80%以上，但不得超過85%。另外，本方案中貸款銀行要求項目發(fā)起人提供的資本金不得低于總投資的20%才給予貸款。根據(jù)企業(yè)發(fā)行債券的條件，固定資產(chǎn)投資項目，累計發(fā)行額不得超多項目總投資的30%。 根據(jù)本文四（三）的計算可

63、知：資本金的成本為9.56%，銀行貸款成本為5.13%，債券成本為5.15%，普通股成本取13.19%。 設(shè)資本金x萬元，普通股y萬元，銀行貸款w萬元，債券u萬元 x+y +w+u=76000 ① w+u≦76000×85% ② x≧76000×20%

64、 ③ Mmin=9.56%×x/76000+13.19%×y/76000+5.13%×(z+w)/76000+5.15%×u/76000 ④由①②③④，解得x=15200 y=0 w=60800 u=0 時 M最小=6.016% 項目資金由項目發(fā)起人提供的20%的股本資金和貸款銀行提供的80%的債務(wù)資金構(gòu)成。資金具體情況如下表所示： 表4-1 方案四資金來源表 資金來源 資金形式 數(shù)量（萬元人民幣） 比例 A公司(資本金) 股本資金 6080 8% B公司(資本金) 股本資金 4560 6% C公司(資本金) 股本資金 228

65、0 3% D公司(資本金) 股本資金 2280 3% 合計 15200 20% 貸款銀行（A貸） 債務(wù)資金 16720 22% 貸款銀行（B貸） 債務(wù)資金 10640 14% 貸款銀行（C貸） 債務(wù)資金 16720 22% 貸款銀行（D貸） 債務(wù)資金 16720 22% 合計 60800 80% 總計 76000 100% c）融資成本： 綜合資金成本=9.56%×20%+5.13%×80%=6.016% d）融資結(jié)構(gòu)： A公司、B公司、C公司、D公司根據(jù)合資協(xié)議分別在項目中投入相應(yīng)比例的自有資金，并由每

66、個投資者獨立與同一貸款銀行簽署貸款協(xié)議，統(tǒng)一安排項目融資，A公司、B公司、C公司、D公司分別以“產(chǎn)品購買協(xié)議”的權(quán)益抵押做擔(dān)保獲得用于項目建設(shè)的資金。C公司通過“設(shè)備租賃協(xié)議”為建設(shè)項目長期提供工程建設(shè)所需設(shè)備并負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)維修與檢驗，D公司與項目公司通過“鋼筋供應(yīng)協(xié)議”為建設(shè)項目提供固定價格的鋼筋。F公司通過管理協(xié)議作為項目管理委員會的代理負(fù)責(zé)項目日常的建設(shè)和經(jīng)營管理，并代替投資人負(fù)責(zé)產(chǎn)品的銷售。項目投產(chǎn)后，貸款銀行設(shè)立一個銀行監(jiān)控賬戶，產(chǎn)品的銷售收入進(jìn)入同一個監(jiān)控賬戶，用于償還貸款，盈余資金按比例分配給各投資者。 F公司 A公司 B公司 C公司 D公司 自有資金 管理協(xié)議 銷售代理協(xié)議 設(shè)備租賃協(xié)議 鋼筋供應(yīng)協(xié)議 項目 融資協(xié)議 產(chǎn)品支付協(xié)議抵押 貸款銀行 貸款資金 銷售合同 產(chǎn)品 產(chǎn)品購買者 銀行監(jiān)控賬戶 債務(wù)償還 銷售收入 自有資金 承包合同 建設(shè)費用 履約保函 第二建設(shè)工程局 擔(dān)保銀行 保險 保險公司 盈余資金 圖4-2 方案四的融資結(jié)構(gòu) e）信用保證結(jié)構(gòu)： 1、采用嚴(yán)格的招投標(biāo)競爭機(jī)制，與中標(biāo)的第二