物業(yè)公司管理規(guī)章制度

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1、銀亮物業(yè)管理規(guī)章制度 第一章董事會(huì)職權(quán) 一、議定本公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)方針。 二、依據(jù)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)范圍，討論和決定本公司的機(jī)構(gòu) 設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍。 三、討論和通過公司的年度工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算。 四、審定和通過公司的年度工作報(bào)告與財(cái)務(wù)決算。 五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊(duì)伍的組織建設(shè)、思 想建設(shè)等重大問題。 六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問題。 第二章經(jīng)理崗位職責(zé) 經(jīng)理是對(duì)公司負(fù)有全面服務(wù)的管理者，處于中心地位，起領(lǐng)導(dǎo)核心作 用，負(fù)責(zé)公司的全盤工作。 一、認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家對(duì)物業(yè)管理部門制定的方針、 政策，法令和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示決

2、定及工作安排。 二、充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)手下管理人員和各職能部門的作用，建立健 全強(qiáng)有力的管理機(jī)構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進(jìn)行和提高公司管 理水平。 三、負(fù)責(zé)編制和審定本公司的經(jīng)營(yíng)決策，年度計(jì)劃、員工培訓(xùn)計(jì) 劃和員工工資調(diào)整方案，及時(shí)提出各個(gè)時(shí)期的中心工作，確保各項(xiàng)計(jì) 劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。 四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營(yíng)管理和勞動(dòng)保護(hù)條例，保證員工生命安全 和身心健康。 五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。 六、抓好員工隊(duì)伍建設(shè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍和技術(shù)骨干。 七、認(rèn)真做好工作考核，鼓勵(lì)先進(jìn)、樹立典型，發(fā)揚(yáng)成績(jī)、糾正 錯(cuò)誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

3、 八、以公司經(jīng)營(yíng)宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好實(shí)質(zhì)工作。 第三章辦公室職責(zé) 一、認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹相關(guān)法律、法規(guī)，制定各項(xiàng)管理制度和工作計(jì) 劃，并檢查落實(shí)。 二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件 管理程序和文檔資料的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和發(fā)放。 三、負(fù)責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績(jī)效考核。 四、做好所有實(shí)物與設(shè)備的等級(jí)與庫(kù)存管理以及所需物品的購(gòu)買 計(jì)劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥 善。 五、組織召開例會(huì)、會(huì)議，撰擬相關(guān)材料，做好會(huì)議記錄。 六、擬訂員工培訓(xùn)計(jì)劃，并定期或不定期的對(duì)員工工作進(jìn)行總結(jié)， 如強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)

4、務(wù)考核。 七、負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。 八、負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)對(duì)外及對(duì)上對(duì)下的正常業(yè)務(wù)，保持公司形象搞好值 班工作，監(jiān)督其他部門工作。 九、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作，搞好小區(qū)文化活 動(dòng)。 十、負(fù)責(zé)完成公司交辦其它各項(xiàng)工作任務(wù)。 第四章管理部職責(zé) 一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司 的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。 二、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對(duì)其進(jìn)行認(rèn)證解釋， 做好投訴記錄。 四、負(fù)責(zé)檢查住戶的裝修、入住。保證和維護(hù)業(yè)主水、電、暖的 正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。 五、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的

5、管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行。 六、負(fù)責(zé)催交業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)；水，電、暖費(fèi)。 七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。 八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。 第五章保安員崗位職責(zé) 一、門衛(wèi)崗位職責(zé) 1、著裝整齊、佩戴齊全，按時(shí)上崗交接班。 2、值班時(shí)不準(zhǔn)擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報(bào)、吃東西、睡覺、 不準(zhǔn)收聽錄音機(jī)等敢與工作無關(guān)的事。 3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理問題要 講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。 4、認(rèn)真填寫各種登記，要求字跡清楚，內(nèi)容詳細(xì)準(zhǔn)確。 5、對(duì)外來人員一律進(jìn)行出入登記，來訪的客人得到業(yè)主或公司 領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)入。 6、嚴(yán)謹(jǐn)各類修補(bǔ)、買賣、收舊及搞傳

6、銷的人員進(jìn)入小區(qū)。 7、裝修材料及專業(yè)安裝隊(duì)進(jìn)入時(shí)應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未辦理裝修 和安裝手續(xù)的不允許進(jìn)入。 8、業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí)應(yīng)檢查《臨時(shí)業(yè)主卡》，裝修人員進(jìn)入小區(qū) 須檢查《臨時(shí)出入證》。 9、對(duì)運(yùn)出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。 10、進(jìn)入小區(qū)的車輛要詳細(xì)檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時(shí)應(yīng)請(qǐng)車主（司 機(jī)）在檢查表上簽字確認(rèn)。 二、巡邏崗崗位職責(zé) 1、巡邏員要著裝整潔、語(yǔ)言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙 不閑談。 2、負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的可疑和閑雜人員進(jìn)行盤查，并及時(shí)請(qǐng)其離 開小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。 3、嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場(chǎng)所、設(shè)施上 散發(fā)和張貼傳單。

7、4、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以 及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動(dòng)規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整 體情況。 5、勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護(hù)好公共區(qū)域 的環(huán)境衛(wèi)生。 6、指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的車位。 7、裝修方式時(shí)要不定時(shí)巡查試施工現(xiàn)場(chǎng)，垃圾必須及時(shí)清運(yùn)， 傾倒到指定位置，嚴(yán)禁向窗外、陽(yáng)臺(tái)外、樓梯過道、天臺(tái)等公共場(chǎng)所 拋灑和堆放。 8、要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任 務(wù)。 第六章保潔員崗位職責(zé) 一、室外崗位職責(zé) 1、準(zhǔn)時(shí)到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及 坐臺(tái)兩次。 2、垃圾隨時(shí)清理，

8、倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。 3、熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對(duì)其負(fù)全部 責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。 4、熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕累。 5、積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔衛(wèi)生 知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。 6、維護(hù)小區(qū)清潔衛(wèi)生，對(duì)不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時(shí)勸阻 和制止。 7、完成公司交辦的其它臨時(shí)性工作。 三、室內(nèi)崗位職責(zé) ① 每日對(duì)樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。 ② 每周對(duì)樓梯內(nèi)標(biāo)志牌、信箱、消防栓、可視對(duì)講機(jī)、防盜門、 電表等公用部位進(jìn)行保潔，并不斷巡視保持干凈。 ③ 每月對(duì)樓道燈具、樓道門窗等公用部位進(jìn)行保潔，并不斷巡視

9、 保持干凈。 ④ 當(dāng)班時(shí)間遇到樓內(nèi)有可疑情況時(shí)，即時(shí)與保安人員聯(lián)系。 ⑤ 巡視樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題做好登記并上報(bào)部門。 ⑥ 定期對(duì)樓道蚊蟲等進(jìn)行消殺，確保無“四害”。 ⑦ 積極完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。 第七章物業(yè)管理員崗位職責(zé) 一、 管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對(duì)業(yè)主實(shí)行全 面服務(wù)。 二、 熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列， 各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì) 象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。 三、 主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行交流和溝通，建立良好的人際關(guān)系。 四、 處理業(yè)主/用戶日常業(yè)務(wù)聯(lián)系，問訊、咨詢、投訴等事宜。 五、 業(yè)主

10、辦理入住、裝修手續(xù)后，負(fù)責(zé)對(duì)房屋進(jìn)行交接驗(yàn)收，對(duì) 存在的問題及時(shí)時(shí)行整改。 六、 負(fù)責(zé)業(yè)主裝修前交底和裝修過程的檢查，以及存在問題的處 理。 七、 負(fù)責(zé)小區(qū)太陽(yáng)能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和檢果驗(yàn)收。 八、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)公共部位的設(shè)施/設(shè)備的檢查和保修。 九、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的空置房時(shí)行檢果和管理。 十、負(fù)責(zé)小區(qū)鑰匙的管理和使用。 第八章水電工崗位職責(zé) 一、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能保證安全 用電。 二、遵守公司一切規(guī)章制度服從命令、聽從指揮，不遲到早退 嚴(yán)格履行請(qǐng)假制度，堅(jiān)守崗位，服從用戶隨叫隨到，不拖拉扯皮。 三、對(duì)用電設(shè)備要定時(shí)或不定時(shí)的巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，

11、 及時(shí)向上級(jí)詳 作規(guī)程，做到 壓，停電時(shí)先低 開關(guān)帶負(fù)荷停 填寫好工作日志，并 細(xì)匯報(bào)。 四、嚴(yán)格遵守操 “送電時(shí)先高壓再氐 壓再高壓”嚴(yán)禁扎刀 送電。 五、 堅(jiān)持勞保上崗，帶電作業(yè)時(shí)，必須有人監(jiān)護(hù)，確保工作人員 人身安全。 六、 節(jié)約用電，做到不該開的燈不開，不該送的電不送，按時(shí)開 關(guān)路燈及一切用電設(shè)備嚴(yán)禁私自亂掛違章用電。 七、 搞好崗位衛(wèi)生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內(nèi)外干凈、干 燥、整潔，禁止閑雜人員進(jìn)入配電室。 八、 及進(jìn)搞好業(yè)主用電的充電工作。 第九章監(jiān)控室規(guī)章制度 為了加強(qiáng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常 使用和安全運(yùn)作，充分發(fā)揮其作用，特

12、制定本規(guī)則。 一、監(jiān)控室值班登記制度 （一）監(jiān)控人員必須具有高度的工作責(zé)任心，認(rèn)真落實(shí)公司賦予的 安全監(jiān)控任務(wù)，及時(shí)掌握各種監(jiān)控信息，對(duì)監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的情況及 時(shí)進(jìn)行處理和上報(bào)。 （二）值班人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間上下班，不準(zhǔn)隨意離崗離位， 個(gè)人需處理事務(wù)時(shí)，應(yīng)征得值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時(shí)方可離 開。 （三）對(duì)監(jiān)控到的可疑情況，及時(shí)通知巡邏人員進(jìn)行跟蹤，確保園 區(qū)的治安穩(wěn)定。 （四）每天對(duì)監(jiān)控的情況進(jìn)行登記，并對(duì)值班登記本保留存檔。 二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度 （一）監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排，認(rèn)真落實(shí)值班期間的各項(xiàng)工 作任務(wù)。 （二）監(jiān)控人員應(yīng)愛護(hù)和管理好監(jiān)控室的各項(xiàng)裝配和

13、設(shè)施，嚴(yán)格 操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)作。 三）非工作人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室。公司員工和外來人 員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入。 （四）禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意拆裝 設(shè)備，做好設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。 （五）公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應(yīng)及 時(shí)報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予積極配合。 （六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場(chǎng)所議論有關(guān)錄像的內(nèi) 容。 三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度 （一）監(jiān)控人員每天對(duì)監(jiān)控錄像進(jìn)行翻看，發(fā)現(xiàn)有價(jià)值案件線 索及時(shí)另存入 U 盤保留，并作好標(biāo)記，為業(yè)務(wù)部門

14、破案提供有效線索。 （二）監(jiān)控人員對(duì)園區(qū)的打架、斗毆及盜竊、交通事故、 火災(zāi)等錄像進(jìn)行另存入U(xiǎn)盤存檔保留，并做好標(biāo)記。 （三）對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進(jìn)行另存入U(xiǎn)盤，制作光 盤長(zhǎng)期存檔保留，并做好標(biāo)記。 第十章財(cái)務(wù)管理制度 一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)制度和紀(jì)律，用新型的財(cái)務(wù)管理 對(duì)本公司的經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的核算、反映、監(jiān)督和控制，為 提高本公司的經(jīng)濟(jì)效益而發(fā)揮以財(cái)務(wù)管理為龍頭的作用。 二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理核算，按期編報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表，全面反映公司經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)和資金變化情況，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供真實(shí)的會(huì)計(jì)核算資料，使公司 領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營(yíng)決策有可靠的數(shù)字依據(jù)。 三、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，認(rèn)真編制執(zhí)行財(cái)務(wù)計(jì)劃，按時(shí)收繳小區(qū)業(yè)主 的水、電、暖氣費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，管好財(cái)產(chǎn)、管好財(cái)務(wù)資料，合理使 用資金。加強(qiáng)現(xiàn)金管理和支用，及時(shí)清理債權(quán)債務(wù)，精打細(xì)算、增收 節(jié)支，提高管理經(jīng)濟(jì)效益。 四、搞好會(huì)計(jì)監(jiān)督，嚴(yán)格履行公司賦予的工作職權(quán)，尊重宣傳和 維護(hù)國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)制度、法令和紀(jì)律在本公司的執(zhí)行情況。 五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，要求每 位財(cái)務(wù)人員忠于職守、秉公辦事，按財(cái)務(wù)制度辦事，杜絕業(yè)務(wù)差錯(cuò)。 六、小區(qū)內(nèi)有關(guān)重大經(jīng)濟(jì)協(xié)議或有關(guān)經(jīng)濟(jì)文件擬定要以財(cái)務(wù)參與 和核算為依據(jù)，進(jìn)行準(zhǔn)確分析和管理。 七、所有財(cái)務(wù)現(xiàn)金支出必須有經(jīng)理簽字后，報(bào)總公司主管理領(lǐng)導(dǎo) 及總經(jīng)理審批。